房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告(集合15篇)
在現(xiàn)實(shí)生活中，報(bào)告有著舉足輕重的地位，不同的報(bào)告內(nèi)容同樣也是不同的。一聽(tīng)到寫報(bào)告就拖延癥懶癌齊復(fù)發(fā)？以下是小編為大家收集的房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告，歡迎閱讀與收藏。
房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告1
房地產(chǎn)作為一種耐用消費(fèi)品，其使用壽命可達(dá)幾十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一種常見(jiàn)的投資品，因此,其存量供給與需求必須引起重視。房地產(chǎn)存量市場(chǎng)又稱二手房市場(chǎng)，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新調(diào)整和配置的市場(chǎng)。結(jié)合深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)，筆者近日先后到xx市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理（市場(chǎng)）處、xx市房屋置業(yè)擔(dān)保公司和其它房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了存量房（二手房）市場(chǎng)調(diào)研。近兩年，由于房地產(chǎn)增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)、人們住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變以及各商業(yè)銀行對(duì)住房消費(fèi)貸款的大力支持，我市的二手房交易量不斷攀升,呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭。特別是二手房貸款市場(chǎng)也呈現(xiàn)快速成長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。二手房貸款市場(chǎng)的健康發(fā)展對(duì)二手房市場(chǎng)的發(fā)展有著舉足輕重的作用，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定也會(huì)產(chǎn)生很大影響。一般來(lái)說(shuō)，二手房貸款要涉及到評(píng)估公司、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心、銀行、房屋中介、專業(yè)貸款服務(wù)公司等多個(gè)機(jī)構(gòu)，貫穿整個(gè)二手房交易過(guò)程。其中，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏漏都可能導(dǎo)致銀行信貸資金的損失或無(wú)法收回。二手房貸款市場(chǎng)的融資問(wèn)題和金融風(fēng)險(xiǎn)一旦擴(kuò)大，就會(huì)嚴(yán)重影響整個(gè)二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展。目前，我市二手房貸款市場(chǎng)剛剛起步，市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻比較低，二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)水平以及從業(yè)人員的職業(yè)服務(wù)水平良莠不齊。因此，針對(duì)我市二手房貸款市場(chǎng)現(xiàn)狀，有關(guān)管理部門應(yīng)抓緊找出其隱藏的風(fēng)險(xiǎn)和和潛在的問(wèn)題，盡快研究防范與改進(jìn)對(duì)策，確保我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康快速地發(fā)展。
一、我市二手房市場(chǎng)的現(xiàn)狀及原因分析
xx年1-2月，我市二手房市場(chǎng)受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，仍處在調(diào)整階段，市場(chǎng)觀望氣氛依然濃厚。盡管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或代理機(jī)構(gòu)利用節(jié)日紛紛制定并實(shí)施了一些促銷措施，但從整體來(lái)看，收效甚微。除個(gè)別數(shù)據(jù)發(fā)生了一些積極變化外，其它各項(xiàng)均無(wú)明顯改觀。
�。ㄒ唬�1-2月我市二手房交易情況
xx年1-2月我市存量房共成交498套，同比下降18%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交總面積為4.32萬(wàn)平方米，同比下降14%；其中存量住房量成交總面積為3.33萬(wàn)平方米，同比下降14%。
�。ǘ�1-2月我市二手房?jī)r(jià)格情況
xx年1-2月，我市二手房住房平均價(jià)格為2480元/平方米，同比增7.6%。
（三）我市二手房貸款市場(chǎng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題
1、還款風(fēng)險(xiǎn)
借款人的還款風(fēng)險(xiǎn)包括還款信用風(fēng)險(xiǎn)和還款能力風(fēng)險(xiǎn)。由于我市尚未建立起一套完備的個(gè)人信用制度，商業(yè)銀行缺乏調(diào)查借款人資信的有效手段，難以對(duì)借款人收入的完整性、穩(wěn)定性、真實(shí)性和借款人的還款意愿做出準(zhǔn)確的判斷，從而，造成銀行二手房貸款形成逾期和壞賬的風(fēng)險(xiǎn)。
2、二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)。
在二手房貸款操作過(guò)程中，二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的道德風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、資質(zhì)水平和從業(yè)人員的操作風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法得到有效控制，銀行的利益無(wú)法得到很好的保障。
從調(diào)查到我市二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，房屋中介公司在二手房貸款申請(qǐng)人與銀行之間，起到了“橋梁”作用，在一定程度上為二手房市場(chǎng)的活躍和二手房貸款的普及起到了推動(dòng)作用。然而，由于我市二手房市場(chǎng)剛剛起步，有關(guān)管理部門尚未制定針對(duì)二手房中介公司和專業(yè)貸款服務(wù)公司的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和它們的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，造成這些服務(wù)公司的準(zhǔn)入門檻低，市面上出現(xiàn)了一批大大小小的中介公司；并且，二手房中介從業(yè)人員素質(zhì)大多不高，再加上一些購(gòu)房人(借款人)自身的法律常識(shí)和自我保護(hù)意識(shí)不強(qiáng)，致使二手房貸款市場(chǎng)蒙騙現(xiàn)象嚴(yán)重，收費(fèi)較為混亂。如有些中介公司唆使或協(xié)助借款人虛開假收入證明，提供虛假資料，騙取銀行貸款或高比例貸款，從而，向借款人收取高額服務(wù)費(fèi)。在高額暴利的驅(qū)使下，這些違規(guī)操作的中介公司或個(gè)人，利用各種手段，幫助客戶騙取銀行貸款。一旦利潤(rùn)到手，他們便銷聲匿跡。而且，二手房貸款的期限一般比較長(zhǎng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩和下滑時(shí)期，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的只有銀行和廣大購(gòu)房借款人。
3、各商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理和控制機(jī)制尚未完善
由于二手房貸款只針對(duì)每一位單個(gè)住房消費(fèi)者或住房所有者，貸款金額相對(duì)比較小，手續(xù)煩瑣、復(fù)雜，再加上大多數(shù)借款人對(duì)二手房貸款所需資料和交易程序了解甚少，銀行若要從收集資料開始直接與借款人聯(lián)系，收齊資料后上報(bào)并逐級(jí)審批，這個(gè)過(guò)程需要耗費(fèi)很長(zhǎng)時(shí)間。所以，銀行在開展二手房貸款業(yè)務(wù)的過(guò)程中，較多的是與中介公司合作。然而，由于各商業(yè)銀行尚未建立健全二手房貸款的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理控制機(jī)制，再加上銀行之間競(jìng)相競(jìng)爭(zhēng)，使得銀行不科學(xué)地簡(jiǎn)化了審批程序、放松審核原則，甚至把某些關(guān)鍵的貸款審核環(huán)節(jié)下放給一些資質(zhì)較差的中介公司，在放款的環(huán)節(jié)上不嚴(yán)格控制，這不僅嚴(yán)重違背了銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理原則，也使二手房貸款市場(chǎng)進(jìn)入到惡性競(jìng)爭(zhēng)和無(wú)序發(fā)展?fàn)顟B(tài)。
二、解決問(wèn)題的對(duì)策和建議
（一）進(jìn)一步加大政府及主管部門對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的力度。去年11月xx市政府也出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的若干意見(jiàn)》。該意見(jiàn)就明確提出：市住房公積金貸款最高額度由26萬(wàn)元提高到35萬(wàn)元，住房公積金貸款最長(zhǎng)期限由20年調(diào)整為30年，購(gòu)買第一套商品住房首付款比例由30％降低至20％，購(gòu)買第二套商品住房首付款比例仍執(zhí)行30％。在還清住房公積金貸款本息的前提下，可以再次辦理貸款。鼓勵(lì)職工提取住房公積金購(gòu)買中小戶型、中低價(jià)位的自住住房。這一政策的出臺(tái)，使我市房地產(chǎn)成交量在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況不景氣的狀況下，有了一定程度的回暖。消費(fèi)潛能在長(zhǎng)期積壓后遇到利好政策后的一次釋放。隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，政府及主管部門對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的工作力度進(jìn)一步加大，金融政策、稅收政策、住房保障民生工程等組合政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，xx年我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能顯現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是由于觀望而被遏制的居民真實(shí)需求將會(huì)逐步得到釋放，需求與消費(fèi)將回歸理性軌道。二是我市的經(jīng)濟(jì)適用住房，及廉租住房建設(shè)力度加大，投放市場(chǎng)的供給將會(huì)大幅增加，這對(duì)平抑房?jī)r(jià)上漲，改善住房結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)發(fā)揮積極的`重要作用。面對(duì)這一現(xiàn)狀，除政策的引導(dǎo)、政府的努力外，市場(chǎng)中的廣大主體也要理性對(duì)待，仍需各方共同努力來(lái)促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。
�。ǘ┍M快建立完備的個(gè)人信用檔案和信用等級(jí)制度
借款人是否具有借款資格和還款能力是住房貸款產(chǎn)生的源頭。筆者認(rèn)為，可從以下三方面著手建立個(gè)人信用制度：
1、有關(guān)部門可以根據(jù)房屋的區(qū)域性和固定性，以城市為單位，依據(jù)借款人的工作情況、收入狀況、文化程度、專業(yè)技能、年齡等方面信息，評(píng)價(jià)借款人在貸款抵押期內(nèi)是否具有穩(wěn)定的收入來(lái)源，并據(jù)此評(píng)定借款人的個(gè)人信用等級(jí)，作為確定貸與不貸以及貸款額度的基本依據(jù)。
2、各商業(yè)銀行還可通過(guò)審查借款人是否存在債務(wù)和先期貸款，并通過(guò)審查其債務(wù)和貸款的償還情況，來(lái)評(píng)定借款人的信用資質(zhì)。
3、各商業(yè)銀行間要盡快聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)客戶信息資源共享。對(duì)于還款信用極差的借款人，要在各行之間公示，使其不能再享受各商業(yè)銀行的任何融資服務(wù)。
�。ㄈ├^續(xù)推行存量房（二手房）交易資金托管業(yè)務(wù)。存量房交易資金托管是指存量房交易雙方將期房首付或全部房款存入托管部帳戶，由托管部出具“托管憑證”，作為辦理房地產(chǎn)權(quán)證的要件之一，這是房地產(chǎn)管理部門監(jiān)控二手房市場(chǎng)的有力舉措。xx市存量房（二手房）交易資金托管部成立于xx年12月21日，至今方便了近千戶的宜城人民，起到約束房地產(chǎn)中介企業(yè)的行為和維護(hù)交易雙方的合法權(quán)益的良好作用。
(四)建立二手房服務(wù)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)和職業(yè)規(guī)范。有關(guān)管理部門應(yīng)盡快對(duì)從事二手房交易和貸款的房屋中介公司，制定切實(shí)可行的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，如通過(guò)注冊(cè)資本、操作規(guī)范、經(jīng)營(yíng)范圍等方面的規(guī)定，淘汰那些不符合標(biāo)準(zhǔn)的小公司；提高從事二手房交易和貸款人員的執(zhí)業(yè)資格和職業(yè)素質(zhì)，對(duì)他們進(jìn)行培訓(xùn)和資格考試，對(duì)不合格和違紀(jì)的從業(yè)人員，應(yīng)取消他們的從業(yè)資格。嚴(yán)厲打擊某些中介公司、從業(yè)人員的違法違規(guī)行為，保障各商業(yè)銀行和廣大住房消費(fèi)者的利益。二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)也應(yīng)為自身長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展考慮，依法經(jīng)營(yíng)、規(guī)范范運(yùn)作誠(chéng)實(shí)守信，才能使自己的公司不斷發(fā)展壯大。
房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告2
近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，始終保持20%-30%的增幅。03年后，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行調(diào)整，05年之后調(diào)控力度不斷加大，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局產(chǎn)生了深刻影響。在宏觀調(diào)控的情況下，我市剛剛起步的房地產(chǎn)業(yè)面臨著較大考驗(yàn)。為進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，結(jié)合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，現(xiàn)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)分析如下：
一、我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
98年住房體制改革后，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)有了實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)，發(fā)展受當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)低迷的影響，行業(yè)發(fā)展較為緩慢，投放市場(chǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目較少，房地產(chǎn)企業(yè)整體水平不高，住宅小區(qū)開發(fā)水平較低，規(guī)模很小。特別是我市長(zhǎng)期存在沿街商住樓過(guò)度開發(fā)現(xiàn)象，粗放型的發(fā)展建設(shè)和經(jīng)營(yíng)方式造成零星式、沿街一張皮式開發(fā)，城市缺乏整體規(guī)劃，城市基礎(chǔ)配套設(shè)施跟不上，市容市貌臟亂差現(xiàn)象長(zhǎng)期得不到改善。
20xx年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)性增長(zhǎng)使我市房地產(chǎn)業(yè)開始逐步走上發(fā)展的快車道。近幾年來(lái)，土地市場(chǎng)活躍（06年出讓土地是05年的41倍，07年是05年的10倍），商品房市場(chǎng)投放量迅速增加（近幾年投放市場(chǎng)近90萬(wàn)M），房地產(chǎn)企業(yè)蓬勃發(fā)展，群眾消費(fèi)熱情高漲，房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和改善市容市貌的重要力量。
1、土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來(lái)越大。
近三年來(lái)，我市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地投放量較大。20xx年出讓土地11531平方米，20xx年出讓土地473161平方米，20xx年出讓土地115047平方米，20xx年已出讓土地34126平方米（預(yù)計(jì)全年可達(dá)254000平方米）。同時(shí)，土地投放逐漸向小區(qū)化、規(guī)�；�、整體化出讓轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來(lái)越大。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營(yíng)企業(yè)迅速崛起。
由于我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)較其它行業(yè)高，因此吸引了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。目前活躍在我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)企業(yè)由前幾年的寥寥數(shù)家發(fā)展到現(xiàn)在的二十幾家，極大的促進(jìn)了我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。
3、房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。 近年來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，投資規(guī)模日益擴(kuò)大，尤其從20xx年開始，市場(chǎng)容量大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重也越來(lái)越大，今年上半年我市房地產(chǎn)投資已占全市固定資產(chǎn)投資的60%以上，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況
