物業(yè)管理服務(wù)方案[優(yōu)秀]
為保障事情或工作順利開展，我們需要提前開始方案制定工作，方案指的是為某一次行動所制定的計劃類文書。那么大家知道方案怎么寫才規(guī)范嗎？以下是小編精心整理的物業(yè)管理服務(wù)方案，僅供參考，歡迎大家閱讀。
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物業(yè)管理服務(wù)方案1
一、概述
某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準將更顯重要。
二、目標
貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構(gòu)思，引進大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌。
三、組織
物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。
反饋
運行機制
組織結(jié)構(gòu)圖
經(jīng)營環(huán)境圖
四、人事
人事設(shè)置原則：一人多崗，不要因人設(shè)崗。預(yù)計16名員工(按整個小區(qū)交付時設(shè)計)。
序號崗位人數(shù)主要職責(zé)備注
1經(jīng)理1在董事會領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責(zé)經(jīng)營等。
2經(jīng)營部主任1具體經(jīng)營事務(wù)、人事等。
3辦事員3文書、財務(wù)、勞資、后勤等。財會要持證
4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費、維保服務(wù)等。
5安全護衛(wèi)員7門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。
6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護、水電維修服務(wù)等。
7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等。
員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率100。
五、經(jīng)營預(yù)測
a)經(jīng)營收入：19.14萬元(年度，以下省略)
物業(yè)管理費：11.34萬元
應(yīng)收12.6萬元
30000120.35=126000(元)
預(yù)計收入11.34萬元(收繳率90)
維修服務(wù)費：0.5萬元
特約服務(wù)：5.8萬元
其他收入：1.5萬元
b)支出：20.25萬元
人員工資福利：14萬元
辦公費用：2.5萬元(辦公、安全護衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等)
維修保養(yǎng)費用：1.5萬元
稅金：1.05萬元
不可預(yù)見費用：1.2萬元
c)潤虧：-1.11萬元
d)物業(yè)接管期間
前期投入：10萬元(辦公設(shè)施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛(wèi)用品、綠化等)
e)公共性服務(wù)費構(gòu)成測算：21.962萬元/年，0.61元/月M
2(1)員工的工資和按規(guī)定提取的福利費
序號崗位人數(shù)工資標準工資合計
1經(jīng)理112001200
2經(jīng)營部主任1800800
3辦事員36001800
4物業(yè)管理員1800800
5安全護衛(wèi)員75003500
6水電工1700700
7保潔員2400800
工資總額合計9600
工資總額合計：9600元/月;115200元/年
福利：11520023=26496(元/年)
合計：14..17萬元/年
(2)公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費：1.5萬元
(3)綠化管理費：綠化率451.04萬M21元/年M2=1.04萬元
(4)清潔衛(wèi)生費：2人xx月80元/月人=0.192萬元
(5)安全護衛(wèi)費：7人200元/年人=0.14萬元
(6)辦公費：按管理人員工資總額25計算
5.52萬元25=1.38萬元
(7)固定資產(chǎn)折舊費：按10計算即1萬元
(8)稅費：按營收5.5繳納即1.052萬元
(9)保險費：暫不投保
(10)合理利潤：按營收8計算1.36萬元
但為減輕業(yè)主負擔(dān)，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務(wù)，嚴控經(jīng)營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務(wù)費價格指導(dǎo)價格為0.35元/月M2。
六、前期物業(yè)接管
a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗收(無驗收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)。
b)物業(yè)接管驗收
既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。
是物業(yè)通過竣工驗收后，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的`再驗收;
供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用;
房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認;
落實物業(yè)的保修事宜(保修責(zé)任、保修期限、保修范圍)。確保保修項目、期限、標準、責(zé)任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位;
接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書面形式
物業(yè)管理服務(wù)方案2
我項目學(xué)習(xí)了總公司關(guān)于《項目服務(wù)管理》的文件后，根據(jù)考核表的各項內(nèi)容在規(guī)定的時間內(nèi)完成自查，發(fā)現(xiàn)本項目工作中存在不足之處：
一、保安服務(wù)方面：管理較松散，保安員服務(wù)素質(zhì)較低；
二、車輛管理方面：車輛亂停亂放時有出現(xiàn)；
三、環(huán)境衛(wèi)生清潔方面不到位；
四、其他方面。
針對以上不足之處，提出整改措施如下；
一、保安服務(wù)方面：
1、圍繞提高保安的責(zé)任心問題加強培訓(xùn)教育，結(jié)合工作考評，考評不合格進行嚴肅處理；
2、對個別年齡偏大的逐步進行調(diào)整；
3、加強對夜間重點部位的巡查，如車庫、樓道、辦公層及小區(qū)四周；
4、在提高責(zé)任心的同時加強對保安的監(jiān)督，對晚間保安的值勤情況每周進行查崗，對責(zé)任心不強者及時進行處罰或辭退。
二、車輛管理方面：
1、做好車庫方向指示、導(dǎo)示牌；
2、做好停車管理的告示宣傳；
3、增加人員對車庫的管理。
三、加強環(huán)境衛(wèi)生清潔方面：
1、加強對保潔人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，嚴格環(huán)境衛(wèi)生日檢工作及時發(fā)現(xiàn)死
角和清理死角，對不負責(zé)任的保潔員予以處罰；
2、裝修垃圾做到及時清理，提高對裝修現(xiàn)場的`巡查力度。對垃圾亂堆放的行為及時進行教育與整改；
3、對地下車庫進行全面清掃，安排專人對車庫進行保潔，實施車輛和保潔的規(guī)范管理；
4、小區(qū)樓道地面太臟問題，將組織多次清理。
四、其他方面：
1、監(jiān)控布點問題：對于增加監(jiān)控布點問題，將會同開發(fā)單位和施工單位，對小區(qū)監(jiān)控布點進行定位，施工；
2、樓道照明問題：對于匯源大廈電路老化、短路等情況。
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�、诟脑炫f電路
③更換聲光控
3、已完成的工作：車庫內(nèi)溝蓋板的更換。匯源大廈電梯因在辦理電梯更換的手續(xù)，采用臨時性處理辦法，地上用地毯裝飾，吊頂缺失的頂板用亞克力板重新安裝。電梯墻面的小廣告進行了清理。車庫內(nèi)增加了指示牌，進車道進行改造，避免小車進出時刮擦底盤的現(xiàn)象。在今后的工作中，我們將強化敬業(yè)精神，增強責(zé)任意識，提高完成工作的標準。不足之處請領(lǐng)導(dǎo)指正。
物業(yè)管理服務(wù)方案3
一、公共服務(wù)
1、接待佩戴統(tǒng)一標志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切;對學(xué)校老師、學(xué)生一視同仁;接待時主動、熱情、規(guī)范;迎送接待學(xué)校老師、學(xué)生時，用語準確，稱呼恰當(dāng)，問候親切，語氣誠懇，耐心細致;使用文明用語，不使用服務(wù)忌語。對學(xué)校老師、學(xué)生的報修與求助耐心細致。
2、值守有完善的值班制度和交接班制度;工作有記錄。
3、服務(wù)時限急修(如：自來水設(shè)施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、電源線路和照明設(shè)備故障等項目，具體責(zé)任范圍、服務(wù)內(nèi)容等通過物業(yè)管理委托合同約定。服務(wù)2小時內(nèi)到位，8小時內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對學(xué)校老師、學(xué)生做出合理解釋，做出限時承諾;小修3日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說明和限時承諾。
4、領(lǐng)導(dǎo)小組成立有校方參與的物業(yè)管理共管機制，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)、班主任老師以及物業(yè)主要負責(zé)人組成的鄭集中學(xué)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，負責(zé)監(jiān)督協(xié)調(diào)鄭集中學(xué)日常物業(yè)管理運作，物業(yè)定期(每月或每季度)向物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組匯報上階段的物業(yè)管理情況，增強溝通，促進了解，有利于物業(yè)管理日常工作的開展。
5、聯(lián)絡(luò)管理人員、保安24小時值班，編排管理人員、保安24小時值班表，我們所有管理人員、保安、水電木工的聯(lián)系方式交校方一份，以務(wù)緊急事件能夠聯(lián)系到，24小時值班不因雙休與節(jié)假日而中斷。
6、意見調(diào)查設(shè)立意見箱，物業(yè)定期(每季度或半年)發(fā)放意見調(diào)查表，征求學(xué)校老師、學(xué)生的意見，了解對物業(yè)管理的需求，確保我們能夠提供及時、周到、方便的物業(yè)管理服務(wù)。
二、宿舍樓、共用設(shè)施、設(shè)備維護與管理水電及公共設(shè)施管理
1、建立巡視制度。每天上下午兩次巡視水電及公共設(shè)施。巡視內(nèi)容：
(1)檢查學(xué)生宿舍區(qū)公共排污、排水管道有無雜物，發(fā)現(xiàn)后做好記錄，落實清理工作。
(2)檢查學(xué)生宿舍區(qū)內(nèi)路燈及樓梯照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時進行維修。
(3)檢查有無損毀公共設(shè)施，包括門窗、床鋪、桌子、室內(nèi)照明、電線等，如有上述情況，立即進行維修，如屬人為破壞，當(dāng)事人在場立即進行制止，不在現(xiàn)場視破壞情節(jié)輕重報校方處理后維修。
(4)檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。
(5)檢查學(xué)生宿舍區(qū)大門、圍墻等設(shè)施是否完好。
(6)配電部分電纜溝(豎井)無水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開關(guān)運行無影響等。
2、宿舍樓內(nèi)所有因維護不善而損壞的.財物由我公司承擔(dān)，但我公司不承擔(dān)大修、更新?lián)Q舊以及新投入設(shè)施項目的費用。巡檢每年年底或年初對宿舍樓共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握宿舍樓設(shè)施設(shè)備完損狀況，對完損程度做出評價;每半年檢查巡視1次宿舍樓主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時向?qū)W校報告與建議;根據(jù)學(xué)校的委托組織維修工作;在冬、雨季和天氣異常時安排組織宿舍樓設(shè)施巡視，對質(zhì)量較差，易出問題的部位重點檢查;每日巡視1次宿舍樓樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等。巡檢有記錄，巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告學(xué)校，由學(xué)校視情況處理。
三、給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施
1、給水設(shè)施保持泵房清潔衛(wèi)生，地面排水暢通;水泵運行正常，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時維修;消防泵、噴淋泵等不經(jīng)常啟動的水泵，每月啟動1次，保持水泵能正常運行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài);水泵運轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤滑靈活;受學(xué)校委托對宿舍樓內(nèi)壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等及時修復(fù)。
2、排水設(shè)施受學(xué)校委托對化糞池進行清理，保持出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物;樓面落水口等開裂、破損等及時更換;每月清掃1次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草;排水暢通，無積水;地下管井堵塞及時疏通。
四、宿舍樓供配電系統(tǒng)建立和完善有關(guān)規(guī)章制度
