房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告
在人們素養(yǎng)不斷提高的今天，我們都不可避免地要接觸到報(bào)告，報(bào)告具有語言陳述性的特點(diǎn)。你所見過的報(bào)告是什么樣的呢？以下是小編精心整理的房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告1
一、我區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2-6月的增速走勢(shì)見圖二：
從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
中央:
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定XX年6月1日后，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。XX年市《xx工作報(bào)告》確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。XX年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。
但從長(zhǎng)期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時(shí)，通過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格�？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應(yīng)對(duì)，保持我區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，我區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作
建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，通過房產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。
4、合理引導(dǎo)住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。
房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告2
在進(jìn)行過計(jì)劃周密而詳盡的市場(chǎng)調(diào)查后，接下來要做的就是一份有價(jià)值的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的撰寫，以樓盤市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告為例，做如下說明：
(一)樓盤市場(chǎng)調(diào)查的信息列示
對(duì)樓盤單個(gè)調(diào)查的實(shí)質(zhì)，就是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的調(diào)研，單個(gè)樓盤市場(chǎng)的信息列示為：
1、樓盤產(chǎn)品情況
(1)樓盤地域環(huán)境
從宏觀上看，實(shí)際就是一種宏觀的地域分析。比如該區(qū)域是商業(yè)中心、工業(yè)中心，還是學(xué)院社區(qū)，并了解該區(qū)域的交通狀況，如，公路、高架、地鐵、輕軌、區(qū)縣級(jí)公路、省市級(jí)公路以及區(qū)域公共配套設(shè)施。例如市政配套，包括水、電、氣等。生活配套，包括學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)中心、超市、集貿(mào)市場(chǎng)、公園、體育場(chǎng)館、圖書館、影劇院、賓館、餐館等，還包括人文環(huán)境。
從微觀上看，就是微觀地塊分析，包括所處位置是否臨街，它的四周、地勢(shì)、大小、形狀以及進(jìn)出道路的狀況等。
(2)樓盤具體情況
樓盤主體部分，重點(diǎn)在于對(duì)樓盤的指標(biāo)與參數(shù)進(jìn)行了解，樓盤指標(biāo)包括：土地大小、總建筑面積、公共設(shè)施及施工進(jìn)度。樓盤的基本參數(shù)主要有：基地面積、總建面積、建筑面積、覆蓋率、容積率、樓盤類別、使用面積、格局配比、得房率、建材裝潢及公用設(shè)施等。
由于這些指標(biāo)與參數(shù)限定了樓盤在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此惟有對(duì)樓盤進(jìn)行認(rèn)真分析，才能獲得正確把握。
2、樓盤價(jià)格情況
樓盤的價(jià)格主要由樓盤與單元房的單價(jià)、總價(jià)及付款方式組成。在市場(chǎng)上出現(xiàn)很多關(guān)于價(jià)格的促銷活動(dòng)，但無論怎樣變化，其要旨?xì)w根結(jié)底還是在于單價(jià)、總價(jià)和付款方式這三個(gè)方面的價(jià)格組合搭配(市場(chǎng)調(diào)查重點(diǎn))。
3、樓盤促銷情況
一個(gè)廣告策略，它主要包括把握主要訴求點(diǎn)，推敲廣告基調(diào)、選擇媒體、安排廣告密度以及確定具體的實(shí)施效果等。廣告行為的市場(chǎng)調(diào)查不可能把各方面的事項(xiàng)都具體包括在內(nèi)，關(guān)鍵在于把廣告策劃的精髓把握好。
另一個(gè)是銷售執(zhí)行，也是市場(chǎng)調(diào)查關(guān)鍵所在，它包括銷售點(diǎn)的選擇、人員的配置、業(yè)務(wù)執(zhí)行等具體業(yè)務(wù)安排，還包括實(shí)際銷售結(jié)果的調(diào)查、該分析的主要切入點(diǎn)是銷售率與銷售順序等方面，了解最暢銷的戶型是什么?最為市場(chǎng)所接受的總價(jià)是什么?對(duì)客戶最有吸引力的地方是什么?購房客戶的特征如何等。
4、樓盤競(jìng)爭(zhēng)情況
對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)進(jìn)行調(diào)研的主要有以下方面：開發(fā)商設(shè)計(jì)規(guī)劃單位、建筑公司、營(yíng)銷和廣告公司，銷售代理公司項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)人等。而在對(duì)屬于競(jìng)爭(zhēng)樓盤的項(xiàng)目進(jìn)行確定時(shí)，需要對(duì)房地產(chǎn)的區(qū)域性特點(diǎn)予以考慮，因此在很大程度上，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的確定是在區(qū)域內(nèi)類似樓盤之間進(jìn)行。而在商場(chǎng)與寫字樓，別墅與普通住宅之間，就有著明顯不同的區(qū)域范圍。至于區(qū)域范圍的具體大小，需要由樓盤具體情況來決定。
