二手房及電子商務(wù)論文
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［摘要］隨著互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在改變其傳統(tǒng)商業(yè)模式。新型業(yè)務(wù)模式、盈利模式直接打破了傳統(tǒng)中介費(fèi)率，有效解決了二手房市場(chǎng)中的痛點(diǎn)。優(yōu)化房地產(chǎn)與二手房市場(chǎng)的融合是整個(gè)房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。為此，文章基于二手房電子商務(wù)的發(fā)展歷程及方向，著重探討了二手房電子商務(wù)發(fā)展模式及可行性，并從二手房電商發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)、信息化服務(wù)和監(jiān)管模式角度提出具體融合發(fā)展的策略。期望文章結(jié)論能對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)搭建信息化平臺(tái)、優(yōu)化服務(wù)模式有所啟示。
�。�關(guān)鍵詞］電子商務(wù);二手房市場(chǎng);信息化服務(wù)
2015—2020年互聯(lián)網(wǎng)對(duì)二手房市場(chǎng)的影響與投資機(jī)會(huì)研究報(bào)告顯示，二手房市場(chǎng)與電子商務(wù)結(jié)合已經(jīng)成為大眾購(gòu)房的關(guān)鍵要素之一。電商模式與傳統(tǒng)模式的區(qū)別在于兩點(diǎn):一是二手房交易具有信息密集、非標(biāo)準(zhǔn)化、本地化及頻率低等特點(diǎn)，而這一特征直接影響著大眾的房產(chǎn)選擇應(yīng)該是線上獲取信息，線下交易，這也表明了二手房電商具有重資產(chǎn)的特征。二是該特征也決定了線上發(fā)展的空間巨大，不僅可以提供房產(chǎn)信息，還可以聯(lián)動(dòng)金融服務(wù)等交易周邊業(yè)務(wù)。為此，探討電子商務(wù)與二手房市場(chǎng)的發(fā)展融合具有重要實(shí)踐意義。
1二手房電子商務(wù)的發(fā)展歷程及方向
二手房電子商務(wù)正式起步于1998年，那時(shí)上海房地產(chǎn)之窗和中華企業(yè)聯(lián)合推出網(wǎng)上房產(chǎn)拍賣活動(dòng)，但其只限于網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，其他交易環(huán)節(jié)均在線下實(shí)現(xiàn)。2011年淘寶、SOHO等大型企業(yè)開(kāi)始嘗試以電商拉動(dòng)房產(chǎn)走上新高，并在同年新浪樂(lè)居推出了首個(gè)房產(chǎn)電商頻道，這也標(biāo)志著房產(chǎn)由原來(lái)線上競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)變?yōu)橘M(fèi)用支付、認(rèn)籌、詢價(jià)等一體化。2014年中國(guó)房產(chǎn)開(kāi)始全面進(jìn)入電商發(fā)展階段，二手房中介市場(chǎng)開(kāi)始面臨著Q房網(wǎng)、搜房網(wǎng)等互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)企業(yè)的沖擊，線上模式已經(jīng)成為整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，如我愛(ài)我家、鏈家等二手房企業(yè)開(kāi)始進(jìn)行線上布局。二手房電商發(fā)展的方向主要呈現(xiàn)五個(gè)特點(diǎn)。一是國(guó)際化。網(wǎng)絡(luò)的無(wú)邊界化為房產(chǎn)信息在全球范圍內(nèi)傳播提供了條件。
二是延伸化。房產(chǎn)交易不再局限于房產(chǎn)本身，而逐漸延伸至其周邊服務(wù)，如電子金融。三是大眾化。這得益于我國(guó)網(wǎng)民在不斷增加，且每年進(jìn)城流動(dòng)人口4000萬(wàn)，住房公積金使用等優(yōu)惠政策致使大眾優(yōu)先考慮二手房。四是個(gè)性化。主要體現(xiàn)于深度服務(wù)、業(yè)務(wù)擴(kuò)展、房產(chǎn)評(píng)論、能力發(fā)掘、商品選擇、信息制定方面。五是區(qū)域化。我國(guó)區(qū)域特征致使二手房信息在各區(qū)域發(fā)布的重點(diǎn)有所不同。
2二手房電子商務(wù)發(fā)展的模式及可行性分析
