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      2. 宿州市城市商業(yè)綜合體發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告

        時(shí)間:2020-11-07 17:47:09 調(diào)查報(bào)告 我要投稿

        宿州市城市商業(yè)綜合體發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告

          城市商業(yè)綜合體是指以區(qū)域?yàn)橹行、以?gòu)物中心為主導(dǎo),融合了商業(yè)零售、餐飲、休閑養(yǎng)生、娛樂(lè)、文化、教育、培訓(xùn)、健身等多項(xiàng)城市主要功能活動(dòng),面向各類生活消費(fèi)人群、提供綜合性服務(wù)的大型建筑綜合體。其主要特征是:由企業(yè)有計(jì)劃地管理運(yùn)營(yíng),有統(tǒng)一的名稱;經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋超市、百貨店、專業(yè)店、專賣店等三個(gè)以上商品零售業(yè)態(tài),以及餐飲、文化、娛樂(lè)、健身、休閑、培訓(xùn)等三項(xiàng)以上服務(wù)業(yè)形態(tài);營(yíng)業(yè)面積不小于1萬(wàn)平方米且獨(dú)立開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的商戶不少于50個(gè);具備專門的停車場(chǎng)所,專供在城市商業(yè)綜合體內(nèi)進(jìn)行消費(fèi)的顧客使用。

        宿州市城市商業(yè)綜合體發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告

          為全面了解我市商業(yè)綜合體的總體布局、商業(yè)定位,商業(yè)綜合體內(nèi)業(yè)態(tài)分布及商戶基本經(jīng)營(yíng)狀況、統(tǒng)計(jì)情況等方面內(nèi)容,宿州市統(tǒng)計(jì)局對(duì)全市符合條件的商業(yè)綜合體進(jìn)行了全面調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示,截至目前,宿州市在建和已投入使用的商業(yè)綜合體共計(jì)13個(gè),其中已投入使用并應(yīng)納入統(tǒng)計(jì)的商業(yè)綜合體8個(gè)。綜合體內(nèi)經(jīng)營(yíng)商戶數(shù)共計(jì)514家,總營(yíng)業(yè)面積約35.4萬(wàn)平方米,全年客流總量約570.4萬(wàn)人次,車位數(shù)約 9700個(gè)。

          一、我市城市商業(yè)綜合體發(fā)展概況

          城市綜合體作為一種新型的商業(yè)模式,既是城市發(fā)展特別是商業(yè)發(fā)展的結(jié)果,又是提升城市形象、推動(dòng)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要載體,具有城市名片和產(chǎn)業(yè)載體的雙重價(jià)值。2016年,全市前八大商業(yè)綜合體合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額8.11億元,吸納就業(yè)人員3291人。

          (一)總體布局。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于城市商業(yè)綜合體的界定,我市目前正常營(yíng)業(yè)且規(guī)模達(dá)到城市商業(yè)綜合體統(tǒng)計(jì)界定要求的8家。其總體分布為:埇橋區(qū)3家,分別為宿州市創(chuàng)新時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)、埇橋區(qū)華夏世貿(mào)廣場(chǎng)、埇橋區(qū)同盛廣場(chǎng);泗縣2家,分別為泗縣文廟商場(chǎng)、泗州第一街購(gòu)物中心;蕭縣1家,蕭縣龍城國(guó)購(gòu)廣場(chǎng);靈璧縣1家,靈璧縣萊迪購(gòu)物廣場(chǎng);碭山縣1家,碭山縣香港商場(chǎng)。市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、宿馬園區(qū)、鞋城和高新區(qū)目前還沒(méi)有符合界定要求的城市商業(yè)綜合體。

          (二)商業(yè)定位。目前我市城市商業(yè)綜合體主要定位于主城區(qū)和規(guī)劃新區(qū)。新建項(xiàng)目如埇橋區(qū)萬(wàn)達(dá)城市廣場(chǎng)、碭山縣七彩商場(chǎng)等均位于城市發(fā)展的新區(qū),交通便利,周圍高檔小區(qū)較多,其商業(yè)定位于城市規(guī)劃發(fā)展新方向,消費(fèi)群體定位于收入較高且注重消費(fèi)質(zhì)量改善的.群體。其他城市商業(yè)綜合體,如埇橋區(qū)創(chuàng)新時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)、同盛廣場(chǎng)、蕭縣龍城國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)等,其地理位置均處于商業(yè)較為發(fā)達(dá)的老城區(qū),商業(yè)定位于人口密集,商業(yè)氛圍濃厚,成熟的城市商業(yè)綜合體較少,市場(chǎng)需求旺盛。消費(fèi)群體定位于主城區(qū)原住居民及追求品質(zhì)生活的成功商業(yè)人士。總體上看,商業(yè)綜合體定位于城鄉(xiāng)結(jié)合部的少,定位于消費(fèi)水平較低的地區(qū)少。

