資產(chǎn)評估的報告

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　　如本次所使用的基準地價設定的開發(fā)程度與本次評估設定待估宗地的開發(fā)程度存在差異，則需進行開發(fā)程度的修正，才能得到評估設定待估宗地開發(fā)程度條件下的宗地地價。

　　負債

　　檢驗核實各項負債在評估目的實現(xiàn)后的實際債務人、負債額，以評估目的實現(xiàn)后的產(chǎn)權持有者實際需要承擔的負債項目及金額確定評估值。

　　收益法的評估方法如下：

　　(一)概述

　　從投資的角度出發(fā)，企業(yè)的價值是由其獲利能力所決定的，其股權價值取決于未來預期的權益報酬，因而股東權益報酬及獲取凈現(xiàn)金流量的能力是股權定價的基礎。本次評估目的是為確定湖南三九南開制藥有限公司在評估基準日的股權價值。湖南三九南開制藥有限公司的財務核算相對規(guī)范;資產(chǎn)經(jīng)營和財務數(shù)據(jù)資料可信度較高;最近幾年經(jīng)營狀況較為穩(wěn)定，未來收益和風險可以預測。根據(jù)國際國內股權價格評估慣例以及《企業(yè)價值評估指導意見》，確定按照收益途徑、采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法(DCF)評估湖南三九南開制藥有限公司的權益資本價值。

　　現(xiàn)金流折現(xiàn)方法是通過將企業(yè)未來預期凈現(xiàn)金流量折算為現(xiàn)值，評估資產(chǎn)價值的一種方法。其基本思路是通過估算資產(chǎn)在未來預期的凈現(xiàn)金流量和采用適宜的折現(xiàn)率折算成現(xiàn)時價值，得出評估值。其適用的基本條件中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司 。

　　是：企業(yè)具備持續(xù)經(jīng)營的基礎和條件，經(jīng)營與收益之間存有較穩(wěn)定的對應關系，并且未來收益和風險能夠預測及可量化2016資產(chǎn)評估報告范文2016資產(chǎn)評估報告范文。使用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法的最大難度在于預期凈現(xiàn)金流量的預測以及數(shù)據(jù)采集和處理的可靠性、客觀性等。但當對未來預期凈現(xiàn)金流量的預測較為客觀公正、折現(xiàn)率的選取較為合理時，其評估結果具有較好的客觀性，易為市場所接受。

　　(二)基本評估思路

　　截止評估基準日2006年12月31日，湖南三九南開制藥有限公司的經(jīng)營業(yè)務主要為藥品的生產(chǎn)和銷售，其經(jīng)營收益和風險能夠量化并可預測。

　　根據(jù)現(xiàn)場調查結果以及湖南三九南開制藥有限公司的資產(chǎn)構成和經(jīng)營業(yè)務的'特點，本次評估首先按照收益途徑使用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法(DCF)，估算湖南三九南開制藥有限公司的經(jīng)營性資產(chǎn)價值，再加上基準日的其他溢余性資產(chǎn)或非經(jīng)營性資產(chǎn)的價值，扣除付息債務價值，來得到湖南三九南開制藥有限公司的整體權益資本價值。本次評估的具體思路是：

　　1、對納入報表范圍的資產(chǎn)、經(jīng)營業(yè)務，按照經(jīng)營業(yè)務類型估算湖南三九南開制藥有限公司未來經(jīng)營期內的預期收益;

　　2、對納入報表范圍，但在本次評估經(jīng)營性資產(chǎn)價值估算中未予考慮的諸如基準日的溢余性資產(chǎn)或非經(jīng)營性資產(chǎn)，單獨測算其價值，;

　　3、由上述各項的測算加和并扣減湖南三九南開制藥有限公司應承擔的付息債務價值后，來得到湖南三九南開制藥有限公司多數(shù)股東的權益資本(凈資產(chǎn))價值。

　　(三)評估模型與基本公式中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司 第22頁

　　本次評估的模型與基本公式為A：湖南三九南開制藥有限公司的權益資本價值;

　　A=P+B+ΣCi-D (1)

　　P：湖南三九南開制藥有限公司的經(jīng)營性資產(chǎn)價值;

　　n R R

　　p ∑=

　　= i + n (2)

　　(1+r) i (1+r) n

　　i 1

　　式中：

　　Ri：未來第i年的自由現(xiàn)金流量;

