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標的物買賣合同6篇
現(xiàn)今很多公民的維權意識在不斷增強，合同的用途越來越廣泛，簽訂合同是減少和防止發(fā)生爭議的重要措施。知道嗎，寫合同可是有方法的哦，以下是小編為大家整理的標的物買賣合同，僅供參考，大家一起來看看吧。
標的物買賣合同1
根據(jù)《合同法》第142條的規(guī)定，我國的風險負擔制度以交付主義為一般原則，在法律沒有特別規(guī)定和當事人沒有另行約定的情況下，風險隨著標的交付二轉移，這一點，與世界上的大多數(shù)國家的立法以及國際條約基本一致。由于標的物的風險隨著標的物的交付而轉移，因此交付時間的確定對于風險負擔制度來說就顯得十分重要。交付分為兩種，現(xiàn)實交付和觀念交付，對于標的物的現(xiàn)實交付的風險轉移學術界并沒有太大的異議，但對于簡易交付、占有改定和指示交付等觀念交付是否也能導致風險轉移，學者們存在很大分歧。另一方面，由于不動產的物權變動我國采取的是登記生效主義，存在著占有轉移與所有權轉移相分離的情況，因此有學者認為在不動產買賣中，交付主義只適用于不動產先交付后登記的情形，而不適用于先登記后交付的情形，不動產所有權轉移后即使還沒有交付，買受人也應承擔不動產損毀滅失的風險。
一、“交付”是否僅僅限于現(xiàn)實交付
交付就是由出賣人將買賣合同的標的物交給買受人占有，即占有的轉移。交付一般分為現(xiàn)實交付和觀念交付。所謂的現(xiàn)實交付，是指出賣人將標的物的事實管領力轉移給買受人，使得標的物出于買受人的實際控制之下，由買受人直接占有標的物。所謂的觀念交付又可以分為指示交付、簡易交付和占有改定這三種交付方式。在現(xiàn)實交付的情形下，由于買受人取得了標的物的實際處分權和控制權，也就取得了使用、收益標的物等現(xiàn)實利益，此時由買方承擔標的物損毀滅失的風險符合風險與利益相一致的原則�，F(xiàn)實交付的本質特征就在于讓受讓人取得對標的物的直接處分權，并進而取得對標的物的用益權，這也是風險負擔交付主義的理論基礎，因此，交付主義中的“交付“應當是就現(xiàn)實交付而言。而對于其他交付形態(tài)，是否也可以適用風險負擔交付主義理論，是否產生風險轉移的法律效果，我國《合同法》都沒有做出具體的規(guī)定，有必要一一討論。
所謂的簡易交付，指在買賣合同訂立前，買受人已因其他原因而實際占有標的物時，則買賣合同一經訂立則視為交付完成�！逗贤ā返�140條規(guī)定：“標的物在訂立合同之前己為買受人占有的，合同生效的時間為交付時間”�！段餀喾ā返�25條亦規(guī)定：“動產物權設立和轉讓前，權利人已經依法占有該動產的，物權自法律行為生效時發(fā)生效力�！币陨蟽蓷l是《合同法》關于簡易交付的規(guī)定。在簡易交付中，由于買方已經基于某種法律關系實際占有了標的物，例如基于租賃、保管等法律關系，所以出賣人無需再交付標的物使得買受人取得對標的物的現(xiàn)實占有。買賣合同的訂立，只是改變了買方占有標的物的權力基礎，即買賣合同訂立后，買受人不再基于租賃、保管等法律關系、而是基于買賣關系占有標的物，此時，買方的身份也由他主占有變?yōu)樽灾髡加�。因此，簡易交付與現(xiàn)實交付并沒有本質上的區(qū)別，其依然可以發(fā)生標的物風險轉移的法律效果，只是此時的交付時間變成了買賣合同的生效時間，而不是買方基于其他法律關系實際占有標的物時間。
所謂指示交付，是指在第三人占有標的物時，出賣人將向第三人請求返還的 權利讓與買受人，以代替標的物的實際交付，我國《物權法》第26條規(guī)定了指示交付的情形：“動產物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。”在指示交付中，雖然買受人并沒有取得標的物的實際占有，但是由于指示交付已經移轉了標的物的所有權，也就意味著買受人取得了對標的物的間接占有，可以隨時提取標的物，使標的物處于自己實際支配下，也可以請求第三人采取措施加強對標的物的保護，降低風險發(fā)生的'可能性。而賣方將標的物的返還請求權讓與買方后，就喪失了對標的物的實際控制權，也無法對標的物進行使用收益，因此，按照利益說和管領說，此時由買受人承擔標的物損毀滅失的風險是合理的。但是，指示交付也存在一些特殊的情形，即買賣雙方約定雖然標的物的返還請求權讓與買受人，但在一定期限內出賣人保留對標的物的用益權，例如繼續(xù)由出賣人向第三人收取租金等，依據(jù)“利益之所在，風險之所在“的市場原則，此時標的物的風險并不隨著指示交付而轉移。
所謂占有改定，指的是買賣合同中約定，標的物所有權轉移于買受人，但標的物仍然由出賣人實際占有、買受人取得的是間接占有。見我國《物權法》第 27 條的規(guī)定：“動產物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產的，物權自該約定生效時發(fā)生效力。” 在這種情況下以買賣合同生效的時間即為交付的時間，例如買方將標的物出售給買方之后，又基于保管合同或租賃合同繼續(xù)占有或使用標的物。在占有改定的情形，“雙方約定出讓人繼續(xù)占有標的物，觀念上可視為發(fā)生了標的物從出讓人到受讓人再從受讓人到出讓人的兩次交付，實際上先后發(fā)生了買賣與保管或租賃兩類合同關系，此時對這兩類合同應分別適用各自的風險負擔規(guī)則�！�
二、“交付”是否適用于不動產買賣
在動產買賣中，由于一般情形下交付即移轉標的物所有權，因此風險負擔制度采取交付主義還是所有權主義并沒有實質的區(qū)別。但是對于不動產買賣而言，由于所有權不是隨交付時移轉，而是從完成過戶登記手續(xù)時移轉，而且實踐中不動產的交付與登記一般不是同時發(fā)生的，存在標的物已交付但未進行所有權變更登記，或者所有權已變更登記但尚未交付兩種情形，此時采取所有權主義還是交付主義分配風險負擔至關重要。筆者認為，不管是動產買賣，還是不動產買賣，都統(tǒng)一適用交付移轉風險原則，而不論標的物所有權是否已移轉，亦即不動產買賣中，無論是先交付后移轉所有權，還是先移轉所有權后交付，風險均自不動產交付時起移轉于買受人。
