城區(qū)住宅區(qū)的調(diào)研報告
城區(qū)住宅區(qū)的調(diào)研報告
一、基本情況
因鎮(zhèn)歷史、地理位置的特殊性，目前鎮(zhèn)居民的住房主要有五類：
一是第一批公房，建設時間約為1970年至1980年初，建筑巷3棟，建筑公司1棟、工藝美術(shù)廠11棟、石油公司2棟，這批住房基本上不是成套住房，無廚房、衛(wèi)生間。住戶也多是外來務工人員或城市貧困戶，住戶60余戶，居民300人左右。房齡40年左右。
二是福利房，建設時間為1985年至1990年初，這批福利房是政府或單位自建分配給干部職工，其中包括部分成套公房，房改時也屬個人產(chǎn)權(quán)。目前共有121棟，1675戶，5362人。房齡30年左右，部分參與房改的公房房齡40年以上。
三是單位集資房，建設時間1990年至井寧合并前，這批住房是沒有享受福利房的干部職工，自行籌資建設的住房，目前共有61棟，1058戶，3684人。房齡20年左右。
四是安置房，是井寧合并后建設開發(fā)拆遷安置建設的。主要集中在北嶺小區(qū)、北苑小區(qū)、七星苑、小區(qū)，它們分別由國土局、建設局、房產(chǎn)局等單位牽頭開發(fā)建設的。共有19棟，507戶，1243人。
五是商品房（公寓）是由開發(fā)商投資建設的。新開發(fā)的商品房因年限短，管理相對規(guī)范，目前情況良好，這部分房主大部分是外地人，以投資或避暑為目的購買的商品房。其中本市常住人口所占比例極小。此外新村原住民在統(tǒng)一規(guī)劃下自行建設了73棟商住房,常住居民約300人。
城區(qū)常住人口約4000戶13000余人，其中居住在福利房中的居民所占比重最大，約為38%，其次居住在原單位集資房中的居民約為26%，約有10%的居民住在安置房中，約20%左右的居民住在商品房或公寓中，還有少部分居民住在自建房和第一批公房內(nèi)。從我們調(diào)查的情況來看，目前城區(qū)的住房條件確實不容樂觀，六成以上的居民居住在老舊的住宅區(qū)內(nèi)，這個現(xiàn)實狀況是改善人民群眾生活條件亟待破解的難題。
二、存在的問題
目前居民居住的公房、福利房、集資房、安置房及部分商品房因建設年代久遠或管理不規(guī)范導致諸多問題。
�。ㄒ唬┗A設施差。老舊住宅區(qū)建設時規(guī)劃設計標準低，整體布局不合理，零散不成規(guī)模，主要表現(xiàn)在：一是普遍無綠化或面積極少。二是無體育健身和文化活動場所。三是有些住房無柴火間或車庫，很多居民將雜物擺放在樓道里、樓房邊或空地上。四是道路老化破損嚴重，沒有路燈和庭院燈。五是上下水管網(wǎng)嚴重老化，化糞池無人清理，經(jīng)常堵塞導致污水橫溢。
�。ǘ┚用窠Y(jié)構(gòu)組成復雜，管理難度大。因市址下遷，原來居住在的干部職工都遷往新城區(qū)居住，原住房大部分轉(zhuǎn)讓或出租。當前居住在的居民大部分是從事與旅游相關(guān)行業(yè)的人群，如管理局的干部職工、個體戶、導游、務工人員等，常住戶較下遷前發(fā)生了巨大的變化，因住戶復雜多樣，增加了管理難度。
（三）長期無人管理、監(jiān)管。居民區(qū)衛(wèi)生、基礎設施長期無人清潔、維護，私搭亂建、養(yǎng)雞、種菜、亂堆放的現(xiàn)象較為普遍，綜合環(huán)境越來越差。此外很多居民將柴火棚出租給務工或外來流動人員，大部分出租的柴火棚面積小且無衛(wèi)生間、廚房，為增加使用功能和面積，私搭亂建的現(xiàn)象突出，加上私自安裝電線、明火做飯等，在影響綜合環(huán)境的同時造成治安、消防安全隱患和地質(zhì)災害隱患（有些柴火棚處在山腳下）。
