物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告
在生活中,報(bào)告的用途越來(lái)越大,多數(shù)報(bào)告都是在事情做完或發(fā)生后撰寫(xiě)的。相信很多朋友都對(duì)寫(xiě)報(bào)告感到非?鄲腊桑旅媸切【幘恼淼奈飿I(yè)管理調(diào)研報(bào)告,歡迎大家借鑒與參考,希望對(duì)大家有所幫助。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 篇1
物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域,規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會(huì)建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容, 市物業(yè)管理工作也是文明城市創(chuàng)建的重要組成部分。根據(jù)安排,我們對(duì)**市物業(yè)管理工作進(jìn)行了調(diào)研,具體調(diào)研情況如下:
一、物業(yè)管理的基本情況
總體看,我市物業(yè)管理工作有以下四個(gè)特點(diǎn):一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。
。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)現(xiàn)狀
我市物業(yè)管理從 年前后開(kāi)始起步,至今發(fā)展僅 年時(shí)間。據(jù)調(diào)查,截至 年底,在我市注冊(cè)的物業(yè)企業(yè)共有24家,其中三級(jí)資質(zhì)企業(yè)10家,從業(yè)人員367余人。外地物業(yè)企業(yè)在我市開(kāi)展服務(wù)的3家,從業(yè)人員約32人。
(二)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
目前,全市共有物業(yè)管理小區(qū)34個(gè),物業(yè)管理面積239。1萬(wàn)平方米。
1、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。我市新建住宅小區(qū)主要指20xx年后開(kāi)工建設(shè)的住宅小區(qū),共有16個(gè),房屋建筑面積143萬(wàn)平方米,住宅套數(shù)有1。2萬(wàn)余套,物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到95%以上。其中有國(guó)際現(xiàn)代城住宅小區(qū)獲得**市物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)小區(qū)稱號(hào)。
2、 老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要是20xx年建成的住宅小區(qū),共18個(gè),房屋建筑面積96。1萬(wàn)平方米,住宅套數(shù)有0。85萬(wàn)余套,物業(yè)管理覆蓋率不足50%。
3、住宅專項(xiàng)維修資金的歸集和使用情況。從20xx年開(kāi)始?xì)w集住宅專項(xiàng)維修資金以來(lái),累計(jì)歸集資金1372。79萬(wàn)余元。
(三)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)狀
截止20xx年底,全市住宅小區(qū)已成立業(yè)主委員會(huì)6個(gè)。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn), 90。5%的小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)狀況漠不關(guān)心,造成業(yè)主大會(huì)召開(kāi)困難。61。9%的小區(qū)在業(yè)主入住幾年后仍沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì),沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì),物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決。50%的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不規(guī)范,未通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。62。5%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會(huì),也未能起到應(yīng)有作用。
(四)物業(yè)管理行政機(jī)制現(xiàn)狀
在《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法(暫行)》中明確:(1)房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門,對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理;(2)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法對(duì)社區(qū)進(jìn)行管理和提供服務(wù),對(duì)社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督,調(diào)解物業(yè)管理糾紛;(3)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督,對(duì)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。但在實(shí)際的工作中,市房管局人手不足,對(duì)物業(yè)管理中的問(wèn)題疲于應(yīng)付;街道、社區(qū)居委會(huì)很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作,對(duì)物業(yè)公司無(wú)法制約,物業(yè)公司通常對(duì)其不理不睬,對(duì)工作不配合甚至是阻擾街道、社區(qū)居委會(huì)的正常工作。按照《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法(暫行)》中有關(guān)職能的劃分,物業(yè)管理涉及國(guó)土、住建、民政、城管、物價(jià)、公安、工商、供水、供電、質(zhì)檢、通信、街道、社區(qū)居委會(huì)等相關(guān)部門的配合,但各相關(guān)部門普遍存在重建設(shè)、輕管理的思想,沒(méi)有形成工作合力,對(duì)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題缺乏相關(guān)的應(yīng)急機(jī)制和有效的管理措施,導(dǎo)致物業(yè)管理問(wèn)題突出。
20xx年以來(lái),我市針對(duì)物業(yè)管理工作先后出臺(tái)了《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法(暫行)》《 市住宅維修資金管理實(shí)施辦法》,市房管局也出臺(tái)了配套性文件《 市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》《關(guān)于規(guī)范 市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和市城區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格的通知》《關(guān)于規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)工作的通知》等文件,為理順物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用、加強(qiáng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理等打下了一定的基礎(chǔ)。
二、物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及原因分析。
。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)存在的主要問(wèn)題及原因分析。
1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,近幾年來(lái)我市物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看,發(fā)展參差不齊,平均每個(gè)物業(yè)管理小區(qū)建筑面積僅7萬(wàn)平方米,物業(yè)公司管理面積也不足10萬(wàn)平方米,由于管理項(xiàng)目較小,管理規(guī)模不大,綜合實(shí)力差,專業(yè)化水平低,造成物業(yè)服務(wù)社會(huì)資源浪費(fèi),效率低、效益差,也難以進(jìn)一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)。
2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。從調(diào)查的結(jié)果來(lái)看,物業(yè)企業(yè)主動(dòng)上門服務(wù)率為32%,小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度為61%,這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識(shí)不是很強(qiáng)。
3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價(jià),產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā),擅自在小區(qū)公共部位開(kāi)展經(jīng)營(yíng),全部收入歸企業(yè)方所有。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競(jìng)爭(zhēng),低價(jià)傾銷,壓低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識(shí),服務(wù)態(tài)度不端正,服務(wù)用語(yǔ)不文明,對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足。二是物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作,維修不及時(shí)、不到位,使業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,甚至出現(xiàn)矛盾。
5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷,經(jīng)營(yíng)困難。一是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低,嚴(yán)重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據(jù)調(diào)查,我市24家物業(yè)企業(yè)的34個(gè)項(xiàng)目,有31個(gè)項(xiàng)目虧損,幾個(gè)項(xiàng)目硬撐不下去了,只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤(pán)。二是政府沒(méi)有建立物業(yè)服務(wù)調(diào)節(jié)機(jī)制和平衡機(jī)制。例如:同一職能機(jī)構(gòu)管理著水電氣的價(jià)格與物業(yè)服務(wù)價(jià)格,卻沒(méi)有建立相應(yīng)的平衡機(jī)制。當(dāng)水電氣的價(jià)格不斷上升時(shí),物業(yè)服務(wù)成本隨之增加卻沒(méi)有消化來(lái)源。同樣,其它成本費(fèi)用價(jià)格上漲時(shí),物業(yè)服務(wù)成本仍然沒(méi)有消化來(lái)源,導(dǎo)致了收入支出的剪刀叉現(xiàn)象,物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存的危機(jī)日益突出。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報(bào)酬低。調(diào)查表明,我區(qū)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報(bào)酬僅1200元/月,低于社會(huì)平均工資,且沒(méi)有購(gòu)買任何社會(huì)保險(xiǎn),勞資雙方潛在矛盾十分突出。
(二)物業(yè)發(fā)展存在的主要問(wèn)題及原因分析。
1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。主要表現(xiàn)在:一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位,導(dǎo)致住戶有意見(jiàn)而拒絕繳費(fèi)。二是業(yè)主物業(yè)消費(fèi)意識(shí)淡薄。較大一部分業(yè)主來(lái)自農(nóng)村,對(duì)物業(yè)管理概念不深,對(duì)物業(yè)服務(wù)的配合度不高,接受不了這一新生社會(huì)產(chǎn)物。三是建設(shè)工程遺留問(wèn)題隨著物業(yè)交接,將問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費(fèi)的借口。五是由于業(yè)主自身的原因,如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等。
2、建設(shè)工程遺留問(wèn)題引發(fā)物業(yè)糾紛。
有以下三種情況:
。1)工程質(zhì)量遺留問(wèn)題。主要表現(xiàn)有:①盡管通過(guò)了竣工驗(yàn)收,但向業(yè)主交房時(shí)仍存在共用設(shè)施設(shè)備不完備的情況,如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點(diǎn)等設(shè)施未完工,影響業(yè)主居住,房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業(yè)服務(wù)現(xiàn)在大多仍為開(kāi)發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔(dān),因此多數(shù)業(yè)主認(rèn)為開(kāi)發(fā)商對(duì)建設(shè)質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現(xiàn)責(zé)任自然應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān),并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標(biāo)。③開(kāi)發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問(wèn)題很難及時(shí)得到根本解決。這些問(wèn)題遺留到物業(yè)使用階段,業(yè)主接房后往往很難與開(kāi)發(fā)商打交道,從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司,引發(fā)矛盾。
。2)開(kāi)發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來(lái)的問(wèn)題。主要有:①未安裝一戶一表(前期的老小區(qū)及集資房);②銷售廣告內(nèi)容與實(shí)際交房時(shí)不一致;③擅自將小區(qū)公用部分(如屋頂、公共綠化地等)承諾給少數(shù)業(yè)主使用;④擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途、會(huì)所及車庫(kù)用途等。
。3)建管不分帶來(lái)的問(wèn)題。我市開(kāi)發(fā)企業(yè)下屬的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù),往往被定位為促銷或售后服務(wù),僅作為開(kāi)發(fā)的附屬產(chǎn)品,一些物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商一鍋吃飯,導(dǎo)致了部分物業(yè)公司失去了獨(dú)立生存的能力。
3、老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差,缺乏專項(xiàng)維修資金。我市2000年前建成的住宅小區(qū)配套建設(shè)水平低, 基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備差,娛樂(lè)休閑設(shè)施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位,公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護(hù)和改造;娛樂(lè)休閑設(shè)施也急需改善,而這些小區(qū)沒(méi)有專項(xiàng)維修資金,根本無(wú)力進(jìn)行舊小區(qū)改造。
4、住宅專項(xiàng)維修資金的歸集和使用存在的問(wèn)題。
。1)住宅專項(xiàng)維修資金收繳困難。主要集中為已辦理了房產(chǎn)證的業(yè)主,他們不愿意再繳納住宅專項(xiàng)維修資金,這就造成了一幢房屋或一個(gè)小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了住宅專項(xiàng)維修資金。
(2)開(kāi)發(fā)企業(yè)挪用已歸集的住宅專項(xiàng)維修資金。住宅專項(xiàng)維修資金一般由開(kāi)發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取,再交到財(cái)政局、房管局指定的專用帳戶上。開(kāi)發(fā)企業(yè)不及時(shí)上交給房管局,造成住宅專項(xiàng)維修資金的拖欠,很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾,給后期物業(yè)管理帶來(lái)困難。
。ㄈ┬^(qū)業(yè)主委員會(huì)存在的主要問(wèn)題及原因分析。
1、業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生過(guò)程中存在著瑕疵。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不規(guī)范,未通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。導(dǎo)致成立后,作用發(fā)揮普遍不理想。在實(shí)踐中,對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督缺乏有效的手段,使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達(dá)對(duì)物業(yè)管理的看法。
2、組成業(yè)主委員會(huì)的人員結(jié)構(gòu)不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成,年齡結(jié)構(gòu)老化,知識(shí)水平及專業(yè)素質(zhì)普遍不是很高,法律意識(shí)相對(duì)淡薄。
3、業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)來(lái)源無(wú)法自行解決。業(yè)主委員會(huì)的資金來(lái)源可通過(guò)三種方法籌集:一是由小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn);二是通過(guò)經(jīng)營(yíng)小區(qū)公用部位的收益來(lái)獲取費(fèi)用;三是通過(guò)贊助取得。但在實(shí)際的操作中,這三種資金來(lái)源渠道均有很大難度,幾乎就無(wú)法實(shí)行。由于沒(méi)有經(jīng)費(fèi)來(lái)源,業(yè)主委員會(huì)的日常工作都很難開(kāi)展。
4、業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有自己的辦公用房或辦公場(chǎng)所。據(jù)調(diào)查,我區(qū)80%的小區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì)用房。如果租房作為辦公用房,不僅費(fèi)用高,而且業(yè)主委員會(huì)的工作也不方便。
5、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)召開(kāi)的困難大。時(shí)間、地點(diǎn)均不好確定,與會(huì)業(yè)主很難達(dá)到2/3以上,業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng),就連書(shū)面征求意見(jiàn)也有難度,導(dǎo)致很多重大事項(xiàng)無(wú)法決定。
。ㄋ模┪飿I(yè)管理機(jī)制存在的主要問(wèn)題及原因分析。
1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。首先,物業(yè)管理立法滯后。除了2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及地方性相關(guān)配套法規(guī)外,一直沒(méi)有國(guó)家級(jí)行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次,物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清。具體表現(xiàn)在:法律責(zé)任不清楚;供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系不明確;作為經(jīng)濟(jì)合同一方主體的業(yè)主委員會(huì)是否具備訴訟資格等等。
2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個(gè)部門,有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起。從全市看,缺乏一個(gè)部門有效的協(xié)調(diào)各方,造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順,多頭管理問(wèn)題久拖不絕;開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清;街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮;房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé),但房屋性質(zhì)改變卻責(zé)任主體不明確,行政監(jiān)管力度不大。如:大多數(shù)小區(qū)業(yè)主將車庫(kù)用于住房或經(jīng)營(yíng),接通水、氣等,存在安全隱患,居民反映強(qiáng)烈。而水、氣主管部門認(rèn)為只要用戶申請(qǐng),符合安裝條件,就可以辦理使用手續(xù),但作為房屋主管部門的.房管局卻無(wú)法干預(yù)。
3、物業(yè)服務(wù)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。我市物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)還沒(méi)有真正引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,大多
數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過(guò)招投標(biāo)進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)的,造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)。據(jù)調(diào)查,我市專業(yè)物業(yè)公司只占37。5%,開(kāi)發(fā)商下屬企業(yè)占54。1%,外聘服務(wù)企業(yè)占12。5%。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商是相互依賴的關(guān)系。
三、完善物業(yè)管理的建議和措施。
。ㄒ唬┘訌(qiáng)我市物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的建議和措施。
。、創(chuàng)造條件,積極鼓勵(lì)物業(yè)公司兼并、合并,走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路,做大做強(qiáng)物業(yè)公司,做響物業(yè)公司品牌;鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司,對(duì)從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè),在政策上給予扶持和優(yōu)惠。
。、提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》,爭(zhēng)取政府的支持的同時(shí),提高經(jīng)營(yíng)能力,加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會(huì)的溝通交流,達(dá)成共識(shí)。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量,不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化,編制成具體的《操作手冊(cè)》,成為員工的行動(dòng)指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費(fèi)考核,建立內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制。
(二)加快我市物業(yè)行業(yè)發(fā)展的建議和措施。
1、加大政府政策扶持力度。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅免收,所得稅減半征收;對(duì)農(nóng)轉(zhuǎn)非40、50人員參照國(guó)有企業(yè)下崗40、50人員政策執(zhí)行,鼓勵(lì)企業(yè)擴(kuò)大農(nóng)民工使用,增加就業(yè)崗位。
2、加大宣傳力度,引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。深入宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法(暫行)》等有關(guān)法律法規(guī),讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性,使物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì),更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù),推動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。
。ㄈ┩晟菩^(qū)業(yè)主委員會(huì)制度的建議和措施。
。、逐步推行業(yè)主誠(chéng)信檔案的建立。對(duì)小區(qū)業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費(fèi)用的交納、參加業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)等會(huì)議的出席率、自覺(jué)維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備等相關(guān)行為逐步建立電子信用檔案。
2、政府相關(guān)部門參與業(yè)主委員會(huì)的組建。首屆業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)組建,應(yīng)在街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)的組織下,在房管、公安部門的指導(dǎo)監(jiān)督下按程序進(jìn)行,并將有關(guān)材料報(bào)社區(qū)居委會(huì),街道辦事處、房管局備案登記,公安機(jī)關(guān)根據(jù)備案登記表刻發(fā)印章。 3、將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自覺(jué)接受社區(qū)居委會(huì)領(lǐng)導(dǎo),參加社區(qū)居委會(huì)舉辦的各項(xiàng)活動(dòng),同時(shí),邀請(qǐng)社區(qū)居委會(huì)參加業(yè)委會(huì)的活動(dòng),對(duì)業(yè)主與業(yè)主之間,業(yè)委會(huì)與業(yè)主之間,業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛,社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)出面協(xié)調(diào)處理,街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
4、加強(qiáng)組織業(yè)主委員會(huì)成員的培訓(xùn),提高業(yè)委會(huì)成員的總體素質(zhì)。
。ㄋ模┙⒔∪飿I(yè)管理新機(jī)制的建議和措施。
1、建立健全物業(yè)管理行政新機(jī)制。按照屬地管理的原則,成立黨組織領(lǐng)導(dǎo)下,由社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)構(gòu)成的三方聯(lián)動(dòng)的社區(qū)服務(wù)工作新機(jī)制,實(shí)現(xiàn)雙向進(jìn)入、交叉任職,業(yè)主委員會(huì)成員、物業(yè)公司經(jīng)理在社區(qū)居委會(huì)黨組任職,社區(qū)居委會(huì)干部義務(wù)擔(dān)任物業(yè)公司總監(jiān)和業(yè)主委員會(huì)副主任。并在小區(qū)中設(shè)立社區(qū)便民服務(wù)部,由物業(yè)公司指派專人值班,負(fù)責(zé)接待處理業(yè)主投訴和日常生活事務(wù),業(yè)主委員會(huì)定期值日,社區(qū)居委會(huì)配備專門的物管員,落實(shí)好相關(guān)的經(jīng)費(fèi)。共同幫助物業(yè)公司調(diào)解糾紛,協(xié)調(diào)矛盾,特別是解決公共服務(wù)、戶籍、計(jì)生、社保、民政、就業(yè)等涉及民生的問(wèn)題。
民政、公安、計(jì)生、社保、人社、國(guó)土、住建、房管、工商、供水、供電、鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處等部門的窗口單位與物業(yè)企業(yè)進(jìn)行對(duì)接。在物業(yè)企業(yè)代業(yè)主辦理日常生活事務(wù)時(shí),職能部門
應(yīng)提供便民服務(wù)通道。業(yè)主自己辦理相關(guān)手續(xù)時(shí),要求提供該小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居委會(huì)的證明。使業(yè)主們慢慢地認(rèn)可物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)這一級(jí)組織,漸漸地接受物業(yè)這一行業(yè),逐步形成物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)。同時(shí),啟動(dòng)職能部門領(lǐng)導(dǎo)問(wèn)責(zé)機(jī)制,對(duì)履職不到位的進(jìn)行問(wèn)責(zé),提高部門管理的主動(dòng)性,逐步形成政企聯(lián)動(dòng)的小區(qū)管理社區(qū)化機(jī)制。具體步驟上,可選擇城區(qū)建筑面積較大、入住率較高的小區(qū)作為試點(diǎn),積累經(jīng)驗(yàn),后期穩(wěn)步推進(jìn)。
2、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。從房屋預(yù)售開(kāi)始,物業(yè)管理應(yīng)同步介入,對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)采納,為后期物業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費(fèi)用可由開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)承擔(dān)。建立物業(yè)招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。根據(jù)我市物業(yè)管理發(fā)展的需要啟動(dòng)物業(yè)管理招投標(biāo)制度。
3、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解,逐步建立和完善司法調(diào)解制度,化解居民糾紛和及時(shí)處理侵害居民合法權(quán)益的事件。
另外,物業(yè)糾紛中的大部分由房屋質(zhì)量和共用部位、公用設(shè)施設(shè)備不完善引起的,在小區(qū)規(guī)劃審批和竣工驗(yàn)收時(shí)加強(qiáng)管理,在物業(yè)承接查驗(yàn)和房屋交付使用方面實(shí)行備案制度,嚴(yán)格房屋質(zhì)量和設(shè)施設(shè)備配套關(guān),為物業(yè)管理奠定硬件基礎(chǔ)。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 篇2
物業(yè)管理是一種新型的管理模式,其職責(zé)是集中多種管理服務(wù)職能,整合各類專業(yè)技術(shù)人員,有效地幫助居民解決生活中遇到的實(shí)際問(wèn)題,從而不斷提高居民生活質(zhì)量,優(yōu)化居民生活環(huán)境。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)發(fā)展,城市居民對(duì)生活質(zhì)量和改善居住環(huán)境的要求與日俱增,居民住宅區(qū)的消防安全作為人民群眾最關(guān)心、最需要解決的問(wèn)題自然成為了物業(yè)管理的一項(xiàng)重要職責(zé)。當(dāng)前,由于消防警力、業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi)、管理體制、業(yè)務(wù)水平等因素的影響,多數(shù)物業(yè)管理單位管理水平參差不齊、大部分物業(yè)單位的消防安全職責(zé)不明確、消防安全意識(shí)淡薄,加之業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理單位之間缺乏信任基礎(chǔ)等原因長(zhǎng)期存在,致使委托管理的單位、小區(qū)特別是多產(chǎn)權(quán)建筑滋生大量的火災(zāi)隱患。當(dāng)前,各類小區(qū)物業(yè)管理模式在消防安全管理上面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
一、物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)過(guò)程中存在的主要問(wèn)題
(一)多數(shù)物業(yè)管理單位消防法律意識(shí)觀念不強(qiáng)
在日常的消防管理工作中,不能認(rèn)真貫徹落實(shí)《中華人民共和國(guó)消防法》及《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定和要求,對(duì)法律法規(guī)明確的消防安全職責(zé)了解不多!吨腥A人民共和國(guó)消防法》第十四條,《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條,都明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項(xiàng)消防安全職責(zé)。然而,一些物業(yè)管理單位對(duì)此知之甚少,甚至根本不懂法、不守法,有法不依,違法不究,造成了工作上的盲目性和被動(dòng)性,直接或間接地縱容了各類火災(zāi)隱患的滋生和生長(zhǎng)。
(二)一些物業(yè)管理人員消防業(yè)務(wù)素質(zhì)不高
在平時(shí)在履行消防檢查時(shí)發(fā)現(xiàn):個(gè)別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應(yīng)的消防專業(yè)技術(shù)知識(shí),學(xué)歷層次、專業(yè)技術(shù)偏低,安全意識(shí)差。大部分小區(qū)消防控制室的值班制度流于形式,有些單位僅滿足于有人在崗,而值班人員對(duì)消防控制中心的各種消防設(shè)備的運(yùn)行及日常的防火巡查情況卻不甚了解,值班人員對(duì)消防設(shè)施運(yùn)行的正常與否毫不關(guān)心,對(duì)消防控制中心自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)發(fā)出的聲響不聞不問(wèn)。有的值班人員能夠發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,但不會(huì)解決問(wèn)題,更有甚者直接關(guān)閉了之。一些單位消防器材無(wú)人管理,內(nèi)部消防設(shè)施、器材被盜現(xiàn)象嚴(yán)重,應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志損壞突出,消防設(shè)施器材長(zhǎng)期處于缺損狀態(tài)。一些單位與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主相互推諉、扯皮、推卸職責(zé),缺少協(xié)調(diào)配合,導(dǎo)致舊的火災(zāi)隱患久拖不改,新的火災(zāi)隱患又迭出不窮,久而久之,大部分消防設(shè)施的功效特別是聯(lián)動(dòng)功能大打折扣,大大降低了消防設(shè)施的完整性、可靠性,致使投資上百萬(wàn)的消防設(shè)施形同虛設(shè),無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有的功能。
(三)大部分物業(yè)單位消防安全管理職責(zé)不明
物業(yè)管理公司作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的產(chǎn)物,其最終目標(biāo)是服務(wù)于與業(yè)主的各項(xiàng)合同約定,也就是說(shuō),其只對(duì)合同約定的內(nèi)容負(fù)責(zé)。而目前普遍情況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的交接過(guò)程中有很多單位和業(yè)主對(duì)消防設(shè)施的管理沒(méi)有明細(xì)的合同約定,致使物業(yè)公司對(duì)消防設(shè)施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確,而大部分業(yè)主特別是住宅小區(qū)業(yè)主也基本不關(guān)心除電梯運(yùn)行及環(huán)境衛(wèi)生等以外的公共設(shè)施的管理,導(dǎo)致部分消防設(shè)施不能時(shí)刻處于工作狀態(tài),或有故障而不能及時(shí)得到恢復(fù),影響了設(shè)施的工作效能;
(四)物業(yè)對(duì)部分消防安全意識(shí)淡薄的業(yè)主缺乏管理
部分業(yè)主往往只注重自己居住、工作場(chǎng)所的小環(huán)境,而缺少對(duì)建筑、小區(qū)整體安全的考慮,借著裝修之名,肆意擴(kuò)大裝修面積,擅自改變建筑物使用性質(zhì),擅自增加夾層擴(kuò)大防火分區(qū),改變建筑結(jié)構(gòu)、樓梯形式,封堵排煙口、強(qiáng)占圈圍疏散走道等,而物業(yè)單位為追求經(jīng)濟(jì)利益,害怕得罪業(yè)主,未盡到勸阻和管理責(zé)任,在本單位無(wú)力解決的情況下未及時(shí)與相關(guān)職能部門溝通,妥善處理相關(guān)時(shí)宜,而只是認(rèn)為我不是執(zhí)法部門根本管不了這些事情,從而放任發(fā)展,增加建筑的火災(zāi)危險(xiǎn)性和火災(zāi)負(fù)荷,造成了大量的“先天性”的火災(zāi)隱患;
(五)物業(yè)管理單位準(zhǔn)入缺少消防必要條件
物業(yè)管理企業(yè),是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格,從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的.企業(yè)。雖然建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書(shū)時(shí)對(duì)物業(yè)管理公司擁有的技術(shù)人員數(shù)量上有明確要求,但沒(méi)有規(guī)定消防專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)量。加上目前很多建筑特別是非住宅小區(qū)高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái),雖具有獨(dú)立的法人資格,但依附受制于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,建設(shè)和管理不分的體制嚴(yán)重制約了物業(yè)管理單位的工作開(kāi)展;