          (三)商業(yè)形態(tài)。城市商業(yè)綜合體規(guī)模越大,發(fā)展程度越高,其經(jīng)營(yíng)的商業(yè)形態(tài)越豐富?傮w上看,我市城市商業(yè)綜合體均具有零售、餐飲、服務(wù)三種基本業(yè)態(tài)。其中,在零售業(yè)態(tài)中,超市和百貨店居多,而專業(yè)店、專賣店較少;在餐飲業(yè)態(tài)中,快餐和以大排檔攤位形式存在的簡(jiǎn)餐、小吃較多,正餐較少;在服務(wù)業(yè)態(tài)中,影院、KTV、游藝較多,而培訓(xùn)和金融服務(wù)較少。

          (四)商戶類型。從目前我市城市商業(yè)綜合體內(nèi)部商戶類型看,個(gè)體工商戶居多,法人單位和產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位相對(duì)較少。在2016年我市擬上報(bào)國(guó)家統(tǒng)計(jì)平臺(tái)的8家城市商業(yè)綜合體中,入住的個(gè)體工商戶450家,占全部經(jīng)營(yíng)單位數(shù)的87.5%;法人單位38家,產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位26家。法人及產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位合計(jì)占12.5%。

          (五)經(jīng)營(yíng)模式。城市商業(yè)綜合體雖然是由企業(yè)整體規(guī)劃、統(tǒng)一管理,但在具體經(jīng)營(yíng)模式上,企業(yè)自營(yíng)或聯(lián)營(yíng)的較少,對(duì)外租賃的較多(租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)符合城市商業(yè)綜合體整體規(guī)劃,承租戶負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng),企業(yè)管理單位收取租金)。如埇橋區(qū)同盛廣場(chǎng),靈璧縣萊迪廣場(chǎng)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)單位全部為租賃戶。全市八家重點(diǎn)商業(yè)綜合體內(nèi)對(duì)外租賃的經(jīng)營(yíng)單位406家,占全部經(jīng)營(yíng)單位的79%。

          二、我市城市商業(yè)綜合體發(fā)展的特點(diǎn)

          (一)數(shù)量快速增加,老城區(qū)相對(duì)集中。2016年,我市擬納入統(tǒng)計(jì)的城市商業(yè)綜合體8家,較2015年新增7家。其中,位于老城區(qū)的商業(yè)綜合體6家,1家位于城市發(fā)展新區(qū),1家位于新老城區(qū)結(jié)合部。從發(fā)展趨勢(shì)看,新建或試營(yíng)業(yè)的城市商業(yè)綜合體均分布在城市發(fā)展新區(qū),如埇橋區(qū)萬(wàn)達(dá)城市廣場(chǎng)、碭山縣七彩商城等。

          (二)商戶數(shù)量眾多,自營(yíng)或聯(lián)營(yíng)較少。從綜合體內(nèi)商戶數(shù)量看,在重點(diǎn)調(diào)查的8家城市商業(yè)綜合體中,經(jīng)營(yíng)商戶總數(shù)量為514戶,其中自營(yíng)或聯(lián)營(yíng)單位108家,僅占全部經(jīng)營(yíng)單位的21%。個(gè)別商業(yè)綜合體內(nèi)經(jīng)營(yíng)單位全部為對(duì)外租賃商戶,如埇橋區(qū)同盛購(gòu)物廣場(chǎng)、泗縣第一街購(gòu)物中心、靈璧縣萊迪購(gòu)物中心等。

          (三)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)豐富,商品零售占一半以上。分業(yè)態(tài)看,2016年我市商業(yè)綜合體零售業(yè)商戶321戶,主要業(yè)務(wù)活動(dòng)涵蓋服裝鞋帽、化妝品、電子產(chǎn)品、珠寶首飾、黃金、圖書文化用品等領(lǐng)域,占商戶總數(shù)的62.5%;餐飲業(yè)商戶93戶,主要提供正餐、快餐、甜品、飲品等,占18.1%;電影院、游藝游戲、KTV、教育培訓(xùn)、健身養(yǎng)生等服務(wù)業(yè)商戶100戶,占19.45%。

