關(guān)于車位市調(diào)報告范例
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篇一：停車位調(diào)查報告
一．引言
隨著我國城鎮(zhèn)居民生活水平的不斷提高， 家用汽車擁有量也日益增多，這一點在上海表現(xiàn)的更為突出。根據(jù)上海統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)，07 年上海轎車擁有量為 72.81 萬輛，08 年上升到 82.96 萬輛，09 年達 到 95.1 萬輛。 但家用汽車的普及化在提高有車家庭生活質(zhì)量的同時， 也帶來一系列問題，例如環(huán)保問題、交通秩序問題、停車問題等。其 中業(yè)主與業(yè)主之間、 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因為住宅小區(qū)停車問題 而產(chǎn)生的矛盾與糾紛也日益增多。 這些矛盾與糾紛必須依靠一定的制 度加以消除或緩解。 我們試對住宅小區(qū)停車管理制度方面和法律法規(guī)方面存在的問題進行分析、梳理，并提出相應(yīng)的完善構(gòu)想。 停車場經(jīng)營是物業(yè)服務(wù)企業(yè)比較成功的經(jīng)營方法， 不少物業(yè)服務(wù) 企業(yè)為了取得住宅小區(qū)的物業(yè)經(jīng)營權(quán)，降低物業(yè)服務(wù)費用標準，或者 由于歷史原因?qū)е挛飿I(yè)服務(wù)費用標準比較低， 如果依靠物業(yè)服務(wù)費用 收入，那么企業(yè)經(jīng)營要虧損。但是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之所以能夠繼續(xù)履 行物業(yè)服務(wù)合同，其主要原因是由于購車潮的到來，大量業(yè)主的汽車 停放為物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造了大量的市場空間， 停車場經(jīng)營收入起到重 要作用。從住宅小區(qū)可經(jīng)營的資源來看，停車場的經(jīng)營是物
業(yè)服務(wù)企 業(yè)最好的資源。但是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營停車場過程中應(yīng)注重規(guī)避 經(jīng)營風險，擴展停車場地。 近年來,越來越多的小汽車進入城市普通家庭,如何解決汽車停 3 放問題已經(jīng)成為一個不容忽視的問題。 “汽車易買,車位難求” “,有車 方知停車難” ，這是許多有車族發(fā)出的由衷感慨。但是，停車難問題 對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說卻是一個難得機遇， 合理利用住宅小區(qū)資源可 以開發(fā)更多的停車位，為企業(yè)創(chuàng)造更多地經(jīng)濟效益，也在一定程度上 解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)微利經(jīng)營的狀況。但同時，也造成了許多小區(qū)停車 場的管理問題，我們將研究主要的幾大矛盾。
二．小區(qū)停車現(xiàn)狀及停車難的原因分析
�。ㄒ唬�.私家車的大幅度增長是“停車難”產(chǎn)生的直接原因 私家車持續(xù)增長已成未來幾年發(fā)展的必然趨勢， 小區(qū)汽車將呈剛 性增加，能否在小區(qū)中給車找個落腳點，已成為許多購車者首要考慮 的問題。事實上，一旦小區(qū)建成后，很難再增加小區(qū)停車位，持續(xù)增 加的機動車使小區(qū)停車難、亂停車問題日益突顯。
車位需求急劇擴大 住宅小區(qū)停車位供不應(yīng)求。 住宅小區(qū)停車位供不應(yīng)求住宅小區(qū)車輛數(shù)量快速的增長，導致許多私人汽車找不到停車 位。大量的私人汽車進入住宅小區(qū)，只能停放在路旁，或犧牲住宅樓 前后的小塊綠地，改作停車坪，這種辦法雖能緩解停車的緊張情況， 但不能從根本上解決問。小區(qū)停車位配備指標長期偏低。 住宅小區(qū)停車位配備指標長期偏低。 住宅小區(qū)停車位配備指標長期偏低住宅
