買賣合同

關(guān)于買賣合同【熱】

　　隨著法律觀念的深入人心，關(guān)于合同的利益糾紛越來越多，在達成意見一致時，制定合同可以享有一定的自由。那么相關(guān)的合同到底怎么寫呢？下面是小編精心整理的關(guān)于買賣合同，希望對大家有所幫助。

關(guān)于買賣合同1

　　供方：（以下簡稱甲方）

　　需方：（以下簡稱乙方）

　　簽訂日期：

　　一、根據(jù)《民法典》有關(guān)條款，供需雙方本著平等協(xié)商、互惠互利的原則，供方按如下條款向需方銷售如下產(chǎn)品：

　　二、交（提）貨地點及運輸費用承擔：由于供方廠內(nèi)提貨，運輸費用需方自理。

　　三、計量檢驗標準：需方現(xiàn)場驗貨，供方計量裝車。

　　四、結(jié)算方式：合同簽訂當日需方向供方指定賬戶打款500萬元，合同剩余貨款于一周內(nèi)付清。需方根據(jù)實際拉運數(shù)量結(jié)算，供貨完畢后需方付清貨款，貨款兩清。供方根據(jù)實際出庫重量開具增值稅發(fā)票。

　　五、違約責任：任何一方違反本合同規(guī)定，均應按貨款的15%向?qū)Ψ街Ц哆`約金。因違約給對方造成損失的，除支付違約金以外還須根據(jù)對方損失情況予以賠償。

　　六、爭議解決方式：雙方如發(fā)生爭議應當協(xié)商解決，協(xié)商不成的，向供方所在地人民法院起訴。

　　七、其他約定事項：

　　1、本合同未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決，可簽訂補充協(xié)議，與本合同具有同等法律效力。

　　2、本合同可以以傳真方式簽訂，傳真件與合同原件內(nèi)容一致時生效，具有同等法律效力，貨款兩清后合同自然終止。

　　甲方（公章）：_________

　　乙方（公章）：_________

　　法定代表人（簽字）：_________

　　法定代表人（簽字）：_________

　　________年____月____日

　　________年____月____日

關(guān)于買賣合同2

　　出賣人(甲方)：身份證號碼：

　　買受人(乙方)：身份證號碼：

　　甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。在簽訂合同時，雙方享有平等知情權(quán)。

　　一、甲方自愿將位于省縣______________的自建房屋(建筑面積________平方米)以人民幣______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(________元)的價款出售給乙方。

　　二、乙方支付甲方合同定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

　　三、由于系自建房屋，沒有房屋產(chǎn)權(quán)證書。故本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。將來如果過戶條件成熟時，甲方應該協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。所發(fā)生的一切費用由乙方負擔。

　　四、本合同簽訂后，甲方對的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方，乙方承擔房屋購買后的一切義務。

　　五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納相關(guān)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

　　六、違約責任

　　1、甲方應當于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣_________元。

　　2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過________個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。

　　3、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。

　　八、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

　　九、本合同一式2份，甲乙方各執(zhí)一份。

　　甲方：

　　乙方：

　　________年____月____日

　　________年____月____日

關(guān)于買賣合同3

　　合同編號： 簽訂地點： 簽訂時間：

　　買受人（簡稱:甲方）：

　　出賣人（簡稱:乙方）：

　　甲乙雙方本著平等、誠實信用的原則，根據(jù)《中華人民共和國合同法》等法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性采購文件及藥品集中采購代理機構(gòu)向乙方發(fā)出的成交候選通知書，經(jīng)雙方協(xié)商一致，就有關(guān)事項達成如下具體協(xié)議。

　　一、藥品品種、數(shù)量、價格

　　（一）采購藥品品種和數(shù)量：甲方向乙方所采購的藥品品種、劑型、規(guī)格、數(shù)量等詳見藥品成交品種買賣電子訂單。

　　（二）藥品的價格

　　1、在合同有效期內(nèi)乙方提交藥品的價格必須是不高于成交候選通知書中確認的價格，本價格為甲方的入庫價格。

　　2、成交藥品臨時最高零售價格執(zhí)行期間，遇國家或省價格主管部門下調(diào)價格或其他情況時，對未供貨部分，甲乙雙方可協(xié)商調(diào)整供貨價格。

　　二、質(zhì)量標準

　　乙方交付的藥品必須符合國家最新藥典或國家藥品監(jiān)督管理部門規(guī)定的標準，并與供應時的承諾相一致，附有該藥品生產(chǎn)企業(yè)同批號的出廠藥品檢驗記錄或合格證，以備驗收檢查。

　　三、藥品有效期

　　（一）乙方交付藥品的有效期應與文件中規(guī)定的有效期相一致。

　�。ǘ�）乙方所提供藥品的有效期不得少于12個月；特殊品種雙方另行商定。

　　四、包裝標準

　　（一）乙方提供的全部藥品均應按國家規(guī)定的標準保護措施進行包裝，每一個包裝箱內(nèi)應附有一份詳細裝箱數(shù)量單和該藥品生產(chǎn)企業(yè)同批號的出廠藥品檢驗記錄或合格證（進口藥品應提供進口藥品注冊證和口岸藥檢所的進口藥品檢驗報告書復印件，并加蓋經(jīng)營企業(yè)公章）。如為拼裝箱件，箱內(nèi)應按前述要求附有各種藥品數(shù)量單和藥品質(zhì)量證明材料復印件，并加蓋配送企業(yè)公章。

　�。ǘ�）特殊要求：

　　五、配送服務

　　配送由乙方提供或組織提供，乙方按合同要求對甲方提供或組織配送服務，每次配送的時間和數(shù)量以乙方收到甲方的供貨通知為準。原則上在乙方收到供貨通知后36小時內(nèi)送達，屬急救及加急供貨的應在4小時內(nèi)送達。（具體做法見第十一條）

　　六、伴隨服務

　　乙方應甲方要求提供或組織提供下列伴隨服務：

　�。ㄒ唬┧幤返默F(xiàn)場搬運或入庫；

　�。ǘ�）提供藥品開箱或分裝的用具；

　�。ㄈ�）對進貨驗收時發(fā)現(xiàn)的破損、有效期少于12個月或不符合特殊約定期限的藥品及其他不合格包裝的藥品及時更換；

　　驗收方式：

　�。ㄋ模┰诩追街付ǖ攸c（甲方醫(yī)療服務范圍內(nèi)）為所供藥品的臨床應用免費進行現(xiàn)場講解或培訓。

　　七、雙方的權(quán)利義務

　�。ㄒ唬┘追奖仨毎春贤�約定采購成交藥品品種；除本條第四項規(guī)定外，甲方不得采購其他非成交藥品替代成交品種。

　�。ǘ�）甲方須在合同規(guī)定的時間內(nèi)，按實際入庫的藥品數(shù)量及時結(jié)算貨款；并在貨、票驗收后60日內(nèi)結(jié)清貨款。

　�。ㄈ�）甲方在接收藥品時，應于當日對藥品進行驗收入庫，對乙方提供的藥品不符合合同約定的品種、數(shù)量、質(zhì)量要求的部分，甲方有權(quán)拒絕接受。

　　（四）甲方有證據(jù)證明乙方交付的藥品不符合質(zhì)量標準（以省、省轄市藥監(jiān)部門的檢驗結(jié)果為準）或延期交貨等不按合同約定交貨時，可以書面通知乙方終止該藥品的供貨；并可以另行采購替代藥品；同時將選擇的替代成交藥品名稱、價格、數(shù)量清單或另行采購替代藥品的協(xié)議，在七日內(nèi)由甲方送徐州市藥品集中招標采購管理辦公室和藥品集中采購代理機構(gòu)各一份備案。（具體做法見第十一條）

關(guān)于買賣合同4

　　第一、合同法規(guī)訂中沒有對買賣合同中違約金的存在進行強制規(guī)定，即違約金不是買賣合同的必要組成部分。

　　違約金可以分為兩種，即法定違約金和約定違約金。法定違約金是指直接由法律直接規(guī)定的違約金為法定違約金。在《合同法》施行前，有關(guān)買賣合同的法律及條例中都有逾期付款支付違約金的規(guī)定，屬法定違約金，如1993年9月2日公布的《經(jīng)濟合同法》第三十三條第二款第二項，1984年1月23日國務院發(fā)布的《工礦產(chǎn)品購銷合同條例》第三十六條第四項，1984年1月23日國務院發(fā)布的《農(nóng)副產(chǎn)品購銷合同條例》第十八條第五項等。1999年10月1日《合同法》施行后，上述法律條例被新法代替而自然終止，該法分則第九章買賣合同中對逾期付款并沒有法定違約金的規(guī)定，故對違約金的適用只能從當事人的約定，如當事人對逾期付款沒有約定違約金，則不得適用給付違約金的法律責任，判決或調(diào)解逾期付款的違約方支付違約金。

　　第二、如何理解最高院就逾期付款違約金計算標準批復。

　　在這里小編覺得，最高院的批復是對高級人民法院、解放軍軍事法院就審判工作中具體應用法律問題的請示所作的答復，原《經(jīng)濟合同法》及有關(guān)條例中規(guī)定的逾期付款違約金，沒有統(tǒng)一具體的計算標準，最高院法函[1994]10號首次對逾期付款違約金的計算標準作出統(tǒng)一規(guī)定，后又以法復[1996]7號、法釋[1999]8號批復，兩次調(diào)整了逾期付款違約金的標準，并規(guī)定對于合同當事人沒有約定逾期付款違約金標準的，人民法院可以參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算逾期付款違約金。中國人民銀行調(diào)整金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準時，人民法院可以相應調(diào)整計算逾期付款違約金的計算標準�！逗贤�法》施行后，最高院法釋[20xx]34號批復規(guī)定，將法釋[1999]8號批復中規(guī)定的計算標準刪除。上述批復，源于原法律條例中有關(guān)支付違約金的規(guī)定，先前法律已作了修改，舊的解釋就不能藉以為據(jù)，批復所依據(jù)的原法律、條例現(xiàn)已廢止，批復的法律基礎(chǔ)喪失，如仍按批復精神，在沒有約定違約金時，參照人民銀行的逾期付款利率，按照每日萬分之二點一的標準計算逾期付款違約金，將與現(xiàn)行法律相沖突。

　　第三、違約金與其他違約責任的適用問題。

　　對違約金的適用，有法定的從法定，沒有法定的，看合同雙方有沒有約定，如沒有法定，也沒有約定，則只能適用其他的違約責任，如繼續(xù)履行、采取補救措施、賠償損失等。逾期付款給相對方造成損失的，應當依照法律規(guī)定或根據(jù)合同約定承擔賠償對方當事人所受損失的責任。根據(jù)《合同法》第一百一十四條規(guī)定，當事人可以約定因逾期付款產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法，如沒有約定，債權(quán)人應提供對方逾期付款給自已造成損失的證據(jù)，含利息損失、追款費用等。對沒有約定違約金的一方當事人主張違約金的，法官應將法律規(guī)定向當事人進行釋明，要求當事人變更訴訟請求，當事人堅持不肯變更的再駁回其請求，以充分保護當事人的權(quán)益，防止訟累。

