房地產(chǎn)估價心得
導(dǎo)語：房地產(chǎn)估價是模擬房地產(chǎn)價格形成的規(guī)律，希望“房地產(chǎn)估價心得”給大家?guī)韼椭?/p>
篇一：房地產(chǎn)估價心得
在大三下學(xué)期，我們工程管理專業(yè)學(xué)習(xí)了《房地產(chǎn)估價》這門專業(yè)課�？偟膩碚f，通過對這門課程的學(xué)習(xí)，讓我對當(dāng)代中國房地產(chǎn)市場有了一個大致的認(rèn)識，對各種房地產(chǎn)估價方法也有了初步了解，再加上自己動手做的房地產(chǎn)估價報告，我覺得自己的收獲還是非常大的。下面我將對自己所學(xué)的知識做出如下總結(jié)。
一、房地產(chǎn)估價的含義
將房地產(chǎn)客觀合理的價格測算出來的過程。這就要依據(jù)一定的估計理論和方法，也必須掌握房地產(chǎn)估計的概念、特征以及估計基本要素，掌握估計對象房地產(chǎn)區(qū)位、實物、權(quán)益的界定。
二、房地產(chǎn)估價的本質(zhì)
1、房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格。
2、房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價，房地產(chǎn)成交價格容易受交易者動機(jī)、偏好等個別情況的影響。房地產(chǎn)價值是由眾多市場參與者的價值判斷而非個別人的價值判斷而形成的。估價師在模擬市場定價時，不能以自己的偏好來判斷。
3、房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證，估價專業(yè)意見的作用有：咨詢性或參與性；鑒證性或證據(jù)性。后者的法律責(zé)任大于前者。
4、房地產(chǎn)估價會有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)。估價師應(yīng)當(dāng)對其估價結(jié)果的有限性有清楚的認(rèn)識，采用多個假設(shè)來處理現(xiàn)
有的知識水平和范圍以及數(shù)據(jù)的完整性方面的有限性，并將這些假設(shè)對估價結(jié)果的影響明確地告知委托人，所以對估價師評價其結(jié)果準(zhǔn)確與否不是看其估價結(jié)果而是評價其估價的過程是否符合規(guī)范的要求。
5、房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)。正確的房地產(chǎn)價值分析、測算與判斷必須依靠科學(xué)的估價理論與方法，但又不能完全拘泥于這些估價的理論與方法，還必須有依靠實踐經(jīng)驗。
三、房地產(chǎn)估價的必要性
1、一種資產(chǎn)只有具備了下列2個條件才真正需要專業(yè)估價：(1)獨一無二性。(2)價值量較大。具體就房地產(chǎn)來講，由于房地產(chǎn)具有不可移動性、獨一無二性和價值量大性，房地產(chǎn)市場是典型的“不完全市場”并且市場信息不對稱，不會自動地形成常人容易識別的適當(dāng)價格。房地產(chǎn)估價的有助于將房地產(chǎn)價格導(dǎo)向正常化，促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易，建立合理的房地產(chǎn)市場秩序。
2、房地產(chǎn)估價是估價行業(yè)主流的原因：房地產(chǎn)具備專業(yè)估價的條件，房地產(chǎn)量大面廣而其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少，房地產(chǎn)需要估價的情形較多而其他資產(chǎn)需要估價的情形相對較少。
四、幾種常用估價方法的介紹
1、市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，對各個因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實際意義和準(zhǔn)確性，在市場 較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結(jié)果較為準(zhǔn)確。
2、成本法
(1)成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。
(2)重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤)得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。
3、收益法
不同的.地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。 房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。常用于房屋或土地的單項估價。
4、假設(shè)開發(fā)法
對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目(純土地或在建工程等)，通過
測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。
5、基準(zhǔn)地價法
針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準(zhǔn)地價，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，最后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法。這種方法有一定的政策性。
6、路線價法
土地使用權(quán)的價值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關(guān)系，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。
五、房地產(chǎn)估價方法運用中應(yīng)注意的問題
�。ㄒ唬┰u估方法的選擇
在選擇評估方法時，主要依據(jù)如下兩方面情況:
1、各種估價方法的適用范圍。
2、估價對象的特征及其評估目的和評估前提等。
�。ǘ┻\用估價方法進(jìn)行價格試算的注意事項
依據(jù)某種方法直接計算出來的估價結(jié)果，還不足以令人信服，因此，在估價作業(yè)上一般不作為最終估價結(jié)果。這種價格，稱為試算價格。
�。ㄈ┱{(diào)整試算價格的注意事項
運用不同方法所估算出來的試算價格是有一定差異的，即使是運用同一估價方法，因所依據(jù)的資料不同，也會得出不同的計算結(jié)果。因此，必須對試算價格進(jìn)行綜合分析并予以調(diào)整，使之不致產(chǎn)生重大的差誤。
試算價格之間所存在的差異，可能是因為所用的估價方法不同，也可能是因為所依據(jù)的資料不同。因此，調(diào)整試算價格主要應(yīng)考慮如下兩方面：
1、資料的可信程度。要使估價結(jié)果能得到社會承認(rèn)，所依據(jù)的資料不僅要全面，而且必須準(zhǔn)確。因此，在調(diào)整試算價格時，首先應(yīng)當(dāng)對估算過程所依據(jù)的資料進(jìn)行檢查。檢查時，不僅要分析資料的真實性，還要進(jìn)一步分析資料的選擇及運用是否恰當(dāng)，有關(guān)房地產(chǎn)價格形成與運動的各項法則對該估價活動的應(yīng)用是否恰當(dāng)，價格影響因素的分析以及吃域因素和個別因素分析是否恰當(dāng)?shù)取?/p>
2、估價對象的種類。如果判明所依據(jù)的資料是可靠的，則還應(yīng)檢查該資料是否與對象房地產(chǎn)的種類及委托估價的目的相符合。對此，一般將估價對象劃分為自用房地產(chǎn)和收益房地產(chǎn)兩類來予以分析。
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