小區(qū)停車位配備的情況來看， 車位配備指標長期偏低是停車 位指標的主要問題。車位的配備與住區(qū)的檔次、區(qū)位、小區(qū)居民的經(jīng) 濟水平等因素都密切相關(guān)， 各小區(qū)的停車規(guī)劃指標并沒有一個統(tǒng)一的 標準。同時停車管理的力度相差較大，從管理上來說，由于管理水平 參差不齊，亂停亂放嚴重，造成停車數(shù)量少，部分車位閑置。住區(qū)結(jié) 構(gòu)不合理，對于家用汽車發(fā)展認識不足，汽車的增加和道路缺乏有機 的統(tǒng)一，道路布局結(jié)構(gòu)不能滿足需求，人車混行嚴重，對步行居民、 少年兒童、老人的安全造成了直接的威脅，嚴重影響了業(yè)主的安全， 停車難還帶來了許多社會問題。 住宅小區(qū)停車位不足有歷史原因， 是開發(fā)商在設(shè)計建設(shè)初期對車 位數(shù)量估計不足。同時，由于經(jīng)濟的快速發(fā)展，汽車消費已經(jīng)進入大 眾階段。而業(yè)主入住后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又沒有合理規(guī)劃好住宅小區(qū)公 共區(qū)域空地，為有車位需求的業(yè)主提供停車方便。正由于這些原因?qū)?致住宅小區(qū)車位緊張， 也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供可開發(fā)經(jīng)營停車場的市 場機遇。 、停車管理體制不順。
�。ǘ�.車管理體制不順，停車政策落后是“停車難“ 生的重要原因。對當前小區(qū)停車難， 從城市管理層面上反映了政府對城市停車管 理的缺位，具體表現(xiàn)在：一是政府對停車問題重視不夠，投資缺乏， 致使停車位供應(yīng)嚴重不足。 近幾年政府在城市道路的新建和改造方面 5 投入巨大，緩解了城市道路緊張，使動態(tài)交通得以明顯改善，但是對 靜態(tài)交通(停車)重視不夠，投資欠帳過多。二是還沒有把停車當作產(chǎn) 業(yè)看待，缺乏有主導意識的停車產(chǎn)業(yè)政策，停車場還被作為普通的開 發(fā)建設(shè)項目來對待。 三是缺乏適應(yīng)停車新形勢發(fā)展的行業(yè)管理機制和 統(tǒng)一機構(gòu)，造成部分管理職責的缺位。而其中，尤為突出的停車位的 產(chǎn)權(quán)屬性矛盾。
地上停車位糾紛產(chǎn)生原因，地上停車位糾紛產(chǎn)生原因 地上停車位糾紛產(chǎn)生地面停車位產(chǎn)生的糾紛主要有兩種形式。
第一種是開發(fā)商將配建 的停車位進行出售，或者將規(guī)劃的停車位變更用途，修建商業(yè)用房以 牟取經(jīng)濟利益;
第二種是將公共綠地同時作為地面停車位使用，即在 很多小區(qū)出現(xiàn)的“綠化停車位” 。
這種做法看上去似乎沒有什么問題， 事實上無形中減少了公共綠地的面積，變相的變更了規(guī)劃，也是侵犯 業(yè)主權(quán)益的行為。開發(fā)商之所以能夠隨意改變小區(qū)共用部分的用途， 規(guī)劃部門應(yīng)負相應(yīng)審批不嚴的責任。
上述原因?qū)嵸|(zhì)上就是由于小區(qū)停車位不足問題。
地面停車位糾紛 的另外一個原因， 也是主要原因就是停車位所有權(quán)與使用權(quán)的不明確而導致的。因為在從商品住宅區(qū)的開發(fā)建設(shè)到最后的出售過程中，很少業(yè)主會在簽訂購買合同之初對小區(qū)內(nèi)停車位的歸屬和利用在中進 行明確的約定。
商品住宅區(qū)的業(yè)主認為他們購買了小區(qū)的住房，小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施建設(shè)成本由于開發(fā)商己經(jīng)計算到了房價里面， 所以包括停車位在內(nèi)的附屬設(shè)施都應(yīng)該歸小區(qū)業(yè)主共同所有。