　　第四、逾期付款從應當支付價款時承擔違約責任。

　　根據(jù)《合同法》第一百六十一條規(guī)定：買受人應當按照約定的時間支付價款，對支付時間沒有約定或者約定不明確的，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，買受人應當在收 有法律問題，上法律快車/retype/zoom/01523c13f78a6529647d53c4pn=2&x=0&y=1268&raww=168&rawh=44&o=png_6_0_0_135_1148_126_36_892.979_1262.879&type=pic&aimh=44&md5sum=cc0abef628b3bf147637dc23590ea3fc&sign=c7e566a1a0&zoom=&png=7950-&jpg=0-0" target="_blank">點此查看到標的物或者提取標的物單證的同時支付。當事人約定或者法律規(guī)定應當支付價款之日，買受人不自覺履行的，視為違約，應當承擔違約責任，而不是從債權(quán)人主張權(quán)利時才視為買受人違約。

　　綜上，當事人在合同中對逾期付款違約金有約定的從約定，沒有約定的，就不適用支付違約金的違約責任，債權(quán)人可以要求賠償損失，但應當提供對方逾期付款給自已造成損失的證據(jù)，從當事人約定或法律規(guī)定應當支付價款之日起，承擔逾期付款的違約責任。

　　買賣合同中逾期違約金與逾期利息（逾期損失）問題 鑒于，欠款糾紛的買賣合同案件，所提出的訴訟請求除返還欠款外，當事人的金錢孳息損失，是以“逾期違約金”提起還是應以“欠款利息”提起的問題，在查閱相關(guān)案例及法條后，就如何準確定位該訴訟請求，發(fā)表一些個人的看法，也為今后該類型的訴訟案件提供一些思路。

　　一、逾期付款違約金和逾期利息（逾期損失）的概念

　　所謂“違約金”，顧名思義，是指合同一方違反合同的約定，而應向合同相對方支付的一定金額。其存在的前提是合同對此有約定。逾期付款違約金就是合同雙方約定當一方不按期履行其付款義務時，應向另一方支付的違約金。

　　逾期利息（逾期損失），是指一方有向另一方支付一定金錢的義務，而其并未履行這個義務，另一方有權(quán)在向其主張支付本金時，同時主張本金延付期間的利息。

　　由上可知，原告主張逾期付款違約金，應當有合同約定，而主張逾期利息（逾期損失），則不一定有合同的約定，甚至不一定是合同糾紛，只要能夠證明存在欠款的事實即可。

　　二、當事人在合同中約定款項支付的不同情形

　　1、當事人既約定了支付款項的時間，也約定了逾期支付款項應承擔的違約金或支付利息的標準或數(shù)額；

　　2、當事人約定了支付款項的時間，也約定了逾期支付款項應承擔違約金或支付利息，但未約定違約金或利息的計算方法或數(shù)額；

　　3、當事人約定了支付款項的時間，但未約定逾期支付款項是否應承擔違約金或支付利息；

　　4、當事人對支付款項的時間未作約定或約定不明確。

　　三、原告一般會列出的幾種訴訟請求模式。

　　1、在請求對方支付款項本金時，同時請求支付逾期付款違約金；

　　2、在請求對方支付款項本金時，同時請求支付利息；

　　3、在請求對方支付款項本金時，既請求支付逾期付款違約金，又請求支付利息；

　　4、在請求對方支付款項本金時，同時請求賠償利息損失。

　　四、針對不同情況應當采取的訴訟模式。

　　我國現(xiàn)行法律對不同的合同中出現(xiàn)的欠款情形應承擔法律責任的規(guī)定是不盡相同的。《合同法》對此情形的基本規(guī)定是支付違約金，如總則部分和分則中的買賣合同、承攬合同、技術(shù)合同等。但是有些合同，如借款合同、建設(shè)工程合同等，則規(guī)定的是支付利息。另外有些合同，既沒有規(guī)定應支付違約金，也沒有規(guī)定應支付利息。

　　根據(jù)上述不同類型的合同約定，我總結(jié)出以下四種向?qū)Ψ街鲝堉Ц队馄诟犊钸`約金或利息的方法：

　　1、合同雙方明確約定了支付款項的時間和逾期支付違約金或利息的計算方法或金額。這時，應嚴格按照雙方的合同約定來主張違約金或利息（除非此類約定違反了法律規(guī)定）。此種情況下，不論是逾期付款違約金還是欠款利息，兩種表述都是可以接受的，不會引起歧義，也不會導致法律適用的沖突。

　　但需特別注意的是，當事人如同時主張逾期付款違約金和利息，即使這兩者均有合同約定，也存在著被法院駁回的風險。因為這種重復計算實際上過分加重了對方當事人的負擔，法院很可能會應對方當事人的請求，引用《合同法》第一百一十四條“違約金過分高于造成的損失”的規(guī)定，判令駁回對其中一項的訴訟請求。

　　2、合同雙方明確約定了支付款項的時間，也約定了逾期支付款項應承擔違約金或支付利息，但未約定違約金或利息的計算方法或金額。這時，應當根據(jù)法律的相應規(guī)定（主要為《合同法》，見附件一），準確提出要求對方支付違約金或利息的主張。

　�。�1）如果法律規(guī)定此類合同拖欠款項應支付違約金，應向?qū)Ψ街鲝堉Ц哆`約金。違約金的計算方法或金額應當按照《最高人民法院關(guān)于逾期付款的違約金應當按照何種標準計算問題的批復》的規(guī)定，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準執(zhí)行。 在此，有必要引用一下中國人民銀行現(xiàn)行的逾期貸款利率標準：

　　《中國人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問題的通知》(銀發(fā)[20xx]251號)規(guī)定：“

　　三、關(guān)于罰息利率問題。逾期貸款（借款人未按合同約定日期還款的借款)罰息利率由現(xiàn)行按日萬分之二點一計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同約定用途使用借款的罰息利率，由現(xiàn)行按日萬分之五計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收50％-100％。

　　對逾期或未按合同約定用途使用借款的貸款，從逾期或未按合同約定用途使用貸款之日起，按罰息利率計收利息，直至清償本息為止。對不能按時支付的利息，按罰息利率計收復利�！� 可以看到，參照上述標準計算逾期付款違約金時，日萬分之二點一的原標準在名義上已喪失法律效力，但是以“在借款合同載明的貸款利率水平上加收30％～50％”作為新的計算標準，實踐中會經(jīng)常缺乏可操作性。比如非借款合同的當事人往往不會約定合同履行期內(nèi)的利率，這種情況下，根本無法推算出逾期付款違約金的標準。

　　由于最高人民法院的司法解釋在適用中國人民銀行逾期貸款利率的問題上使用的是“可以”，而非“必須”或“應當”，所以法院既可以按照司法解釋的規(guī)定調(diào)整逾期付款違約金標準，也可以選擇不這樣做。既然現(xiàn)標準缺乏可操作性，有人就主張仍適用萬分之二點一，似乎也不是不可以。

　　筆者則認為，中國人民銀行公布的同期貸款基準利率加收30％～50％也許更適合作為逾期付款違約金的計算標準。比如說，截止到起訴之日，違約期限在一年以上二年以下的，按照一年期貸款的基準利率加收30％～50％；違約期限為二年至三年的，按照二年期貸款的基準利率加收30％～50％；違約期限超過五年，按五年期貸款的基準利率加收30％～50％。

　　（2）如果法律規(guī)定此類合同拖欠款項應支付利息，則只能向?qū)Ψ街鲝堉Ц独�息。利息的計算方法或金額應當參照中國人民銀行同期貸款利率的規(guī)定。

　　（3）如果法律對此類合同未作相應規(guī)定，則應當根據(jù)合同約定的不同表述，確定不同的主張內(nèi)容。即約定逾期付款違約金的，按照前述最高人民法院的司法解釋處理；約定欠款利息的，參照前述中國人民銀行同期貸款利率處理。

　　3、合同雙方只約定了支付款項的時間，但未約定逾期支付款項是否應承擔違約金或支付利息。這時，不可以提出逾期付款違約金的請求。對于是否能適用前述最高人民法院的批復，個人認為也是不能夠適用的。因為該批復中涉及的情形只是針對“未明確違約金計算標準”，而不是針對“未約定違約金”。

　　如法律或司法解釋對此有相應規(guī)定，可以提出要求對方支付利息或逾期付款損失，如借款合同、建設(shè)工程合同、買賣合同等；在法律沒有相應規(guī)定的情況下，可要求對方賠償利息損失，利息損失數(shù)額可參照中國人民銀行同期貸款利率計算。

　　4、合同雙方對支付款項的時間未作約定或約定不明確。這時，首先應根據(jù)法律相應規(guī)定，確定款項應當支付的時間，之后，可以向?qū)Ψ街鲝堎r償利息損失。利息損失數(shù)額同樣可參照中國人民銀行同期貸款利率計算。

　　五、結(jié)論

　　綜上，在買賣合同沒有約定違約金或支付利息的情況下，個人認為應當按照上述論述中述第三種情況以“逾期付款損失”的名義提起金錢孳息要求為佳。即按照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋〔20xx〕8號）第二十四條第4款之規(guī)定，以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標準計算。

　　六、相關(guān)法條

　�。ㄒ唬�《合同法》有關(guān)規(guī)定

　　第一百一十四條第一款：“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法�！�

　　第三款：“當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務�！钡谝话僖皇�五條：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。” 第一百一十六條：“當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。”

　　第一百六十一條：“買受人應當按照約定的時間支付價款。對支付時間沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，買受人應當在收到標的物或者提取標的物單證的同時支付。”

　　第二百零七條：“借款人未按照約定的期限返還借款的，應當按照約定或者國家有關(guān)規(guī)定支付逾期利息�！�

　　第二百二十七條：“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同�！�

　　第二百四十八條：“承租人應當按照約定支付租金。承租人經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租賃物。

　　第二百六十三條：“定作人應當按照約定的期限支付報酬。對支付報酬的期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一的規(guī)定仍不能確定的，定作人應當在承攬人交付工作成果時支付，工作成果部分交付的，定作人應當相應支付。”

　　第二百六十四條：“定作人未向承攬人支付報酬或者材料費等價款的，承攬人對完成的工作成果享有留置權(quán)，但當事人另有約定的除外�！�

　　第二百八十六條：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償�！�

　　第三百三十一條：“委托開發(fā)合同的委托人應當按照約定支付研究開發(fā)經(jīng)費和報酬�！�

　　第三百五十二條：“受讓人未按照約定支付使用費的，應當補交使用費并按照約定支付違約金；不補交使用費或者支付違約金的，應當停止實施專利或者使用技術(shù)秘密，交還技術(shù)資料，承擔違約責任�！�

　�。ǘ�）《最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應當按照何種標準計算問題的批復》

　　作者：楊佰林 京衡律師

　　一、合同雙方有違約金約定的情況下，只要一方不主張過低或過高，則依合同約定辦。但應注意的問題是，如已經(jīng)主張增加違約金后，又提出賠償損失的，法院不予支持。因此在選擇增加違約金和主張違約金＋實際損失(包括可得利益)之間，要進行權(quán)衡，何種主張更為有利。

　　二、雙方?jīng)]有違約金約定的情況下，一般不能主張違約金；存在損失的，可以主張賠償損失，照實賠償。

　　三、在既有損失，又有違約金約定的情況下，除賠償實際損失外，違約方還應承擔違約金責任，該違約金應以不超過造成損失的30%為限。即實際損失再加損失的30%，為總的賠償額。

　　四、在沒有實際損失，只有違約金約定的情況下，又分兩種情況：

　　4.1 預期利益可以計算的情況下。

　　一般按預期利益的130%主張違約金，即預期利益再加預期利益的30%。雙方所約定的違約金高于該數(shù)的部分，一般為對方所抗辯，法院一般也不會支持。

　　4.2 預期利益不能計算的情況下。

　　在沒有實際損失，預期利益也不能計算，但雙方又有較高違約金約定的情況下，守約方可以按約定的違約金主張，就是主張歸主張，如何判決由法官行使自由裁量權(quán)，此時，守約方應堅持違約金的懲罰

　　性，指出合同約定是雙方真實意思的表示，要求法院全部支持。違約方一般會主張違約金過高，但證明過高的舉證責任當然在該違約方，最終仍然會回歸到合同如順利履行對方預期可得利益的計算上來。

　　上述違約金的計算，主線為：

　　在既有實際損失，又有違約金約定，除主張賠償實際損失外，所主張的違約金過分高于實際損失的，依目前合同法及其解釋規(guī)定，除賠償實際損失外，違約金以不超過因違約所造成實際損失的30%為限。

　　沒有實際損失，但預期可得利益可以計算的情況下，除主張賠償預期可得利益外，所主張的違約金以不超過預期可得利益的30%為宜。

　　相關(guān)法條

　　合同法解釋二第28條【違約金增加：填補原則】 當事人依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定，請求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過實際損失額為限。增加違約金以后，當事人又請求對方賠償損失的，人民法院不予支持。

　　【解析】

　　我國合同法中違約金的性質(zhì)主要是以彌補當事人的損失為主。本條司法解釋貫徹了該原則，即：1、當事人請求增加違約金的，增加后的金額以不超過實際損失為限；2、當事人增加違約金后，因為

　　違約金已經(jīng)可以彌補當事人的損失，因此如果在增加違約金后，又提出賠償損失的，人民法院不予支持。

　　合同法解釋二第29條【減少違約金的原則】 當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。

　　【違約金過高的認定】當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的過分高于造成的損失。

　　【解析】

　　本條同樣貫徹了違約金主要功能是彌補當事人損失的原則。但與解釋第二十八條不同的是，如果當事人主張違約金過高應當減少時，人民法院是以實際損失為基礎(chǔ)。同時本條解釋第二款對什么是過分高于造成的損失進行了規(guī)定，作為對司法實踐中判定的標準。該條對于違約金過高的認定，與最高院法釋[２００３]７號《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定一致。

　　值得注意的是：

　　1、以實際損失為基礎(chǔ)：該司法解釋規(guī)定僅是判斷違約金過高的一般原則，該判斷標準是以存在造成損失為前提的，如果不存在造成損失的情況，對于違約金是否過高又如何判斷？顯然這一規(guī)定并不能盡量全面解決如何判斷違約金是否過高的問題。

　　2、對違約金過高進行調(diào)整的幅度。在能夠認定違約金過高的情況下，一方當事人請求進行調(diào)整，調(diào)整到什么程度才算合理，這又是實踐當中的一個難題。合同法解釋（二）的規(guī)定，當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’。該司法解釋實質(zhì)上已經(jīng)為違約金的調(diào)整規(guī)定了下限標準，即超過造成損失的百分之三十。 超過造成損失的百分之三十以上的部分是可以適當減少的部分，而適當減少后的違約金應當大于或等于超過造成損失的百分之三十，至于可以大多少，則是自由裁量權(quán)的問題。

　　3、實際損失與預期利益。合同法第113條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。據(jù)此，賠償損失的范圍應包括預期利益。但合同法解釋（二）第29條中以實際損失為基礎(chǔ)中的實際損失顯然是不包括預期利益的。如果作此理解，第二十八條規(guī)定的實際損失也不應包括預期利益。如果基于上述判斷，則在考慮是否主張增加違約金時，須考量該主張與主張支付違約金，并賠償其他損失（包括可得利益）之間，何種主張更有利于守約方利益的保護。其實，實踐中當事人約定違約金的意義之一在于可以避免其損失在舉證上的困難。

　　【法條鏈接】最高院法釋[２００３]７號《關(guān)于審理商品房買

　　賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條：

　　當事人以約定的違約金過高為由請求減少的'，應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

關(guān)于買賣合同5

　　法定違約金是指法律法規(guī)中明文規(guī)定的違約金數(shù)額或比例；約定違約金是指合同雙方當事人在簽訂合同時約定的違約金數(shù)額或比例。

　　如果當事人在合同中只對違約金做了原則性的規(guī)定，沒有具體約定違約金的比例或數(shù)額，則應該按照相關(guān)法規(guī)條例的具體規(guī)定處理；如果有關(guān)條例也沒有明確規(guī)定違約金比例的，則應該按照《民法通則》及《合同法》中關(guān)于承擔違約金責任的一般原則執(zhí)行。如果合同中沒有規(guī)定違約金的條款，但只要由于違約造成了對方的損失，違約方就應向?qū)Ψ街Ц顿r償金。該賠償金的數(shù)額，可按照簽訂合同時有效的有關(guān)條例的規(guī)定執(zhí)行，有關(guān)條例對違約金比例未作規(guī)定，而違約又未給對方造成損失的，可以根據(jù)實際情況酌情處理。下面談談法定違約金與約定違約金數(shù)額的確定和適用。

　　一、法定違約金

　　合同對違約金作了原則性規(guī)定，且有關(guān)條例規(guī)定了違約金比例，適用法定違約金。在此情況下，由于合同的內(nèi)容、違約的性質(zhì)、程度的不同，確定違約金的方法與數(shù)額也有所不同。第一，有關(guān)條例明確規(guī)定了違約金比例的，即可以按照該比例直接計算出違約金的數(shù)額。例如《工礦產(chǎn)品購銷合同條例》第35條第5項規(guī)定，逾期交貨的，應比照中國人民銀行有關(guān)延期付款的規(guī)定，按逾期交貨總值計算，向需方償付逾期交貨的違約金。這里明確規(guī)定了延期交貨的違約金比例為每日萬分之三。又如《如工承攬合同條例》第21條第4項規(guī)定，逾期交付定作物，應當按照合同規(guī)定，向定作方償付違約金。以酬金計算的，每逾期一天，按逾期交付部分的酬金總額的千分之一償付違約金。由此可見，延期履行合同的法定違約金的計算標準是固定的。各種滯期費、滯納金等適用如上規(guī)定。第二，有關(guān)法規(guī)只規(guī)定了違約金一定比例范圍。這需要通過受理案件的人民法院或合同仲裁機關(guān)確定一定的比率，才能計算出違約金的數(shù)額。如《工礦產(chǎn)品購銷合同條例》第35條第1項規(guī)定，供方不能交貨的，應向需方償付違約金。通用產(chǎn)品的違約金為不能交貨部分貨款總值的1%至5%。一般來講，不履行或不完全履行合同的法定違約金為一定的比例范圍。

　　二、約定違約金

　　由于約定違約金的比例法律無明文規(guī)定，因此在實踐處理中也不一致。有的認為約定違約金的數(shù)額不能超過法定違約金，超過的就是無效，但實際中也常常遇到約定違約金過高的問題。究竟應如何確定約定違約金的比例或數(shù)額？下面從幾個方面談談筆者看法。約定違約金的最高限額為違約部分的貨款或酬金的總額，這里既包括不履行或不完全履行合同的違約金，也包括延期履行合同的各種違約金。從法律上講，《民法通則》第122條第2項規(guī)定，當事人可以在合同中約定，一方違反合同時，向另一方支付一定數(shù)額的違約金。該法條對約定違約金的數(shù)額未作限制，允許當事人用約定違約金來彌補某些法定違約金過低的缺陷。如《工礦產(chǎn)品購銷合同條例》規(guī)定通用產(chǎn)品的法定違約金的比例只是違約部分貨款的百分之一至百分之五。這就使一些不法商人有可乘之機，如供貨方在因市場行情變化使自己產(chǎn)品變?yōu)榫o俏時，可能徑行違反合同不供貨，即使按最高數(shù)額支付違約金，仍大有利可圖。這顯然不處利于社會主義經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定，不利于保護合同當事人的合法權(quán)益。因此，法律規(guī)定當事人通過協(xié)商，在法定違約金之上議定約定違約金是完全必要的。通過較高的約定違約金可以起到預防違約的積極作用。但這樣的約定也不是無限制的，根據(jù)《民法通則》的公平原則和誠實信用原則，以及司法實踐中的慣例，將約定違約金的數(shù)額限制在違約部分的貨款總額或酬金總額之下較為適宜。但如果有關(guān)條例對違約金數(shù)額有特別規(guī)定的，應按特別規(guī)定辦。如《公路貨物運輸合同實施細則》第19條第1項規(guī)定，違約金數(shù)額由雙方商訂，同等對待，一般最高不應超過違約金部分運量應計運費的10%。對此，約定違約金的最高比例也應為違約部分運量應計運費的10%。值得注意的是，這里所說的對違約金最高數(shù)額的限制，不同于違約方對另一方的實際損失所做的賠償�！睹穹ㄍ▌t》第122條第1款規(guī)定，當事人一方違反合同的賠償責任，應相當于另一方因此所受到的損失。如一份購銷合同的貨款總值為5萬元，違約金為1萬元。如果由于供方未履行合同，使需方受到了6萬元的經(jīng)濟損失。對此，違約的供方除支付1萬元的違約金外，還應賠償5萬元的經(jīng)濟損失。在司法實踐中，對具體合同的違約金條款進行認定時，應首先看其是否符合訂立經(jīng)濟合同的一般原則性規(guī)定。即要看其是否有顯失公平、是否有脅迫或欺詐等情況的存在。如果屬于《合同法》中關(guān)于無效經(jīng)濟合同規(guī)定的，則應認定該違約金條款為無效。