標的物買賣合同2
第一百三十三條？標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。
本條的規(guī)定，是買賣合同一章中最重要的條款之一。
標的物所有權轉移，是指買賣合同的標的物自出賣人轉移歸買受人享有。因為買賣合同是指轉移標的物所有權的合同，買受人的目的是支付價款以取得標的物的所有權，出賣人的目的是讓與標的物的所有權以取得價款。所以，標的物的所有權轉移是買賣合同的基本問題，關系著當事人切身利益的實現(xiàn)。一旦標的物的所有權轉移于買方后買方拒付價款或者遭遇破產，賣方就將受到重大的損失。除非賣方保留了標的物的所有權，或者在標的物上設定了某種擔保權益。否則，一旦買方在付款前破產，賣方就只能以普通債權人的身份參與破產財產的分配，其所得可能會大大少于應收的價款。因此，討論買賣合同標的物所有權轉移，主要就是弄清標的物所的權轉移的時間。
一、當事人有約定的，依照其約定。
所有權轉移時間的條文，不是合同法的強制性規(guī)定，這從本條的規(guī)定中也可以看得很清楚。因此，合同當事人可以依照合同自愿的原則，在合同中約定標的物所有權轉移的時間。當事人對此作了約定的，除非有關法律針對特殊領域的所有權轉移問題有專門的規(guī)定之外，在合同履行中以及發(fā)生爭議時的處理中就要依照當事人的約定。各國對此問題也同樣允許當事人自由作出約定。例如，按照英國貨物買賣法第17條的規(guī)定，在特定物或者已經特定化的貨物買賣中，貨物的所有權應當在雙方當事人意圖轉移的時候轉移于買方，即所有權何時轉移于買方完全取決于雙方當事人的意旨。美國統(tǒng)一商法典第2—401條也規(guī)定，貨物所有權可按當事人明確同意的方式和條件從賣方轉移于買方。大陸法系各國民法或者商法也都確定了允許買賣雙方約定貨物所有權轉移時間的原則。我國民法通則第七十二條第二款規(guī)定，按照合同或者其他方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。也就是說，當事人的約定也是允許的。本條的規(guī)定承繼了民法通則的這一規(guī)定，對此問題的態(tài)度應當是不言自明的。當事人對標的物所有權轉移時間的另外約定，可以是約定特定標的物的所有權自合同成立時起轉移，或者約定標的物的所有權在買受人支付標的物的價款后轉移等等�！胺闪碛幸�(guī)定”，在我國目前主要指的是有關法律規(guī)定一些特定的標的物的所有權在辦理完法定手續(xù)后，才能轉移，如不動產產權過戶登記等。
二、當事人沒有約定的，法律要確定一個一般性的原則。
這也是法律應當承擔的.功能。在當事人沒有約定，有關法律也沒有特別規(guī)定的時候，就要適用這個一般性的原則。本條的主旨也即在此。
我國在制定民法通則以前，理論界有一種觀點認為，標的物所有權的轉移要區(qū)分特定物和種類物。對于特定物，其所有權自合同成立時起轉移，對于種類物則自交付時起轉移。理由是對于特定物，如果合同訂立后出賣人對該物仍有處分權，可能發(fā)生出賣人另行出賣等損害買受人利益和破壞社會經濟秩序的情況。而種類物為可替代之物，買受人不必擔心標的物取得問題。后來起草民法通則時認為，盡管規(guī)定特定物的所有權自合同成立時起轉移，具有穩(wěn)定買賣關系和保障買受人取得標的物所有權的作用，但是買受人在標的物交付之前并不能取得標的物的實際占有，不僅不能實際利用標的物，反而在承擔與所有權有關的義務和責任，加重了其承擔。規(guī)定特定物自合同成立時起所有權轉移買受人并不一定能起到保護買受人債權的作用。因此，我國民法通則第七十二條規(guī)定，除法律另有規(guī)定或者當事人另有約定外，財產所有權的轉移時間為交付之時。
本條對買賣合同中標的物所有權轉移時間的規(guī)定承繼了民法通則確立的原則，因為自民法通則實施以來，這一原則在合同實踐中并不存在問題。合同法如此處理，也是保持法律穩(wěn)定性、連續(xù)性的需要。
關于標的物所有權轉移的時間，在國外立法中存在著不同的處理方式，比較有特色的有以下幾種：
�。ㄒ唬┯浳镔I賣法的規(guī)定
在英國的貨物買賣法中，貨物所有權的問題與貨物的的風險承擔、對貨物的保險利益以及發(fā)生違約時可能采取的救濟方法等有著密切的聯(lián)系，因而是十分重要的問題。它區(qū)別特定物的買賣與非特定物的買賣這兩種不同情況，對所有權轉移的問題加以規(guī)范。
1．特定物的買賣。前面提過，特定物或者已經特定化的貨物買賣中，貨物的所有權應當在雙方當事人意圖轉移的時候轉移于買方。如果雙方當事人在合同中對此沒有作出明確的規(guī)定，則法院可根據(jù)合同的條款、雙方當事人的行為以及當時的具體情況來確定訂約雙方的意圖。一般來說，法院應依據(jù)的規(guī)則是：（1）凡屬于無保留條件的特定物買賣，如果該特定物已處于可交付的狀態(tài)，則貨物所有權在合同訂立時即轉移于買方，至于付款時間或者交付標的物的時間是否在其之后，則是無關緊要的。（2）如果賣方還要對貨物做出某種行為，才能使之處于可交付的狀態(tài)，或者該物定物已處于可交付狀態(tài)，但賣方仍須對貨物進行稱重、丈量、檢驗或者其他行為，才能確定價款，則要等到以上這些行為完成并在買方得到有關通知時，貨物所有權才轉移于買方。
2．非特定物的買賣。非特定的貨物通常是指僅憑說明進行交易的貨物。按照英國貨物買賣法的規(guī)定，凡屬于說明買賣未經指定或者未經特定化的貨物，在將貨物特定化之前，其所有權不轉移于買受人。所謂特定化就是把處于可交貨狀態(tài)的貨物無條件地劃撥于合同項下的行為。一般地說，如果按照合同的約定，賣方以把貨物運交買方為目的而將貨物交給了承運人，而又沒有保留對貨物的處分權，則可以認為賣方已經無條件地把貨物劃撥于合同項下并將貨物的所有權轉移給買方。
（二）美國統(tǒng)一商法典的規(guī)定