我市20xx-2010年規(guī)劃綱要中提出了到20xx年我市總?cè)丝?1萬(wàn)人，城市規(guī)劃區(qū)面積21KM的發(fā)展目標(biāo)。住房建設(shè)規(guī)劃中提出了20xx到20xx年住宅面積128萬(wàn)M的需求目標(biāo)。05至08年按照實(shí)際施工面積，我市到今年末供應(yīng)市場(chǎng)商品房面積接近90萬(wàn)M（由于缺少相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前商品房空置率還不掌握，具體數(shù)字 2 22
2出來(lái)后再做詳細(xì)分析）。由于規(guī)劃與實(shí)際尚有較大差距，加之近兩年來(lái)違規(guī)建設(shè)面積較大、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)投放量過(guò)于集中，造成階段性供大于求。
根據(jù)上述指標(biāo)，結(jié)合我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭較好，我市實(shí)際需求潛力雖然較大，但尚待充分挖掘。隨著舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚，改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購(gòu)房需求，這些真實(shí)的需求給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了持續(xù)的動(dòng)力。住房消費(fèi)潛力將被進(jìn)一步激活，得以更充分地釋放，給市場(chǎng)帶來(lái)持續(xù)動(dòng)力。
三、當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo)，沒(méi)有建立市場(chǎng)的預(yù)警、預(yù)報(bào)機(jī)制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無(wú)序化和較大的'風(fēng)險(xiǎn)性。
2、城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然大量存在，弱化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高消費(fèi)群體，給市場(chǎng)帶來(lái)較大影響。
3、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不盡合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費(fèi)需求，刺激消費(fèi)的增長(zhǎng)。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房比重偏高，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。
4、市場(chǎng)配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。市場(chǎng)和消費(fèi)者之間缺乏足夠的信息渠道，一定程度上影響了市場(chǎng)銷售。
5、住宅體系不完善，經(jīng)濟(jì)適用房投放少，廉租房建設(shè)剛剛啟動(dòng)。商品住宅價(jià)格提升過(guò)快，整體價(jià)格偏高。
四、幾點(diǎn)建議：
1、加大拆違力度，擴(kuò)大高端市場(chǎng)范圍。
前幾年住房開發(fā)項(xiàng)目針對(duì)的大多是收入相對(duì)較高的群體，這一消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)相對(duì)寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對(duì)開發(fā)商而言，銷售風(fēng)險(xiǎn)較小，且利潤(rùn)空間較大。近年來(lái)的開發(fā)，加之前一時(shí)期私人違章建房，已消耗了這一群體的大量購(gòu)買力。對(duì)他們而言，住房消費(fèi)是較長(zhǎng)一段時(shí)間后的第
二、三次換房。建議加大拆違力度，嚴(yán)格控制私人違規(guī)建房，將這一部分購(gòu)買力推向市場(chǎng)。
2、改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，激活中低市場(chǎng)。
積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)開發(fā)商從市場(chǎng)需求出發(fā)，針對(duì)不同消費(fèi)群體的消費(fèi)特征和購(gòu)買能力，開發(fā)不同檔次、不同價(jià)位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費(fèi)需要，另一方面可以充分調(diào)動(dòng)消費(fèi)潛力。
目前，尚未購(gòu)房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費(fèi)群體，因供需矛盾仍未能實(shí)現(xiàn)改善住房的愿望。激活這一中低收入消費(fèi)群體，將給我市房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費(fèi)的最主要制約因素是價(jià)格，開發(fā)適合這一群體消費(fèi)的總價(jià)位較低的住宅(如近郊90-110m戶型、城區(qū)80-100m戶型)，將激活我市中低住房市場(chǎng)。
3、加強(qiáng)住房政策性保障，引導(dǎo)結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善住房供給體系。 科學(xué)合理投放經(jīng)濟(jì)適用房，加強(qiáng)中介服務(wù)，鼓勵(lì)中低收入者按實(shí)際需求購(gòu)買二手房，進(jìn)一步活躍存量房市場(chǎng)，促進(jìn)增量房消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展。要加快廉租房建設(shè)，建立保障機(jī)制，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。
4、加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，努力解決供需矛盾，實(shí)現(xiàn)供需平衡。 保持房地產(chǎn)開發(fā)的適度規(guī)模，基本實(shí)現(xiàn)供需平衡對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。政府及有關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能，加大調(diào)控力度，通過(guò)規(guī)劃、土地、金融三大調(diào)控手段的配合作用，保持開發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長(zhǎng)。
規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用，通過(guò)對(duì)居住用地的功能、布局調(diào)整，調(diào)控商品房的開發(fā)結(jié)構(gòu)；有計(jì)劃地進(jìn)行舊城改造，以穩(wěn)定住房需求；控制單體開發(fā)建設(shè)有利于開發(fā)的規(guī)�；�；控制私人建房有利于住宅的商品化。
土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)計(jì)劃，建立結(jié)構(gòu)合理、總量平衡的年度土地供應(yīng)計(jì)劃體系。進(jìn)一步完善土地儲(chǔ)備機(jī)制，加強(qiáng)城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場(chǎng)交易地的收購(gòu)儲(chǔ)備，并根據(jù)市場(chǎng)需求和城市建設(shè)需要逐步投放市場(chǎng)，以增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控監(jiān)管力度。
金融方面要控制總量，合理調(diào)整信貨支持，實(shí)行差別政策，抑制投機(jī)需求和過(guò)度超前消費(fèi)。
5、盡快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，及時(shí)向社會(huì)通報(bào)市場(chǎng)供求、結(jié)構(gòu)、價(jià)格、漲幅、空置數(shù)量、投資動(dòng)向等情況。職能部門要定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資，消費(fèi)者理性購(gòu)房。
二〇〇八年七月二十四日
房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告3
一、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r
在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長(zhǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)。
然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場(chǎng)，消費(fèi)者的購(gòu)房變得更加理性，因此研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場(chǎng)依據(jù)。
二、宏觀規(guī)劃對(duì)常平房地產(chǎn)的影響
1、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。
東莞市政府關(guān)于常平(20xx年~20xx年)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測(cè)：20xx年、20xx年和20xx年常平鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20xx年、20xx年和20xx年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。
根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)20xx年、20xx年和20xx年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬(wàn)人、52萬(wàn)人、60萬(wàn)人左右;20xx年、20xx年和20xx年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計(jì)算。規(guī)劃20xx年、20xx年和20xx年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰�，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。
3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。
常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中20xx年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽(yáng)光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1、常平各個(gè)區(qū)域分析：
1)常平中元街及中心地段
沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場(chǎng)、廣裕中心，中心地段分布常陽(yáng)花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等，其座落于常平商圈區(qū)，整個(gè)區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來(lái)自地段，地段決定它的價(jià)值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價(jià)值高，回報(bào)快，出租率高，購(gòu)買以香港本地投資客較多，部分買來(lái)住家，其交通購(gòu)物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。
2)西北面區(qū)域
西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場(chǎng)，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對(duì)香港人，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購(gòu)買占80%，本地人購(gòu)房以三戶為主，面積要求在大，對(duì)住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購(gòu)買較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn)，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。
3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域
住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來(lái)越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽(yáng)光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶型為主，早期針對(duì)長(zhǎng)香港業(yè)主，如紫荊花園購(gòu)買者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì)，目前港人購(gòu)房所占比例僅僅20%左右，而陽(yáng)光山莊20xx年購(gòu)房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂(lè)觀，目前處于滯銷局面，目前購(gòu)買客戶向本地內(nèi)地市場(chǎng)延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。
4)常平東門區(qū)域。
常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、常平大劇院，因市場(chǎng)配套的大力支持，成為常平市場(chǎng)新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。
5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。
位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂(lè)、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計(jì)超前，購(gòu)買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購(gòu)買的主要原因，來(lái)自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計(jì)符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多�，F(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn)，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，銷售均價(jià)在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購(gòu)房呈下降趨勢(shì)，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，且該區(qū)域出租率不高。
2、本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析
針對(duì)本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤市調(diào)分析。
麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境為賣點(diǎn)，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，后期購(gòu)房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實(shí)用，樓價(jià)適中，各方面配套齊全，20xx年銷售不是很樂(lè)觀，現(xiàn)仍然有部分空置房，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來(lái)自發(fā)展商，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用。
山水雅居現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計(jì)新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的`調(diào)研，該項(xiàng)目原定于05年3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認(rèn)籌�，F(xiàn)樓體已近封頂，由于近年常平的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給相對(duì)大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問(wèn)量也較少，我司預(yù)測(cè)導(dǎo)致該盤遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認(rèn)籌客戶量的不足造成。
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個(gè)性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級(jí)材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價(jià)單位毛胚房，造成過(guò)一時(shí)搶購(gòu)熱潮，但經(jīng)過(guò)購(gòu)房者的一段時(shí)間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購(gòu)買中80%為香港人，三戶及四房購(gòu)買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好。
市場(chǎng)結(jié)論：
1、常平房地產(chǎn)市場(chǎng)前程看好，但其競(jìng)爭(zhēng)也是日趨激烈，品牌競(jìng)爭(zhēng)無(wú)論從開發(fā)經(jīng)營(yíng)，到施工設(shè)計(jì)，還是物業(yè)管理，銷售服務(wù)越來(lái)越注重品牌的效應(yīng)。
2、常平市場(chǎng)正從過(guò)去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，由于港人(含其它外銷需求部)與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費(fèi)習(xí)慣不同，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對(duì)內(nèi)銷市場(chǎng)的偏好。
3、內(nèi)銷市場(chǎng)的主力需求以相對(duì)較大的住家型物業(yè)為重，集中在100—140平方米，三戶二廳為主，相對(duì)創(chuàng)新的錯(cuò)層與躍式較受消費(fèi)者的青睞。
4、常平房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅銷售的價(jià)格平穩(wěn)，實(shí)際成交價(jià)集中在2700-4000元/平方米區(qū)間，個(gè)別樓盤因其早期設(shè)計(jì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求而價(jià)格下調(diào)，現(xiàn)整體市場(chǎng)環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項(xiàng)目外，都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況。