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關(guān)于買賣合同6

　　賣方(以下簡稱甲方)：_________________________________________

　　買方(以下簡稱乙方)：_________________________________________

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則，經(jīng)協(xié)商，就乙方向甲方購買標準廠房和使用配套場地達成如下協(xié)議，以資共同遵守。

　　一、 基本情況：

　　1、 乙方購買甲方坐落在_________市_______________區(qū)

　　(縣)_____________路_________弄(新村)______________支弄_____________號________號廠房______層，廠房建筑面積_____________平方米，并配套場地______________平方米，按房產(chǎn)證為準。

　　2、 土地使用權(quán)限為_______年，自_______年_____月_____日到_______年_____月___日止，實際年限按產(chǎn)權(quán)證。

　　3、 廠房區(qū)域東側(cè)在_______米內(nèi)、南側(cè)到_________米內(nèi)、西側(cè)到_________米內(nèi)、北側(cè)到__________米內(nèi)。

　　二、 廠房價格及其它費用：

　　1、 廠房價格每平方米人民幣______________________元(大寫)，總價(含人民幣土地價格)人民幣_______________________________元(大寫)。

　　2、 土地使用稅費按國家有關(guān)規(guī)定由_______方每年支付給有關(guān)部門。

　　3、 乙方在甲方園區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理費每年人民幣___________________元(大寫)。

　　三、 付款方式、期限及交房期：

　　1、 廠房總價分二次付清，簽約日乙方支付定金人民幣________________萬元(大寫)。

　　(1)________年_____月____日前甲方把廠房通過有關(guān)部門驗收合格后交付乙方使用，同時乙方在收到甲方廠房后支付人民幣__________________萬元(大寫);

　　(2)其余房款應在甲方辦妥相關(guān)產(chǎn)權(quán)交易后(以產(chǎn)權(quán)交易中心核發(fā)產(chǎn)權(quán)證之日為準)6日內(nèi)一次性付清，在辦理中產(chǎn)生的契稅由乙方負責。

　　2、 以上付款以轉(zhuǎn)帳或現(xiàn)金方式支付均可，逾期交款處以滯納金按銀行利息的二倍，如乙方逾期超過三個月不付款，甲方有權(quán)終止合同，并要求乙方賠償違約金給甲方，違約金按廠房和土地總價的10%計;若甲方不能辦理土地、房產(chǎn)二證，或?qū)⑼恋�、廠房抵押給任何第三方，則售房合同無效，甲方無條件全額退還乙方所有的購房款，并按廠房和土地總價10%支付給乙方作為違約金。

　　四、其他規(guī)定：

　　1、 甲方在辦理好產(chǎn)權(quán)證后再給乙方協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，在辦理中發(fā)生的所有費用契稅、工本費等由乙方負責支付。

　　2、 乙方所購產(chǎn)權(quán)房可以自由轉(zhuǎn)讓或出租給其他方辦業(yè)，但必須通知管理方，受讓或承租方企業(yè)可以以本廠房地址進行工商注冊。

　　3、 廠房內(nèi)土地屬批租，廠區(qū)內(nèi)按現(xiàn)有的設(shè)施配套使用給乙方，未經(jīng)有關(guān)部門同意，不得擅自搭建簡易棚及房屋，甲方須協(xié)助乙方辦理搭建秘備的簡易棚手續(xù)。

　　4、 乙方所購房屋不得拆除，不得在其中舉辦高污染、高用電量的項目。

　　5、 乙方在所購房屋內(nèi)組織生產(chǎn)、經(jīng)營或生活必須遵紀守法，恪守管理制度，照章納稅，按其交付各項規(guī)定費用。

　　6、 乙方使用的用電和用水增容量由乙方提出申請，甲方予以協(xié)助辦理，增容費用由乙方向有關(guān)部門按規(guī)定交納。

　　7、 本合同未盡事宜由雙方協(xié)商補充確定，與本合同具有同等法律效力。

　　8、 甲方在完成售房的全過程后，則乙方有權(quán)支配和使用該廠房，甲方無權(quán)干涉。

　　9、 本廠房的質(zhì)量保修期為交付后一年內(nèi)有效。

　　五、 本合同經(jīng)雙方代表簽字或蓋章后生效，本合同一式四份，甲、乙雙方和執(zhí)一份，房產(chǎn)管理局和公證處各執(zhí)一份。

　　甲方： 乙方：

　　代表( 簽名蓋章)： 代表( 簽名蓋章)： 電話： 電話：

　　簽約日期： 年 月 日

　　簽約地址：

關(guān)于買賣合同7

　　拆 遷 人:甘南縣巨寶鎮(zhèn)工農(nóng)村委員會

　　法人代表（或委托代表）： （以下簡稱甲方）

　　被拆遷人：

　　身份證號： （以下簡稱乙方）

　　甲方巨寶鎮(zhèn)工農(nóng)村為加快新農(nóng)村建設(shè)步伐，改善居民居住條件，經(jīng)村兩委會研究決定，20xx年新建居民住宅樓，因公共利益項目建設(shè)需要，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)甲、乙雙方平等經(jīng)協(xié)商，自愿就房屋拆遷、置換達成如下協(xié)議：

　　一、乙方被拆遷置換的房屋坐落于在巨寶鎮(zhèn)新金路路北，被拆遷人的原房屋坐落位置左鄰_________右鄰_________（具體位置以房屋產(chǎn)權(quán)證為準），房產(chǎn)證登記編號為_________，被拆遷的房屋結(jié)構(gòu)為_________，有照房屋的建筑面積______㎡,營業(yè)房屋的建筑面積______㎡，住宅房屋面積______㎡，無照房屋面積______㎡（無照房屋20xx年9月26日以前建造（以航拍圖記載為準；獨立開門，檐高在2.2米以上，墻體厚度不低于37厘米；房屋座落位置與居住人持有的獨立居民戶口標注的地址相一致并形成獨立家庭；未出租或轉(zhuǎn)借他人；僅用于居��；為居住人唯一住房。）。（房產(chǎn)證房屋產(chǎn)權(quán)證載明為住宅，臨街營業(yè)用房有營業(yè)執(zhí)照，動遷前交納營業(yè)稅在十二個月以上，其實際用于經(jīng)營的建筑面積部分以臨街門臉為營業(yè)性用房面積，其余為住宅面積），土地證編號：_________，其中置換回遷住宅_________㎡，

　　營業(yè)用房_________㎡。

　　二、房屋置換面積確定辦法：

　　1、以乙方房產(chǎn)證面積為主，結(jié)合土地證的面積和實際測量面積，就大不就小，甲方按照登記面積與置換面積房，甲方按照實際測量面積

　　2、乙方土地證編號為，登記面積為2 ；房產(chǎn)證編號為，登記面積為m2 。雙方一致確認住宅置換面積為m2。

　　3、乙方土地證編號為，登記面積為2 ；房產(chǎn)證編號為，登記面積為m2 。雙方一致確認營業(yè)性房屋置換面積為2。

　　4、違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，由規(guī)劃或者城市管理行政執(zhí)法等有關(guān)行政管理部門依法查處，不予補償。

　　5、甲乙雙方對面積有爭議的，依據(jù)縣房管局出具丈量面積為準。

　　三、乙方置換條件：乙方應保證所提供房地產(chǎn)權(quán)真實有效無任何爭議，并向甲方提供房地產(chǎn)權(quán)證明和其它有效法律證明文件（含初始房合同、買房收據(jù)和其它法律文本）；因房屋產(chǎn)權(quán)歸屬及相關(guān)法律證明文件發(fā)生爭議，由乙方承擔責任。

　　無房照住房的，乙方應提供：居民戶口和居民身份證；房屋所在地街道辦事處出具的居住情況證明；戶口所在地公安部門戶籍狀況證明；其他應當提供的材料。

　　四、房屋置換辦法：

　　1、由于置換房屋的住戶很多，故乙方只能選擇高層樓單元、多層樓單元兩類房之一；對于樓棟號和樓層，采取按照簽訂拆遷置換協(xié)議先后順序和簽訂正式合同之后補交差價款的先后順序除2，選擇樓號。（老年人，殘疾人優(yōu)先選擇）

　　2、置換多層住宅房屋面積按照上靠戶型計算，超出置換面積的部分，按照農(nóng)民公寓住宅樓成本價補交差價款，上調(diào)一個及以上戶型的，超出面積按照市場價補交差價款。

　　3、置換高層住宅上靠戶型，按照應還面積高層住宅的市場價減去應還面積多層住宅的成本價，加上超出面積高層住宅的市場價補交差價款。

　　4、置換營業(yè)性用房房屋面積按照上靠戶型計算，超出置換面積的部分，按照營業(yè)性住房的市場價格補交差價款。

　　五、置換新房的選定及結(jié)算方式：

　　1、乙方不需要置換住房或營業(yè)性用房的，可以選擇貨幣補償，被拆遷房屋貨幣補償金額應當根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、成新等因素，由估價機構(gòu)評估確定。

　　土地補償由拆遷人按土地使用證標注的土地使用面積，依據(jù)土地管理部門出具的標準對被拆遷人進行補償。同意按照房地產(chǎn)評估機構(gòu)確定的價格接受補償?shù)淖�戶，可以在甲方通知十日�?nèi)與甲方簽訂房屋買賣及補償協(xié)議后，甲方一次性向乙方支付清全部款額。

　　被征收人對評估報告有異議的，可在收到評估報告之日起10日內(nèi)，向作出評估報告的原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)書面申請復估，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當在10日內(nèi)出具復核結(jié)果報告。

　　2、乙方在接到甲方通知一個星期內(nèi)，不到售樓部選定新房者，視為乙方自動放棄置換新房的選擇權(quán)利，甲方將有權(quán)按照剩余戶型相應安排，乙方須無條件接受。

　　3、乙方的住宅用房的補交差價款，在甲方取得房屋預售資格后，甲方通知乙方另行簽訂《商品房買賣合同》，按該合同的付款方式確定。

　　4、乙方的營業(yè)性用房的補交差價款，在甲方取得房屋預售資格后，放甲方通知乙方另行簽訂《商品房買賣合同》，按該合同的付款方式確定。

　　5、乙方如逾期未向甲方付清全部房款，甲方有權(quán)解除《商品房買同》，并按本協(xié)議第五條第一項執(zhí)行。

　　六、乙方交出現(xiàn)住房的時間要求：

　　1、乙方在收到甲方搬遷通知之日起一個星期內(nèi)搬遷完畢，并將全部房屋鑰匙移交甲方管理。

　　2、乙方在搬遷時，要保持房屋現(xiàn)有設(shè)施的齊全完整（包括門窗、水電管線及附屬設(shè)備），不得損壞或惡意拆卸，如擅自拆除需返還原物并承擔違約金1000-5000元。

　　3、自甲方向乙方送達搬房通知書之日至甲方向乙方交付新房鑰匙之日為過渡期；住宅過渡期限為18個月，住宅房屋的進戶時間18個月，非住宅房屋的進戶時間20個月。甲方應在此期間保證向乙方交付新房。