包括電氣設(shè)備運行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度;值班人員具備變配電運行知識和技能，具備上崗資格，持有上崗證書;保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬;每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運行狀況，并定時抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時處理;潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內(nèi)主要電器設(shè)備干燥;每月檢測1次配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕;每日填寫運行記錄，建檔備查。
五、道路及配套設(shè)施加強道路維修與養(yǎng)護
制定詳細的道路維修養(yǎng)護計劃，按照合同約定實施;保持學(xué)校道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通;設(shè)立報修渠道，并有巡查制度，專人負責(zé)，發(fā)現(xiàn)損壞及時報學(xué)校處理;
六、清潔服務(wù)
1、宿舍樓共用樓道保潔每日打掃2次各樓層通道和樓梯臺階，并拖洗干凈;每日收集2次學(xué)生垃圾;每日用干凈的抹布擦抹1次樓梯扶手、各層和通道的防火門、消防栓、墻面、指示牌等公共設(shè)施;各梯間墻面、天花板每月除塵1次;每周擦1次樓共用門窗玻璃。地面、梯間潔凈，無污漬、水漬、灰塵，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象，無亂堆亂放;扶手護攔干凈、光亮;梯間頂面無蜘蛛網(wǎng)、灰塵，地腳線干凈無灰塵，地面干凈無雜物、污跡，有光亮;樓梯道內(nèi)外玻璃，玻璃、門窗等要保持明亮、干凈。
2、共用衛(wèi)生間保潔每日對共用衛(wèi)生間清潔2次，(清潔內(nèi)容包括：通風(fēng)換氣;沖洗潔具;清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋;清洗大、小便池;用拖把拖干凈地面)。室內(nèi)無明顯臭味、便池潔凈基本無黃漬;地面基本潔凈。
3、道路保潔每日對道路、兩側(cè)人行道清掃二遍，保潔人員不間斷地循環(huán)保潔，目視道路、人行道干凈、無浮塵、無雜物、無油污，無積水、積雪、污漬、泥沙;雨雪天氣及時清掃路面，確保無積水、積雪。
4、綠化帶保潔每日清掃2次綠化帶、草地上的果皮、紙屑、石塊等垃圾，目視基本無雜物、無污漬、無垃圾。
5、涼亭等人文景觀保潔每天清潔1次(擦拭表面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅);設(shè)施表面基本干凈，無灰塵污漬、銹跡，目視涼亭內(nèi)及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告校方處理。
6、門衛(wèi)、崗?fù)け嶉T衛(wèi)、崗?fù)っ咳沼杀０沧孕星鍜?次，擦洗干凈內(nèi)外門窗玻璃及窗臺，保持墻、地面基本干凈、光亮、整潔，工、器具排放整齊、有序。
7、垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱：每日清運2次;垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡;垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污。
8、垃圾收集與處理生活垃圾由學(xué)校老師、學(xué)生自己送至指定地點;垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次;垃圾日產(chǎn)日清;建筑垃圾定點堆放;垃圾運送過程有防掉落或飛揚灑落措施，而后運送至學(xué)校指定地點。
9、實行零干擾清潔衛(wèi)生服務(wù)，學(xué)生上課后，清潔工再進行清掃。做好環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作，把提高學(xué)生的清潔衛(wèi)生意識、糾正學(xué)生的不良衛(wèi)生習(xí)慣與環(huán)境衛(wèi)生管理相結(jié)合，使學(xué)生也自覺地參與到環(huán)衛(wèi)工作中。
物業(yè)管理服務(wù)方案4
一、項目概況：
本建筑區(qū)劃位于成都市郫縣紅光鎮(zhèn)紅高路1號
本建筑區(qū)劃規(guī)劃設(shè)計的物業(yè)類型為：住宅、商業(yè)。
本建筑區(qū)劃規(guī)劃建設(shè)凈用地面積135100平方米。
本建筑區(qū)劃總建筑面積622789平方米。其中地上計入容積率的建筑面積472580平方米（住宅建筑面積390494平方米，商業(yè)用房建筑面積80792平方米，物管用房建筑面積945平方米）；地下建筑面積138432平方米，地下2層；總綠地面積40530平方米。
本建筑區(qū)劃的建筑密度為26.7%；綜合容積率3.498；綠地率30％。
本建筑區(qū)劃規(guī)劃建設(shè)機動（地下）車位4550個；其中：商業(yè)占645個。
按照規(guī)劃設(shè)計建造非機動車停車位6339個。其中：商業(yè)占2421個。
項目配套：
本物業(yè)設(shè)有五星級全域會所式酒店，涵蓋室外露天泳池、親子玩樂室、籃球館、羽毛球館、臺球室、拳擊館、健身館、乒乓球館、沙狐球館、壁球館等十余項設(shè)施及大型連鎖超市、電影院、社區(qū)服務(wù)中心。
二、綜合服務(wù)質(zhì)量標準
1、確保服務(wù)及時率100%；
2、客戶服務(wù)滿意度85%以上；
3、環(huán)境及保潔達到優(yōu)秀等級；
4、設(shè)施設(shè)備完好率達98%，設(shè)備有效利用率95%；
5、重大消防、治安、安全事故率為0；
三、面積數(shù)據(jù)
1、商業(yè)總建筑面積：80792平方米
1）集中商業(yè)建筑面積：16868平方米
2）沿街商業(yè)建筑面積：13330平方米
3）人人樂大型超市建筑面積：3300平方米
4）太平洋影城建筑面積：5893平方米
四、物業(yè)公共服務(wù)費標準
物業(yè)服務(wù)費：建筑面積×收費標準
收費標準：3.0元/㎡/月
五、管理人員配備及主要職責(zé)
管理人員的配備原則：因事設(shè)崗、精簡高效，使客戶感覺沒有虛職，沒有閑人。
1、客戶服務(wù)部：全面負責(zé)商業(yè)客戶服務(wù)工作。主要職能是客戶接待與內(nèi)部管理。
本部門直接接受物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。
該部門設(shè)主管1名，客服管家2名（其中超市、影城1名、零星商業(yè)1名），主要在前臺。
主要職責(zé)：
1）嚴格遵守公司各項規(guī)章制度，服從管理。
2）接受物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理的直接管理，對其工作負責(zé)。
3）負責(zé)物業(yè)管理工作的組織實施，收集物業(yè)各類數(shù)據(jù)，具體執(zhí)行物業(yè)管理計劃的編制工作。
4）負責(zé)與相關(guān)單位的協(xié)調(diào)、溝通，并建立良好的合作關(guān)系。
5）按時記錄并核對水電起止度及收取，負責(zé)物業(yè)租賃費的催收。
6）每天不定期巡查商業(yè)區(qū)域的消防、安全、清潔及車庫智能系統(tǒng)的檢查，做好巡查記錄。
7）處理前期物業(yè)的突發(fā)事件并及時上報領(lǐng)導(dǎo)。
8）完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其它工作。
2、工程維修部：全面負責(zé)設(shè)備設(shè)施的`運行、保養(yǎng)和維修工作。主要職能是保證商業(yè)正常安全運行，使物業(yè)保值和升值。本部門直接接受物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。
該部門設(shè)主管1名，水電、土建、機電三個專業(yè)的工人各1名。
3、秩序維護部：全面負責(zé)商場、影城及零星商鋪的巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。主要職能是安全防范和消防管理。直接接受物業(yè)費業(yè)務(wù)中心經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。
該部門設(shè)秩序維護領(lǐng)班1名，秩序維護員6名（巡邏崗）。
A、主要職責(zé)：（巡邏崗）
B、主要職責(zé)：（車場）
1）嚴格執(zhí)行公司各項規(guī)章制度，服從管理。
2）接受物業(yè)經(jīng)理的直接管理，對其工作負責(zé)。
3）負責(zé)車場管理工作的組織實施。
4）負責(zé)與相關(guān)單位協(xié)調(diào)，維護車庫經(jīng)營正常運行。
5）負責(zé)車場突發(fā)事件的前期處理并及時上報領(lǐng)導(dǎo)。
6）負責(zé)車場智能系統(tǒng)操作的指導(dǎo)、監(jiān)查管理并簡易維護，保證系統(tǒng)的正常運行。
7）嚴格按照車場管理制度每天不定期巡查車場的消防、安全、清潔，檢查車輛的擺放情況，保證車質(zhì)及車輛的安全，做好巡查記錄。
8）隨時對道路和停放車輛進行巡視查看，保證車輛安全，發(fā)現(xiàn)漏油、漏水，未關(guān)車窗、車門、車燈，應(yīng)隨時通知車主，做好記錄。
9）發(fā)現(xiàn)進場車輛有損壞時應(yīng)向車主當(dāng)場指出，并做好記錄。
10）
11）車場規(guī)定載有易燃、易爆、劇毒、放射性等危險品的車輛禁止放行進入車場。嚴守崗位，不得擅離職守，保持警惕，文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時遇到的各種問題。
12）完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其它任務(wù)。
4、清潔綠化部：全面負責(zé)商場、影城的室內(nèi)保潔、室外保潔與綠化養(yǎng)護工作。主要職責(zé)是保潔服務(wù)管理和綠化服務(wù)管理。直接接受物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。
該部門設(shè)清潔員5—7名，綠化1名。
A、主要職責(zé)（清潔）
1）
六、管理服務(wù)原則
1、以客戶需求為關(guān)注焦點，以持續(xù)提升客戶滿意度為服務(wù)目標。
2、以塑造商業(yè)品牌，事先物業(yè)保值增值為目標。
3、建立完善管理體系，打造高效商業(yè)管理隊伍。
4、為客戶利益、顧客利益及物業(yè)整體發(fā)展而服務(wù)。
七、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及范圍
商業(yè)物業(yè)管理內(nèi)容包括設(shè)備運行維護、安防和環(huán)境清潔等硬性服務(wù)，也包括環(huán)境的營造、人性化的細節(jié)服務(wù)等軟性服務(wù)，只有將二者結(jié)合，才能更好提升商業(yè)物業(yè)的附加值和開發(fā)商、商家使用過程中對其工作的認同感。管理內(nèi)容主要包括：
1、安防管理：
確�？蛻�、顧客生命財產(chǎn)安全，是商業(yè)正常運營的基本條件，強有力的安防工作是商業(yè)正常運營的有力保障。商場、影城營業(yè)時間內(nèi)人流量大，人員龐大而且復(fù)雜，安防實行明崗與便衣巡邏、視頻與監(jiān)控相結(jié)合，與當(dāng)?shù)嘏沙鏊芮信浜�；營業(yè)結(jié)束后統(tǒng)一清場。
工作要點：治安巡邏、經(jīng)營秩序維護、清理占道、營業(yè)結(jié)束后的清場管理及出入登記管理。
2、消防工作：消防責(zé)任重于泰山。切實做好日常管理防范措施：消防設(shè)備設(shè)施定期檢查、商場及影城內(nèi)嚴禁使用大功率電器、嚴禁動用明火，一年內(nèi)組織不少于兩次消防演習(xí)
工作要點：消防設(shè)備設(shè)施的日常檢查、各類消防隱患的排查、消防法規(guī)的宣傳貫徹等。
3、保潔消殺綠化管理
潔凈的公共環(huán)境，是商業(yè)管理服務(wù)水平、企業(yè)形象的重要衡量指標。營業(yè)時間內(nèi)實行公共場所不間斷循環(huán)保潔，清理垃圾雜物，定期檢查衛(wèi)生死角，確保整潔的經(jīng)營環(huán)境。定期開展公共環(huán)境的消殺工作，做好綠化維護，提升商業(yè)環(huán)境品質(zhì)。
工作要點：公共場所巡回保潔、定期清理衛(wèi)生死角、定期消殺。
4、客戶服務(wù)管理：
1）建立客戶服務(wù)管理制度；
2）辦理入駐（遷離）手續(xù)，應(yīng)查驗客戶相關(guān)資料，按規(guī)定程序辦理，及時建檔歸檔。
3）及時處理各類客戶服務(wù)事宜，向客戶宣傳國家物業(yè)管理法律法規(guī)，促進客戶正確、安全使用物業(yè)。
4）接待服務(wù)
A、物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)應(yīng)設(shè)立并公示服務(wù)電話，根據(jù)服務(wù)合同約定，明確服務(wù)時間，有服務(wù)記錄。
B、接受客戶訴求信息，應(yīng)視情況輕重緩急程度，采取立即、及時或按約定時限予以答復(fù)和處理。
C、受理客戶投訴，應(yīng)核實情況，做好記錄，及時處理，登記存檔。重要、重大投訴應(yīng)回訪。
切實滿足客（商）戶的需求，不斷提高商戶對客戶服務(wù)的滿意度，爭取商戶對物業(yè)管理服務(wù)的支持，形成商戶、物業(yè)公司團結(jié)一致，共謀發(fā)展的良好局面。所謂客戶服務(wù)無小事，客戶服務(wù)無止境，細節(jié)與執(zhí)行力決定客戶服務(wù)水平。
工作要點：良性溝通、了解需求、及時服務(wù)、持續(xù)跟進、關(guān)注客戶發(fā)展。
5、公共設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)
加強商業(yè)物業(yè)重要設(shè)施設(shè)備日常檢查、維保，及時處理事故隱患，有效預(yù)防相關(guān)問題的發(fā)生。
工作要點：日常巡檢、提前排除安全隱患、分步實施中修、大修計劃。
八、商業(yè)管理特點：
1、顧客流量大、流動性強，
進出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要。
2、管理點分散
出入口多，電梯、自動扶梯、分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度大。
物業(yè)管理服務(wù)方案5