房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告4
近期，由市統(tǒng)計(jì)局牽頭，就準(zhǔn)旗房地產(chǎn)開發(fā)情況進(jìn)行了專項(xiàng)調(diào)研。此次調(diào)研活動(dòng)共走訪了21家房地產(chǎn)開發(fā)公司，實(shí)地考查了都市雅園經(jīng)濟(jì)適用房、錦麗苑、名盛園商住小區(qū)、桃園盛景商住小區(qū)等小區(qū)的建設(shè)情況，走訪了部分小區(qū)住戶，聽(tīng)取了各房地產(chǎn)開發(fā)公司的情況介紹。通過(guò)調(diào)研，了解了全旗房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題。
近年來(lái)，準(zhǔn)旗在工業(yè)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的帶動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入逐年增加，生活水平不斷提高，固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，前三季度累計(jì)完成401億元。為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，抑制投資、投機(jī)性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，國(guó)家和地方先后出臺(tái)了一系列政策，從限貸、限購(gòu)、限外、限價(jià)，到提高存款準(zhǔn)備金率、加息、擴(kuò)大保障性住房供給等各個(gè)方面加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。在此背景下，前三季度準(zhǔn)旗房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行穩(wěn)中有升，一方面，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持高位運(yùn)行，新開工面積多于去年，施工規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大;另一方面，市場(chǎng)銷售穩(wěn)中趨緩，價(jià)格漲幅有所回落，市場(chǎng)觀望氛圍漸顯�？傮w而言，全旗房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行正朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展。
一、20xx年前三季度房地產(chǎn)運(yùn)行情況：
1、開發(fā)投資繼續(xù)高位運(yùn)行，住宅投資增速加快
三季度，全旗共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)45家(其中資質(zhì)企業(yè)24家)，啟動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目65個(gè)，計(jì)劃總投資達(dá)100.96億元，累計(jì)完成投資46.55億元，同比增長(zhǎng)548.6%，比前四年累計(jì)完成額高出0.55億元，達(dá)到有史以來(lái)最高。其中：住宅投資31.7億元，同比增長(zhǎng)521.6%;辦公樓投資3.58億元;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資7.33億元;其他投資3.94億元。住宅投資占總投資的比重達(dá)68%，處于主體地位。
2、資金來(lái)源逐漸趨緊，自籌資金和其他資金成為主渠道
前三季度，全旗共開發(fā)65個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃總投資100.96億元，到位資金39.55億元，資金到位率為39.2%，缺口資金約7億元。
據(jù)調(diào)查，8成房地產(chǎn)商資金缺口大，來(lái)源趨緊，主要受信貸收緊等因素的影響，國(guó)內(nèi)貸款在資金來(lái)源中所占比重下降，自籌資金和其他資金所占比重提高。前三季度，在所有資金來(lái)源中：國(guó)內(nèi)貸款1.28億元，同比下降39%。所占比重由上年同期的29.3%下降到2.8%。自籌資金、其他資金分別為38.6億元和6.67億元，分別增長(zhǎng)3512%和156.5%，所占比重分別由上年同期的34.1%、13.2%提高到82.9%、14.3%。
3、安居性保障房建設(shè)進(jìn)度加快
準(zhǔn)旗保障房建設(shè)有序推進(jìn)，至9月底，全旗已開工建設(shè)各類保障房5024套，其中新開工3486套，開工率為100%;施工面積為128.45萬(wàn)平方米，其中：廉租房4.87萬(wàn)平方米、公共租賃住房1萬(wàn)平方米、經(jīng)濟(jì)適用房2.4萬(wàn)平方米、各類棚戶改造120.18萬(wàn)平方米;累計(jì)完成投資6.07億元，其中：廉租房0.26億元、公共租賃住房0.07億元、經(jīng)濟(jì)適用房0.34億元，各類棚戶改造5.4億元，住房保障工作進(jìn)度居全市前列。
4、商品房供銷出現(xiàn)明顯差距，成交數(shù)量下滑
從供應(yīng)方面看：前三季度，全旗商品房屋施工面積364.1萬(wàn)平方米，在建規(guī)模同比增加248.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)215.2%，增速比上年同期提高7.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品房新開工面積330.37萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)297.9%。由于大量房地產(chǎn)商加入保障房開發(fā)建設(shè)中，使得房地產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)張，未來(lái)房源供給充足。
從需求方面看：1-9月，全旗商品房竣工面積70.58萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)70%，7、8、9月銷售面積分別為18.94萬(wàn)平方米、28.86萬(wàn)平方米、29.36萬(wàn)平方米，同比分別下降4.7%、0.4%、53.3%;7、8、9月銷售量分別為1201套、1897套、1936套，同比分別減少244套、486套、1599套;第三季度銷售額14.94億元，同比下降55.9%，住宅平均售價(jià)略有下降。9月本是商品房銷售的.傳統(tǒng)旺季，但由于受限購(gòu)環(huán)境和調(diào)控政策影響，明顯呈現(xiàn)出金九成色不足，銀十開盤不暢，所簽售合同不到20%，銷售面積也僅為存量房的10%。主要原因是開發(fā)量較多，而且購(gòu)買群體多為本地儲(chǔ)戶，加之宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步趨緊，房貸收緊，限購(gòu)擴(kuò)大，貸款利率上調(diào)，投機(jī)性購(gòu)房獲利必然減少，大部分消費(fèi)者購(gòu)買意愿下降，加之政府搬遷尚未明確，使大部分購(gòu)房者持觀望態(tài)度。另?yè)?jù)歷年來(lái)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：1990-20xx年全旗城鎮(zhèn)累計(jì)開發(fā)商品住宅面積為723.81萬(wàn)平方米，全旗20xx年城鎮(zhèn)常住戶數(shù)以7.27萬(wàn)戶估算，這樣平均每戶理論住房面積達(dá)到99.56平方米，不難看出到今年年底房地產(chǎn)市場(chǎng)已基本飽和。
二、準(zhǔn)旗未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)情況
總的來(lái)看，政策調(diào)控的累積效應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的遏制作用已逐漸顯現(xiàn)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著宏觀經(jīng)濟(jì)不確定因素的增多及調(diào)控力度的增大，短期內(nèi)房貸政策收緊的態(tài)勢(shì)將不可能放松，加息和提高存款準(zhǔn)備金率的貨幣政策仍將延續(xù)。在調(diào)查中，六成房地產(chǎn)商認(rèn)為照目前速度和開發(fā)量，我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)將很快飽和，形成供大于求的局面，市場(chǎng)銷售將迎來(lái)一個(gè)拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)上漲空間不大，而企業(yè)為了回籠資金，降價(jià)打折出售是唯一的明智選擇。因此，為了縮小供需矛盾，政府應(yīng)適度控制房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模，讓投資需求回歸理性化，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展。
三、需要關(guān)注的幾個(gè)問(wèn)題
1、各大房地產(chǎn)企業(yè)資金缺口壓力大
準(zhǔn)旗幾家較大的房地產(chǎn)商資金來(lái)源主要靠自籌，融資壓力很大�；I資壓力問(wèn)題在承擔(dān)保障房建設(shè)的企業(yè)中也普遍存在，今年全旗各類保障房建設(shè)任務(wù)為4434套，總量比去年增長(zhǎng)23%，在規(guī)模擴(kuò)大的情況下資金到位率卻有所下降，存在較大缺口。因此，我旗應(yīng)在積極爭(zhēng)取中央財(cái)政補(bǔ)貼的同時(shí)，從各方面多渠道籌集資金，彌補(bǔ)保障性住房資金存在的缺口，加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，加大保障性住房供給，改善住房供給結(jié)構(gòu)。
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目審批手續(xù)復(fù)雜，審批流程長(zhǎng)，在一定程度上影響了項(xiàng)目開工進(jìn)度。
3、部分保障房建設(shè)項(xiàng)目供電，供水、供暖、室外管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施不到位，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度緩慢。
4、保障房開發(fā)用地不足。由于舊城改造拆遷難度大，不能整體拆遷，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目容積率變小，部分項(xiàng)目難以大規(guī)模開工建設(shè)。
房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告5
�。ㄒ唬﹨^(qū)域基本情況
云陽(yáng)縣位于重慶市東部，三峽工程庫(kù)區(qū)腹心地帶。東領(lǐng)奉節(jié)縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬(wàn)州區(qū)，北接開縣、巫溪縣。地理座標(biāo)介于東經(jīng)108°24′32"—109°14′51"，北緯30°35′6"—31°26′36"之間，南北長(zhǎng)99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長(zhǎng)江由西向東橫空而過(guò)，境內(nèi)流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至重慶市區(qū)337公里（距萬(wàn)州區(qū)水路23公里、陸路41公里）。云陽(yáng)縣共轄42個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，2006年末總?cè)丝?29萬(wàn)人，其中：農(nóng)業(yè)人口103萬(wàn)人，占91.03%；非農(nóng)業(yè)人口26萬(wàn)人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。
�。ǘ﹨^(qū)域自然環(huán)境
云陽(yáng)地處川東平行嶺谷區(qū)，地形近似以東南西北為頂點(diǎn)的菱形。云陽(yáng)地表由南北向中間傾斜，最高點(diǎn)為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。云陽(yáng)屬東南中亞熱帶濕潤(rùn)氣候區(qū)，季風(fēng)明顯，具有春早不穩(wěn)定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點(diǎn)。年平均氣溫18.4°c，最低氣候-4.0°c,最高氣候41.7°c。年平均日照1484.8小時(shí)，年平均降雨量1100.1毫米，無(wú)霜期300天以上，適宜多種農(nóng)作物生長(zhǎng)。
�。ㄈ﹨^(qū)域經(jīng)濟(jì)條件與社會(huì)條件
“十一五”期間，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)11.9%，2006年全縣gdp達(dá)到53.3億元，比2000年接近翻一番，人均gdp達(dá)到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元，相當(dāng)于“十五”的3倍，年均增長(zhǎng)24%，高出計(jì)劃11.4個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政收入達(dá)到2.23億元，年均增長(zhǎng)12.99%，比預(yù)期目標(biāo)高3.99個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)民人均純收入2223元，年均增長(zhǎng)8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由2000年42.3:33.7:24.0調(diào)整到2005年的31.1:33.3:35.6。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到18.2億元，年均增長(zhǎng)12.2%，比計(jì)劃高0.9個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.8%以內(nèi)。城鎮(zhèn)化率達(dá)到26.78%。年均人口自然增長(zhǎng)率為4.81‰。
�。ㄋ模﹨^(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件
城鎮(zhèn)體系框架基本形成，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過(guò)“中國(guó)優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級(jí)衛(wèi)生縣城”和“市級(jí)山水園林城市”驗(yàn)收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎(jiǎng)。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng)，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。
云陽(yáng)交通四通八達(dá)，運(yùn)輸方便快捷。長(zhǎng)江自西向東橫穿而過(guò)，現(xiàn)有各類港口、碼頭100多處，沿江各大航運(yùn)公司船舶均在云陽(yáng)港停泊運(yùn)營(yíng)。全縣通車?yán)锍?480公里。渝巫路沿長(zhǎng)江北穿過(guò)云陽(yáng)境內(nèi)，至開縣二級(jí)路今年貫通，至湖北利川二級(jí)路，蘭杭高速公路云陽(yáng)段即將通車，云陽(yáng)長(zhǎng)江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段通車。距萬(wàn)州五橋機(jī)場(chǎng)、萬(wàn)州火車站48公里，僅40分鐘車程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長(zhǎng)高路南北兩個(gè)循壞圈路基工程。全縣二級(jí)公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達(dá)到31%。新修標(biāo)準(zhǔn)四級(jí)公路456公里，90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達(dá)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，95.8%的村通公路。新建二級(jí)車站1個(gè)，三級(jí)車站4個(gè)，完成港口碼頭復(fù)建11處。
�。ㄎ澹┏鞘卸ㄎ�
云陽(yáng)新縣城定位為云陽(yáng)縣的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，三峽旅游服務(wù)基地之一，發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運(yùn)輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為：2010年發(fā)展到20萬(wàn)人，2020年30萬(wàn)人，用地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團(tuán)式的布局結(jié)構(gòu)，形成以雙江為中心，人和、盤石為外圍組團(tuán)的一城三片的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市。云陽(yáng)是一個(gè)地處偏遠(yuǎn)的移民新城，以云陽(yáng)新縣城為中心，構(gòu)建極核發(fā)展模式，加強(qiáng)與重慶直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的'城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構(gòu)筑“一心兩翼”旅游開發(fā)格局，接待游客250萬(wàn)人次，張飛廟成功搬遷，2003年7月19日正式開館，被評(píng)定為國(guó)家aaaa級(jí)景區(qū)，成功申報(bào)龍缸國(guó)家級(jí)地質(zhì)公園。巧借地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，建成了云陽(yáng)的一張名片。
房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告6
�。ㄒ唬﹨^(qū)域基本情況
云陽(yáng)縣位于重慶市東部，三峽工程庫(kù)區(qū)腹心地帶。東領(lǐng)奉節(jié)縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬(wàn)州區(qū)，北接開縣、巫溪縣。地理座標(biāo)介于東經(jīng)108°24′32"—109°14′51"，北緯30°35′6"—31°26′36"之間，南北長(zhǎng)99。5公里，東西寬70。2公里，幅員面積3649平方公里。長(zhǎng)江由西向東橫空而過(guò)，境內(nèi)流程68。1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至重慶市區(qū)337公里（距萬(wàn)州區(qū)水路23公里、陸路41公里）。云陽(yáng)縣共轄42個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，2006年末總?cè)丝?29萬(wàn)人，其中：農(nóng)業(yè)人口103萬(wàn)人，占91。03%；非農(nóng)業(yè)人口26萬(wàn)人，人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0。28%。
�。ǘ﹨^(qū)域自然環(huán)境