(六)消防設(shè)施日常維修資金得不到有效保障
由于業(yè)主多且分散,在公共場(chǎng)地的使用、車輛的停放、物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很容易引起矛盾,造成雙方產(chǎn)生不信任和糾紛的情形,加上傳統(tǒng)的“主仆”觀念影響,物業(yè)管理處于被動(dòng)弱勢(shì)地位,導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)用不能及時(shí)收取。同時(shí)現(xiàn)有法律對(duì)建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規(guī)定,要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實(shí)施單位,提出年度使用計(jì)劃及分項(xiàng)目維修經(jīng)費(fèi)預(yù)算報(bào)告書(shū),經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核,房地產(chǎn)行政管理部門審批后方可將維修基金分批撥付實(shí)施單位,其操作程序復(fù)雜,很少有物業(yè)單位有決心和耐心去申請(qǐng)和使用這筆經(jīng)費(fèi),致使包括消防設(shè)施在內(nèi)的公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)經(jīng)費(fèi)的使用得不到有效保障。
(七)消防安全管理未納入委托管理的正常范疇
在日常的監(jiān)督執(zhí)法過(guò)程中,筆者遇到這樣的情況,由于與業(yè)主之間存在尖銳的矛盾,有些物業(yè)管理單位未通過(guò)任何移交手續(xù)擅自撤離小區(qū),致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓,而小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)隨即聘請(qǐng)了新的物業(yè)單位進(jìn)行日常管理。而消防部門進(jìn)入該小區(qū)進(jìn)行監(jiān)督抽查時(shí),往往注重對(duì)物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督,但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗(yàn)情況及消防設(shè)施的相關(guān)維護(hù)資料移交給業(yè)主委員會(huì),而業(yè)主委員會(huì)也沒(méi)有把消防安全管理納入委托物業(yè)單位管理范圍,則新物業(yè)管理單位就不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,而消防部門只能把責(zé)任落實(shí)到業(yè)主委員會(huì)。但業(yè)主委員會(huì)是由所有業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時(shí)組織,不具備法律責(zé)任承擔(dān)能力,這就極大地增加了小區(qū)火災(zāi)隱患的整改難度,大大加大了消防部門的工作量。
二、解決當(dāng)前物業(yè)管理中消防安全職責(zé)不落實(shí)問(wèn)題的對(duì)策
(一)進(jìn)一步明確和完善相關(guān)法律規(guī)定
政府相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀,加緊制定完善相關(guān)法律法規(guī),進(jìn)一步明確業(yè)主委員會(huì)的職責(zé),完善組織機(jī)構(gòu),確保業(yè)主委員會(huì)人員的相對(duì)穩(wěn)定。規(guī)范業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理單位之間處置問(wèn)題的程序,明確合同約定中消防安全管理的具體內(nèi)容,規(guī)定每幢建筑(或小區(qū))聘請(qǐng)物業(yè)管理公司應(yīng)通過(guò)競(jìng)標(biāo)形式進(jìn)行,嚴(yán)禁單產(chǎn)權(quán)多使用建筑或多產(chǎn)權(quán)建筑開(kāi)發(fā)公司委托下屬物業(yè)管理單位管理。把建筑消防設(shè)施的委托管理作為業(yè)主聘請(qǐng)物業(yè)公司管理的先決條件,確保消防設(shè)施有人管理,明確物業(yè)管理單位的接管時(shí)間并完善建筑消防設(shè)施移交的手續(xù);
(二)提高物業(yè)公司的準(zhǔn)入門檻
建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書(shū)時(shí),應(yīng)明確規(guī)定物業(yè)管理單位必須配備一定數(shù)量的消防專業(yè)技術(shù)人員,并把通過(guò)消防專業(yè)培訓(xùn)且取得相應(yīng)的消防資格證書(shū)作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書(shū)的前置條件。同時(shí)要建章立制,制定消防部門與建設(shè)房管等部門之間的信息通報(bào)制度,及時(shí)掌握物業(yè)管理單位的相關(guān)信息,把物業(yè)公司擁有消防專業(yè)人員的數(shù)量、消防管理能力的強(qiáng)弱及履行消防安全職責(zé)情況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申領(lǐng)、等級(jí)評(píng)定的范疇,提高物業(yè)管理單位消防安全意識(shí)和管理水平;
(三)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司消防工作的指導(dǎo)
區(qū)級(jí)政府應(yīng)將街道、社區(qū)范圍內(nèi)的物管單位納入街道、社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍,定期保量的對(duì)轄區(qū)內(nèi)居民住宅區(qū)的管理單位進(jìn)行消防監(jiān)督檢查,把加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項(xiàng)經(jīng)常性工作,并把物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理的視線,把規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)作為加強(qiáng)各類建筑、小區(qū)消防工作的基礎(chǔ)內(nèi)容,同時(shí),物業(yè)單位要主動(dòng)地與街道、社區(qū)及公安派出所建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制,一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)違章違法行為,物業(yè)單位應(yīng)及時(shí)報(bào)告街道、社區(qū)及公安派出所,切實(shí)將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時(shí),相關(guān)職能部門也要加大執(zhí)法力度,對(duì)存在火災(zāi)隱患久拖未改的物管單位及個(gè)人應(yīng)依法嚴(yán)肅處理,從嚴(yán)處罰;
(四)加大消防教育培訓(xùn)力度
切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物管單位負(fù)責(zé)人及相關(guān)管理人員進(jìn)行消防安全培訓(xùn)。街道安全辦要具體抓好摸底、統(tǒng)計(jì)匯總工作,督促落實(shí),防止漏報(bào)漏訓(xùn)。通過(guò)培訓(xùn),使物業(yè)管理人員增強(qiáng)消防安全觀念,切實(shí)學(xué)懂學(xué)透《中華人民共和國(guó)消防法》、《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī),進(jìn)一步明確各項(xiàng)消防安全職責(zé),樹(shù)立起消防安全責(zé)任主體意識(shí)。管理人員要做到會(huì)報(bào)警、會(huì)組織人員疏散、會(huì)組織撲救初起火災(zāi)。力爭(zhēng)使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素質(zhì)有所提高。
(五)規(guī)范對(duì)公共維修基金的管理
《物業(yè)管理?xiàng)l例》已明確了維修基金制度相應(yīng)的法律地位,其使用是否公平、合理,將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益。因此,必須完善規(guī)范維修基金的使用管理,尤其應(yīng)明確公共部分具體設(shè)施設(shè)備相對(duì)應(yīng)的維修基金使用原則、程序等,建立物業(yè)單位主要負(fù)責(zé)人為消防安全責(zé)任人的防火組織,定期召開(kāi)消防工作會(huì)議,切實(shí)解決火災(zāi)隱患、經(jīng)費(fèi)等問(wèn)題,對(duì)于需要?jiǎng)佑梅抗懿块T的專項(xiàng)修理基金,街道、社區(qū)及公安派出所應(yīng)幫助物業(yè)單位協(xié)調(diào)各業(yè)主,或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主,以便盡快地啟動(dòng)維修基金,以保證火災(zāi)隱患能得到及時(shí)、有效的整改?傊飿I(yè)管理單位消防安全責(zé)任的落實(shí)牽系于千家萬(wàn)戶的平安幸福,是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門密切配合、協(xié)作,共同努力,物業(yè)管理單位充分認(rèn)清火災(zāi)形勢(shì)和火災(zāi)危害,認(rèn)真履行消防安全職責(zé)和義務(wù),努力為居民的安居樂(lè)業(yè)和城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的消防安全保證,才能營(yíng)造居民小區(qū)良好的消防安全環(huán)境,共同為構(gòu)建和諧社會(huì)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 篇3
高校住宅區(qū)是各高校在自己原有校園土地的基礎(chǔ)上通過(guò)各種方式投資興建的居住小區(qū),其目的主要是解決本校教職工的居住問(wèn)題,為教職工營(yíng)造一個(gè)穩(wěn)定、舒適的居住環(huán)境,住宅區(qū)環(huán)境建設(shè)管理的好壞,直接牽掣到職工的根本利益,對(duì)學(xué)校的穩(wěn)定和發(fā)展起著重要的作用。高校住宅物業(yè)管理是隨著高校后勤改革的不斷深入,以及社會(huì)化物業(yè)管理企業(yè)的不斷完善和發(fā)展而出現(xiàn)的具有高校特色的新型后勤服務(wù)行業(yè),學(xué)習(xí)、借鑒和研究這種新型管理模式和方法,分析和探討高校住宅的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題,尋求具有科學(xué)性、社會(huì)性、專業(yè)性及高校屬性的住宅物業(yè)管理辦法,逐步推行規(guī)范化、專業(yè)化的高校住宅物業(yè)管理模式,為教職工創(chuàng)造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環(huán)境,是高校后勤工作者應(yīng)該認(rèn)真思考和研究的一個(gè)重要課題。
一、高校住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀
1、住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差
目前我國(guó)各高校特別是校史悠久的老牌大學(xué),其住宅區(qū)都是在幾十年甚至上百年的發(fā)展過(guò)程中逐步建成并投入使用的,隨著時(shí)間的推移,特別是過(guò)去六七十年代建造的住宅樓,最初的規(guī)劃設(shè)計(jì)已不能適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)人們居住和生活的需要,好多線路、管道已嚴(yán)重老化,房屋質(zhì)量參差不齊,配套設(shè)施不齊全,設(shè)備陳舊、老化。住宅區(qū)內(nèi)綠化地雜亂不堪,住戶私自開(kāi)荒種花種菜,或到處亂搭亂建,樓宇整體破舊不堪,在消防及安全設(shè)施存上也存在很多隱患,實(shí)行物業(yè)管理難度較大。
2、從業(yè)人員服務(wù)意識(shí)差,缺乏專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍
我國(guó)各高校物業(yè)管理服務(wù)人員,大多數(shù)都是從原房管部門或總務(wù)部門分離出來(lái)的后勤人員,物業(yè)管理專業(yè)技能性不強(qiáng),素質(zhì)不高,“鐵飯碗”思想嚴(yán)重,觀念轉(zhuǎn)變緩慢,始終認(rèn)為自己是學(xué)校事業(yè)單位的正式職工,后勤改革不管怎樣變化,自己都不會(huì)下崗,工作不努力,專業(yè)技能學(xué)習(xí)上不積極進(jìn)取,沒(méi)有使命感、緊迫感和危機(jī)感,服務(wù)意識(shí)差,對(duì)待住戶態(tài)度生、冷、硬現(xiàn)象存在,服務(wù)不能及時(shí)到位,或服務(wù)質(zhì)量不能保證。
3、缺乏配套的管理辦法
高校住宅小區(qū)是本校職工生活和學(xué)習(xí)的重要場(chǎng)所,而物業(yè)管理部門則是為小區(qū)內(nèi)住戶提供服務(wù)的單位,目前各高校在住宅物業(yè)管理中因沒(méi)有相應(yīng)的管理辦法,而使住宅區(qū)內(nèi)好多方面管理無(wú)法可依,如近年來(lái),隨著住房產(chǎn)權(quán)的多元化,校內(nèi)職工外購(gòu)商品房的增多,校內(nèi)住宅區(qū)外租戶增多,因外租戶人員身份復(fù)雜,不愛(ài)護(hù)小區(qū)公共設(shè)施,環(huán)境衛(wèi)生方面自治性差,不注意公共道德行為,嚴(yán)重影響本校教職工的正常生活和學(xué)習(xí),還有小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的管護(hù),住戶房屋裝修的管理等都沒(méi)有配套的管理辦法,而物業(yè)管理中心或公司作為服務(wù)部門,沒(méi)有相應(yīng)的行政管理或處罰權(quán),使得住宅物業(yè)管理在好多方面束手無(wú)策,難以提高住宅物業(yè)管理質(zhì)量,無(wú)法確保國(guó)有資產(chǎn)的保值和增值。
4、住戶物業(yè)付費(fèi)意識(shí)不強(qiáng),依賴性較大
實(shí)行高校后勤改革以前,高校住宅區(qū)各項(xiàng)服務(wù)都是學(xué)校大包大攬,包括共用部位的維修、小區(qū)內(nèi)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、衛(wèi)生保潔、綠化管護(hù)、消防安全及門衛(wèi)管理,甚至包括住戶室內(nèi)維修、有線電視收費(fèi)等都是由學(xué)校支付,隨著后勤改革及住宅物業(yè)管理的不斷深入,以上各項(xiàng)福利性服務(wù)逐步實(shí)行住戶有償使用,好多住戶對(duì)此不滿,認(rèn)為小區(qū)是學(xué)校的住宅區(qū),自己是學(xué)校的職工,自己有權(quán)免費(fèi)享受住宅區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)服務(wù),過(guò)去都是學(xué)校出錢搞服務(wù),而現(xiàn)在要自己出錢,觀念一時(shí)難以轉(zhuǎn)變,福利性服務(wù)思想濃厚,對(duì)物業(yè)管理缺乏認(rèn)識(shí)和了解,對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)采取消極態(tài)度,對(duì)學(xué)校的各種管理辦法故意刁難不予配合,難以接受“自己花錢買服務(wù)”的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。
5、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)短缺,難以創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)服務(wù)
高校物業(yè)管理不同于社會(huì)上的物業(yè)管理公司,它是以給教職工提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為目的,而不是以盈利為目的。所以其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍低于同等商業(yè)性社會(huì)住宅小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),而隨著高校社會(huì)化的不斷深入,學(xué)校對(duì)住宅區(qū)的投入也逐步減少,使得住宅區(qū)物業(yè)管理成為獨(dú)立核算,自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。長(zhǎng)期以來(lái),由于高校住宅的維修工作量大,加之外租戶比例逐年增加,使的學(xué)校物業(yè)經(jīng)費(fèi)收入產(chǎn)出嚴(yán)重失衡,同時(shí)由于物業(yè)中心在高校后勤人事改革中富余人員的安置,使得高校物業(yè)從業(yè)人員隊(duì)伍龐大,人員工資基數(shù)大,服務(wù)成本高。作為住戶方面,隨著現(xiàn)代人們生活水平的不斷提高,住宅區(qū)不再只是教職工生活居住的場(chǎng)所,也是其思想文化交流、休閑娛樂(lè)、開(kāi)展各種文體活動(dòng)的重要場(chǎng)所,而要?jiǎng)?chuàng)建高素質(zhì)的人文環(huán)境,提供全方位、高質(zhì)量、綜合性的優(yōu)質(zhì)服務(wù),均需要一定的資金做保障。有限的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)使得物業(yè)管理部門日常支出很難日益為繼。
二、高校住宅物業(yè)管理的發(fā)展
1、物業(yè)管理人員要更新觀念,增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)
高校住宅物業(yè)管理人員大都是過(guò)去高校后勤舊體制下的后勤服務(wù)人員,“大鍋飯”思想嚴(yán)重,隨著后勤改革及物業(yè)管理的不斷完善和推廣,物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)強(qiáng)烈意識(shí)到“鐵飯碗”的體制已不復(fù)存在,要有憂患意識(shí),要破除“學(xué)校后勤非我們不可“的舊觀念,樹(shù)立優(yōu)質(zhì)服務(wù)的新理念,開(kāi)拓進(jìn)取,自我加壓,主動(dòng)出擊,變“要我干”為“我要干”,確立“服務(wù)求生存,效益求發(fā)展”的`經(jīng)營(yíng)理念,努力鉆研物業(yè)管理新知識(shí),學(xué)習(xí)和了解物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī),了解行業(yè)動(dòng)態(tài),培養(yǎng)一切為了住戶,住戶是上帝的新理念,樹(shù)立“誠(chéng)心、創(chuàng)新、拼搏、向上”的企業(yè)精神,把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為我們工作的核心和行動(dòng)的指南。
2、要?jiǎng)?chuàng)建專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍
高素質(zhì)的人才是創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基本條件,對(duì)于高校住宅物業(yè)管理服務(wù)人員,學(xué);蚣瘓F(tuán)應(yīng)采用多種渠道、形式對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)和教育,重視員工的能力培養(yǎng)和潛力開(kāi)發(fā),創(chuàng)建科學(xué)的用人機(jī)制,鼓勵(lì)員工進(jìn)行技能創(chuàng)新和探索符合高校特色的新型物業(yè)管理模式,逐步實(shí)現(xiàn)員工持證上崗,加強(qiáng)與國(guó)家級(jí)、省級(jí)示范小區(qū)的聯(lián)系,通過(guò)參觀、學(xué)習(xí)、交流等方式提高員工的物業(yè)管理水平,通過(guò)專業(yè)講座、技術(shù)大練兵等實(shí)踐活動(dòng)來(lái)提高企業(yè)的整體效能和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。并利用高校優(yōu)勢(shì),向社會(huì)上招聘高素質(zhì)的物業(yè)管理人才,充實(shí)到高校物業(yè)管理隊(duì)伍中來(lái),努力造就一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)的高校物業(yè)管理隊(duì)伍。同時(shí)要引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,加強(qiáng)考核,實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)上崗、按勞取酬,從而形成科學(xué)規(guī)范的物業(yè)管理體系,為住戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
3、建立完善的規(guī)章制度
高校住宅區(qū)的地產(chǎn)及房產(chǎn)屬于國(guó)有資產(chǎn),住戶只具有使用權(quán),如何確保國(guó)有資產(chǎn)的保值和增值,學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)及國(guó)資主管部門應(yīng)予以重視,高校住宅管理實(shí)行所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離,符合高校后勤社會(huì)化改革的要求,有利于學(xué)校減輕財(cái)政負(fù)擔(dān),使住宅物業(yè)規(guī)范健康的發(fā)展,而物業(yè)管理部門作為服務(wù)單位,只能搞好服務(wù)工作,無(wú)行政管理或處罰權(quán),學(xué)校應(yīng)協(xié)調(diào)各職能部門之間的關(guān)系,配合物業(yè)中心按照國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策、統(tǒng)一制定高校物業(yè)管理的具體政策、辦法、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容,包括住宅裝修管理辦法、外租房戶管理辦法、公共環(huán)境及國(guó)有財(cái)產(chǎn)管理辦法、自行車存放管理辦法等,并在各住宅區(qū)按照物業(yè)管理?xiàng)l例,積極成立小區(qū)管委會(huì),形成學(xué)校、小區(qū)管委會(huì)、物業(yè)管理中心三方共同管理的局面。
4、建立質(zhì)量監(jiān)督保證體系
住宅物業(yè)管理中心應(yīng)主動(dòng)接受學(xué)校相關(guān)部門包括國(guó)資、后勤、紀(jì)檢、審計(jì)、財(cái)務(wù)部門的監(jiān)督和管理,對(duì)服務(wù)內(nèi)容包括共用部分及住戶室內(nèi)維修、消防、門衛(wèi)安全、綠化管護(hù)、道路的維護(hù)、住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的維護(hù)服務(wù)等項(xiàng)目進(jìn)行檢查,物業(yè)中心要根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)和行業(yè)條例,建立和完善物業(yè)管理法規(guī),實(shí)行企業(yè)化管理,使住宅區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)管理規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),甲乙雙方應(yīng)按照約定條款認(rèn)真履行合同,對(duì)物業(yè)中心在日常服務(wù)中不符合規(guī)定的項(xiàng)目要進(jìn)行整改,對(duì)服務(wù)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的甲方可進(jìn)行處罰,用法規(guī)和制度規(guī)范約束物業(yè)部門的行為,確保教職工能有一個(gè)干凈、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境。
5、積極開(kāi)展社區(qū)文化建設(shè)
高校物業(yè)住宅區(qū)不同于社會(huì)上的商業(yè)住宅小區(qū),具有濃厚的文化環(huán)境及學(xué)術(shù)氛圍,教職工群體素質(zhì)比較高,住戶對(duì)居住環(huán)境的建設(shè)及服務(wù)的要求都表現(xiàn)出較高層次的需求,作為高校住宅物業(yè)管理中心,在搞好各項(xiàng)服務(wù)的同時(shí),應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的宣傳力度、廣度和深度,并結(jié)合本校的實(shí)際情況,配合工會(huì)、離退休處、校團(tuán)委黨委、宣傳部等部門積極開(kāi)展社區(qū)文化建設(shè)及群眾性?shī)蕵?lè)活動(dòng),要讓每一位有熱心和愛(ài)心的職工積極的參與到我們的小區(qū)物業(yè)管理中來(lái),大力開(kāi)展“小區(qū)是我家,美好環(huán)境靠大家”的宣傳活動(dòng),培養(yǎng)住戶的主人翁思想,營(yíng)造積極、健康、向上、富有高校特色的社區(qū)文化,通過(guò)提高文化內(nèi)涵,創(chuàng)建祥和的社區(qū)環(huán)境,通過(guò)籌建小區(qū)特刊和物業(yè)網(wǎng)站,多形式開(kāi)展社區(qū)文化、體育、公益事業(yè)及社區(qū)旅游等活動(dòng),開(kāi)設(shè)宣傳欄和網(wǎng)上聊天等形式,以形成具有高校特色的文化氛圍和格調(diào)。
6、多渠道開(kāi)展便民有償服務(wù),增創(chuàng)服務(wù)經(jīng)費(fèi)
經(jīng)費(fèi)是物業(yè)管理的基礎(chǔ),也是物業(yè)公司開(kāi)展服務(wù)工作的保障,物業(yè)公司在取得學(xué)校劃撥的經(jīng)費(fèi)、住戶交付的物業(yè)管理費(fèi)及職工室內(nèi)維修費(fèi)外,還應(yīng)充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢(shì),挖掘服務(wù)潛力,拓展服務(wù)項(xiàng)目,通過(guò)開(kāi)展有償便民活動(dòng),尋求新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。在此方面,學(xué)校應(yīng)該給予政策支持,包括住宅區(qū)周邊門面房的開(kāi)發(fā),住宅區(qū)內(nèi)蔬菜、水果市場(chǎng)的開(kāi)發(fā),洗衣店、服裝加工店、飲食服務(wù)攤點(diǎn)、糧油銷售店等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),廣開(kāi)資金來(lái)源渠道,補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不足,從而確保住宅物業(yè)管理的良性持續(xù)發(fā)展。
7、以人為本,構(gòu)建和諧居住小區(qū)
高校物業(yè)管理除立足于物業(yè)的管理外,更重要的是為住戶提供全方位的服務(wù),要按照“以人為本”的服務(wù)理念,不斷提升服務(wù)水平,使住戶能深入體會(huì)到“住戶物業(yè)是一家,有困難找物業(yè)”的溫暖,把住戶對(duì)物業(yè)的滿意作為物業(yè)人最大的欣慰,樹(shù)立良好的物業(yè)管理形象。如小區(qū)內(nèi)有好多老教授、專家、學(xué)者等老人,他們的子女常年不在身邊,物業(yè)管理人員要經(jīng)常同他們進(jìn)行深入溝通,了解住戶在小區(qū)內(nèi)的需求和困難,幫助他們解決實(shí)際問(wèn)題,對(duì)待服務(wù)工作要高效、細(xì)致、態(tài)度和藹、服務(wù)熱情周到。同時(shí)中心領(lǐng)導(dǎo)要關(guān)心職工生活,重視人性化管理,對(duì)于職工及家屬的生老病死,婚喪嫁娶,中心都應(yīng)予以慰問(wèn)、祝賀、看望,員工有不順心的事時(shí),中心領(lǐng)導(dǎo)要與他們進(jìn)行交心談心,幫助他們排憂解難,使得員工的積極型和主動(dòng)性得到充分發(fā)揮,增強(qiáng)企業(yè)的凝結(jié)力和向心力,達(dá)到住戶滿意、領(lǐng)導(dǎo)滿意、職工滿意的和諧居住及工作環(huán)境。
總之,高校住宅物業(yè)管理是一個(gè)新型的服務(wù)行業(yè),它不同與社會(huì)上的物業(yè)管理模式,它的各項(xiàng)政策及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)服從學(xué)校改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局,各高校應(yīng)結(jié)合自身的特點(diǎn)和實(shí)際情況,按照住宅區(qū)行政所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離的原則,轉(zhuǎn)變?cè)泄芾聿块T的職能,注入新的物業(yè)管理機(jī)制,依靠學(xué)校的支持,住戶的配合,建立起具有高校特色的物業(yè)管理模式,向教職工提供全方位、高質(zhì)量、綜合性服務(wù),最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、學(xué)校、住戶、物業(yè)管理企業(yè)的共同滿意和長(zhǎng)足發(fā)展。
參考文獻(xiàn):
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3、《試論高校物業(yè)管理》作者:蔡炳華,《重慶工學(xué)院學(xué)報(bào)》05年1期刊載;
4、《中國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r及當(dāng)前要解決的主要問(wèn)題》作者:謝家謹(jǐn)(建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng));
5、《中國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 篇4
為了使“加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理”主席協(xié)商會(huì)議更加富有成效,市政協(xié)文教衛(wèi)體委組織部分委員組成調(diào)研組,在傅紹平副主席帶領(lǐng)下,調(diào)研視察了市城區(qū)住宅小區(qū),組織召開(kāi)了座談會(huì),對(duì)我市小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題進(jìn)行了認(rèn)真分析思考,并借鑒了外地好的做法,形成了這份調(diào)研報(bào)告,供主席會(huì)議協(xié)商參考。
一、發(fā)展現(xiàn)狀
近年來(lái),市政府高度重視物業(yè)管理工作,把物業(yè)管理作為加強(qiáng)社會(huì)管理、建設(shè)完美社區(qū)、提高市民生活質(zhì)量、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的一項(xiàng)重要的民生工程來(lái)抓,有效改善了市民的居住環(huán)境,提升了城市品位和市民生活品質(zhì)。
1.健全了物業(yè)管理規(guī)范制度體系。20xx年以來(lái),市政府根據(jù)全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況,先后制定出臺(tái)了一系列規(guī)范性文件,涉及前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)保修金、物業(yè)維修資金管理等主要領(lǐng)域,形成了相對(duì)完整、較為完善的政策管理體系,極大地推動(dòng)了相關(guān)工作的順利開(kāi)展。
2.強(qiáng)化了對(duì)物業(yè)主體的培育和監(jiān)管。培育和引導(dǎo)本地企業(yè)做大做強(qiáng)。20xx年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級(jí)資質(zhì),實(shí)現(xiàn)了本地一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)零的突破。加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)主體的監(jiān)管。依法實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度;建立了資質(zhì)年度考核制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動(dòng)態(tài)管理檔案,并且加強(qiáng)了信用評(píng)價(jià)成果的運(yùn)用。
3.提高了服務(wù)水平拓展了服務(wù)領(lǐng)域。引進(jìn)保利、金碧、萬(wàn)達(dá)等一批國(guó)內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)駐常服務(wù),傳播先進(jìn)的物業(yè)管理理念。通過(guò)專題培訓(xùn)、專家講座、開(kāi)展競(jìng)賽、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。引導(dǎo)和拓展物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目從過(guò)去簡(jiǎn)單的保安、保潔、維修等基本內(nèi)容,發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳、車輛管理、特約服務(wù)等方方面面。
4.加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)管理硬件設(shè)施投入把關(guān)。制定了物業(yè)管理用房、業(yè)主公共活動(dòng)用房等物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)管理用房面積按小區(qū)總建筑面積的3‰-5‰配建,最低不得少于50㎡;業(yè)主公共活動(dòng)用房按照3‰-5‰配建,最低不得少于100㎡。并將物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)納入了全市房屋建設(shè)技術(shù)規(guī)范。
二、主要問(wèn)題
雖然我市小區(qū)物業(yè)管理取得了長(zhǎng)足發(fā)展,但也暴露出不少問(wèn)題,與黨委政府的要求、與社會(huì)和人民群眾的期待還有一定的差距。
1.車輛停放無(wú)序。由于前期建設(shè)車位配套比例較低,加上近年來(lái)我市私家車保有量的迅速增加,小區(qū)內(nèi)有限的停車位(庫(kù))已無(wú)法滿足業(yè)主車輛的停放需求,致使小區(qū)內(nèi)大量車輛無(wú)處停放,部分小區(qū)停車猶如見(jiàn)縫插針“搶車位”,擠占人行道、綠化帶已成常態(tài),占用消防通道、堵路堵門也時(shí)有發(fā)生,造成小區(qū)內(nèi)交通堵塞,進(jìn)而引發(fā)各類糾紛。市城區(qū)金色曉島小區(qū)就出現(xiàn)過(guò)因?yàn)樗说能囕v停放在車庫(kù)門口,車庫(kù)業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時(shí)而無(wú)法開(kāi)車,一氣之下怒砸堵庫(kù)之車的案例。
2.違法建設(shè)不止。部分小區(qū)存在嚴(yán)重的亂搭亂建現(xiàn)象,如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽(yáng)臺(tái)周圍搭棚、破墻開(kāi)店;有的頂樓搭建閣樓;有的違規(guī)搭設(shè)外置防盜網(wǎng),影響城市整體美觀;有的高檔別墅小區(qū)甚至出現(xiàn)業(yè)主大興土木推倒重建;還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能,租與他人開(kāi)飯店、茶館,開(kāi)公司、做倉(cāng)庫(kù),嚴(yán)重影響周邊業(yè)主的日常生活。上述情況多是因沒(méi)有及時(shí)制止而其它業(yè)主跟風(fēng)效仿,導(dǎo)致不少小區(qū)亂搭亂建現(xiàn)象禁而不止、愈演愈烈。
3.物業(yè)費(fèi)用難收。目前市城區(qū)物業(yè)企業(yè)中有相當(dāng)部分企業(yè)實(shí)際處于虧損狀態(tài),除了規(guī)模因素外,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低、物業(yè)費(fèi)收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米,高層住宅為1.0-1.5元/平米,部分小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還維持在10年前的水平。據(jù)武陵區(qū)調(diào)查表明,20xx年小區(qū)業(yè)主欠費(fèi)額度平均達(dá)25%,個(gè)別小區(qū)高達(dá)45%以上,而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點(diǎn)大致在10%。不少業(yè)主常以房屋質(zhì)量差、服務(wù)不滿意等各種理由拒交物業(yè)費(fèi)。不斷降低的收費(fèi)額度導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降形成了惡性循環(huán)。例如水岸名苑物業(yè)費(fèi)收繳率不到70%,該小區(qū)已修建10余年,房屋維修資金收繳不到位,業(yè)主因屋頂漏水、水管破裂、停車緊張等原因拒交物業(yè)費(fèi)。
4.各類亂象頻發(fā)。小區(qū)物業(yè)服務(wù)涉及業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、政府職能部門等多個(gè)主體,一旦其中任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題,都會(huì)導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)亂象頻發(fā),影響社會(huì)安定與和諧。如鴻升別墅南區(qū)部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費(fèi)先后導(dǎo)致多家物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)不暢而退出小區(qū),小區(qū)內(nèi)垃圾成堆,業(yè)主苦不堪言;芙蓉盛世小區(qū)因物業(yè)公司與業(yè)主就停車服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目溝通不及時(shí),導(dǎo)致發(fā)生業(yè)主沖撞停車道閘,損壞公共財(cái)物事件;金色曉島和公園世家小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽(yáng)光房而被毆打事件;荷塘月色小區(qū)業(yè)主為爭(zhēng)奪業(yè)委會(huì)主任一職大打出手致傷住院。
5.行政執(zhí)法缺位。政府有關(guān)職能部門管理缺位,導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域呈現(xiàn)“孤島”現(xiàn)象。物業(yè)管理涉及的政府職能部門眾多,部門行政執(zhí)法沒(méi)有延伸到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),如公安部門過(guò)多依賴物業(yè)公司并沒(méi)有執(zhí)法權(quán)限的保安維護(hù)小區(qū)治安;城管、規(guī)劃部門對(duì)小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象處理不及時(shí)甚至不處理,物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無(wú)力制止;消防部門對(duì)小區(qū)車輛占用消防通道沒(méi)有明確的處理辦法。