一、培訓(xùn)的意義：
對員工進行不同階段的培訓(xùn)，是圓滿完成委托管理目標的保證。
二、培訓(xùn)的目標：
1、培訓(xùn)目標是在意識、知識、技能三方面加強和提高，改進員工的'行為和表現(xiàn)，培養(yǎng)出高素質(zhì)的物業(yè)從業(yè)人員。
2、通過系統(tǒng)的培訓(xùn)，加強員工對管理服務(wù)的認識，改進工作態(tài)度，做到“服務(wù)第一，質(zhì)量取勝”。要求每個員工都做到“團結(jié)、奉獻、盡責(zé)、高效”。
三、培訓(xùn)的方式：
XX物業(yè)員工培訓(xùn)可分三步進行，將根據(jù)不同時期，不同情況，制定有針對性地培訓(xùn)計劃。
第一步：崗前培訓(xùn)
物業(yè)介入前，物業(yè)公司組織擬派員工并安排培訓(xùn)課程，以便在最短的時間內(nèi)熟悉物業(yè)區(qū)域，同時樹立正確的服務(wù)意識。
第二步：在職培訓(xùn)
完成崗前培訓(xùn)課程后，安排各級員工進入物業(yè)內(nèi)進行實地訓(xùn)練，并配合物業(yè)介入，令物業(yè)管理工作能夠全面開展，為業(yè)主及時提供高水準的服務(wù)。
第三步：提高培訓(xùn)
在物業(yè)介入后每三個月安排更新培訓(xùn)，提高員工綜合素質(zhì)和服務(wù)技能，以適應(yīng)物業(yè)行業(yè)發(fā)展。
四、培訓(xùn)課程：
五、1、管理處專業(yè)培訓(xùn)：確保管理處正常及有效的運作。（1）基本物業(yè)管理概況
�。�2）管理處的具體運作
2、客戶服務(wù)培訓(xùn)：掌握與客戶溝通的技巧、水平，達到星級酒店服務(wù)標準。
�。�1）客戶服務(wù)準則
（2）電話用語、禮貌培訓(xùn)
�。�3）客戶接待禮儀
（4）客戶投訴
�。�5）客戶管理
3、工程培訓(xùn)：物業(yè)區(qū)域?qū)嶋H情況、安排具有針對性的培訓(xùn)，確保設(shè)備運行正常。
�。�1）物業(yè)接管驗收
（2）二次裝修程序控制
�。�3）設(shè)備保養(yǎng)和維修
4、保安培訓(xùn)：針對物業(yè)區(qū)域的特性，加強物業(yè)保安服務(wù)意識。（1）保安準則及工作綱要
�。�2）保安儀表、行為及紀律
�。�3）處理投訴及對客戶的禮貌和態(tài)度（4）保安消防裝備使用
（5）保安消防智能化系統(tǒng)的使用及維護（6）緊急情況的處理辦法
�。�7）火災(zāi)事故的處理辦法
�。�8）車輛、人員出入控制
（9）事故紀錄
�。�10）法律、法規(guī)
�。�11）隊列操練
5、清潔綠化培訓(xùn)：掌握清潔綠化標準和檢查方法
�。�1）清潔流程和標準
（2）清潔、綠化器材和物料
（3）檢查標準
�。�4）綠化管理
附：培訓(xùn)計劃表
物業(yè)管理服務(wù)方案6
根據(jù)“后勤總公司20xx年工作重點”的總體要求和“物業(yè)管理中心關(guān)于確定20xx年為物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)年的決定”，結(jié)合實際，現(xiàn)制定“優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”活動方案如下：
一、指導(dǎo)思想和總體要求
以“解放思想、擴大開放、迅速提高質(zhì)量、迅速占領(lǐng)市場”為指導(dǎo)思想，堅持發(fā)展就是硬道理的基本原則，全面貫徹科學(xué)發(fā)展觀，以人為本，強化管理，提高服務(wù)質(zhì)量，大膽、積極、穩(wěn)妥地推進中心的改革和發(fā)展，做到市場有新的發(fā)展，管理服務(wù)水平有新的提高，經(jīng)濟效益有新的突破，中心面貌有新的`變化，及時做好學(xué)校西進的各項準備工作，為教學(xué)工作的正常運行提供強有力的后勤保障。
二、工作目標
緊緊圍繞中心工作，加強常規(guī)管理，注重工作實效，以“重視質(zhì)量，深化改革，加速發(fā)展”為工作重點，努力做到：加強學(xué)習(xí)，提高服務(wù)意識；加強管理，提高服務(wù)水平；加強考核，提高服務(wù)效率，使服務(wù)工作力求做到有預(yù)見性、有高效性，以確保各項服務(wù)保障工作順利開展，并實現(xiàn)“優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”的各項工作目標，為總公司的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展作出我們應(yīng)有的貢獻。
時間活動內(nèi)容日常工作責(zé)任部門審核結(jié)果三月份物管中心辦公室、各個部門會議宣傳動員，三張板報宣傳教育，各個部門擬定創(chuàng)優(yōu)方案和聯(lián)系一個物業(yè)服務(wù)對象實施創(chuàng)優(yōu)服務(wù)，取得經(jīng)驗，啟動創(chuàng)優(yōu)工作。
1、發(fā)揮社會監(jiān)督作用，邀請監(jiān)督員對物管中心各部門的工作明察暗訪，提出針對問題的改進意見。對好的作法加以宣傳和推廣。
2、每月搞2次培訓(xùn)。3、每月搞2次質(zhì)量檢查。
4、中心辦公室召開兩月1次的物業(yè)服務(wù)示范單位經(jīng)驗交流會，學(xué)習(xí)推廣經(jīng)驗。
5、實施計劃在執(zhí)行過程中可以修訂完善。
四月份
各個部門搞2次職業(yè)培訓(xùn)；搞一次副經(jīng)理以上管理人員到社會物業(yè)小區(qū)參觀學(xué)習(xí)考察；派遣人員到社會物業(yè)小區(qū)實習(xí)，學(xué)以致用；發(fā)放優(yōu)質(zhì)服務(wù)卡，方便業(yè)主服務(wù)需要；中心辦公室召開2月1次的物業(yè)服務(wù)示范單位經(jīng)驗交流會，學(xué)習(xí)推廣經(jīng)驗，聘請業(yè)主代表參加會議，找出不足，及時整改提高。
五月份搞一次崗位練兵和職業(yè)競賽，全面提高物業(yè)服務(wù)的專業(yè)技能和服務(wù)水平；搞一次“便民服務(wù)”（亦可以會同總公司一起搞）；搞一次顧客滿意度調(diào)查，同時成立業(yè)主委員會。六月份
開展“優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”咨詢活動，了解和解決師生員工反映的熱點和難點問題；中心辦公室召開2月1次的物業(yè)服務(wù)示范單位經(jīng)驗交流會，學(xué)習(xí)推廣經(jīng)驗，找出不足，及時整改提高。各個部門搞一次針對難點和薄弱環(huán)節(jié)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)活動，促使其物業(yè)條件根本改善，并且長期保證質(zhì)量。
七月份
全面檢查、鞏固落實本學(xué)期創(chuàng)優(yōu)情況，寫出物業(yè)創(chuàng)優(yōu)工作小結(jié)。部門搞出假期安全、抗旱保苗及假期物業(yè)服務(wù)創(chuàng)優(yōu)方案，并付諸實施。
八月份
全面檢查督促、貫徹落實“假期物業(yè)服務(wù)創(chuàng)優(yōu)方案”，保障師生員工暑假正常生活。
九月份
結(jié)合新生入學(xué)江津校區(qū)建設(shè)，進行物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新大討論，搞好物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新培訓(xùn)和物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新的改進實施。
十月份
進行物業(yè)技術(shù)創(chuàng)新大討論，搞好物業(yè)技術(shù)創(chuàng)新培訓(xùn)和物業(yè)服務(wù)技術(shù)的改進實施。
十一月份
進行物業(yè)管理創(chuàng)新大討論，搞好物業(yè)管理創(chuàng)新培訓(xùn)和物業(yè)管理的改進實施。搞一次顧客滿意度調(diào)查。
十二月份
進行溫馨、和諧物業(yè)大討論及其培訓(xùn)，搞好溫馨、和諧物業(yè)。管理層研究先行進入江津校區(qū)物業(yè)人員名單。
一月份
總結(jié)全年優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)優(yōu)經(jīng)驗，予以評價，形成文件，使之規(guī)范化制度化。
物業(yè)管理服務(wù)方案7
第一節(jié) 項目接管驗收
依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標準》對已建成物業(yè)進行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對綜合功能的驗收。
一、接管前期管理工作主要內(nèi)容
1、管理中心的組建和運作；
2、接管運行方案的制訂和儀式安排；
3、移交事宜的處理；
4、接管過程管理工作。
�。�1）接管儀式的組織和接管手續(xù)的辦理；
�。�2）相應(yīng)安全、防范措施和管理方案。
二、接管期管理工作重點
1、協(xié)調(diào)各方矛盾和利益，完善管理機制和制度由于用戶對現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)制度的認知程度和理解水平的不確切，在接管期以管理中心為主體，引導(dǎo)建立物業(yè)管理的新秩序和新格局。對此，“XX創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)”物業(yè)項目管理中心、駐園單位、相關(guān)部門均存在一個相互適應(yīng)、磨合、協(xié)調(diào)的過程。
在此我們應(yīng)重點做好以下幾個方面的工作：
建立完善的信息反饋和處理機制，使駐園單位對物業(yè)充滿信心；
明確有關(guān)各方的權(quán)利義務(wù)，使本項目成為俱榮俱損的整體；
創(chuàng)造理解和寬容的園區(qū)，營造高效、整潔、和諧的氛圍；
2、營造氛圍，創(chuàng)造舒適居住環(huán)境我們將針對本物業(yè)項目的`特點制訂公共關(guān)系計劃，尤其在接管期內(nèi)創(chuàng)造各種機會和條件加強與入園單位的交流與溝通，了解用戶的需求，創(chuàng)造舒適、安全的辦公環(huán)境。
3、管理服務(wù)措施我們在接管期將根據(jù)不同的階段和工作內(nèi)容，主要針對物業(yè)功能完善和改造、接管儀式、接管手續(xù)的辦理幾個方面作出以下安排：
接管儀式的組織、籌辦、舉行；
接管手續(xù)的辦理（一條龍服務(wù)，現(xiàn)場辦公）；
交接資料；
二、物業(yè)項目接管計劃
1、“XX創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)”物業(yè)管理中心掛牌，正式開展工作；
2、各類管理人員和工程技術(shù)人員基本到位，開展崗位培訓(xùn)，完成工作責(zé)任和崗位劃分。明確各管理崗位的職責(zé)和范圍，明確工程技術(shù)人員的專業(yè)分工和專業(yè)范圍；
3、管理人員熟悉現(xiàn)場情況和相關(guān)崗位，修訂完善各項管理規(guī)章制度，初步磨合管理工作體系的運作；
4、各類員工就位，開展崗前培訓(xùn)，熟悉工作崗位；
三、接管期間的治安管理
1、確立在接管期“人防為主，技防、物防為輔”的治安管理思路；
2、根據(jù)接管期的不同階段，制訂相應(yīng)的保安編制、崗位布置和巡邏方案；
3、加大接管期人流、物流、車流的有效監(jiān)控，確保接管期的治安管理工作任務(wù)的完成；
4、加強治安消防的宣傳教育力度，使廣大用戶培養(yǎng)起自查的良好的治安消防意識。
四、項目接管驗收重點
將重點從一下幾個方面出發(fā)，切實做好項目的接管驗收和移交工作：
1、公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認真負責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗收工作；
2、既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，也應(yīng)站在客戶的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護客戶的合法權(quán)益；
3、接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促移交主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；
4、落實物業(yè)的保修事宜。
五、接管驗收工作目標
1、明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系；
2、確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護客戶的利益；
3、為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。
第二節(jié) 項目移交接管
一、項目資料及圖紙的移交
�。ㄒ唬┊a(chǎn)權(quán)資料
1、項目批準文件；
2、規(guī)劃用地批準文件；
3、建筑執(zhí)照。
4、業(yè)主資料
�。ǘ┕こ碳夹g(shù)資料
1、地質(zhì)勘察報告；
2、工程合同及開竣工報告；
3、工程預(yù)算；
4、圖紙繪審記錄；
5、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定資料（質(zhì)量事故處理記錄）；
6、工程竣工圖（總評面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程所有隱蔽管線的全套圖紙）；
7、隱蔽工程驗收記錄；
8、沉降觀測記錄；
9、地基處理記錄；
10、鋼材水泥等主要材料的質(zhì)量保證資料；
11、新材料、構(gòu)配件的簽訂合格證書；
12、水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書；
13、砂槳、混凝土試塊試壓報告；
14、施工驗收證明書。
二、房屋移交接管內(nèi)容
1、建筑外檐；
2、梁、柱、板主體；
3、公共部位頂棚、墻面、地面、樓梯、扶手、鋼窗；
4、室內(nèi)及樓道配電箱；
5、配電柜；
6、公共部位照明。
三、公共設(shè)施接管驗收項目內(nèi)容
1、中央空調(diào)系統(tǒng)；
2、高低壓配電室設(shè)備；
3、鍋爐房系統(tǒng)；
4、真空泵房、氣泵房、水泵房設(shè)備系統(tǒng)；
5、消防中控、監(jiān)控系統(tǒng)；
6、給排水系統(tǒng)；
7、弱電系統(tǒng)（電話、電視、網(wǎng)絡(luò)、廣播、音響、對講等）；
8、電梯系統(tǒng)；
9、污水處理系統(tǒng)；
10、院內(nèi)路燈、公共走廊照明系統(tǒng)；