云陽(yáng)地處川東平行嶺谷區(qū)，地形近似以東南西北為頂點(diǎn)的菱形。云陽(yáng)地表由南北向中間傾斜，最高點(diǎn)為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。云陽(yáng)屬東南中亞熱帶濕潤(rùn)氣候區(qū)，季風(fēng)明顯，具有春早不穩(wěn)定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點(diǎn)。年平均氣溫18。4°c，最低氣候—4。0°c，最高氣候41。7°c。年平均日照1484。8小時(shí)，年平均降雨量1100。1毫米，無(wú)霜期300天以上，適宜多種農(nóng)作物生長(zhǎng)。
�。ㄈ﹨^(qū)域經(jīng)濟(jì)條件與社會(huì)條件
“十一五”期間，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)11。9%，2006年全縣gdp達(dá)到53。3億元，比2000年接近翻一番，人均gdp達(dá)到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元，相當(dāng)于“十五”的3倍，年均增長(zhǎng)24%，高出計(jì)劃11。4個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政收入達(dá)到2。23億元，年均增長(zhǎng)12。99%，比預(yù)期目標(biāo)高3。99個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)民人均純收入2223元，年均增長(zhǎng)8。3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由2000年42。3：33。7：24。0調(diào)整到2005年的31。1：33。3：35。6。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到18。2億元，年均增長(zhǎng)12。2%，比計(jì)劃高0。9個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4。8%以內(nèi)。城鎮(zhèn)化率達(dá)到26。78%。年均人口自然增長(zhǎng)率為4。81‰。
�。ㄋ模﹨^(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件
城鎮(zhèn)體系框架基本形成，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)到21。87平方公里，新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過(guò)“中國(guó)優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級(jí)衛(wèi)生縣城”和“市級(jí)山水園林城市”驗(yàn)收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎(jiǎng)。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng)，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。
云陽(yáng)交通四通八達(dá)，運(yùn)輸方便快捷。長(zhǎng)江自西向東橫穿而過(guò)，現(xiàn)有各類港口、碼頭100多處，沿江各大航運(yùn)公司船舶均在云陽(yáng)港停泊運(yùn)營(yíng)。全縣通車?yán)锍?480公里。渝巫路沿長(zhǎng)江北穿過(guò)云陽(yáng)境內(nèi)，至開縣二級(jí)路今年貫通，至湖北利川二級(jí)路，蘭杭高速公路云陽(yáng)段即將通車，云陽(yáng)長(zhǎng)江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段通車。距萬(wàn)州五橋機(jī)場(chǎng)、萬(wàn)州火車站48公里，僅40分鐘車程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長(zhǎng)高路南北兩個(gè)循壞圈路基工程。全縣二級(jí)公路由83公里增加到167公里，在建113。5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達(dá)到31%。新修標(biāo)準(zhǔn)四級(jí)公路456公里，90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達(dá)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，95。8%的村通公路。新建二級(jí)車站1個(gè)，三級(jí)車站4個(gè)，完成港口碼頭復(fù)建11處。
�。ㄎ澹┏鞘卸ㄎ�
云陽(yáng)新縣城定位為云陽(yáng)縣的.政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，三峽旅游服務(wù)基地之一，發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運(yùn)輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為：2010年發(fā)展到20萬(wàn)人，2020年30萬(wàn)人，用地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團(tuán)式的布局結(jié)構(gòu)，形成以雙江為中心，人和、盤石為外圍組團(tuán)的一城三片的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市。云陽(yáng)是一個(gè)地處偏遠(yuǎn)的移民新城，以云陽(yáng)新縣城為中心，構(gòu)建極核發(fā)展模式，加強(qiáng)與重慶直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構(gòu)筑“一心兩翼”旅游開發(fā)格局，接待游客250萬(wàn)人次，張飛廟成功搬遷，2003年7月19日正式開館，被評(píng)定為國(guó)家aaaa級(jí)景區(qū)，成功申報(bào)龍缸國(guó)家級(jí)地質(zhì)公園。巧借地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，建成了云陽(yáng)的一張名片。
房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告7
近年來(lái)，xx地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和稅收增長(zhǎng)，但是，通過(guò)我們檢查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)存在需要資金量大，經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，預(yù)收預(yù)付賬款多，經(jīng)營(yíng)方式多樣等經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，由此，也隱藏著一些問(wèn)題，針對(duì)存在的問(wèn)題，如何進(jìn)一步加強(qiáng)稅務(wù)管理，堵塞漏洞，探討如下：
一、存在的問(wèn)題
�。ㄒ唬┢髽I(yè)之間合作建房不按規(guī)定申報(bào)納稅。目前房地產(chǎn)行業(yè)己形成多種開發(fā)形式，有一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，形成所謂的合作建房或名義上的代建房。按照稅法規(guī)定，合作建房的雙方均發(fā)生了銷售行為，應(yīng)分別交納銷售房地產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的相關(guān)稅收，應(yīng)該申報(bào)納稅。但在實(shí)際生活中，合作雙方常常不申報(bào)納稅。瞞報(bào)了這部分銷售收入，偷逃了稅款。
�。ǘ┮蚤_發(fā)房屋抵頂所欠建筑商款項(xiàng)，不入帳，不做收入。只在企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)報(bào)表中體現(xiàn)，致使企業(yè)少計(jì)了應(yīng)稅收入，少繳納了企業(yè)所得稅。以房屋抵頂拆遷戶補(bǔ)償費(fèi)、銀行借款本息、支付工程款、獲取土地使用權(quán)等不計(jì)收入，偷逃企業(yè)所得稅。
�。ㄈ╀N售款長(zhǎng)期不結(jié)轉(zhuǎn)或少結(jié)轉(zhuǎn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)商長(zhǎng)期將銷售款、預(yù)收定金、房屋配套費(fèi)等掛在“其他應(yīng)收款”、“其他應(yīng)付款”等往來(lái)帳上，不與帳面的成本、費(fèi)用配比結(jié)算，造成帳面無(wú)應(yīng)稅所得或虧損，或者以實(shí)際收到款項(xiàng)確定收入實(shí)現(xiàn)，偷逃企業(yè)所得稅。分期收款銷售，不按照合同約定的時(shí)間確認(rèn)收入，以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅。
�。ㄋ模o(wú)正當(dāng)理由以明顯偏低的價(jià)格銷售開發(fā)產(chǎn)品，從而達(dá)到少繳營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅的目的。虛開發(fā)票減少計(jì)稅依據(jù)，實(shí)現(xiàn)“雙偷”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開具金額確定售房收入繳納營(yíng)業(yè)稅，土地增值稅所得稅等稅收，購(gòu)房者以銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開具金額繳納契稅后，辦理《房屋所有權(quán)證》，可見(jiàn)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開具金額是雙方繳納稅款的計(jì)稅依據(jù)，故雙方協(xié)議少開或不開銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，實(shí)現(xiàn)所謂“雙贏”，實(shí)則是實(shí)現(xiàn)應(yīng)納稅款的“雙偷”。
�。ㄎ澹┐湛铐�(xiàng)偷逃稅。將在銷售房產(chǎn)時(shí)一起收取的管道燃?xì)獬跹b費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)不按價(jià)外費(fèi)用申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，所得稅。將收取的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“其他應(yīng)付款”，年末不申報(bào)納稅。
�。笆杖雽�(shí)收不轉(zhuǎn)”直接抵減應(yīng)付工程款，偷逃稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的.罰款收入及投資方對(duì)應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)付施工方優(yōu)良工程及提前竣工獎(jiǎng)勵(lì)收入不通過(guò)“營(yíng)業(yè)外收入”科目核算，而直接抵減應(yīng)付工程款，從而減少會(huì)計(jì)利潤(rùn)偷逃企業(yè)所得稅。
�。ㄆ撸┡c關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間互轉(zhuǎn)收入和費(fèi)用。與關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間，特別是同一地址辦公的關(guān)聯(lián)企業(yè)之間，由于業(yè)務(wù)往來(lái)頻繁，利益關(guān)系密切，互轉(zhuǎn)收入和費(fèi)用存在著很強(qiáng)的可操作性和隱蔽性，導(dǎo)致企業(yè)最終多計(jì)費(fèi)用或少計(jì)收入，偷逃稅款。
（八）多列預(yù)提費(fèi)用。一些企業(yè)采用“預(yù)提費(fèi)用”、“待攤費(fèi)用”帳目調(diào)整當(dāng)期利潤(rùn)。特別是預(yù)提“公共配套”費(fèi)用數(shù)額大，在配套工程完工驗(yàn)收之后不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)配套工程成本，對(duì)多提費(fèi)用的余額不及時(shí)調(diào)整、沖減商品房成本，而是長(zhǎng)期滾動(dòng)使用，減少應(yīng)納稅所得額，甚至有的企業(yè)在配套工程完工驗(yàn)收之后仍繼續(xù)計(jì)提或重復(fù)計(jì)提“預(yù)提費(fèi)用”，借以偷逃稅款。
�。ň牛┨摿谢蛘咛撛龀杀举M(fèi)用，偷逃企業(yè)所得稅。具體表現(xiàn)為：
�。�1）將完工與未完工的項(xiàng)目混在一起，造成完工項(xiàng)目成本虛增；
�。�2）將開發(fā)項(xiàng)目之外的道路鋪設(shè)、小區(qū)綠化等工程成本列入開發(fā)成本。自用房產(chǎn)開發(fā)成本不從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”，而是計(jì)入對(duì)外銷售商品房成本，偷逃企業(yè)所得稅。
（3）多列利息支出和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。
（4）擴(kuò)大拆遷安置補(bǔ)償面積，減少可售面積，多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的對(duì)策和建議
�。ㄒ唬┟迮c房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)信息。有針對(duì)性的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項(xiàng)目、開發(fā)地段、完工情況、銷售情況等進(jìn)行外圍的調(diào)查摸底。并對(duì)其售樓處進(jìn)行調(diào)查，向售樓處的工作人員了解被調(diào)查企業(yè)整個(gè)樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價(jià)、預(yù)付款比例等內(nèi)容，推算出企業(yè)的銷售收入和應(yīng)預(yù)繳的所得稅數(shù)額。
�。ǘ┙⑸娑愋畔鬟f和協(xié)作機(jī)制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎(chǔ)信息資料。一是建立與房管、規(guī)劃、建設(shè)、金融等部門信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、開工日期、預(yù)計(jì)完工日期、建筑面積、銷售進(jìn)度、現(xiàn)金流量和預(yù)收房款情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息，力求通過(guò)信息交換和分析比對(duì)，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。二是加強(qiáng)信息分析比對(duì)，對(duì)差異戶進(jìn)行實(shí)地核查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問(wèn)題。三是加強(qiáng)信息交換，進(jìn)一步了解掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營(yíng)規(guī)律，進(jìn)而準(zhǔn)確審核納稅申報(bào)資料，強(qiáng)化控管。
�。ㄈ┘訌�(qiáng)銀行賬戶預(yù)收款和關(guān)聯(lián)方等信息的監(jiān)控。爭(zhēng)取銀行部門的合作，對(duì)設(shè)立的預(yù)售房款賬戶進(jìn)行有效監(jiān)控，掌握銷售收入情況，實(shí)現(xiàn)源頭控管。通過(guò)實(shí)地調(diào)查了解等方式，及時(shí)掌握樓盤銷售的進(jìn)度，加強(qiáng)對(duì)售樓情況的適時(shí)監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款真實(shí)、準(zhǔn)確，確保稅款及時(shí)、足額入庫(kù)。到企業(yè)關(guān)聯(lián)方進(jìn)行走訪調(diào)查，了解關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)關(guān)系，看其收入、費(fèi)用的劃分是否合理、合法。
�。ㄋ模┘訌�(qiáng)對(duì)虧損、微利和低價(jià)出售等疑點(diǎn)納稅戶的重點(diǎn)檢查。用房地產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項(xiàng)（包括以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)、抵付各種應(yīng)付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎(jiǎng)勵(lì)支出等等）、以低價(jià)銷售給內(nèi)部職工等應(yīng)作為重點(diǎn)檢查對(duì)象，對(duì)不符合查賬征收條件的，嚴(yán)格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。
房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告8
一、房地產(chǎn)可行性研究的目的
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)極其復(fù)雜的工程，它涉及立項(xiàng)、方案設(shè)計(jì)、施工、銷售等一系列復(fù)雜的程序�？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目決策前必要的手段，可行性研究通過(guò)深入的調(diào)查研究最終形成可行性研究報(bào)告，作為交投集團(tuán)、成渝公司內(nèi)部立項(xiàng)審批以及最終投資方案的主要依據(jù)。
通過(guò)可行性研究，能夠在很大程度上提升房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的`正確性，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策科學(xué)化、程序化，從而提高決策的可靠性，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供參考。
二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析
1.在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度等條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)概念。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。
2.容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。
3.土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如圖例，對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。
4.周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、"風(fēng)水"因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。
5.周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：道路狀況(可能與小區(qū)主要出入口有關(guān))、供水、排水、通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò))、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴葘?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。
