房地產(chǎn)估價(jià)心得
導(dǎo)語：房地產(chǎn)估價(jià)是模擬房地產(chǎn)價(jià)格形成的規(guī)律，希望“房地產(chǎn)估價(jià)心得”給大家?guī)韼椭?/p>
篇一：房地產(chǎn)估價(jià)心得
在大三下學(xué)期，我們工程管理專業(yè)學(xué)習(xí)了《房地產(chǎn)估價(jià)》這門專業(yè)課。總的來說，通過對這門課程的學(xué)習(xí)，讓我對當(dāng)代中國房地產(chǎn)市場有了一個(gè)大致的認(rèn)識，對各種房地產(chǎn)估價(jià)方法也有了初步了解，再加上自己動(dòng)手做的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，我覺得自己的收獲還是非常大的。下面我將對自己所學(xué)的知識做出如下總結(jié)。
一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義
將房地產(chǎn)客觀合理的價(jià)格測算出來的過程。這就要依據(jù)一定的估計(jì)理論和方法，也必須掌握房地產(chǎn)估計(jì)的概念、特征以及估計(jì)基本要素，掌握估計(jì)對象房地產(chǎn)區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益的界定。
二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)
1、房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。
2、房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場定價(jià)而不是替代市場定價(jià)，房地產(chǎn)成交價(jià)格容易受交易者動(dòng)機(jī)、偏好等個(gè)別情況的影響。房地產(chǎn)價(jià)值是由眾多市場參與者的價(jià)值判斷而非個(gè)別人的價(jià)值判斷而形成的。估價(jià)師在模擬市場定價(jià)時(shí)，不能以自己的偏好來判斷。
3、房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證，估價(jià)專業(yè)意見的作用有：咨詢性或參與性；鑒證性或證據(jù)性。后者的法律責(zé)任大于前者。
4、房地產(chǎn)估價(jià)會有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)。估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對其估價(jià)結(jié)果的有限性有清楚的認(rèn)識，采用多個(gè)假設(shè)來處理現(xiàn)
有的知識水平和范圍以及數(shù)據(jù)的完整性方面的有限性，并將這些假設(shè)對估價(jià)結(jié)果的影響明確地告知委托人，所以對估價(jià)師評價(jià)其結(jié)果準(zhǔn)確與否不是看其估價(jià)結(jié)果而是評價(jià)其估價(jià)的過程是否符合規(guī)范的要求。
5、房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)。正確的房地產(chǎn)價(jià)值分析、測算與判斷必須依靠科學(xué)的估價(jià)理論與方法，但又不能完全拘泥于這些估價(jià)的理論與方法，還必須有依靠實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性
1、一種資產(chǎn)只有具備了下列2個(gè)條件才真正需要專業(yè)估價(jià)：(1)獨(dú)一無二性。(2)價(jià)值量較大。具體就房地產(chǎn)來講，由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性、獨(dú)一無二性和價(jià)值量大性，房地產(chǎn)市場是典型的“不完全市場”并且市場信息不對稱，不會自動(dòng)地形成常人容易識別的適當(dāng)價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)的有助于將房地產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)向正�；龠M(jìn)房地產(chǎn)公平交易，建立合理的房地產(chǎn)市場秩序。
2、房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)行業(yè)主流的原因：房地產(chǎn)具備專業(yè)估價(jià)的條件，房地產(chǎn)量大面廣而其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少，房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多而其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對較少。
四、幾種常用估價(jià)方法的介紹
1、市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例(已成交的或評估過的、具備正常報(bào)價(jià)的)與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場 較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。
2、成本法
(1)成本積算法，即對取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。
(2)重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤)得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價(jià)值的方法。
3、收益法
不同的.地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。 房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測算出來時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)=土地使用權(quán)價(jià)值+房產(chǎn)價(jià)值，因此測算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。
4、假設(shè)開發(fā)法
對于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(純土地或在建工程等)，通過
測算正常開發(fā)完畢后的市場價(jià)值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。
5、基準(zhǔn)地價(jià)法
針對到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整，最后得出估價(jià)對象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。
6、路線價(jià)法
土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關(guān)系，對于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法。
五、房地產(chǎn)估價(jià)方法運(yùn)用中應(yīng)注意的問題
�。ㄒ唬┰u估方法的選擇
在選擇評估方法時(shí)，主要依據(jù)如下兩方面情況:
1、各種估價(jià)方法的適用范圍。
2、估價(jià)對象的特征及其評估目的和評估前提等。
�。ǘ┻\(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)行價(jià)格試算的注意事項(xiàng)
依據(jù)某種方法直接計(jì)算出來的估價(jià)結(jié)果，還不足以令人信服，因此，在估價(jià)作業(yè)上一般不作為最終估價(jià)結(jié)果。這種價(jià)格，稱為試算價(jià)格。
（三）調(diào)整試算價(jià)格的注意事項(xiàng)
運(yùn)用不同方法所估算出來的試算價(jià)格是有一定差異的，即使是運(yùn)用同一估價(jià)方法，因所依據(jù)的資料不同，也會得出不同的計(jì)算結(jié)果。因此，必須對試算價(jià)格進(jìn)行綜合分析并予以調(diào)整，使之不致產(chǎn)生重大的差誤。
試算價(jià)格之間所存在的差異，可能是因?yàn)樗玫墓纼r(jià)方法不同，也可能是因?yàn)樗罁?jù)的資料不同。因此，調(diào)整試算價(jià)格主要應(yīng)考慮如下兩方面：
1、資料的可信程度。要使估價(jià)結(jié)果能得到社會承認(rèn)，所依據(jù)的資料不僅要全面，而且必須準(zhǔn)確。因此，在調(diào)整試算價(jià)格時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)對估算過程所依據(jù)的資料進(jìn)行檢查。檢查時(shí)，不僅要分析資料的真實(shí)性，還要進(jìn)一步分析資料的選擇及運(yùn)用是否恰當(dāng)，有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格形成與運(yùn)動(dòng)的各項(xiàng)法則對該估價(jià)活動(dòng)的應(yīng)用是否恰當(dāng)，價(jià)格影響因素的分析以及吃域因素和個(gè)別因素分析是否恰當(dāng)?shù)取?/p>
2、估價(jià)對象的種類。如果判明所依據(jù)的資料是可靠的，則還應(yīng)檢查該資料是否與對象房地產(chǎn)的種類及委托估價(jià)的目的相符合。對此，一般將估價(jià)對象劃分為自用房地產(chǎn)和收益房地產(chǎn)兩類來予以分析。
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