6.公共服務(wù)缺失。敞開(kāi)式小區(qū)大多沒(méi)有明確服務(wù)主體,基本上依賴社區(qū)提供的基本服務(wù),而社區(qū)因?yàn)槿肆唾Y金的原因無(wú)法保障,部分敞開(kāi)式小區(qū)因服務(wù)主體不明確,衛(wèi)生、治安、交通等服務(wù)項(xiàng)目長(zhǎng)期處于無(wú)序狀態(tài)。許多政府投入大量資金改造的小區(qū)存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬(wàn)元對(duì)小區(qū)道路、下水道等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了大規(guī)模改造,但至今沒(méi)有專業(yè)化或自治組織物業(yè)服務(wù)進(jìn)入,僅靠一位老人清掃衛(wèi)生,亂搭違建、臟亂現(xiàn)象隨時(shí)有反彈的可能。
三、原因分析
我市的物業(yè)管理存在的這些問(wèn)題在全國(guó)來(lái)說(shuō)有其共性的一面,也有其特殊性,應(yīng)認(rèn)真分析,科學(xué)應(yīng)對(duì),其主要原因:
1.對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)有差距,重視不夠。現(xiàn)階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距,主要還是對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不夠到位,尤其是區(qū)縣(市)、街道、社區(qū)對(duì)物業(yè)管理缺乏系統(tǒng)研究和深入思考,沒(méi)有作為全局工作來(lái)考慮,宣傳和引導(dǎo)力度不夠,導(dǎo)致物業(yè)管理的'社會(huì)地位一直未能得到凸顯。同時(shí),近幾年我市著力開(kāi)展的完美社區(qū)建設(shè)和網(wǎng)格化管理工作與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)性研究不夠,結(jié)合不緊。沒(méi)有將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)范疇,物業(yè)企業(yè)無(wú)法享受在稅收、財(cái)政等方面的優(yōu)惠和扶持政策,政府對(duì)物業(yè)管理的政策支持不明顯。
2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規(guī)范,服務(wù)水平較低。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理水平不高,部分企業(yè)內(nèi)部管理制度不健全,管理流程不科學(xué),沒(méi)有或很少有內(nèi)部考核和獎(jiǎng)懲機(jī)制。個(gè)別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、企業(yè)運(yùn)營(yíng)面臨困難的情況下,為降低成本,便開(kāi)始減員減薪,搞衛(wèi)生的是“奶奶級(jí)”,當(dāng)保安的是“爺爺級(jí)”員工,降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)現(xiàn)象的加劇,形成惡性循環(huán)。物業(yè)行業(yè)專業(yè)人才匱乏,大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專業(yè)素養(yǎng)和綜合素質(zhì)的人才,從業(yè)人員的服務(wù)意識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)不足,與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距。
3.部分業(yè)主素質(zhì)不高,業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用發(fā)揮不夠。業(yè)主的物管意識(shí)普遍淡薄。一是難以組織成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。目前,我市僅有27%的小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì),而且有相當(dāng)部分名存實(shí)亡無(wú)法正常開(kāi)展工作。二是業(yè)主自治機(jī)構(gòu)運(yùn)作欠規(guī)范,基層糾紛處理機(jī)制效率不高。業(yè)主委員會(huì)委員準(zhǔn)入門檻低,素質(zhì)參差不齊,加之業(yè)主委員會(huì)不具備法人資格,街道、社區(qū)對(duì)其缺乏有效的監(jiān)管和處罰,導(dǎo)致其運(yùn)作不規(guī)范,有的甚至成為個(gè)別業(yè)主謀取私利的媒介。三是業(yè)主缺乏共同家園意識(shí)。不愛(ài)護(hù)共用財(cái)物、不講衛(wèi)生、不遵守公共秩序等現(xiàn)象較為普遍,個(gè)別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi),給物業(yè)管理帶來(lái)阻力。
4.物業(yè)管理設(shè)施基礎(chǔ)差,硬件建設(shè)跟不上。一方面由于部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商受利益驅(qū)使,提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質(zhì)量、電梯以次充好、不按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)隨意更改環(huán)境及相關(guān)配套設(shè)施,沒(méi)有配備或者沒(méi)有配足物業(yè)用房與相關(guān)設(shè)施設(shè)備。另一方面部分老舊小區(qū)和政府投資的廉租房、公租房,由于規(guī)劃、住建等部門在規(guī)劃設(shè)計(jì)把關(guān)時(shí)沒(méi)有要求預(yù)留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動(dòng)用房,導(dǎo)致不具備實(shí)施物業(yè)管理的硬件條件。
四、幾點(diǎn)建議
調(diào)查組認(rèn)為,小區(qū)物業(yè)系列問(wèn)題不解決好,會(huì)留下諸多后遺癥。首先是小區(qū)停車、治安等問(wèn)題會(huì)擴(kuò)散到社會(huì),或侵占公共空間或引起社會(huì)不穩(wěn)定,增加社會(huì)管理難度;其次是由于部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出會(huì)不斷增加政府公共服務(wù)投入,街道、社區(qū)等基層組織將不堪重負(fù);第三是直接導(dǎo)致部分市民生活質(zhì)量下降。因此,應(yīng)引起足夠重視。
1.強(qiáng)化措施,加大對(duì)物業(yè)管理工作的支持力度。建議盡快出臺(tái)《常德市物業(yè)管理?xiàng)l例》地方性法規(guī),從法制層面保障其發(fā)展。將物業(yè)管理工作納入各級(jí)黨委、政府議事日程,并作為年度績(jī)效評(píng)估考核內(nèi)容。將物業(yè)管理納入完美社區(qū)網(wǎng)格化管理范疇,加強(qiáng)區(qū)縣、街道、社區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的人員配備和隊(duì)伍建設(shè),健全基層物業(yè)服務(wù)與糾紛處理機(jī)制。各級(jí)財(cái)政要保障各級(jí)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的工作經(jīng)費(fèi)。設(shè)立物業(yè)管理專項(xiàng)基金,主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng)新、增值服務(wù),對(duì)服務(wù)優(yōu)質(zhì)、社會(huì)反映良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì),積極引導(dǎo)社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐老舊小區(qū)進(jìn)行服務(wù),對(duì)老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理作出良好成績(jī)的給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì),對(duì)于明顯虧損的企業(yè)給予適當(dāng)補(bǔ)貼。
2.明確職責(zé),構(gòu)建完善的聯(lián)動(dòng)管理體系。充分發(fā)揮各職能部門的作用,推動(dòng)行政執(zhí)法向小區(qū)院內(nèi)延伸。發(fā)揮房管部門作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門在制定政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與督導(dǎo)指導(dǎo)方面的作用,進(jìn)一步明確規(guī)劃、城管、住建、公安、質(zhì)監(jiān)、消防、物價(jià)等部門在小區(qū)物業(yè)管理工作中的職責(zé),形成責(zé)任明確、分工協(xié)作的工作機(jī)制,并將他們的投訴電話公示在各小區(qū)醒目位置,便于及時(shí)受理業(yè)主投訴。同時(shí)發(fā)揮區(qū)縣(市)政府(管委會(huì)),尤其是街道辦事處和社區(qū)的作用,把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂(lè)”的完美社區(qū)建設(shè)目標(biāo)延伸至小區(qū)內(nèi),使小區(qū)成為完美社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容。幫助建立業(yè)主委員會(huì),選擇物業(yè)服務(wù)模式,協(xié)調(diào)各方搞好小區(qū)的監(jiān)督、管理和服務(wù)。
3.分類指導(dǎo),探索建立多樣性的物業(yè)服務(wù)模式。對(duì)新建和老舊小區(qū),封閉式和敞開(kāi)式小區(qū)進(jìn)行分類指導(dǎo),選擇合適的服務(wù)模式。重點(diǎn)探索針對(duì)敞開(kāi)式老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式,規(guī)模較大的小區(qū),可采取聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理,規(guī)模較小的小區(qū),可采取“統(tǒng)一打包”方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。推廣紫橋小區(qū)物業(yè)管理模式,鼓勵(lì)街道或社區(qū)成立物業(yè)服務(wù)中心(登記注冊(cè))進(jìn)行管理或物業(yè)管理委員會(huì)進(jìn)行自治,專項(xiàng)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)無(wú)法實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)。研究針對(duì)保障房小區(qū)和農(nóng)民安置公寓區(qū)物業(yè)管理的措施,做到服務(wù)不留死角。
4.創(chuàng)新管理,提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平。推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合、改制、兼并和重組,培育一批具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力、較大規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè),進(jìn)一步支持本地物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng),樹(shù)立行業(yè)標(biāo)桿。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立新型社區(qū)商業(yè)服務(wù)模式,延伸服務(wù)鏈條,不斷滿足潛在的市場(chǎng)需求,提升服務(wù)能力,實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)升級(jí)轉(zhuǎn)型。及時(shí)化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題和矛盾,推動(dòng)我市物業(yè)服務(wù)水平快速提升。加快建設(shè)監(jiān)督體系,大力培育業(yè)委會(huì),提高業(yè)委會(huì)組建率、專業(yè)性和公信力,讓業(yè)主直接參與對(duì)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督和合作,形成由政府牽頭、相關(guān)部門和業(yè)主共同參與的新格局。
5.倡導(dǎo)誠(chéng)信,增強(qiáng)物業(yè)主體的自覺(jué)意識(shí)。正面引導(dǎo)與懲戒并舉。一方面加強(qiáng)對(duì)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的宣傳。通過(guò)各類媒體、小區(qū)宣傳欄等加大宣傳力度,增強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責(zé)任和自覺(jué)意識(shí)。強(qiáng)化示范帶頭,通過(guò)廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主,增進(jìn)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知和理解,提高市民對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)同感,提高物業(yè)服務(wù)人員的社會(huì)地位和職業(yè)自豪感,營(yíng)造有利于物業(yè)管理的良好社會(huì)氛圍。另一方面建立誠(chéng)信管理制度,建立物業(yè)主體各方的誠(chéng)信檔案,對(duì)不守誠(chéng)信的企業(yè)法人和業(yè)主進(jìn)行失信懲戒,是黨員干部和公職人員的還要進(jìn)行問(wèn)責(zé)。
6.突破難點(diǎn),推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理全面提升。以拆除小區(qū)違法建筑和老舊院落改造為突破口,對(duì)違法建筑進(jìn)行梳理,確定牽頭單位,明確分批整治目標(biāo),開(kāi)展聯(lián)合整治行動(dòng)。對(duì)老舊小區(qū)采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)方式,落實(shí)市中心城區(qū)兩級(jí)財(cái)政配套資金,對(duì)我市城區(qū)老舊院落和敞開(kāi)式老舊小區(qū)分期分批進(jìn)行改造。按照總體規(guī)劃、綜合整治、分類改造、一院一策的原則,對(duì)老舊院落安防設(shè)施完善、路面平整處理、停車位(線)劃定、垃圾裝運(yùn)處置、環(huán)境整治、管理用房配置、水電“一戶一表”工程、雨污分流、管線序化等功能性專項(xiàng)改造,確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發(fā)動(dòng),激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 篇5
物業(yè)管理關(guān)系千家萬(wàn)戶,做好物業(yè)管理對(duì)于改善城區(qū)環(huán)境,鞏固三創(chuàng)成果,構(gòu)建和諧社會(huì)具有重要意義。近年來(lái),XX縣物業(yè)管理逐步發(fā)展,取得了一定成績(jī),但也面臨諸多困境,物業(yè)管理發(fā)展任重道遠(yuǎn)。
一、我縣物業(yè)管理基本狀況
近年來(lái),我縣城鎮(zhèn)化建設(shè)日新月異,小區(qū)物業(yè)管理逐步推行和發(fā)展,目前整體態(tài)勢(shì)平穩(wěn)。但是我縣物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制尚不健全,物業(yè)管理水平仍然較低,業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾難以調(diào)解,物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善,已經(jīng)到了一個(gè)需要全面規(guī)范整頓提高的階段。
。ㄒ唬┓(wěn)中求進(jìn),我縣物業(yè)管理發(fā)展迅速。
我縣物業(yè)管理起步于20xx年,縣房地產(chǎn)管理局成立了物業(yè)管理辦公室,負(fù)責(zé)全縣物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理。10年來(lái),我縣物業(yè)管理從無(wú)到有,從小到大,穩(wěn)步發(fā)展。截至目前,全縣共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)10家,管理居民住宅小區(qū)17個(gè),物業(yè)服務(wù)建筑面積近200萬(wàn)平方米,新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)98%,從業(yè)人員達(dá) 1000多人,服務(wù)小區(qū)人口達(dá)25000人。
。ǘ┒啻氩⑴e,我縣物業(yè)管理逐步完善。
縣物業(yè)管理辦公室成立以來(lái),對(duì)物業(yè)行業(yè)管理發(fā)揮了一定作用。一是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍培訓(xùn),提高了從業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能、政策法規(guī)水平和職業(yè)道德;二是加強(qiáng)外派交流。進(jìn)一步開(kāi)闊了物業(yè)管理人員的視野,找準(zhǔn)了自身存在的問(wèn)題,也明確了今后努力方向。三是加強(qiáng)市場(chǎng)準(zhǔn)入管理。積極實(shí)行物業(yè)管理提前介入制度,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可證時(shí),必須明確項(xiàng)目前期物業(yè)管理計(jì)劃。從20xx年5月1日起,所有新建樓盤(pán)前期物業(yè)管理實(shí)行了招投標(biāo)制度。四是加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。制訂了《XX縣城區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施年度測(cè)評(píng)細(xì)則》,加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管,將測(cè)評(píng)結(jié)果作為評(píng)先評(píng)優(yōu)考核晉級(jí)的重要依據(jù)。五是加強(qiáng)公共維修資金的歸集和管理。截至目前,累計(jì)歸集物業(yè)公共維修資金1300萬(wàn)元。
。ㄈ┪飿I(yè)管理發(fā)展不平衡。
一些小區(qū)如鉑金華府、中偉世紀(jì)城和煙草局的物業(yè)管理比較規(guī)范。而巨龍家園、玉盤(pán)小區(qū)、書(shū)香和苑等一些小區(qū)因物業(yè)費(fèi)收繳率不高,小區(qū)物業(yè)管理已經(jīng)撤離。巨龍御園、名人府邸也岌岌可危。此外,黨政機(jī)關(guān)、學(xué)校醫(yī)院等企事業(yè)單位的物業(yè)管理還未全面啟動(dòng)。
二、我縣物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及原因分析
我縣物業(yè)管理業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí),暴露的問(wèn)題和隱患也日益凸顯,主要表現(xiàn)在:
(一)小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)質(zhì)量堪憂、設(shè)施配套不完善。我縣部分小區(qū),盡管通過(guò)了竣工驗(yàn)收,但仍存在規(guī)劃未嚴(yán)格實(shí)施、小區(qū)配套設(shè)施不完善、房屋外墻屋面滲漏、衛(wèi)生間漏水、消防及安保設(shè)施不到位、電梯質(zhì)量低劣,甚至存在安全隱患等等問(wèn)題。這些問(wèn)題在建設(shè)過(guò)程中沒(méi)有得到根本解決,留下質(zhì)量安全隱患和矛盾根源。
(二)物業(yè)管理粗放型發(fā)展。一是部分物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高,服務(wù)信譽(yù)不佳,重收費(fèi)輕服務(wù)。二是物業(yè)管理專業(yè)化水平低,物業(yè)服務(wù)企業(yè)小、弱、散,缺乏上規(guī)模、上檔次的物業(yè)公司。從整體而言,我縣物業(yè)管理服務(wù)水平不高,實(shí)力不強(qiáng),難以適應(yīng)市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化的需求。
。ㄈI(yè)主物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念沒(méi)有普遍形成
一些業(yè)主缺乏法制觀念和物業(yè)消費(fèi)觀念,對(duì)市場(chǎng)化物業(yè)管理不理解、不支持,有些業(yè)主只要求接受服務(wù)卻拖欠物業(yè)費(fèi),有的只選擇價(jià)格低廉的物業(yè)公司,卻要享受品質(zhì)的物業(yè)服務(wù),而物業(yè)公司因收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低而難以運(yùn)作,從而造成業(yè)主與物業(yè)公司之間的對(duì)立情緒與矛盾糾紛不斷增加的惡性循環(huán)。
(四)物業(yè)公司和業(yè)主權(quán)責(zé)不清,業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有充分發(fā)揮橋梁作用。我縣小區(qū)大部分業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有成立,有的業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中不能發(fā)揮應(yīng)有的作用。部分小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司沒(méi)有訂立物業(yè)服務(wù)合同,雙方的權(quán)利和義務(wù)沒(méi)有明確,造成雙方應(yīng)盡職責(zé)和義務(wù)不能全面履行,權(quán)利受到侵害時(shí)不能很好維權(quán)。
。ㄎ澹┪飿I(yè)管理體制不完善。從全縣看,缺乏一個(gè)強(qiáng)力有效、協(xié)調(diào)各方的'綜合物業(yè)管理部門,縣房產(chǎn)局作為物業(yè)行業(yè)管理主管部門,委托物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)管理,但該機(jī)構(gòu)面對(duì)日益增加的管理任務(wù)和物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處力不從心,亟待全面加強(qiáng)。開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清;屬地政府、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用未充分發(fā)揮。在業(yè)主和物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾時(shí),政府及相關(guān)部門不能及時(shí)調(diào)處,導(dǎo)致矛盾升級(jí)擴(kuò)大。
三、加強(qiáng)我縣物業(yè)行業(yè)管理的幾點(diǎn)建議
(一)加強(qiáng)宣傳,引導(dǎo)樹(shù)立正確的物業(yè)管理和物業(yè)消費(fèi)觀念。深入宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī),讓廣大業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性,增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念,使“花錢買服務(wù)”的觀念深入人心。同時(shí),引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)、公平競(jìng)爭(zhēng),提高服務(wù)質(zhì)量,珍視企業(yè)信譽(yù),推動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。
。ǘ┎块T聯(lián)動(dòng),建立物業(yè)管理齊抓共管機(jī)制。一是在工程項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段開(kāi)始,規(guī)劃建設(shè)部門要對(duì)小區(qū)的功能、布局、公共設(shè)施和配套建設(shè)等提出明確要求,為后期物業(yè)服務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。二是小區(qū)建設(shè)要嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),做到圖紙與建設(shè)一致,嚴(yán)格規(guī)劃管理和工程質(zhì)量管理,確保建設(shè)工程質(zhì)量。三是建立商品房綜合竣工驗(yàn)收制度,房產(chǎn)部門要參與綜合驗(yàn)收。政府相關(guān)部門應(yīng)實(shí)行驗(yàn)收責(zé)任追究制,未通過(guò)綜合驗(yàn)收的物業(yè),不能投放市場(chǎng)。四是物價(jià)部門要完善細(xì)化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),明確服務(wù)內(nèi)容。五是縣房產(chǎn)部門要建立物業(yè)企業(yè)的信譽(yù)等級(jí)測(cè)評(píng)制度,引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)行業(yè)自律,提高企業(yè)信譽(yù),確保服務(wù)質(zhì)量。使信譽(yù)低、質(zhì)量差的物業(yè)企業(yè)逐步退出市場(chǎng)。對(duì)無(wú)正當(dāng)理由擅自中止物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司在以后的投標(biāo)時(shí)予以限制。規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù),明確開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主三方之間的權(quán)利和義務(wù)。同時(shí),要認(rèn)真規(guī)范公共維修基金的管理和使用,制定公共維修基金提取使用程序。
(三)積極扶持,促進(jìn)物業(yè)企業(yè)良性發(fā)展。建議政府對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)征收的相關(guān)稅費(fèi)予以優(yōu)惠,在物業(yè)公司遇到困難時(shí)予以關(guān)心支持。引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路,積極鼓勵(lì)物業(yè)公司重組兼并,做大做強(qiáng)物業(yè)公司,做響物業(yè)公司品牌。積極扶持培育實(shí)力較強(qiáng)、專業(yè)化水平較高的物管企業(yè),走規(guī)模經(jīng)營(yíng)之路。
(四)加強(qiáng)保障,推進(jìn)物業(yè)管理法制化進(jìn)程。業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾糾紛一般屬于民事糾紛,如當(dāng)事雙方已提起訴訟,可按法律程序處理。建議縣人民法院優(yōu)先受理、快審快結(jié),維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費(fèi)時(shí),要發(fā)揮司法調(diào)解的作用,建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)更為簡(jiǎn)單的措施或程序。為從根本上規(guī)范我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理和物業(yè)管理活動(dòng),建議盡快出臺(tái)我縣加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的實(shí)施辦法和加強(qiáng)物業(yè)管理的實(shí)施細(xì)則兩個(gè)規(guī)范性文件。
(五)理順體制,實(shí)行屬地管理和行業(yè)管理相結(jié)合。按照“條塊結(jié)合,屬地管理”的原則,進(jìn)一步明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)居委會(huì)在物業(yè)管理工作中的權(quán)、責(zé)關(guān)系,把物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理范疇,政府投入一定的經(jīng)費(fèi)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)加強(qiáng)對(duì)居住小區(qū)的屬地管理,全面承接和履行政府延伸至社區(qū)的各項(xiàng)公共管理與服務(wù)職能,建立起對(duì)業(yè)主委員會(huì)的引導(dǎo)和監(jiān)督機(jī)制。縣房產(chǎn)部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)監(jiān)管,指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范、高效開(kāi)展工作。建議縣委政府加強(qiáng)縣物業(yè)管理辦公室的機(jī)構(gòu)設(shè)置,增加人員編制,明確其職能職責(zé),加強(qiáng)其履職監(jiān)督。對(duì)業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛,縣物業(yè)管理辦公室要和社區(qū)居委會(huì)及時(shí)介入、引導(dǎo),共同協(xié)調(diào)處理。堅(jiān)持屬地管理原則,業(yè)主委員會(huì)自覺(jué)接受社區(qū)居委會(huì)的領(lǐng)導(dǎo),社區(qū)居委會(huì)積極參與協(xié)調(diào)處理物業(yè)矛盾糾紛。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 篇6
物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域,規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會(huì)建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。為進(jìn)一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理,近期,我區(qū)物價(jià)部門組織人員對(duì)城區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行調(diào)研,在引導(dǎo)業(yè)主樹(shù)立正確的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念,引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)、公平競(jìng)爭(zhēng)、合理收費(fèi),如何進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。
一、基本情況
我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚,正是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè),通過(guò)近十年的發(fā)展,由于各方面因素的影響進(jìn)度緩慢,還存在市場(chǎng)化運(yùn)行機(jī)制未健全、開(kāi)發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問(wèn)題?傮w看,我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個(gè)特點(diǎn):一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前,吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家,物業(yè)管理企業(yè)30個(gè),管理房屋230萬(wàn)平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到80%,新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。本區(qū)注冊(cè)一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無(wú),注冊(cè)二級(jí)資質(zhì)較多。所有小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì),物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個(gè)質(zhì)的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.3—0.5元,高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此,我市物業(yè)行業(yè)收費(fèi)平均收費(fèi)水平仍低于80%。物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不高,收繳率低,個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決,成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素。
二、存在的主要問(wèn)題
1、物業(yè)服務(wù)公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,近幾年來(lái)物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看,發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過(guò)小,綜合實(shí)力差,專業(yè)化水平低,造成物業(yè)服務(wù)社會(huì)資源浪費(fèi),效率低、效益差。如果形成規(guī)模效應(yīng),則可降低成本,提高效率。
2、市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷,經(jīng)營(yíng)困難。一是我區(qū)為中心城區(qū),由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購(gòu)房置業(yè)者較多,有的購(gòu)買多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高,小區(qū)入住率不高,由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),不交納電梯運(yùn)行費(fèi),而這部分人員未入住,并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本,再加上已入住業(yè)主交費(fèi)意識(shí)薄弱,應(yīng)交的物業(yè)費(fèi)也收不上來(lái),據(jù)統(tǒng)計(jì),收取物業(yè)管理費(fèi)達(dá)到90%以上,已經(jīng)是非常不錯(cuò)的狀態(tài)了。導(dǎo)致許多小區(qū)由于收費(fèi)率低處于微利狀態(tài),甚至產(chǎn)生虧損,造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段,許多業(yè)主對(duì)物業(yè)收費(fèi)都表示不理解,業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)薄弱,造成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低,有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費(fèi),只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤(pán)。
3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。主要表現(xiàn)在:一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位,導(dǎo)致住戶有意見(jiàn)而拒絕繳費(fèi)。二是住戶無(wú)力繳費(fèi)。如安置房、經(jīng)濟(jì)適用房,業(yè)主很多是低保戶,以生活水平低為由拒交物管費(fèi)。三是工程遺留問(wèn)題隨著物業(yè)交接,將問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費(fèi)的借口。四是由于業(yè)主自身的原因,如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等。五是由于業(yè)主物業(yè)繳費(fèi)意識(shí)薄弱。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱性服務(wù)被忽視。不少業(yè)主認(rèn)為,交了那么多的物業(yè)管理費(fèi),不就是有幾個(gè)保安和幾個(gè)清潔工嗎?這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務(wù),但由于服務(wù)本身是隱性的,業(yè)主沒(méi)有因此得到很直觀的利益,所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,業(yè)主對(duì)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)表示抗拒。特別是對(duì)停車收費(fèi)及車庫(kù)及儲(chǔ)藏間、雜物間交物業(yè)費(fèi)表示不理解。二次供水、電梯使用費(fèi)分?jǐn)偸杖∶艽蟆S捎诟鞣N因素有些業(yè)主覺(jué)得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電費(fèi)。七是不少小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的收費(fèi)不透明、不合理,亂收費(fèi)、高收費(fèi),因而拒絕交費(fèi),此類問(wèn)題很有普遍性。八是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費(fèi)質(zhì)價(jià)不符。在實(shí)際物業(yè)管理工作中,也確實(shí)存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、維修不及時(shí)、收費(fèi)不規(guī)范等情況。這樣,造成業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意,對(duì)物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生意見(jiàn),因而拒交物業(yè)管理費(fèi)。九是當(dāng)物價(jià)部門根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物價(jià)上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況,對(duì)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整后,部分業(yè)主不愿按提高后的標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)。由于物業(yè)費(fèi)收入收不到位,不少物業(yè)公司收支難以平衡,入不敷出,從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)小區(qū)設(shè)備維護(hù)、清潔、綠化投入等工作打折扣,造成惡性循環(huán),引起住戶不滿,陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費(fèi)而無(wú)法服務(wù),業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費(fèi)的怪圈。據(jù)全國(guó)價(jià)格舉報(bào)電話受理投訴統(tǒng)計(jì),近三年來(lái),業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)不透明、違反規(guī)定亂收費(fèi),一直位居各類價(jià)格舉報(bào)問(wèn)題的前三位。