6.周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。
7.市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場(chǎng)價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。
房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告9
當(dāng)前，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，尤其是住宅消費(fèi)更為民眾首選。近年來(lái)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步建立，群眾消費(fèi)熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢(shì)頭，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。20xx年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資7736.4億元，占固定資產(chǎn)投資的17。9%，占gdp的7.6%。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對(duì)幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動(dòng)作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)更為密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，在城市建設(shè)、改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。
我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場(chǎng)消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)。20xx年以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢(shì)頭，20xx年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元，比上年增長(zhǎng)162.7%，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展的重要力量。
為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對(duì)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問(wèn)題及相關(guān)建議分析如下：
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營(yíng)企業(yè)迅速崛起。
由于我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)較其它行業(yè)高，因此吸引了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。20xx年，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中國(guó)有企業(yè)2家，民營(yíng)企業(yè)4家。到了20xx年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè)，其中擁有三級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級(jí)資質(zhì)以下的企業(yè)15家；國(guó)有企業(yè)僅有1家，民營(yíng)企業(yè)16家。20xx年，民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%。民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的'主要?jiǎng)恿Α?/p>
2、房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。
作為一個(gè)新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴(kuò)大，尤其從20xx年開始，受城建規(guī)模擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場(chǎng)容量大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。20xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬(wàn)元，是上年投資額的5倍，比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍；20xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額xxxx萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)1.6倍，高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重也越來(lái)越大，20xx年為3.32%，20xx猛增至13.25%，20xx年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71%，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。應(yīng)該說(shuō)，這幾年的投資擴(kuò)張是市場(chǎng)釋放性的增長(zhǎng)，不存在投資過(guò)熱引起的“泡沫”問(wèn)題。
3、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。
“xx”末期，在國(guó)家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度，并獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)顯示，20xx年———20xx年，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3年來(lái)的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢(shì)，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢(shì)，但其主體地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來(lái)越大。
近三年來(lái)，我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，房地產(chǎn)交易異�；鸨�，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地投放量逐年上升。20xx年全縣總投放為16畝；20xx年總投放為98畝，是上年的6倍；20xx年總投放達(dá)236畝，同比增長(zhǎng)2.2倍。同時(shí)，土地投放由原來(lái)的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)�；�、整體化出讓轉(zhuǎn)變。20xx年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝，20xx年為10.59畝，20xx年為21.83畝，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來(lái)越大。
房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告10
一、城市背景
1、城市概況
西安位于黃河流域中部關(guān)中盆地，東西長(zhǎng)約204公里，南北寬約116公里。平均海拔424米，境內(nèi)最高點(diǎn)為周至縣西南的太白山，海拔3867米。地勢(shì)大體東南高，西北與西南低，平原面積為43.674萬(wàn)公頃，占全市土地面積的43.7%，現(xiàn)轄9區(qū)4縣，總面積10108平方公里，常住人口823萬(wàn)人，戶籍人口753萬(wàn)人。這里氣候溫和，四季分明，雨量適宜，日照充足，具有優(yōu)越的自然環(huán)境和豐富的旅游資源。
2、西安城市空間結(jié)構(gòu)、布局、主要行政區(qū)域劃分
西安市現(xiàn)轄9區(qū)4縣，即新城、碑林、蓮湖、灞橋、 未央、雁塔、閻良、臨潼、長(zhǎng)安9個(gè)區(qū)和藍(lán)田、周至、戶縣、高陵4個(gè)縣；共50個(gè)鎮(zhèn)， 52個(gè)鄉(xiāng)，75個(gè)街道辦事處，3163個(gè)村民委員會(huì)，569個(gè)社區(qū)居委會(huì)。
3、西安城市規(guī)劃及未來(lái)發(fā)展前景
3.1、西安城市性質(zhì)
西安是陜西省省會(huì)，世界著名的歷史文化名城，是我國(guó)中西部地區(qū)重要的科研、高等教育、國(guó)防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。
區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，是西部地區(qū)重要的金融、商貿(mào)中心和交通、信息樞紐。西安地處我國(guó)中西部?jī)纱蠼?jīng)濟(jì)區(qū)域的結(jié)合部，是西北通往西南、中原、華東和華北各地市的門戶和交通樞紐。歷代以來(lái)，西安的金融、商貿(mào)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中都具有重要地位。西安已形成以國(guó)有商業(yè)銀行為主體，多種金融機(jī)構(gòu)并存和共同發(fā)展的多層次、多元化、多功能的金融機(jī)構(gòu)體系，建立起了由資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)、外匯市場(chǎng)等構(gòu)成的金融市場(chǎng)體系和由銀行監(jiān)管、證券監(jiān)管、保險(xiǎn)監(jiān)管構(gòu)成的金融監(jiān)管體系。西安市商品流通市場(chǎng)體系健全，功能完善、布局合理。
3.2、城市功能結(jié)構(gòu)、布局
西安形成東接臨潼、西連咸陽(yáng)、南拓長(zhǎng)安、北跨渭河的格局。向東，開發(fā)臨潼—新筑—未央湖—草灘—六村堡—咸陽(yáng)為一線的渭河休閑旅游經(jīng)濟(jì)帶，在隴海線北部發(fā)展臨潼國(guó)際旅游區(qū)；向西，在西安與咸陽(yáng)之間沿灃河兩岸的廣大空間規(guī)劃建設(shè)西咸共建區(qū)；向南，保護(hù)和合理開發(fā)利用秦嶺北麓旅游資源；向北，在渭河以北地區(qū)結(jié)合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)擴(kuò)展，形成裝備制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)區(qū)。
二、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述
1、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程
城市的發(fā)展必然與房地產(chǎn)的發(fā)展密不可分，在西安房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中，無(wú)疑也會(huì)經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的規(guī)劃、建設(shè)及不斷改善的演變歷程�？傮w來(lái)講，西安城市房地產(chǎn)發(fā)展大致可以分為三個(gè)階段：粗放的投資返還模式階段、追求速度與占有資源階段、以價(jià)值為導(dǎo)向的理性開發(fā)階段。
�、� 80年代中期－90年代初期
隨著國(guó)家住房制度改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)從結(jié)合舊城改造進(jìn)行綜合開發(fā)，由企事業(yè)單位集資統(tǒng)建逐步進(jìn)入到商品房開發(fā)建設(shè)階段，住房分配制度由實(shí)物形式的福利分配進(jìn)入到商品形式的`貨幣分配。這一時(shí)期，社會(huì)人均收入水平較低，市場(chǎng)上的商品房大多是房改公房，由開發(fā)商銷售的全產(chǎn)權(quán)房屋逐步開始被社會(huì)接受，但人們對(duì)住房的需求僅僅是滿足居住空間本身的要求，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于改革和探索的史前時(shí)代。
�、� 90年代初期－90年代中期
當(dāng)住房成為市場(chǎng)上自由買賣的商品之后，伴隨著沿海地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落，西安樓市躁動(dòng)起來(lái)，特別是在產(chǎn)品上體現(xiàn)的尤其強(qiáng)烈和明顯，較有規(guī)模的樓盤相繼誕生，西安的房地產(chǎn)開發(fā)處于探索階段。
�、� 90年代中期－90年代后期
時(shí)代特征：隨著西安高新開發(fā)區(qū)改善園區(qū)投資環(huán)境、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的配套建設(shè)，推動(dòng)西安市場(chǎng)一大批房地產(chǎn)企業(yè)開始市場(chǎng)化運(yùn)作。廣州、深圳等外地地開發(fā)模式和先進(jìn)理念被逐漸引入，西安房地產(chǎn)走上了品牌化道路。市場(chǎng)快速成熟，房地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)加劇，開始注重市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)，注重功能與環(huán)境質(zhì)量，探索創(chuàng)新，憶經(jīng)迅速?gòu)膯渭兘ㄔ旆课莅l(fā)展到對(duì)建筑、對(duì)環(huán)境的開發(fā)利用；而市場(chǎng)中的客戶對(duì)房屋的要求也越來(lái)越多樣化，要求工程、功能、環(huán)境、管理等質(zhì)量全面提高。這期間，紫薇地產(chǎn)在成功開發(fā)紫薇花園之后，紫薇城市花園被建設(shè)部評(píng)為西北首家“國(guó)家康居示范工程”，標(biāo)志著西北最高科技含量小區(qū)的建成。
④ 20xx年－20xx年
時(shí)代描述：房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)深入到對(duì)生活方式、居住理念的研究和探討，以及對(duì)新的地產(chǎn)文化、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、居住方式的解讀和營(yíng)造。投資市場(chǎng)活躍和，市民
購(gòu)房多目標(biāo)選擇，對(duì)細(xì)節(jié)要求越來(lái)越高。期間，宏觀政策調(diào)控使市場(chǎng)得以規(guī)范化發(fā)展，20xx年以來(lái)，隨著珠江投資、綠地、中海、和記黃埔等眾多外地房地產(chǎn)商的進(jìn)入，市場(chǎng)越發(fā)活躍與理性。這期間的產(chǎn)品注重提高科技含量，住宅部品成套，物業(yè)管理文明，充分反映了超前性、導(dǎo)向性、舒適性、經(jīng)濟(jì)性和耐久性等綜合特點(diǎn)。
⑤ 20xx年起到未來(lái)3－5年時(shí)間
時(shí)代描述：進(jìn)入20xx年，西安市場(chǎng)風(fēng)云變幻，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)新政洗禮后，市場(chǎng)得以振蕩和調(diào)整，留下的企業(yè)會(huì)有更好的機(jī)會(huì)，市場(chǎng)也將更加規(guī)范化、合理化、品牌化；作為需求方的消費(fèi)者將更加理智，對(duì)產(chǎn)品的要求會(huì)更高，要求房地產(chǎn)商更加重視產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)品個(gè)性的研發(fā)，增加產(chǎn)品附加值，創(chuàng)造多元化的經(jīng)營(yíng)模式。臨近年底，大量外部資本進(jìn)入市場(chǎng)，更多的國(guó)內(nèi)強(qiáng)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)開始搶占市場(chǎng)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈廝殺已經(jīng)初見(jiàn)端倪。經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)新政洗禮后，市場(chǎng)得以振蕩和調(diào)整，競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)的成熟和行業(yè)的成熟，讓房地產(chǎn)利潤(rùn)空間越來(lái)越小而趨于合理。專業(yè)化公司將依據(jù)自身實(shí)力降低開發(fā)成本，獲取利潤(rùn)。
房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告11
當(dāng)前，××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展減緩，出現(xiàn)了房屋滯銷、有價(jià)無(wú)市等現(xiàn)象。如何促進(jìn)××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，成為擺在我們面前急需破解的重要課題。
一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
據(jù)國(guó)家發(fā)改委公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積27743萬(wàn)平方米，同比下降10.8%;在我國(guó)東南部某些地區(qū)，房?jī)r(jià)降幅從10%到40%不等。在房市房?jī)r(jià)低迷的影響下，全國(guó)土地供應(yīng)總量同比減少25.27%，供應(yīng)的土地也并未能如期成交。上半年以來(lái)，我國(guó)各地頻繁發(fā)生退地事件，招拍掛地塊不斷遭到流拍。
××中心城區(qū)房?jī)r(jià)目前尚未偏離正常幅度，比豐城、樟樹略低，比高安略高，比萍鄉(xiāng)、新余城區(qū)房?jī)r(jià)低10%左右。然而，1-8月，××中心城區(qū)商品房銷售面積37.31萬(wàn)平方米，同比下降44%。同時(shí)，1-9月中心城區(qū)共出讓土地18宗，面積363.1畝，同比下降79%;成交金額27860.29萬(wàn)元，同比下降59%。××中心城區(qū)樓市低迷，主要是由于全球房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯緩、國(guó)家宏觀調(diào)控、媒體大肆宣傳、購(gòu)買者理性應(yīng)對(duì)持觀望態(tài)度等原因造成。
二、××房地產(chǎn)發(fā)展的依賴條件
房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的原動(dòng)力是工業(yè)化、城市化推進(jìn)和居民收入增加，三者共同作用推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。
1、工業(yè)化進(jìn)程的快慢。工業(yè)化進(jìn)程的快慢直接影響、限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一方面，工業(yè)化促進(jìn)房地產(chǎn)其他動(dòng)力要素的發(fā)展，如人口城市化率、財(cái)政收入增加、居民收入增長(zhǎng)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展等;另一方面，工業(yè)化與房地產(chǎn)息息相關(guān)，兩者相互促進(jìn)，這種相關(guān)性在工業(yè)化由初期向中期邁進(jìn)的加速時(shí)期表現(xiàn)得尤為明顯。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家西蒙·庫(kù)茲涅茨研究表明，二產(chǎn)增加值占gdp比重達(dá)到40%-60%時(shí)，工業(yè)化進(jìn)入中期。20xx年，××三產(chǎn)比例為22.23:50.25:27.52，第二產(chǎn)業(yè)比重首次突破50%，其中工業(yè)增加值占gdp比重達(dá)到42.9%。從數(shù)據(jù)上看，××已經(jīng)進(jìn)入工業(yè)化中期。