　　Rn：未來永續(xù)期的自由現(xiàn)金流量;

　　r：折現(xiàn)率;

　　B：湖南三九南開制藥有限公司的長期股權投資價值;

　　D：湖南三九南開制藥有限公司的付息債務價值;

　　ΣC i：基準日的其他溢余性或非經(jīng)營性資產(chǎn)價值。

　　ΣC=C+C (3)

　　i 1 2

　　式中：

　　C1：基準日其他溢余性資產(chǎn)價值;

　　C 2：基準日其他非經(jīng)營性資產(chǎn)價值。

　　本次評估，使用自由現(xiàn)金流量作為經(jīng)營性資產(chǎn)的收益指標，其基本定義為：

　　R=凈利潤+折舊和攤銷+付息債務利息(扣稅后)-資本性支出-追加營運資金 (4)

　　(四)預測期的確定中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司 第23頁

　　湖南三九南開制藥有限公司為藥品生產(chǎn)企業(yè)，該行業(yè)為傳統(tǒng)行業(yè)，且其產(chǎn)品主要為中藥產(chǎn)品，屬國家重點保護的行業(yè)，在企業(yè)經(jīng)營期滿后，沒有證據(jù)表明企業(yè)會終止經(jīng)營，因此以無限年期作為收益期限。

　　根據(jù)資產(chǎn)評估操作規(guī)范的相關要求，分析湖南三九南開制藥有限公司的經(jīng)營歷史和運營能力、以及未來市場發(fā)展情況等，測算其未來五年的自由現(xiàn)金流量。其次，假定從未來第六年開始，湖南三九南開制藥有限公司仍可持續(xù)經(jīng)營一個較長的時期。在這個時期中，其收益保持與第五年等額的自由現(xiàn)金流量。最后，將兩部分的自由現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)處理加和，得到湖南三九南開制藥有限公司經(jīng)營性資產(chǎn)價值

　　2016資產(chǎn)評估報告范文資產(chǎn)評估師

　　(五)折現(xiàn)率的確定

　　本次評估，根據(jù)評估對象的資本債務結構特點以及所選用的現(xiàn)金流模型等綜合因素，采用資本資產(chǎn)加權平均成本模型(WACC)確定折現(xiàn)率r

　　r=r1 w1+r2 w2 (5)式中：

　　r1：扣稅后的加權付息債務成本;

　　r1=r0 (1-t) (6)

　　t：適用所得稅稅率;

　　W1：付息債務價值的比例;

　　W1=D/(D+E) (7)

　　W2：權益資本價值的比例;

　　W2=E/(D+E) (8)

　　r2：權益資本成本，按資本資產(chǎn)定價模型(CAPM)確定權益資本成中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司 第24頁

　　本r2;

　　r2=rf+βe {rerf} (9)

　　式中：

　　rf：無風險報酬率;

　　re：股東期望報酬率;

　　re=rm+ε (10)

　　rm：市場預期報酬率;

　　ε：湖南三九南開制藥有限公司的特性風險調整系數(shù);

　　βe：權益資本的市場風險系數(shù);

　　βt：可比公司股票的市場預期風險系數(shù)

　　βt=34%K+66%Cov(Rx;Rp)/σp (11)

　　式中：K為股票市場風險值，通常假設K=1;

　　Cov(Rx;Rp) :樣本股票一定時期內的收益率和股票市場組合收益率的協(xié)方差;

　　σp：股票市場一定時期內組合收益率的方差。

　　評估過程

　　整個評估工作分四個階段進行：

　　(一)評估準備階段

　　1. 2007年3月下旬，與資產(chǎn)占有方就本次評估的目的、評估基準日、評估范圍等問題協(xié)商一致，并制訂出資產(chǎn)評估工作計劃。

　　2.配合資產(chǎn)占有方進行資產(chǎn)清查、填報資產(chǎn)評估申報明細表等工作。中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司 第25頁

　　評估項目組人員進入現(xiàn)場對委估資產(chǎn)進行了初步了解，協(xié)助企業(yè)進行委估資產(chǎn)申報工作，收集資產(chǎn)評估所需文件資料。

　　(二)現(xiàn)場評估階段

　　項目組現(xiàn)場評估階段的時間為2007年3月25~4月15日。主要工作如下：

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