4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個(gè)部門,有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起。從全區(qū)看,缺乏一個(gè)強(qiáng)力部門有效的協(xié)調(diào)各方,造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順,多頭管理問(wèn)題久拖不絕;開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清;街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮;房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé),但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管,責(zé)任主體不明確,行政監(jiān)管力度不大。
5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)所
有小區(qū)均未成立業(yè)主委員會(huì),有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務(wù)內(nèi)容、有哪些服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)交多少費(fèi)用,如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等,這些問(wèn)題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有一定的隨意性,少服務(wù)、服務(wù)不到位現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,體現(xiàn)不出“質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)收費(fèi)原則,對(duì)此業(yè)主意見(jiàn),對(duì)物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問(wèn),影響小區(qū)的正常管理運(yùn)作。
6、業(yè)主的消費(fèi)觀念有待改變。部分業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)觀念沒(méi)有完全樹(shù)立起來(lái)。一是買房人對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)需要一個(gè)過(guò)程。二是我們國(guó)家誠(chéng)信價(jià)值體系尚在初級(jí)階段。遇到問(wèn)題,業(yè)主不是積極通過(guò)司法、行政手段解決,而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式進(jìn)行,這種做法不僅損害了合同的嚴(yán)肅性,而且造成了住宅消費(fèi)的誠(chéng)信危機(jī)。三是一部分人存在從眾和僥幸心里,看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費(fèi),認(rèn)為自己交了反而吃虧,所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不到位,最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費(fèi)主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)性開(kāi)支。部分業(yè)主不繳費(fèi),等于免費(fèi)享受公共服務(wù),這對(duì)繳費(fèi)的業(yè)主是不公平的。長(zhǎng)此發(fā)展,不繳費(fèi)的業(yè)主可能會(huì)越來(lái)越多,最終導(dǎo)致物業(yè)管理無(wú)法正常進(jìn)行,房屋及設(shè)施將會(huì)失修失養(yǎng),小區(qū)的保安、保潔、綠化將無(wú)人問(wèn)津。
三、對(duì)加強(qiáng)完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的意見(jiàn)和建議
。、走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路。創(chuàng)造條件,積極鼓勵(lì)物業(yè)公司兼并、合并,走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路,做大做強(qiáng)物業(yè)公司,做響物業(yè)公司品牌;鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司,對(duì)從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè),在政策上給予扶持和優(yōu)惠。
2、完善物業(yè)管理的市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制。努力引入物業(yè)管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)整頓,對(duì)不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員,堅(jiān)決吊銷執(zhí)照,注銷上崗資格證書(shū),維護(hù)良好的市場(chǎng)秩序。要深入社區(qū),加強(qiáng)日常巡查,對(duì)維修不及時(shí)、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的行為予以嚴(yán)肅查處,直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要繼續(xù)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設(shè),強(qiáng)化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)等工作措施,促進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高,提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。
3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。建立物業(yè)管理提前介入機(jī)制。從工程項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)開(kāi)始,物業(yè)管理應(yīng)同步介入對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)采納,為后期物業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)報(bào)審機(jī)制,應(yīng)在售房前,向物價(jià)部門申報(bào)核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),規(guī)定在向物價(jià)部門申報(bào)前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后方可售房,以減少不必要的矛盾。在物業(yè)管理企業(yè)在引導(dǎo)業(yè)主理性維權(quán)的同時(shí),緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,不斷完善物業(yè)功能,確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的齊全及有效維修養(yǎng)護(hù)。
4、完善細(xì)化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建議盡快研究制定質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格體系,細(xì)化《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》各收費(fèi)檔次對(duì)應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達(dá)到的具體標(biāo)準(zhǔn),明確高層住宅另行收取的電梯運(yùn)行費(fèi)是否包含電梯維修、年檢費(fèi),電梯費(fèi)用各樓層間的分?jǐn)偙壤龁?wèn)題,明確私家車庫(kù)、儲(chǔ)藏間是否要交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等問(wèn)題,建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理,由供水公司向業(yè)主收取二次供水費(fèi)。要建立市場(chǎng)化的收費(fèi)機(jī)制,使物業(yè)管理服務(wù)向市場(chǎng)化、專業(yè)化方向發(fā)展,必須遵循公開(kāi)、公平,誠(chéng)實(shí)信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費(fèi)矛盾凸現(xiàn),商品房矛盾相對(duì)平穩(wěn)的特點(diǎn),采取分類指導(dǎo)辦法,做到公開(kāi)合理、質(zhì)價(jià)相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭型皇召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
5、應(yīng)制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關(guān)條例規(guī)定:當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候,由業(yè)主委員會(huì)提出,經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后,方可申請(qǐng)使用房屋公共維修基金。但實(shí)際上,如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益,那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過(guò),給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒(méi)有專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)其作鑒定和監(jiān)督其使用,容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開(kāi)始進(jìn)入維修期,當(dāng)房屋需維修,當(dāng)年收取的大修基金如何提取使用的`問(wèn)題。目前,我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過(guò)。
6、簡(jiǎn)化催繳物業(yè)費(fèi)法律程序。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費(fèi)時(shí),現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主,這樣將耗費(fèi)物業(yè)企業(yè)大量的人力、財(cái)力,通過(guò)法律途徑追討的物業(yè)費(fèi)都不足以支付訴訟等相關(guān)費(fèi)用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)更為簡(jiǎn)單措施或程序。
7、妥善協(xié)調(diào)解決有關(guān)問(wèn)題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費(fèi)為3元/戶、月,由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運(yùn)站將生活垃圾運(yùn)走,且不提供垃圾筒,現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站都由物業(yè)企業(yè)承擔(dān),市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費(fèi)。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應(yīng)服務(wù),只做了其中一部分,故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)3元/月、戶的垃圾處理費(fèi)。
8、加大宣傳力度引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。物業(yè)管理公司本身要注意加強(qiáng)物業(yè)管理水平,提高自身的服務(wù)質(zhì)量。規(guī)范管理,提高服務(wù)水平,加大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的正面宣傳和引導(dǎo),讓業(yè)主樹(shù)立正確的“物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀”,有效避免收費(fèi)難的問(wèn)題。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內(nèi)容,提高物業(yè)管理的商品意識(shí)。讓業(yè)主感受實(shí)質(zhì)上是一種服務(wù)型的商品交換。物業(yè)管理公司需要引導(dǎo)業(yè)主的思想觀念要由物業(yè)管理的無(wú)償提供向有償型的商品提供方面轉(zhuǎn)化。
9、加大對(duì)物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推進(jìn)物業(yè)行業(yè)社會(huì)化、市場(chǎng)化進(jìn)程,凈化地域性物業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī),形成完整、系統(tǒng)體系。
10、進(jìn)一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》,爭(zhēng)取政府的支持的同時(shí),提高經(jīng)營(yíng)能力,加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會(huì)的溝通交流,達(dá)成共識(shí)。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量,不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化,編制成具體的《操作手冊(cè)》,成為員工的行動(dòng)指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費(fèi)考核,建立內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制。
11、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自覺(jué)接受社區(qū)居委會(huì)領(lǐng)導(dǎo),參加社區(qū)居委會(huì)舉辦的各項(xiàng)活動(dòng),同時(shí),邀請(qǐng)社區(qū)居委會(huì)參加業(yè)委會(huì)的活動(dòng),對(duì)業(yè)主與業(yè)主之間,業(yè)委會(huì)與業(yè)主之間,業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛,社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)出面協(xié)調(diào)處理,街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解,逐步建立和完善司法調(diào)解制度,化解居民糾紛和及時(shí)處理侵害居民合法權(quán)益的事件。
12、恢復(fù)物業(yè)小區(qū)服務(wù)收費(fèi)年審制度。取消江西省發(fā)改委贛計(jì)商價(jià)字(20xx)975號(hào)《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充意見(jiàn)》第三條:“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費(fèi)許可證和不再實(shí)行收費(fèi)年審制度,與之相關(guān)的罰則自行取消”;謴(fù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)許可證換發(fā)和收費(fèi)年審制度,以便價(jià)格部門履行監(jiān)管,加大失信懲誡力度。
13、盡快修改、細(xì)化物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定。《江西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《吉安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、社會(huì)進(jìn)步和物業(yè)管理發(fā)展的客觀要求,修改物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法成為迫切需求,有關(guān)部門應(yīng)積極配合,共同推動(dòng)新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法盡快出臺(tái)。新出臺(tái)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法應(yīng)能充分考慮其可操作性、科學(xué)性、合理性和有效指導(dǎo)性,兼顧市場(chǎng)雙方的利益,并在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、定價(jià)方式、收費(fèi)方式等方面進(jìn)行細(xì)化,進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成和服務(wù)內(nèi)容,定價(jià)方式上吸收其他城市的經(jīng)驗(yàn),實(shí)行菜單式計(jì)費(fèi)方式,讓業(yè)主明明白白消費(fèi),物業(yè)企業(yè)清清楚楚服務(wù)。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 篇7
為打造xx企業(yè)品牌,運(yùn)用現(xiàn)代管理手段,建立具有標(biāo)準(zhǔn)化、程序化和規(guī)范化的管理體系,提高企業(yè)戰(zhàn)略,宏觀調(diào)控經(jīng)營(yíng),共創(chuàng)高效企業(yè)效益和社會(huì)效益,有力推動(dòng)公司整體業(yè)務(wù)發(fā)展,根據(jù)公司董事和領(lǐng)導(dǎo)要求,本人進(jìn)行了為期三周深入調(diào)研,現(xiàn)將工作調(diào)研小結(jié)如下:
一、xx八大優(yōu)勢(shì)
1、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越,交通便利,周邊配套日趨成熟,發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁。
2、市場(chǎng)定位準(zhǔn)確,產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià),吸引力大,前景廣闊。
3、小區(qū)配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)性高。
4、準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈搏。
5、經(jīng)營(yíng)理念鮮明——?jiǎng)?chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活空間,實(shí)現(xiàn)新城市主義現(xiàn)代生活。
6、企業(yè)的勝利,全賴于鐵的紀(jì)律支撐。
7、人力資源及組織體系比較完整。
8、公司董事及高層領(lǐng)導(dǎo)調(diào)控意識(shí)超前,戰(zhàn)略目標(biāo)明確,拓展思維清晰。
二、十大有待改善問(wèn)題
1、工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等與物管銜接脫節(jié),給物業(yè)管理服務(wù)留下了后遺癥,加大經(jīng)營(yíng)成本,造成資源浪費(fèi)。例如:xx華庭游泳池每次清洗,水量理應(yīng)自然排盡,作業(yè)自如。但目前每次洗清時(shí),池內(nèi)約40多公分的水無(wú)法自然排放,必須用水泵配合才能抽走,這樣,既增加了人工操作的麻煩,在安全方面也受到一定影響。再如,xx、二期車位配置與住宅數(shù)量不成正比,隨著業(yè)主生活水平的提高,業(yè)主車輛逐步增多,車輛停放逐步緊張,長(zhǎng)期如此將會(huì)導(dǎo)致秩序混亂。
2、營(yíng)銷與物管關(guān)系脫節(jié),公司在推銷產(chǎn)品前期,尚未按國(guó)家政策法規(guī)要求制定和簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等規(guī)范文本。對(duì)業(yè)主入住后出現(xiàn)的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費(fèi)用等行為沒(méi)有明確的書(shū)面依據(jù)約束,這方面尚未引起足夠重視。
3、人力資源配置缺乏科學(xué)性,相關(guān)部門對(duì)物管隊(duì)伍人員的借調(diào)與共享還沒(méi)有明確計(jì)劃,操作層員工面對(duì)多頭領(lǐng)導(dǎo)遙控,在具體運(yùn)作上,出現(xiàn)了錯(cuò)亂局面,直接影響服務(wù)質(zhì)量。
4、縱橫觀三個(gè)樓盤(pán)物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),尚未達(dá)到公司基本要求。例如:xx花園公共區(qū)域死角的清潔衛(wèi)生不到位,樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在;xx居休閑區(qū)噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見(jiàn),噴泉中央石塊四分五裂,池溝污泥沉積,員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物處處可見(jiàn);xx華庭的廣場(chǎng)地面、區(qū)內(nèi)噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車庫(kù)墻面等清潔開(kāi)荒馬虎,水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見(jiàn),接靠會(huì)所鋪面的物件亂擺亂放,占道經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重,各門面招牌大小不一,亂張亂貼處處可見(jiàn);從創(chuàng)藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環(huán)境衛(wèi)生非常糟糕,在某種程度上,嚴(yán)重影響了小區(qū)良好容貌。
5、綠化管理方面,對(duì)枯枝黃葉修剪無(wú)計(jì)劃進(jìn)行,對(duì)長(zhǎng)短不一的草皮沒(méi)有重視修剪,對(duì)多處殘缺空白、黃土裸露不及時(shí)補(bǔ)種,對(duì)行人踐踏的綠化植物無(wú)標(biāo)識(shí)提示,養(yǎng)護(hù)專業(yè)水平一般。
6、安全管理意識(shí)一般,對(duì)區(qū)內(nèi)各人工湖、溪流及裝修作業(yè)施工現(xiàn)場(chǎng)無(wú)任何安全提示或警告標(biāo)識(shí)。
7、在設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)方面,沒(méi)有規(guī)范設(shè)備臺(tái)帳和歷史記錄,所有樓盤(pán)的路燈無(wú)編號(hào)。如:xx花園若干車庫(kù)門鎖被人敲壞,門扇敞開(kāi)無(wú)人重視關(guān)上及維修;泳池機(jī)房無(wú)鎖,房門經(jīng)常打開(kāi)而無(wú)人重視,進(jìn)入泳池區(qū)的小孩可隨意進(jìn)入機(jī)房捉迷藏,時(shí)刻存在安全隱患。
8、保安隊(duì)伍紀(jì)律散漫,應(yīng)變能力差,崗位工作馬虎應(yīng)付,禮節(jié)禮貌、服務(wù)態(tài)度、方式方法等工作意識(shí)淡薄,整體形象較差,戰(zhàn)斗力弱。如:崗位當(dāng)值隊(duì)員在吃飯時(shí)間出現(xiàn)空崗,引起相關(guān)部門不滿而投訴;若干隊(duì)員正規(guī)著裝在xx華庭管理處大廳內(nèi)靜坐抽煙;各崗?fù)ぎ?dāng)值保安隊(duì)員對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、小區(qū)業(yè)主、參觀看樓顧客進(jìn)進(jìn)出出,不理不睬;對(duì)外來(lái)人員進(jìn)出小區(qū)沒(méi)有監(jiān)控;巡邏保安對(duì)裝修工人不規(guī)范搬運(yùn)材料和倒放垃圾嚴(yán)重影響小區(qū)容貌衛(wèi)生視而不見(jiàn);隊(duì)伍訓(xùn)練著裝款式不統(tǒng)一,整體局面較為混亂,隊(duì)伍建設(shè)有待整頓。
9、在客戶服務(wù)方面,從熱情待客及工作形象上看,xx華庭管理處前臺(tái)工作可以,xx居和xx花園前臺(tái)待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務(wù)質(zhì)量體系的建立(含投拆處理機(jī)制建立)、財(cái)務(wù)收費(fèi)體系的建立,包括日常各種管理規(guī)章建立等基礎(chǔ)工作,尚未形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化。尤其在物業(yè)資料管理與財(cái)務(wù)收費(fèi)管理方面,還停留于手工作業(yè)原始方式,工作效率較低。
10、從物業(yè)管理整體隊(duì)伍上看,土氣低落,人員素質(zhì)參差不齊,業(yè)務(wù)培訓(xùn)及績(jī)效考核機(jī)制尚未鋪開(kāi),整體業(yè)務(wù)素質(zhì)較差,專業(yè)水準(zhǔn)較低。尤其是各專業(yè)班組缺乏實(shí)操經(jīng)驗(yàn),加上監(jiān)督力度不足,在管理上出現(xiàn)了較多盲點(diǎn),由于工作權(quán)責(zé)模糊不清等原因,導(dǎo)致了各部門各自為政的傾向,組織架構(gòu)及崗位架構(gòu)有待調(diào)整。
三、工作計(jì)劃
根據(jù)xx現(xiàn)有物業(yè)管理狀況及存在問(wèn)題,建議以下改善:
1、建立規(guī)范管理體系,實(shí)行有效資源整合。
從公司發(fā)展戰(zhàn)略高度出發(fā),避免低檔次樓盤(pán)服務(wù)牌子接管高檔次樓盤(pán)之嫌,讓xx的牌子有力地推動(dòng)各項(xiàng)目發(fā)展,建議成立“xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”,在物管全盤(pán)運(yùn)作上,以xx華庭作為人力資源培訓(xùn)和輸出基地,統(tǒng)籌兼顧好各項(xiàng)目業(yè)務(wù)工作,具體整合辦法為:
將現(xiàn)注冊(cè)的“中山市xx居物業(yè)管理有限公司”營(yíng)業(yè)執(zhí)照牌子申報(bào)改為“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”,新牌子定位于xx華庭重點(diǎn)項(xiàng)目,申報(bào)注冊(cè)登記下屬項(xiàng)目管理處。即“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx華庭管理處”、“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx居管理處”、“中山市xx物業(yè)管理有限公司xx花園管理處”。今后的項(xiàng)目發(fā)展和命名,按此類推。
2、精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu),合理調(diào)配。
規(guī)范的企業(yè),必須具備現(xiàn)代化管理手段,而現(xiàn)代化的管理手段主要體現(xiàn)在“管理體系現(xiàn)代化”和“管理工具現(xiàn)代化” 。為有效實(shí)施各方面工作,根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)工作職能,并結(jié)合x(chóng)x實(shí)際情況,現(xiàn)擬作以下整合:
a。在董事長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下,以董事總經(jīng)理為企業(yè)負(fù)責(zé)制,由物業(yè)總監(jiān)統(tǒng)籌調(diào)控xx屬下各物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)運(yùn)作,直接對(duì)董事總經(jīng)理負(fù)責(zé)。
b。各物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人(管理處經(jīng)理或管理處主任的命名待定)具體負(fù)責(zé)和執(zhí)行本項(xiàng)目工作事務(wù),直接對(duì)物業(yè)總監(jiān)負(fù)責(zé)。根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)規(guī)模情況,下設(shè)各班組,切實(shí)做好定崗、定員、定編工作,實(shí)行專業(yè)上崗,在近期內(nèi),逐步組建一支精干的、專業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍。
c。層級(jí)管理,權(quán)責(zé)分清,制定明確工作質(zhì)量指標(biāo),并將具體工作落到實(shí)處,責(zé)任到人。
d。設(shè)置明確管理組織架構(gòu)和崗位架構(gòu)(兩種架構(gòu)圖附后)。
3、根據(jù)各部門職業(yè)工種,在作業(yè)上按預(yù)定工作效率目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和成本目標(biāo)執(zhí)行工作,定期評(píng)估考核,抓好監(jiān)控工作。
4、打好工作基礎(chǔ),逐步建立完善的三級(jí)管理文件。
即“管理文件”(質(zhì)量手冊(cè))、“作業(yè)流程”(程序文件)、“執(zhí)行文件”(規(guī)范表格),使之形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。
5、實(shí)行管理處經(jīng)理(主任)負(fù)責(zé)制和各崗位責(zé)任制。
6、提高管理檔次,樹(shù)立良好企業(yè)形象,對(duì)小區(qū)房屋、設(shè)備、住戶檔案資料及財(cái)務(wù)收費(fèi)等管理,運(yùn)用物業(yè)管理專業(yè)軟件操作,實(shí)行電腦化管理,提高工作效率。
7、在內(nèi)部管理上,建立良好監(jiān)督機(jī)制。
對(duì)內(nèi)部各種任務(wù)落實(shí),必須跟蹤驗(yàn)證,以xx華庭為指揮中心,負(fù)責(zé)監(jiān)控及信息反饋等工作,按工作量化指標(biāo),建立完善的服務(wù)質(zhì)量體系運(yùn)行評(píng)估工作,對(duì)客戶投拆、設(shè)備運(yùn)行、安全服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、維修服務(wù)等職能板塊工作做好統(tǒng)計(jì)分析、日檢、周報(bào)、月報(bào)等要求準(zhǔn)時(shí)準(zhǔn)確,軟件資料的管理標(biāo)識(shí)明確,立卷、辦文、歸檔、存放、規(guī)范有序,對(duì)管理的'追溯,有依有據(jù)。在監(jiān)督控制上,根據(jù)每周工作情況,每月定期召開(kāi)服務(wù)質(zhì)量體系運(yùn)行評(píng)估工作會(huì)議,對(duì)不合格的服務(wù)事項(xiàng),及時(shí)采取各種糾正和預(yù)防措施,并嚴(yán)密跟蹤反饋,不斷優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量,令公司和業(yè)主放心滿意。
8、重視培訓(xùn),提高素質(zhì)。
重點(diǎn)抓好公共培訓(xùn)部分和部門業(yè)務(wù)專題培訓(xùn)工作,以轄管三個(gè)樓盤(pán)中出現(xiàn)的實(shí)際案例為培訓(xùn)教材,舉一反三,激發(fā)員工鉆研業(yè)務(wù)興趣,努力提高全體員工業(yè)務(wù)素質(zhì)。
9、獎(jiǎng)懲分明,優(yōu)勝劣汰。
增強(qiáng)員工危機(jī)意識(shí),對(duì)業(yè)務(wù)能力差,經(jīng)反復(fù)培訓(xùn)仍停留于落后狀態(tài),工作紀(jì)律馬虎散漫,違紀(jì)違規(guī)或損害公司利益及形象的低劣員工,必須按章處理;對(duì)表現(xiàn)優(yōu)秀、管理卓越或在季度年度中榮獲“服務(wù)之星” 的好員工,經(jīng)董事及公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可后,給予獎(jiǎng)勵(lì)和表彰,提高員工的自豪感和職業(yè)感和歸屬感,增強(qiáng)員工和團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)斗力。
10、開(kāi)源節(jié)流,控制成本。
在原有資源基礎(chǔ)上,嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支,凡屬一切經(jīng)費(fèi)開(kāi)支,必須按計(jì)劃報(bào)批執(zhí)行,嚴(yán)格控制辦公物品和各種物料合理使用,抓好水電公用支出和相關(guān)節(jié)能工作,實(shí)行公司資源共享。
加大對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)和停車收費(fèi)的追繳力度,切實(shí)提高收繳率,對(duì)長(zhǎng)期欠費(fèi)“釘子大戶”緊密跟蹤,共同維護(hù)公司經(jīng)濟(jì)利益,經(jīng)多次溝通仍無(wú)法妥善解決的,必要時(shí)采取相應(yīng)法律途徑進(jìn)行追討。
大力拓展有償服務(wù),增加經(jīng)營(yíng)收入,彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足部分,密切注視月度、季度、年度支出數(shù)據(jù)對(duì)比,確保財(cái)務(wù)收支良性循環(huán)。
11、強(qiáng)化工作協(xié)調(diào),促進(jìn)團(tuán)隊(duì)合作。
以總經(jīng)辦或行政人事部為牽頭組織,由物業(yè)公司負(fù)責(zé)擬案,對(duì)物業(yè)的竣工驗(yàn)收、接管、移交、包括營(yíng)銷業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)等工作,必須有密切的溝通協(xié)調(diào),對(duì)相關(guān)任務(wù)的調(diào)度或協(xié)調(diào),必須有明確的《工作任務(wù)單》或《工作聯(lián)絡(luò)單》,對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)的工作均有時(shí)效約束,對(duì)已完成的工作驗(yàn)證,雙方必須簽字認(rèn)可,將明確的“工作調(diào)度(反饋)流程圖”納入公司制度化,避免工作上出現(xiàn)扯皮拖拉現(xiàn)象,確保公司正常運(yùn)作。
12、規(guī)范物管文本,協(xié)調(diào)銷售業(yè)務(wù)。
編制《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《管理公約》,《裝修管理規(guī)定》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》等規(guī)范的物管文本,按房地產(chǎn)行業(yè)慣例操作要求,使管理經(jīng)營(yíng)有章可循、有法可依。
13、重視窗口服務(wù),作業(yè)指引清晰。
為方便業(yè)主業(yè)務(wù)辦理,將重要的如“業(yè)主收樓手續(xù)辦理流程圖”和“裝修手續(xù)辦理流程圖”等精裝制作,并公示于客戶服務(wù)中心大廳,這樣既方便業(yè)主閱示,也利于員工操作。
14、《議事日程》明確,行政統(tǒng)籌到位。
在日常事務(wù)統(tǒng)籌中,忙而不亂,頭緒分清。例如:行政例會(huì)時(shí)間規(guī)定、工作計(jì)劃及總結(jié)上交時(shí)間規(guī)定、費(fèi)用收繳情況報(bào)表上交時(shí)間規(guī)定、每月服務(wù)質(zhì)量評(píng)估分析會(huì)時(shí)間規(guī)定、各部門用資計(jì)劃上交時(shí)間規(guī)定、辦公用品使用計(jì)劃上交時(shí)間規(guī)定、維修材料采購(gòu)計(jì)劃上交時(shí)間規(guī)定、業(yè)主每月入住情況報(bào)表上交時(shí)間規(guī)定、小區(qū)物業(yè)綜合例檢時(shí)間規(guī)定等,均列入公司的議事日程。
15、規(guī)范員工著裝,樹(shù)立公司形象。
按各部門工作性質(zhì),統(tǒng)一配置工衣,規(guī)范員工穿戴,樹(shù)立良好形象。
16、規(guī)范公司財(cái)產(chǎn)和物資管理,維護(hù)公司利益。
對(duì)公司物料物資和各種器械妥善管理,專人負(fù)責(zé),定期清倉(cāng)查庫(kù),嚴(yán)格按倉(cāng)庫(kù)物資管理規(guī)定,做到帳物相符、帳帳相符,杜絕各種財(cái)產(chǎn)物資流失和損失。
17、高度企業(yè)戰(zhàn)略,階段達(dá)成效果。
a)在三個(gè)月內(nèi),有效克服“臟、亂、差”現(xiàn)象,使三個(gè)樓盤(pán)整體環(huán)境容貌發(fā)生“一小變”。
b)在半年內(nèi),使xx物業(yè)管理全盤(pán)運(yùn)作完全步入正軌。
c)在一年內(nèi),基本按ISO國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)模式導(dǎo)入物業(yè)管理體系,為公司的認(rèn)證和創(chuàng)建示范工作打下扎實(shí)基礎(chǔ),無(wú)論在隊(duì)伍建設(shè)或小區(qū)管理上達(dá)到“一中變”。
d)在一年半內(nèi),正式通過(guò)ISO認(rèn)證,無(wú)論從管理或服務(wù)上達(dá)到系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、科學(xué)化;以國(guó)家示范小區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)要求,將xx華庭管理項(xiàng)目創(chuàng)建成為市級(jí)“示范住宅小區(qū)”稱號(hào)。
e)在兩年內(nèi),將xx華庭管理項(xiàng)目創(chuàng)建成為省級(jí)“示范住宅小區(qū)” 稱號(hào),在中山物業(yè)管理領(lǐng)域中受到地方政府和同行的認(rèn)可。
f)在三年內(nèi),將xx華庭管理項(xiàng)目創(chuàng)建成為國(guó)家級(jí)“示范住宅小區(qū)”,使xx的企業(yè)品牌推向房地產(chǎn)行業(yè)的前列。
綜上所述,敬請(qǐng)董事及公司領(lǐng)導(dǎo)審核指正。我相信,在公司董事和各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持和精心指導(dǎo)下,在全體員工的共同努力下,我們將堅(jiān)定不移地按總公司的發(fā)展方針和預(yù)定的戰(zhàn)略規(guī)劃拓展工作,只要我們實(shí)事求是、集思廣益、善于探討、總結(jié)創(chuàng)新,xx的服務(wù)品牌一定會(huì)獲得全方位的提升!