目前二手房電子商務(wù)發(fā)展模式主要有三種。首先，C2C模式，房產(chǎn)企業(yè)可以提供一個(gè)交易平臺(tái)，買賣雙方可以自由在平臺(tái)進(jìn)行交易，目前交易領(lǐng)域主要涉及房屋價(jià)格評(píng)估、權(quán)證代理、拍賣、租賃等，它的主要優(yōu)勢(shì)就是不受限于空間和時(shí)間，大大降低了買賣雙方溝通成本。其次，B2C模式，由企業(yè)在平臺(tái)上曝光房源，其房源真實(shí)性由企業(yè)核實(shí)，買方可以在平臺(tái)上選擇合適的房子，并聯(lián)系中介企業(yè)。最后，B2B模式，該模式主要用于裝潢、建材等行業(yè)，通過(guò)企業(yè)間的信息平臺(tái)有效降低了對(duì)房產(chǎn)供應(yīng)鏈的管理成本。電子商務(wù)與二手房市場(chǎng)發(fā)展融合的可行性包含了有利性、安全性和必要性。
首先，有利性主要體現(xiàn)于房地產(chǎn)企業(yè)可以跨空間進(jìn)行二手房房源信息收集及交易，同時(shí)也方便消費(fèi)者自由貨比三家、在線咨詢，激活了二手房市場(chǎng)的信息流動(dòng)，使交易雙方信息趨于均衡。這符合當(dāng)下我國(guó)倡導(dǎo)的信息共享經(jīng)濟(jì)。
其次，安全性主要體現(xiàn)于目前我國(guó)在社會(huì)安全證明、數(shù)字證書(shū)、數(shù)字簽名、數(shù)據(jù)加密技術(shù)與防火墻技術(shù)方面取得了顯著進(jìn)步，一定程度上保障了信息交易的可靠性。
最后，必要性體現(xiàn)于政府的參與，目前我國(guó)新房空置率較高，但是房?jī)r(jià)卻呈現(xiàn)微上升趨勢(shì)，而二手房租賃、重購(gòu)市場(chǎng)逐漸成為一線城市房產(chǎn)主市場(chǎng)，政府的網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管、財(cái)稅體系配套均是必要的。且目前政府一直在努力出臺(tái)各種法律法規(guī)以保障網(wǎng)絡(luò)信息流動(dòng)的安全性和合法性。
3電子商務(wù)與二手房市場(chǎng)發(fā)展融合的優(yōu)化策略
3.1明晰二手房電子商務(wù)的機(jī)會(huì)點(diǎn)
明晰二手房電子商務(wù)的機(jī)會(huì)點(diǎn)主要體現(xiàn)于三方面。首先，明晰二手房電商背后的作用邏輯，一是市場(chǎng)邏輯，目前二手房市場(chǎng)正在實(shí)現(xiàn)賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的`轉(zhuǎn)變，互聯(lián)網(wǎng)可以最大化地挖掘潛在買方和曝光賣方房源;同時(shí)，我國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)正在由新房主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)槎址恐鲗?dǎo)，目前在我國(guó)的一線城市(如北京、上海)已經(jīng)成功轉(zhuǎn)變?yōu)槎址恐鲗?dǎo)，但鑒于二手房的信息透明需求更加強(qiáng)烈，因此電子商務(wù)會(huì)使二手房市場(chǎng)的布局更加復(fù)雜、信息度更加密集。二是互聯(lián)網(wǎng)邏輯，目前中國(guó)正在進(jìn)入一個(gè)線下向線上的人口大遷移活動(dòng)，自媒體、客戶端的信息獲取作用已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于中介部門、紙媒。
其次，二手房電子商務(wù)的界定，它主要可以劃分為三個(gè)方面，其一是渠道電商，其本質(zhì)是渠道融合，單一企業(yè)無(wú)法完成整個(gè)房產(chǎn)鏈條的運(yùn)轉(zhuǎn)，國(guó)內(nèi)主要以吉屋科技、好屋中國(guó)、房多多為典型代表。其二是媒體電商，其本質(zhì)是媒體，主要為二手房中介部門做線上推廣，國(guó)內(nèi)主要以搜狐焦點(diǎn)、安居客為典型代表。
其三是交易電商，這是未來(lái)二手房電商發(fā)展的主流趨勢(shì)，也是真正意義上可以顛覆傳統(tǒng)模式的電商模式，國(guó)內(nèi)主要以搜房、鏈家網(wǎng)為典型代表。最后，模式轉(zhuǎn)變，這對(duì)不同規(guī)模的企業(yè)具有差異化，對(duì)大型規(guī)模企業(yè)而言，需要構(gòu)建的不僅是EＲP系統(tǒng)，而是一個(gè)生態(tài)圈，其中包含了規(guī)范的流程和技術(shù)支撐;對(duì)中小規(guī)模企業(yè)而言，這是最難進(jìn)行模式轉(zhuǎn)變的企業(yè)類型，由于其線下缺乏規(guī)模效應(yīng)，線上缺乏網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，房源短缺，門店不夠，導(dǎo)致轉(zhuǎn)型困難。但是對(duì)一些大規(guī)模以連鎖為主的企業(yè)，例如鏈家，其轉(zhuǎn)型問(wèn)題就是是否將重資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為輕資產(chǎn)、開(kāi)放網(wǎng)絡(luò)問(wèn)題。總之，二手房與電子商務(wù)、電子金融相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)企業(yè)交易無(wú)邊界化、信息化，是未來(lái)交易電商的發(fā)展主流。