2、城市化進(jìn)程的快慢。城市化進(jìn)程的快慢與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r有直接的正相關(guān)性。一方面，城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展;另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有助于聚集更多的人氣，提高城市化水平。近年來(lái)，我市為做大做強(qiáng)中心城區(qū)，繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，出臺(tái)并實(shí)施了一系列舉措，從打造“江南生態(tài)休閑城市”到建設(shè)“中部地區(qū)最佳宜居城市”，從全面推進(jìn)“三大戰(zhàn)役”到利用3年時(shí)間全面實(shí)施“13579”綠色工程，從實(shí)施“一心三軸五組團(tuán)”發(fā)展戰(zhàn)略到全面實(shí)施人口倍增計(jì)劃等等，中心城區(qū)發(fā)生了翻天覆地的變化。20xx年，××中心城區(qū)面積45平方公里，比20xx年擴(kuò)大26平方公里;城市化率為35.62%，比20xx年提高10.82%。世界發(fā)展歷程表明，當(dāng)城市化率在30%-60%時(shí)，城市化進(jìn)程處于高速發(fā)展階段;當(dāng)城市化高速發(fā)展時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也將高速發(fā)展。目前，××中心城區(qū)現(xiàn)有人口27萬(wàn)左右，根據(jù)城市化發(fā)展人口5年倍增計(jì)劃，20xx年人口將達(dá)50萬(wàn)人。如果新增人口有60%要買房，按人均25平方米計(jì)算，到20xx年需要的住房面積為345萬(wàn)平方米，每年需要69萬(wàn)平方米。隨著城市化進(jìn)程的加快，這一數(shù)字還將擴(kuò)大。因此，××房地產(chǎn)市場(chǎng) “低迷” 是暫時(shí)的，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整結(jié)束，××房地產(chǎn)業(yè)也必將迎來(lái)一個(gè)較長(zhǎng)的快速發(fā)展期。
3、居民收入增長(zhǎng)的快慢。居民收入增長(zhǎng)的快慢直接影響房屋價(jià)格的高低。20xx年，××居民消費(fèi)觀念仍停留在“居者有其屋”。八年來(lái)，隨著居民收入的快速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)需求也不斷增長(zhǎng)，消費(fèi)觀念從原來(lái)的“居者有其屋”轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬诱邇?yōu)其屋”，住房?jī)r(jià)格也一路攀升，從最初的350元左右上漲到現(xiàn)在的2400元左右，××房地產(chǎn)業(yè)空前繁榮。20xx年，××人均gdp為1242美元(按照20xx年平均匯率1美元兌換7.6039元人民幣計(jì)算)。依據(jù)國(guó)際統(tǒng)計(jì)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，當(dāng)人均gdp在800-4000美元時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入高速發(fā)展期。據(jù)此推算，××房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于高速發(fā)展期。若按年均8%的gd增長(zhǎng)率計(jì)算，達(dá)到人均gdp4000美元需要14年時(shí)間，也就是說(shuō)，××房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展還將持續(xù)14年。此外，由于××撤區(qū)設(shè)市時(shí)間較晚，居民消費(fèi)的比重低于同等發(fā)展程度的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“黃金期”還將更長(zhǎng)。
三、幾點(diǎn)建議
近期，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策，如居民首次購(gòu)房最低首付款比例從30%減至20%，個(gè)人買賣住房暫免征收印花稅、免土地增值稅，個(gè)人住房公積金貸款各檔次利率下調(diào)0.27百分點(diǎn)，首次購(gòu)買90平米以下住房契稅從3%-5%統(tǒng)一下調(diào)到1%。為使××房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展盡快擺脫低迷狀況，在用好用足國(guó)家政策的基礎(chǔ)上，建議從以下幾個(gè)方面激活房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
1、繼續(xù)穩(wěn)定房?jī)r(jià) �！痢练康禺a(chǎn)業(yè)在理論探討、產(chǎn)業(yè)培育、企業(yè)發(fā)展、消費(fèi)引導(dǎo)等方面都有二線城市的“后發(fā)優(yōu)勢(shì)”，市場(chǎng)相對(duì)健康，其發(fā)展應(yīng)以“穩(wěn)定”為主基調(diào)。在此前提下，政府既可以靈活地運(yùn)用國(guó)家出臺(tái)的扶持政策、財(cái)稅措施進(jìn)行調(diào)節(jié)，也可以成立房地產(chǎn)協(xié)會(huì)等民間組織，約定房屋價(jià)格降幅底線，避免價(jià)格巨大波動(dòng)。同時(shí)，積極引導(dǎo)、鼓勵(lì)企業(yè)主動(dòng)采取措施贏得市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)政府、開發(fā)商、老百姓“多贏”的'格局。
2、控制供地規(guī)模。20xx年，××中心城區(qū)出讓土地面積1792.771畝，房地產(chǎn)市場(chǎng)投放量達(dá)到20xx、20xx、20xx三年總和，在一定程度上沖擊了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。因此，要嚴(yán)格控制供地規(guī)模，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模每年開發(fā)要控制在40萬(wàn)平方米左右。一方面，要建立科學(xué)合理的土地投放機(jī)制，按照“控制總量、協(xié)調(diào)發(fā)展”的原則，以銷定量出讓土地，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。另一方面，要建立房地產(chǎn)聯(lián)席會(huì)議制度，由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)主持，市政府辦、發(fā)改委、國(guó)土、城建、房產(chǎn)等相關(guān)部門參加，制定房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃，確定開發(fā)建設(shè)規(guī)模、區(qū)域分布及結(jié)構(gòu)比例、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)項(xiàng)目。同時(shí)，調(diào)節(jié)城市投資規(guī)模，控制國(guó)民經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展節(jié)奏，使城市土地資源配置和房地產(chǎn)業(yè)效益都達(dá)到最優(yōu)化。
3、加大扶持力度。一是對(duì)房地產(chǎn)信貸資金實(shí)行區(qū)別對(duì)待。鼓勵(lì)和引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對(duì)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)好、自有資金比例高、房屋性價(jià)比高和銷售前景較好的房產(chǎn)項(xiàng)目，加大信貸支持力度。二是適度下調(diào)土地競(jìng)買保證金的比例。根據(jù)不同地段、不同時(shí)期以及客戶情況，適當(dāng)降低交易起始價(jià)。三是適當(dāng)放寬項(xiàng)目開竣工期限。四是調(diào)整商品房預(yù)售許可條件。對(duì)開發(fā)企業(yè)完成項(xiàng)目用地的征地拆遷、建筑報(bào)建、開始房屋基礎(chǔ)全面施工、確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的，可給予辦理商品房預(yù)售審批手續(xù)。五是清理房產(chǎn)稅費(fèi)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程規(guī)費(fèi)進(jìn)行一次清理，沒(méi)有政策規(guī)定的堅(jiān)決取消，能降低標(biāo)準(zhǔn)的盡量降低標(biāo)準(zhǔn)，能后置的盡量后置，能放開的堅(jiān)決放開。
4、出臺(tái)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。一是推出買房落戶新政。對(duì)外來(lái)人口在中心城區(qū)購(gòu)房面積在90平方米以上，可辦理家庭成員的常住戶口。二是放寬公積金貸款幅度。對(duì)收入穩(wěn)定、信用良好的個(gè)人第一次購(gòu)房，可適度放寬貸款比例。三是延長(zhǎng)公積金貸款期限。貸款期限不超過(guò)借款人夫妻雙方遲退休者法定退休年限。四是適度下調(diào)購(gòu)房首付比例。五是實(shí)行購(gòu)房退稅或減免稅費(fèi)。如對(duì)個(gè)人購(gòu)買相應(yīng)區(qū)域內(nèi)普通商品房、存量房的，按所繳納的契稅、印花稅地方體制分成部分“給予全額補(bǔ)貼”。
5、調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房政策。20xx年，××中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)總量為8萬(wàn)平方米，銷售最高限價(jià)為960元/平方米，遠(yuǎn)低于商品房市場(chǎng)均價(jià)。要調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房政策，全面推行保障性住房分配貨幣化。經(jīng)濟(jì)適用住房全面推行貨幣補(bǔ)貼方式，停止實(shí)物分配。具有經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買資格的城市居民，在購(gòu)買普通商品房時(shí)，由政府給予貨幣補(bǔ)貼。廉租住房堅(jiān)持租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租以及租金核減為輔方式，適時(shí)提高廉租住房保障標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大租賃補(bǔ)貼保障范圍，做到應(yīng)保盡保。
6、加大土地收儲(chǔ)力度。土地儲(chǔ)備的運(yùn)作基于市場(chǎng)未定的預(yù)期，在一定的時(shí)期內(nèi)，市場(chǎng)會(huì)保持穩(wěn)定的供給量，政府持有土地對(duì)住房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定作用大于其他利好政策對(duì)住房?jī)r(jià)格的促進(jìn)作用。在房地產(chǎn)市場(chǎng)暫時(shí)低迷時(shí)，政府可以“反彈瑟琶”，將城市規(guī)劃擴(kuò)建新增土地、城區(qū)內(nèi)分散的閑置土地、無(wú)使用權(quán)人的土地、土地使用期已滿的土地、未按合同要求使用或無(wú)力開發(fā)的土地，采取依法征收、征用、收購(gòu)、收回等方式，統(tǒng)一儲(chǔ)備起來(lái)，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、延后開發(fā)，獲取土地增值收益，保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定。
房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告12
一、市基本概況
市位于省東北沿海，面積1880平方公里，海岸線長(zhǎng)144公里，水陸交通便捷，沈海高速公路、建設(shè)中的溫福鐵路、將動(dòng)工建設(shè)的寧武高速公路、規(guī)劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構(gòu)成鐵路、公路立體交通體系，并將成為沿海通向內(nèi)陸省份的重要通道。產(chǎn)業(yè)特色明顯，工業(yè)形成了以三個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機(jī)電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)，電力、冶金鑄造、建材、醫(yī)藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系，20xx年生產(chǎn)總值147。39億元，增長(zhǎng)12。6%，躍居全省“縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳”第三位；工業(yè)總產(chǎn)值248。88億元，增長(zhǎng)11。3%，省20xx年縣市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值前20名+人均GDP市位于省內(nèi)第十二位。
二、市房地產(chǎn)行業(yè)前景
政府發(fā)展思路：按照“強(qiáng)化中心社區(qū)，建設(shè)小城鎮(zhèn)集群”的發(fā)展思路，“十五”期間，以建設(shè)中心市區(qū)為主體，中心集鎮(zhèn)為骨干，加快了南部“金三角”城鎮(zhèn)群的建設(shè)和以國(guó)道104線、省道小浦線、楓湖路為軸線的城鎮(zhèn)帶發(fā)展。初步建立起了有利于增強(qiáng)城市整體服務(wù)功能、有利于生產(chǎn)生活、城市市容美觀、市政設(shè)施較完善的中心城區(qū)和布局合理、交通便捷、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮(zhèn)群。通過(guò)中心城區(qū)和小城鎮(zhèn)群的`功能互動(dòng)和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，為建成城市化水平較高、輻射能力較強(qiáng)、規(guī)模較大，集政治、經(jīng)濟(jì)文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎(chǔ)。
市人口60多萬(wàn)，城區(qū)20多萬(wàn)人口，人口占寧德市的1/5左右，GDP占寧德市的1/4左右，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經(jīng)濟(jì)中心城市和閩東工業(yè)重鎮(zhèn)。龐大的人口基數(shù)本身就組成了一個(gè)龐大的居住消費(fèi)、投資的市場(chǎng)。20xx年市工作報(bào)告中第五點(diǎn)：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀。城市建設(shè)步伐加快，城鎮(zhèn)化水平達(dá)47。2%，比上年提高1。2個(gè)百分點(diǎn)。完成富春溪兩岸、坂中片區(qū)、南湖舊城片區(qū)、賽岐鎮(zhèn)區(qū)、甘棠鎮(zhèn)區(qū)控制性詳規(guī)以及溪尾鎮(zhèn)、溪柄鎮(zhèn)、曉陽(yáng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制。該點(diǎn)突出表現(xiàn)了市為促進(jìn)海西建設(shè)打造文明城市的合理規(guī)劃，從中領(lǐng)悟到市合理規(guī)劃中加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，在這人口密集居住的城市，房產(chǎn)做為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用、合理的市場(chǎng)資本運(yùn)作，促進(jìn)市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在市政府“十一五”規(guī)劃草案中加快城市建設(shè)爭(zhēng)取至20xx年，城市建設(shè)用地面積達(dá)30平方公里，城市規(guī)劃區(qū)面積達(dá)180平方公里，市區(qū)人口達(dá)31萬(wàn)人。
三、市房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查
1、房貸市場(chǎng)余額：
隨著近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，08年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)%；09年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)%；20xx年1—5月份房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)%；隨著市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，金融危機(jī)的遠(yuǎn)去，經(jīng)濟(jì)的快速回升，從以上數(shù)字可體現(xiàn)出房貸市場(chǎng)的活躍性。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn)，隨著房?jī)r(jià)的上升，資本的市場(chǎng)最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔(dān)保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn)。
2、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押
市以三個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機(jī)電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。隨著三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)家的有效資本運(yùn)作，08年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)%；09年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)%；20xx年1—5月個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)%；該部分抵押貸款附于個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款當(dāng)中審批過(guò)程煩瑣、手續(xù)復(fù)雜等問(wèn)題，現(xiàn)可用于該司做為100%抵押擔(dān)保貸款，使其資產(chǎn)最大化合理利用。
房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告13
近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地�？傮w而言，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