以上報(bào)告,敬請(qǐng)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審核批示。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 篇8
物業(yè)管理是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的重要途徑,也是衡量城市管理水平的重要標(biāo)志,對(duì)加快城市經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展起著重要作用。住宅小區(qū)物業(yè)管理因?yàn)殛P(guān)乎人們生活的居家環(huán)境、與群眾生活息息相關(guān)而倍受關(guān)注。
一、當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀
去年9月,我市將物業(yè)管理職能進(jìn)行下劃,包河區(qū)認(rèn)真貫徹落實(shí)市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項(xiàng)要求,努力為轄區(qū)居民創(chuàng)造優(yōu)美、和諧、安全、舒適的居住環(huán)境,在抓好隊(duì)伍,建立區(qū)、街(鎮(zhèn))物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制,調(diào)處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作。
。ㄒ唬┐罱ü芾頇C(jī)構(gòu)。根據(jù)合政辦秘[100]文件精神,物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區(qū),實(shí)行“兩級(jí)政府,三級(jí)管理,四級(jí)網(wǎng)絡(luò)”的模式,落實(shí)屬地管理,區(qū)政府把物業(yè)管理職責(zé)賦予區(qū)住建局,在區(qū)住建局設(shè)立物業(yè)管理和住房保障科。各街(鎮(zhèn))對(duì)應(yīng)在大建辦設(shè)立了物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。
。ǘ└黝愖≌^(qū)物業(yè)管理情況。包河區(qū)現(xiàn)有各類住宅小區(qū)362個(gè),其中有物業(yè)管理的小區(qū)180個(gè),物業(yè)管理面積約20xx萬(wàn)平方米,物業(yè)管理水平參差不齊,其中新建的高檔小區(qū)的物業(yè)管理水平相對(duì)較高。
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況。目前在包河區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)共129家,其中具備一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)8家,具備二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)18家,其余均為三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。從各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)行情況看,越是資質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè),為居民提供的服務(wù)質(zhì)量滿意度也越高。
(四)業(yè)主委員會(huì)的成立情況。包河區(qū)共有55個(gè)住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)。大多數(shù)業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用較好,在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調(diào)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系上做了大量有益的工作。
二、當(dāng)前物業(yè)管理工作中存在主要問(wèn)題
由于物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè),面臨較多的復(fù)雜情況和問(wèn)題,因此信訪量大,糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日,包河區(qū)共處理關(guān)于物業(yè)方面的12345市長(zhǎng)熱線361件,政民直通車45件,市長(zhǎng)信箱12件,電話投訴141件,接待來(lái)訪群眾257人次,存在的主要問(wèn)題有:
一是物業(yè)管理主管部門力量不足。目前,包河區(qū)住建局作為物業(yè)管理的主管部門,僅有3人專職從事物業(yè)管理工作。各街(鎮(zhèn))繼去年市開(kāi)展物業(yè)管理專項(xiàng)整治百日行動(dòng)后,雖相應(yīng)成立了機(jī)構(gòu),但配備人員均為兼職人員,不專心、不安心、難盡心的問(wèn)題客觀存在,與物業(yè)管理涉及面廣和問(wèn)題多、難協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀不適應(yīng)。
二是業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作缺乏監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主自治組織,業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),在業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間,主要工作由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行和落實(shí)。由于部分業(yè)主委員會(huì)成員從相關(guān)活動(dòng)中撈取好處,易與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛。比如對(duì)小區(qū)公共收益的管理監(jiān)督就是一大難點(diǎn),也是業(yè)主委員會(huì)成員之間,業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點(diǎn),而解決類似的矛盾業(yè)主大會(huì)最有權(quán)威,但由于業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的條件要求很高,無(wú)法及時(shí)召開(kāi),因而很多矛盾不能及時(shí)解決,甚至造成反復(fù)上訪,影響和諧穩(wěn)定。
三是前期物業(yè)存在諸多弊端!段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定:“要按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。實(shí)際操作中前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是由開(kāi)發(fā)公司的一個(gè)部門演變而來(lái),與開(kāi)發(fā)商有著上下級(jí)的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。一旦開(kāi)發(fā)商因房屋質(zhì)量與業(yè)主發(fā)生糾紛,前期物業(yè)既要維護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益,又要維護(hù)業(yè)主的利益,陷入兩難境地。業(yè)主由于正當(dāng)權(quán)益得不到保障,就把該打在開(kāi)發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)服務(wù)公司身上。造成監(jiān)管部門及時(shí)協(xié)調(diào)糾紛難,業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的“心結(jié)”越結(jié)越深,導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收繳難等問(wèn)題,影響物業(yè)服務(wù)水平,易造成惡性循環(huán),最終損害的是業(yè)主的利益。
四是物業(yè)企業(yè)收費(fèi)難與運(yùn)行成本高的矛盾突出。近年來(lái),物價(jià)上漲較快,使物業(yè)公司的運(yùn)作成本不斷增加,其中人員的工資支出占較大比例,現(xiàn)行合肥市最低月工資漲至1010元,近期出臺(tái)的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》,取消了公攤費(fèi)收取項(xiàng)目(二次供水用電除外)。同時(shí)部分業(yè)主對(duì)繳費(fèi)義務(wù)認(rèn)識(shí)不到位,以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費(fèi),而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取的費(fèi)用不能維持其正常運(yùn)行時(shí),要么降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),要么在合同到期前撤離,造成廣大業(yè)主利益受損,甚至引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素。
三、幾點(diǎn)建議
(一)加大培訓(xùn)力度,突出正面宣傳。物業(yè)管理在我國(guó)雖然起步較晚,但為規(guī)范物業(yè)管理工作,國(guó)家相繼出臺(tái)一系列法律法規(guī)。有關(guān)部門及街鎮(zhèn)要主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任,加大對(duì)這些法律法規(guī)的培訓(xùn)力度,擴(kuò)大培訓(xùn)范圍,使全社會(huì)都能了解、關(guān)心物業(yè)管理工作,自覺(jué)履行義務(wù),保障業(yè)主權(quán)益。要就業(yè)主的義務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任、積極繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)與提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)系、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位作用、政府職能部門的職責(zé)等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行全面宣傳,使業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及政府部門之間能統(tǒng)一認(rèn)識(shí),自覺(jué)做到相互理解、相互支持。
。ǘ┙y(tǒng)一配備物業(yè)協(xié)理員。由區(qū)統(tǒng)籌考慮,為各街鎮(zhèn)配備專職物業(yè)協(xié)管員,解決兼職問(wèn)題,讓專職的人干專業(yè)的'事,切實(shí)把物業(yè)管理的各項(xiàng)工作做扎實(shí)。
(三)把好前期物業(yè)入口關(guān)。前期物業(yè)是由開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種形式選聘的,而且在售房時(shí)就已經(jīng)定下,在小區(qū)沒(méi)有交付,業(yè)主沒(méi)有入住的情況下,區(qū)級(jí)物業(yè)管理主管部門目前還不能介入此項(xiàng)工作。因此要自上而下形成一套有利于后續(xù)物業(yè)管理的監(jiān)管運(yùn)作機(jī)制,使有關(guān)部門和業(yè)主能夠?qū)嵸|(zhì)參與開(kāi)發(fā)商對(duì)前期物業(yè)選聘、峻工查驗(yàn)和物業(yè)交付工作,減少因開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題對(duì)后期物業(yè)管理帶來(lái)的困擾,維護(hù)業(yè)主利益。
(四)大力扶持村(居)屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)。包河區(qū)現(xiàn)有村(居)屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)10余家,目前管理服務(wù)都比較好,且均為三級(jí)資質(zhì)的企業(yè)。這些企業(yè)在村(居)范圍內(nèi),管理優(yōu)勢(shì)明顯,既解決居民就近就業(yè),又為轄區(qū)居民提供服務(wù),同時(shí)因其帶有政府的“影子”,管理起來(lái)比較容易,且不以營(yíng)利為主要目的,又與居民有著特殊的“親情”,一般不會(huì)產(chǎn)生糾紛,尤其在三無(wú)小區(qū)的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應(yīng)在政策上予以扶持,如設(shè)獎(jiǎng)補(bǔ)資金,鼓勵(lì)該類企業(yè)做大做強(qiáng),在服務(wù)自管小區(qū)的同時(shí),逐步把服務(wù)向更多的“三無(wú)”小區(qū)延伸,解決當(dāng)前“三無(wú)”小區(qū)物業(yè)管理難問(wèn)題。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 篇9
嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委調(diào)研小組
一、引言
物業(yè)是指房屋以及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。物業(yè)管理是指業(yè)主或者委托的其他人對(duì)物業(yè)以及區(qū)域內(nèi)與物業(yè)相關(guān)聯(lián)的共同事物進(jìn)行管理和維護(hù)的活動(dòng)。物業(yè)管理是我國(guó)住房私有化的產(chǎn)物,是90年代中期產(chǎn)生的一個(gè)新興行業(yè)。1992年,我區(qū)成立了第一家物業(yè)公司上海廣廈物業(yè)管理有限公司。經(jīng)過(guò)十多年來(lái)政府、企業(yè)、業(yè)主和社會(huì)各方不懈努力,我區(qū)住宅小區(qū)管理取得了一定的成效。主要表現(xiàn)為:全面改革了傳統(tǒng)的房屋管理體制,初步建立了物業(yè)管理的市場(chǎng)機(jī)制,切實(shí)加大了為民辦實(shí)事力度,逐步推進(jìn)了住宅小區(qū)綜合管理。但是隨著我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)迅速發(fā)展,人民群眾對(duì)住宅小區(qū)綜合管理和物業(yè)服務(wù)的要求也越來(lái)越高。如何搞好住宅小區(qū)的物業(yè)管理,解決老百姓反映熱難點(diǎn)問(wèn)題是我們各級(jí)政府和社會(huì)相關(guān)方面(單位)研究的課題。
根據(jù)市委完善民生政策措施、力促和諧社會(huì)建設(shè)的要求以及關(guān)于加強(qiáng)居住區(qū)物業(yè)管理的工作精神,嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委組織部分人大代表對(duì)我區(qū)老居民住宅小區(qū)的物業(yè)管理基本情況進(jìn)行工作調(diào)研。
二、調(diào)研目的、方法和過(guò)程(一)調(diào)研目的
通過(guò)對(duì)我區(qū)物業(yè)管理、老住宅小區(qū)居住環(huán)境、業(yè)委會(huì)運(yùn)作等調(diào)查,為區(qū)政府有關(guān)部門解決物業(yè)管理中存在的熱難點(diǎn)問(wèn)題提供第一手資料,為政府有關(guān)部門安排解決民生民需實(shí)事提供依據(jù),使我區(qū)城市發(fā)展和管理上一個(gè)新的臺(tái)階,為構(gòu)建和諧社會(huì)奠定良好基礎(chǔ)。
。ǘ┱{(diào)研對(duì)象、方法和內(nèi)容
調(diào)研對(duì)象:基層群眾、業(yè)主委員會(huì)成員、業(yè)主代表、物業(yè)公司負(fù)責(zé)
人、社會(huì)各界人士。
調(diào)研方法:本次調(diào)研采取問(wèn)卷、電話訪問(wèn)、個(gè)別訪談、實(shí)地察看等方法。共發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷100份,人員采取隨機(jī)抽樣形式。電話訪問(wèn)由訪問(wèn)者在所查看物業(yè)公司的物業(yè)任務(wù)單上隨機(jī)抽取。個(gè)別訪談對(duì)象,主要是物業(yè)管理公司經(jīng)理、業(yè)主委員會(huì)成員、居委干部和業(yè)主代表。
調(diào)研內(nèi)容:重點(diǎn)圍繞物業(yè)公司的行風(fēng)建設(shè)、老式住宅居民區(qū)的生活環(huán)境、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作、街坊基金的虧損、物業(yè)管理費(fèi)的收繳等五個(gè)方面。另外,還包括老居民區(qū)人民群眾關(guān)心的物業(yè)管理中熱點(diǎn)問(wèn)題、老百姓急需政府部門幫助解決的物業(yè)管理中的歷史遺留問(wèn)題。
。ㄈ┱{(diào)研過(guò)程
5月下旬,街道區(qū)人大代表工委建立了由街道區(qū)人大代表工委主任、5名區(qū)人大代表等組成的調(diào)研小組,擬訂了調(diào)研提綱。自6月上旬開(kāi)始,主要對(duì)老住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀展開(kāi)調(diào)研。調(diào)研過(guò)程中,聽(tīng)取了區(qū)房地局有關(guān)部門對(duì)我區(qū)居住區(qū)物業(yè)管理的工作匯報(bào);走訪城南小區(qū)、迎園十坊、菊?qǐng)@嘉富三個(gè)老式住宅居民小區(qū);實(shí)地察看了廣廈物業(yè)公司、明達(dá)物業(yè)公司、萬(wàn)涓物業(yè)公司、嘉定區(qū)房屋修理應(yīng)急中心物業(yè)服務(wù)狀況;召開(kāi)群眾座談會(huì)8個(gè)(參加人員71人次),個(gè)別訪談18人次,收集群眾意見(jiàn)35條,電話(隨機(jī))征求業(yè)主意見(jiàn)7人次,檢查物業(yè)工作臺(tái)帳18本;發(fā)放問(wèn)卷100份。廣泛聽(tīng)取各個(gè)方面對(duì)我區(qū)(尤其是老居住區(qū))物業(yè)管理的意見(jiàn)和建議。
三、我區(qū)物業(yè)管理基本情況
據(jù)統(tǒng)計(jì),我區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)250多個(gè),建筑面積1100萬(wàn)平方米(見(jiàn)表1)。目前已成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)有226多個(gè),占符合成立條件住宅小區(qū)總數(shù)的92%。
本區(qū)經(jīng)過(guò)工商登記、取得物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)近147家:其中注冊(cè)在嘉定、在嘉定從事物業(yè)管理的企業(yè)55家;注冊(cè)在外區(qū),在嘉定從事
物業(yè)管理的企業(yè)15家,其中骨干企業(yè)有上房、萬(wàn)科、金地、東湖等。
目前我區(qū)物業(yè)行業(yè)從事管理、保安、保潔、維修、綠化養(yǎng)護(hù)等人員近3500人。
表1全區(qū)居住用房分類、特征、分布區(qū)域、總面積、總量等統(tǒng)計(jì)表
名稱特征一層或二層/平房/70年代以前(保障型)80年代以后開(kāi)發(fā)、80M2以下(改善型)90年代以后開(kāi)發(fā)、120M2以下(基本型)90年代末以后開(kāi)發(fā)、90M2以上(舒適型)90年代末以后開(kāi)發(fā)、90M2以上(舒適型)90年代末以后開(kāi)發(fā)、140M2以上(豪華型)分布區(qū)域嘉定鎮(zhèn)街道街道、婁塘鎮(zhèn)、南翔鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路街道、南翔、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路、真新街道、工業(yè)區(qū)、南翔、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路、菊?qǐng)@新區(qū)、真新、江橋、工業(yè)區(qū)、安亭、黃渡鎮(zhèn)等馬陸、安亭、朱橋、華亭、方泰南翔、江橋、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020019戶數(shù)(戶)400035555總面積(萬(wàn)M2)總量(%)114里弄住宅10160售后公房商品住宅(早期)商品住宅(晚期)農(nóng)民集中住宅別墅住宅合計(jì)以上數(shù)據(jù)分析,里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭戶占我區(qū)居民家庭總戶數(shù)的50%左右,因此,解決我區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理的問(wèn)題是我們工作的重點(diǎn)。
四、老居住區(qū)物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及原因分析
為具體了解和掌握業(yè)主對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的意見(jiàn),調(diào)研小組發(fā)放問(wèn)卷調(diào)查100份,回收98份,有效問(wèn)卷95份,隨機(jī)調(diào)查結(jié)果如下:將近63%的居民認(rèn)為,居住的小區(qū)各方面很一般,其中有10%的居民認(rèn)為很不滿意。
表2對(duì)目前居住小區(qū)滿意率的情況統(tǒng)計(jì)表
問(wèn)卷題目你對(duì)目前居住的小區(qū)各方面還滿意嗎?選項(xiàng)1、非常滿意2、滿意百分比(%)026.63、一般4、不滿意63.410%其中,居民反映最突出的問(wèn)題是小區(qū)環(huán)境差、保安不到位、街坊基金嚴(yán)重虧損、業(yè)委會(huì)作用發(fā)揮不夠、物業(yè)管理費(fèi)收支矛盾突出等,分析上述問(wèn)題的產(chǎn)生原因,主要是以下幾方面因素:
(一)物業(yè)管理體制尚未完全理順
主要表現(xiàn)在:一是本區(qū)物業(yè)管理工作機(jī)制尚不健全。物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,有較強(qiáng)的綜合性和區(qū)域特點(diǎn),涉及房地、建設(shè)、規(guī)劃、環(huán)衛(wèi)、公安、消防等多個(gè)部門,有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起,為此光靠行政主管部門難以協(xié)調(diào)各方,難以發(fā)揮對(duì)居住物業(yè)的管理、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、監(jiān)督等作用,許多工作還停留在應(yīng)付上級(jí)檢查、突發(fā)性矛盾的應(yīng)急處理上。社會(huì)、政府、業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理中侵犯業(yè)主權(quán)利的行為,缺乏有效的制約措施,如小區(qū)保安管理,小區(qū)的案發(fā)率不與物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)好壞掛鉤;二是物業(yè)管理沒(méi)有從真正意義上納入社區(qū)管理范圍。不少居住小區(qū)內(nèi)居委會(huì)、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)三方各自為政,缺乏溝通、協(xié)調(diào)渠道,遇到矛盾和問(wèn)題經(jīng)常出現(xiàn)相互埋怨、指責(zé),或一推了之的現(xiàn)象;三是對(duì)小區(qū)內(nèi)違法裝修、違法搭建等行為處置難度大!段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中早就明確規(guī)定了業(yè)主的禁止行為,并規(guī)定了相應(yīng)處罰辦法,但是在處理違法行為時(shí),有關(guān)部門卻缺乏有效辦法,甚至不作為。房地、規(guī)劃與市政部門都有其執(zhí)法職能,但由于職責(zé)尚欠明確,不同程度地存在推諉扯皮現(xiàn)象,物業(yè)公司行使的權(quán)力僅僅是制止,不能“強(qiáng)制”,而居委會(huì)又沒(méi)有管理職能,造成違法建筑年年拆,卻年年還在增。
。ǘv史遺留問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)解決
據(jù)統(tǒng)計(jì),76%的業(yè)主認(rèn)為居住區(qū)的環(huán)境差,歷史遺留問(wèn)題多。主要表現(xiàn)在:一是老居住區(qū)建設(shè)較早,大多數(shù)都建造于80年代以前,當(dāng)時(shí)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)低,開(kāi)發(fā)企業(yè)見(jiàn)縫插針,因此造成綠化少、沒(méi)有停車場(chǎng)地、住宅密度高;二是老住宅區(qū)中尚存在著相當(dāng)數(shù)量的不成套公房,沒(méi)有單獨(dú)
的煤衛(wèi)設(shè)施。有的售后公房居住面積小,所以有一定經(jīng)濟(jì)條件的住戶都另買住房,留下的老住宅除出售外,大多數(shù)都用于出租,如桃園、葉池社區(qū),出租戶占居住總數(shù)的30%以上。外來(lái)人員的生活習(xí)慣還不能適應(yīng)城市化生活的要求,亂扔垃圾的現(xiàn)象隨時(shí)可見(jiàn),衛(wèi)生狀況不盡人意;三是小區(qū)出入口多,沒(méi)有公共的停車庫(kù),加上保安管理不到位,“三車”失竊現(xiàn)象時(shí)而發(fā)生,老百姓怨聲載道;四是公共設(shè)施老化,如路燈不亮、下水道管徑細(xì)經(jīng)常發(fā)生堵塞等。
老居民區(qū)存在的普遍問(wèn)題120%100%80%60%40%98%76%60%68%物業(yè)業(yè)主10%1:環(huán)境差2:收費(fèi)低0%0%3:保安不到位(三)物業(yè)管理市場(chǎng)化機(jī)制尚不成熟
主要表現(xiàn)在:一是物業(yè)管理尚未真正形成市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制。由于前期開(kāi)發(fā)的商品房維修基金歸集不到位,老舊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)太低等因素,使物業(yè)管理招投標(biāo)工作很難實(shí)施,致使市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制尚不成熟,難以實(shí)現(xiàn)真正意義上的物業(yè)管理雙向選擇。因此,目前企業(yè)規(guī)模小、管理水平差、服務(wù)方式落后、管理人才缺乏已經(jīng)成為阻礙我區(qū)物業(yè)管理正常發(fā)展的瓶頸。老居住區(qū)物業(yè)管理中沒(méi)有一家品牌企業(yè),本地企業(yè)除廣廈物業(yè)近幾年在搞規(guī)模經(jīng)營(yíng)外,大多數(shù)物業(yè)企業(yè)停留在過(guò)去房管所或開(kāi)發(fā)商附屬的模式中苦心經(jīng)營(yíng),企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入還是以物業(yè)管理費(fèi)和過(guò)去存
量房租金為主。企業(yè)對(duì)如何服務(wù)好業(yè)主研究不深,特別是對(duì)物業(yè)管理中專業(yè)化服務(wù)保安、保綠、保潔這三個(gè)方面興趣不大,且服務(wù)質(zhì)量差,已引起廣大業(yè)主的反感。據(jù)統(tǒng)計(jì),68%的業(yè)主認(rèn)為居住區(qū)的保安不到位。究其原因:客觀上,老居住區(qū)環(huán)境差,物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低,收取的保安費(fèi)不夠支付保安人員和保安管理費(fèi)用,引起保安不到位;主觀上,有的物業(yè)公司管理水平差,對(duì)保安人員管理不嚴(yán),保安人員缺乏責(zé)任心,引起工作不到位。部分小區(qū)雖安裝了監(jiān)控,但保安人員擅自離崗、漏崗,更不用說(shuō)做監(jiān)控值班記錄了。
二是物業(yè)管理收支矛盾難以做到完全市場(chǎng)化。老小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率低,不少物業(yè)公司收支難以平衡,入不敷出,從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),引起業(yè)主不滿,從而陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費(fèi)而無(wú)法服務(wù),業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費(fèi)的怪圈。
目前老居住區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最低的(每戶按大、中、小套三種標(biāo)準(zhǔn)收取,大套7.5元/月,中套6元/月,小套4.5元/月。保安、保潔費(fèi)每戶分別按3元-6元/月標(biāo)準(zhǔn)收取。就是商品住宅每平方米收費(fèi)0.23元/月,這在全市范圍內(nèi)也是最低的,而且近10年標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有提高,而職工的平均工資在逐年提高。例:溫宿路16弄小區(qū)共有134戶居民。如果用四班三運(yùn)轉(zhuǎn)物業(yè)保安管理工作方式,至少用4個(gè)人,按人均費(fèi)用1.5萬(wàn)元/年,每年物業(yè)保安人頭費(fèi)要6萬(wàn)元。小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)4.5元/月,就算每月足額收繳,即134×4.5×127236(元),那么這52164元缺口誰(shuí)來(lái)付?這樣的小區(qū)由誰(shuí)愿意管?于是出現(xiàn)撤走了保安人員現(xiàn)象發(fā)生(如葉池小區(qū))。
在調(diào)研過(guò)程中,我們了解到物業(yè)企業(yè)和居民群眾對(duì)物業(yè)管理費(fèi)這個(gè)問(wèn)題有完全不同看法(見(jiàn)圖2)。物業(yè)公司主要觀點(diǎn):一、我市最低工資標(biāo)準(zhǔn)從90年代末420元提高到現(xiàn)在750元,幾乎翻了一翻,可是物業(yè)管理費(fèi)卻近10年來(lái)沒(méi)有增長(zhǎng)過(guò),因此,物業(yè)管理費(fèi)有必要進(jìn)行調(diào)整。
二、物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中,地位不平等。其他企業(yè)可以根據(jù)成本提高自己的產(chǎn)品價(jià)格,而物業(yè)管理費(fèi)的提高卻受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式控制。物價(jià)部門不松口,永遠(yuǎn)也解決不了。從某種意義來(lái)說(shuō),政府把部分責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上。
關(guān)于業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的主要原因,我們也進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查,結(jié)果是:認(rèn)為維修不及時(shí)占34%;收費(fèi)不合理占30%;生活困難交不起占21%;服務(wù)態(tài)度差占15%。從圖2分析,要提高物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),讓老百姓多出錢,困難很大。業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的另一個(gè)原因是動(dòng)遷居民,據(jù)葉城物業(yè)公司反映,在工業(yè)區(qū)南區(qū)動(dòng)遷戶不交物業(yè)管理費(fèi)(達(dá)800多戶)已經(jīng)成為多數(shù)動(dòng)遷戶從眾行為,動(dòng)遷戶不交物業(yè)管理費(fèi)的主要理由是:都是農(nóng)民安置,北區(qū)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)管理費(fèi)由政府或集體補(bǔ)貼,所以我們也不交。工業(yè)區(qū)南區(qū)安置的房屋都是可以上市的商品房,而工業(yè)區(qū)北區(qū)安置的房屋是不可以上市的農(nóng)民住宅,雖然在安置中都用房屋或貨幣結(jié)算,但性質(zhì)是完全不同的。
物業(yè)公司員工工資在漲,物業(yè)管理費(fèi)卻不增長(zhǎng),你說(shuō)怎么辦?120%100%80%60%40%10%2%3%8%C:物業(yè)公司自行消化D:提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)40%63%27%97%物業(yè)業(yè)主0%A:重新選聘物業(yè)公司B:降低服務(wù)水平
。ㄋ模┙址换鹛潛p現(xiàn)象嚴(yán)重
街坊基金是售后公房特有的基金,按售后公房每平方提取20元標(biāo)準(zhǔn)歸集在街坊基金中,主要用于交納路燈電費(fèi)、道路維修、綠化養(yǎng)護(hù)、
下水道的疏通和公共設(shè)施改造。街坊基金是固定的基金,除1999年以前國(guó)家對(duì)街坊基金本金以高出銀行儲(chǔ)蓄5%利率作為補(bǔ)充外,街坊基金幾乎沒(méi)有增值渠道。就是有其他收益,如汽車停放收費(fèi),也基本用于彌補(bǔ)保安人員費(fèi)用不足。10多年來(lái)街坊基金只有支出,沒(méi)有進(jìn)帳,加上街坊基金使用很規(guī)范,所以我區(qū)80%的售后公房小區(qū)面臨著虧損,虧損最大的小區(qū)接近100萬(wàn)元。例:桃園小區(qū)街坊基金每年固定費(fèi)用,交納路燈電費(fèi)、道路維修、綠化養(yǎng)護(hù)、下水道的疏通和部分保安人員費(fèi)用(不含設(shè)施改造,按20xx年價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算),應(yīng)為20萬(wàn)元。在沒(méi)有增值渠道情況下,20xx年虧損總額已達(dá)70萬(wàn)元,20xx年將達(dá)90萬(wàn)元,以次類推街坊基金虧損將會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。
按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定:業(yè)主大會(huì)履行決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實(shí)施職責(zé);第十二條規(guī)定:專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。如果街坊基金減少虧損,那只有經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的三分之二以上同意通過(guò),那么業(yè)主大會(huì)才能履行專項(xiàng)維修資金續(xù)籌方案。調(diào)查顯示:在對(duì)如果街坊基金虧損后,你愿意重新籌集的認(rèn)識(shí)上(表3)愿意籌集的人數(shù)只有26%,距全體業(yè)主三分之二(67%)以上業(yè)主同意的要求相差太遠(yuǎn),顯然要每戶業(yè)主出資來(lái)續(xù)籌街坊基金困難很大。
表3街坊基金虧損后,你愿意重新籌集意向統(tǒng)計(jì)表
問(wèn)卷題目選項(xiàng)1、我愿意如果街坊基金虧損后,你愿意重新籌集嗎?2、不愿意3、隨大流4、不表態(tài)百分比(%)26134912(五)業(yè)委會(huì)隊(duì)伍的專業(yè)素質(zhì)不高
在當(dāng)前解決物業(yè)管理中最難的問(wèn)題是什么?調(diào)研中我們從四個(gè)方面提出問(wèn)題:1、兩項(xiàng)基金的歸并;2、物業(yè)管理費(fèi)的等級(jí)收費(fèi);3、業(yè)
委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事;4、街坊(維修)基金的籌集。調(diào)查結(jié)果:業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事和街坊(維修)基金的籌集成為居民群眾心目中最難解決的問(wèn)題。
目前解決社區(qū)物業(yè)管理中最難的是:A:維修基金的'籌集15.63%31.25%21.90%B:業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事C:物業(yè)管理費(fèi)的等級(jí)收費(fèi)31.25%D:二項(xiàng)基金歸并關(guān)于(維修)基金的籌集上面我們已經(jīng)討論過(guò),這里我們主要分析業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事。分析原因主要是:一、業(yè)委會(huì)地位問(wèn)題。它不光要代表全體業(yè)主行使業(yè)主的權(quán)利,同時(shí)還代表全體業(yè)主維護(hù)業(yè)主的利益。往往有些業(yè)委會(huì)粉墨倒置,同物業(yè)企業(yè)一起侵害業(yè)主利益;二、業(yè)委會(huì)成員素質(zhì)問(wèn)題。缺少房屋保養(yǎng)和維修,資金使用和管理方面的專業(yè)人才。特別是業(yè)委會(huì)主任如果不懂物業(yè)方面的專業(yè)知識(shí),就很難代表業(yè)委會(huì)或全體業(yè)主說(shuō)話。我們從問(wèn)卷中了解到:你對(duì)你小區(qū)業(yè)委會(huì)工作滿意嗎?滿意的占27%;不滿意的占2.1%;一般的70%;不知道0.9%。這里要說(shuō)明的是,這次問(wèn)卷的對(duì)象中業(yè)委會(huì)成員占很大的比例,如果是一般業(yè)主,打分的結(jié)果就不得而知了。因此怎樣選好業(yè)委會(huì)成員,提高業(yè)委會(huì)成員辦事能力,是我們?cè)诋?dāng)前在社區(qū)管理中應(yīng)該認(rèn)真思考的問(wèn)題。
五、近年來(lái)政府所做工作及取得的成效
近幾年來(lái),區(qū)政府及有關(guān)職能部門圍繞《物業(yè)管理?xiàng)l例》,結(jié)合我區(qū)實(shí)際,圍繞居民群眾反映突出的問(wèn)題,采取一系列措施,取得了一定
成效。具體體現(xiàn)在:
1、加大舊住宅整治力度,全面落實(shí)住宅“平改坡”綜合改造。今年我區(qū)將加大舊住宅綜合整治作為提升物業(yè)管理水平的基礎(chǔ)工作,并創(chuàng)新觀念,規(guī)范管理,完善房屋修繕標(biāo)準(zhǔn),力爭(zhēng)建立與時(shí)代相適應(yīng)的,具有我區(qū)特色的居住房屋修繕和管理的長(zhǎng)效機(jī)制。年內(nèi)將結(jié)合新城建設(shè)的總體工作部署,突出嘉定老城區(qū)綜合改造,力爭(zhēng)完成30萬(wàn)平方米房屋綜合“平改坡”項(xiàng)目,并加大舊住宅綜合整治力度,共排定了60多萬(wàn)建筑面積的住宅進(jìn)行綜合整治,總計(jì)投入資金1600多萬(wàn)元。
2、設(shè)立售后公房的補(bǔ)貼。區(qū)房地部門會(huì)同區(qū)地區(qū)辦向區(qū)人民政府提出專題報(bào)告,要求區(qū)政府參照周邊區(qū)對(duì)售后公房給予管理費(fèi)補(bǔ)貼的模式,切實(shí)提高售后公房為主的住宅小區(qū)的管理水平。
3、擴(kuò)大物業(yè)管理社區(qū)黨建的試點(diǎn)工作。區(qū)房地局在認(rèn)真總結(jié)新成路街道的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上,在有條件的街道、鎮(zhèn)繼續(xù)開(kāi)展物業(yè)管理社區(qū)黨建聯(lián)建工作。今年確定嘉定鎮(zhèn)街道、南翔鎮(zhèn)、安亭鎮(zhèn)為物業(yè)管理社區(qū)黨建工作的街道、鎮(zhèn),繼續(xù)深化物業(yè)管理社區(qū)黨建工作。
4、今年7、8月開(kāi)展物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)“雙月”競(jìng)賽活動(dòng)。活動(dòng)自7月1日到8月31日,將包含物業(yè)管理技能大比武、“抗高溫、送清涼”便民服務(wù)、防汛防臺(tái)四級(jí)響應(yīng)演練及實(shí)戰(zhàn)等項(xiàng)目,倡導(dǎo)優(yōu)質(zhì)服務(wù),旨在深化物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)內(nèi)涵,加快提高物業(yè)管理行業(yè)職工技能,提升物業(yè)管理行業(yè)人員服務(wù)水平。
5、配合市有關(guān)部門關(guān)于《加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動(dòng)計(jì)劃(20xx-2009)》在我區(qū)的貫徹落實(shí),力爭(zhēng)區(qū)里建立住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議制度,做好小區(qū)綜合管理的各項(xiàng)工作。
總的來(lái)說(shuō),我區(qū)的物業(yè)管理趨勢(shì)向好。在近幾年行風(fēng)測(cè)評(píng)中,群眾滿意度高于全市平均水平。物業(yè)管理中較好的企業(yè)有廣廈、明達(dá)、磊成等,這些公司的主要成績(jī)是以業(yè)主利益為重,認(rèn)真做好自己服務(wù)工作,
在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益方面取得雙贏。我們認(rèn)為:嘉定的物業(yè)管理雖然存在著一定問(wèn)題,群眾意見(jiàn)較多,但是領(lǐng)導(dǎo)重視,社會(huì)各方面為解決這些問(wèn)題有成功的案例,而且取得了突出成績(jī),所以我們應(yīng)予充分肯定。
六、關(guān)于加強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理工作的建議
物業(yè)問(wèn)題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一。物業(yè)管理的最終目標(biāo)是向社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化的方向發(fā)展,要做到“嚴(yán)格管理、科學(xué)管理、長(zhǎng)效管理”,為進(jìn)一步提高我區(qū)物業(yè)管理水平,尤其是加強(qiáng)老舊小區(qū)的物業(yè)管理,提出如下建議:
。ㄒ唬┻M(jìn)一步明確工作責(zé)任主體,建立長(zhǎng)效管理機(jī)制