(二)樓盤市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)論
調(diào)研總結(jié)分析思路主要體現(xiàn)四大方面，即產(chǎn)品、價(jià)格，廣告與銷售。要找到樓盤個(gè)案在市場(chǎng)操作成功與失敗，就必須在分析時(shí)不斷細(xì)化、深入、運(yùn)用系統(tǒng)的觀點(diǎn)，專業(yè)的角度，充分的理由及合理歸類來進(jìn)行表述。
具體為：首先要闡明樓盤的優(yōu)點(diǎn)，說明樓盤為市場(chǎng)所接受，引發(fā)客戶購買欲望的具體原因，隨后指出缺點(diǎn)，說明為什么樓盤為市場(chǎng)所拋棄。客戶減少、甚至完全喪失購買欲望、最后提出建議，也就是根據(jù)優(yōu)缺點(diǎn)，企業(yè)怎樣采取措施來揚(yáng)長(zhǎng)避短，使?fàn)I銷組合更加合理，并進(jìn)一步優(yōu)化，使銷售率提高。
房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告3
近年來，我市認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院和省政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的一系列政策措施，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，人民群眾的居住條件進(jìn)一步改善。但是，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，居民投資性購房和投機(jī)性購房逐步增加，開發(fā)總量有效供給不足，開發(fā)建設(shè)成本提高等原因，導(dǎo)致房?jī)r(jià)仍非理性上漲。年3月我市出臺(tái)了新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，切實(shí)將房?jī)r(jià)控制在合理水平�，F(xiàn)將有關(guān)情況匯報(bào)如下：
一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況
年，我市認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國(guó)辦發(fā)〔〕1號(hào)）文件精神，通過加大監(jiān)管力度，制訂配套措施，房地產(chǎn)增幅總體趨于平穩(wěn)，但房?jī)r(jià)上漲過快的問題表現(xiàn)仍然比較突出。年元至10月新建商品房2200套26萬平方米，同比增幅112%，新建商品住房銷售均價(jià)3280元/㎡，同比增幅15%，9月份商品住房銷售均價(jià)3180元/㎡，與去年年底相比漲幅9.3%，10月份新建商品住房銷售均價(jià)3280元/㎡，與去年年底相比漲幅12.7%。
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)信心增強(qiáng)，投資及銷售漲幅較大
截止年10月底，我市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)6.8億元，商品房開發(fā)面積達(dá)65.35萬㎡，開發(fā)投資額比年同期4億元上升170%，顯現(xiàn)投資額和開發(fā)面積均有較大增幅，主要是我市前幾年開發(fā)量較小，每年年度規(guī)�？刂圃�10萬㎡，市場(chǎng)需求較為旺盛，加之由宜昌雅廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司和迅達(dá)集團(tuán)枝江置業(yè)公司在成功開發(fā)北奧茗苑和領(lǐng)秀之江一期之后，分別通過招拍掛取得大宗土地使用權(quán)，新建中央山水和領(lǐng)秀之江二期2個(gè)樓盤，項(xiàng)目規(guī)模均達(dá)45萬㎡，市場(chǎng)需求旺盛，開發(fā)企業(yè)投資信心明顯增強(qiáng)。
（二）商品住房購銷兩旺，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面
據(jù)調(diào)查，近幾年我市城區(qū)開發(fā)的樓盤已全部售完。年城區(qū)新開工建設(shè)的四個(gè)項(xiàng)目，建筑面積65.38萬㎡，已超過前8年的總和，到目前為止年辦理預(yù)售許可證的商品住房也已銷售一空，出現(xiàn)了通宵排隊(duì)爭(zhēng)購商品住房的局面。年新開發(fā)的商品房符合預(yù)售條件的面積達(dá)26萬㎡，盡管預(yù)售面積增大，但由于受前幾年開發(fā)面積小的影響，供不應(yīng)求的矛盾仍然存在。
�。ㄈ┦袌�(chǎng)需求強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快
由于商品住房供需矛盾突出，年城區(qū)商品住房均價(jià)從年初的2200元/㎡，上升到年底的3000元/㎡，漲幅達(dá)36.4%；年城區(qū)商品住房均價(jià)達(dá)到3280元/㎡，比年底上漲9.3%，近兩年房?jī)r(jià)增幅呈直線上升趨勢(shì)，極大刺激了消費(fèi)者買漲不買跌的非理性購房欲望，加上一部分居民購房剛性需求和投資需求的釋放，從而助推了房?jī)r(jià)的上漲，盡管全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)從下半年開始下跌，但我市房?jī)r(jià)下跌目前還未出現(xiàn)，年總體房?jī)r(jià)仍呈上漲趨勢(shì)。
�。ㄋ模┒址渴袌�(chǎng)日趨規(guī)范，交易市場(chǎng)十分活躍
由于廣大居民以舊換新、以小換大、以次換好以及農(nóng)村相當(dāng)一部分回鄉(xiāng)大學(xué)生在城區(qū)購房成家立業(yè)的需求增大，加之商品住房銷售旺盛，價(jià)格攀升，有效帶動(dòng)了全市二手房市場(chǎng)，年辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記1500多件，交易面積達(dá)18萬㎡，均價(jià)達(dá)1960元/㎡。
（五）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理，部分“新生代”購房壓力增大