今年1—6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1—6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見(jiàn)圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2—6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2—6月的增速走勢(shì)見(jiàn)圖二：
從商品房預(yù)售情況來(lái)看，回落趨勢(shì)明顯。1—6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50。6萬(wàn)平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的`態(tài)勢(shì)。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市：
1）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
2）房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。
3）房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定XX年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在XX年6月1日以后購(gòu)買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
4）房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。XX年市確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。
5）房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
6）房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。XX年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。
從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。
但從長(zhǎng)期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過(guò)調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過(guò)度開發(fā)的情況發(fā)生。
緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格�？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應(yīng)對(duì)，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展
總的來(lái)說(shuō)，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作
建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。
2、合理引導(dǎo)住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。
3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過(guò)城市規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。
4、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告14
(1)政治法律環(huán)境方面
�、� 國(guó)家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策。如房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。
�、� 有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的法律規(guī)定。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》。
③ 有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。
(2)經(jīng)濟(jì)環(huán)境方面
① 國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益。
�、� 項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況。
�、� 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。
�、� 國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
�、� 居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。
�、� 項(xiàng)目所在地區(qū)的對(duì)外開放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。
�、� 與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查。
�、� 財(cái)政收支。對(duì)于不同的物業(yè)類型，所需調(diào)查的經(jīng)濟(jì)環(huán)境內(nèi)容有很大的不同，須結(jié)合具體項(xiàng)目情況展開有針對(duì)性的調(diào)查。
(3) 社區(qū)環(huán)境方面
社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對(duì)發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購(gòu)物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。
(4) 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和消費(fèi)行為方面
�、� 消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)。
�、� 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素：如國(guó)家關(guān)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化;消費(fèi)者的構(gòu)成、分布及消費(fèi)需求的層次狀況;消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況;消費(fèi)者的收入變化及其購(gòu)買能力與投向。
�、� 需求動(dòng)機(jī)：如消費(fèi)者的購(gòu)買意向，影響消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的因素，消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的類型等。
�、� 購(gòu)買行為：如不同消費(fèi)者的不同購(gòu)買行為，消費(fèi)者的購(gòu)買模式，影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的社會(huì)因素及心理因素等。
(5) 房地產(chǎn)產(chǎn)品方面
�、� 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的'數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場(chǎng)生命周期。
�、� 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見(jiàn)及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。
③ 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用的情況。
�、� 本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場(chǎng)占有率。
⑤ 建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。
(6) 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查。
�、� 影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素：特別是政府價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響。
�、� 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況的變化趨勢(shì)。
�、� 房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大小。
�、� 開發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響。
�、� 國(guó)際、國(guó)內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。
�、� 價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng)。
(7) 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道
�、� 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。
�、� 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因。
�、� 租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。
④ 房地產(chǎn)租售客戶對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià)。
(9) 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況。
市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場(chǎng)營(yíng)銷策略有著重要的影響。因此，企業(yè)在制定各種重要的市場(chǎng)營(yíng)銷決策之前，必須認(rèn)真調(diào)查和研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能作出的種種反應(yīng)，并時(shí)刻注意競(jìng)爭(zhēng)者的各種動(dòng)向。
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房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告15
為了深入了解遼陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因，促進(jìn)遼陽(yáng)房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照20xx年-20xx年遼寧省遼陽(yáng)市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，現(xiàn)就有關(guān)遼寧省遼陽(yáng)市最近五年房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報(bào)告如下：
一、基本情況
近年來(lái)，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問(wèn)題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善。
經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響遼寧省遼陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素,廉租房建設(shè)起步較晚。
二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現(xiàn)及原因分析
1、房?jī)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快。遼陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，撤地改市特別是20xx年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營(yíng)思路、開發(fā)模式、營(yíng)銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費(fèi)者對(duì)撤地改市后房?jī)r(jià)漲幅的心理預(yù)期，加之中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，遼陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤開盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致遼陽(yáng)市特別是遼陽(yáng)市的房?jī)r(jià)起伏較大，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。金融危機(jī)以來(lái)，遼陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響，20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬(wàn)㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。20xx年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬(wàn)㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降xx%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強(qiáng)勢(shì)反彈，促成今年二、三季度遼陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自兩大動(dòng)力：
一是20xx年一度低迷的樓市積壓了的購(gòu)房需求在今年上半年集中釋放；
二是市場(chǎng)政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，國(guó)家出臺(tái)了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購(gòu)房積極性。同時(shí)，相對(duì)寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí)，銀行信貸支持也是助推房?jī)r(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)xx92億元，居全省第二，較年初增加2xx億元，較年初增加137億元，增長(zhǎng)29.35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于20xx年全年的181.75%，增幅分別高于全國(guó)、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國(guó)家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入，有力地推動(dòng)了遼陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。
2、區(qū)域發(fā)展不平衡，地區(qū)差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。同時(shí)，房?jī)r(jià)也存在較大差異。一些縣區(qū)的房?jī)r(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購(gòu)房減少，消費(fèi)者趨于理性。20xx年以來(lái)，受諸多因素的影響，特別是房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，導(dǎo)致很大一部分購(gòu)房者把購(gòu)房作為一個(gè)投資項(xiàng)目，助推了房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲。但從20xx年第三季度以來(lái)，受金融危機(jī)影響，遼陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購(gòu)房客戶明顯減少，一些潛在的購(gòu)房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在遼陽(yáng)市房產(chǎn)投資中受益的人則到北京等周邊的一線、二線城市購(gòu)房。消費(fèi)者購(gòu)房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，遼陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。
4、土地價(jià)格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價(jià)格隨著遼陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升。
20xx年以前，土地價(jià)格的變化正與榆林城區(qū)的房?jī)r(jià)基本吻合。據(jù)調(diào)查，20xx年上半年遼陽(yáng)市城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競(jìng)拍活動(dòng)，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲(chǔ)備土地。20xx年金融危機(jī)以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購(gòu)地，他們對(duì)這場(chǎng)金融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時(shí)間、宏觀調(diào)控政策變化、房?jī)r(jià)走勢(shì)等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購(gòu)買熱情不高，對(duì)土地價(jià)格的心理預(yù)期不是很樂(lè)觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購(gòu)置費(fèi)用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。遼陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購(gòu)置費(fèi)用，從20xx到20xx年呈現(xiàn)先高后低的趨勢(shì)，從高速增長(zhǎng)到大幅回落。20xx年至20xx年，遼陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，土地購(gòu)置費(fèi)用快速增長(zhǎng)，增速達(dá)到1.7倍；之后受市場(chǎng)影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得20xx年后土地購(gòu)置費(fèi)用有較大幅度下降，同比下降41%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來(lái)看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對(duì)開發(fā)商造成一定的壓力�？傮w來(lái)講當(dāng)前支撐房?jī)r(jià)上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的`更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí)，20xx年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長(zhǎng)是支撐房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來(lái)的土地儲(chǔ)備和“招（標(biāo)）、拍（賣）、掛（牌）”制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價(jià)格，從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房?jī)r(jià)。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過(guò)程。