美國在此問題上不區(qū)分特定物與種類物的買賣。統(tǒng)一商法典確立的一個基本原則是，在把貨物確定在合同項下以前，貨物的所有權不轉移于買方。除當事人另有約定外，貨物所有權應當于賣方完成其履行交貨義務時轉移于買方，而不管賣方是否通過保留貨物所有權憑證（如提單）來保留其對貨物的權利。因為按照統(tǒng)一商法典的規(guī)定，賣方保留貨物所有權的憑證，一般只起到擔保權益的作用，即以此作為買方支付貨款的擔保，但這并不影響貨物所有權按照該法典的規(guī)定轉移于買方�？梢姡绹_立的所有權轉移的原則是以標的物的交付為標準的。
按照統(tǒng)一商法典的規(guī)定，貨物所有權轉移于買方的時間主要應當區(qū)別以下兩種不同的情況：
1．貨物需要賣方運交買方。當合同要求或者授權賣方將貨物發(fā)送給買方，但并未要求賣方將貨物運送至目的地時，所有權在交付發(fā)運的時間和地點轉移至買方。當合同約定在目的地交貨時，所有權在賣方于目的地提示交付時轉移于買方。
2．不需要移動貨物即可交付的。有時賣方可能已經把貨物交給第三人保管，如已把貨物存入倉庫而讓買方到指定的倉庫提貨。在這種情況下，如果賣方應當交付所有權憑證，則貨物的所有權就在賣方交付憑證時轉移于買方。如果合同訂立時貨物已特定化，且無需交付所有權憑證，則貨物的所有權就在合同訂立時轉移于買方。
�。ㄈ┑聡穹ǖ涞囊�(guī)定
德國法認為，所有權的轉移是屬于物權法的范疇，而買賣合同則屬于債法的范疇，買賣合同本身并不起到轉移標的物所有權的效力。依照德國法，所有權的轉移必須符合下列要求：如讓與動產的所有權，必須由所有人將物交付于受讓人，并就所有權的移轉由雙方成立合意。在賣方有義務交付物權憑證的場合，賣方可以通過交付物權憑證（如提單）而把標的物所有權轉移于買方。如受讓人已占有此動產者，僅須讓與所有權的合意，即生效力。但是，不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失或者變更的，非經登記不生效力。
�。ㄋ模﹪H條約
對買賣合同影響最大的聯(lián)合國國際貨物銷售合同公約第4條規(guī)定，該公約不涉及買賣合同對所售貨物所有權可能產生的影響。也就是說，公約對所有權轉移的時間、地點和條件，以及買賣合同對第三人貨物所有權產生的影響等問題，一概沒有作出規(guī)定。這主要是因為各國關于所有權轉移問題的法律分歧較大，不容易實現(xiàn)統(tǒng)一。所以，在擬訂公約的過程中，各國代表都不同意對所有權轉移的問題作任何具體規(guī)定。
�。ㄎ澹﹪H貿易慣例
在國際貿易慣例中，只有國際法協(xié)會制定的關于cif合同的（1932年華沙—牛津規(guī)則》對所有權轉移的時間與條件作了規(guī)定。該規(guī)則至今仍然沿用。其他國際貿易慣例，包括國際商會制定的《國際貿易術語解釋通則》都沒有涉及所有權轉移的問題。根據(jù)《華沙—牛津規(guī)則》第6條規(guī)定，除賣方依據(jù)法律對貨物享有留置權、保留權或者中止交貨權外，貨物所有權的轉移時間，就是賣方將有關單據(jù)交到買方掌握的時刻。這里的單據(jù)指的主要就是提單。雖然該規(guī)則只是針對cif合同的特點制定的，但一般認為這項原則也可以適用于賣方有提供提單義務的其他合同，其中包括c&f合同與賣方有義務提供提單的fob合同。
由以上介紹可以看到，國際上關于買賣合同標的物所有權轉移這個重大問題的規(guī)定存在著很大的差別。各國的規(guī)定都受著本國社會經濟狀況以及法律背景的影響。我國合同法對此問題在參考借鑒其他國家規(guī)定的同時，根據(jù)我國的情況作出規(guī)定。
標的物買賣合同3
買受人：__________________
出賣人：__________________
茲因買受人向出賣人購買附表一的標的物，依動產擔保法規(guī)定，雙方約定條款如下：__________________
一、買賣標的物：__________________
二、買賣標的物業(yè)已點交買受人占有使用，但買受人未付清全部價款之前功盡棄，出賣人保有標的物及其附件的所有權。買受人使用標的物，應遵守下列條件：
標的物應置放于。買受人妥善保管維護使用。未經出賣人書面同意，不得將標的物移離上述地點。
出賣人得隨時派員至標的物所在地點，檢查標的物的狀況。
買受人不得毀損標的物或涂滅標的物上名稱、商標、廠牌與編號。
標的物因火災、盜竊以及天災地變等不可抗力而發(fā)生的損失，概歸買受人負擔。
買受人不得交標的物出借、讓與、出質、出賣、提供擔�；驗槠渌魏翁幏帧�
三、買賣人取得所有權的方法：
四、買受人取得所有權的條件：買受人付清全部價格時，買受人始行取得標的物所有權。
五、第三條所定付款，如買受人有任何一期未付情況，經出賣人以掛號函發(fā)信期限三日催告，買受人仍未清償時，買受人并愿徑受強制執(zhí)行。出賣人得申請法院強制執(zhí)行收回買賣標的物。其已付價款，全部視為買受人使用標的物的折舊損害賠償，不得請求退還。如標的物有毀損，買受人應按出賣人通知的.數(shù)額賠償。
六、買受人如將標的物保險，其受益人應列為出賣人。
七、就本契約所生糾紛之一切訴訟以________法院為第一審管轄法院，強制執(zhí)行收回標的物，則由標的物所在地的地方法院管轄。
八、其他條件：__________________
雙方應即日向管轄登記機關，辦理動產擔保附條件買賣契約的登記。如買受人不協(xié)同出賣人辦理登記，任憑出賣人隨時收回標的物，并賠償出賣人的一切損失，買受人無異議。
本件動產擔保附條件買賣契約登記有效期間為三年，自登記日起算。
出賣人收回標的物十日內，買受人得以現(xiàn)金繳付余額全部及償還出賣人收回的一切費用于出賣人后，領回原標的物。其領回位置，由買受人自理。
其他未定事項，概依有關法律的規(guī)定辦理。
九、買受人的連帶保證人，就買受人因本契約而生的一切債務，負連帶責任，并愿拋棄民法保證各條內有關保證人和權利。連帶保證人所負責任，以保證至履行本契約所生全部債務時為止。保證人非經出賣人的書面同意，不得借故中途退保。
