房地產(chǎn)可行性研究報告
在生活中，越來越多人會去使用報告，多數(shù)報告都是在事情做完或發(fā)生后撰寫的。我敢肯定，大部分人都對寫報告很是頭疼的，下面是小編收集整理的房地產(chǎn)可行性研究報告，希望能夠幫助到大家。
房地產(chǎn)可行性研究報告1
目 錄
第一章 項目決策背景
1. 內(nèi)部因素 第二章第三章第四章第五章2. 外部因素
項目概述
1.項目區(qū)位及用地 2.項目宗地現(xiàn)狀 3.項目周邊的社區(qū)配套 4.項目周邊環(huán)境 5.項目市政配套分析 6.土地價格
項目法律及政策性風(fēng)險分析
1.項目用地取得土地使用權(quán)法律手續(xù)分析 2.項目合作方式及風(fēng)險評估 3.總體評價
市場研究
1.區(qū)域市場成長狀況 2.區(qū)域市場供應(yīng)產(chǎn)品特征 3.整體市場對本案影響因素 4.目標(biāo)客戶、產(chǎn)品及價格定位
規(guī)劃設(shè)計要點
1.初步規(guī)劃設(shè)計思路 2.規(guī)劃設(shè)計的可行性分析
第六章 項目開發(fā)計劃
1.開發(fā)機遇 2.開發(fā)周期安排 3.銷售周期安排
第七章 投資收益分析
1.成本預(yù)測 2.稅務(wù)分析 3.經(jīng)濟效益分析 4.項目資金預(yù)測
第八章 可行性結(jié)論
1.項目優(yōu)勢 2.項目劣勢 3.結(jié)論及建議
第一章 項目決策背景
一.內(nèi)部因素
1.天津萬科公司項目布局
萬科自92年進入天津市場以來，先后開發(fā)了城市花園、萬科中心大廈、世貿(mào)廣場、都市花園、萬科新城等項目，其中城市花園、萬科中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面積約17萬平方米，萬科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約60萬平方米。世貿(mào)廣場、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。由此可看出，天津萬科的主要項目集中在城市的北部。反觀天津的
總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，城市中心區(qū)向南部方向發(fā)展，由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線的開發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東發(fā)展，重點開發(fā)建設(shè)海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿津塘路兩側(cè)，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。由此看出，萬科的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。
萬科自92年進入天津市場以來，發(fā)展迅速，市場迅速擴大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認(rèn)為天津的'地產(chǎn)先鋒，在天津人的心目中已樹立起第一品牌的形象。萬科產(chǎn)品應(yīng)屬于整個天津市，而不是某個區(qū)域。所以萬科有能力，也應(yīng)該去開發(fā)天津的其他市場，讓萬科物業(yè)深入天津每個角落。結(jié)合天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，我們應(yīng)在天津的西南部、南部、東南部投入更多的關(guān)注。目前我司在談的幾個重點項目有：北部地區(qū)鐵東路住宅項目，東部地區(qū)張貴莊路住宅項目、東部地區(qū)天津鋼廠住宅項目，南部地區(qū)天津玻璃廠住宅項目，其中玻璃廠項目是各方面條件都比較成熟的項目，該項目正好填補了萬科在城市南部無項目的空白。2.天津萬科公司經(jīng)營現(xiàn)狀：
目前天津公司在手有兩個項目，萬科花園新城（含原有新城項目和紅旗農(nóng)場項目）、東麗湖項目，其中新城項目為在建銷售的項目，東麗湖項目目前處于前期工作階段。新城項目自98年開盤以來熱銷天津市，成為天津公司的主要利潤支柱，但到20xx年后新城項目基本開發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項目規(guī)模大，是公司長遠(yuǎn)發(fā)展項目，由于區(qū)位和產(chǎn)品原因，也不是一短期熱銷房產(chǎn)，不宜作為公司近兩年的利潤支柱，是一個追求穩(wěn)定開發(fā)有節(jié)奏銷售為目的的項目。根據(jù)集團總部經(jīng)營計劃要求，天津公司必須再上新項目，要達(dá)到每年有3-5個在開發(fā)項目，保證天津公司經(jīng)營利潤指標(biāo)和萬科產(chǎn)品在天津的市場影響力。在目前市場呼喚萬科的大好形勢下，天津萬科應(yīng)充分利用萬科天津地產(chǎn)先鋒的社會地位和市場影響力，抓住機遇，多上新項目，擴大市場占有率，讓萬科品牌深入到每個天津人心中。
玻璃廠項目區(qū)位好，規(guī)模適當(dāng)，發(fā)展前景樂觀，可作為公司主要利潤來源，可以作為重點發(fā)展的項目。同時我司擬在該地塊建設(shè)住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質(zhì)量，為天津城市建設(shè)做出貢獻。
天津公司現(xiàn)狀項目及在談項目分布:
西橫堤項目
鐵東路項目
麗苑項目
天鋼項目
玻璃廠項目
梅江南項
在開發(fā)項目
已完成項目