5、房地產(chǎn)資金來(lái)源借貸比重增加，自籌資金比重減少。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。
企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來(lái)源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購(gòu)房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用
1、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。19xx年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。從19xx年到20xx年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(zhǎng)24%，高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度。19xx年到20xx年，扣除土地購(gòu)置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率，19xx年到20xx年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到xx%。
2、房地產(chǎn)對(duì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：
3、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。20xx年以來(lái)房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8.41%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇：
4、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)。20xx年—20xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，凈增加1976萬(wàn)元，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售活躍。20xx年房地產(chǎn)稅收7xx6萬(wàn)元，較上年同期減少2742萬(wàn)元。20xx年1—xx月份，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅入庫(kù)xx77萬(wàn)元，較去年同期6024萬(wàn)元增長(zhǎng)的63.96%。20xx年1—xx月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬(wàn)元，較20xx年5349萬(wàn)元同比增長(zhǎng)16.96%。20xx年至今房地產(chǎn)稅收總額在不斷增長(zhǎng)和活躍中。
此外，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)增長(zhǎng)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。
四、對(duì)規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議
促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)�、政策配套性�?qiáng)、政策目標(biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、政策作用符合市場(chǎng)改革方向。遼陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)的迅猛發(fā)展，對(duì)于推動(dòng)遼陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。
為了加快遼陽(yáng)市房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應(yīng)加強(qiáng)以下幾個(gè)方面的工作：
1、政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的消極作用非常明顯。所以強(qiáng)化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責(zé)，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。
一是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，防止房?jī)r(jià)的大起大落。要在綜合運(yùn)用政府宏觀調(diào)控手段的基礎(chǔ)上，把房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通過(guò)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房來(lái)平衡房?jī)r(jià)，在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)過(guò)程中，既要把握規(guī)劃建設(shè)時(shí)機(jī)，確保經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)真正起到抑制房?jī)r(jià)作用；又要科學(xué)、合理地控制投放數(shù)量；既要滿足城市低收入價(jià)層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，又要尊重市場(chǎng)規(guī)律，不宜過(guò)分?jǐn)U大保障范圍，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大影響，破壞市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。同時(shí)要對(duì)低收入人群進(jìn)行深入調(diào)研，摸清底子，科學(xué)合理供給，引導(dǎo)房?jī)r(jià)漲幅在一個(gè)合理可控的范圍內(nèi)。
二是定時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立準(zhǔn)確、真實(shí)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息渠道，用準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對(duì)遼陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)查研究，通過(guò)統(tǒng)計(jì)分析，科學(xué)掌握購(gòu)房需求信息，對(duì)購(gòu)房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價(jià)格等相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息進(jìn)行定期發(fā)布，防止盲目建設(shè)，減少社會(huì)資源的浪費(fèi)，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個(gè)權(quán)威、科學(xué)的獲取信息的平臺(tái)。
三是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前，有項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力；另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此，政府要重點(diǎn)支持一些誠(chéng)信守法好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、技術(shù)水平高、市場(chǎng)認(rèn)可度高、經(jīng)營(yíng)效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)資源整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強(qiáng)，培養(yǎng)造就幾個(gè)全省、全國(guó)的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的作用。同時(shí)對(duì)那些經(jīng)營(yíng)管理差、技術(shù)水平低、有名無(wú)實(shí)且經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)差的小企業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)行轉(zhuǎn)產(chǎn)、資產(chǎn)整合，根據(jù)自身的技術(shù)和優(yōu)勢(shì)，另辟生存發(fā)展空間。
四是要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)秩序。要嚴(yán)格依法查處“小產(chǎn)權(quán)房”違法用地、違法建筑行為�！靶‘a(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn)。在國(guó)家未出臺(tái)“小產(chǎn)權(quán)房”處理有關(guān)政策之前，對(duì)已建成并使用的要進(jìn)行詳細(xì)登記備案，對(duì)正在建設(shè)或準(zhǔn)備建設(shè)的要堅(jiān)決予以糾正和取締，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。
2、加強(qiáng)土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國(guó)土資源部今年為回應(yīng)廣大網(wǎng)民對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的質(zhì)疑，調(diào)查了全國(guó)有代表性的620個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中占有重要比例。因此，一定要加強(qiáng)土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房?jī)r(jià)不合理上漲。一是加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，提高土地統(tǒng)征、儲(chǔ)備和管理的能力，搞活土地二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對(duì)閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi)，閑置滿兩年以上的土地要無(wú)償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規(guī)范土地市場(chǎng)，加大對(duì)劃撥用地的監(jiān)管力度。對(duì)因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對(duì)原劃撥進(jìn)行開發(fā)的，必須按原土地用途開發(fā)；如果要改變用途為經(jīng)營(yíng)性用地的，必須由政府收購(gòu)儲(chǔ)備，進(jìn)行招拍掛出讓；對(duì)以其他方式變相進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開發(fā)的，必須嚴(yán)肅查除，堅(jiān)決制止此類問(wèn)題的發(fā)生。三是在土地交易過(guò)程中實(shí)行嚴(yán)格的稅費(fèi)征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計(jì)劃。根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)供地，從而穩(wěn)定地價(jià)。五是壓縮個(gè)人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻，從而預(yù)防房地產(chǎn)投資過(guò)熱。六是信息要透明、公開。政府要及時(shí)公開土地供應(yīng)信息、土地閑置空置信息、政府儲(chǔ)備土地信息、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)情況等信息。七是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。嚴(yán)格房地產(chǎn)抵押登記審批，對(duì)評(píng)估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會(huì)的心理預(yù)期，通過(guò)金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。
3、開發(fā)理念要不斷提高，進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。首先開發(fā)理念要與遼陽(yáng)市發(fā)展同步。遼陽(yáng)市發(fā)展的相對(duì)滯后性，使其暫時(shí)無(wú)法與同類發(fā)達(dá)城市的開發(fā)理念直接接軌。未來(lái)要使遼陽(yáng)市房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進(jìn)的開發(fā)城市理念進(jìn)入遼陽(yáng)市，帶動(dòng)遼陽(yáng)市房地產(chǎn)更好地發(fā)展。遼陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)必須順應(yīng)未來(lái)發(fā)展的總趨勢(shì)，走整體性、規(guī)�；l(fā)展之路。其中，政府必須強(qiáng)化其總體規(guī)劃功能，否則必然導(dǎo)致開發(fā)水平參差不齊。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個(gè)產(chǎn)業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競(jìng)爭(zhēng)力和營(yíng)銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費(fèi)者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)，決定著消費(fèi)者必然傾向于投資那些愿意為消費(fèi)者長(zhǎng)遠(yuǎn)利益負(fù)責(zé)的開發(fā)商。所以，要想獲得消費(fèi)者的青睞，必須重視品牌在營(yíng)銷中的重要性。隨著市民對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面在深入了解消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上，對(duì)地段、交通、規(guī)模、配套、價(jià)格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務(wù)意識(shí)，做到“以產(chǎn)品為中心”向“以消費(fèi)者為中心”轉(zhuǎn)變，進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉(zhuǎn)向售前、售中、售后各個(gè)階段，努力提高服務(wù)質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新。
4、加強(qiáng)城市配套建設(shè)，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設(shè)施建設(shè)，對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對(duì)追求生活品質(zhì)的要求逐步提高，消費(fèi)者對(duì)于住房的社區(qū)配套設(shè)施的要求也越來(lái)越高。如作為消費(fèi)群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中，對(duì)住房配套問(wèn)題給序了相當(dāng)大的關(guān)注，買房的同時(shí)更加注重了對(duì)生活品質(zhì)的追求。遼陽(yáng)市開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設(shè)的重點(diǎn)之一，近年來(lái)發(fā)展日新月異，但諸如中小學(xué)、蔬菜市場(chǎng)、金融等配套設(shè)施未能及時(shí)跟進(jìn)，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機(jī)關(guān)辦公大樓的相繼投入使用，必將對(duì)遼陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購(gòu)房置業(yè)的不竭動(dòng)力和源泉。因此要想方設(shè)法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì)。要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和遼陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。
5、進(jìn)一步放活二手房交易市場(chǎng)。目前，我市的二手房交易市場(chǎng)還處于初級(jí)階段，規(guī)章制度、人員配備、交易場(chǎng)所等還不健全，交易量小，且很不規(guī)范，這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響。健康有序的房地產(chǎn)業(yè)離不開二手房交易市場(chǎng)的活躍和繁榮。因此，要加強(qiáng)二手房交易市場(chǎng)的建立、工作機(jī)構(gòu)的設(shè)立和人員的配備，建立健全完善的規(guī)章制度。同時(shí)要減免部分稅費(fèi)，以吸引廣大居民加入到這一市場(chǎng)上來(lái)，不斷完善和繁榮這一市場(chǎng)，以推動(dòng)遼陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。
總之，我們要通過(guò)不懈的努力，使我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)�、政策目�?biāo)準(zhǔn)、政策力度大、政策配套完善、政策落實(shí)到位。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，積極引導(dǎo)房產(chǎn)業(yè)向規(guī)模化、集約化、品牌化方向發(fā)展，為城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和區(qū)域中心城市建設(shè)做出積極的貢獻(xiàn)。
以上是對(duì)遼陽(yáng)市20xx年至今房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)大體調(diào)研和整合，在經(jīng)歷過(guò)20xx年的全球金融危機(jī)后的遼陽(yáng)市房產(chǎn)市場(chǎng)仍處于一個(gè)活躍的階段。房產(chǎn)建設(shè)面積、購(gòu)買量、人均收入水平都保持在一個(gè)平穩(wěn)的狀態(tài)，為了加大遼陽(yáng)市房產(chǎn)市場(chǎng)的不斷上升，應(yīng)總結(jié)過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，彌補(bǔ)過(guò)去的不足。
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