十、出賣人依第五條收回的買賣標的物，經拍賣所得的價金與買受人已付的價金合計總數(shù)不足清償全部貨款時，買受人及連帶保證人仍應負全部清償責任。
買受人：__________________
住址：__________________
身份證號：__________________
連帶保證人：__________________
住址：__________________
身份證號：__________________
出賣人：__________________
_______年_______月_______日
標的物買賣合同4
買賣合同是指一方當事人向另一方轉移標的物的所有權，另一方支付價款的合同；是出賣人標的物的所有權與買受人貨幣的交換。買賣合同最重要的法律特征，是出賣人依照合同約定將標的物所有權轉移給買受人。標的物在其所有權轉移過程中，可能由于不可抗力或意外事故而遭受毀損、滅失，法律上稱之為標的物風險。當風險事故一旦發(fā)生，標的物毀損、滅亡成為現(xiàn)實，承受由此產生的財產后果便形成了標的物風險責任。
在買賣合同中，風險是指標的物有可能受到意外的滅失、毀損等情況，風險的轉移直接關系到買賣雙方的基本義務。如果風險尚未轉移，則買方不僅不承擔支付價款的義務，賣方還要承擔不能交貨的責任，除非是不可抗力；如果風險已經轉移，即使貨物受到意外，買方仍要按約支付價款。
風險承擔是指買賣合同的標的物因不可歸責于雙方當事人的事由，發(fā)生損毀、滅失，由哪方承擔責任。風險承擔的關鍵是其轉移的時間問題。
目前，各內國法對風險轉移問題大致上有兩種觀點：
一、英法等國認為風險轉移問題是與所有權轉移聯(lián)系在一起的，以所有權的轉移時間決定風險轉移的時間，就是所謂“物主擔險”原則；
二、以美國為代表的國家把風險轉移與所有權分割開來，以交貨時間來確定風險轉移的時間，而不管所有權是否轉移。這種理論認為，風險轉移是一個現(xiàn)實問題，而所有權的轉移是一個較抽象、難以證明的問題，二者如果聯(lián)系在一起，很難界定，在實際操作當中，會很困難，也不符合現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展需要。美國統(tǒng)一商法典對風險轉移有幾項規(guī)定：
1、雙方可以協(xié)議承擔風險界限，也可以通過采用某種術語，如FOB、CIF、C＆F等來確定各方承擔的風險；
2、如果雙方在合同中沒有約定，在沒有違約正常狀況下，分貨物要運輸與不要運輸?shù)惹樾蝸泶_定風險轉移的時間；如果有違約情況，則按是買方還是賣方違約來確定風險轉移的時間。
一、標的物所有權轉移
標的物所有權的轉移，是指買賣合同的標的物自出賣人轉移至買受人所有。標的物的所有權何時發(fā)生轉移，是買賣合同的一個核心問題。它不僅是合同當事人權利義務的具體體現(xiàn)，而且還與當事人的風險負擔和利益承受有著直接的關系。
《合同法》第１３３條規(guī)定：“標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外�！边@一規(guī)定確定的是“交付轉移所有權”的原則。按照這一規(guī)定，在一般情況下，合同標的物何時交付，標的物所有權就何時轉移，即二者同步轉移。但在特殊情況下，標的物所有權并非與標的物的交
付同時轉移，如機動車買賣、房屋買賣等合同。而之所以未能實現(xiàn)二者同步轉移，有的是由于有關法律有特別規(guī)定，有的是由于當事人雙方有特別約定。
《合同法》第１３４條規(guī)定：“當事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務的，標的物的所有權屬于出賣人”。這一規(guī)定被稱為“保留所有權條款”。一般地，合同標的物在交付之前，其所有權屬于出賣人，交付后則屬于買受人。但如果當事人對上述“保留所有權條款”作出約定，而買受人未按約定履行義務，那么即便此時標的物已經交付給買受人，該標的物的所有權仍屬于出賣人。
二、標的物風險責任的承擔
所謂標的物的風險，是指在買賣合同成立后至終止前，標的物因不可歸責于當事人任何一方的事由而發(fā)生的毀損、滅失。關于標的物風險的承擔，《合同法》第１４２條作了原則性規(guī)定：“標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外�！边@表明我國法律對風險承擔采取的是“交付轉移風險”的原則，它是建立在“交付轉移所有權”這一原則的基礎上的。因此可以說，除法律另有規(guī)定或者當事人另有約定以外，合同標的物的所有權與風險責任同時于標的物交付時起轉移。
根據(jù)《合同法》的有關規(guī)定，買賣合同標的物風險承擔的規(guī)則主要有下列內容：
�。保话闱樾蜗�，標的物風險在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由受買人承擔。
２．因買受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付的，買受人應當自違反約定之日起承擔標的物風險。
�。常鲑u人出賣交由承運人運輸?shù)脑谕緲说奈�，除當事人另有約定外，買受人應自合同成立時起承擔標的物風險。
�。矗斒氯藳]有約定交付地點或者約定不明確，而由出賣人將標的物交付給第一承運人的，買受人自標的物交付時起承擔標的物風險。
�。担鲑u人按照約定或者依照法律有關規(guī)定將標的物置于交付地點，買受人違反約定沒有收取的，買受人自違反約定之日起承擔標的物風險。
６．出賣人按照約定未交付有關標的物的單證和資料的，不影響標的物風險的轉移，即標的物風險的轉移不受上述單證、資料是否交付的影響。
�。罚驑说奈镔|量不符合質量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的，而買受人拒絕接受或者解除合同的，標的物風險由出賣人承擔。
三、孽息的歸屬
“標的物在交付之前產生的孽息，歸出賣人所有，交付之后產生的孽息，歸
買受人所有”（《合同法》第163條）。應當注意，在所有權保留的情況下，孽息同樣處于所有權保留的法律狀態(tài)，在交付之后不能歸買受人所有。否則，就會產生不公平的結果。