物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,要在明確責(zé)任主體、理順各方關(guān)系的基礎(chǔ)上,建立一套行之有效的物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制,形成職責(zé)分明、措施得力、政令暢通、信息及時(shí)、辦事高效的管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。
一是要建立健全組織機(jī)構(gòu),明確責(zé)任主體。建議建立以區(qū)地區(qū)辦為牽頭,其他職能部門為成員單位的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)的綜合管理。其主要職能是:制定相關(guān)的我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理方面的政策;研究我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理發(fā)展方向;審核和批準(zhǔn)住宅小區(qū)綜合管理改造和建設(shè)規(guī)劃和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃;解決和協(xié)調(diào)住宅小區(qū)綜合管理中存在的問(wèn)題。其工作總體思路是以規(guī)范居住房屋租賃為抓手,以加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理為重點(diǎn),以為廣大市民創(chuàng)造和諧的居住環(huán)境為目標(biāo),堅(jiān)持屬地管理和綜合治理相結(jié)合,層層落實(shí)管理責(zé)任,按照《上海市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動(dòng)計(jì)劃》,進(jìn)一步理順住宅小區(qū)綜合管理的體制、機(jī)制和法制,基本消除住宅小區(qū)綜合管理中的政府的缺位。
另外,建議建立由社會(huì)各方有關(guān)人員組成的物業(yè)管理研究協(xié)會(huì),起到調(diào)查研究、社會(huì)監(jiān)督的作用。
二是要對(duì)全區(qū)物業(yè)狀況做到家底清、情況明。要全面掌握全區(qū)售后公房或商品房具體、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù),了解他們?cè)趦身?xiàng)基金上的使用情況以
及目前存在的問(wèn)題,管理部門應(yīng)該主動(dòng)去發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,尋找解決問(wèn)題的辦法。有些問(wèn)題確屬本部門不能解決的,應(yīng)及時(shí)上報(bào)區(qū)政府。如,南門開(kāi)發(fā)區(qū)多數(shù)業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)之事。又如,街坊基金虧損的原因及目前虧損的程度,要進(jìn)行專題調(diào)研,制定有效解決問(wèn)題的辦法。
三是要調(diào)整健全物業(yè)管理的相關(guān)制度。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定,要及時(shí)制訂并出臺(tái)我區(qū)關(guān)于物業(yè)管理的相應(yīng)制度,進(jìn)一步明確業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司在日常管理中各自的權(quán)利和義務(wù)。當(dāng)前,我區(qū)正值小區(qū)業(yè)主委員會(huì)換屆高峰,房地部門要指導(dǎo)好業(yè)委會(huì)的組建及物業(yè)公司的選聘工作,特別是過(guò)去在業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司簽訂的服務(wù)合同中沒(méi)有明確的權(quán)利和義務(wù),這次要落實(shí)完善。如,保綠、保潔、保安三項(xiàng)服務(wù)要明確服務(wù)主體和責(zé)任,將完成質(zhì)量與業(yè)績(jī)考核相掛鉤。又如,物業(yè)費(fèi)到底應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)收取,在服務(wù)合同中應(yīng)該詳細(xì)說(shuō)明。為此,區(qū)房地部門要盡快拿出這方面的指導(dǎo)意見(jiàn)。
四是要切實(shí)采取行之有效的考核辦法。要增加物業(yè)管理考核項(xiàng)目,如,業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作行為是否規(guī)范,業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同是否全面或完整,物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明等?己瞬扇《ㄆ跈z查和不定期巡查相結(jié)合的方式,強(qiáng)化日常管理,對(duì)違反有關(guān)考核規(guī)定的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng),降低甚至取消物業(yè)管理資質(zhì),把考核和獎(jiǎng)懲掛起鉤來(lái),確保整個(gè)物業(yè)管理工作水平的不斷提高。
。ǘ┻M(jìn)一步加大政府支持力度,改善居民居住環(huán)境
本次調(diào)查中,在對(duì)“當(dāng)前老的住宅居住區(qū)物業(yè)管理最應(yīng)該解決的事”選項(xiàng)中,認(rèn)為政府政策上支持的占83%。在“目前管理中認(rèn)為政府應(yīng)該怎么做”選項(xiàng)中,要求政府加大資金投入的占62%,要求政府出臺(tái)相關(guān)的物業(yè)管理政策的占50%。從以上的民意調(diào)查中我們了解到,居民群眾希望得到的是政府在政策上的支持、財(cái)政上的投入。
一是要出臺(tái)相應(yīng)的政策辦法,依法處理各類矛盾。如在街坊基金虧
損的問(wèn)題上應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)的政策,特別是依靠廣大業(yè)主每年提取除維修基金本金外的利息資金來(lái)補(bǔ)充街坊基金不足和道路使用補(bǔ)償(停車)費(fèi)來(lái)充抵街坊基金虧損,政府部門一定要拿出指導(dǎo)性意見(jiàn)。另外,我們從(表3)中了解到,重新籌集街坊基金也不是不可能,數(shù)據(jù)告訴我們隨大流的業(yè)主近半數(shù)達(dá)49%,所以重新籌集關(guān)鍵是政策的支持及宣傳和發(fā)動(dòng)工作。
又如,政府每年除對(duì)集中的售后公房進(jìn)行補(bǔ)貼外,要擴(kuò)大其他售后公房或動(dòng)遷用房補(bǔ)貼范圍,政府對(duì)售后公房進(jìn)行補(bǔ)貼,應(yīng)該公開(kāi)補(bǔ)貼項(xiàng)目;同時(shí)要評(píng)估被補(bǔ)貼的小區(qū)物業(yè)管理水平是否提升和群眾的滿意度。再如,對(duì)外來(lái)人員在住宅小區(qū)“群租”隱患,公安、工商、規(guī)劃、人口辦、消防衛(wèi)生、地稅、綜治等相關(guān)部門要提出相關(guān)工作方案,采取爭(zhēng)取早日實(shí)施。
二是要在財(cái)政上予以支持,加快舊區(qū)綜合改造。目前,我區(qū)老居住區(qū)大概有50萬(wàn)平方米。這些老的住宅年代最久為60年代建造,其內(nèi)部大部分沒(méi)有獨(dú)立的煤衛(wèi)設(shè)備,存在著下水道堵塞、亂拉線路,電線老化裸露,沒(méi)有足夠的消防設(shè)施等,在外部沒(méi)有圍墻、沒(méi)有綠化、沒(méi)有停車場(chǎng)地、沒(méi)有自行車棚、晚上沒(méi)有燈光等。我們?cè)谌~池社區(qū)實(shí)地看到的,這些老的住宅大部分都是出租戶,外來(lái)人員占90%,住在這里的本地人大多數(shù)是退休工人、低保戶或低收入者。據(jù)反映,這里治安情況復(fù)雜,安全系數(shù)低,當(dāng)?shù)鼐用裆钍智遑殹=┠陙?lái)區(qū)政府為嘉定的建設(shè)花了大量的精力,但這里卻成為一個(gè)被遺忘的角落。為了真正體現(xiàn)解決民生問(wèn)題,讓改革開(kāi)放的成果受益于廣大居民群眾,我們希望政府部門加快對(duì)老居住區(qū)改造的步伐。
具體的措施:一是落實(shí)機(jī)制。區(qū)、街道兩級(jí)建立老居住區(qū)改造辦公室,并形成相關(guān)部門各司其責(zé)、協(xié)同配合、依法處置的工作機(jī)制和綜合協(xié)調(diào)機(jī)制;二是本著早改造、早得益、成本輕的原則,盡快制訂相應(yīng)動(dòng)
遷安置政策(通過(guò)業(yè)主自我管理的作用,讓全體業(yè)主決定安置政策公平性、合理性、科學(xué)性)和規(guī)劃建設(shè)方案;三是開(kāi)展老居住區(qū)改造調(diào)查工作,切實(shí)掌握我區(qū)老居住區(qū)的基本情況,以點(diǎn)帶面,分類改造,另外對(duì)群眾反映強(qiáng)烈的突出問(wèn)題如桃園寶塔型房屋的改造,要加快落實(shí)實(shí)施。
。ㄈ┻M(jìn)一步完善物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制,培育品牌服務(wù)企業(yè)一是要尊重企業(yè)的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。堅(jiān)持運(yùn)用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,規(guī)范運(yùn)作,優(yōu)勝劣汰。堅(jiān)持標(biāo)本兼治、重在治本的原則,嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出制度。進(jìn)一步完善投訴舉報(bào)制度,加大日常監(jiān)管力度,健全市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制,對(duì)違法、違規(guī)經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)做到嚴(yán)厲查處。物業(yè)管理小區(qū)逐步實(shí)行招投標(biāo)和業(yè)主選聘及解除物業(yè)管理公司。物業(yè)服務(wù)實(shí)行“明碼標(biāo)價(jià)”。
二是要實(shí)現(xiàn)分等級(jí)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。加快建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制。由于多種原因,目前的物業(yè)管理收費(fèi)方法沒(méi)有從根本上按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事,因此,必須盡快建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制和盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費(fèi)體系,逐步提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),在提高服務(wù)質(zhì)量的前提下,逐步扭轉(zhuǎn)物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期虧損的局面,確保該行業(yè)良性循環(huán)、健康發(fā)展。
三是要進(jìn)一步規(guī)范業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作行為。我們希望政府有關(guān)部門在進(jìn)一步完善我區(qū)物業(yè)管理的市場(chǎng)機(jī)制同時(shí),特別是對(duì)業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作行為要進(jìn)一步規(guī)范,明確相應(yīng)措施,不能放任自流,對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同全面或完整,要有審核的部門,使業(yè)主委員會(huì)真正成為全體業(yè)主利益的維護(hù)者。
四是要公開(kāi)物業(yè)管理公司的信息。物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明?包括物業(yè)服務(wù)實(shí)行“明碼標(biāo)價(jià)”。(說(shuō)明:我區(qū)本土物業(yè)除廣廈物業(yè)有一個(gè)網(wǎng)站外、嘉城物業(yè)有一個(gè)網(wǎng)頁(yè)外,其他物業(yè)好象沒(méi)有什么網(wǎng)站?)要化大力氣、要制定相應(yīng)考核指標(biāo)。同時(shí),要在稅收政策上扶植物業(yè)公司的發(fā)展,引導(dǎo)我區(qū)物業(yè)企業(yè)之間進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,做強(qiáng)本土物業(yè)的品牌為我區(qū)廣大業(yè)主更好的服務(wù)。
(四)進(jìn)一步做好其他基礎(chǔ)工作,提升我區(qū)物業(yè)管理水平一是要提高物業(yè)管理和從業(yè)人員整體素質(zhì)。在全區(qū)以非正規(guī)就業(yè)方式建立專業(yè)化保安、保綠、保潔服務(wù)公司,加強(qiáng)對(duì)社區(qū)管理人員、房地所管理人員、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會(huì)等方面相關(guān)人員的培訓(xùn),提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)。
二是要建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)。把我區(qū)所有從事物業(yè)管理工作的行政管理人員及機(jī)構(gòu)情況、在我區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我區(qū)所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)委會(huì)相關(guān)情況等等內(nèi)容,建立數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)入電腦信息系統(tǒng),保證該基礎(chǔ)資料信息的系統(tǒng)性、及時(shí)性、準(zhǔn)確性。各有關(guān)部門和單位也要根據(jù)該信息系統(tǒng),各自建立好自己的管理系統(tǒng),為提高服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎(chǔ),為各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)作決策提供依據(jù)。
三是要依法收繳和使用物業(yè)公共維修基金。切實(shí)加強(qiáng)物業(yè)公共維修基金的管理工作。按照專戶儲(chǔ)存、業(yè)主所有、?顚S玫脑瓌t,由區(qū)物業(yè)主管部門具體負(fù)責(zé)維修資金的歸集、核算、撥付、使用等相關(guān)的管理工作,統(tǒng)一核算到戶、計(jì)息到戶,并按規(guī)定建立健全相關(guān)的監(jiān)督檢查制度。小區(qū)的公共維修部位進(jìn)行維修時(shí),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提出申請(qǐng),經(jīng)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)、主管部門審批后方可使用。有關(guān)部門要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)公共維修基金的有效監(jiān)督,加大對(duì)挪用基金現(xiàn)象的查處力度,對(duì)挪用物業(yè)公共維修基金的行為進(jìn)行嚴(yán)厲處罰,情節(jié)嚴(yán)重的,依法追究有關(guān)責(zé)任人的刑事責(zé)任,切實(shí)保障公共維修基金的正當(dāng)使用,取之于業(yè)主,用之于業(yè)主,防止產(chǎn)生不必要的社會(huì)糾紛。
以上是關(guān)于嘉定區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理綜合情況的調(diào)研報(bào)告。由于本次物業(yè)管理綜合情況調(diào)查活動(dòng)時(shí)間短,而物業(yè)管理內(nèi)容多、涉及面廣,加上我們調(diào)查小組的思想認(rèn)識(shí)和業(yè)務(wù)水平有限,調(diào)研的深度和廣度都存在著局限性,因此本報(bào)告中難免會(huì)存在著不妥之處,為此懇請(qǐng)大家批評(píng)指正。
本次調(diào)查工作,我們得到了區(qū)房地局、廣廈、明達(dá)、磊成、萬(wàn)涓、葉城等物業(yè)公司和部分社區(qū)居委會(huì)積極配合及基層群眾的全力支持,在此我們表示衷心的感謝。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 篇10
為推動(dòng)我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展,縣人大常委會(huì)決定對(duì)縣城住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況專題調(diào)研,并將此項(xiàng)工作列入常委會(huì)20xx年工作要點(diǎn)。調(diào)研組自7月份起,利用大約三個(gè)月的時(shí)間,通過(guò)深入各住宅小區(qū)實(shí)地察看、聽(tīng)取情況介紹、召開(kāi)座談會(huì)、發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷、走訪群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見(jiàn)、赴xx西……等地考察等形式,了解我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體情況,分析現(xiàn)狀,查找問(wèn)題,學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),認(rèn)真研究對(duì)策和建議,圓滿完成了調(diào)研工作任務(wù)。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下:
一、我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
1、住宅小區(qū)的基本情況
根據(jù)住建局提供的住宅小區(qū)情況,本次實(shí)際調(diào)研居民住宅小區(qū)54個(gè),總建筑面積600035平方米,住宅3975套,已入住人口約1.1萬(wàn)人。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小約有30個(gè),住房近3000套,這部分住宅投入使用后,加上目前空置的住宅,全部入住后,小區(qū)的入住人口將近到30000人。占到城區(qū)居住人口近50%。
分析我縣住宅小區(qū)的基本情況,主要呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn):
。ㄒ唬┳≌再|(zhì)多樣。我們將其劃分為以下五類:一是早期由政府建設(shè)的商品房,土地屬劃拔,政府承建,定價(jià)出售,住戶沒(méi)有完整的產(chǎn)權(quán)。如1993年建成的文筆小區(qū)。二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題,由單位承建的職工住宅小區(qū),土地多是劃拔,房屋定價(jià)出售或分配,住戶沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證,目前多數(shù)已經(jīng)轉(zhuǎn)手。這類小區(qū)有40個(gè),占到小區(qū)總數(shù)的74%,但規(guī)模都比較小,多在30戶左右;三是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū),土地出讓,市場(chǎng)出售,是真正的商品房;四是由村委在集體土地開(kāi)發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū),即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房,多處在新城區(qū),一般規(guī)模也比較小,多自建自管;五是目前落實(shí)保障性住房政策,由政府承建的公租房,廉租房等各類保障性住房。
。ǘ┙ㄔO(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。主體建筑方面,有1993年建成文筆小區(qū)是蓋板房,逐步發(fā)展到現(xiàn)在有磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu),剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面,有只有主體住宅,沒(méi)有任何公用建筑小區(qū)(如電信住宅樓);大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊,無(wú)綠地、無(wú)車位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等各種情況比較普遍;比較來(lái)說(shuō),寶鄉(xiāng)大廈、龍輝小區(qū)配套設(shè)施較好。
。ㄈ┮(guī)模差別較大。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中,大的有龍輝小區(qū)559套,幸福小區(qū)三個(gè)區(qū)650套,小的有煙草小區(qū)僅8套。其中,20戶以下的小區(qū)有14個(gè),21-50戶的有19個(gè),51-100有14個(gè),100-200戶的有5個(gè),500戶以上的2個(gè)。
。ㄋ模┡f住宅多且分散。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中,20xx年以前建成的小區(qū)占到35個(gè),大約占到65%,大多為單位建設(shè)的職工住宅樓,多隨單位辦公址而建,比較分散;包括文筆小區(qū)在內(nèi),大多建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低,多為磚混結(jié)構(gòu)房。
2、物業(yè)管理的基本情況
(一)物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊(cè)的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開(kāi)展服務(wù)業(yè)務(wù)的有4家,服務(wù)小區(qū)6個(gè),占小區(qū)總數(shù)的10%,住宅877套,占總住宅數(shù)量的22%;目前還沒(méi)有一家企業(yè)具有相應(yīng)從業(yè)資質(zhì)。
。ǘI(yè)主大會(huì)及業(yè)主員會(huì)成立情況
目前,我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的有2家,分別為幸福小區(qū)、寶鄉(xiāng)大廈,但都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì),通過(guò)逐戶上門認(rèn)字、打電話征求意見(jiàn)等形式產(chǎn)生,目前都還沒(méi)有步入工作的正軌。
(三)小區(qū)的物業(yè)管理情況
調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中,有3個(gè)由住建局的下屬物業(yè)服務(wù)部門管理,基本屬行政化管理,有29個(gè)小區(qū)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)管理。物業(yè)機(jī)構(gòu)管理的有14個(gè)小區(qū),業(yè)主自治的有8個(gè)。建管不分,物業(yè)服務(wù)從屬于建設(shè)單位,沒(méi)有工程驗(yàn)收的圖紙及相關(guān)資料,對(duì)小區(qū)工程建設(shè)的基本情況全然不知;服務(wù)項(xiàng)目少,大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門,好一點(diǎn)的小區(qū)有保安服務(wù)和維修服務(wù),服務(wù)質(zhì)量相對(duì)都比較差,服務(wù)制度落實(shí)不到位,沒(méi)有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一,最高的有每月每平米1.1元,低的每月每平米0.35元,還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元;物業(yè)從業(yè)人員工資偏低,一般月工資不超800元,物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都不穩(wěn)定。
二、存在的主要問(wèn)題
調(diào)研組認(rèn)為,我縣城區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理總體還處于起步階段,物業(yè)管理還不規(guī)范,不能健康有序地運(yùn)行。存在的突出問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面:
1、工程建設(shè)的遺留問(wèn)題
小區(qū)工程建設(shè)的遺留問(wèn)題是形成物業(yè)糾紛主因,也是物業(yè)管理健康運(yùn)行的最大難題。一是許多小區(qū)建設(shè)手續(xù)不完善,住戶入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證;二是工程質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán),房屋在質(zhì)保期內(nèi)就出現(xiàn)一些質(zhì)量問(wèn)題,比如寶鄉(xiāng)大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車庫(kù)漏水嚴(yán)重等現(xiàn)象;三是工程未驗(yàn)收,甚至未完工就入住的問(wèn)題,如鴻福源住戶入住兩年多了,至今門前地下室還是個(gè)大坑,雨天不能排水,居民出行不便;四是未嚴(yán)格按照規(guī)劃建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施,如綠化、花池、活動(dòng)場(chǎng)地、停車位、供熱設(shè)施、物業(yè)用房等。這些問(wèn)題引起住戶的十分不滿,怨氣和矛盾就會(huì)轉(zhuǎn)假到物業(yè)管理頭上,使得部分小區(qū)物業(yè)管理矛盾激化。
2、歷史原因形成的問(wèn)題
一是政府于早期建設(shè)住宅小區(qū),劃拔土地、定價(jià)出售,按照現(xiàn)行政策,住戶沒(méi)有完整的產(chǎn)權(quán),不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證,出現(xiàn)屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問(wèn)題責(zé)任權(quán)利不清,無(wú)法解決。如文筆小區(qū)政府還保留有部分產(chǎn)權(quán),沒(méi)有任何利益,卻還要承擔(dān)維修責(zé)任;幸福小區(qū)屬政府定價(jià)出售,專項(xiàng)維修基金至今沒(méi)有著落,屋頂漏水等維修問(wèn)題得不到解決,矛盾日益加劇。二是部分單位建設(shè)的住宅樓,受當(dāng)時(shí)條件限制,規(guī)劃、建設(shè)、用地等方面不夠規(guī)范,配套不齊、無(wú)綠地、無(wú)停車位、甚至無(wú)門房,加之房屋年久失修,遺留問(wèn)題得不到解決,住戶怨聲載道。部分由原單位管理,當(dāng)房屋多次轉(zhuǎn)手,幾乎無(wú)本單位人員居住的時(shí)候就會(huì)放棄管理,部分原建設(shè)單位因機(jī)構(gòu)改革已經(jīng)撤并,由住戶自管。這類舊住宅小區(qū)約有半數(shù)以上,已成為廣大住戶反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。
3、專項(xiàng)維修基金收繳不到位
調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中,僅有7個(gè)小區(qū)收繳了專項(xiàng)維修基金,僅占13%。收繳標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,有按房?jī)r(jià)2%或3%收取,有按每戶5000元收取。由部分單位建設(shè)的職工住宅樓,已年久失修,漏水、排水等問(wèn)題已嚴(yán)重影響到住戶的正常生活,維修資金沒(méi)有著落。由政府建設(shè)的文筆小區(qū)和政府定價(jià)出售的幸福小區(qū)目前房屋的維修問(wèn)題也十分的緊迫。已收繳了專項(xiàng)維修基金的7小區(qū),只有寶鄉(xiāng)大廈存入了專戶。
4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重滯后
通過(guò)當(dāng)工商注冊(cè)的僅7家,掛靠服務(wù)的1家,都沒(méi)有取得相應(yīng)的服務(wù)資質(zhì);物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低,年齡相對(duì)偏高,文化水平偏低,缺乏正規(guī)的培訓(xùn),管理人員持證上崗率只有5%左右,管理人員文憑在大專以上文化程度的只有10%。
5、物業(yè)管理模式落后,經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規(guī)范
部分建設(shè)單位、開(kāi)發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就業(yè)的一個(gè)途徑,把物業(yè)服務(wù)變成了管理,這種自建自營(yíng),建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個(gè)小區(qū)中,只有不到10個(gè)是聘請(qǐng)物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運(yùn)行無(wú)形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量,加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小,服務(wù)項(xiàng)目少,服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低,收繳率低,造成企業(yè)管理成本高,形成虧損,公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、良性循環(huán)機(jī)制無(wú)法建立。部分單位建設(shè)小區(qū),隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理,由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理,有的有點(diǎn)報(bào)酬,有的是義務(wù)服務(wù)。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡(jiǎn)單認(rèn)為物業(yè)服務(wù)就是看大門、打掃衛(wèi)生、收取管理費(fèi)用等簡(jiǎn)單的事,對(duì)住戶反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決,管理跟不上,有的小區(qū)住戶反映有時(shí)幾天也看不打掃人員,服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實(shí)際需求。調(diào)研的54個(gè)小區(qū),物業(yè)服務(wù)企業(yè)都沒(méi)有工程驗(yàn)收的圖紙和相關(guān)資料,對(duì)小區(qū)建設(shè)的基本情況不清,大多小區(qū)沒(méi)有制定物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)制度或公約,少有的部分也得不落實(shí)。
6、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作機(jī)制尚未形成
業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)模糊,不能正確處理維權(quán)意識(shí)與責(zé)任意識(shí)的關(guān)系。調(diào)研統(tǒng)計(jì),有95%以上的業(yè)主對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》不了解或知道一點(diǎn),對(duì)物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會(huì)超出合理范圍。例如:在調(diào)查中,各個(gè)小區(qū)反映最多的頂層住戶出現(xiàn)樓頂漏水的問(wèn)題,在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時(shí),往往會(huì)采取拒交物業(yè)費(fèi)的方式來(lái)處理。有些業(yè)主認(rèn)為我不交物業(yè)管理費(fèi)是因?yàn)槲也蛔』蛘卟恍枰飿I(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化,陷入惡性循環(huán)的怪圈。
召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)困難,業(yè)主委員會(huì)發(fā)展極度滯后。住房對(duì)業(yè)主大會(huì)缺乏認(rèn)識(shí),不愿意參加業(yè)主委員會(huì),全縣成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)僅有幸福小區(qū)和寶鄉(xiāng)大廈2個(gè),都是在相關(guān)部門確定好候選人之后通過(guò)上門簽字,打電話征求意見(jiàn)的方式產(chǎn)生。政府部門的宣傳教育和指導(dǎo)工作做的不夠。
三、意見(jiàn)和建議
針對(duì)物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題,為了進(jìn)一步加強(qiáng)我縣物業(yè)管理工作,提高物業(yè)管理水平,調(diào)研組提出如下意見(jiàn)與建議:
1、加強(qiáng)居民住宅小區(qū)的工程建設(shè)管理
工程建設(shè)的遺留問(wèn)題是物業(yè)管理工作的源頭問(wèn)題,相關(guān)職能部門要認(rèn)真落實(shí)工程建設(shè)的各項(xiàng)監(jiān)管措施,要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定,根據(jù)我縣的`實(shí)際,制定好切實(shí)可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實(shí)施,從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、對(duì)車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容;工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān);組織驗(yàn)收,應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗(yàn)收內(nèi)容;要著力解決目前存在的未開(kāi)工即出售、未完工未驗(yàn)收即入住的問(wèn)題。
2、加強(qiáng)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作的管理和監(jiān)督
一是督促開(kāi)發(fā)商依法在銷售房屋之前選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè),制定臨時(shí)管理規(guī)約并將之明示房屋買受人;二是嚴(yán)格落實(shí)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門備案的制度;三是強(qiáng)化日常管理,政府職能部門與居委會(huì)相互配合,形成合力加大執(zhí)法力度,及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為;四是加大調(diào)處力度,及時(shí)化解各類物業(yè)管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查,對(duì)管理水平低、信用等級(jí)差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng),甚至取消在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格,維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益。
3、要強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)
一是要主動(dòng)介入,認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)方面存在的困難和問(wèn)題,加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度,促進(jìn)業(yè)主大會(huì)召開(kāi),業(yè)主委員會(huì)建立并有效開(kāi)展工作,促進(jìn)規(guī)范的物業(yè)管理公司入駐小區(qū)有較大進(jìn)展;二是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持,對(duì)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持,組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗前培訓(xùn),條件成熟時(shí)可以組織其成立行業(yè)協(xié)會(huì),為其自我發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)越的條件。
按享受服務(wù)的等級(jí)收費(fèi)機(jī)制沒(méi)有建立。區(qū)的物管運(yùn)行成本不同、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不同,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自然不同,但現(xiàn)在的情況是各個(gè)小區(qū)之間互相參照,無(wú)論何種服務(wù)質(zhì)量收取標(biāo)準(zhǔn)相差無(wú)己。
二是要加強(qiáng)引導(dǎo),盡快形成以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定的收費(fèi)體系,努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍;三是廣泛征集社會(huì)各界的意見(jiàn)和建議,著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本,明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任,規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運(yùn)行。積極探索市場(chǎng)化運(yùn)行的物業(yè)管理新機(jī)制,真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點(diǎn),宜選擇部分條件較好的小區(qū),如龍輝小區(qū),寶鄉(xiāng)大廈、幸福小區(qū),先行搞好試點(diǎn),逐步推行。
4、要健全物業(yè)管理體制機(jī)制
首先,完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系,加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍組織建設(shè),配備專職人員,明確職責(zé)分工,將管理重心下移,充分發(fā)揮城管委,居委會(huì)等在日常物業(yè)管理活動(dòng)中的優(yōu)勢(shì)作用。其次,要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度,積極探索行政主管部門、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的管理機(jī)制,確保物業(yè)管理工作健康運(yùn)行。第三、要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng),全面、及時(shí)、準(zhǔn)確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機(jī)構(gòu)及管理人員情況、在我縣實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)主委員會(huì)情況等內(nèi)容,為提高物業(yè)管理服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)。
5、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教
縣政府及相關(guān)職能部門要運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺(tái)、報(bào)紙、宣傳欄等傳播媒介,廣泛開(kāi)展國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)的宣傳活動(dòng),強(qiáng)化對(duì)政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)成員的教育培訓(xùn),促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì)成員依法履職,不越位、不缺位;促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法,規(guī)范管理,更好地為業(yè)主提供服務(wù);增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識(shí)和消費(fèi)觀念,使他們充分認(rèn)識(shí)到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì)的事情,而是需要全體業(yè)主和全社會(huì)共同關(guān)心支持的工作,也使他們充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù),懂得用法律武器保護(hù)自身的權(quán)利,同時(shí)履行應(yīng)盡的義務(wù)。
6、要規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為
