中國(guó)房地產(chǎn)的總結(jié)與展望
中國(guó)房地產(chǎn)的總結(jié)與展望
20**年，房地產(chǎn)行業(yè)“刺激與抑制”兩條主線貫穿始終，全國(guó)去庫存的刺激性政策與部分熱點(diǎn)城市控房?jī)r(jià)緊縮政策相并行。基調(diào)上，上半年以刺激為主，下半年開始轉(zhuǎn)向抑制“資產(chǎn)泡沫”，整體呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑、寬嚴(yán)相濟(jì)的特征。
展望20**年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出房地產(chǎn)政策新基調(diào)，我們認(rèn)為不會(huì)全面轉(zhuǎn)向調(diào)控，落實(shí)“一城一策”，限購、限貸城市或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)容，熱點(diǎn)城市調(diào)控加碼仍會(huì)繼續(xù)。信貸政策支持自住、打擊投資，房地產(chǎn)業(yè)信貸資金收緊狀況將愈加嚴(yán)苛。
20**年總結(jié)
一、中央寬信貸、調(diào)首付、降稅負(fù)，近30省市跟進(jìn)去庫存新政。
前3季度，全國(guó)房地產(chǎn)政策以“去庫存”為主基調(diào)，中央層面接連落地一系列刺激政策，包括調(diào)首付、降稅負(fù)、寬信貸等。與此同時(shí)，地方紛紛出臺(tái)去庫存刺激性措施。
1一季度中央調(diào)首付、降稅負(fù)、寬信貸，隨后進(jìn)入“寂靜期”。
1月，國(guó)土部再次強(qiáng)調(diào)去庫存，緊隨其后中央出臺(tái)多項(xiàng)刺激性政策，包括下調(diào)不限購城市首付比例，首套房首付最低至20%，多部委聯(lián)合發(fā)文調(diào)整契稅、營(yíng)業(yè)稅，以及5月全面實(shí)行“營(yíng)改增”，交易稅負(fù)較之前再降4.8%。同時(shí)，央行維持穩(wěn)健偏寬松貨幣政策，前三季度全國(guó)人民幣貸款增加10.16萬億元，其中大部分流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，居民購房貸款占新增貸款比重從1月份的17%上升到7月份的97%，就可見一斑。政策面和資金面的寬松，直接推動(dòng)了剛性、改善購房需求釋放，房?jī)r(jià)上漲帶來的財(cái)富效應(yīng)又帶動(dòng)了大量投資、投機(jī)需求進(jìn)入，樓市成交量迅速回升。
2近30省市出臺(tái)全面刺激方案，將去庫存目標(biāo)具體量化。
緊隨中央，30多個(gè)省市先后出臺(tái)刺激方案：其一，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房，如對(duì)退還宅基地的農(nóng)民給予貨幣獎(jiǎng)勵(lì)。其二，調(diào)減乃至?xí)和Ｍ恋毓⿷?yīng)，以湖南省為例，去化周期在3年及3年以上的城市停止房地產(chǎn)用地供應(yīng)。其三，多數(shù)城市給予購房貨幣補(bǔ)貼。譬如沈陽對(duì)契稅稅率超過1%的部分給予補(bǔ)貼，并對(duì)在校生購房有獎(jiǎng)勵(lì)政策。
二、四季度收緊調(diào)控全面鋪開，穩(wěn)房?jī)r(jià)、控地價(jià)意圖彰顯。
因城施策可謂是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律，前3季度，熱點(diǎn)一、二線城市相繼落地樓市調(diào)控，3月上海、深圳率先調(diào)整限購、限貸，蘇州、南京等出臺(tái)限價(jià)，政策力度相較溫和。國(guó)慶期間，22城密集出臺(tái)調(diào)控政策，短期內(nèi)限購、限貸城市大幅擴(kuò)容，城市政策廣度和力度不斷加碼，熱點(diǎn)城市穩(wěn)房?jī)r(jià)、控地價(jià)的決心逐漸顯現(xiàn)。
13月開始熱點(diǎn)城市相繼收緊調(diào)控，但力度都較為溫和。
3月份，上海、深圳接連升級(jí)限購、限貸。隨后蘇州、南京依次落地“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”新政，意在給樓市、地市降溫。8月份，蘇州首開先河重啟限購，隨后南京、杭州、廈門、武漢、鄭州等熱點(diǎn)二線城市紛紛效仿。
整體而言，這類限制性政策力度較為溫和，譬如南京二套房首付比例僅上升5%，對(duì)于購房者心理層面影響著實(shí)有限，更難以打破熱點(diǎn)城市地價(jià)、房?jī)r(jià)輪動(dòng)上漲的市場(chǎng)預(yù)期。9月份，全國(guó)土地市場(chǎng)密集成交64宗單價(jià)、總價(jià)地王，創(chuàng)造年內(nèi)制高點(diǎn)，政策收效甚微。
2去杠桿、抑制資產(chǎn)泡沫，控一線、穩(wěn)二線、搞活三四線。
7月，中央政治局會(huì)議首次提出要“抑制資產(chǎn)泡沫”，重申“去產(chǎn)能、去杠桿、去庫存、補(bǔ)短板、降成本”五大任務(wù)。中央對(duì)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過快上漲帶來的泡沫風(fēng)險(xiǎn)表示擔(dān)憂，短期內(nèi)目標(biāo)明確，“去杠桿”、“抑制資產(chǎn)泡沫”，遏制房?jī)r(jià)過快上漲，引導(dǎo)房?jī)r(jià)回歸合理區(qū)間。