而商品住宅區(qū)開發(fā)商則認為小區(qū)業(yè)主購買的僅僅是住房及合同中約定歸業(yè)主所有的 設(shè)施，在購房合同沒有約定停車位歸屬于業(yè)主所有的情況下，小區(qū)內(nèi)的停車位仍應(yīng)當歸開發(fā)商所有。 小區(qū)業(yè)主要想取得停車位的所有權(quán)或 者使用權(quán)，必須支付相應(yīng)的對價。 地下停車位糾紛產(chǎn)生原因地下停車位權(quán)屬之爭實質(zhì)是對地下空間權(quán)的爭奪。
但是從我國現(xiàn) 行房地產(chǎn)法律法規(guī)看， 確認地下建筑物所有權(quán)歸屬問題尚缺乏法律依 據(jù)， 關(guān)于地下空間利用方面的法律僅存在相關(guān)的單行法及一些地方性 的法規(guī)。使得地下停車位所有權(quán)的歸屬不明，因此而引起的爭議也越 來越多。
一種觀點認為，地下車庫作為小區(qū)建設(shè)的配套設(shè)施之一，是 建筑物的輔助設(shè)施，就應(yīng)如道路、管線一樣，是房屋的從物，應(yīng)交付 建筑物的所有人共同使用，在買賣合同沒有特別約定的情況下，從物 應(yīng)當依從主物(房屋)一并出售、轉(zhuǎn)移。再者，業(yè)主取得的國有土地使 用權(quán)同時包含了空間權(quán)，如果承認了地下車庫的產(chǎn)權(quán)屬于發(fā)展商，那 么 就承認了空間權(quán)被發(fā)展商保留， 但既然土地使用權(quán)都轉(zhuǎn)讓給小區(qū) 業(yè)主了，發(fā)展商又依據(jù)什么來認定空間權(quán)還保留在自己的手里從而 認為地下停車庫的停車位屬于小區(qū)業(yè)主共有。
另一種觀點認為， 如果規(guī)定商品住宅區(qū)的地下停車庫的停車位建 設(shè)，開發(fā)商付出了一定的成本，在業(yè)主沒有證據(jù)證明開發(fā)商在出售住 房的過程中已將地下車庫及停車位的建設(shè)成本及合理利潤已經(jīng)計算 分攤到了住房價格中， 則地下車庫及停車位的所有權(quán)歸屬于開發(fā)商所有，小區(qū)業(yè)主要想取得停車位的所有權(quán)，必須再行支付一定的價款。 而且從長遠來看，如果將地下停車位的所有權(quán)規(guī)定為歸小區(qū)業(yè)主共 有，則會使得開發(fā)商不愿再投資興建地下停車位，最終影響全體業(yè)主 的利益。
因此，如何解決地下車位的權(quán)屬還要視具體情況而定。
篇二：車位市場調(diào)研
一、停車位分類
目前市場上的車位產(chǎn)品主要形式有：地面停車位、地下人防及非人防車庫、底商架空層車庫、半地下車庫、立體化機械停車位、地上多層停車樓等六種。
其中，在住宅項目中采用較多的為地面停車位、地下人防及非人防車庫、底商架空層車庫、半地下車庫四種。
二、停車位權(quán)屬
（一）地面停車位
地面停車位是經(jīng)政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準同意，直接設(shè)臵在商品房住宅小區(qū)地表的停車設(shè)施。開發(fā)商預售或現(xiàn)售商品房單元，并辦理了初始登記及轉(zhuǎn)移登記后，所有建筑物區(qū)分所有權(quán)人便共同擁有了該小區(qū)的全部土地使用權(quán)《中華人民共和國物權(quán)法》第74條第三款做出了“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有"的規(guī)定，這一類停車位只能歸屬于全體業(yè)主所有。
這類車位取得的收益，應(yīng)在扣除管理成本后歸該物業(yè)的小區(qū)全體業(yè)主所有，可以用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費或者物業(yè)管理的需要，也可以將其用于補充專項維修資金，或用于共用部位的維修養(yǎng)護。需要明確的是，在小區(qū)內(nèi)專門劃出一塊空地用來作為停車使用的停車位，如果其占用的土地部分沒有計入公攤面積，則與房屋單元的關(guān)系相對獨立。開發(fā)商必須在當初申報規(guī)劃時就已經(jīng)明確了這類車位有獨立的用地面積和建筑面積，才可以擁有這些車位的所有權(quán)，將其出售、出租或者附贈。在規(guī)劃未明確的情況下，則為已計入公攤面積，開發(fā)商無出售出租權(quán)。