根據(jù)兩物存在的原有物產生的關系，可以分為原物喝孽息。孽息又稱為孽息物，可分為天然孽息物和法定孽息。天然孽息是依自然規(guī)律產生的`物，如牛之牛奶、牛之小牛。法定孽息物是根據(jù)法律規(guī)定產生的物，如存款之利息、入股之股息、出租房屋之租金等。
標的物所有權的轉移是買賣合同的核心內容〕買賣合同的實質或者說買賣合同的目的即在于轉移標的物的所有權，通過價款與標的物的交換，買受人取得標的物的所有權，從而能夠對標的物行使所有權的權能，即占有、使用、收益和處分。標的物所有權的轉移的另外一層意義在于其與標的物毀損、滅失的風險責任承擔密切相關，關系到買賣雙方的切身利益。從世界范圍看，許多國家將標的物毀損、火失的風險負擔的轉移與標的物所有權的轉移相統(tǒng)一，歸屬于大陸法系的國家及英美法系的英國都采此立法例。標的物所有權的轉移體現(xiàn)在《破產法》中也有重要意義例如買賣合同簽訂后，買受人實際支付了價款后標的物交付前，出賣人破產，此時標的物所有權是否轉移直接決定了買受人行使權利的內容及效果，如“以買賣合同有效成立轉移所有權”，則買受人雖未取得標的物的占有，但實際上已對標的物享有所有權，買受人可以行使物r=請求權，請求破產企業(yè)返還標的物；而如“以標的物交付時轉移所有權”，則買受人既不能要求破產企業(yè)返還價款，也不能要求破產企業(yè)交付買賣標的物，只能作為普通的債權人按照《破產法》之程序行使債上請求權，參與破產財產的分配。由此可見，買賣合同標的物所有權的轉移是一個至關重要的問題，它決定著風險的轉移、保險利益的歸屬、買賣雙方可享有的救濟方法以及有關的權利義務。
買賣合同標的物承擔的依據(jù)是《合同法》的規(guī)定及合同當事人的特別約定。標的物的交付時間是確定風險轉移的界限。標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付前由出賣人承擔，交付后由賣受人承擔�！逗贤ā吩谶m用這一原則時，以法律沒有規(guī)定和當事人沒有約定為前提。如果法律有特殊規(guī)定應當先適用法律的規(guī)定；法律沒有規(guī)定當事人可以自行約定。標的物風險承擔以其交付為一般條件，但交付的時間、地點和方式相互密切聯(lián)系，又有不同情形�！逗贤ā犯鶕�(jù)交付行為的不同情形，分別作出了不同規(guī)定。
�。ㄒ弧ⅲ┵I賣合同標的物所有權轉移的時間
關于買賣合同標的物所有權轉移的時間，基于買賣合同屬私法規(guī)制的范疇，根據(jù)《合同法》中的契約自由原則，幾乎所有國家有關標的物所有權的轉移都可依當事人的約定時間而轉移，并將此作為雙方的一項基本權利。當雙方當事人自愿行使這項權利，在合同中明確約定了所有權轉移的時間時，標的物的所有權則在該約定的時間由出賣人轉移給買受人。但是在實踐中，買賣雙方在合同中具體約定所有權轉移時間的情況并不普遍，因此各國民法一般都對標的物所有權轉移的時間作出了相關規(guī)定。
�。ǘ�、）我國法律對標的物所有權轉移的規(guī)定
依照我國現(xiàn)行法律規(guī)定，標的物所有權轉移的方法有兩種：交付和登記。原則上交付適用于動產所有權的轉移，登記適用于不動產所有權的轉移。
交付即出賣人將標的物的實際控制占有轉移給買受人，依靠轉移標的物的空間位置來完成。交付的方法，依各國的規(guī)定，一般包括現(xiàn)實交付和擬制交付。我國《民法通則》第72條與《合同法》第133條對交付作為標的物所有權的轉移方法做出了相同的規(guī)定，因為動產一般以占有為權利的公示方法，所以除法律有特別規(guī)定外，動產所有權依交付而轉移。
登記是不動產所有權的轉移方法，是不動產所有權變動的公示方法。我國《民法通則》規(guī)定“按照合同或其他合法方法取得財產，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外�！币驗槲餀嗟淖儎颖仨氁泄拘裕粍赢a所有權的轉移并不能依靠轉移其空間位置來完成，或者說交付這種方式不能使不動產物權具有公示性，為了體現(xiàn)不動產物權公示這一原則，法律始創(chuàng)設了不動產登記制度，以對世人明確不動產的主人及變動情況。我國《城市房地產管理法》第35條規(guī)定：“房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章規(guī)定辦理權屬登記”；第60條第3款規(guī)定：“房地產轉讓或者變更的，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房地產變更登記，并憑變更的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。法律另有規(guī)定的，依照有關法律的規(guī)定辦理�！备鶕�(jù)上述法律規(guī)定，通說認為登記是不動產所有權轉移的公示方法。
關于買賣合同標的物所有權的轉移時間，我國《民法通則》第72條第2款和《合同法》第133條作出了原則性的規(guī)定，如《合同法》第133條規(guī)定：“標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規(guī)定或當事人另有約定的除外�！睋�(jù)此，買賣合同標的物所有權轉移的時間應遵從三個原則確定：一是遵從約定；二是遵從法律法規(guī)的特別規(guī)定；三是除法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的情形，一般情況下“自標的物交付時起轉移”，由此可見，我國法律采取的是交付主義。
較為明顯的是，訂有所有權保留條款的買賣合同，當事人可以約定買受人在付清全部貨款后，標的物的所有權才發(fā)生轉移，以確保出賣人的價金債權。 總之，在所有權轉移的時間上，法律認可當事人自行約定的效力，但需要注意的是對于法律、行政法規(guī)規(guī)定所有權轉移需要履行登記手續(xù)的，當事人不能以特殊約定排除其適用。