明確房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主基調(diào)仍為去庫存問題，但要區(qū)別對(duì)待，一城一策，一、二線城市要防泡沫，三四線城市要同城鎮(zhèn)化相結(jié)合，著力去庫存。
3930開啟22城密集調(diào)控，城市政策廣度和力度不斷加碼。
本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策是“以限為綱”，主要涉及限購、限貸、限價(jià)、限錢。其中，限購、限貸出現(xiàn)頻率最高，部分城市更是升級(jí)原先的限購、限貸政策。限購政策注重有的放矢，其一，非本地戶籍家庭限購1套住房，本地戶籍家庭限購2套住房；其二，多數(shù)城市限購范圍主要集中在中心城區(qū)，遠(yuǎn)郊區(qū)域并不限購；其三，個(gè)別城市分面積段限購，大戶型產(chǎn)品并不限購。多數(shù)城市首套房首付比例升至30%，二套房首付比例升至40%-50%，并且暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。個(gè)別城市限貸政策愈加嚴(yán)苛，尤以熱點(diǎn)一、二線城市為甚，南京、蘇州二套房二套房首付首付比例可達(dá)80%。除此之外，成都、惠州等城市通過直接干預(yù)預(yù)售證審批環(huán)節(jié)限定房?jī)r(jià)，上海、深圳等城市則嚴(yán)控房企拿地資金來源。
4不同以往高舉輕放，強(qiáng)力整頓市場(chǎng)秩序。
整頓市場(chǎng)秩序是本次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一大亮點(diǎn)：其一，通過及時(shí)澄清不實(shí)新聞報(bào)道，打擊房地產(chǎn)虛假廣告，正確引導(dǎo)社會(huì)輿論導(dǎo)向；其二，嚴(yán)查違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介企業(yè)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展；其三，嚴(yán)禁首付貸，規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)眾籌買房行為；其四，加強(qiáng)土地拍賣資金監(jiān)管，防范違規(guī)資金流入土地市場(chǎng)。
三、政策未能扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)一致看漲預(yù)期，催生四方面行業(yè)新問題。
盡管因城施策、分類調(diào)控已是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主旋律，但是政策效果明顯不及市場(chǎng)預(yù)期，更是出現(xiàn)了一系列新的問題，集中表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：
1房地產(chǎn)仍為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎，市場(chǎng)各方料定政策“投鼠忌器”。
因宏觀經(jīng)濟(jì)面臨較大下行壓力，房地產(chǎn)行業(yè)依舊是穩(wěn)增長(zhǎng)的重要抓手，即使熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)泡沫問題，決策層斷然不會(huì)全面收緊調(diào)控政策，低迷的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)與房地產(chǎn)政策形成了微妙的“緊平衡”關(guān)系。值得一提的是，土地出讓金事關(guān)地方財(cái)政收入，部分中小城市土地出讓金更是地方政府唯一財(cái)政收入來源，地方政府對(duì)于土地財(cái)政依賴度有增無減。
2貨幣寬松疊加資產(chǎn)荒，樓市“財(cái)富效應(yīng)”強(qiáng)化房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。
為了刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，年內(nèi)貨幣政策顯著寬松，同時(shí)疊加“資產(chǎn)荒”愈演愈烈，一方面是大量資本面臨實(shí)體經(jīng)濟(jì)“無項(xiàng)目可投”、“沒有賺錢項(xiàng)目可投”的窘境，另一方面卻是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)在天量信貸杠桿撬動(dòng)下的節(jié)節(jié)攀升，似乎熱點(diǎn)一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已是唯一能賺錢的行業(yè)，這些城市的房產(chǎn)逐漸成為大類資產(chǎn)配置的重要方向，這樣的“財(cái)富效應(yīng)”又在吸引著一批批資金前仆后繼地進(jìn)入，不斷自我強(qiáng)化房?jī)r(jià)看漲預(yù)期。最終使得所有的調(diào)控政策都顯得蒼白無力。
3居民房貸占新增貸款比重連續(xù)超70%，高杠桿風(fēng)險(xiǎn)愈加凸顯。