物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹(shù)立質(zhì)量意識(shí),規(guī)范管理、優(yōu)化服務(wù),取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì)的支持和配合。一是加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高其專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),統(tǒng)一收費(fèi),在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn),對(duì)物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、舉報(bào)電話等進(jìn)行公示,定期公示日常維護(hù)和重大維修費(fèi)用的收支情況,使廣大業(yè)主明白消費(fèi)。三是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理,嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定,為廣大業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)并達(dá)到服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn),對(duì)業(yè)主和業(yè)委會(huì)提出的合理要求要及時(shí)整改。四是落實(shí)物業(yè)承接驗(yàn)收制度,物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位,共用設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn),以減少工程建設(shè)遺留問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。
7、要強(qiáng)力落實(shí)專項(xiàng)維修資金的收繳工作
新近建成的小區(qū)條件較好,應(yīng)嚴(yán)格督促落實(shí),可一步到位,但一定要做好專戶儲(chǔ)存,合理使用等工作,確保正常運(yùn)行,能起到示范帶動(dòng)作用,如龍輝小區(qū);對(duì)新開(kāi)發(fā)的小區(qū)一定形成制度,確保落實(shí);對(duì)政府及部門早其建設(shè)小區(qū)如文筆小區(qū)等,應(yīng)盡快研究,加以解決。
8、要積極推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理
調(diào)動(dòng)各方積極性,針對(duì)舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小,較為分散,尤其是小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差,物業(yè)管理難于起步的情況,逐個(gè)進(jìn)行調(diào)研、分析,采取多種途徑、多種形式、多種方法,解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問(wèn)題,整合物業(yè)管理資源,完善物業(yè)管理?xiàng)l件,促進(jìn)其盡快開(kāi)展正常的物業(yè)管理工作,改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境?芍窒刃袑(duì)幾個(gè)無(wú)物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行新型管理工作機(jī)制的試點(diǎn),通過(guò)總結(jié)經(jīng)驗(yàn),逐步建立健全適應(yīng)我縣實(shí)際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式,最終促其走上規(guī)范化管理軌道。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 篇11
根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署,近日縣商務(wù)局會(huì)同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、xx鎮(zhèn)組成了調(diào)研組,對(duì)城區(qū)各集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查,旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理,改善市容市貌,創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。
一、基本情況
城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場(chǎng)11家,其中菜市場(chǎng)4家,小百貨市場(chǎng)4家,家居建設(shè)。
二、現(xiàn)行管理模式
三、存在的主要問(wèn)題
集貿(mào)市場(chǎng)是城市的一個(gè)窗口,是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看,我縣集貿(mào)市場(chǎng)絕大部分只建不管或管理不到位問(wèn)題比較突出,與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng),已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié),也是城市管理的一個(gè)難點(diǎn),存在的問(wèn)題十分突出。具體來(lái)講,主要是三個(gè)方面:
。ㄒ唬┚C合配套服務(wù)設(shè)施不完善,存在安全隱患。
旺業(yè)大市場(chǎng)商戶入駐后,開(kāi)發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理,劃定專門停車場(chǎng),按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi),但由于市場(chǎng)是開(kāi)放性的,加上商戶素質(zhì)參差不齊,物業(yè)管理費(fèi)不能收繳到位,物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)虧損,后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場(chǎng)、零碑菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外,其余市場(chǎng)各種車輛沒(méi)有固定地點(diǎn)停放,導(dǎo)致市場(chǎng)的道路不暢,不少市場(chǎng)消防設(shè)施不齊全,消防安全隱患嚴(yán)重。個(gè)別市場(chǎng)設(shè)施簡(jiǎn)陋、陳舊,電線老化、大棚破損嚴(yán)重,急需整治改造。
。ǘ╅_(kāi)發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的企業(yè)建市場(chǎng)與管市場(chǎng)錯(cuò)位,權(quán)責(zé)不明確。
。ㄈ┥贁(shù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍不濃、不景氣,經(jīng)濟(jì)效益低下。
金源菜市場(chǎng)內(nèi)有近300個(gè)攤位閑置,天柱山大市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)除臨街門面房在經(jīng)營(yíng)外,市場(chǎng)內(nèi)門面房盡管已售出,但大多數(shù)基本閑置,不少居民買回后,只做倉(cāng)庫(kù)或車庫(kù)。這些市場(chǎng)的`交易額很小,有的攤位費(fèi)收入僅幾萬(wàn)元,經(jīng)濟(jì)效益十分低下。
四、下一步工作安排
集貿(mào)市場(chǎng)是城市一項(xiàng)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),與城鎮(zhèn)居民和廣大消費(fèi)者利益息息相關(guān)。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場(chǎng)交易環(huán)境,保護(hù)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的合法權(quán)益,促進(jìn)市場(chǎng)的繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展,是加強(qiáng)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理的根本目的,F(xiàn)就下一步工作提出如下意見(jiàn):
根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)狀,將其分為三類,按不同類別,明確各部門監(jiān)管職責(zé):
第一類是有專門管理人員進(jìn)行管理的市場(chǎng),如天柱菜市場(chǎng)、零碑集貿(mào)市場(chǎng),仍由縣商務(wù)局管理,管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場(chǎng)由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項(xiàng)目范圍,不宜對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)行改造?h商務(wù)局應(yīng)督促市場(chǎng)管理人員,加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)部管理,確保市場(chǎng)安全。
第二類是建成時(shí)間早,市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分散,居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。
第三類是市場(chǎng)規(guī)模程度較高,商住戶較集中的旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng)、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)由縣商務(wù)局牽頭,縣房管局、工商局、住建局、財(cái)政局等相關(guān)部門參與,全面推行物業(yè)管理。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 篇12
做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,是新形勢(shì)下一項(xiàng)重大社會(huì)管理工程,是關(guān)系千家萬(wàn)戶的重大民生工程,是一項(xiàng)事關(guān)xxxx城市形象的重大環(huán)境工程。為推進(jìn)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展,近期,xxxx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門相關(guān)工作人員,深入我縣城區(qū)紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)、公園1號(hào)、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區(qū)等10個(gè)住宅小區(qū)和磨子?xùn)|街社區(qū),通過(guò)實(shí)地察看、聽(tīng)取情況介紹、走訪群眾等形式,對(duì)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題等情況進(jìn)行了調(diào)查,具體情況如下:
一、我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
(一)城區(qū)住宅小區(qū)的基本情況。據(jù)縣房管部門統(tǒng)計(jì),目前我縣已建成住宅小區(qū)28個(gè),即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個(gè),住房近10000套,這部分住宅投入使用后,加上目前空置的住宅全部入住后,小區(qū)的入住人口將超過(guò)6萬(wàn)人,占到縣城區(qū)常住人口50%以上。
從調(diào)查來(lái)看,我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn):
1、住宅性質(zhì)多樣。主要有以下六類:一是早期由政府建設(shè)的福利房,土地屬劃拔,政府承建,分配居住,絕大多數(shù)已實(shí)行房改,如政府大院住宿區(qū)等。二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題,由單位承建的職工住宅小區(qū),土地多是劃拔,房屋定價(jià)出售或分配。如財(cái)政小區(qū)、國(guó)稅小區(qū)、地稅小區(qū)、明珠公寓等。三是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū),土地出讓,市場(chǎng)出售,是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)等。四是由村委在集體土地開(kāi)發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū),即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房,一般規(guī)模也比較小,多自建自管。五是目前落實(shí)保障性住房政策,由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負(fù)責(zé)管理的公房,主要集中在周子古鎮(zhèn)。
2、規(guī)模差別較大。在調(diào)查的10個(gè)小區(qū)和1個(gè)社區(qū)中,大的有紫苑、都市水鄉(xiāng)、帝景家園、公園1號(hào)等小區(qū),住房均在1000套以上,中等的金色東華、南橋郡等小區(qū),住房均在500套左右,小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以內(nèi),有的僅十幾套住房。
3、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。主體建筑方面,2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區(qū)大多是預(yù)制板房,2008年以后所建小區(qū)大多為磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面,在紫苑進(jìn)入xxxx以前,我縣除財(cái)政、國(guó)稅、地稅等單位自建小區(qū)條件相對(duì)較好,其他大多數(shù)小區(qū)只有主體住宅、沒(méi)有任何公用建筑,大多數(shù)配套設(shè)
施建設(shè)不齊,無(wú)綠地、無(wú)車位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等情況比較普遍。就目前而言,我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū),也只有紫苑等少數(shù)幾個(gè)小區(qū)能上檔次,其他大多數(shù)小區(qū)普遍存在容積率過(guò)大、綠地偏少、停車位嚴(yán)重不足等突出問(wèn)題,還有極個(gè)別小區(qū)進(jìn)出道路不暢、消防通道擁堵,存在嚴(yán)重的安全隱患。
(二)小區(qū)物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀
1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。從紫苑房產(chǎn)進(jìn)入xxxx我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念,目前也處于發(fā)展的初級(jí)階段,F(xiàn)有物管企業(yè)16家,其中二級(jí)資質(zhì)1家,三級(jí)資質(zhì)15家,從業(yè)人員近1000人。專業(yè)化管理的小區(qū)21個(gè),面積達(dá)86萬(wàn)平方米。
2、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)成立情況。目前,我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的有紫苑等8家,但真正有辦公場(chǎng)地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家,其余大多數(shù)都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì),沒(méi)有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè),還沒(méi)有步入正軌。
3、小區(qū)的物業(yè)管理工作情況。從走訪、座談的情況看,僅紫苑等極少數(shù)幾個(gè)小區(qū)服務(wù)較為規(guī)范,業(yè)主較為滿意;金色東華小區(qū)投入近500萬(wàn)元安裝了較為完備的消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、應(yīng)急發(fā)電設(shè)施,業(yè)主反響較好。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門,沒(méi)有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),服務(wù)質(zhì)量相對(duì)較差,服務(wù)制度落實(shí)不到位,好一點(diǎn)的小區(qū)也僅有保安服務(wù)和維修服務(wù)。有的小區(qū)因?yàn)閬y搭亂建、衛(wèi)生狀況差等原因,業(yè)主和物管嚴(yán)重對(duì)立,出現(xiàn)拒交物管費(fèi)甚至要求物管企業(yè)離場(chǎng)的尷尬局面。
二、存在的主要問(wèn)題
我縣小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展,初步建立起了市場(chǎng)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理體制,對(duì)提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是,由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國(guó)城市化進(jìn)程加快和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè),因發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng),當(dāng)前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問(wèn)題,主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
(一)執(zhí)行規(guī)劃不到位。調(diào)查發(fā)現(xiàn),在住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中,由于主管部門監(jiān)管不力,施工過(guò)程中不能實(shí)時(shí)監(jiān)管,竣工后不能嚴(yán)格按照規(guī)劃要求進(jìn)行驗(yàn)收,導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)被更改的現(xiàn)象十分普遍。一是業(yè)主購(gòu)房時(shí)看到的規(guī)劃和實(shí)際交房時(shí)的規(guī)劃不一樣,小區(qū)內(nèi)房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時(shí)的承諾發(fā)生了變化,開(kāi)發(fā)企業(yè)不兌現(xiàn)承諾,不履行合同,使業(yè)主權(quán)益遭受損失;二是開(kāi)發(fā)企業(yè)不嚴(yán)格按照規(guī)劃要求施工,隨意擠占公共用地,見(jiàn)縫插針,把規(guī)劃的綠地、活動(dòng)場(chǎng)所等配套設(shè)施用地?cái)D了又?jǐn)D,占了又占,甚至完全占用;三是規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的配套項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中,有的'被偷工減料,造成質(zhì)量差,檔次低,壽命短,有的缺項(xiàng),有的被砍,帶來(lái)較多遺留問(wèn)題,不僅嚴(yán)重侵害了業(yè)主的利益,也為以后小區(qū)的物業(yè)管理、安全留下了隱患。
。ǘ┕芾碇贫炔煌晟。目前,我縣尚未出臺(tái)與國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》相對(duì)應(yīng)的物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則,給物業(yè)管理工作帶來(lái)很多不便,在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現(xiàn)在:一是物業(yè)管理用房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、驗(yàn)收、移交沒(méi)有具體的要求和標(biāo)準(zhǔn);二是專項(xiàng)維修資金難落實(shí),公用部位維修難
等問(wèn)題。三是物業(yè)管理公司的招投標(biāo)不夠規(guī)范,誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理的格局還沒(méi)有打破,業(yè)主根本沒(méi)有選擇物業(yè)服務(wù)的機(jī)會(huì)和權(quán)力。四是業(yè)主委員會(huì)的組建程序不規(guī)范,造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監(jiān)督和溝通渠道而無(wú)法解決。如一些正常履行繳費(fèi)義務(wù)的業(yè)主因?yàn)榈貌坏胶侠碛行У姆⻊?wù)而有意見(jiàn),一些沒(méi)有繳費(fèi)的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務(wù)。五是小區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規(guī)搭建等行為,也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對(duì)這些具體問(wèn)題的處理和解決缺少切實(shí)可行的政策、法規(guī)依據(jù)。
(三)宣傳教育力度不夠。從調(diào)查情況看,社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會(huì)成員以及業(yè)主代表,普遍對(duì)物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少。主要表現(xiàn)在:一是有些物業(yè)管理人員對(duì)物業(yè)管理職責(zé)權(quán)限不明確,對(duì)相關(guān)物業(yè)政策、法規(guī)領(lǐng)會(huì)不透,經(jīng)營(yíng)理念還沒(méi)有從“管理型”向“服務(wù)型”轉(zhuǎn)變,不按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定履行義務(wù),對(duì)待業(yè)主“生、冷、硬”,服務(wù)意識(shí)差,簡(jiǎn)單地把物業(yè)管理理解成收費(fèi)等,有的甚至只收費(fèi)不服務(wù),小區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)不到位,造成衛(wèi)生狀況差,秩序混亂,失竊案件時(shí)有發(fā)生;二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理?xiàng)l例》來(lái)維護(hù)自身的權(quán)利,遇到了問(wèn)題無(wú)所適從,不是通過(guò)協(xié)商渠道和法律手段去解決,而是采用簡(jiǎn)單的拒絕交費(fèi)等辦法來(lái)激化矛盾。
(四)物管服務(wù)水平較低。調(diào)查發(fā)現(xiàn),一些物管企業(yè)低薪聘請(qǐng)一些文化低、沒(méi)有接受過(guò)專門培訓(xùn)的人員上崗。即便是企業(yè)對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn),也還是停留在基本技能培訓(xùn)的初級(jí)階段,還沒(méi)走向由勞動(dòng)部門參與的社會(huì)化職業(yè)技能等級(jí)培訓(xùn)與鑒定,致使物業(yè)服務(wù)工作不到位,不按規(guī)范操作。另外,從業(yè)人員流動(dòng)性大、個(gè)人素質(zhì)普遍較低,也影響了物業(yè)服務(wù)水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對(duì)住戶反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長(zhǎng)期無(wú)人打掃衛(wèi)生,服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實(shí)際需求。
三、建議
針對(duì)當(dāng)前我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題,為進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,提高物業(yè)管理水平,提出以下建議意見(jiàn):
(一)嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃,建好一批精品住宅小區(qū)。小區(qū)的規(guī)模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設(shè)精品城市、提升xxxx形象的高度,科學(xué)規(guī)劃并嚴(yán)格監(jiān)管,重點(diǎn)抓好在建和待建住宅小區(qū)建設(shè)。要引進(jìn)幾家有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),建設(shè)幾個(gè)高檔次的精品樓盤(pán)小區(qū)。建議相關(guān)職能部門要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定,根據(jù)我縣的實(shí)際,制定好切實(shí)可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實(shí)施。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容。工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān),組織驗(yàn)收應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗(yàn)收內(nèi)容,杜絕未開(kāi)工即出售、未完工未驗(yàn)收即入住的問(wèn)題。同時(shí),要站在維護(hù)群眾切身利益、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的高度,合理規(guī)劃并分步實(shí)施,穩(wěn)妥推進(jìn)已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設(shè)施改造和完善,逐步消除遺留問(wèn)題,從根本上消除安全隱患和不穩(wěn)定因素。
(二)加強(qiáng)監(jiān)督管理,建立一套完善的管理制度。一要嚴(yán)格落實(shí)前期物業(yè)招投標(biāo)制度,督促開(kāi)發(fā)商依法在銷售房屋之前面向市場(chǎng)公開(kāi)擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè),制定臨時(shí)管理辦法并將之明示房屋買受人;二要嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)承接查驗(yàn)制度,房管部門和物管企業(yè)要全面參與小區(qū)竣工驗(yàn)收,嚴(yán)格審查各項(xiàng)物業(yè)管理配套設(shè)施完成情況,凡未完成配
套設(shè)施建設(shè)的小區(qū)一律不能通過(guò)竣工驗(yàn)收,物管企業(yè)一律不得承接;三要嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)企業(yè)備案制度,嚴(yán)格落實(shí)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并報(bào)房管部門備案的制度;四要嚴(yán)格落實(shí)日常巡查制度,相關(guān)職能部門要與居委會(huì)相互配合,組織不定期巡查,對(duì)管理水平低、信用等級(jí)差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng),甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格,維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。五要嚴(yán)格落實(shí)矛盾糾紛調(diào)處制度,對(duì)業(yè)主和物管反映的問(wèn)題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛,相關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)不推不躲,及時(shí)予以解決和調(diào)處。
(三)強(qiáng)化宣傳引導(dǎo),探索一套良好的運(yùn)行模式。要通過(guò)電視、網(wǎng)絡(luò)、會(huì)議、板報(bào)等多種形式,廣泛深入宣傳國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī),營(yíng)造推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區(qū)居委會(huì)要注重加強(qiáng)對(duì)居民的宣傳教育,增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識(shí)和消費(fèi)觀念,使他們充分認(rèn)識(shí)到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì)的事情,而是需要全體業(yè)主和全社會(huì)共同關(guān)心支持的工作,也使他們充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù),懂得用法律武器保護(hù)自身的權(quán)利,同時(shí)履行好應(yīng)盡的義務(wù)。要指導(dǎo)和幫助物管企業(yè)開(kāi)好業(yè)主代表大會(huì),組建好業(yè)委會(huì)。要強(qiáng)化對(duì)政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)成員的教育培訓(xùn),促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì)成員依法履職,不越位、不缺位,促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法,規(guī)范管理,更好地為業(yè)主提供服務(wù),從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區(qū)自治”“四位一體”的物管新模式。
(四)強(qiáng)化分類指導(dǎo),打造一批物管示范小區(qū)。要廣泛征集社會(huì)各界的意見(jiàn)和建議,著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本,明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任,規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為,區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運(yùn)行。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點(diǎn),選擇部分條件較好的小區(qū),積極探索市場(chǎng)化運(yùn)行的物業(yè)管理新機(jī)制,真正實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、多方共贏;針對(duì)老舊住宅小區(qū)規(guī)模小、較為分散,尤其是樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差,物業(yè)管理難于起步的情況,逐個(gè)進(jìn)行調(diào)研、分析,采取多種途徑、多種形式、多種方法,解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設(shè)施維修困難等問(wèn)題,試點(diǎn)推行“破墻擴(kuò)院”、“小區(qū)自治”等管理模式,改善小區(qū)環(huán)境,提升管理水平。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 篇13
物業(yè)管理作為新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè),在我市已有十余年的發(fā)展歷史,這十幾年來(lái),在各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下,在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下,我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高,物業(yè)管理從一個(gè)新生事物發(fā)展成了貼近千家萬(wàn)戶、家喻戶曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r,結(jié)合實(shí)際情況,通過(guò)實(shí)地走訪及召開(kāi)座談會(huì)等方式對(duì)我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研,調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題歸納如下:
一、收費(fèi)難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘
在調(diào)研中反映最多的問(wèn)題就是收費(fèi)難,雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》已頒布實(shí)施一年多,但業(yè)主的交費(fèi)意識(shí)、物業(yè)管理觀念尚未完全形成,收費(fèi)難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問(wèn)題。業(yè)主不交費(fèi)的理由很多,主要是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位和房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題。物業(yè)管理企業(yè)收上來(lái)的物業(yè)費(fèi)越來(lái)越少,從企業(yè)追求利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)本性來(lái)說(shuō),當(dāng)收入小于成本或者利潤(rùn)減少時(shí),必然會(huì)降低成本,而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降,于是更多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不滿意,從而不交物業(yè)費(fèi),這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈。所以要搞好沈陽(yáng)的物業(yè)管理,必須從培養(yǎng)人們的交費(fèi)意識(shí)入手,努力提高收費(fèi)率。
二、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立、運(yùn)行不規(guī)范,作用發(fā)揮不當(dāng)
在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中,業(yè)主大會(huì)制度被作為一項(xiàng)重要制度再次明確,業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主的自治組織,業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),作為產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區(qū)真正的主人,管理好小區(qū)應(yīng)該是全體業(yè)主的共同愿望,所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事,而是全體業(yè)主的事,業(yè)主應(yīng)通過(guò)業(yè)主大會(huì)這一渠道充分行使自己的權(quán)利,發(fā)表自己的觀點(diǎn),參與到小區(qū)管理中去。但在調(diào)研中發(fā)現(xiàn),很多小區(qū)的業(yè)主沒(méi)有意識(shí)到這一點(diǎn),對(duì)小區(qū)物業(yè)狀況漠不關(guān)心,造成業(yè)主大會(huì)召開(kāi)困難,有些小區(qū)在全部入住幾年后仍沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì),沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì),物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài),個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決,為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不規(guī)范,未通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生,不具有合法性,其行為不具備法律效力,不能代表全體業(yè)主。還有的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會(huì),但其成員對(duì)物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)了解甚少,對(duì)其職責(zé)認(rèn)識(shí)不清,缺乏足夠的精力、熱情,業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè),不能起到應(yīng)有作用。另外,個(gè)別社區(qū)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立比較漠然,未按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求發(fā)揮應(yīng)有的組織、指導(dǎo)作用,使部分物業(yè)的日常管理工作處于無(wú)序狀態(tài)。
三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)有待提高
這一問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下兩方面:一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識(shí),服務(wù)態(tài)度不端正,服務(wù)用語(yǔ)不文明,對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足,影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。其實(shí)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務(wù)態(tài)度不好,很多問(wèn)題只要正確溝通都是可以解決的,物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹(shù)立“業(yè)戶至上”觀念,才能把物業(yè)管理這項(xiàng)工作做好;二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作,維修不及時(shí)、不到位都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的`服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,甚至出現(xiàn)矛盾。
四、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,有待規(guī)范
物業(yè)管理服務(wù)作為一種商品,不僅具有一般商品的特性,還具有一定公眾性的特性。業(yè)主在購(gòu)買本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的時(shí)候會(huì)與其他小區(qū)相比較,看看自己所享受到的服務(wù)在價(jià)值、價(jià)格上是不是最優(yōu)的,但由于現(xiàn)在我市未對(duì)不同價(jià)格的物業(yè)費(fèi)應(yīng)具體提供那些服務(wù)做出細(xì)致明確的規(guī)定,所以在業(yè)主進(jìn)行比較的過(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)同質(zhì)不同價(jià),或者同價(jià)不同質(zhì)的現(xiàn)象,這種現(xiàn)象會(huì)對(duì)業(yè)主在評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)上產(chǎn)生影響。因此服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)一步規(guī)范。
五、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)
開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題主要包括兩方面:一是房屋質(zhì)量存在問(wèn)題;二是承諾未兌現(xiàn),業(yè)主未得到承諾利益,園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施未健全。調(diào)查中,有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區(qū)內(nèi)沒(méi)交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主有90%是因?yàn)榉课葙|(zhì)量有問(wèn)題,還有的是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商承諾的配套設(shè)施沒(méi)有建,業(yè)主又找不到開(kāi)發(fā)商,于是物業(yè)管理企業(yè)便無(wú)奈地成了替罪羊。此外,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量,對(duì)開(kāi)發(fā)商妥協(xié),降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè),也為日后的管理工作埋下隱患。
六、地方性法規(guī)建設(shè)滯后,影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化