（二）地下停車位
地下停車位是指開發(fā)商利用地下空間而建造的停車位�？杉毞譃橐韵聝深悾阂活愂抢萌朔涝O(shè)施改建的可以在和平時期長期使用的停車位，另外一類就是普通地下停車場形式存在的停車位。
1、人防工程兼作地下停車位
國家直接投資的人防工程是國防資產(chǎn)的組成部分。在我國現(xiàn)階段，人防工程投資趨于多元化，國家興建，或房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)要求也會修建一定的地下防空工事。作為地下停車位使用最為常見，關(guān)于其產(chǎn)權(quán)問題也是爭論不休。有主張屬于開發(fā)商所有，有的主張由國家享有所有權(quán)，由開發(fā)商來經(jīng)營管理。人防工程雖有國防特性，但并不能因此一攬子理解為歸國家所有。原因在于：其一，《人民防空法》并沒有明確規(guī)定所有的地下人防工事都屬于國家所有。只是規(guī)定了由投資者使用管理，收益歸投資者所有，并沒有界定人防工事的所有權(quán)歸屬問題。其二，商品房小區(qū)的地下人防工程，國家
并沒有任何投資，因此不存在主張權(quán)利的基礎(chǔ)。因此，人防工程兼作地下停車位的權(quán)屬，應(yīng)該屬于《人民防空法》第5條所規(guī)定的“投資人"所有。如果是國家投資的，應(yīng)歸國家所有。經(jīng)人防部門同意，可以在不影響防空性能的前提下改作他用，其收益的一部分應(yīng)上繳國家；如果是開發(fā)商投資建設(shè)的，經(jīng)房地產(chǎn)買賣后其權(quán)屬應(yīng)轉(zhuǎn)移至業(yè)主所有，業(yè)主可以使用、收益、處分，但仍然不能妨礙其防空效能之發(fā)揮。
2、非人防設(shè)施的地下停車位
開發(fā)商在國家規(guī)定的防空空間標準之外，依照我國《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》制定最低標準，在居民小區(qū)的建設(shè)過程中必須修建具有相應(yīng)數(shù)量的地下車位。這種地下停車位往往設(shè)臵于小區(qū)中心廣場和高層住宅的地下，優(yōu)點在于： 其一，使停車空間大大增加，緩解了
地面停車和小區(qū)交通的壓力；其二，車位位于地下，有效避免了汽車噪音、尾染對小區(qū)的不良影響。其三，高層住宅的電梯可以直接深入地下車位，有效縮短車位與住宅之間的步行距離，方便快捷。這種停車方式特別適宜用地緊張地段，缺點在于其造價過高。
關(guān)于此類地下停車位，若不計入容積率則不能取得其所在地塊的土地使用權(quán)，只能依附于區(qū)分所有建筑物小區(qū)的專有和共有部分，而不能取得完整、獨立的房地產(chǎn)權(quán)利，地下停車位應(yīng)一概屬于小區(qū)業(yè)主全體所有。國土資源部門在《國有土地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定，地下工程面積一概不計入用地容積率。不計入容積率即不分攤用地面積，當然也不取得房屋所有權(quán)。
與國土資源部門規(guī)定相左的是，房產(chǎn)管理部門核定建筑面積時卻計入地下部分。非人防工程性質(zhì)的停車位實際上是對地下空間資源的利用，地下停車位具有獨立的建筑結(jié)構(gòu)，可以成為專有所有權(quán)的客體，如其未計入公攤面積，可以成立專有所有權(quán)。因此，應(yīng)以是否計入公攤面積決定地下停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬。對于開發(fā)商立項時規(guī)劃的地下停車位，如果建筑面積沒有分攤到房屋面積中，其產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商。如果地下停車位的面積己作為公攤面積分攤到房屋面積中，則開發(fā)商就無權(quán)出售和出租，其產(chǎn)權(quán)屬全體小區(qū)業(yè)主所有。
三、武漢市住宅項目停車位調(diào)研
（一）本項目直接競品項目車位情況