物業(yè)管理服務(wù)方案8
一、公共服務(wù)
1、物業(yè)管理各部門人員統(tǒng)一服裝，衣著整潔，儀表端莊、表情自然和藹、對待老師、學(xué)生一視同仁；接待時主動、熱情；迎送接待學(xué)校老師、學(xué)生時，用語準確，稱呼恰當(dāng)，問候親切，語氣誠懇；對學(xué)校老師、學(xué)生的報修與求助耐心細致，認真負責(zé)。
2、物業(yè)秩序維護部門與工程部門值班有完善的值班制度和交接班制度；認真做好每日值班記錄。
3、物業(yè)工程部接到維修通知15分鐘內(nèi)到維修現(xiàn)場，普通線路、照明、漏水等維修2小時內(nèi)完成，小修2日內(nèi)修復(fù)，如遇維修困難事項，對學(xué)校老師作出合理解釋，做出限時承諾。
4、物業(yè)管理方與校方成立領(lǐng)導(dǎo)小組共管機制，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)以及物業(yè)主要負責(zé)人負責(zé)監(jiān)督協(xié)調(diào)日常物業(yè)管理，物業(yè)每月向物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組匯報物業(yè)管理情況，增強溝通，促進物業(yè)管理日常工作的開展。
5、秩序維護部及工程部實行24X365小時值班，所有物業(yè)人員的聯(lián)系方式呈交校方一份，以備緊急聯(lián)系。
6、物業(yè)管理處每季度發(fā)放意見調(diào)查表，征求學(xué)校老師、學(xué)生的意見，了解對物業(yè)管理的需求，確保物業(yè)服務(wù)及時、周到、方便。
二、設(shè)備設(shè)施管理
1、建立巡查制度，巡查內(nèi)容：
�。�1）每日巡查校區(qū)公共排污、排水管道，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
�。�2）每日巡查校區(qū)內(nèi)路燈及梯燈照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時進行維修。
（3）每日巡查校區(qū)門窗、桌子、欄桿、圍墻等，如有損壞，立即進行維修。
�。�4）每日巡查校區(qū)各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。
�。�5）每半年檢查一次教學(xué)樓、宿舍樓主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時向?qū)W校報告與建議。
�。�6）每年12月份對校區(qū)共用部位、設(shè)備設(shè)施、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握校區(qū)設(shè)備設(shè)施完損狀況，對完損程度做出評價。根據(jù)學(xué)校的委托組織維修工作。
�。�7）在冬、雨季和天氣異常時安排組織宿舍樓設(shè)施巡視，對質(zhì)量較差，易出問題的部位重點檢查
（8）巡檢有記錄，巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告學(xué)校，由學(xué)校視情況處理。
2、宿舍樓內(nèi)所有因維護不善而損壞的財物由物業(yè)管理公司承擔(dān)，大修、更新?lián)Q舊以及新投入設(shè)施項目的費用由校方承擔(dān)。
3、保持泵房清潔衛(wèi)生，地面排水暢通；水泵運行正常，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時維修；消防泵、噴淋泵等不經(jīng)常啟動的水泵，每月啟動1次，保持水泵能正常運行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤滑靈活；對宿舍樓內(nèi)壓力供水管道及泵房、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等及時修復(fù)。
4、對化糞池及時進行清理，保持出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物；樓面落水口等開裂、破損等及時更換；每月清掃1次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草；排水暢通，無積水；地下管井堵塞及時疏通。
5、建立和完善校區(qū)供配電管理規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度；值班人員具備變配電運行知識和技能，具備上崗資格，持有上崗證書；保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬；每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運行狀況，并定時抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時處理；潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內(nèi)主要電器設(shè)備干燥；每月檢測1次配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕；每日填寫運行記錄，建檔備查。
6、道路及配套設(shè)施加強道路維修與養(yǎng)護，制定詳細的道路維修養(yǎng)護計劃，按照合同約定實施；保持學(xué)校道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；設(shè)立報修渠道，并有巡查制度，專人負責(zé)，發(fā)現(xiàn)損壞及時處理；
三、清潔服務(wù)
1、教學(xué)樓、宿舍樓樓梯、各樓層通道和樓梯臺階每日清潔打掃3次，并拖洗干凈；每日收集2次學(xué)生垃圾；每日用干凈的抹布擦抹1次樓梯扶手、通道的防火門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施；各梯間墻面、天花板每月除塵1次；每周擦1次門窗玻璃。保持地面、梯間潔凈，無污漬、水漬、灰塵，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象，無亂堆亂放；扶手護攔干凈、光亮；梯間頂棚無蜘蛛網(wǎng)、灰塵，地腳線干凈無灰塵，地面干凈無雜物、污跡；門窗保持明亮、干凈。
2、每日對共用衛(wèi)生間清潔3次，（清潔內(nèi)容包括：通風(fēng)換氣；沖洗潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋；清洗大、小便池；用拖把拖干凈地面）。室內(nèi)無明顯臭味、便池潔凈基本無黃漬；地面基本潔凈。
3、每日對道路、兩側(cè)人行道清掃二遍，保潔人員不間斷地循環(huán)保潔，目視道路、人行道干凈、無浮塵、無雜物、無油污，無積水、積雪、污漬、泥沙；雨雪天氣及時清掃路面，確保無積水、積雪。
4、每日清掃2次綠化帶、草地上的果皮、紙屑、石塊等垃圾，目視基本無雜物、無污漬、無垃圾。
5、每天清潔1次涼亭等人文景觀（擦拭表面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅）；設(shè)施表面基本干凈，無灰塵污漬、銹跡，目視涼亭內(nèi)及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告校方處理。
6、秩序維護員每日對門衛(wèi)、崗?fù)けＷ孕星鍜?次，擦洗干凈內(nèi)外門窗玻璃及窗臺，保持墻、地面基本干凈、光亮、整潔，工、器具排放整齊、有序。
7、垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱：每日清運2次；垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污。
8、垃圾日產(chǎn)日清，每日收集垃圾送至指定地點，垃圾運送過程有防掉落或飛揚灑落措施，而后運送至學(xué)校指定地點。
9、實行零干擾清潔衛(wèi)生服務(wù)，學(xué)生上課后，清潔工再進行清掃。做好環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作，把提高學(xué)生的清潔衛(wèi)生意識、糾正學(xué)生的不良衛(wèi)生習(xí)慣與環(huán)境衛(wèi)生管理相結(jié)合，使學(xué)生也自覺地參與到環(huán)衛(wèi)工作中。
四、園林綠化養(yǎng)護與管理
1、草坪成活率在95％以上；整塊草地基本無明顯的草荒；無大面積病蟲害；無明顯的堆物堆料、搭棚、踐踏、侵占等現(xiàn)象；根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質(zhì)等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲，每年進行2次施肥、補苗；進行3次修剪；發(fā)生病蟲害及時噴藥。
2、園林樹木生長長勢良好；樹木生長基本正常，沒有明顯死樹和明顯枯枝死杈；樹林無明顯的釘栓、捆綁現(xiàn)象；綠籬生長造型基本正常，葉色基本正常，無明顯的死株和枯死枝。
3、花壇花卉長勢較好；草本宿根花卉生長基本正常；發(fā)生病蟲害及人為損害后能及時防治，泥面不開裂，花木不缺水枯萎現(xiàn)象。
4、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每年細致、認真、全面的檢查1次，主要檢查山石之間是否牢固；需要維修、刷白或刷油漆時向?qū)W校建議，由學(xué)校決定處理。
五、安全管理
1、組建專職秩序維護人員，身體健康，責(zé)任心強，工作認真負責(zé)，體態(tài)良好；退伍軍人或接受過兩年以上相關(guān)訓(xùn)練，訓(xùn)練有素，掌握基本秩序維護技能，并定期進行安全防范學(xué)習(xí)，增強安全防范能力；熟悉學(xué)校環(huán)境，熟悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī)，能妥善處理和應(yīng)對學(xué)校秩序維護工作；思想品質(zhì)好，作風(fēng)正派，熱愛秩序維護工作，無犯罪記錄；秩序維護人員配備必備的安全護衛(wèi)工具；當(dāng)班時佩戴統(tǒng)一標志和執(zhí)勤工號，穿戴統(tǒng)一制服，工具佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊；上崗時精神振作，舉止應(yīng)文明，姿態(tài)良好，大方、得體，精神振作，姿態(tài)良好，抬頭挺胸，注意檢查和保持儀表；在執(zhí)勤時不吸煙、吃零食，不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓粡澭劚�，前傾后靠；交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。
2、門衛(wèi)各出入口24小時實行值班看守，主出入口至少有2人駐守；校園交通秩序管理，對進出校園的車輛管理，來訪實行被訪人確認后，登記入內(nèi)，離開交驗來訪條，謝絕未經(jīng)學(xué)校批準的車輛入內(nèi)，大件物品搬出實行登記，實施交通指揮、交通疏導(dǎo)等工作。
3、采用接觸式巡更系統(tǒng)，校區(qū)全方位巡邏次數(shù)白天8次，夜間巡邏次數(shù)6次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏；及時發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受學(xué)校老師、學(xué)生投訴和求助；回答學(xué)校老師、學(xué)生的`詢問；在遇到突發(fā)事件時，及時報告警方與公司、學(xué)校，必要時采取正當(dāng)防衛(wèi)，防止事態(tài)擴大，協(xié)助保護現(xiàn)場和證據(jù)；安全巡邏記錄規(guī)范齊全。
4、制定校園應(yīng)急預(yù)案，主要有《水浸應(yīng)急處理規(guī)程》、《突發(fā)停電處理工作規(guī)程》、《防臺風(fēng)暴雨應(yīng)急處理規(guī)程》、《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理程序》、《異常情況處理規(guī)程》等；有緊急事件救護組織，并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài)；書面描述緊急事故救護組織職責(zé)，并讓每位成員了解，周期性地進行反應(yīng)訓(xùn)練；對緊急事故做出快速、正確的反應(yīng)；盡可能減少破壞和損失程度；
5、監(jiān)控中心24小時值班，接到報警信號，秩序維護員立即趕往現(xiàn)場查看，予以恰當(dāng)?shù)木o急處理；協(xié)助有關(guān)部門維持學(xué)校正常生活秩序，防止不安全事件發(fā)生；發(fā)現(xiàn)打架斗毆現(xiàn)象立即上前制止，并第一時間報校方；對學(xué)校內(nèi)外圍邊界、角落、道路的照明設(shè)施加強維護，保持必要的照明。
6、健全消防組織，建立消防責(zé)任制；定期進行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。根據(jù)防火、滅火的需要，配置相應(yīng)種類、數(shù)量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施；保持消防通道暢通，禁止在消防通道設(shè)置路障；制定防火安全管理辦法，指定專人維護、管理消防器材、設(shè)備和設(shè)施，保持完整好用；發(fā)現(xiàn)火警有義務(wù)迅速向消防隊報警，并馬上派人前往報警地點，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應(yīng)消防車，服從火場總指揮員的統(tǒng)一指揮；每月1次巡查消防栓、箱、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設(shè)備是否完好、齊全，并及時給予維修；發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時，必須及時修理或通知廠方處理，保證設(shè)備24小時正常運轉(zhuǎn)；每年消防演習(xí)2次，以熟悉操作和檢查消防設(shè)備；每日填寫工作記錄，建檔備查。
六、宿舍管理
1、從專業(yè)物業(yè)管理的角度提出可行性的意見，制定學(xué)生宿舍管理規(guī)定，使學(xué)生在宿舍有一個行為規(guī)范，便利于管理。
2、來訪登記，來訪人員經(jīng)被訪人確認后，登記進入。
3、男女生不得互相串宿舍，不準許陌生人進出宿舍。
4、按校方規(guī)定時間開關(guān)宿舍大門，非規(guī)定時間一律拒絕進入宿舍。