標的物買賣合同5
買賣合同的標的物應包括哪些？是僅限于實物還是包括未來之物和權利？對此，大陸法系許多國家都作出了明確的規(guī)定，我國合同法則沒有明確規(guī)定。實體物作為買賣合同的標的物在各國立法上的規(guī)定是一致的。但對于買賣合同的“標的物”是否包括將來之物，以及是否包括權利的問題，國外立法也存在不同的立法例，國內法學理論界和司法實務界均存在不同認識。
1.買賣合同的標的物是否包括將來之物
將來物，是相對于現(xiàn)在物而言的，在德國民法中，它被稱為“將來財產”。它是指“現(xiàn)時不存在，將來才能存在的物，有時也指事實上已存在，不過訂約時還不屬于當事人所有的物。”就大陸法系國家而言，立法明確規(guī)定買賣標的物的，當以日本和俄羅斯為代表。如日本民法典第506條就規(guī)定：“以他人權利為買賣標的時，出賣人負有取得該權利并轉移于買受人的義務�！比毡镜膶W者和判例也都認為，以他人權利為標的之買賣有效。俄羅斯聯(lián)邦民法典第455條則明確規(guī)定：“買賣合同可對賣方現(xiàn)有的商品簽訂，也可以對賣方將來制造或將來取得的商品簽訂。”就英美法國家而言，在立法和判例中也大都承認將來物可以成為買賣標的物。如1979年頒布的英國貨物買賣法中就將“貨物”的定義擴展到正在制造中和賣方在買賣合同訂立后將占有的物之上。而美國統(tǒng)一商法典第2—05條也將貨物分為現(xiàn)貨和期貨兩種，規(guī)定：“不是現(xiàn)實存在并已特定化的貨物稱為期貨。對期貨或期貨中任何權益作出的現(xiàn)售，效力上相當于銷售合同”。不僅如此，
將來物為買賣標的的觀點已為有關的國際公約所接受。如（聯(lián)合國國際貨物銷售合同公約）第3條第1款規(guī)定：“供應尚待制造或生產的貨物的合同應視為銷售合同�！�
在我國，買賣合同標的物是否包括將來之物呢？依合同法第130條的規(guī)定，買賣合同實質是買賣雙方進行所有權交換的合同；第132條規(guī)定，出賣的標的物應當屬于出賣人所有或有權處分。據(jù)此，從理論上，法律并不承認正在制造中和合同訂立后將有的物能夠成為買賣合同的標的物。但是，在經濟活動和社會生活實踐中，存在著大量以將來之物為標的物的買賣合同。農副產品預購合同，都是以合同訂立時并不存在、需要過一段時間才會生產出來的農副產品為標的物的；許多工業(yè)制品定購合同，也是要在合同訂立后再組織進行生產加工的；許多技術開發(fā)合同，也是要在合同訂立后才進行研制開發(fā)的'。對于這些合同，不論是原經濟合同法、涉外經濟合同法、技術合同法，還是合同法，都是予以確認和保護的。因此，雖然法律沒有明文規(guī)定，但我國實際上是承認未來之物可以成為買賣合同標的物的。
基于上述分析，在司法實踐中，對于出賣人在訂立時并不擁有所有權或處分權，但在合同履行過程中可以擁有所有權或處分權的合同，不能以標的物不合法為由否認合同的法律效力，而要依法予以確認并保護。如關于“期貨”買賣的合同，只要不違背其他有關法律的特別規(guī)定，就要予以確認、保護。否則，就違反了市場經濟運行規(guī)律，制約著市場經濟的發(fā)展。
2.買賣合同的標的物是否包括權利
對于買賣合同標的物是否應當包括權利，歷來有不同的理解。一種觀點認為，作為買賣合同的標的物是指具有特定物或種類物特征，并允許進入民事流轉的有體物；其他類型的財產流轉（如有價證券、智力創(chuàng)作成果、請求權和使用權的轉讓等），則歸入其他合同類型研究。另一種觀點認為，買賣的標的包括物和權利兩種，物指有體物，物附著所有權，物的買賣即是所有權買賣；權利指所有權以外的其他財產權利，包括其他物權、債權、知識產權中的財產權利，不含人身權和繼承權。上述兩種觀點均有其各自的道理，世界各國立法對此也有不同的規(guī)定，大體上有兩種觀點。英美法系國家大都認為，買賣合同是關于有體物移轉財產所有權的活動，權利不能成為一般買賣合同的標的，而需接受其他法律的調整。大陸法系國家，大都承認權利作為買賣合同標的物。如德國民法典第433條規(guī)定：“因契約買賣，物的出賣人負有向買受人交付其物，并使其取得該物所有權的義務。權利的出賣人負有使買受人取得權利的義務�！狈▏穹ǖ涞�1598條在對有體物買賣標的物的范圍作了明確界定后，在第1607條也對無形財產的買賣作了明確的規(guī)定。俄羅斯聯(lián)邦民法典第1編第54條規(guī)定：“本節(jié)（指批發(fā)買賣合同一節(jié)）規(guī)定的原則適用于財產權利買賣。但如果該權利的內容和性質有其他不同的除外。”日本民法典則完全拋棄了將有體物買賣與其他財產權利分別定義的繁瑣做法，將買賣標的統(tǒng)一于“財產權”這一概念里。
我國合同法基本上沿用了英美法上的規(guī)定，其所規(guī)定的買賣合同制度基本上只調整以有體物為標的的買賣合同活動，而不調整以權
利為標的的買賣合同活動。而有關權利的轉讓、買賣分別由特別法予以調整和規(guī)范，如專利法調整有關專利轉讓合同、證券法調整股票和債券的買賣活動、商標法調整商標的轉讓活動、技術轉讓合同則在合同法中列出專章作出專門的規(guī)定。這就形成了將實物買賣與權利買賣區(qū)分開來的，實物買賣由合同法調整，權利買賣則由其他特別法來調整的立法格局。對于沒有特別法或其他法律沒有規(guī)定的，則參照適用買賣合同制度的有關規(guī)定處理。合同法第174條對此也作了明確的規(guī)定：法律對其他有償合同有規(guī)定的，依照其規(guī)定；沒有規(guī)定的，參照買賣合同的有關規(guī)定。
根據(jù)上述分析，在司法實踐中，對于以權利為標的的轉讓、買賣合同，應當首先適用有關專門法律或其他法律、行政法規(guī)的規(guī)定處理。在其他法律或行政法規(guī)沒有具體規(guī)定和處理原則時，才參照適用合同法中買賣合同的規(guī)定處理。
標的物買賣合同6