　　4、如果過渡期限超過18個月，甲方應按所逾期期間于每月的10號之前向乙方支付逾期過渡費（每平米每月十元標準）

　　5、在乙方收到甲方送達（包括公告方式）的交房通知后，乙方不按通知要求搬進新房的，雙方約定按本協(xié)議第五條第一項執(zhí)行。

　　七、本協(xié)議為此后雙方簽訂的基礎(chǔ)，對于本協(xié)議中約定到的有關(guān)房屋面積、價格、位置等可以進一步具體化，但不得違背本協(xié)議的既定內(nèi)容。如果一方在簽訂《商品房買賣合同》過程中提出違背本協(xié)議約定條款的，另一主有權(quán)拒絕簽訂，并有權(quán)直接要求對方一次性賠償

　　八、本協(xié)議未盡事宜，在甲、乙雙方協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等的法律效力。

　　九、本協(xié)議在本次所有置換住戶簽訂“房屋置換協(xié)議”后生效，甲乙雙方必須自覺遵守，雙方保證對協(xié)議內(nèi)容予以保密。未經(jīng)同意，一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。一方違反上述保密義務的，應承擔相應的違約責任并賠償由此造成的損失。

　　十、因本協(xié)議履行發(fā)生糾紛的，雙方約定由甘南縣仲裁委進行仲裁。 十一、本協(xié)議一式四份，甲乙雙方及見證單位各執(zhí)一份，房管局存檔一份

　　甲方蓋章

　　法人代表（或委托代表）簽字：：

　　乙方簽字：

　　身份證號：

　　見證單位：

　　年月日

關(guān)于買賣合同8

　　甲方（賣方）：

　　乙方（買方）：

　　乙方向甲方購買漁船事宜，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，經(jīng)平等協(xié)商達成如下協(xié)議：

　　一、甲方自愿將漁船賣于乙方，并保證提交給乙方的漁船真實，船用設(shè)備正常及證書（包括漁業(yè)捕撈許可證、國籍證書、所有權(quán)證書、檢驗證書等）真實齊全有效。

　　二、該漁船總價款為人民幣萬元，乙方支付甲方。

　　三、該漁船于年日，在由甲方交付給乙方。

　　四、漁船過戶的手續(xù)費用由 方負責；辦理過戶前，漁船涉及的所有債務和欠費（如違規(guī)處罰、檢驗驗收等費用）等由甲方負責。

　　五、漁船當年度未予發(fā)放的油價補助金，經(jīng)協(xié)商

　　六、其他內(nèi)容

　　七、本合同未盡事宜由雙方協(xié)商解決。

　　八、本合同一式份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，雙方簽字后生效。

　　甲方：（簽字）

　　乙方：（簽字）

　　20xx年xx月xx日

關(guān)于買賣合同9

　　原告：張豐，男，38歲，漢族，無業(yè)，住山西省長子縣鳳凰村。

　　被告：崔南，男，36歲，漢族，長子縣煤礦設(shè)備廠工人，住山西省長子縣城關(guān)鎮(zhèn)南環(huán)路1號。

　　原告張奉訴被告崔南車輛買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員劉若獨任審判，公開開庭進行了審理。原告張豐、被告崔南到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原告張豐訴稱，20xx年4月12日原告與被告簽訂了購車協(xié)議，但是被告明知自己不享有該車產(chǎn)權(quán)，卻以產(chǎn)權(quán)人名義與原告簽訂購車協(xié)議，違反了我國合同法的有關(guān)規(guī)定，致使原告蒙受了重大損失，故原告訴至法院，請求法院宣布該購車協(xié)議無效，并判令被告返還原告購車款人民幣十一萬元、賠償由此而造成的經(jīng)濟損失，承擔本案訴訟費用。

　　被告崔南辯稱，當時覺得屬于企業(yè)內(nèi)部承包性質(zhì)，被告有權(quán)將該車賣給原告，故被告不同意返還購車款，請求法院駁回原告的訴訟請求。

　　經(jīng)審理查明，20xx年4月12日，原告與被告簽訂了《購車協(xié)議》一份，該協(xié)議寫明“茲有被告擁有產(chǎn)權(quán)的楊子中巴長途客車一輛(車牌號為晉B-95950)，欲轉(zhuǎn)讓給原告”。協(xié)議規(guī)定車價為人民幣十二萬一千元整，被告保證該車產(chǎn)權(quán)過戶前所有手續(xù)、證件齊全，真實有效，過戶費用三千元由原告負擔，為保證該車的順利過戶，被告同意原告預留過戶抵押金人民幣一萬一千元的要求，過戶之后退還被告。協(xié)議簽訂后，原告當即交給被告車款人民幣十一萬元，被告給原告寫了車款收條，并且將有關(guān)機動車行車證等證件交給了原告。之后，雖然原告曾多次催促被告一起去有關(guān)部門辦理該車過戶手續(xù)，但被告一直以種種借口不肯一同前往，后經(jīng)向有關(guān)部門詢問，原告才得知該車的車主不是被告，而是長子公路客運公司。原告為了證明自己的主張，原告向法院提交了以下證據(jù)：

　　(1)原告與被告簽訂的《購車協(xié)議》一份。

　　(2)××部門出具的晉B-95950汽車產(chǎn)權(quán)證明一份。

　　(3)被告寫給原告的人民幣十一萬元購車款收條一張。

　　本院經(jīng)審理認為，原告與被告車輛買賣合同中所指晉B-95950面包車車主為長子公路客運公司并非被告，被告并不享有該車產(chǎn)權(quán)，不具備該車的處分權(quán)利；被告在合同中隱瞞車輛真實情況，致使原告在不了解真實情況的前提下與被告簽訂了購車協(xié)議，原告與被告所簽《購車協(xié)議》應該視為無效合同。原告要求被告返還購車款及賠償經(jīng)濟損失的要求應予支持，對被告的答辯意見不予采納。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條、第五十八條規(guī)定，判決如下：

　　一、該合同無效、被告于本判決生效后十日內(nèi)返還原告購車款十一萬元并按人民銀行同期存款利率賠償原告自20xx年4月12日至本判決生效之目的利息損失。

　　二、案件受理費人民幣三千六百七十元由被告負擔，該款因原告已預交，被告于本判決生效后十日內(nèi)直接支付原告。

　　如不服本判決，可在接到判決書之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于山西省長治市中級人民法院

　　審判長：劉若

　　二零零五年八月二十二日

　　本件與原本核對無異

　　書記員：李兆蘭

關(guān)于買賣合同10

　　訂立合同雙方：

　　出賣方：，以下簡稱甲方；

　　購買方：，以下簡稱乙方。

　　為確保雙方合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)房產(chǎn)的規(guī)定，經(jīng)雙方共同協(xié)商一致，制定以下條款，以資雙方共同信守執(zhí)行。

　　一、甲方將位于：小區(qū)

　　（街）區(qū)號樓單元室房產(chǎn)一套，系私人產(chǎn)權(quán)房（房產(chǎn)證號），建筑面積平方米，雙方同意按新測繪面積為準。并與土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

　　二、房屋交易價：人民幣元整。

　　三、乙方自愿購買上述房屋并接受此房屋現(xiàn)狀，乙方于年月

　　日向甲方交付購房定金元整。待購房款全部交齊，定金抵作購房款。

　　四、雙方于年月日以前到房管局辦理過戶手續(xù)。由房管局受理當日，乙方應付清全部購房款。不能拖期。甲方將空房及房屋鑰匙一同交給乙方驗收。

　　五、甲方售房以前所發(fā)生的水、電、煤氣等費用由甲方付清，乙方不承擔。電表止碼數(shù)度，水表止碼數(shù)立方，煤氣表止碼數(shù)立方。

　　六、甲方確保此房產(chǎn)權(quán)明確和真實并合法，無任何糾紛、無抵押和債權(quán)債務，否則出現(xiàn)糾紛由甲方負全部責任，并賠償乙方按成交價10%的經(jīng)濟損失。

　　七、甲方將此房出售后，此房一切事宜無權(quán)過問，并無條件的配合乙方到房管局辦理過戶手續(xù)或到公證處辦理公證買賣。辦理過戶所發(fā)生的一切費用，雙方協(xié)商由方承擔，方不承擔。

　　八、此協(xié)議自雙方簽字起發(fā)生法律效力，雙方不得違約。如乙方違約定金不退，如甲方違約定金雙倍返還。并按成交價的10%向?qū)Ψ街Ц哆`約金。

　　九、特別約定：

　　1、甲方保證及房屋鑰匙后30天內(nèi)將戶口遷出。

　　甲方：乙方：

　　年月日

關(guān)于買賣合同11

　　出賣方：_____

　　身份證：_____

　　電話：_____

　　買受方：_____

　　身份證：_____

　　電話：_____

　　（注：出賣方的房產(chǎn)證上注明的產(chǎn)權(quán)人必須都寫上，通常是夫妻）

　　第一條房屋的基本情況

　　出賣方房屋（以下簡稱該房屋）坐落于_____幢；位于第十層，房號為_____，建筑面積_____平方米，房屋用途為住宅；房地產(chǎn)權(quán)證號為_____房權(quán)證_____字第_____號。土地使用權(quán)證號為_____國用（20 ）字第_____號。（或不動產(chǎn)證編號為_____）

　　第二條室內(nèi)設(shè)施的特殊約定

　　本合同金額包含房屋、室內(nèi)裝修以及部分家具家電，裝修明細為：地磚、墻磚、墻漆、墻紙、吊頂、實木地板、客廳背景墻、燈具及開關(guān)面板、窗簾、壁櫥、不銹鋼水槽、鋁合金陽臺、沐浴房、洗臉臺、五金掛件、套裝門……（根據(jù)實際情況增減）；家具明細為：廚柜、餐桌及六把餐椅、組合沙發(fā)一套、二門書櫥、書桌、四門衣柜……（根據(jù)實際情況增減）。

　　第三條關(guān)于學區(qū)房名額的約定

　　因買受方購置此房屋的核心用途為讓孩子落戶上學，為實現(xiàn)合同目的，出賣方應保證_________ 中學（_________市_________ 路_________號校區(qū)）相應的學區(qū)指標可以正常使用。

　�。ㄗⅲ簶嗣鞯刂肥菫榉乐褂械膶W校有多個校區(qū)）

　　第四條價格

　　該房屋售價為（人民幣）_________萬元整（不含稅費）。

　　第五條付款方式及房屋交付期限

　　買受方應于本合同生效之日向出賣方支付定金（人民幣）____萬元整，并應于本合同生效之日起三十日內(nèi)將該房屋全部價款付給出賣方。出賣方應于買受方交付_________%房款后辦理不動產(chǎn)登記過戶手續(xù)，以便于辦理貸款及入學登記等手續(xù)，并于全款繳納后一周內(nèi)交付房屋。

