桂林市區(qū)樓盤價(jià)格地域分布特征與營銷對(duì)策論文
近年來，在大數(shù)據(jù)應(yīng)用的宏觀背景與國家房地產(chǎn)政策改革穩(wěn)步推進(jìn)的形勢下，中國城市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢引起學(xué)者與社會(huì)產(chǎn)生越來越高的關(guān)注度。如何結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)的力量來實(shí)現(xiàn)研究中國城市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，成為十分具有理論與現(xiàn)實(shí)意義的問題。本文以桂林市為代表，通過網(wǎng)絡(luò)收集桂林市區(qū)的 58 個(gè)代表性樓盤銷售信息，利用多元統(tǒng)計(jì)方法及統(tǒng)計(jì)軟件，研究了桂林市區(qū)房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)特征及價(jià)格的地域分布，為桂林市區(qū)樓市營銷策略及政府相關(guān)政策制定提供了理論依據(jù)。
1 桂林市區(qū)樓盤價(jià)格分布統(tǒng)計(jì)特征
通過網(wǎng)絡(luò)收集 2014 年 1 月到 12 月桂林市七星區(qū)、象山區(qū)、秀峰區(qū)、疊彩區(qū)、臨桂區(qū)和其他區(qū)（如雁山、八里街）等區(qū)域的代表性樓盤的房價(jià)（數(shù)據(jù)來源于桂房網(wǎng)），對(duì)桂林市區(qū)樓盤地理分布及價(jià)格水平的統(tǒng)計(jì)特征進(jìn)行研究分析。首先通過扇形圖刻畫桂林市區(qū)樓盤數(shù)量分布圖如圖 。
從圖 1 可以看出桂林市區(qū)樓盤主要分布在七星區(qū)和臨桂區(qū)，七星區(qū)是由于處于城市的偏中心地段而具備可觀的可開發(fā)地皮條件，而臨桂區(qū)則得益于為市政府辦公所在地而成為城市的政治中心，這兩個(gè)區(qū)聚集了桂林市區(qū)一半以上的樓盤。而雁山區(qū)因地處郊區(qū)而無競爭優(yōu)勢，秀峰區(qū)則因地處市黃金地段而無地皮可開發(fā)，因此這兩個(gè)區(qū)僅存在少數(shù)樓盤。其次，利用 SAS 軟件對(duì)房價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)分析。
由表 1 可知，從均值來看，桂林市平均房價(jià)從高到低依次是秀峰區(qū)、七星區(qū)、其他區(qū)、象山區(qū)、疊彩區(qū)和臨桂區(qū)。從方差和標(biāo)準(zhǔn)差來看，桂林市房價(jià)波動(dòng)從大到小依次是其他區(qū)、七星區(qū)、秀峰區(qū)、臨桂區(qū)、象山區(qū)和疊彩區(qū)。從變異系數(shù)來看，桂林市房價(jià)變異程度由大到小依次是其他區(qū)、七星區(qū)、臨桂區(qū)、秀峰區(qū)、象山區(qū)和疊彩區(qū)。
偏度系數(shù)用來度量桂林市各個(gè)區(qū)房價(jià)分布是否對(duì)稱，峰度系數(shù)用來度量桂林市各個(gè)區(qū)房價(jià)數(shù)據(jù)在中心的聚集程度，表 1 顯示除了臨桂區(qū)樓盤價(jià)格右偏程度較大，峰度過大，顯示價(jià)格數(shù)值充分集中且處于較高水平外，其余地區(qū)表現(xiàn)比較勻稱。
2 桂林市區(qū)樓盤價(jià)格分布的地域特征
為進(jìn)一步了解桂林市區(qū)樓盤價(jià)格分布的地域特征，考慮利用多元統(tǒng)計(jì)中的聚類分析方法，對(duì)桂林市臨桂區(qū)、七星區(qū)、疊彩區(qū)、秀峰區(qū)、象山區(qū)、雁山、八里街等區(qū)域的 58 個(gè)代表性樓盤進(jìn)行聚類分析，通過分類得到各區(qū)樓盤的在桂林市區(qū)的.價(jià)格水平屬性特征。針對(duì)網(wǎng)絡(luò)收集的桂林市區(qū)樓盤價(jià)格數(shù)據(jù)，以 2014 年 12 個(gè)月的平均房價(jià)作為聚類指標(biāo)，利用 SAS 軟件進(jìn)行聚類分析，通過分析 R2統(tǒng)計(jì)量隨。
類數(shù)的變化特征，可得出將桂林市的 58 個(gè)代表樓盤分為 3 類是最恰當(dāng)?shù)�，其中第一類為水印長廊和桂林潤園，第二類為東方亭院、信昌穿山 18 號(hào)和信和信原鄉(xiāng)墅，其余樓盤為第三類。更具體的，各類樓盤特征如下。
