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有關(guān)新建職工住宅小區(qū)的建議書
項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性:
住房與人民生活緊密相關(guān),“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏”。居住,是職工基本的生活需求,近年來,在局領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下,我局職工住房條件有了很大的改善。但據(jù)調(diào)查,目前尚有109戶無房戶,且我局前進(jìn)中路住宅小區(qū)中大部分住房建于八十年代中期,約400多戶住房面積不足50平方米,房屋結(jié)構(gòu)布局落后,非居住面積占住房建筑面積的比重欠合理。住房短缺,大兒大女合住一室等困難狀況仍屬普遍,經(jīng)調(diào)研分析,結(jié)論如下:
1 、住房面積總體偏小
住房面積是衡量居住水平的重要指標(biāo),住房面積的大小 , 直接關(guān)系到職工居住環(huán)境的好壞。本次調(diào)查顯示,我局職工每戶的住房使用面積 50 平方米以下的占 % , 80 平方米以上的僅占 % 。由此看出職工住房面積總體偏小,且尚有百戶無房戶。
2 、住房結(jié)構(gòu)、設(shè)施、環(huán)境不盡人意
目前我局職工住房成套率不高,配套設(shè)施不全,本次調(diào)查顯示,職工對(duì)住房的建筑式樣滿意的僅占 % ,基本滿意的占 % ,不滿意的占 % ;對(duì)房間的結(jié)構(gòu)設(shè)施(指客廳、臥室、廚房等布居的合理性及大小)滿意的占 % ,基本滿意的占 % ,不滿意的占 % ;對(duì)住房周圍環(huán)境滿意的占 %, 基本滿意的占 % ,不滿意的占 % 。由此可以看出,大多數(shù)人對(duì)現(xiàn)有住房不滿意,尤其是一些舊樓房的房間結(jié)構(gòu)、設(shè)施不合理,環(huán)境衛(wèi)生不盡人意,難以滿足現(xiàn)在居民的生活要求。
因此,改善職工住房現(xiàn)狀已勢(shì)在必行。
規(guī)劃建設(shè)的指導(dǎo)思想及開發(fā)建設(shè)原則:
指導(dǎo)思想:立足實(shí)際,著眼未來。以適用、舒適、經(jīng)濟(jì)為開發(fā)的新理念,體現(xiàn)人文關(guān)懷、綠色環(huán)保、科技創(chuàng)新的新主題。
開發(fā)建設(shè)原則:合理開發(fā)、經(jīng)濟(jì)適用、科學(xué)配套、永續(xù)利用的原則,具體為
一是住宅的功能空間要更加合理。要在較小的空間內(nèi)創(chuàng)造較大的舒適度,提高單位住宅面積使用率和功能空間的合理性。
二是住宅的物理性能要有較大改善。住宅保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照等物理性能,越來越成為衡量住宅質(zhì)量的重要因素。
三是住宅設(shè)施設(shè)備的裝備水平要進(jìn)一步提高。廚房、衛(wèi)生間設(shè)施、智能化技術(shù)系統(tǒng)的高效性和實(shí)用性已經(jīng)成為住宅舒適性的重要內(nèi)容。
四是居住區(qū)的環(huán)境和配套水平要更加完善,要?jiǎng)?chuàng)造自然和諧、樸實(shí)優(yōu)美、安全環(huán)保、舒適便捷的住區(qū)環(huán)境。
五是住宅的耐久性要延長(zhǎng)。住宅具有價(jià)值量大、位置固定的特點(diǎn),對(duì)耐用性有很強(qiáng)的要求,應(yīng)當(dāng)在目前磚混結(jié)構(gòu)50年的基礎(chǔ)上,延長(zhǎng)住宅使用壽命。
開發(fā)建設(shè)的性價(jià)比綜合分析:
本著以上指導(dǎo)思想和原則,我們對(duì)擬定的前進(jìn)東路和濱江路兩塊土地進(jìn)行性價(jià)比綜合分析:
●區(qū)位優(yōu)勢(shì)及發(fā)展前景
前進(jìn)東路土地:北臨世紀(jì)園小區(qū)、南臨移動(dòng)公司、東臨朝陽路、西臨建設(shè)中的聯(lián)通公司,距離我局王觀營(yíng)住宅小區(qū)百米之遙,周邊有陜西理工學(xué)院、漢中市商校、漢中市農(nóng)校等,文化氛圍濃厚,古有“孟母三遷,擇鄰而居”之說,因此,該地段區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯,發(fā)展前景看好;
濱江路土地:北臨正在建設(shè)中的濱江路、南臨 、東臨 、西臨 ,此地段雖屬政府遠(yuǎn)景規(guī)劃之中,但開發(fā)建設(shè)仍困難重重,發(fā)展速度較為緩慢,因此其區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯,發(fā)展前景不明朗。
● 交通環(huán)境條件:
前進(jìn)東路土地:通市區(qū)內(nèi)2路、3路公交車,且朝陽路寬闊平坦,路段四通八達(dá),交通十分便利。