　　第六條買受方逾期付款的違約責任

　　買受方如未按本合同第五條規(guī)定的時間付款，出賣方對買受方的逾期應付款有權(quán)追究違約利息。自本合同規(guī)定的應付款限期之第二天起至實際付款之日止，月利息按銀行現(xiàn)行利率計算。逾期超過_____天后，即視為買受方不履行本合同。屆時，出賣方有權(quán)終止合同，并按下述約定，追究買受方的違約責任。

　　買受方按累計應付款的3％向出賣方支付違約金。出賣方實際經(jīng)濟損失超過買受方支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由買受方據(jù)實賠償。

　　第七條出賣方逾期交付房屋的違約責任

　　除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，出賣方如未按本合同第五條規(guī)定的期限將該房屋交給買受方使用，買受方有權(quán)按已交付的房價款向出賣方追究違約利息。逾期超過_________日，則視為出賣方不履行本合同，買受方有權(quán)終止合同，并按下列約定，追究出賣方的違約責任。

　　出賣方按買受方累計已付款的_____％向買受方支付違約金。買受方實際經(jīng)濟損失超過出賣方支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由出賣方據(jù)實賠償。

　　第八條關(guān)于學區(qū)房名額的約定

　　如因?qū)W區(qū)資格問題導致買受方小孩無法在_____年_____月_____日前報名入學，買受方有權(quán)解除合同，追回房款，并按下列約定，追究出賣方的違約責任。

　　出賣方按買受方已付款的_____％向買受方支付違約金。二次過戶的所有稅、費均由出賣方承擔。

　　第八條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。

　　房屋辦理交付手續(xù)后一個月內(nèi)權(quán)屬變更登記手續(xù)未辦理完成的，買受方有權(quán)解除合同。

　　第九條出賣方保證在交易時該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，無按揭、抵押債務、稅項及租金及其他債務糾紛。交易后如有上述未清事項，由出賣方承擔全部責任。

　　第十條因本房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移所發(fā)生的土地增值稅、契稅及其他房屋交易所發(fā)生的費用由買受方向國家交納。除個人所得稅外，出賣方不承擔因房屋交易所發(fā)生的稅費。

　　第十一條其他約定：

　　1、出賣方應在買受方支付全部房款前辦好管道煤氣開戶，保證買受方接受房屋時能夠正常使用管道煤氣。

　　2、出賣方在交付房屋時應當保證該房屋中現(xiàn)有家電能夠正常使用。

　　第十二條本合同未盡事項，由雙方另行議定，并簽訂補充協(xié)議。

　　第十三條本合同內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同和補充協(xié)議中未規(guī)定的事項，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

　　第十四條本合同在履行中發(fā)生爭議，由出賣方、買受方雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時，出賣方、買受方雙方同意通過原告所在地人民法院訴訟解決。

　　第十五條本合同（經(jīng)出賣方、買受方雙方簽字）之日起生效。本合同共3頁，一式4份，雙方各執(zhí)2份，具有同等效力。

　　出賣方（簽名）：_________

　　買受方（簽名）：_________

　　簽約日期：_________年_________ 月_________日

關(guān)于買賣合同12

　　甲方： 身份證號：

　　乙方： 身份證號：

　　甲乙雙方經(jīng)過協(xié)商，就甲方向乙方出賣本合同約定的貨物事宜，達成如下一致：

　　一、買賣標的和數(shù)量：甲方將下列貨物賣與乙方：名 稱 ( ) 規(guī)格或型號( )。

　　二、單價和貨款總額：雙方約定的價格條款是：( )

　　三、交貨時間和交貨數(shù)量：交貨時間為( )

　　四、交貨地點、運輸方式和運輸費用的承擔：雙方確定的交貨地點為： ( )運輸方式( ) 運費由乙方承擔，不計算入本合同的貨物單價中。

　　五、質(zhì)量標準和驗收條款：雙方約定的質(zhì)量標準是：( ) 乙方在甲方貨物到達交貨地點的當天應當及時組織人員進行驗收，驗收合格后予以簽收貨物。不合格貨物乙方有權(quán)拒絕接收。

　　七、損失風險：貨物在送達交貨地點前的損失風險由甲方承擔，其后的損失風險由乙方承擔

　　八、貨物所有權(quán)：在乙方如數(shù)、及時地支付完畢本合同約定的貨款前，甲方擁有對出賣貨物的所有權(quán)，乙方有義務保證不因乙方的原因而導致甲方的上述權(quán)利受到限制或者剝奪。

　　九、貨款結(jié)算和支付：支付方式為：( )

　　十、知識產(chǎn)權(quán)：甲方保證對所出賣的貨物擁有合法、完整的知識產(chǎn)權(quán)，否則因此而造成乙方損失的，甲方予以充分賠償。在本合同約定的有效期限屆滿、合同履行完畢或者雙方一致同意終止時，本合同得以終止

　　十四、合同的生效：本合同經(jīng)雙方簽章后生效。

　　十五、爭議的解決：因履行本合同發(fā)生爭議的，雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成時，提交原告住所地的人民法院裁決。

　　十六、合同文本：本合同一式二份，雙方各執(zhí)一份。

　　甲方（簽名）：

　　乙方（簽名）：

　　年 月 日

關(guān)于買賣合同13

　　合同編號：__________________

　　出賣人：___________________________

　　買受人：___________________________

　　簽訂日期：_________年______月____日

　　簽訂地點：_________________________

　　一、汽車型號及金額

　　汽車品牌：___________________________

　　型號：___________________________

　　發(fā)動機號：___________________________

　　合格證號：___________________________

　　車架號：_________________________

　　海關(guān)單號：___________________________

　　商檢單號：___________________________

　　顏色：___________________________

　　價格：___________________________

　　備注：___________________________

　　二、交車地點、方式

　　交車地點：_________

　　交車時間：_________

　　付款方式：_________

　　付款時間：_________

　　三、質(zhì)量、維修

　　1．出賣人向買受人出售的汽車，其質(zhì)量必須符合國家頒布的汽車質(zhì)量標準。

　　2．出賣人向買受人出售的汽車，必須是在《全國汽車、民用改裝車和摩托車生產(chǎn)企業(yè)及產(chǎn)品目錄》上備案的產(chǎn)品或經(jīng)過交通管理部門認可的汽車。

　　3．出賣人向買受人出售汽車時要真實、準確介紹所銷售車輛的基本情況。

　　4．出賣人在買受人購買車輛時必須向買受人提供：

　�。�1）銷售發(fā)票；

　�。�2）（國產(chǎn)車）車輛合格證、（進口車）海關(guān)進口證明和商品檢驗單；

　�。�3）保修卡或保修手冊；

　　（4）說明書；

　�。�5）隨車工具及備胎。

　　5．買受人在購車時應認真檢查出賣人所提供的車輛證件、手續(xù)是否齊全。

　　6．買受人在購車時應對所購車輛的功能及外觀進行認真檢查、確認。

　　7．汽車在購買后，如發(fā)現(xiàn)屬于生產(chǎn)廠家的質(zhì)量問題可由出賣人協(xié)助買受人與生產(chǎn)廠家的維護站聯(lián)系、解決。

　　8．如屬于在汽車售出前流通過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，出賣人未向買受人明示的，依法承擔責任。

　　9．如買受人使用、保管或保養(yǎng)不當造成的問題，由買受人自行負責。

　　四、違約責任（由雙方協(xié)商）：_________。

　　五、合同爭議的解決方式

　　因本合同引起的或與本合同有關(guān)的任何爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；也可向有關(guān)部門申請調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第__種方式解決：

　　1．提交_________仲裁委員會仲裁；

　　2．依法向人民法院起訴。

　　六、本合同一式_______份，雙方各執(zhí)_______份，汽車交易市場主辦單位留存_______份（市場留存期_______年）。

　　七、本合同經(jīng)買賣雙方簽字蓋章后生效。

　　買受人（簽字）：_______________

　　地址：_________________________

　　電話：_________________________出賣人（簽字）：_______________

　　地址：_________________________

　　電話：_________________________

關(guān)于買賣合同14

　　供方：

　　需方：

　　根據(jù)中華人民共和國《種子法》《民法典》及有關(guān)規(guī)定，為了明確農(nóng)作物種子供、需雙方的權(quán)利和義務，維護雙方的共同利益，經(jīng)雙方友好協(xié)商，簽訂本合同。

　　一、需方向供方訂購以下品種、數(shù)量、質(zhì)量和價格的種子：

　　二、供方對以上種子出具農(nóng)作物種子檢驗證書（標明種子實際質(zhì)量指標）供需方復檢，需方收到貨后15天內(nèi)，對發(fā)芽率、凈度、水分三項指標復檢完畢，純度在收貨后該作物的第一個生產(chǎn)周期內(nèi)復檢完畢，發(fā)現(xiàn)問題應及時通知供方，逾期視為種子合格。

　　三、調(diào)運種子前，供方要按需方要求，出具種子經(jīng)營許可 證復印件、發(fā)貨時需方與供方對每批種子共同取樣，分別封存，以備種子復檢和鑒定，樣品保存至該批種子于生產(chǎn)收獲結(jié)束。

　　四、供、需雙方必須按合同規(guī)定的時間、數(shù)量等供貨、付款，如有變化，供、需雙方另行協(xié)商達成補充合同，否則，視一方為違約，違約方要賠償守約方違約金額10%經(jīng)濟損失費。

　　五、所需供品，乙方根據(jù)當?shù)厣鷳B(tài)類型進行合理布局，若由于越區(qū)種植造成的損失，由乙方承擔。

　　六、如種子質(zhì)量達不到合同要求，由甲方負責賠償相應損失。

　　七、本合同未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商一致可在合同外增加補充條款，增補條款屬于合同的組成部分。

