商業(yè)綜合體項目建議書

商業(yè)綜合體項目建議書

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　　商業(yè)綜合體項目建議書

　　一、概述

　　建設(shè)縣城市綜合體項目：起著營造城市新的商貿(mào)、物流中心區(qū)，打造某某縣新地標(biāo)，創(chuàng)造城市活力之源的城市綜合體和居住街區(qū)，創(chuàng)造充滿活力和積聚人氣的中心，形成一個多功能、高效率的綜合體。

　　本項目是由某供銷合作社和某某縣供銷合作社共同建設(shè)重點項目。根據(jù)規(guī)劃和設(shè)計要求，力求打造布局合理，設(shè)施完善，高標(biāo)準(zhǔn)，高質(zhì)量的城市亮點項目。

　　二、項目建設(shè)的必要性

　　近年來，在縣委縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，實現(xiàn)了社會經(jīng)濟又好又快的發(fā)展，我縣居民的生活水平有了明顯的提高。新城區(qū)的開發(fā)建設(shè)也日見成效，為了加強新城區(qū)建設(shè)，完善其綜合服務(wù)功能和整個社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。城市綜合體項目以優(yōu)化人居壞境，提升城市品味，打造人居舒適型，交通便利型，環(huán)境優(yōu)雅性的個性魅力縣城。特建議某某縣城市綜合體開發(fā)項目進行啟動建設(shè)。

　　三、運轉(zhuǎn)模式

　　項目占地100畝，約6。667萬平方米，容積率3%，商業(yè)區(qū)占20%，住宅區(qū)占80%。

　　由某縣供銷合作社負(fù)責(zé)100畝建設(shè)用地相關(guān)事項，綜合體建設(shè)全部投入資金由某供銷合作社負(fù)責(zé)籌集。

　　四、經(jīng)營模式

　　商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)使用期相對住宅及工業(yè)地產(chǎn)相對較短，對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的出讓國家與地方政府都有不同程度的限制，由于商業(yè)地產(chǎn)特有的價值及屬性，造就了商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式的不同。城市綜合體項目的經(jīng)營模式有以下三種：

　�、僮猿之a(chǎn)權(quán)、招租經(jīng)營模式，這種模式的優(yōu)點是：方便經(jīng)營與管理，能夠打造商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)秀品牌，能夠保證項目的中長期健康發(fā)展，獲得長遠(yuǎn)的商業(yè)回報。但它同樣存在自己的缺陷：經(jīng)營初期資金壓力較大，項目運行中存在不確定性風(fēng)險，有實力的開發(fā)商大多選擇了這種模式。

　�、陂_發(fā)商開發(fā)完項目把項目整體出售給專業(yè)的商業(yè)公司，由其持有自行經(jīng)營。這種模式的優(yōu)點是：開發(fā)商比較省心，不需考慮經(jīng)營中的諸多問題，目標(biāo)業(yè)績在商業(yè)管理公司那里可以得到分解與體現(xiàn);缺點是：目前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)缺失成熟的管理團隊與運作經(jīng)驗，委托給別的公司自己不放心，自己經(jīng)營又不能保證一定能做好，專業(yè)性或復(fù)合型人才是困擾企業(yè)的頭等課題。

　　③租售結(jié)合、捆綁運營，這種模式的特點是：開發(fā)商將一部分產(chǎn)權(quán)出讓，然后從業(yè)主那里返租（賦予業(yè)主一定的利率回報），交由商業(yè)管理公司統(tǒng)一運營，這種模式的優(yōu)缺點同樣明顯，優(yōu)點是：可以加快資金回籠，規(guī)避市場風(fēng)險;缺點是：開發(fā)商與業(yè)主簽訂的返租協(xié)議有一定的期限（大多是五年），協(xié)議結(jié)束后，市場情況發(fā)生了改變，業(yè)主不一定再把物業(yè)出租給開發(fā)商或商業(yè)管理公司，他們或許自主經(jīng)營，這樣，市場就失去了統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃，失去了應(yīng)有的品位與特色，從而也失去了應(yīng)有的競爭力，市場生存的'空間受到削弱，最終迫使項目退出市場競爭。

　　五、效益分析

　　城市綜合體效益體現(xiàn)：一是帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整;二是有效拉動消費需求;三是完善城市區(qū)域功能;四是創(chuàng)造大量就業(yè)崗位;五是創(chuàng)造持續(xù)巨額稅源。

　　社會效益

　　某縣城市綜合體項目為今后我縣經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展注入了新鮮血液，為今后縣城的發(fā)展，新城區(qū)的建設(shè)樹立地標(biāo)形象。進一步方便了群眾生活，完善了城市功能，是創(chuàng)建和諧社會的需要，又是政府為人民辦了一件實事。

　　經(jīng)濟效益

　　隨著某某城市化建設(shè)步伐加快，促進城市化進程，周邊土地升值增加政府財政收入，實現(xiàn)資源的有效配置和效益最大化。

　　環(huán)境效益

　　城市的內(nèi)在價值很大程度取決于環(huán)境，本項目的建設(shè)，為精心打造城市遠(yuǎn)郊副中心，進一步完善城市功能，改善人居環(huán)境，提升城市品位，提高城市形象，從而提升城鎮(zhèn)價值，

　　形成環(huán)境優(yōu)美，人際和諧的氛圍。

　　六、結(jié)論

　　縣城市綜合體項目是一項利縣利民之舉，是符合國家提高人民生活質(zhì)量，保障廣大人民群眾需求，符合縣委、縣政府精心打造城市遠(yuǎn)郊副中心，實現(xiàn)“三縣一園”的奮斗目標(biāo)，做特新城區(qū)，做優(yōu)老城區(qū)，進一步完善城市功能，打造宜居、宜學(xué)、宜業(yè)城市的思路，而且該項目的社會效益十分顯著，項目建成后，競爭優(yōu)勢明顯，各方配置資源良好，投資環(huán)境優(yōu)越，符合項目投資開發(fā)的綜合市場要求;此外，項目開發(fā)資金需求合理，投入與產(chǎn)出性價比高，預(yù)期風(fēng)險可控，商業(yè)回報與綜合回報率高，品牌成長基礎(chǔ)良好，因此，我們建議：推動項目付諸實施，促使項目順利開發(fā)，打造一個全省知名的項目，實現(xiàn)某某跨越式發(fā)展。

　　綜上所述，某某縣城市綜合體開發(fā)項目是必要的，是利縣利民的。

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