首先，第一類中的水印長廊坐落于漓江景區(qū)內(nèi)，漓江景區(qū)是國家 5A 級(jí)景區(qū)，并且位于漓江景區(qū)最精華的核心地段與金牛山之間，跟桂林舉世聞名的老八景之一的"奇峰掛月"隔江相望。是桂林市唯一一個(gè)位于國家 5A 級(jí)景區(qū)內(nèi)的純別墅區(qū)。水印長廊旁就是桂林市十八中和桂林市育才小學(xué)，更是大家向往的學(xué)府區(qū)，水印長廊的均價(jià)為 30 000 元 / 平方米。桂林潤園位于七星公園附近，環(huán)境優(yōu)美，適合居住，擁有廣西師范大學(xué)、桂林育才小學(xué)、甲天下購物廣場、大瀑布酒店等優(yōu)質(zhì)配套資源，桂林潤園的均價(jià)為 25 000 元 / 平方米。因此，我們將第一類歸為高端豪華別墅類。
第二類中的東方亭院地處臨桂區(qū)萬福路南側(cè)，整個(gè)建筑環(huán)繞山邊而建，毗鄰翰林學(xué)府、八中、臨桂縣人民醫(yī)院、甄皮巖公園、國家森林公園等配套資源。均價(jià)為 15 000 元 / 平方米。信昌穿山 18 號(hào)位于桂林市七星區(qū)穿山東路 18 號(hào)，毗鄰穿山公園、體育館、小南國飯店、第五人民醫(yī)院等配套資源。均價(jià)為 19 500 元 / 平方米。信和信原鄉(xiāng)墅是桂林首例雙院墻新中式合院別墅，位于市中心秀峰區(qū)，桃花江景區(qū)與蘆笛巖景區(qū)中，信和信原鄉(xiāng)墅均價(jià)為 17 000 元 / 平方米。因此，將第二類分為普通別墅類。
最后，第三類為剩余的 53 個(gè)樓盤，包含普通聯(lián)排別墅和普通住宅，均價(jià)在 3 800 元 / 平方米到 10 000 元 / 平方米不等。因此，我們將第三類歸為普通住宅類。由此可見，決定房價(jià)的首先是住宅性質(zhì)，眾所周知?jiǎng)e墅和普通住宅的價(jià)格相差是很大的，其次，周圍的配套設(shè)施也是關(guān)鍵，在相同的住宅性質(zhì)下，大家更向往配套設(shè)置完善的居住環(huán)境，因此這一類的樓盤性價(jià)比更高。
3 基于樓市地域特征的營銷建議
2014 年 12 月，國務(wù)院在《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)廣西經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的若干建議》中明確提出"建設(shè)桂林國家旅游改革試驗(yàn)區(qū)",桂林市的房地產(chǎn)市場作為旅游房地產(chǎn)業(yè)正面臨著一個(gè)嶄新時(shí)期。旅游房地產(chǎn)業(yè)顧名思義就是稀缺的旅游資源和房地產(chǎn)完美結(jié)合的產(chǎn)品，以多種旅游項(xiàng)目為依托和基礎(chǔ)，以優(yōu)美的自然景觀和良好的配套設(shè)施為主要特征的具有一定主題的房地產(chǎn)項(xiàng)目。較之一般住宅，旅游地產(chǎn)的特點(diǎn)在于融合旅游、休閑、度假、居住為一體，從而具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。
結(jié)合以上政策背景，本文研究為房地產(chǎn)營銷提供了理論上的營銷策劃依據(jù)。對(duì)于商家，首先對(duì)自己產(chǎn)品有準(zhǔn)確定位，是屬于高端豪華別墅類，還是普通別墅類，或是普通住宅類，在把握目標(biāo)市場的細(xì)分特征前提下，結(jié)合國家政策方向考慮競爭性營銷方案的籌劃與制定；其次，要通過各種渠道充分掌握了解各個(gè)區(qū)域的旅游性地域特征、人口特征、消費(fèi)特征、心理特征等；最后，結(jié)合定位與區(qū)域特征、人口特征等因素制訂合適的營銷策劃方案，利用周圍的配套設(shè)施對(duì)自己的產(chǎn)品進(jìn)行推廣，諸如產(chǎn)品的教育配套、交通配套、生活配套、娛樂配套以及景觀配套是否完善，揚(yáng)長避短，讓自己的產(chǎn)品在同類產(chǎn)品中更具優(yōu)勢。
4 結(jié) 語
本文通過對(duì)桂林市區(qū) 58 個(gè)代表性樓盤價(jià)格進(jìn)行研究，通過分析研究了桂林市區(qū)樓盤價(jià)格分布的統(tǒng)計(jì)特征，并以 2014 年 12 個(gè)月的房價(jià)作為指標(biāo)進(jìn)行聚類分析，最終得到把 58 個(gè)樓盤分為 3 類的結(jié)果，闡明了每類結(jié)果的樓盤屬性特征，在大數(shù)據(jù)背景下，通過數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)，從統(tǒng)計(jì)意義上對(duì)桂林市房地產(chǎn)價(jià)格分布特征進(jìn)行了刻畫分析，該研究結(jié)果為桂林市房地產(chǎn)商市場競爭提供了精準(zhǔn)營銷的統(tǒng)計(jì)依據(jù)，具有一定的理論與現(xiàn)實(shí)參考意義。
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