　　八、本合同自簽訂之日起生效，一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

　　甲方（簽字蓋章）：乙方（簽字蓋章）：

　　________年____月____日

關(guān)于買賣合同15

　　合同雙方當事人：

　　出賣人：_________________________________________________________

　　注冊地址：_______________________________________________________

　　營業(yè)執(zhí)照注冊號：_________________________________________________

　　企業(yè)資質(zhì)證書號：_________________________________________________

　　法定代表人：____________________聯(lián)系電話：_______________________

　　郵政編碼：_______________________________________________________

　　委托代理人：____________________地址：__________________________

　　郵政編碼：____________________聯(lián)系電話：________________________

　　委托代理機構(gòu)：__________________________________________________

　　注冊地址：______________________________________________________

　　營業(yè)執(zhí)照注冊號：________________________________________________

　　法定代表人：____________________聯(lián)系電話：______________________

　　郵政編碼：______________________________________________________

　　買受人：________________________________________________________

　　【本人】【法定代表人】姓名：__________________國籍______________

　　【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【 】_______________________

　　地址：__________________________________________________________

　　郵政編碼：______________________聯(lián)系電話：______________________

　　【委托代理人】【 】姓名：____________________國籍：_____________

　　地址：__________________________________________________________

　　郵政編碼：______________________電話：__________________________

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達成如下協(xié)議：

　　【釋義】延伸閱讀：合同法全文

　　商品房買賣合同

　　合同雙方當事人：

　　出賣人：_________________________________________________________

　　注冊地址：_______________________________________________________

　　營業(yè)執(zhí)照注冊號：_________________________________________________

　　企業(yè)資質(zhì)證書號：_________________________________________________

　　法定代表人：____________________聯(lián)系電話：_______________________

　　郵政編碼：_______________________________________________________

　　委托代理人：____________________地址：__________________________

　　郵政編碼：____________________聯(lián)系電話：________________________

　　委托代理機構(gòu)：__________________________________________________

　　注冊地址：______________________________________________________

　　營業(yè)執(zhí)照注冊號：________________________________________________

　　法定代表人：____________________聯(lián)系電話：______________________

　　郵政編碼：______________________________________________________

　　買受人：________________________________________________________

　　【本人】【法定代表人】姓名：__________________國籍______________

　　【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【 】_______________________

　　地址：__________________________________________________________

　　郵政編碼：______________________聯(lián)系電話：______________________

　　【委托代理人】【 】姓名：____________________國籍：_____________

　　地址：__________________________________________________________

　　郵政編碼：______________________電話：__________________________

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達成如下協(xié)議：

　　【釋義】本部分條文是確認買賣雙方當事人的主體資格。

　　本條款提示點：

　　1、出賣人的主體資格

　　我國現(xiàn)行法律、法規(guī)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為專營開發(fā)企業(yè)和兼營開發(fā)企業(yè)，但無論是哪種類型，都需要具備房地產(chǎn)開發(fā)主管部門頒布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。不具備開發(fā)資質(zhì)或開發(fā)資質(zhì)已被取締的企業(yè)不能作為出賣人與相對的客戶訂立《商品房買賣合同》，違者訂立的合同無效。

　　2、買受人的主體資格

　�。�1）凡具備民事權(quán)利能力的法人和自然人均可作為買受人，

　　（2）必須具備完全民事行為能力的自然人方可作為簽約人訂立合同，

　　A.未滿18周歲的未成年人訂立的合同須經(jīng)其監(jiān)護人追認方可生效（已滿16周歲且以自己的勞動收入為主要生活來源的除外）；

　　B.精神病人或間隙性精神病人在精神病發(fā)作期間訂立的合同須經(jīng)其監(jiān)護人追認方可生效，

　　（3）未成年人、精神病人的購房行為應當由其監(jiān)護人作為法定代理人代為簽約，

　�。�4）夫妻關(guān)系存續(xù)期間，除夫妻雙方另有約定，無論以夫或妻的名義購買房屋，該房屋所有權(quán)一般均視為夫妻共同財產(chǎn)。

　　3、出賣人委托代理機構(gòu)

　　近年來，開發(fā)商委托代理公司進行房屋銷售的比例日益增加。在這種情形下，應當將代理機構(gòu)的名稱列入本合同，并如實填寫。這樣，既明確體現(xiàn)和保障了開發(fā)商、代理商之間的委托代理合同關(guān)系，也保障了購房人的簽約知情權(quán)。

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達成如下協(xié)議：

　　第一條 項目建設(shè)依據(jù)。

　　出賣人以___________方式取得位于___________、編號為___________的地塊的土地使用權(quán)�！就恋厥褂脵�(quán)出讓合同號】【土地使用權(quán)劃撥批準文件號】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準文件號】為______________________.

　　該地塊土地面積為___________，規(guī)劃用途為___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

　　出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】___________.建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為___________，施工許可證號為___________.

　　【釋義】本條是出賣人擁有項目的取得和開發(fā)建設(shè)等前期手續(xù)告知義務的內(nèi)容，目的是為保障買受人知情權(quán)。

　　本條款的提示點：

　　1、開發(fā)商土地取得方式

　　一般情形下，開發(fā)商取得土地的方式為受讓國家出讓的土地（出讓）或轉(zhuǎn)讓受得他人已繳納土地出讓金的土地（轉(zhuǎn)讓）特殊情形下方可獲得國家得無償劃撥地（劃撥），如開發(fā)商開發(fā)建設(shè)規(guī)劃范疇內(nèi)得經(jīng)濟使用住房。

　　未變更土地性質(zhì)得集體土地使用權(quán)不能用作房地產(chǎn)開發(fā)；非用于經(jīng)濟適用住房建設(shè)得劃撥地不能用作房地產(chǎn)開發(fā)；工業(yè)用地出讓地不能用作房地產(chǎn)開發(fā)。

　　2、土地使用年限

　　根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條的規(guī)定：“土地使用出讓最高年限按下列用途規(guī)定：（一）居住用地70年；（二）工業(yè)用地50年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（四）商業(yè)旅游、娛樂用地40年；（五）綜合或者其他用地50年�！毙枰�注意的是，該使用年限起始于國有土地使用權(quán)出讓確定之日，而不是買受人訂立購房合同之日；經(jīng)濟使用住房因其土地系劃撥地，故不存在使用年限的問題。

　　3、商品房項目的名稱無論是現(xiàn)定名還是暫定名，必須與商品發(fā)預售許可證或其他相關(guān)證件的描述一致。

　　4、開發(fā)商必須擁有《國有土地使用權(quán)證》方可申請商品房預售資格。因此，購房者在簽訂合同之前除了知悉本條所列的[土地使用權(quán)出讓合同號]、[土地使用權(quán)劃撥批準文件號]、[劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準文件號]外，更有必要查閱開發(fā)商持有的《國有土地使用權(quán)證》。著重審查兩點：一是看開發(fā)商是否已經(jīng)足額支付土地出讓金（未繳納完畢土地出讓金的開發(fā)商一般持有《臨時國有土地使用證》而非《國有土地使用證》）；二是看開發(fā)商是否已將土地辦理抵押貸款（以土地作為抵押物辦理貸款的，《國有土地使用證》上往往作備案登記）

　　第二條 商品房銷售依據(jù)。

　　買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預售商品房】。預售商品房批準機關(guān)為___________，商品房預售許可證號為___________.

　　【釋義】本條是對商品房銷售的描述。

　　本條款提示點：

　　1、期房與現(xiàn)房的比較

　　期房即預售商品房，是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售的商品房為期房。現(xiàn)房指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，消費者在簽約后立即可以辦理入住并取得分戶權(quán)證。

　　期房相對于現(xiàn)房，具有下列特點：

　　優(yōu)勢：

　　（1）期房一般較現(xiàn)房便宜；

　�。�2）期房的選擇空間較現(xiàn)房大；

　�。�3）隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，新樓盤品質(zhì)較舊盤有明顯提升。

　　劣勢：具備延期交付、品質(zhì)變差、權(quán)證不能按期交付等法律風險。

　　2、商品房預售許可證的法律效力

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效�！�

　　3、商品房銷售的其他依據(jù)

　　一般來說，開發(fā)商除獲得《商品房預售許可證》外，還應具備下列證件：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國有土地使用證》即俗稱的“五證齊全，方可預售”。

　　房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的預售許可證有按棟編號發(fā)放、按批號編號發(fā)放等形式，購房人在購房時應“對號入座”，提高自身風險防范能力。

　　第三條 買受人所購商品房的基本情況。

　　買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規(guī)定的項目中的：

　　第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號房。 該商品房的用途為___________，屬___________結(jié)構(gòu)，層高為___________，建筑層數(shù)地上___________層，地下___________層。

　　該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。

　　該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共___________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積___________平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明見附件二）

　　【釋義】本條是對合同標的物的詳細描述

　　本條款提示點：

　　本條涉及到若干建筑專業(yè)術(shù)語及建筑規(guī)范，購房人在購房時應更加切實注意。

　　1、商品房的用途與房屋結(jié)構(gòu)

　　這兩項對于開發(fā)商而言，是其確定工程建設(shè)成本的關(guān)鍵點，專業(yè)辦公用寫字樓的工程建設(shè)成本一般比磚混結(jié)構(gòu)建筑物建筑成本高出數(shù)倍。因此，購房人在選購房屋時應當加以落實。

　　商品房的用途主要有居住、辦公、商品、商住、停車等種類，其用途一經(jīng)確定，合同雙方不履行法律手續(xù)不得擅自變更。房屋結(jié)構(gòu)主要有磚混、框架、鋼混等幾種，不同結(jié)構(gòu)的房屋其使用功能和耐用程度各異。

　　2、層高≠凈高

　　層高指一層地面至上一層地面的距離，凈高則是指地面至天花板的距離，凈高=層高-樓板厚度。

　　購房人在選擇預售商品房時應考慮上述兩者之間的差異。

　　3、陽臺

　　陽臺的封閉與否對計算商品房的建筑面積至關(guān)重要，根據(jù)現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)劃》的規(guī)定，封閉陽臺按全面積計算使用面積，而敞開式陽臺則按全面積的一半計算使用面積。

　　4、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公共部位與公用房屋分攤建筑面積及使用面積之間的聯(lián)系。

　　該套商品房建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公共部位與公用房屋分攤建筑面積

　　套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)強體面積+陽臺面積

　　第四條 計價方式與價款。

　　出賣人與買受人約定按下述第___________種方式計算該商品房價款：

　　1、按建筑面積計算，該商品房單價為（___________幣）每平方米______元，總金額（___________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

　　2、按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為（___________幣）每平方米__________元，總金額（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

　　3、按套（單元）計算，該商品房總價款為（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百____拾______元整。

　　【釋義】本條是關(guān)于商品房計價方式與價款的約定。

　　本條款提示點：

　　1、計價方式的改革

　　多年來，我國一直采用按照建筑面積計價的方式銷售商品房，但該種計價方式卻存在著諸多弊病，集中體現(xiàn)在總的公用建筑面積難以確定，公用建筑面積計算分攤復雜，開發(fā)商非善意誤算等。隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟的活躍與發(fā)展，我國北京等地區(qū)已經(jīng)推行按套內(nèi)建筑面積計價。相信不久的將來，按套內(nèi)建筑面積計價將成為我國房地產(chǎn)市場的主要計價方式，使購房人真正能享受到“明明白白購房”的待遇。

　　2、購房人應注意商品房“價外價”問題

　　個別開發(fā)商除收取按面積記得的總價款外，還會向購房人提出收取配套費、教育實施費等其他收費項目，因此，購房人在支付房款時應當對這些收費項目加以關(guān)注，如開發(fā)商沒有法定收費依據(jù)的，購房人可以拒付。