在商品住房供應(yīng)量不斷增加和二手房市場(chǎng)日益活躍的同時(shí)，中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)明顯不足。就我市而言，近幾年新開發(fā)的商品住房戶均建筑面積120㎡左右，90㎡以下幾乎只占10%，90-140㎡占75%，140㎡以上占15%，從住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，中小套型普通商品住房的供應(yīng)量明顯不足。經(jīng)濟(jì)適用住房除湖北化肥和61699部隊(duì)解決職工住房困難投資建設(shè)外，政府20xx年以后近十年沒有投資建設(shè)一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，導(dǎo)致部分中低收入住房困難家庭和“新生代”購房壓力增大。按現(xiàn)行的市場(chǎng)價(jià)格，一個(gè)年輕的機(jī)關(guān)工作人員一年的總收入1.8萬元左右，只能購7㎡的商品住房，房?jī)r(jià)收入比明顯失調(diào)。
二、房?jī)r(jià)上漲的主要原因
�。ㄒ唬┏菂^(qū)商品住房開發(fā)項(xiàng)目及銷售價(jià)格情況
（二）房?jī)r(jià)上漲的原因分析
1、供給方面。一是土地供給偏少，住房供求矛盾突出。從年至年五年時(shí)間用于城區(qū)商品住房建設(shè)用地面積為129630㎡，共六個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積36.35萬㎡，建設(shè)總套數(shù)為2624套，而五年的實(shí)際需求量為5000套以上，供不應(yīng)求矛盾非常突出。二是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。從近幾年的商品住房建設(shè)情況看，基本上是以中、高檔、大戶型商品住房為主，中小戶型的普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量偏少，難于滿足各收入層次的住房需求。在沒有相關(guān)政策扶持的情況下，開發(fā)商不愿意承擔(dān)經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)位普通商品房的建設(shè)。而政府由于“經(jīng)營(yíng)城市”的需要，大都希望將稀缺的城市建設(shè)用地，盡可能地用于中高檔商品房的開發(fā)，以期做大土地出讓收入，增強(qiáng)城市建設(shè)投資能力。在加大商品住房市場(chǎng)開發(fā)的同時(shí)，由于供應(yīng)體系不完善，導(dǎo)致供求結(jié)構(gòu)失衡。
2、需求方面。一是宏觀政策的助推。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，居民收入水平不斷提高，在政府大力推進(jìn)住房制度改革、加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)以及加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程等政策作用下，居民住房消費(fèi)保持了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，由此推動(dòng)了房?jī)r(jià)快速上漲。二是投資置業(yè)理念的變化。當(dāng)前全球金融危機(jī)、銀行利率較低、股市低迷且風(fēng)險(xiǎn)大，對(duì)中高收入群體來說，購置房產(chǎn)已成為一種保值增值的投資取向，進(jìn)一步擴(kuò)大了住房需求。三是城市發(fā)展的需要。近幾年來為改善城市面貌，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城改造，拆遷規(guī)模越來越大，貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換政策使相當(dāng)一部分被拆遷戶進(jìn)入市場(chǎng)選購新房，由此引發(fā)被動(dòng)型購房需求不斷擴(kuò)大。四是在大中城市投機(jī)炒作等因素的影響下，提高了居民對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的心理預(yù)期，進(jìn)城農(nóng)民工購房、部分居民為“新生代”購房成家做準(zhǔn)備提前進(jìn)入樓市消費(fèi)，進(jìn)一步加劇了供求矛盾。
3、成本方面。一是房地產(chǎn)開發(fā)用地實(shí)行招拍掛后，地價(jià)快速上漲。我市城區(qū)土地購置費(fèi)用占房地產(chǎn)開發(fā)成本的比例已從過去的25%左右上升到目前的'35%左右，特別是黃金地段的土地，價(jià)格越拍越高，最高達(dá)170萬元/畝，當(dāng)市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的時(shí)候，當(dāng)期地價(jià)也轉(zhuǎn)到樓盤價(jià)格上，由消費(fèi)者買單，從而為開發(fā)商獲取最大利潤(rùn)創(chuàng)造了條件。二是拆遷成本增大。以中心城區(qū)一類地段“北奧茗苑”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷為例，拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格由起初1400元/㎡上調(diào)至2800元/㎡，而且拆遷工作難度是越來越大，不僅導(dǎo)致二手房交易價(jià)格急劇上漲，同時(shí)也影響到新建商品住房?jī)r(jià)格的大幅攀升。三是商品住房?jī)?nèi)在品質(zhì)提升，規(guī)劃設(shè)計(jì)、居住環(huán)境、配套設(shè)施等，均不同程度的增加了建設(shè)成本。由于建筑材料和建筑勞務(wù)工資漲價(jià)以及品質(zhì)改善等因素，高層建筑的建筑安裝費(fèi)用已達(dá)到1400元/㎡左右。
4、市場(chǎng)預(yù)期。房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期走勢(shì)取決于市場(chǎng)供求，一定時(shí)期內(nèi)，市場(chǎng)信心對(duì)其價(jià)格的影響也愈顯明顯。在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)快速發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，國(guó)家一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策的出臺(tái)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的預(yù)期。土地資源的稀缺導(dǎo)致地價(jià)的自然趨升，使得社會(huì)對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期成為一種必然。而近幾年房地產(chǎn)價(jià)格快速上升的事實(shí)，進(jìn)一步強(qiáng)化了這種認(rèn)識(shí)，極大地影響著消費(fèi)者的心理預(yù)期，促使其購房消費(fèi)，造成部分住房需求的提前釋放。