5、每天協(xié)助學(xué)校有關(guān)部門查寢，對外宿、缺寢人員以及熄燈后點蠟燭、講話者進行登記，及時回報給校方。
6、24小時全面監(jiān)管，保障學(xué)生不受侵害，保障宿舍樓內(nèi)公共設(shè)施完好，保障宿舍樓內(nèi)的治安環(huán)境，保障學(xué)生人身與財產(chǎn)安全。
七、檔案資料管理
各類檔案資料齊全完整，分類成冊，管理完善，合理分類，查閱方便；及時變更登記，賬物相符。
物業(yè)管理服務(wù)方案9
為進一步提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和效率，在短時間內(nèi)解決業(yè)主的投訴，同時全面提高員工職業(yè)道德水平和工作責(zé)任意識，也為了提高業(yè)主的滿意度，最終滿足業(yè)主高標準、高質(zhì)量的健康生活需求，在客戶服務(wù)管理工作上推行"禮賓助理"服務(wù)。
（一）"禮賓助理"服務(wù)實施細則
1、分別于住宅大堂設(shè)"禮賓助理"，24小時接受咨詢和服務(wù)
2、為更好地宣傳秘書管家服務(wù)，方便業(yè)戶與助理取得聯(lián)系，將特定專職"助理"的相片、個人特長、服務(wù)電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區(qū)內(nèi)，并印制助理名片派發(fā)業(yè)戶。
3、每位助理必須了解其服務(wù)的家庭狀況，如家庭成員、家庭背景、工作行業(yè)、生活習(xí)慣、飲食偏愛、娛樂及運動愛好、身體情況、商務(wù)要求等以便隨時滿足各服務(wù)對象的需求。
4、"助理"定期向業(yè)戶通報社區(qū)最新訊息，向住戶講解物業(yè)相關(guān)法規(guī)政策；企業(yè)新聞及相關(guān)政策、制度改革最新動態(tài)；社區(qū)生活諸如：天氣預(yù)報、健康信息和安全常識等最新服務(wù)信息。
5、"助理"傾情奉獻秘書管家服務(wù)，不僅提供購物、訂餐、購票、商務(wù)、家居、代召出租車等日常服務(wù)，更是您商務(wù)與生活的貼心顧問。
6、禮賓助理"出現(xiàn)以下情況要承擔(dān)過失責(zé)任，過失者視情節(jié)輕重給予口頭、書面警告并相應(yīng)扣減當(dāng)月獎金或辭退；
�。�1）對自己職責(zé)范圍內(nèi)或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者；
（2）自己無法解決的投訴不及時向上級匯報者；
（3）有證據(jù)顯示帶有情緒或缺乏誠意地去處理投訴，令投訴人不滿意者。
（二）工作時間標準：
1、業(yè)主投訴處理的工作時限：
�。�1）服務(wù)人員服務(wù)態(tài)度方面的投訴處理時限：情節(jié)一般的，不超過半天；情節(jié)嚴重，不超過2天；
（2）工程維修方面的投訴處理時限：
水浸、停電、停水、馬桶堵塞等，及時處理，維修人員到現(xiàn)場時間不超過10分鐘；換燈泡、換門鎖、更換小部件等簡易維修項目，不超過半天；
其他維修，按與業(yè)主約定時限內(nèi)完成，一般不能超過7個工作日；
（3）小區(qū)公共部分維修方面的投訴處理時限
明顯影響業(yè)主生活起居，如：影響業(yè)主休息的公共設(shè)備噪音、沙井蓋丟失、污水溢流、路面或地面積水、天面排水口堵塞等可能危及業(yè)主人身或財產(chǎn)安全的，及時處理，處理人員到現(xiàn)場時間不得超過10分鐘；
其他公共部分維修，不得超過3個工作日；
�。�4）對其他業(yè)主行為的投訴，如鄰居裝修發(fā)出異味或過大噪音、休息時間鄰居活動發(fā)出過大噪音等，物業(yè)助理在15分鐘內(nèi)到達被投訴業(yè)主家中并進行處理。
�。�5）其他投訴的`處理時限視具體情況而決定，到達處理時間不超過8小時。
2、業(yè)主咨詢回復(fù)工作時限：
�。�1）關(guān)于小區(qū)一般情況，不涉及管理中心內(nèi)部情況，不能馬上回復(fù)的，不超過30分鐘。
�。�2）關(guān)于各項物業(yè)收費項目和標準，要求馬上回復(fù)，無統(tǒng)一標準，需要確定的，征得業(yè)主同意，在30分鐘內(nèi)派人到現(xiàn)場確定收費，回復(fù)業(yè)主。
（3）關(guān)于管理中心以外的服務(wù)項目和收費標準的咨詢，一般要求馬上回復(fù)，確實無法落實，不超過30分鐘回復(fù)對方。
（4）關(guān)于其它部門的辦事程序、收費情況的咨詢，馬上答復(fù)或與業(yè)主約定時限內(nèi)回復(fù)，但原則上不得超過2個工作日。
（三）工作質(zhì)量要求
1、業(yè)主投訴處理和咨詢回復(fù)工作時限除經(jīng)管理中心經(jīng)理特別同意，任何人員不得超過規(guī)定的時限；
2、物業(yè)分管業(yè)主投訴/咨詢回復(fù)工作的主任每月抽樣回訪，回訪率不得低于50%（重大投訴回訪率達100%），每月業(yè)主滿意率要達到90%以上。
物業(yè)管理服務(wù)方案10
在物業(yè)管理中，安全保衛(wèi)服務(wù)是基于業(yè)主與物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為維護物業(yè)管理相關(guān)區(qū)域內(nèi)的秩序而產(chǎn)生的，是物業(yè)管理服務(wù)的一項重要內(nèi)容。而在 20xx 年，北京市消協(xié)開展過一個住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況的調(diào)查，其中對小區(qū)安全保衛(wèi)感到不滿意的達到 32.8% ， 35.1% 的業(yè)主表示，因小區(qū)安全保衛(wèi)措施不利，其人身、財產(chǎn)安全受到過損害�？梢�，住宅小區(qū)的和諧安寧已經(jīng)成為公眾關(guān)注的焦點。
小區(qū)物業(yè)管理中的安全保衛(wèi)工作涉及內(nèi)容多而且范圍廣，具有專業(yè)性強、管理與服務(wù)并存性、受制性等特點，稍不注意，就有可能出現(xiàn)安全隱患或事故。對于物業(yè)管理這個微利行業(yè)來講，物業(yè)管理企業(yè)因為安全保衛(wèi)工作沒有做到位而引起的損失會給物業(yè)管理企業(yè)造成嚴重的影響。所以，除在加強小區(qū)條件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效、專業(yè)的安全管理隊伍，就成了物業(yè)管理活動中的重中之重。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理的安全保衛(wèi)工作中應(yīng)該重點做好做好以下方面：
一、健全安全管理制度和完善崗位責(zé)任制，明確約定物業(yè)保安服務(wù)的責(zé)任
1. 在健全安保制度之前，應(yīng)該在物業(yè)管理服務(wù)合同中對物業(yè)保安服務(wù)的責(zé)任和義務(wù)作出明確的規(guī)定，使物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主對雙方的權(quán)利和義務(wù)有詳盡地了解。之后，各物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)本公司的實際情況，對安保服務(wù)制定完善詳盡的規(guī)章制度。這不僅是對物業(yè)的安保工作的約束和管理，更重要的是通過制度，檢驗工作中存在的問題和漏洞，及時修改和完善，最后制定出最符合實際操作的崗位制度，降低安全保衛(wèi)工作不當(dāng)給物業(yè)管理企業(yè)帶來的風(fēng)險。
2. 在文件體系中，還要通過對公司崗位的實際操作情況，把物業(yè)安全管理的各項工作詳細的記錄下來、然后保存，對所制定的規(guī)章制度做及時地調(diào)整、修改，并進行總結(jié)。這不僅是管理規(guī)范的體現(xiàn)，也是日后追溯責(zé)任的重要依據(jù)。如：安全巡邏記錄、來訪出入登記制度、物品放行制度等等。
二、加強對物業(yè)安保人員的培訓(xùn)，建立專業(yè)化的安保隊伍
物業(yè)管理企業(yè)的安保管理，歸根到底取決于員工的專業(yè)技能。在選擇安全人員時首先應(yīng)該充分考慮他們對職業(yè)的適應(yīng)能力和崗位的需要。但要想保證適應(yīng)服務(wù)工作的需要，必須建立專業(yè)化的隊伍。
1. 管理人員須花大力氣開展培訓(xùn)與思想教育。
只有掌握專業(yè)的物業(yè)管理知識、安全保衛(wèi)管理知識和服務(wù)技巧，才能減少工作中的失誤、提高工作效率，減少安全風(fēng)險，保障物業(yè)安全。需要通過專業(yè)的培訓(xùn)加強物業(yè)管理知識、消防知識等相關(guān)知識的培訓(xùn)，提高其業(yè)務(wù)知識和業(yè)務(wù)技能;同時加強法律知識的培訓(xùn)，使其知法、守法、懂法，能正確地維護好業(yè)主和公司利益的同時，也能保護好自己。
2. 組織安保人員認真學(xué)習(xí)有關(guān)的安全
保衛(wèi)知識，熟悉并能正確使用各種安保器材。同時應(yīng)管理好管轄區(qū)內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施和器具，如消防用品 , 定期進行檢查、試驗、大修、更新 , 確保它們始終處于完好狀態(tài)。
3. 嚴格貫徹執(zhí)行安保法規(guī) , 落實各項安全制度和措施。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)由主要的領(lǐng)導(dǎo)組織成立安全委員會，負責(zé)安全管理的工作。同時還要建立具體的物業(yè)安全管理機構(gòu)，如保安部或委托專業(yè)的保安公司，由專門的機構(gòu)負責(zé)安全管理的具體領(lǐng)導(dǎo)、組織和協(xié)調(diào)，而不能把它作為一個附屬的機構(gòu)放在某一個其他部門里。而且要把安全管理提到日常的議事日程，并選派得力的干部出任保安部的經(jīng)理，配備必要的安全保衛(wèi)人員。安全保衛(wèi)人員必須要有較高的素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)和思想品德素質(zhì)。要把安全管理的任務(wù)落實到具體的安全管理人員中去，由專人負責(zé)。
4. 管理好安保監(jiān)視中心的各種設(shè)備、設(shè)施 , 保障監(jiān)視中心始終處于正常工作狀態(tài)。對配備專門的、現(xiàn)代化的安全管理的設(shè)備設(shè)施，如中央監(jiān)控系統(tǒng)、自動報警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)以及其他安全管理器材設(shè)備 ( 如交通通訊和防衛(wèi)設(shè)備 ) ，要確保其始終正常工作，否則先進的安防設(shè)備形同虛設(shè)。
三、組織安全宣傳教育 , 動員和組織區(qū)內(nèi)群眾接受教育
增強安全意識
任何物業(yè)，其治安工作都須依靠執(zhí)法部門和周邊社區(qū)的保衛(wèi)力量。維護好社區(qū)的公共關(guān)系，就會從根本上擴大小區(qū)安全性范圍。
1. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)剌爡^(qū)社區(qū)人員保持密切聯(lián)系，緊密合作，與當(dāng)?shù)仄３至己玫年P(guān)系，及時了解當(dāng)?shù)刂伟睬闆r，掌握犯罪分子動向，確保轄區(qū)物業(yè)的安全。如物業(yè)管理公司通過巡邏發(fā)現(xiàn)有作案嫌疑的人員應(yīng)及時詢問并交公安機關(guān)處理;對發(fā)生不法侵害的行為，應(yīng)當(dāng)及時采取相應(yīng)措施予以制止，并將不法侵害人送交公安機關(guān)處理，如果不法侵害已經(jīng)發(fā)生，應(yīng)及時報告公安機關(guān)并保護好現(xiàn)場等等。加強與公安機關(guān)的合作，可以最大限度地減少物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因外來第三人的不法行為導(dǎo)致業(yè)主人身傷害案件的發(fā)生。比如深圳某物業(yè)公司由轄區(qū)派出所組織的片區(qū)聯(lián)防會議，通過定期驗收轄區(qū)治安狀況，通報治安情況，形成“一方有難，八方支援”的氛圍，建立良好的`社區(qū)關(guān)系，擴大治安力量，從而降低案發(fā)率，保證物業(yè)轄區(qū)安全，取得了較好的效果。
2. 在遇到特殊緊急情況時，如住用戶家中和辦公區(qū)域，發(fā)生火災(zāi)、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發(fā)事件等，要善于借助第三方的力量，雖然可以采取緊急避險和正當(dāng)防衛(wèi)的做法，但在采取其它方式(例如破門前)時，尋求第三方(派出所、街道辦、居委會、業(yè)委會或業(yè)主指定人等)見證，以規(guī)避風(fēng)險，減少損失。
四、加強突發(fā)事件的預(yù)防與處理
應(yīng)急突發(fā)事件：可分為突發(fā)事件、自然災(zāi)害、消防事故等，對于這此事件關(guān)鍵要做好預(yù)防工作。對于自然災(zāi)害，作為安全管理人員首先要熟悉本地區(qū)自然環(huán)境，熟悉當(dāng)?shù)貧夂�、地質(zhì)等狀況。比如暴雨，季節(jié)性臺風(fēng)等，對物業(yè)小區(qū)易造成損害的地方及時采取預(yù)防及應(yīng)對措施;對于突發(fā)事件，要本著及時、高效，大事化小、小事化無、用戶至上的原則進行處理;對于消防管理，必須建立一支快速、靈活的戰(zhàn)備隊伍，平時加強訓(xùn)練及消防培訓(xùn)，季度性地進行消防演習(xí)。這樣不僅能檢驗小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備，而且可以進一步鍛煉義務(wù)消防員的業(yè)務(wù)技能，還可進行消防宣傳，使業(yè)主和用戶增強消防意識，樹立消防的觀念，減少火災(zāi)事故發(fā)生頻率。
五、加強對停車場、車輛的管理
加強停車場管理，有利于維護交通秩序，保障業(yè)主人身、財產(chǎn)安全，避免車輛亂停亂放，保證良好的交通秩序，也是物業(yè)管理活動中的重要環(huán)節(jié)和組成部分，同時也是物業(yè)管理企業(yè)參與市場競爭的重要手段。目前，停車場管理難度大，停車時碰車、撞車、車輛被盜現(xiàn)象頻繁發(fā)生，產(chǎn)生糾紛多，解決困難;加上車輛價值昂貴，極易形成安全隱患。通過嚴格的訓(xùn)練，加強管理，在車輛進入小區(qū)時，認真落實制度，堅決做到對車、對人、對卡。建全技術(shù)防范設(shè)備，適當(dāng)配備先進的技術(shù)器具設(shè)施，比如存放、記錄、查詢、自動安全檢索功能、計算機安全管理系統(tǒng)等，才能有效的確保車場安全運行。