　　第五條 面積確認及面積差異處理。

　　根據(jù)當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。

　　當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。

　　合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準。

　　商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第_____種方式進行處理：

　　1、雙方自行約定：

　　（1）_________________________________________________；

　　（2）____________________________________________；

　　2、雙方同意按以下原則處理：

　�。�1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；

　�。�2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。

　　買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。

　　買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

　　產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積

　　面積誤差比 = ────────────────×100%

　　合同約定面積

　　因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協(xié)議。

　　【釋義】本條是對房屋面積確認依據(jù)及房屋面積差異處理方式的約定。

　　本條款的法律依據(jù)：建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第二十條規(guī)定： 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，接以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；（二）面積誤差比絕對值超出3 %時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3 %以內(nèi)（含3 %）部分的房價款由買受人補足；超出3 %部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3 %以內(nèi) （含3 %）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3 %部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

　　產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積

　　面積誤差比 = ────────────────×100%

　　合同約定面積

　　本條款提示點：

　　1、面積確認標準

　　本條規(guī)定以建筑面積或套內(nèi)建筑面積為面積確認的依據(jù)標準，但購房人在簽約時亦可主張上述兩項面積同時作為依據(jù)標準。

　　2、產(chǎn)權(quán)登記面積與購房人實際所得面積不符時的處理

　　產(chǎn)權(quán)登記面積是指房地產(chǎn)行政主管部門確認登記的面積，一般情形下產(chǎn)權(quán)登記面積即等同于購房人實際所得到的面積，但如果產(chǎn)權(quán)登記測繪單位所作出的測量結(jié)果與購房人的實得面積不符，購房人依舊有權(quán)利聘請專業(yè)測量公司重新測量，并要求房地產(chǎn)行政主管部門對原產(chǎn)權(quán)登記面積作出修正處理。

　　3、自行約定的方式

　　基于設(shè)計原因，施工原因以及其他原因，開發(fā)商在預售商品房實往往不愿意接受按《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定簽訂面積差異處理條款，而建議購房人選擇自行約定的方式，常見的約定方式包括：

　�。�1）買受人不要求退房，按照產(chǎn)權(quán)登記面積和原約定每平方米價格實施多退少補；（該條款的約定從法律上分析仍然存在問題，如某合同原定面積為80平方米，建成面積達120平方米，即使開發(fā)商主張該特別約定，由于約定面積差異已經(jīng)對原合同造成了實質(zhì)性破壞，法院最終還是會按法定標準而不會按約定標準裁決）

　�。�2）正負3%內(nèi)實施多退少補，多于3%部分按原單價打折計算房價；少于3%部分按原單價上浮一定比例退還房款；

　�。�3）將《辦法》規(guī)定的臨界點3%調(diào)整為臨界點5%；（從開發(fā)商的利益分析，此條款最符合其利益）

　�。�4）總價包死條款，即無論產(chǎn)權(quán)登記面積是否與約定面積發(fā)生差異，均按約定總價計算房款。（對于廣泛采用通用文本約定的樓盤，購房人可選擇性使用該條款。就筆者的個人閱歷，很少有開發(fā)商在交房后因為測定面積比約定面積少而退款的，而建成后要求購房人補繳購房款的卻是屢見不鮮。）

　　相比而言，上述約定方式均沒有本條款第二種方式那樣更能維護購房人的合法權(quán)益，因此建議購房人在簽訂合同時選擇該種面積差異處理方式。

　　北京市國土資源和房屋管理局擬定的“北京版式范文本”中采用的是建筑面積差異與處理條款，更重視了對購房人權(quán)益的保障。

　　第六條 付款方式及期限。

　　買受人按下列第__________種方式按期付款：

　　1、一次性付款_______________________________________.

　　2、分期付款__________________________________________.

　　3、其他方式_________________________________________.

　　【釋義】本條是對付款方式及付款時間的約定

　　本條款提示點：

　　1、一次性付款

　�。�1）一次性付款的本意是指購房人在約定期限內(nèi)向開發(fā)商支付完畢100%的購房款，但在實踐當中，不少開發(fā)商同意選擇一次性付款的客戶在簽約是只支付90%-95%的購房款，留存5%-10%的購房款至房屋交接或權(quán)證發(fā)放時再行給付。

　�。�2）開發(fā)商為鼓勵購房人選擇一次性付款方式，往往會在商品房定價的基礎(chǔ)上給予一次性付款購房人一定比例的折扣。購房人如選擇此種付款方式，可以適時提出折扣請求。

　　2、按揭付款

　�。�1）按揭付款不屬于分期付款，現(xiàn)在開發(fā)商與銀行已經(jīng)在付款方式上取得可高度一致，就是銀行為按揭客戶向開發(fā)商提供一次性付款。對開發(fā)商而言，按揭購房人在完善其按揭貸款手續(xù)后就已經(jīng)獲得了銀行支付的全額房款，購房人只是按與銀行簽訂的《借款合同》逐月向銀行還款而已。

　�。�2）按揭付款方式所產(chǎn)生的法律關(guān)系：

　　A.主合同關(guān)系有兩個：一是開發(fā)商與購房人之間的商品房買賣合同關(guān)系；二是購房人與銀行之間的借款合同關(guān)系，

　　B.從合同關(guān)系有三個：一是購房人以所購物業(yè)作為抵押物與銀行之間發(fā)生的抵押合同關(guān)系；二是開發(fā)商為購房人貸款而向銀行提供的保證合同關(guān)系（有的銀行還要求開發(fā)商提供一定數(shù)額的保證金擔保）；三是銀行與開發(fā)商之間的回購法律關(guān)系，即當購房人逾期未還款構(gòu)成違約，銀行依法處分抵押房產(chǎn)，開發(fā)商向銀行承諾無條件回購該房產(chǎn)，并將回購房款優(yōu)先直接清償銀行貸款本息，對此購房人在按揭貸款合同中予以書面確認。

　�。�3）按揭付款條款在簽約時屬于效力待定的條款，該條款生效的必備要件是銀行同意向按揭購房人發(fā)放貸款，并與其簽訂《借款合同》，如屬不可歸責于當事人雙方的事由銀行拒絕為購房人提供按揭貸款的，則該條款對買賣雙方不具備約束力，由此造成《商品房買賣合同》不能履行雙方互不負違約責任，當事人雙方可以請求解除《商品房買賣合同》，開發(fā)商應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還購房人。但如是因為買、賣雙方作為或者不作為的行為導致銀行按揭不能，則需要由責任人承擔其相應的違約責任，如購房人不提供或提供虛假的申貸資料，開發(fā)商拒不承擔銀行要求的保證擔保責任等。

　�。�4）按揭付款方式后續(xù)法律問題

　　A.因商品房買賣合同被確認為無效或者被撤銷、解除，致使按揭貸款的目的無法實現(xiàn)，買賣雙方及銀行均有權(quán)解除按揭貸款合同，開發(fā)商應將所收款項分別退還給購房人和銀行；

　　B.開發(fā)商作為擔保人為購房人按揭貸款提供保證擔保的方式有兩種：一是階段性保證擔保，即開發(fā)商提供保證擔保的保證期間為按揭貸款合同簽訂之日起至購房人獲得分戶產(chǎn)權(quán)證并將其房屋所有權(quán)辦理他項權(quán)利登記之日止；二是全程保證擔保，即開發(fā)商在購房人向銀行償還全部貸款本息之前均需承擔保證擔保責任。按最高院司法解釋的規(guī)定，購房人未按照按揭貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與銀行辦理了商品房抵押登記手續(xù)，銀行如起訴購房人要求償還貸款本息或主張房屋優(yōu)先受償?shù)�，不應當追加開發(fā)商為共同被告，開發(fā)商提供全程擔保的除外。如果銀行起訴時買賣人與銀行尚未完善抵押登記手續(xù)，則開發(fā)商無論是提供哪種方式的保證擔保都會被列為共同被告。

　　開發(fā)商盡早為購房人辦理分戶權(quán)證的意義不僅是履行自身《商品房買賣合同》所約定的義務，還具備解除自身擔保法律風險的功能和作用。從近年法院受理的案件類型分析，按揭購房人逾期付款違約糾紛已成為一類主要民事糾紛，即每個樓盤都存在著一定比例的按揭購房人逾期不歸還銀行貸款的風險隱患，開發(fā)商如不重視此類糾紛的預防和風險防范，將造成不必要的經(jīng)濟損失。

　　第七條 買受人逾期付款的違約責任。

　　買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第__________種方式處理：

　　1.按逾期時間，分別處理（不作累加）

　�。�1）逾期在_____日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行；

　�。�2）逾期超過_____日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的_____%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_____（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。

　　本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。

　　2. _________________________________________________.

　　【釋義】本條是對購房人逾期違約金責任進行約定的條款

　　本條款提示點；

　　1、逾期付款違約責任分析

　　逾期付款是買賣合同中的一種典型違約行為，逾期付款未達一定期間，構(gòu)成根本違約。構(gòu)成一般違約的，守約方有權(quán)要求違約方履行合同并支付一定的違約金；構(gòu)成根本違約的，守約方除有權(quán)單方面解除合同外，還有權(quán)要求違約方支付承擔由于終止合同所造成的相應經(jīng)濟損失。

　　基于一般違約與根本違約的理論依據(jù)，示范文本建立了兩種相輔相成的違約責任救濟方式。

　　2、如何設(shè)定一般違約與根本違約的合理期間

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定；出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

　　從上述司法解釋分析，基于商品房買賣合同所涉及的標的物是一項重大資產(chǎn)，司法解釋的擬定者期望買、賣雙方都給予違約方相對較長期限的包容和理解，不主張權(quán)利人過快的享有單方解約權(quán)。因此，我們建議：在設(shè)定本條所規(guī)定的開發(fā)商有單方解約權(quán)的期間條款時，一般應定為3個月為宜，至少不應少于2個月，如果購房人在簽訂之后由于偶然性原因造成流動資金周轉(zhuǎn)困難而不能如期履約，購房人亦有合理期間進行調(diào)整。

　　3、逾期付款違約金標準的設(shè)定

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。該《解釋》第十七條又規(guī)定：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算發(fā)法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

　　結(jié)合上述兩條司法解釋，逾期付款違約金設(shè)定的標準一般應設(shè)在下列區(qū)間內(nèi)：不低于同期銀行活期存款利率標準，不高于同期銀行逾期貸款利率的130%.設(shè)定的標準如果低于或高于上述期間，都有可能導致約定的條款存在法律效力上的瑕疵。

　　#同期銀行貸款利率標準：

　　1996年5月16日前：每天萬分之三，年利率為10.95%；

　　1996年5月17日——1999年1月29日的每天萬分之五，年利率為18.25%；

　　1999年1月30——20xx年11月21日的每天萬分之四，年利率為 14.6%；

　　20xx年11月22日——20xx年3月16日的每天萬分之二點一，年利率為7.665%；

　　20xx年3月17日至今，在貸款合同中簽訂的貸款利率水平上加30%-50%.

　　個案分析：李小姐每月要還銀行貸款5000元，按照銀行對大多數(shù)客戶執(zhí)行的5年期

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