摘要：買賣合同標的物的意外風險負擔，是一個具有重要實踐價值的理論問題，《合同法》及其相關司法解釋有關買賣合同標的物意外風險負擔的規(guī)則在司法實踐中具有重要的指導意義。本文在介紹了買賣合同中的風險及其風險負擔的內涵的基礎上，比較詳細地闡釋了買賣合同標的物毀損、滅失的風險負擔規(guī)則，最后據(jù)此具體分析了商品房買賣合同中的風險責任負擔問題。
關鍵詞：風險；風險負擔；交付；交付主義
一、風險及其風險負擔概述
�。ㄒ唬╋L險的內涵及其引發(fā)事由
買賣合同中的風險概念不同與一般交易中的風險，它具有特定的內涵，主要是指標的物因不可歸責于合同雙方當事人的事由而造成的毀損、滅失。這也是立法和學者普遍認同的觀點。由此我們可以看出：
（1）買賣合同的風險具有不確定性，即它是否發(fā)生、發(fā)生的時間及后果都是不確定的；
（2）買賣合同的風險是由于意外情況所導致的結果，而且這種意外情況是當事人無法預見、并不能避免和克服的。也就是說，風險的發(fā)生不是基于可歸責于雙方當事人任何一方的原因，雙方當事人對風險發(fā)生主觀上沒有過錯，客觀上沒有實施損害行為；
（3）風險必然會造成損害，而這種損害必須是給買賣合同當事人帶來具有法律意義上的不利益。
對于風險的引發(fā)事由，即引起標的物的意外情況，一般認為包括兩個方面：一是不可抗力。對于不可抗力的學理解釋，認為不可抗力是指人力所不可抗拒的力量，獨立于人的行為之外，并且不受當事人的意志所支配的現(xiàn)象。它是各國民法通行的抗辯事由，包括自然原因如地震、臺風、洪水、海嘯等和社會原因如戰(zhàn)爭等。[1]我國《民法通則》第107條規(guī)定："因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔民事責任，法律另有規(guī)定的除外。"這是我國民法對不可抗力所作的基本規(guī)定。根據(jù)我國合同法第117條規(guī)定，"因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責任"。不可抗力是法定免責事由，但因不可抗力而導致的標的物的毀損滅失的損失究竟應當由誰來承擔，則是違約責任制度所無法解決的問題，必須要通過風險負擔規(guī)則來解決。二是意外事件。又稱意外事故，是指非因當事人的故意或過失而偶然發(fā)生的事故。如碰撞、擱淺、污染等。意外事件也是外在于人的意志和行為的事件。對它的理解，應注意到意外事件是不可預見的，一般應以當事人的一般智識為標準，即當事人是否在當時的環(huán)境下，通過合理的注意能夠預見到同時，意外事件是偶發(fā)的非因當事人自身的原因造成的。我國合同法實行嚴格責任，不承認意外事故可以成為免責的事由，但在某些情況下，合同法又針對一些特殊的合同規(guī)定了過錯責任，例如合同法第265條規(guī)定，"承攬人應當妥善保管定作人提供的材料以及完成的工作成果，因保管不善造成毀損滅失的，應當承擔損害賠償責任"。如果確實是因為意外的火災導致建筑材料被損壞，很難確定該損失是由承攬人的保管不善造成的，在此情況下，并不能根據(jù)合同法上述第265條的規(guī)定要求承攬人承擔違約責任，而只能根據(jù)風險負擔的原則來合理分配己經發(fā)生的損失。據(jù)此可見，在當事人沒有事先約定，也不可能事后來約定損失的分配，或依據(jù)違約責任制度來追究當事人的違約責任的情況下，要依據(jù)風險負擔的規(guī)則在當事人之間合理分配損失。
�。ǘ┵I賣合同標的物的風險負擔
所謂買賣合同標的物的風險負擔指買賣合同中因不可歸責于雙方當事人的原因致使買賣合同標的物毀損、滅失時，該毀損、滅失所造成的損失應當由誰承擔的制度。換言之，它是指標的物發(fā)生意外毀損滅失后，由合同的哪一方當事人承擔該項損失以及相關不利后果的一項民事法律制度。其意義在于：若由賣方承擔標的物的風險，則如標的物已毀損、滅失，出賣方并不因此而免除交付的責任，其仍有義務交付與買賣合同約定相符的標的物或對買受人作相應的損害賠償；若風險由買方承擔，則無論標的物是毀損，還是滅失，買方均不能免除給付價金的義務，且不能要求出賣人重新交付或作損害賠償。因此，買賣合同中的標的物的風險負擔對當事人利益影響甚巨。
風險負擔是合同法上的規(guī)則而不是物權法上的規(guī)則。雖然標的物的毀損滅失的風險將直接影響到標的物的所有權和其他權利能否正常的移轉，一方能否獲得該標的物的權利，也就是說，涉及物權的變動問題，而且，許多國家的法律在買賣合同標的物的風險負擔方面采納了風險隨所有權移轉的規(guī)則，即誰享有所有權，就由誰承擔風險。但買賣合同風險負擔中所說的風險，指的是當事人在交易中遭受的損失。所以，風險負擔實際上涉及的是合同中的利益損失應當在當事人之間如何分配的問題。因此，應當在合同法而不是物權法中規(guī)定風險負擔的規(guī)則。物權關系與債之風險本屬兩回事，一方不能履行，對方應否為對待給付，應由債的關系決定，所有人因標的物毀損滅失而喪失物權，不得因此就決定對待給付請求權的有無。[2]
二、買賣合同標的物毀損、滅失的風險負擔規(guī)則
買賣合同標的物因不可歸責于雙方當事人的事由而毀損、滅失，所造成的標的物的損失由誰來負擔，即是買賣合同中標的物毀損、滅失的風險負擔問題。對此問題，各個國家和地區(qū)的立法及認識上并不完全一致。目前世界各國在風險移轉的判斷標準上主要采納了兩種原則：一是"物主承擔風險原則"或"所有權原則"，也就是說誰享有所有權，誰承擔風險。標的物的風險轉移時間應當與所有權的移轉時間一致。英國法和法國法采納了此種觀點。二是交付原則。以《德國民法典》為代表的民事立法主張"交付轉移風險"的原則或者說"交付主義"。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第133 條(以下簡稱《合同法》)："標的物所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外"�！逗贤ā返�142 條："標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。" 從我國《合同法》的規(guī)定看，都沒有將標的物區(qū)分為動產和不動產，邏輯上講應為相同的法律意義。由此可以判斷我國立法在風險轉移的方面以"交付主義"為一般原則。標的物毀損、滅失的風險的移轉以及標的物所有權的移轉，都與標的物的交付相一致。