三、落實(shí)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的措施
我市從以下八個(gè)方面落實(shí)調(diào)控措施，確保完成房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。一是合理控制房?jī)r(jià)，嚴(yán)格落實(shí)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。枝江房?jī)r(jià)控制在全市國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)幅度（16%）內(nèi)，對(duì)開盤均價(jià)超過增長(zhǎng)幅度的，會(huì)同市物價(jià)部門進(jìn)行查處。二是嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售“一價(jià)清”制度。銷售商品房除收取房款外，只能收取辦證費(fèi)、契稅、公共維修基金及前期物管費(fèi)用。三是嚴(yán)格落實(shí)商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)制度。在項(xiàng)目開盤時(shí)，實(shí)行一房一價(jià)，對(duì)開發(fā)商因市場(chǎng)原因需漲價(jià)實(shí)行報(bào)批制度。四是嚴(yán)格加強(qiáng)商品房預(yù)售管理。所有項(xiàng)目必須辦理《商品房預(yù)售許可證》后才能出售，未辦證前不能收取任何形式的訂（定）金。同時(shí)，強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，對(duì)開發(fā)企業(yè)35%預(yù)售資金進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管，實(shí)行專戶儲(chǔ)存，�？顚Ｓ�。五是嚴(yán)格執(zhí)行商品房開發(fā)信息披露制度。從今年6月1日起在電視臺(tái)開辟專欄一周一發(fā)布，同時(shí)公布投訴舉報(bào)電話，強(qiáng)化群眾監(jiān)管。六是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)違規(guī)的行為，加大了查處力度，確保整改到位。七是嚴(yán)格商品房公共維修資金歸集使用管理。對(duì)公共維修資金繳交標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整，同時(shí)強(qiáng)化了征管措施。八是加快保障性住房建設(shè)步伐，切實(shí)解決低收入家庭住房困難。目前，我市已全部完成了宜昌市政府下達(dá)我市保障性住房建設(shè)任務(wù)。新增廉租房500套，新增公共租賃住房800套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼200戶，新建經(jīng)濟(jì)適用房120套，城市棚戶區(qū)改造800戶。
四、抑制房?jī)r(jià)過快上漲的對(duì)策及建議
針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的供求失衡、結(jié)構(gòu)性矛盾等因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)過快上漲，建議從供給、需求等方面入手，進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控，以確保房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定。
�。ㄒ唬┛茖W(xué)謀劃普通商品住房規(guī)模，加大保障性住房建設(shè)力度。要不斷增加普通商品住房建設(shè)規(guī)模和供應(yīng)量，切實(shí)滿足中等收入家庭住房需求；加大保障性住房建設(shè)力度，使中低收入家庭能夠購買經(jīng)濟(jì)適用房、承租廉租房和公租房。進(jìn)一步發(fā)揮經(jīng)濟(jì)適用房“雙控”（房?jī)r(jià)、地價(jià)）和普通商品房在平抑房?jī)r(jià)、改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)中的作用，合理控制房?jī)r(jià)，嚴(yán)格落實(shí)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。
�。ǘ┖侠戆才砰_發(fā)計(jì)劃，增加房源有效供給。在優(yōu)先滿足經(jīng)濟(jì)適用房和公租房、廉租房等保障性住房建設(shè)用地的同時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)需求，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和總量，增加普通商品房用地，控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地。切實(shí)加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)管，盤活存量土地，制止土地炒買炒賣行為，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛方式取得的土地存在的囤積現(xiàn)象，相關(guān)部門要通過法律、稅收、行政等手段予以調(diào)控，督促企業(yè)盡早開工。按照我市“十二五”房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，落實(shí)年度開發(fā)計(jì)劃，年度房地產(chǎn)開發(fā)總量控制在15萬㎡左右，調(diào)控和把握開發(fā)的速度和節(jié)奏，防止不切實(shí)際開發(fā)造成的資源浪費(fèi)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）建立多層次供應(yīng)體系，切實(shí)解決不同收入群體住房困難問題。根據(jù)不同的住房需求，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，采取多種形式、多種途徑建立住房供應(yīng)體系，切實(shí)解決不同收入層次城鎮(zhèn)居民的住房問題。一是適當(dāng)擴(kuò)大廉租房受益范圍，解決最低收入家庭中住房困難戶和低收入家庭無房戶的住房問題；二是適度規(guī)模的建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，解決中低收入家庭的住房困難問題；三是加大普通商品住房的建設(shè)力度，采取單位團(tuán)購或集資合作建房的方式，不斷改善單位干職工住房條件，特別是解決新參加工作的大中專生的住房困難問題。四是加大公租房建設(shè)力度，落實(shí)公租房建設(shè)用地，采取多種形式建設(shè)公共租賃住房，解決中低收入城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民工進(jìn)城的住房問題。