當(dāng)然，我們更要學(xué)會利用資源來解決社區(qū)安保建設(shè)資金、設(shè)施、器材缺乏等嚴重問題，達到設(shè)施、器材資源的共享。走資源共享的社會化道路，實現(xiàn)住宅小區(qū)安全保衛(wèi)建設(shè)的穩(wěn)步前進。
物業(yè)管理服務(wù)方案11
南池商業(yè)街為現(xiàn)代化標準商業(yè)街，按其經(jīng)營方式主要為單體經(jīng)營，物業(yè)管理服務(wù)的主要客戶群為個體經(jīng)營者。根據(jù)南池商業(yè)街實際運營情況，采取集中管理模式，對商業(yè)街商鋪進行統(tǒng)一管理，培育區(qū)域商業(yè)中心。這也是目前開發(fā)商普遍推行的一種方法。
一、南池商業(yè)街物業(yè)管理理念
南池商業(yè)街是有計劃的商業(yè)聚集，對商鋪進行“分散經(jīng)營，統(tǒng)一管理”是商業(yè)街區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點。
“分散經(jīng)營”是指商業(yè)街只提供消費者與經(jīng)營者之間的交易場所，不直接參與商鋪經(jīng)營。
“統(tǒng)一管理”，要求商業(yè)街所有個體經(jīng)營者必須接受由業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理。
為了達到“分散經(jīng)營，統(tǒng)一管理”的管理模式，在銷售或租賃合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。統(tǒng)一的物業(yè)管理有助于建筑空間的養(yǎng)護和保養(yǎng)，有助于運營方和經(jīng)營方之間的協(xié)調(diào)和合作，有助于為商業(yè)街營造一個安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營環(huán)境。
商鋪的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護建筑、維護設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護、意外事故處理等。
二、南池商業(yè)街的物業(yè)管理特點
關(guān)于南池商業(yè)街物業(yè)管理主要包括環(huán)境衛(wèi)生管理，安全保衛(wèi)管理，設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護管理。
1．環(huán)境衛(wèi)生是管理的核心，以外部環(huán)境管理為主。包括樓宇周圍的場地的清潔保養(yǎng)、公共空間的清潔保養(yǎng)的等，保證商業(yè)街的整體規(guī)劃和諧統(tǒng)一。同時要求商戶做到樓宇戶外廣告由物業(yè)公司統(tǒng)一管理、垃圾袋裝運至指定位置等。物業(yè)公司需根據(jù)勞動定額標準配置清潔工，確保環(huán)境服務(wù)質(zhì)量，帶給業(yè)主及消費者一個舒適、雅致、潔凈的消費環(huán)境。
2．安全保衛(wèi)是管理的重點，商鋪進出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點松懈。同時商場在發(fā)生突發(fā)事件時，疏散相對較慢，所以安全管理應(yīng)特別慎重。應(yīng)制定日常消防安全警示、消防設(shè)備的日常維護和檢查等制度和流動崗的24小時巡查制度等。
3．設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護是管理的要點，商業(yè)運作對設(shè)施設(shè)備的要求更高，水、電燈設(shè)施設(shè)備的正常運行關(guān)系到客戶的正常經(jīng)營，因此，設(shè)施設(shè)備的日常管理要求更高，做好相關(guān)的應(yīng)急處理預(yù)案是管理服務(wù)的基本需求，而且必須制定嚴格的保養(yǎng)、清潔、檢測、維修計劃和執(zhí)行標準，確保各種設(shè)施設(shè)備的正常使用。為業(yè)主提供一個安全舒心的經(jīng)營、生活環(huán)境。
三、商業(yè)街物業(yè)管理人員配備
商鋪管理的人員配備原則是因事設(shè)崗、一專多能、精簡高效、使業(yè)戶感覺沒有虛職，沒有閑人，業(yè)戶交納的管理費都用在刀刃上。
組織機構(gòu)的設(shè)置采用經(jīng)理負責(zé)制，根據(jù)所需人力資源配置招聘建立一支高效、協(xié)調(diào)的優(yōu)秀團隊，團隊運營中盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
1．業(yè)戶服務(wù)部
設(shè)主管一名，可有物業(yè)經(jīng)理兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內(nèi)部管理，分別兼任行政人事、文書檔案、計劃財務(wù)、物料管理等職。接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶服務(wù)部的工作時間和工作量，通常每班保持兩人便可。
2．保安服務(wù)部
設(shè)主管或兼職主管一人，全面負責(zé)南池商業(yè)街的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據(jù)商鋪保安的值勤點、工作量和作業(yè)班次進行配備。
3．環(huán)境管理部
設(shè)主管或兼職主管一人，全面負責(zé)南池商業(yè)街的公共區(qū)域保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護工作。該部門的主要職責(zé)是保潔服務(wù)管理和綠化服務(wù)管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據(jù)商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進行安排。
4．維修服務(wù)部
設(shè)主管或兼職主管一人，全面負責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運行、保養(yǎng)和維修工作。該部門主要職能是保證南池商業(yè)街不間斷安全運行，使物業(yè)保值和升值。維保服務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)根據(jù)商鋪經(jīng)營服務(wù)需要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度進行合理配置。
四、商鋪的'物業(yè)服務(wù)管理
商鋪物業(yè)管理包含以下幾個方面，現(xiàn)對此進行分項描述：
1、商鋪業(yè)戶服務(wù)管理
業(yè)戶服務(wù)部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務(wù)，二是內(nèi)部管理。
1.1、接待與聯(lián)系
接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費與內(nèi)外聯(lián)系等。
1.2、糾紛、投訴接待
1.3、報修接待
關(guān)于業(yè)戶對水電或者其他設(shè)施的報修，應(yīng)迅速做記錄，填寫《維修任務(wù)單》，即時派維修工到現(xiàn)場搶修；
1.4、走訪回訪
主要包括：聽取業(yè)戶和商鋪方對物業(yè)管理服務(wù)的意見、建議；報修后的維修結(jié)果進行回訪等。
1.5、商業(yè)街的內(nèi)外聯(lián)系
商鋪內(nèi)部聯(lián)系：向商鋪方收取物業(yè)管理費、能耗費等；
商鋪外部聯(lián)系：街道、居委、警署、消防、勞動、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系。
2、商鋪裝修服務(wù)管理
2.1、裝修管理
裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂“裝修管理協(xié)議”、現(xiàn)場監(jiān)督管理等。
2.2、商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點
二次裝修過程應(yīng)遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》，裝修完畢后，物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認可的裝修設(shè)計圖、裝修協(xié)議，對工程進行竣工驗收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計圖及裝修協(xié)議某些條款的，應(yīng)視情節(jié)輕重作不同的處理。
業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計方案所附的圖紙，應(yīng)包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號招牌的細節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關(guān)細節(jié)）；電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡圖（附有敷設(shè)電線資料及負荷量）；照明設(shè)備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細節(jié)；裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險等。
2.3、裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理
在施工過程中，物業(yè)管理處應(yīng)派專人在現(xiàn)場進行管理。管理的內(nèi)容主要包括3方面：
對施工人員的管理，以及對工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊的人員情況復(fù)雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或一個樓層內(nèi)施工，而其他層面則照常營業(yè)，如對施工人員無有效管理，勢必會影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動。對于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴格按認可的設(shè)計圖紙進行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設(shè)施，則由業(yè)戶負責(zé)將其修復(fù)，直至商鋪方滿意為止。當(dāng)然，也可由物業(yè)管理處修理，但有關(guān)費用則由業(yè)戶支付。這些管理服務(wù)都應(yīng)做好詳細記錄，作為竣工驗收時的證據(jù)或參考。
3、商業(yè)街設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理
3.1、商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護標準較高，維修要求嚴，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點在于各種設(shè)施，設(shè)備上，因為商業(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營活動的正常運行。為保證其正常運行主要靠平時養(yǎng)護。
4、商業(yè)街建筑物的養(yǎng)護及維修管理
依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。
4.1、大修工程是指建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴重損壞，或有局部倒塌的危險；部分附屬設(shè)施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經(jīng)營業(yè)戶必須停止營業(yè)。因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要；
4.2、中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動或拆換少量主體構(gòu)件，保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿?/p>
分重做面層，加固部分鋼筋混凝土梁柱，外墻的全面粉刷裝飾等。
5、商鋪保安服務(wù)管理
安全管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作，必須做到萬無一失。對于南池商業(yè)街而言，由于其特殊的功能需要開放式經(jīng)營，因此，安全管理至關(guān)重要，不但要有日常秩序維護隊伍還必須有夜間巡邏隊伍，24小時全面實施保安服務(wù)。
5.1、監(jiān)控中心發(fā)現(xiàn)可疑人員或突法事件、惡劣事件的發(fā)生，監(jiān)控人員應(yīng)及時錄象，寸作查證并及時上報主管，通知巡查保安及時趕到現(xiàn)場，防止事態(tài)擴大，注意保護現(xiàn)場。應(yīng)特別強調(diào)，在發(fā)生惡劣事件緊急疏散圍觀顧客時等等。這項工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作認真、敬業(yè)。
5.2、消防管理中心必須制定切合本商業(yè)街實際的消防管理制度（包括幾套火災(zāi)應(yīng)急處理方案）；商鋪個業(yè)主及物業(yè)管理的各部門都要把各自防火職責(zé)、范圍規(guī)定清楚；消防監(jiān)控中心的保安員應(yīng)明確自身的職責(zé)范圍。做到“統(tǒng)一指揮，分區(qū)管理，層層負責(zé)，責(zé)任明確，防患未然”，切實貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防方針。并定期對消防設(shè)施、設(shè)備、器材及消防通道、標記、放火門進行檢查，確保完好備用、通道暢通、標記清晰。對一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設(shè)備要認真檢查，防止發(fā)生電氣超負荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險現(xiàn)象。
6、商業(yè)街綠化服務(wù)管理
6.1、綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營造舒適、美觀、清新、幽雅的購