結(jié)論：
① 各小區(qū)單個車位服務(wù)費在50-96元/月，地上車位以出租為主，服務(wù)費+租金范圍為120-280元/月，地下車位服務(wù)費+租金范圍為150-350元/月，地下車位多以簽使用權(quán)的形式進行銷售，價格范圍為4-10萬。
② 由于小區(qū)道路屬于公共部位，在道路兩側(cè)劃線的車位，開發(fā)商和物業(yè)只能收取服務(wù)費，不能收取租金。
�、� 小區(qū)規(guī)劃內(nèi)車位（或車庫）實行出售和出租兩種模式。出租基本上是將租金與服務(wù)費進行捆綁收費，為促使業(yè)主盡快購買車位，有的小區(qū)采取提高租金的做法。
篇三：停車位市場調(diào)研報告
一、停車狀況概述
據(jù)國際交通部門統(tǒng)計，2014年國內(nèi)汽車保有量將近1.54億，其中，北京擁有汽車總量537.1萬輛，重慶擁有汽車總量399.8萬輛，成都擁有汽車總量336.1萬輛，深圳擁有汽車總量290.5萬輛，上海 272.3萬輛，如此龐大數(shù)量的汽車和停車位之間的矛盾也日益突出。在寸土寸金的城市，地下停車場和地面多層停車場等占地少，容量大的場內(nèi)停車設(shè)施越來越多的成為緩解城市停車壓力的主要手段。然而，遺憾的是，目前國內(nèi)大部分的場內(nèi)停車場內(nèi)部還處于原始的人工管理階段，無論對需要停車的車主還是對停車場的運營者都造成了極大地困擾。
目前智能停車場管理系統(tǒng)利用先進的科學技術(shù)，己經(jīng)實現(xiàn)了停車場的自動化管理，很大程度提高了管理系統(tǒng)的可靠性、車輛的安全性和運省了大量人工方面的開支，也最大限度地降低了人為方面造成的失誤和損失，因此也相應(yīng)提高了停車場的安全性、經(jīng)濟性和使用效率。但是目前智能停車場管理系統(tǒng)所用到的相關(guān)技術(shù)還不成熟，智能化程度比較較低，還沒有達到所需要的自動化程度，目前智能停車場管理系統(tǒng)的一部分具有智能功能，比如自動收費系統(tǒng)等。本項目主要內(nèi)容是如何設(shè)計與實現(xiàn)基于嵌入式技術(shù)的智能停車場管理系統(tǒng)，使其滿足目前停車場管理的需求。
那么數(shù)量如此龐大的車都停在哪里呢？顯然，北京市停車位的問題已經(jīng)是一個不容北京有車一族忽視的問題。
從新聞事件、研究評說、街頭巷尾議論，停車難已經(jīng)成為北京的一個熱點中的熱點話題，隨著生活水平的提高，“停車難”的影響不僅僅局限于停車本身，還引發(fā)了一系列城市管理問題：
“停車難”加重交通擁堵，導致占道停車嚴重。本來就不寬敞的道路被占道停車，這更加劇了交通堵塞。商場、學校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場及所有人流物流量較大的商業(yè)經(jīng)營場所，由于停車難導致進出車輛經(jīng)常在出入口處“頂�！�，造成車流受阻，疏導困難，甚至發(fā)生打鬧等治安事件。
“停車難”引發(fā)公共糾紛。近年來，由于私安地鎖、擠占草坪、占道堵路等停車問題引發(fā)的鄰里糾紛、車輛剮蹭，不在少數(shù)，停車問題引發(fā)的治安事件和暴力沖突也時有發(fā)生。
“停車難”還帶來了安全隱患。小區(qū)內(nèi)通道停車導致消防車、救護車無法快速抵達現(xiàn)場。小區(qū)外占道停車則迫使人流、自行車流擠入機動車流，易導致交通事故。因此，解決“停車難”這一城市發(fā)展難題，已經(jīng)迫在眉睫！
二、停車位配備調(diào)研數(shù)據(jù)分析
1. 小區(qū)類型分布
調(diào)研小組獲取的數(shù)據(jù)中將住房按房齡劃分：老舊小區(qū)房齡10年以上,新建小區(qū)指房齡在10年以下，新建小區(qū)從房價和房屋品質(zhì)又分成新建普通住宅、新建高檔住宅，公寓只做比較，別墅普遍有自家車庫，不再本論題研究之列。從圖表看來老舊小區(qū)3例、新建普通住宅6例、新建高檔小區(qū)5例，所采數(shù)據(jù)中符合北京住宅的構(gòu)成，能夠反映北京停車狀況。
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