�。ㄋ模┱D和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治力度，重點(diǎn)查處違反城市規(guī)劃、越級(jí)開發(fā)、合同欺詐、虛假廣告、面積縮水、捂盤惜售等房地產(chǎn)違法違規(guī)行為，加大曝光和處罰力度。嚴(yán)格商品房預(yù)售許可，強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，并將商品房預(yù)售資金的繳存和使用記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠(chéng)信檔案，確保預(yù)售資金用于商品房項(xiàng)目建設(shè)，防止挪用預(yù)售資金導(dǎo)致亂尾樓。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家發(fā)改委《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》和商品房?jī)r(jià)格申報(bào)備案制，實(shí)行一房一價(jià)，對(duì)不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)或利用標(biāo)價(jià)進(jìn)行商品房銷售價(jià)格欺詐等違法行為，將依法查處。
�。ㄎ澹┘哟筝浾撔麄髁Χ龋e極做好房?jī)r(jià)穩(wěn)定工作。采用多種宣傳形式，加強(qiáng)房地產(chǎn)政策宣傳，建立房地產(chǎn)信息發(fā)布制度，適時(shí)披露有關(guān)信息，正確引導(dǎo)居民住房理性消費(fèi)。強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，全面準(zhǔn)確地掌握市場(chǎng)運(yùn)行情況，增加市場(chǎng)信息的透明度，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)供需平衡，切實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。
房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告4
關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解xxx房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因，促進(jìn)xxx房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照20xx年xxx市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等8個(gè)相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在xxx城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng)，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開座談會(huì)，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結(jié)束后，又召集xxx城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會(huì)，認(rèn)真聽取他們的意見建議。現(xiàn)就有關(guān)xxx市房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報(bào)告如下：
一、基本情況
近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善。
二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現(xiàn)及原因分析
2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場(chǎng)，綏、米、子等南部6縣區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步發(fā)展階段。同時(shí)，房?jī)r(jià)也存在較大差異。如作為全國(guó)百強(qiáng)縣之一的神木縣20xx年—20xx年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房?jī)r(jià)高峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房?jī)r(jià)達(dá)到5400元以上，南部縣區(qū)的房?jī)r(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費(fèi)者趨于理性。20xx年以來，受諸多因素的影響，特別是房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)，導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個(gè)投資項(xiàng)目，助推了房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲。但從20xx年第三季度以來，受金融危機(jī)影響，xxx的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在xxx房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費(fèi)者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，xxx的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。
4、土地價(jià)格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。xxx城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從20xx年起實(shí)施，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價(jià)格隨著xxx經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升。
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