物環(huán)境的基礎(chǔ)。商業(yè)街內(nèi)外的綠化搞得好，能使周圍得環(huán)境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應(yīng)配備專業(yè)技術(shù)人員，依據(jù)季節(jié)、氣候，地域條件的不同和樹木花草的生長習(xí)性及要求，制定詳細的管理細則，指導(dǎo)養(yǎng)護人員實行。
6.2、部門主管對保沽、綠化，服務(wù)各組工作時時進行巡視，發(fā)現(xiàn)問題記錄在案，并追究各組長責(zé)任：管理處經(jīng)理、業(yè)戶部督導(dǎo)不定期對各組工作進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題立即督促主管部門整改，每月累積數(shù)次，對主管進行處罰。
7、商鋪廣告管理
7.1、樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出設(shè)計要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置；
7.2、節(jié)日期間還可以相應(yīng)地進行節(jié)日布置，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又擴大了商業(yè)街的知名度，吸引大批消費者來購物助興。
五：總結(jié)
根據(jù)南池商業(yè)街的物業(yè)特點，明確物業(yè)管理難點、重點及管理思路；體現(xiàn)物業(yè)管理特色、水平；制定針對性、差異化管理的服務(wù)模式。建立嚴格的質(zhì)量保證體系，通過實際運作和持續(xù)改造，使制定的保證體系日趨完善和穩(wěn)定，使其具有較強的可操作性，為南池商業(yè)街提供強有力的保障和細致入微的服務(wù)。
物業(yè)管理服務(wù)方案12
物業(yè)服務(wù)要結(jié)合自身的實際情況、管理架構(gòu)、員工素質(zhì)層次結(jié)構(gòu)及管理服務(wù)樓盤的品種類型，進而總結(jié)升華自己企業(yè)的價值觀發(fā)展取向和發(fā)展戰(zhàn)略，形成自身的體系，去引領(lǐng)企業(yè)發(fā)展和凝聚員工的歸屬感。
一、企業(yè)文化是企業(yè)的靈魂和精神支柱，著名的經(jīng)濟學(xué)家于光遠先生說過“三流的企業(yè)靠生產(chǎn)，二流的企業(yè)靠營銷，一流的企業(yè)靠文化�！蔽飿I(yè)企業(yè)只有在不斷建立和完善自己的企業(yè)文化體系，才能形成促進企業(yè)發(fā)展的'強大動力。
二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要建立科學(xué)完善的制度及考核體系：
(一)《BI行為規(guī)范》，制定一套文明、規(guī)范的員工行為服務(wù)準則，讓每個員工以此為標準來約束自己的言行舉止，以此形成規(guī)范服務(wù)，嚴格做事的良好氛圍。
(二)《公司制度》統(tǒng)一公司內(nèi)部管理制度;
(三)《管理處各崗位員工職責(zé)》制定各個服務(wù)崗位的工作職責(zé)及服務(wù)標準;
(四)制定〈各崗位管理標準作業(yè)規(guī)程〉各個服務(wù)崗位規(guī)范工作流程;
(五)各相關(guān)崗位工作經(jīng)濟指標的考核辦法;
(六)統(tǒng)一規(guī)格內(nèi)容的各種登記薄及表格的規(guī)范填寫;
(七)執(zhí)行力，落實各項制度、規(guī)定及服務(wù)標準的監(jiān)督檢查獎罰辦法。
三、必須做好六項基礎(chǔ)性的物業(yè)服務(wù)工作：
(一)房屋公共部位的維修;
(二)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的管理運行與維修維護;
(三)管轄范圍內(nèi)環(huán)境綠化保潔工作;
(四)公區(qū)秩序的安全與維護工作;
(五)各種資料檔案的規(guī)范管理;
(六)綜合性的業(yè)主、客戶文明服務(wù)工作。
四、引進和培訓(xùn)高素質(zhì)人才，全面提高企業(yè)的服務(wù)品質(zhì)，不斷的組織中層骨干人員外出學(xué)，考察先進物業(yè)企業(yè)的理念和做法，開拓視野，引進經(jīng)驗，提升自我，結(jié)合實際進行融合，創(chuàng)造出自己的先進服務(wù)方法、措施和理念。物業(yè)服務(wù)行業(yè)的員工流動性很大，新的員工面孔不斷在出現(xiàn)，如不及時的思想改造和物業(yè)知識、技能、經(jīng)驗的培訓(xùn)，整體物業(yè)服務(wù)水平就得不到提升，所以必須制定培訓(xùn)計劃，不斷地組織員工進行理念思想培訓(xùn)、物業(yè)知識培訓(xùn)、崗位經(jīng)驗技巧培訓(xùn)。
五、突破傳統(tǒng)管理服務(wù)內(nèi)容，開展深層次的多元化服務(wù)和產(chǎn)品多樣性服務(wù)，比如向業(yè)主開展房屋中介出租出售信、家政服務(wù)、室內(nèi)家電維修等有償服務(wù)。
六、努力使業(yè)主的物業(yè)實現(xiàn)保值增值。
七、加強物業(yè)服務(wù)的宣傳;通過樹立宣傳牌匾，開展各項活動。比如內(nèi)容可以展示通知、公告、，服務(wù)細則、理念、物業(yè)收費標準、企業(yè)內(nèi)部好人好事、溫馨提示、天氣預(yù)報、消防知識等等，讓業(yè)主感覺到物業(yè)像親人的感覺。
文化是企業(yè)發(fā)展的導(dǎo)向，價值觀是企業(yè)發(fā)展的核心，人才是企業(yè)發(fā)展的活力，品質(zhì)是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，規(guī)模是企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略，創(chuàng)新是企業(yè)發(fā)展的永恒。
如果從以上這七項措施來加強內(nèi)功建設(shè)，定能打好管理與服務(wù)基礎(chǔ)，以此為基礎(chǔ)，來不斷提升物業(yè)服務(wù)的地位和形像，會得到業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的認同。
物業(yè)管理服務(wù)方案13
要點：
★站在客戶的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護客戶的合法權(quán)益
★確保物業(yè)具備正常的使用功能
★掌握物業(yè)的性能與特點為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件
在承接驗收前的`準備工作應(yīng)先做如下準備。
一、資料交接：
竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
物業(yè)管理所必需的其他資料。
管理資料：各類值班記錄、設(shè)備維修記錄等各類服務(wù)質(zhì)量的原始記錄。
財務(wù)資料：固定資產(chǎn)清單、收支賬目表、債權(quán)債務(wù)移交清單、水電抄表記錄及費用代收代繳明細表、物業(yè)服務(wù)費收繳明細表、維修資金使用審批資料及記錄、其他需移交的各類憑證表格清單。
合同協(xié)議書，指對內(nèi)對外簽訂的合同、協(xié)議原件。
人事檔案資料，指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓(xùn)、考試記錄等。
其他需要移交的資料。
資料移交應(yīng)按資料分類列出目錄，根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐一清點是否相符完好，資料移交完畢后，移交和接收雙方須在目錄清單上蓋章、簽名認可。若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時間并簽字認可。
二、資料交接完畢后是現(xiàn)場交接：
物業(yè)公司應(yīng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備進行逐項驗收，注明設(shè)備現(xiàn)狀及接管時間，查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀的主要項目內(nèi)容有：建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修工程的狀況；
供配電、給水排水、消防、電梯、空調(diào)等機電設(shè)施設(shè)備；
保安監(jiān)控、對講門禁設(shè)施；
清潔衛(wèi)生設(shè)施；綠化及設(shè)施；
停車場、門崗、道閘設(shè)施；
室外道路、雨污水井等排水設(shè)施；
公共活動場所及娛樂設(shè)施；
其他需了解查驗的設(shè)施、設(shè)備。
三、各項費用與收支情況，項目機構(gòu)經(jīng)濟運行情況
各項費用與收支情況、項目機構(gòu)經(jīng)濟運行情況包括水電費、其他有償服務(wù)費的收取和支出，維修資金的收取、使用和結(jié)存，各類押金、欠收款項、待付費用等賬務(wù)情況。
四、其他內(nèi)容
產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料；
與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電的合同、協(xié)議等。
交接證明應(yīng)由交接雙方、相關(guān)單位蓋章及現(xiàn)場參加人員簽字。
物業(yè)管理服務(wù)方案14
一、公共服務(wù)
為提高學(xué)校物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，我們將采取以下措施：
1、物業(yè)管理各部門人員需統(tǒng)一著裝，衣著整潔，儀表端莊，表情自然和藹，對待老師和學(xué)生一視同仁。在接待時，工作人員需熱情主動，迎送接待學(xué)校老師和學(xué)生時，用語準確，稱呼恰當(dāng)，問候親切，語氣誠懇。對學(xué)校老師和學(xué)生的報修和求助需耐心細致，認真負責(zé)。
2、物業(yè)秩序維護部門和工程部門需有完善的值班制度和交接班制度，并認真做好每日值班記錄。
3、物業(yè)工程部接到維修通知后需在15分鐘內(nèi)到達維修現(xiàn)場，對普通線路、照明、漏水等維修需在2小時內(nèi)完成，XXX則需在2日內(nèi)修復(fù)。如果遇到維修困難，工作人員需對學(xué)校老師作出合理解釋，并做出限時承諾。
4、物業(yè)管理方與校方成立領(lǐng)導(dǎo)小組共管機制，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)以及物業(yè)主要負責(zé)人需負責(zé)監(jiān)督協(xié)調(diào)日常物業(yè)管理。物業(yè)每月需向物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組匯報物業(yè)管理情況，增強溝通，促進物業(yè)管理日常工作的開展。
5、秩序維護部及工程部需實行24小時全天候值班，所有物業(yè)人員的聯(lián)系方式需呈交校方一份，以備緊急聯(lián)系。
6、物業(yè)管理處每季度需發(fā)放意見調(diào)查表，征求學(xué)校老師和學(xué)生的意見，了解對物業(yè)管理的需求，確保物業(yè)服務(wù)及時、周到、方便。
二、設(shè)備設(shè)施管理
為確保設(shè)備設(shè)施的正常運行，我們將采取以下措施：
1、建立巡查制度，巡查內(nèi)容包括：
1）每日巡查校區(qū)公共排污、排水管道，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
2）每日巡查校區(qū)內(nèi)路燈及梯燈照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時進行維修。
3）每日巡查校區(qū)門窗、桌子、欄桿、圍墻等，如有損壞，立即進行維修。
4）每日巡查校區(qū)各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。
5）每半年檢查一次教學(xué)樓、宿舍樓主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時向?qū)W校報告與建議。
6）每年12月份對校區(qū)共用部位、設(shè)備設(shè)施、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握校區(qū)設(shè)備設(shè)施完損狀況，對完損程度做出評價。根據(jù)學(xué)校的委托組織維修工作。
7）在冬、雨季和天氣異常時安排組織宿舍樓設(shè)施巡視，對質(zhì)量較差，易出問題的部位進行重點檢查。
8）巡檢需有記錄，巡檢結(jié)束后需向?qū)W校報告檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目，由學(xué)校視情況處理。
2、宿舍樓內(nèi)所有因維護不善而損壞的財物由物業(yè)管理公司承擔(dān)，大修、更新?lián)Q舊以及新投入設(shè)施項目的費用由校方承擔(dān)。
3、保持泵房清潔衛(wèi)生，確保地面排水暢通，水泵運行正常，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開關(guān)靈活。如發(fā)現(xiàn)滴漏，要及時維修。消防泵、噴淋泵等不經(jīng)常啟動的水泵，每月啟動1次，以保持其正常運行。每月也要檢查1次消防泵及管道閥門，確保其處于完好和正常開啟狀態(tài)。水泵運轉(zhuǎn)部件也要經(jīng)常加油，以保持潤滑靈活。對宿舍樓內(nèi)壓力供水管道及泵房、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等，也要及時修復(fù)。
4、化糞池要定期清理，保持出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物。樓面落水口等開裂、破損等也要及時更換。每月要清掃1次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，并拔出溝內(nèi)生長的雜草。排水要保持暢通，無積水。地下管井堵塞也要及時疏通。
5、要建立和完善校區(qū)供配電管理規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度。值班人員要具備變配電運行知識和技能，持有上崗證書。配電房也要保持清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬。每日要檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的`運行狀況，并定時抄表做好記錄。如發(fā)現(xiàn)異常，要及時處理。在潮濕天氣時，要采用安全有效措施，保持配電房內(nèi)主要電器設(shè)備干燥。每月也要檢測1次配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)要及時采取措施杜絕。每日要填寫運行記錄，以備查檔。