          (四)銷售量增長(zhǎng)較快,億元以上項(xiàng)目較少。2016年前10月,全市8家城市商業(yè)綜合體實(shí)現(xiàn)銷售(營(yíng)業(yè))額8.11億元,同比增長(zhǎng)49.73%。分業(yè)態(tài)看,零售業(yè)5.93億元,增長(zhǎng)25.5%;餐飲業(yè)1.01億元,增長(zhǎng)236.7%;電影院、游藝游戲、KTV、教育培訓(xùn)、健身養(yǎng)生等服務(wù)業(yè)1.17億元,增長(zhǎng)197.9%。但從銷售規(guī)?矗N售額(營(yíng)業(yè)額)達(dá)億元以上單位僅3家,分別為埇橋區(qū)創(chuàng)新時(shí)代廣場(chǎng)、碭山縣香港商城、泗縣文廟商城,億元以上單位數(shù)占綜合體總數(shù)不足一半。

          (五)大眾化消費(fèi)居多,專賣店和精品店較少。受限于地區(qū)人口數(shù)量、居民消費(fèi)能力,我市商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要以百貨和超市為主,尤其是縣城里的商業(yè)綜合體,大眾化消費(fèi)商品居多,專賣店和精品店較少,在餐飲和服務(wù)業(yè)態(tài)中,小吃和特色餐飲較多,正餐較少。KTV和影視較多,教育及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)較少。

          三、我市城市商業(yè)綜合體發(fā)展和統(tǒng)計(jì)中面臨的困難

          由于受宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、電商分流、城市建設(shè)改造升級(jí)、自身商業(yè)定位不準(zhǔn)、經(jīng)營(yíng)管理不到位、承租戶換手率高等因素影響,我市城市商業(yè)綜合體發(fā)展和統(tǒng)計(jì)工作還存在不少困難。

          (一)發(fā)展的制約因素。

          1.受新產(chǎn)業(yè)及新消費(fèi)模式轉(zhuǎn)變影響,零售行業(yè)實(shí)體店遭遇寒冬。 近年來(lái),隨著電商行業(yè)迅猛發(fā)展,部分零售行業(yè)實(shí)體店成了“觀摩店”、“試衣間”,銷售額大幅下降。以蕭縣龍城國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)為例,其一期項(xiàng)目國(guó)購(gòu)步行街2012年12月8日商戶入駐率為100%,滿鋪開(kāi)業(yè),現(xiàn)如今只有70%的開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)率,最低潮時(shí)開(kāi)業(yè)率低至50%,商場(chǎng)第一層服飾零售幾乎全部關(guān)停。如今開(kāi)業(yè)率有所回升,但店鋪換手率偏高。店鋪空置及較高的換手率導(dǎo)致城市綜合體管理方租金大幅下降,目前市場(chǎng)租金已普遍比原先開(kāi)業(yè)時(shí)下降30%-50%。

          2.商業(yè)布局過(guò)于密集,市場(chǎng)消費(fèi)潛力不足。以埇橋區(qū)為例,宿州創(chuàng)新時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)與大潤(rùn)發(fā)購(gòu)物中心相距不足500米,與創(chuàng)新時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)一路之隔的國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)也正在建設(shè)之中。而由于城市改造,主城區(qū)人口大量外遷,再加上本區(qū)域沒(méi)有大量新建高檔社區(qū),即使部分拆遷戶回遷,該區(qū)域整體商業(yè)市場(chǎng)消費(fèi)能力仍有待觀察。埇橋區(qū)華夏世貿(mào)廣場(chǎng),2011年開(kāi)業(yè)時(shí),商戶爭(zhēng)著入住商場(chǎng),但從2013年開(kāi)始,周邊城區(qū)改造,居民大量外遷,加上周邊商場(chǎng)(如華夏、蘇果商場(chǎng))較多,同等商品售價(jià)較低,從而導(dǎo)致商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)困難。目前商場(chǎng)為留住商戶,增加商場(chǎng)人氣,不僅不收租金,還出人出資與商戶聯(lián)合經(jīng)營(yíng)。