濱江路土地:目前尚無公交車?奎c(diǎn),濱江路仍在建設(shè)之中,且該地段較偏僻,曾有打劫行兇案件發(fā)生,為我市多年來多事之地,故交通及周遭環(huán)境較差。
● 開發(fā)建設(shè)成本分析:
前進(jìn)東路土地:
①地價(jià):28.50萬元/畝,容積率3,平方米土地價(jià)143.43元/平方米
、诮ㄖ惭b工程平方米造價(jià):593.00元/平方米(含防盜門、鋁合金門窗、電氣材料費(fèi)等)
、凼彝夤こ蹋190.00元/平方米(包括小區(qū)內(nèi)草坪、道路、電纜溝、圍墻等,草坪綠地以60.00元/平方米計(jì)入)
、芟嚓P(guān)稅費(fèi):85.00元/平方米(包括城市配套費(fèi)、消防費(fèi)、人防費(fèi)、墻改費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、勞保統(tǒng)籌費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)等)
估算成本價(jià):1010.43元/平方米(以上四項(xiàng)相加)
濱江路土地:
①地價(jià):34.00萬元/畝,容積率3,平方米土地價(jià)169.92元/平方米
②、③、④項(xiàng)同上
估算成本價(jià):1037.72元/平方米(以上四項(xiàng)相加)
可見濱江路開發(fā)建設(shè)成本明顯偏高。
● 可操作性:
前進(jìn)東路土地:目前該土地手續(xù)齊備,項(xiàng)目報(bào)批已至規(guī)劃定址階段,前期準(zhǔn)備工作已基本就緒。
濱江路土地:該處土地最初由政府以政策性優(yōu)惠低價(jià)出讓給中房公司,后由中房公司以略高價(jià)格分塊轉(zhuǎn)讓給其他開發(fā)商,因此地價(jià)偏高,我公司購買該處土地時(shí)資金短缺,目前該土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)尚未理順,前期報(bào)批工作尚未辦理。
● 性價(jià)比綜合分析:
。、在前進(jìn)東路地段開發(fā)建成住宅小區(qū)后將還保存小區(qū)群居的特點(diǎn),小區(qū)居住環(huán)境與條件又有"個(gè)性化"、"休閑化"、"辦公室化"和較高服務(wù)、娛樂和消費(fèi)需求的傾向。在經(jīng)濟(jì)方面,開發(fā)該小區(qū)的成本價(jià)格相對(duì)較低,可減輕職工負(fù)擔(dān),使小區(qū)建設(shè)趨于智能化。
。病⒃谇斑M(jìn)東路地段開發(fā)建成住宅小區(qū),無論居住環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、或是公共配套設(shè)施等方面都可達(dá)到較高水平,體現(xiàn)了小區(qū)"以人為本" 的原則
綜上所述:在前進(jìn)東路地段開發(fā)建成住宅小區(qū)優(yōu)勢(shì)明顯,推薦為首選。
開發(fā)建設(shè)實(shí)施方案
由公司負(fù)責(zé)全面開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理各項(xiàng)具體工作。公司將本著居住小區(qū)智能化理念,即用最小的投入得到最大的安全、舒適、方便三者的統(tǒng)一,將居住小區(qū)的內(nèi)環(huán)境和外環(huán)境通過設(shè)計(jì)集成協(xié)調(diào)起來。提高住宅的等級(jí)。
(1) 智能化小區(qū)設(shè)計(jì)的任務(wù)就是要將居住小區(qū)的內(nèi)環(huán)境和外環(huán)境通過設(shè)計(jì)集成充分利用和協(xié)調(diào)起來,用有限的投入達(dá)到最大的住宅功能的提高。
(2) 智能化設(shè)計(jì)的面向 a. 面向功能的設(shè)計(jì)思想,由住宅的功能要求出發(fā),設(shè)計(jì)配置相應(yīng)的系統(tǒng)及設(shè)備,有針對(duì)性地滿足功能需要。 b. 面向配套設(shè)施的設(shè)計(jì)思想,由配套設(shè)施的專業(yè)性出發(fā),滿足功能需要。
(3) 智能化設(shè)計(jì)的系統(tǒng)分析 a. 系統(tǒng)分析設(shè)計(jì)思想 由住宅的安全、舒適、方便三大功能要求出發(fā),經(jīng)系統(tǒng)分析,設(shè)計(jì)配置相應(yīng)的功能設(shè)備,并考慮功能設(shè)備的相互利用和更新計(jì)劃。
資金籌措:
由購房職工集資籌措。
銷售分析
調(diào)查顯示,大部分職工對(duì)“我想有個(gè)家”的買房需求較為迫切,打算在近期內(nèi)買房,截至目前提出購房報(bào)名申請(qǐng)的職工已超過700名?梢,隨著房改的深入,大多數(shù)職工已經(jīng)接受購房觀念并計(jì)劃在近期買房,未來兩三年內(nèi)我局職工對(duì)住宅的需求仍然較大。銷售前景十分看好。
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