6、要加強道路維修與養(yǎng)護，制定詳細的道路維修養(yǎng)護計劃，按照合同約定實施。保持學(xué)校道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通。設(shè)立報修渠道，并有巡查制度，專人負責(zé)發(fā)現(xiàn)損壞及時處理。
三、清潔服務(wù)
1、要每日清潔打掃3次教學(xué)樓、宿舍樓樓梯、各樓層通道和樓梯臺階，并拖洗干凈。每日要收集2次學(xué)生垃圾。每日要用干凈的抹布擦抹1次樓梯扶手、通道的防火門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施。各梯間墻面、天花板每月除塵1次。每周要擦1次門窗玻璃。要保持地面、梯間潔凈，無污漬、水漬、灰塵，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象，無亂堆亂放。扶手護攔要干凈、光亮。梯間頂棚要無蜘蛛網(wǎng)、灰塵，地腳線要干凈無灰塵，地面要干凈無雜物、污跡。門窗要保持明亮、干凈。
2、每天共進行3次共用衛(wèi)生間的清潔，包括通風(fēng)換氣、沖洗潔具、清掃地面垃圾并更換垃圾袋、清洗大、小便池以及用拖把拖干凈地面。確保室內(nèi)無臭味、便池潔凈無黃漬、地面基本干凈。
3、每天清掃道路和兩側(cè)人行道兩次，保潔人員不間斷地循環(huán)保潔，確保道路和人行道干凈無浮塵、雜物、油污、積水、積雪和泥沙。在雨雪天氣及時清掃路面，確保無積水、積雪。
4、每天清掃綠化帶和草地上的果皮、紙屑和石塊等垃圾，確�；緹o雜物、污漬和垃圾。
5、每天清潔一次涼亭等人文景觀，包括擦拭表面灰塵、清掃垃圾和擦拭座椅。確保設(shè)施表面基本干凈無灰塵污漬和銹跡，涼亭內(nèi)及周圍無果皮、紙屑等垃圾。及時發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告校方處理。
6、秩序維護員每天對門衛(wèi)、崗?fù)みM行清掃，擦洗內(nèi)外門窗玻璃及窗臺，保持墻、地面基本干凈、光亮、整潔，工、器具排放整齊、有序。
7、每天清運垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱2次，確保垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、污水和明顯污跡，垃圾桶、果皮箱無明顯污跡和油污。
8、每天收集垃圾并送至指定地點，垃圾運送過程中有防掉落或XXX灑落措施，確保垃圾日產(chǎn)日清，并運送至學(xué)校指定地點。
9、實行零干擾清潔衛(wèi)生服務(wù)，學(xué)生上課后進行清掃。加強環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作，提高學(xué)生的清潔衛(wèi)生意識，糾正學(xué)生的不良衛(wèi)生慣，使學(xué)生自覺參與環(huán)衛(wèi)工作。
四、園林綠化養(yǎng)護與管理
1、草坪成活率在95％以上，無明顯草荒和大面積病蟲害，根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質(zhì)等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲。每年進行2次施肥、補苗，進行3次修剪，發(fā)生病蟲害及時噴藥。
2、園林樹木生長良好，無明顯死樹和枯枝死杈，樹林無明顯的釘栓、捆綁現(xiàn)象。綠籬生長造型基本正常，葉色基本正常，無明顯的死株和枯死枝。
3、花壇花卉生長良好，能及時防治病蟲害和人為損害，泥面不開裂，花木不缺水枯萎。
4、每年對假山、亭、廊、雕塑等建筑小品進行1次細致、認真、全面的檢查，主要檢查山石之間是否牢固，需要維修、刷白或刷油漆時向?qū)W校建議，由學(xué)校決定處理。
五、安全管理
1、為了維護校園秩序，我們需要組建專職秩序維護人員。這些人應(yīng)該身體健康、責(zé)任心強、工作認真負責(zé)、體態(tài)良好。他們可能是退伍軍人或接受過兩年以上相關(guān)訓(xùn)練，訓(xùn)練有素，掌握基本秩序維護技能，并定期進行安全防范研究，增強安全防范能力。他們應(yīng)該熟悉學(xué)校環(huán)境、熟悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī)，能夠妥善處理和應(yīng)對學(xué)校秩序維護工作。此外，這些人應(yīng)該具備良好的思想品質(zhì)和作風(fēng)，熱愛秩序維護工作，無犯罪記錄。他們應(yīng)該配備必備的安全護衛(wèi)工具，在執(zhí)勤時佩戴統(tǒng)一標志和執(zhí)勤工號，穿戴統(tǒng)一制服，工具佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊。在執(zhí)勤時，他們應(yīng)該精神振作，舉止應(yīng)文明，姿態(tài)良好，大方、得體。在交接班時，應(yīng)該完善交接班制度，并有工作及交接班記錄。
2、門衛(wèi)應(yīng)該在各出入口24小時實行值班看守，主出入口至少有2人駐守。為了維護校園交通秩序，應(yīng)該對進出校園的車輛管理，來訪實行被訪人確認后，登記入內(nèi)，離開交驗來訪條。未經(jīng)學(xué)校批準的車輛不得入內(nèi)，大件物品搬出實行登記，實施交通指揮、交通疏導(dǎo)等工作。
3、我們采用接觸式巡更系統(tǒng)，校區(qū)全方位巡邏次數(shù)白天8次，夜間巡邏次數(shù)6次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏。我們的維護人員應(yīng)該及時發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患，接受學(xué)校老師、學(xué)生投訴和求助，回答學(xué)校老師、學(xué)生的詢問。在遇到突發(fā)事件時，他們應(yīng)該及時報告警方與公司、學(xué)校，必要時采取正當(dāng)防衛(wèi)，防止事態(tài)擴大，協(xié)助保護現(xiàn)場和證據(jù)。他們的安全巡邏記錄應(yīng)該規(guī)范齊全。
4、我們制定了校園應(yīng)急預(yù)案，包括《水浸應(yīng)急處理規(guī)程》、《突發(fā)停電處理工作規(guī)程》、《防臺風(fēng)暴雨應(yīng)急處理規(guī)程》、《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理程序》、《異常情況處理規(guī)程》等。我們有緊急事件救護組織，并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài)。我們書面描述了緊急事故救護組織的職責(zé)，并讓每位成員了解，周期性地進行反應(yīng)訓(xùn)練。我們應(yīng)該對緊急事故做出快速、正確的反應(yīng)，盡可能減少破壞和損失程度。
5、學(xué)校監(jiān)控中心24小時值班，一旦接到報警信號，秩序維護員會立即前往現(xiàn)場進行緊急處理，同時協(xié)助其他部門維護學(xué)校的正常秩序，以防止不安全事件的發(fā)生。如果發(fā)現(xiàn)打架斗毆等問題，秩序維護員會立即制止并第一時間向?qū)W校方面報告。此外，他們還會加強學(xué)校內(nèi)外圍邊界、角落和道路的照明設(shè)施維護，確保必要的照明。
6、學(xué)校建立了完善的消防組織和責(zé)任制，定期進行消防訓(xùn)練，確保有關(guān)人員掌握基本消防技能。學(xué)校還配置了相應(yīng)種類和數(shù)量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施，保持消防通道暢通，禁止在消防通道設(shè)置路障。學(xué)校制定了防火安全管理辦法，指定專人維護、管理消防器材、設(shè)備和設(shè)施，保持其完整和可用。如果發(fā)現(xiàn)火警，學(xué)校有義務(wù)迅速向消防隊報警，并派人前往報警地點，迅速采取措施，搶救生命和物資。每月學(xué)校會巡查消防設(shè)備是否完好、齊全，并及時給予維修。學(xué)校還會每年進行兩次消防演，以熟悉操作和檢查消防設(shè)備，并每日填寫工作記錄，建檔備查。
7、學(xué)校從專業(yè)物業(yè)管理的角度提出可行性的意見，制定了學(xué)生宿舍管理規(guī)定，以便于學(xué)生在宿舍有一個行為規(guī)范，便于管理。學(xué)校要求來訪人員必須經(jīng)被訪人確認后才能進入宿舍，并禁止男女生互相串宿舍，不準許陌生人進出宿舍。學(xué)校會按照規(guī)定時間開關(guān)宿舍大門，非規(guī)定時間一律拒絕進入宿舍。每天學(xué)校還會協(xié)助有關(guān)部門對學(xué)生宿舍進行查寢，對外宿、缺寢人員以及熄燈后點蠟燭、講話者進行登記，并及時回報給校方。此外，學(xué)校會24小時全面監(jiān)管，保障學(xué)生不受侵害，保障宿舍樓內(nèi)公共設(shè)施完好，保障宿舍樓內(nèi)的治安環(huán)境，保障學(xué)生人身與財產(chǎn)安全。
8、學(xué)校檔案資料管理非常完善，各類檔案資料齊全完整，分類成冊，管理合理分類，查閱方便。學(xué)校還會及時變更登記，確保賬物相符。
物業(yè)管理服務(wù)方案15
綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)包括在項目規(guī)劃、建設(shè)與驗收交付階段的前期介入，開盤區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)的接管驗收、入伙與裝修管理策劃及房屋質(zhì)量遺留問題的處理流程等。根據(jù)項目開發(fā)各階段的工作重點的不同，物業(yè)管理公司將委派相對應(yīng)的人員參與前期物業(yè)管理服務(wù)工作，充分發(fā)揮開發(fā)商自有物業(yè)的資源優(yōu)勢，確保產(chǎn)品更具人性化優(yōu)勢與恒久的品質(zhì)。項目規(guī)劃設(shè)計階段參與人員
前期介入小組：物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)副總經(jīng)理、項目經(jīng)理、工程主管、財務(wù)部經(jīng)理主要工作內(nèi)容
1、從物業(yè)管理角度對項目的整體布局提出建議，如在綜合體項目中，前期介入小組對物業(yè)管理用房的位置、臨時停車場的設(shè)置等提出建議。
2、綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案：參與項目的規(guī)劃，如在本項目中，前期介入小組對綜合體出入口設(shè)計、人車分流、地下車庫預(yù)留各單元入口、小區(qū)景觀區(qū)道路設(shè)置殘疾人通道等的'建議。
3、全程參與公共設(shè)施設(shè)備的配套設(shè)計、方案制定與設(shè)備選型工作，前期介入小組從管理需要、使用便利、維護經(jīng)濟性等方面對公共設(shè)施設(shè)備的配套提出建議，參與設(shè)備采購、安裝及維保合同的洽談工作。通過上述工作，管理公司與設(shè)備供應(yīng)商建立了良好的溝通渠道，維保合同的簽訂使得管理公司、業(yè)主及開發(fā)商的利益均得到有效的保護。
4、參與廣場綠化與空中花園景觀系統(tǒng)設(shè)計的論證，前期介入小組重點從后期維護的角度對綠化植物樹種、景觀的選擇、噴灌系統(tǒng)的布局、保養(yǎng)期的維護保養(yǎng)標準等方面提出建議。
5、參與物業(yè)管理用房的位置及功能劃分布局討論，依照相關(guān)法律法規(guī)對物業(yè)管理用房的面積提出要求。
6、參與寫字樓和公寓戶型討論會，前期介入小組將管理公司已托管小區(qū)中業(yè)主對戶型設(shè)計的意見、裝修中的常見改動等情況反饋給開發(fā)商，以便開發(fā)商選擇最優(yōu)化的戶型設(shè)計方案。
7、參與綜合體建筑外立面的討論，從管理維護和安全管理的角度提出有關(guān)建議。
8、物業(yè)管理市場調(diào)查及目標客戶群分析，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)服務(wù)，必須切實掌握目標客戶群的需求，制定出有針對性的管理服務(wù)措施。
施工圖設(shè)計階段的物業(yè)服務(wù)介入、參與人員
前期介入小組，以管理公司總經(jīng)理、管理處經(jīng)理為主。
二、在管理的角度主要關(guān)注以下內(nèi)容，根據(jù)實際情況提出合理化建議。
1、土建
1）對屋面、有防水要求的衛(wèi)生間（廚房）等防水材料的選擇。
2）門、窗的材質(zhì)。
3）屋面及管道井檢修口的位置及尺寸。
4）地區(qū)氣候差異對房屋質(zhì)量的特殊要求。
5）空調(diào)外機預(yù)留位的尺寸、冷凝水的統(tǒng)一收集。
6）煙道、排氣道的位置,餐飲業(yè)態(tài)建議集中區(qū)域布置。
7）廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。
2、配套
1）室內(nèi)管道、計量器具、智能化設(shè)施布置的合理性。
2）給業(yè)主造成的影響。
3）各種設(shè)備產(chǎn)生的噪音對業(yè)主的影響。
4）各種設(shè)備總控制開關(guān)是否設(shè)在公共區(qū)域內(nèi)。
5）各種設(shè)備設(shè)施的能源消耗。
6）室外管線、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響。
7）智能化設(shè)施的可靠性、適用性與經(jīng)濟性。
施工階段
（一）參與人員
前期介入小組，由管理處經(jīng)理牽頭，適時安排工程維修人員參與。
�。ǘ┲饕P(guān)注以下內(nèi)容，對影響后期管理的項目提出合理化建議。
1、地產(chǎn)公司招標工作介入。
1）供方門、窗質(zhì)量及售后服務(wù)評價。
2）公共設(shè)施設(shè)備質(zhì)量標準及后期維修保養(yǎng)成本條款的制定。
2、施工介入。
1）房屋質(zhì)量控制。
2）隱蔽工程檢查驗收記錄。
3）設(shè)計變更記錄的收集。
4）設(shè)施、設(shè)備的安裝調(diào)試及操作培訓(xùn)。
5）成品保護。
6）綜合體和小區(qū)體育設(shè)施、兒童游樂設(shè)施質(zhì)量涵蓋弱電-安防-監(jiān)控-消防-物業(yè)-通信-布線-樓宇自控的證書可在全國鑒定考試網(wǎng)查詢?nèi)珖ㄓ脽o需年檢★外來工作者可直接申請當(dāng)?shù)氐娜瞬乓M。
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