          3.商業(yè)定位涉后,消費(fèi)層次有待轉(zhuǎn)型升級(jí)。建設(shè)城市商業(yè)綜合體的初衷就是改變?nèi)藗兿M(fèi)觀念、增加消費(fèi)體驗(yàn),提高居民消費(fèi)質(zhì)量和層次。但從調(diào)研情況看,個(gè)別老城區(qū)城市商業(yè)綜合體除精品店、專賣店?duì)I業(yè)額較好外,日常百貨、服裝,快餐等行業(yè)均與周邊商業(yè)無(wú)異。有的商業(yè)綜合體除有特色的餐飲和影院外,其他部分甚至演變成規(guī)模較大的商品交易市場(chǎng)了(商品交易市場(chǎng)特別是有批發(fā)活動(dòng)的商品交易市場(chǎng)不屬于城市商業(yè)綜合體范疇)。如碭山香港商城,其一樓商業(yè)大部分為個(gè)體經(jīng)營(yíng)服裝百貨,定位較低,與周邊商業(yè)無(wú)異。部分位于新城區(qū)的城市商業(yè)綜合體,由于新區(qū)正在建設(shè),人流量不足,市場(chǎng)消費(fèi)能力偏低,綜合體內(nèi)商戶換手率高,商戶空置率也偏高。消費(fèi)層次難以實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

          4.基礎(chǔ)設(shè)施投入不足,停車場(chǎng)建設(shè)普遍涉后于商業(yè)發(fā)展速度。我市現(xiàn)有城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目多數(shù)屬于主城區(qū),有成熟繁榮的商圈,有足夠的消費(fèi)群體支撐,但存在共性的問(wèn)題就是停車場(chǎng)設(shè)計(jì)偏小,如碭山縣香港商城、泗縣文廟商城等,停車位明顯跟不上城市商業(yè)發(fā)展需求;有的城市商業(yè)綜合體雖然有地下車庫(kù)且停車位也較多,但進(jìn)出地下車庫(kù)的道路不順,如埇橋區(qū)創(chuàng)新時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)、同盛廣場(chǎng),蕭縣龍城國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)等。

          5.管理松散,服務(wù)水平有待提升。一些城市商業(yè)綜合體建成后,招商缺少統(tǒng)一規(guī)劃,綜合體內(nèi)業(yè)態(tài)布局不清晰,商業(yè)綜合體管理公司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中重租金輕管理的現(xiàn)象大量存在。管理松散,城市商業(yè)綜合體整體的營(yíng)銷推廣開(kāi)展不力。經(jīng)調(diào)查,全市八家主要城市商業(yè)綜合體內(nèi)自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)部分僅115家商戶,占經(jīng)營(yíng)總單位個(gè)數(shù)的22.07%,有的商業(yè)綜合體全部對(duì)外出租,管理方只收取租金,而對(duì)市場(chǎng)安全、商品質(zhì)量、人員管理服務(wù)不到位。

          (二)統(tǒng)計(jì)中存在的問(wèn)題。

          近幾年來(lái),城市商業(yè)綜合體作為一種新型商業(yè)運(yùn)作模式發(fā)展迅速,在美化城市建設(shè),提高城市品味的同時(shí),也已成為我市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的重要載體。但我市對(duì)于城市綜合體商業(yè)貿(mào)易的統(tǒng)計(jì)起步較晚,基礎(chǔ)工作相對(duì)薄弱。

          1.部分限額以上單位未納入統(tǒng)計(jì)。在重點(diǎn)調(diào)查的八家城市商業(yè)綜合體中,年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入達(dá)到限額以上單位23家,其中,法人單位9家,產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位4家,個(gè)體工商戶10家。目前,上述23家單位中,已納入統(tǒng)計(jì)平臺(tái)的僅3家法人單位,其他單位均未納入限額以上商業(yè)統(tǒng)計(jì)。

          2.商戶基礎(chǔ)資料缺失,統(tǒng)計(jì)工作困難。在城市商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)單位構(gòu)成中,個(gè)體工商戶占85%以上,但由于不是統(tǒng)一收銀,大量的個(gè)體工商戶沒(méi)有健全的財(cái)務(wù)資料和齊全臺(tái)帳資料,且在被調(diào)查訪問(wèn)時(shí)隱瞞其實(shí)際經(jīng)營(yíng)收入,難以摸到真實(shí)的經(jīng)營(yíng)收入情況,很難判斷其是否達(dá)到限額以上標(biāo)準(zhǔn)。也無(wú)法申報(bào)納入限上“大個(gè)體戶”統(tǒng)計(jì)。