�。ㄋ模┪飿I(yè)公司運營、介入難。因住戶的承受能力以及對服務要求的差異性，現(xiàn)有物業(yè)公司的小區(qū)每戶每月10元都難以收齊，公寓住戶從2008年以來物業(yè)費分文未交，物業(yè)公司難以運轉(zhuǎn)。此外，房地產(chǎn)項目開發(fā)完成后，應由開發(fā)單位按一定標準提供物業(yè)管理啟動資金，由于啟動資金無法落實，加上相關(guān)職能單位在房地產(chǎn)項目開發(fā)完成后沒有按有關(guān)規(guī)定要求成立物業(yè)公司或引進物業(yè)公司（如公寓等），住房出售完后就不管不問。安置房也存在同樣的問題，如北苑、北嶺、七星苑等，它們分別由國土局、建設局、房產(chǎn)局等單位開發(fā)建設的，安置任務完成后，后續(xù)的管理工作也沒有跟上。包括新村建設完成后，也沒有建立長效的管理機制。
三、對策建議
目前居民住宅區(qū)存在的諸多難題，從解決居民最關(guān)心的現(xiàn)實問題的出發(fā)，加大對老舊住宅區(qū)的治理，徹底改善居住環(huán)境，讓居民群眾生活在一個美好、安全、舒適的環(huán)境中，建議做好以下幾方面的工作。
�。ㄒ唬┑谝慌恳蚪ㄔO時間長，現(xiàn)已特別破舊，不少房屋漏雨、地基下沉等，加上功能單一不成套，給居民生活帶來不便。這些居民普遍收入較低，無力解決這一難題，建議對特別老舊的居民區(qū)實施重建。有些老舊的房屋破爛不堪甚至已成危房，單純的改造提升無實際意義，建議對這部分住宅區(qū)重新規(guī)劃、建設，加快推動工藝美術(shù)廠棚戶區(qū)改造，使這部分居民的住房條件盡快得到改善。
�。ǘ└＠�、集資房所占比重最大，福利房經(jīng)房改后歸個人所有，集資房也屬個人產(chǎn)權(quán)，這部分住房已有20至40年的房齡，房屋陸續(xù)出現(xiàn)質(zhì)量問題，且沒有集中零散的分布在城區(qū)的小街小巷里，即使整治改造后，也沒有條件引起物業(yè)公司入駐。這部分住房只有政府投資進行改造后，增加專項財政預算，指定或委托責任單位、企業(yè)進行管理。
�。ㄈ┏菂^(qū)的拆遷安置房主要集中在，這些住宅區(qū)樓房相對集中、封閉，且年限較短，具有較好的條件，經(jīng)整治改造后，制定優(yōu)惠政策引導物業(yè)公司入駐。
安置房拆遷安置時沒有繳納房屋維修基金，福利房、單位集資房在辦理房產(chǎn)證時只繳納了少量的房屋維修基金，難以通過房屋維修基金的途徑解決問題。建議政府設立維修基金，專門解決住宅區(qū)下水管道堵塞、化糞池堵塞、房屋漏雨等基礎設破損問題，且指定職能單位負責維修，避免因資金難以落實導致問題久拖不決。
�。ㄋ模┻M一步規(guī)范房地產(chǎn)、物業(yè)公司的管理，使有物業(yè)小區(qū)能健康長期的運營下去。新開發(fā)的商品房項目如等目前都有物業(yè)公司進行管理，房產(chǎn)局作為物業(yè)公司的主管部門，需要加強行業(yè)管理，使物業(yè)公司規(guī)范經(jīng)營，按要求提供物業(yè)服務。同時嚴格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，新開發(fā)建設的房地產(chǎn)項目完成后必須成立、引進物業(yè)公司,并且交納保證金。
�。ㄎ澹⿲嵤┝夥宽椖�，目前城區(qū)有一部分下崗職工、困難職工等低收入人群居住在原企業(yè)、單位的公房里，居住條件差。另外有大量外來務工人員在賓館、建筑工地、超市等場所工作，因收入較低，無力承擔高額的房租，大都租住在柴火棚或車庫里，生活和安全條件堪憂，實施廉租房項目是最切實有效的辦法。
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