3.2健全信息監(jiān)管機(jī)制，強(qiáng)化信息化服務(wù)
由于房產(chǎn)具有生產(chǎn)非連續(xù)性、耐久性、固定性等特征，在網(wǎng)絡(luò)交易時(shí)潛在巨大風(fēng)險(xiǎn)。首先，二手房產(chǎn)企業(yè)必須聯(lián)合政府部門聯(lián)合開(kāi)展信息風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管，組織開(kāi)展對(duì)企業(yè)、全行業(yè)信息科技治理、信息科技風(fēng)險(xiǎn)管理、信息安全、信息系統(tǒng)測(cè)試和維護(hù)、信息科技運(yùn)行等方面內(nèi)部控制，建立健全二手房交易狀況和執(zhí)行效果以及風(fēng)險(xiǎn)狀況的監(jiān)管。其次，搭建行業(yè)數(shù)據(jù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)行業(yè)基礎(chǔ)信息系統(tǒng)與政府相關(guān)部門信息系統(tǒng)以及銀行信息系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)傳輸與對(duì)接，促進(jìn)行業(yè)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的共享與監(jiān)測(cè)。
最后，創(chuàng)新部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制，對(duì)二手房市場(chǎng)交易實(shí)行企業(yè)、政府、買賣雙方監(jiān)管的協(xié)調(diào)與配合，強(qiáng)化對(duì)各二手房企業(yè)網(wǎng)站檢查的指導(dǎo)管理，將指導(dǎo)落實(shí)到檢查開(kāi)展的各個(gè)階段，切實(shí)提升信息安全檢查的質(zhì)量與成效。目前二手房市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)向裝修、采購(gòu)、融資互助和資訊共享一體化服務(wù)，為此在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上強(qiáng)化專業(yè)化與物業(yè)服務(wù)顯得尤為關(guān)鍵。首先，在B2C平臺(tái)上，要開(kāi)啟銀行按揭、法律服務(wù)、辦證手續(xù)、二手房評(píng)估等專業(yè)化服務(wù);在C2C平臺(tái)上，實(shí)現(xiàn)買賣雙方二手房租賃、評(píng)估、代理等服務(wù)。
其次，開(kāi)啟網(wǎng)絡(luò)數(shù)字化社區(qū)，例如打造裝修咨詢服務(wù)，為客戶提供個(gè)性化、專業(yè)化的裝修服務(wù)建議，同時(shí)數(shù)字化社區(qū)也可以發(fā)布特約服務(wù)、專門服務(wù)和公共服務(wù)信息，提升二手房電子商務(wù)附加值。最后，強(qiáng)化二手房交易平臺(tái)的支付方式，打造資金托管模式，買方將資金交給房產(chǎn)平臺(tái)，經(jīng)過(guò)二手房自由交易中心，由賣方取出購(gòu)房款，這樣就有效將金融、電子商務(wù)與二手房融合�？傊瑥�(qiáng)化信息化監(jiān)管與服務(wù)始終是保障二手房市場(chǎng)與電子商務(wù)融合的重要手段。
4結(jié)論
互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展得日益成熟，致使各行各業(yè)開(kāi)始思考與“互聯(lián)網(wǎng)+”相結(jié)合。二手房市場(chǎng)是我國(guó)一線城市房產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)市場(chǎng)，其與電子商務(wù)、電子金融相結(jié)合是整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展的主趨勢(shì)。為此，本文在分析可行性與發(fā)展方向基礎(chǔ)上，著重提出了目前二手房電商發(fā)展的機(jī)會(huì)點(diǎn)、強(qiáng)化信息化監(jiān)管與信息化服務(wù)。但如何更好地實(shí)現(xiàn)眾多中小型房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行信息平臺(tái)搭建，卻仍然是急需解決的關(guān)鍵問(wèn)題。
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