          3.商鋪?zhàn)鈶魮Q手率高,無(wú)法真實(shí)反映經(jīng)營(yíng)變動(dòng)情況。目前,國(guó)家關(guān)于城市商業(yè)綜合體的統(tǒng)計(jì)頻率為年度統(tǒng)計(jì),即一年一次,但由于各種原因,部分城市商業(yè)綜合體內(nèi)商戶經(jīng)營(yíng)不景氣,承租戶換手率高,有的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)也發(fā)生改變,造成季度和月度商品類值及交易額難以統(tǒng)計(jì),尤其是統(tǒng)計(jì)表中的上年數(shù)據(jù)無(wú)法填寫。這也造成年度統(tǒng)計(jì)資料不能全面及時(shí)反映城市綜合體內(nèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)變動(dòng)真實(shí)情況。

          四、發(fā)展城市商業(yè)綜合體的幾點(diǎn)建議

          大型城市商業(yè)綜合體就是一座“城市地標(biāo)”,也是一張“城市名片”。大力發(fā)展一批城市商業(yè)綜合體,對(duì)提高我市城市發(fā)展水平,拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展,增強(qiáng)市民榮譽(yù)感和歸屬感具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

          1.加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì),優(yōu)化空間布局。相關(guān)部門要依據(jù)城市發(fā)展總體規(guī)劃,結(jié)合區(qū)域人口、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)能力、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、商業(yè)氛圍等具體情況,研究制定本地區(qū)城市商業(yè)綜合體發(fā)展的專項(xiàng)規(guī)劃。對(duì)可建區(qū)域、輻射范圍、商業(yè)定位等提出明確的指導(dǎo)意見(jiàn)。要加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃落實(shí)情況的跟蹤督查,及時(shí)調(diào)整完善城市商業(yè)體的空間布局,既要解決需求不足、轉(zhuǎn)型不力的問(wèn)題,也要防止過(guò)度建設(shè)、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題。

          2.降稅減費(fèi),鼓勵(lì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。一是探索對(duì)電商行業(yè)征稅辦法,擴(kuò)大稅源;二是適當(dāng)降低實(shí)體商貿(mào)企業(yè)的稅賦成本,包括房屋租賃稅及商貿(mào)經(jīng)營(yíng)中的各項(xiàng)營(yíng)業(yè)稅金及附加等。認(rèn)真貫徹落實(shí)《宿州市人民政府關(guān)于降成本減輕實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)負(fù)擔(dān)的實(shí)施意見(jiàn)》以及《宿州市人民政府辦公室關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的實(shí)施意見(jiàn)》,主動(dòng)減輕商貿(mào)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。

          3.加大基建投入,完善商業(yè)配套設(shè)施。加強(qiáng)對(duì)城市綜合體商業(yè)功能和其他功能的協(xié)調(diào)性研究,加快舊城區(qū)改造進(jìn)度,要扭轉(zhuǎn)城市拆遷快而建設(shè)回遷慢的局面,尤其是要妥善解決重點(diǎn)工程進(jìn)度慢甚至長(zhǎng)期爛尾的問(wèn)題。要完善周邊基礎(chǔ)設(shè)施,搞好交通道路網(wǎng)絡(luò)、停車場(chǎng)、市民休閑廣場(chǎng)、公交線路等配套基礎(chǔ)設(shè)施,解決好交通、環(huán)境等瓶頸制約。

          4.加強(qiáng)管理,提升服務(wù)水平。各城市商業(yè)綜合體管理單位要積極學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)地區(qū)城市商業(yè)綜合體先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念與管理模式,提升本單位的整體商業(yè)運(yùn)作能力。一是統(tǒng)一招商政策,確保商業(yè)形態(tài)和品牌組合符合經(jīng)營(yíng)主題;二是統(tǒng)一營(yíng)銷管理,把松散的經(jīng)營(yíng)戶和多樣的消費(fèi)形態(tài)集合到一個(gè)信息平臺(tái)上,統(tǒng)一策劃促銷、統(tǒng)一收銀管理。

          5.加強(qiáng)城市綜合體商業(yè)統(tǒng)計(jì),應(yīng)統(tǒng)盡統(tǒng)。一是縣區(qū)政府牽頭,相關(guān)部門聯(lián)動(dòng),摸排掌握新增城市商業(yè)綜合體內(nèi)商戶信息及經(jīng)營(yíng)狀況,建立并及時(shí)更新城市商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)信息庫(kù);二是各縣區(qū)商務(wù)主管部門要做好月度限上法人單位申報(bào)以及一年一度的“大個(gè)體”申報(bào)工作,及時(shí)將綜合體內(nèi)營(yíng)業(yè)額達(dá)限單位納入限額以上商業(yè)統(tǒng)計(jì)。

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