國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》已頒布實(shí)施一年多,對(duì)我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規(guī)范作用,但由于其全國(guó)性和指導(dǎo)性的特點(diǎn),在解決物業(yè)管理中的一些具體問(wèn)題時(shí)可操作性差,這就要求我市能盡快出臺(tái)地方性配套法規(guī)、規(guī)章,如物業(yè)管理區(qū)域的劃分,業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)的確定等。
針對(duì)以上問(wèn)題,提出如下建議:
一、盡快出臺(tái)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)
按照“分等定級(jí)、質(zhì)價(jià)相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn),同質(zhì)同價(jià),質(zhì)高價(jià)高,不同等級(jí),價(jià)格不同,服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會(huì)根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,不搞服務(wù)不足,也不搞服務(wù)過(guò)剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù),業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi),物業(yè)管理企業(yè)定期公布費(fèi)用收支賬目,讓業(yè)主明白消費(fèi),避免雙方因費(fèi)用問(wèn)題產(chǎn)生懷疑。
二、加快業(yè)主大會(huì)制度規(guī)范化進(jìn)程
按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會(huì),公開(kāi)選舉業(yè)主委員會(huì),使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護(hù),正當(dāng)權(quán)益得到維護(hù)。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)要熱心公益事業(yè),對(duì)這項(xiàng)工作有足夠的熱情,能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用,及時(shí)將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè),在遇有業(yè)主因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題不交物業(yè)費(fèi)時(shí)及時(shí)向業(yè)主解釋,消除二者間誤會(huì)分歧,使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運(yùn)行。
三、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計(jì)劃,提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)
在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾方面工作:
1、做好人力資源管理,提高員工的專業(yè)技能,提高管理服務(wù)水平;
2、制定計(jì)劃,分期分批對(duì)各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn),經(jīng)考試合格后持證上崗;
3、實(shí)行“末位淘汰制”,競(jìng)爭(zhēng)上崗,樹(shù)立崗位就是報(bào)酬的觀念;
4、多渠道吸納有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才,與本地實(shí)際相結(jié)合,優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。
在提高員工道德素質(zhì)方面,要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識(shí)入手,說(shuō)話、辦事時(shí)刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因?yàn)樵谖飿I(yè)小區(qū)里,住戶人數(shù)多,人員素質(zhì)參差不齊,作為物業(yè)管理人員不能對(duì)業(yè)主要求太高,應(yīng)該多從自身找差距,擺正自己的位置,工作中多一份耐心,用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。
四、嚴(yán)格把好驗(yàn)收關(guān)
事實(shí)證明,開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題是日后小區(qū)物業(yè)管
理的最大難題,所以在小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí),相關(guān)部門必須嚴(yán)格把關(guān),房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)也要詳細(xì)檢查物業(yè)情況,包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等,不能因盲目擴(kuò)大管量而為日后經(jīng)營(yíng)管理埋下隱患。
五、盡快出臺(tái)地方性法規(guī)、規(guī)章
由于各地物業(yè)管理實(shí)際情況存在差異,《物業(yè)管理?xiàng)l例》將一部分具體法規(guī)、規(guī)章的制定權(quán)交給地方,我們應(yīng)根據(jù)我市物業(yè)管理實(shí)際,結(jié)合《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施一年多以來(lái)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),盡快制定出臺(tái)實(shí)施細(xì)則,為解決具體問(wèn)題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。
六、加大宣傳力度,創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境
深入細(xì)致宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》,讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性,也能在適當(dāng)時(shí)候運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的利益,充分行使自己作為物業(yè)主人的權(quán)利。同時(shí)通過(guò)宣傳,也要使物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì),更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù),使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù),物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補(bǔ)狀態(tài),促進(jìn)我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化,推動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 篇14
物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的三個(gè)突破之一。物業(yè)管理是一個(gè)成長(zhǎng)的過(guò)程,也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過(guò)程。
一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點(diǎn)工作開(kāi)展情況
上半年,鎮(zhèn)城管辦在七個(gè)城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點(diǎn),打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的'管理模式,重點(diǎn)在臟亂差的無(wú)人管小區(qū)開(kāi)展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn),解決遺留問(wèn)題,成立業(yè)主委員會(huì)。城市七個(gè)社區(qū)的試點(diǎn)具體情況為:
1、社區(qū):社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段,共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題很多,圍墻未建好,沒(méi)有物業(yè)管理用房,長(zhǎng)期無(wú)人管,垃圾成堆,草坪損毀,很多業(yè)主對(duì)在此居住失去了信心,打算賣掉房子。對(duì)于物業(yè)管理,多數(shù)人擁護(hù),但缺乏信心。經(jīng)過(guò)初步測(cè)算,要在該小區(qū)建立物業(yè)管理,尚需七萬(wàn)元解決遺留問(wèn)題。社區(qū)在小區(qū)召開(kāi)了業(yè)主委員會(huì)籌備會(huì),向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書(shū),征求有關(guān)意見(jiàn)。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會(huì)。
二、社區(qū):社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理,并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì),建立了業(yè)主規(guī)約,協(xié)助小區(qū)實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年,社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶,建成十多年來(lái),沒(méi)有物業(yè)管理,遺留問(wèn)題多,一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點(diǎn)。經(jīng)走訪,綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問(wèn)題:清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復(fù)大門及門崗、提供物業(yè)管理用房,總測(cè)算費(fèi)用近五十萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)半年多的協(xié)調(diào),目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會(huì),簡(jiǎn)單疏通了下水道,基本拆除了消防通道上的違章建筑,向開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)取了兩間門面作為物業(yè)管理用房,已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案,并正在協(xié)商解決大門及門崗的問(wèn)題。7月30日晚,鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開(kāi)全體業(yè)主會(huì)議,正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司,該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。
三、觀山社區(qū):試點(diǎn)一:佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司(原一建公司)改制時(shí)已將其宿舍區(qū)(建筑公寓)移交社區(qū),并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議,不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù),請(qǐng)求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶,以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實(shí)施過(guò)物業(yè)管理,后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止,成為無(wú)人管小區(qū),后來(lái)小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司,但缺乏長(zhǎng)效管理。現(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開(kāi)會(huì),下發(fā)選票,籌備成立業(yè)主委員會(huì),下一步再確定物業(yè)管理方案。試點(diǎn)二:原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭,鎮(zhèn)城管辦協(xié)助,在現(xiàn)場(chǎng)走訪了業(yè)主。針對(duì)院內(nèi)的環(huán)境問(wèn)題,我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多,改造資金龐大,我們已向縣政府反映,準(zhǔn)備召開(kāi)相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會(huì),解決環(huán)境問(wèn)題后再議物業(yè)管理事宜。
四、老西門社區(qū):老西門社區(qū)做為老城區(qū),無(wú)人管小區(qū)最多,縣長(zhǎng)熱線投訴最多,創(chuàng)建任務(wù)最難,實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開(kāi)會(huì)走訪,征求業(yè)主意見(jiàn),了解物業(yè)管理現(xiàn)狀,最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問(wèn)題。
五、渫陽(yáng)社區(qū):試點(diǎn)一:農(nóng)資大市場(chǎng)。農(nóng)資大市場(chǎng)一期工程建成多年,二期工程尚未售完。建成以來(lái)市場(chǎng)物業(yè)一直由市管中心(宏天物業(yè))管理,但建設(shè)方和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿,準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦,建設(shè)方多方了解后,擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開(kāi)始,致遠(yuǎn)物業(yè)開(kāi)始走訪業(yè)主,制定了初步管理方案,得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份,縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式,重新聘用物業(yè)公司。試點(diǎn)二:旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶,一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工,另一部分是新開(kāi)發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi),兩年期滿后,物業(yè)公司退出,現(xiàn)在小區(qū)沒(méi)有物業(yè)管理,而且由于以前管理不規(guī)范,公共部分占用嚴(yán)重,業(yè)主強(qiáng)烈要求實(shí)施物業(yè)管理。目前,社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開(kāi)了業(yè)主委員會(huì)籌備小組會(huì)議,張貼了有關(guān)宣傳法規(guī),投票選舉了業(yè)主委員會(huì),下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 篇15
20xx年4月到8月,我局在市、區(qū)政府部門領(lǐng)導(dǎo)下,積極與住建、環(huán)保、城管執(zhí)法、工商質(zhì)檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主代表等相關(guān)單位聯(lián)系人,對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研組深入到20多個(gè)不同特點(diǎn)的物業(yè)小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查走訪;分別召開(kāi)了8次物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表座談會(huì)、10次業(yè)主委員座談會(huì)。
一、基本情況
物業(yè)管理工作起步較晚,物業(yè)管理總體水平較低,主要以三種模式推行:(1)近幾年開(kāi)發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專業(yè)化物業(yè)管理模式,占30%;(2)單位修建的辦公室、辦公綜合樓和職工集資建房等實(shí)行自建自管物業(yè)服務(wù),占20%;(3)20xx年前修建的商品房,拆遷還房以及相對(duì)零散的單幢樓房實(shí)行自由式物業(yè)管理模式,由社區(qū)和業(yè)主自主聘請(qǐng)民工看大門、打掃清潔衛(wèi)生,占20%;(4)其余小區(qū)和老舊住宅無(wú)物業(yè)服務(wù)和管理,占30%。
二、工作開(kāi)展情況
一是加強(qiáng)了制度建設(shè)。根據(jù)國(guó)家和省、市的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合實(shí)際,先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)制度》、《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過(guò)具體制度的建立和落實(shí),基本保障了物業(yè)管理工作的開(kāi)展。
二是推行了“菜單式”物業(yè)收費(fèi)服務(wù)模式。制定了《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》,將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分6個(gè)等級(jí)、6個(gè)小項(xiàng),服務(wù)企業(yè)按對(duì)應(yīng)物業(yè)收費(fèi)菜單中的等級(jí)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)和收費(fèi),基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。
三是抓了樣板示范工程。出臺(tái)了《物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》,對(duì)創(chuàng)建示范項(xiàng)目活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo),截至目前,共推行50多個(gè)各類管理模式的示范小區(qū)。
四是積極開(kāi)展了物業(yè)宣傳培訓(xùn)工作。采取多種形式向業(yè)主和社會(huì)宣傳物業(yè)知識(shí),增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)自治意識(shí),努力贏得社會(huì)方方面面對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持。通過(guò)辦班請(qǐng)專家講課培訓(xùn),提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì),提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)能力。
三、存在的問(wèn)題
。ㄒ唬v史遺留問(wèn)題多,老舊小區(qū)治理改造難度大。
近年來(lái),隨著城市建設(shè)的不斷擴(kuò)張和快速發(fā)展,以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì)。而興建于上世紀(jì)八九十年代甚至更早的住宅區(qū),小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)單,內(nèi)部結(jié)構(gòu)及住宅功能相對(duì)落后。隨著城市人民生活水平不斷提高,硬件設(shè)施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來(lái)。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無(wú)化糞池、無(wú)停車位、管理缺失、環(huán)境衛(wèi)生差、治安形勢(shì)復(fù)雜等情況。隨著時(shí)間的推移,這些問(wèn)題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢(shì),給人民群眾生活帶來(lái)極大不便,由此引發(fā)的社會(huì)矛盾層出不窮。例如,東岳廟街新華小區(qū)、北門市場(chǎng)觀音井小區(qū)、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套落后,管網(wǎng)嚴(yán)重堵塞,污水橫流,臭氣熏天。
。ǘ┪飿I(yè)管理體制不健全,監(jiān)管工作合力不夠。
目前,物業(yè)管理制度體系還很不完善,物業(yè)管理活動(dòng)涉及到的多個(gè)部門,開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清,行政管理和物業(yè)服務(wù)關(guān)系還沒(méi)有完全理順;市、區(qū)、街道、社區(qū)之間沒(méi)有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制,相關(guān)職能部門沒(méi)有建立起物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制,如物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會(huì)等目前尚未建立或成立。
。ㄈ┪飿I(yè)管理專業(yè)人才匱乏、編制不足。
目前,部門物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏,其從業(yè)人員大多來(lái)自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員,缺乏專業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗(yàn);編制嚴(yán)重不足,工作任務(wù)重,難以有效地對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)管。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人,僅1人有編,其余3人均為臨聘人員,對(duì)1200多個(gè)物業(yè)小區(qū)的管理指導(dǎo)工作顯得力不從心,杯水車薪。95%的街道辦事處、社區(qū)無(wú)物業(yè)管理科室和專職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力,整體素質(zhì)偏低,普遍缺乏物業(yè)管理理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)物業(yè)管理培訓(xùn),職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識(shí)等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來(lái)下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作,但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。
(四)物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不足,整體服務(wù)水平低。
物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),這樣,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平也必然較低。特別是相當(dāng)一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開(kāi)發(fā)企業(yè)的子公司,與原開(kāi)發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系,不是真正獨(dú)立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)支,形式上獨(dú)立,實(shí)際上不獨(dú)立,缺乏對(duì)物業(yè)發(fā)展的.長(zhǎng)遠(yuǎn)打算。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量差,而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設(shè)施設(shè)備的用途,引起業(yè)主的不滿。同時(shí),“建管不分”的體制造成一個(gè)樓盤(pán)一家物業(yè),無(wú)法形成規(guī)模,企業(yè)盈利能力較差,使物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動(dòng)力,影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
。ㄎ澹I(yè)主委員會(huì)組建難,運(yùn)作不規(guī)范。
業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識(shí),自治意識(shí)不強(qiáng),不愿參與物業(yè)管理;即使有業(yè)主委員會(huì),其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊,缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。全區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的居民小區(qū)中,只有46個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì),不足物業(yè)服務(wù)小區(qū)的5%。
從運(yùn)行情況看,70%的業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范,既沒(méi)與物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同,也沒(méi)制定業(yè)主公約和議事規(guī)程,監(jiān)管措施乏力;20%的業(yè)主委員會(huì)缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導(dǎo)和支持,工作進(jìn)展緩慢;20%的業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè),沒(méi)有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用,距真正意義上的自治管理相距甚遠(yuǎn)。
四、對(duì)策與建議
(一)列入民生重點(diǎn),徹底治理推進(jìn)。
建議組織力量對(duì)物業(yè)管理服務(wù)問(wèn)題,進(jìn)行全面普查,整理歸類。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)新結(jié)合起來(lái),制定物業(yè)管理綜合治理方案,認(rèn)真落實(shí)。
(二)有序推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作。
老舊小區(qū)主要位于江南老城,建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū),按實(shí)際情況劃為四類,按照改造難度由易到難來(lái)劃分。一類作為試點(diǎn),可選三到五個(gè),例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區(qū),對(duì)我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市、文明城市等影響大的先實(shí)施。三類為改造困難相對(duì)較大的小區(qū)。四類小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū),如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎(chǔ)配套設(shè)施極度落后的建筑。
。ㄈ┙⒂行У谋O(jiān)管調(diào)處機(jī)制。
一要繼續(xù)加強(qiáng)房屋竣工驗(yàn)收和物業(yè)承接驗(yàn)收,確保物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備保質(zhì)保量,不出現(xiàn)各種隱患。二要盡快出臺(tái)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件,明確物業(yè)服務(wù)企業(yè),業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門之間的責(zé)任。三要完善規(guī)劃、公安、物價(jià)、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò)等部門組成的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu),建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度,促進(jìn)其提高服務(wù)水平。四要實(shí)施街道社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理,管理員專人專職,要包片包區(qū),并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。
(四)培育物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。
一要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理,規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。要建立企業(yè)信用、年審、評(píng)比制度,促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才,拓寬服務(wù)領(lǐng)域,開(kāi)展有償家政服務(wù),電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù),滿足不同層次的服務(wù)需求。三要建立行業(yè)協(xié)會(huì),發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用,鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流,向一流企業(yè)看齊,企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),提升我區(qū)總體服務(wù)水平。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度,建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇,公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)選聘、小區(qū)評(píng)優(yōu)的依據(jù)。
(五)多方參與,推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。
制定出臺(tái)業(yè)主委員會(huì)管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè),選出真正能夠代表業(yè)主利益,熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負(fù)責(zé)、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作。發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用,建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系;學(xué)習(xí)借鑒外地住宅專項(xiàng)維修資金管理好的經(jīng)驗(yàn),完善住宅專項(xiàng)維修資金使用辦法,簡(jiǎn)化程序,提高效率;建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員的工作職責(zé),建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制;業(yè)主委員會(huì)要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作,發(fā)揮自律作用,團(tuán)結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度,按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用,自覺(jué)支持物業(yè)管理工作。
附:服飾企業(yè)生產(chǎn)管理情況調(diào)研報(bào)告
一、調(diào)研概況
1.調(diào)研目的。通過(guò)對(duì)成衣整套生產(chǎn)流程的體驗(yàn),對(duì)國(guó)內(nèi)服裝企業(yè)的現(xiàn)有運(yùn)作流程有一個(gè)了解和認(rèn)識(shí),總結(jié)生產(chǎn)管理特色,提出改進(jìn)建議。2.調(diào)研企業(yè)。泗陽(yáng)某服飾有限公司。3.時(shí)間安排。一周的時(shí)間,具體時(shí)間安排如下:服裝生產(chǎn)前的準(zhǔn)備工作,如服裝接單之后的制板技術(shù)及制作工藝分析,對(duì)面輔料及里料的認(rèn)定,制作相應(yīng)色卡,制版,樣衣制作等,三天時(shí)間;裁剪,及縫制環(huán)節(jié),兩天時(shí)間;后道車間(小后道、綜合后道),存儲(chǔ),打包出倉(cāng),約兩天時(shí)間。
二、企業(yè)概況
該服飾有限公司位于江蘇省泗陽(yáng)縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū),配備了具有國(guó)際先進(jìn)水平的電腦平縫機(jī)、雙針機(jī)、鎖扣機(jī)、粘合機(jī)等設(shè)備3967臺(tái)(套),是國(guó)內(nèi)規(guī)模較大的具有現(xiàn)代化工藝水準(zhǔn)的羽絨服生產(chǎn)基地,為集團(tuán)公司提供配套服務(wù)。
三、企業(yè)生產(chǎn)管理的基本架構(gòu)
該企業(yè)是生產(chǎn)基地,在生產(chǎn)模式上屬于訂單加工模式,是由下訂單并提供樣衣、原材料樣本以及服裝生產(chǎn)工藝單,按照客戶的指令組織生產(chǎn),為集團(tuán)公司提供配套服務(wù)。右圖為服裝生產(chǎn)管理的系統(tǒng)。下面為該企業(yè)的生產(chǎn)過(guò)程:生產(chǎn)通知單。由客戶發(fā)來(lái)生產(chǎn)通知單,根據(jù)提供的樣衣進(jìn)行分析,得出制作成本,與客戶協(xié)商達(dá)成一致,投入生產(chǎn)之中。分析技術(shù)工藝及設(shè)計(jì)。分析服裝款式的技術(shù)工藝,制作難點(diǎn),對(duì)面料、輔料、里料的確定,研制出相應(yīng)的色卡,以便服裝生產(chǎn)過(guò)程準(zhǔn)確進(jìn)行。通過(guò)色卡,確定款式服裝的服飾材料之后,通過(guò)打板,制作出單件的服裝成衣,由技術(shù)部確定裁剪要求、用料結(jié)構(gòu)、縫制工藝要求及步驟等。經(jīng)過(guò)排料劃樣投入生產(chǎn)。裁剪。裁剪是服裝生產(chǎn)的第一道工序,是把面料、里料及其他材料按排料、劃樣要求剪切成衣片,還包括鋪料、排料、算料、套裁,驗(yàn)片、編號(hào)及捆扎等。在額定的縫制車間生產(chǎn)之前完成剪裁的工作。縫制。它是按不同的款式要求,通過(guò)合理的縫合,把各衣片組合成服裝的第一個(gè)工藝處理過(guò)程?p制車間以小組為單位,一個(gè)小組36人,1個(gè)組長(zhǎng),1個(gè)副組長(zhǎng),30個(gè)縫位,4個(gè)輔助工。后道車間。分為小后道和綜合后道車間。小后道的主要任務(wù)是服裝產(chǎn)品檢驗(yàn),人數(shù)上4個(gè)人一張臺(tái)板,3個(gè)人流動(dòng)檢查,1個(gè)總檢,以及承擔(dān)服裝縫制工序之后的紐扣縫制等。成衣品質(zhì)控制。成衣品質(zhì)控制是使產(chǎn)品質(zhì)量在整個(gè)加工過(guò)程中得到保證的一項(xiàng)十分必要的措施,貫穿于整個(gè)生產(chǎn)過(guò)程及后期的后道、及出廠之前的倉(cāng)儲(chǔ)管理之中。成品倉(cāng)儲(chǔ)。制作好的服裝成衣按規(guī)定的要求打包裝箱,根據(jù)銷售計(jì)劃運(yùn)往地點(diǎn)或返回總公司物流中心等待分配。
四、管理特色
在縫制車間會(huì)有品質(zhì)部的巡檢,對(duì)于出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)修正,在小后道車間則是成衣的檢驗(yàn),配以流動(dòng)檢查和總檢,在整燙,打包。裝箱之后,仍會(huì)有質(zhì)檢部進(jìn)行抽檢,在出倉(cāng)發(fā)貨之前保證服裝質(zhì)量。
五、調(diào)研建議
(一)展望未來(lái)成衣發(fā)展趨勢(shì)
1.市場(chǎng)全球化。當(dāng)今全球化的發(fā)展趨勢(shì)也給服裝企業(yè)帶來(lái)新的機(jī)遇,與此同時(shí),很多國(guó)外服裝企業(yè)必定計(jì)劃在亞洲開(kāi)展業(yè)務(wù),很多外國(guó)企業(yè)必定在東南亞建立服裝制造工廠,對(duì)我國(guó)服裝業(yè)也帶來(lái)挑戰(zhàn)。2.全面質(zhì)量管理(TQM)。許多服裝企業(yè)正在將全面質(zhì)量管理方法應(yīng)用到服裝生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)中。按照這一方法,整個(gè)組織從最高管理者到一般員工都要參與,不斷探求提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的方法,以能夠有效的縮短運(yùn)轉(zhuǎn)周期、降低成本和提高生產(chǎn)效率等。3.新技術(shù)應(yīng)用與創(chuàng)新。技術(shù)進(jìn)步促進(jìn)大量新產(chǎn)品和新工藝的出現(xiàn)。無(wú)疑計(jì)算機(jī)已經(jīng)并將繼續(xù)對(duì)企業(yè)組織產(chǎn)生最大的影響。在新材料、新方法和新設(shè)備方面的技術(shù)進(jìn)步也極大地影響著運(yùn)作。產(chǎn)品工藝上的技術(shù)變化將直接影響到企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及競(jìng)爭(zhēng)力。4.流程再造。流程再造是指一切重來(lái),對(duì)企業(yè)現(xiàn)有流程進(jìn)行分析,找出問(wèn)題所在,從而設(shè)計(jì)出新的企業(yè)流程。流程再造的核心是使現(xiàn)有企業(yè)流程得到重大改善。5.ERP與供應(yīng)鏈管理。ERP的核心管理思想就是實(shí)現(xiàn)對(duì)供應(yīng)鏈的有效控制。所謂供應(yīng)鏈?zhǔn)侵府a(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)商、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者組成的一個(gè)供需網(wǎng)絡(luò)。供應(yīng)鏈管理從一個(gè)全新的高度對(duì)物流、資金流、信息流進(jìn)行有效管理,是一種對(duì)原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者等組成的系統(tǒng)進(jìn)行的管理。這也是目前許多企業(yè)正在積極努力的目標(biāo)。6.準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)(JIT)與精益生產(chǎn)(LP)。準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)方式是一種有效利用各種資源、降低成本的準(zhǔn)則。其含義是在需要的時(shí)間和地點(diǎn),生產(chǎn)必要數(shù)量和完美質(zhì)量的產(chǎn)品和零部件,以杜絕超量生產(chǎn),消除無(wú)效勞動(dòng)和浪費(fèi),達(dá)到用最少的投入實(shí)現(xiàn)最大產(chǎn)出的目的。精益生產(chǎn)方式是指運(yùn)用多種現(xiàn)代管理方法和手段,以社會(huì)需要為依據(jù),以充分發(fā)揮人的積極性為根本,有效配置和合理使用企業(yè)資源,最大限度地為企業(yè)謀取經(jīng)濟(jì)效益的生產(chǎn)方式。強(qiáng)調(diào)的是質(zhì)量、柔性、縮短時(shí)間和協(xié)同工作。準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)是精益生產(chǎn)方式的核心。
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面對(duì)市場(chǎng)全球化的現(xiàn)狀,服裝企業(yè)在發(fā)展上應(yīng)面對(duì)全球化帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn),在發(fā)展的潮流中,走出適合自己的道路。在管理上,為更加有利于提高產(chǎn)品效率及運(yùn)轉(zhuǎn)周期等,要?jiǎng)訂T管理者到一般員工都參與的一體化參與方式;诋a(chǎn)品和工藝上的技術(shù)變化對(duì)于企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及其競(jìng)爭(zhēng)力影響很大,對(duì)于產(chǎn)品技術(shù)上的創(chuàng)新,要及時(shí)的體現(xiàn)在產(chǎn)品生產(chǎn)中,要對(duì)原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者等組成的供應(yīng)鏈管理進(jìn)行系統(tǒng)管理。
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