但是應該看到，所有權轉移和風險轉移性質不同，是兩個不同的制度。因此，在根據(jù)交付主義來判斷標的物是否已"交付"并從而確定該標的物的風險是否已移轉時，不得與所有權的移轉相混淆。對此，學界對動產標的物的風險負擔爭議不大，因為對于一般動產來說所有權公示方式就是占有，如果沒有特別約定，交付、所有權轉移和占有轉移是三位一體的。如甲將其擁有的汽車賣于乙，乙當場支付價款獲得汽車。整個交易過程中，甲給付汽車、乙取得汽車實際占有、乙以對價取得車的所有權是一致的。爭議比較大的是對不動產和大多數(shù)特殊動標的物的風險負擔的理解。有學者認為，由于我國實行的是"登記要件主義"，要發(fā)生所有權轉移的效力，必須辦理所有權的變更登記手續(xù)，因此在交付的過程中，僅轉移標的'物的占有并不能轉移所有權。因而"交付"本身是包括"移轉所有權"的內涵的。還有學者認為，從交付主義是建立在"占有者承擔風險"、"實際控制標準"基礎之上來看，可知交付僅指現(xiàn)實意義上的"轉移占有"，而不是法律層面上的"轉移所有權"。根據(jù)上述分析，在實行登記要件主義的不動產買賣中標的物毀損滅失風險問題尤為突出。故本文接下來以商品房買賣合同為例對不動產買賣中標的物毀損滅失風險問題進行探討。
可見，引發(fā)爭議的關鍵在于我國立法對"交付"的涵義并沒有做出明確的界定，從而導致學界對此的分歧較大。故我們有必要對我國民事立法中的"交付"進行界定。
法律上"交付"的含義中是否包括"轉移所有權"的內涵是不容忽視的。學界有的學者主張將"交付"理解含有"轉移所有權"意思的"轉移占有"。若做如此理解，我國買賣合同標的物的風險負擔無論采取交付主義還是所有權主義，其本質上并無差異，因為交付本身就包含了所有權轉移的內容。但事實上，我國《合同法》將交付與所有權轉移做了明確的區(qū)分，《合同法》第135條規(guī)定"出賣人應當向買受人交付標的物或者交付提取標的物得單證，并轉移標的物所有權的義務。"可見，交付與轉移所有權是買賣合同中出賣人的兩項不同義務。"交付與所有權的轉移有密切聯(lián)系，法律如無另外規(guī)定且當事人未另外約定時，交付完成的時間即為所有權轉移的時間。不動產……交付本身并不能起到所有權轉移的效果。"[3]應該說從時間上，交付與所有權轉移可能有相同的時候，但交付并不必然導致所有權發(fā)生轉移，因此，交付并不含有轉移所有權的意思。
此外，20xx年4月28日公布的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》以下稱《解釋》第11條明確規(guī)定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外�？梢�，我國立法和司法中對"交付"的理解僅僅限于轉移占有。
綜上，我國在標的物的風險移轉的判斷方面將交付原則確立為一般原則，采納了將標的物風險負擔與標的物所有權歸屬相脫離，從而使標的物的風險負擔的移轉與標的物所有權的移轉相分離的分配策略。
三、商品房買賣合同中的風險責任負擔問題
關于商品房買賣合同標的物的風險責任問題，根據(jù)本文第二部分論述的交付主義原則，具體體現(xiàn)在以下兩個方面：
一是非因可歸責于合同當事人的原因如地震而毀損、滅失的房屋，如買賣的房屋已經交付，依據(jù)"占有者承擔風險"和"實際控制標準"的理念，應認定實際占有者享有更大的利益，理應享有更大的風險。無論買受人即業(yè)主是否取得所有權，即是否進行過戶登記取得房產所有權證書，應當由業(yè)主自己承擔房屋意外滅失的風險責任；如果在辦理登記后而未交付使用時，買受人己經取得了標的物的所有權，而仍讓出賣人占有標的物而怠于行使所有權人的占有時，可以推定為買受人具有占有改定的意圖，即雙方當事人形成占有改定關系。因為買受人既然知道其已經是房屋的所有人，而且也知道出賣人是房屋的現(xiàn)實的占有人，他在移轉所有權以后完全應當要求出賣人交付房屋，據(jù)此可以認為買受人的意圖是讓出賣人繼續(xù)占有房屋己代替交付。因此，應當由買受人所有權人承擔風險，這可以看作是交付主義的例外，也可以看成是當事人之間產生了兩次交付。如果房地產的權屬證書已經取得，即房屋所有權和土地使用權均已過戶登記，但所有權和使用權在貸款銀行手中抵押的，則所有權仍然在房屋所有權人即業(yè)主手中，抵押的房屋所有權客體意外滅失，應當由所有權即業(yè)主負擔意外滅失的風險責任。有人認為，房屋已經沒有了，業(yè)主已經承擔了意外滅失風險責任，還要按月交納月供嗎？如果還要交付月供是否有違于公平責任？我認為，房屋雖然已經滅失，業(yè)主喪失了房屋的所有權，但其向銀行的付款義務并沒有消滅，因為業(yè)主還享有土地使用權，業(yè)主還可以在土地上建造新的住房，還可以取得所有權，因此，除非國家免除部分債務，否則業(yè)主應當繼續(xù)清償貸款債務。[4]
二是在建工程的風險負擔問題。若在建工程意外滅失，按照買賣合同標的物意外滅失風險負擔規(guī)則，應當由在建工程的所有人承擔風險責任，即開發(fā)商自己負責損失。若開發(fā)商與買受人已經簽訂了商品房買賣合同，收取了房款，開發(fā)商因不可抗力致在建工程意外滅失，無法按期交付房屋的，在建筑商方面，存在的問題是無法按期竣工所要承擔的合同責任問題，則應當按照《民法通則》關于不可抗力的規(guī)則，由于不可抗力而無法按期履行合同，可以不可抗力原因而免除違約責任。而在買受人方面，由于房屋毀損、滅失，致使合同目的不能實現(xiàn)，依據(jù)我國《合同法》第94條第4款的規(guī)定："當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，當事人可以解除合同。"，買受人可以要求解除商品房買賣合同，返還已交付房款。
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