二季度以來，樓市成交明顯轉(zhuǎn)暖，各線城市成交量同比增長(zhǎng)顯著，這與商業(yè)銀行積極放貸、大力開展房貸業(yè)務(wù)密不可分。央行數(shù)據(jù)顯示，銀行信貸資金很大一部分流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，住戶中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款（房地產(chǎn)、汽車為消費(fèi)貸款大頭）占當(dāng)月新增貸款的比重直線提升，個(gè)別月份占比超70%，引發(fā)居民高杠桿風(fēng)險(xiǎn)。
4房?jī)r(jià)預(yù)期一致看漲，投資需求從核心城市外溢周邊城市。
受制于熱點(diǎn)一、二線城市限購、限貸政策從緊執(zhí)行，部分置業(yè)需求被迫向周邊中小城市外溢，尤以佛山、東莞、昆山等三、四線城市為代表。投資、投機(jī)性需求大量進(jìn)場(chǎng)，顯著抬升外圍中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力強(qiáng)勁，市場(chǎng)預(yù)期更是一致看漲。
20**年展望
一、貨幣政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)健偏中性，房地產(chǎn)信貸資金監(jiān)管更嚴(yán)苛。
鑒于宏觀經(jīng)濟(jì)依舊面臨較大下行壓力，央行現(xiàn)有貨幣政策較難發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)，我們認(rèn)為20**年貨幣政策仍將維持相對(duì)穩(wěn)健基調(diào)，全面收緊的可能性較小，但是像20**年這樣寬松的貨幣政策肯定不復(fù)存在。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出20**年貨幣政策保持穩(wěn)健中性……著力防控資產(chǎn)泡沫，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。
不過，對(duì)房地產(chǎn)而言，信貸定向調(diào)控仍將延續(xù)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出“要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落“。
預(yù)計(jì)主要將堅(jiān)持以下兩點(diǎn)措施：其一，加強(qiáng)土地競(jìng)買資金監(jiān)管，預(yù)計(jì)更多的熱點(diǎn)城市將效仿上海、廣州，加大企業(yè)拿地資金監(jiān)管力度，要求土地競(jìng)買資金必須使用自有資金；其二，進(jìn)一步加強(qiáng)居民購房資金監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊首付貸、互聯(lián)網(wǎng)眾籌買房等違規(guī)交易行為。
二、中央政策延續(xù)“空窗期”，建立長(zhǎng)效機(jī)制“任重而道遠(yuǎn)”。
囿于各線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)分化，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過快上漲，泡沫風(fēng)險(xiǎn)積聚，三、四線城市人口持續(xù)凈流出，購房需求難見爆發(fā)式增長(zhǎng)，高庫存風(fēng)險(xiǎn)懸而未決。20**年中央層面政策“空窗期”仍將延續(xù)，地方政府將因城施策、分類調(diào)控，或繼續(xù)加碼緊縮政策，或繼續(xù)保持刺激政策。
對(duì)于中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)提提出的房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制而言，房產(chǎn)稅短期內(nèi)出臺(tái)的可能性微乎其微�！伴L(zhǎng)效機(jī)制”的具體措施可能會(huì)出現(xiàn)在以下幾方面：其一，熱點(diǎn)城市通過調(diào)整規(guī)劃或者盤活存量低效建設(shè)用地，增加住宅土地供應(yīng)；其二，庫存過高的三、四線城市“有供有限”政策仍需從緊執(zhí)行，逐步調(diào)降乃至?xí)和Ｍ恋毓⿷?yīng)；其三，深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，加快中小城鎮(zhèn)交通、醫(yī)療、教育等市政工程建設(shè)，吸引更多轉(zhuǎn)移人口向三、四線城市遷移，實(shí)現(xiàn)樓市庫存去化與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)現(xiàn)結(jié)合。
三、限購、限貸城市數(shù)量進(jìn)一步擴(kuò)容，熱點(diǎn)城市調(diào)控力度加碼。
鑒于熱點(diǎn)一、二線城市房?jī)r(jià)上漲壓力猶存，我們認(rèn)為本輪調(diào)控政策將跨越較長(zhǎng)的時(shí)間周期，短期內(nèi)“四限”政策（限購、限貸、限價(jià)和限錢）不會(huì)快速退出，預(yù)計(jì)限購、限貸城市將繼續(xù)擴(kuò)容，長(zhǎng)沙、寧波等尚未出臺(tái)調(diào)控政策的城市，不排除將跟進(jìn)落地限購、限貸政策的可能性；天津、濟(jì)南、成都等調(diào)控政策相較溫和的城市，或?qū)⑿Х锣嵵�、武漢，進(jìn)一步加碼調(diào)控。
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