在談項目: 二.外部因素
該項目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于天津市區(qū)的南部, 行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項目所在區(qū)域有如下特點和優(yōu)勢:
①根據(jù)天津市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。 ②天津市主導(dǎo)風(fēng)向為西南風(fēng)，西南部區(qū)域正處于天津市的上風(fēng)口，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣新鮮，自然條件優(yōu)越，被公認(rèn)為居住的上佳區(qū)域。
房地產(chǎn)可行性研究報告2
第一部分 房地產(chǎn)項目總論
總論作為可行性報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
第二部分 房地產(chǎn)項目建設(shè)可行性
第三部分 房地產(chǎn)項目市場需求分析
市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、房地產(chǎn)估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的'結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性報告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。
第四部分 房地產(chǎn)項目產(chǎn)品規(guī)劃方案
第五部分 房地產(chǎn)項目建設(shè)地與土建總規(guī)
第六部分 房地產(chǎn)項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案
在項目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對項目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設(shè)項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。
第七部分 房地產(chǎn)項目組織和勞動定員
在可行性報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機構(gòu)，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計劃。
第八部分 房地產(chǎn)項目實施進度安排
項目實施時期的進度安排是可行性報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱房地產(chǎn)時間，是指從正式確定建設(shè)項目到項目達(dá)到正常生產(chǎn)這段時期，這一時期包括項目實施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運轉(zhuǎn)直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項房地產(chǎn)活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。
第九部分 房地產(chǎn)項目財務(wù)評價分析
第十部分 房地產(chǎn)項目財務(wù)效益
第十一部分 房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析及風(fēng)險防控
第十二部分 房地產(chǎn)項目可行性研究結(jié)論與建議
房地產(chǎn)可行性研究報告3
四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目可行性研究報告根據(jù)**市委、市政府對加快**市市場經(jīng)濟開發(fā)建設(shè)的要求。我們在相關(guān)部門的精心指導(dǎo)下，我公司對建設(shè)開發(fā)項目積極開展了前期準(zhǔn)備工作，成立了項目經(jīng)理部，與政府有關(guān)各方進行了廣泛接洽;尤其對項目建設(shè)的可行性進行了深入細(xì)致的調(diào)查研究和全面論證;同時，邀請省內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑規(guī)劃專家進行了精心的規(guī)劃設(shè)計和方案選評;經(jīng)征求有關(guān)各方意見，認(rèn)為初設(shè)方案理念新、定位準(zhǔn)，既適應(yīng)了社會主義市場經(jīng)濟條件下流通現(xiàn)代化發(fā)展的要求和促進邊貿(mào)行業(yè)向更深層次發(fā)展;是**市這一明珠上一個閃光的亮點，進而為美麗的邊境城市增輝添彩。
一、概述
(一)項目選址及地緣環(huán)境
項目選址：位于**市目腦路東方大飯店后面地塊;
項目土地面積約135000㎡折合1.35公頃(0.135平方公里)。項目所處環(huán)境優(yōu)越，交通便捷，是擬建理想的花園式住宅區(qū)。
(二)項目規(guī)模建設(shè)周期
規(guī)劃總建筑面積81000㎡，可入住居民270戶。計劃總投資9800萬元，計劃建設(shè)周期三年，即二00六年至二00九年。
二、實施可行性分析
具有劃時代深遠(yuǎn)意義的黨的十六大精神：“為全面建設(shè)小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化，開創(chuàng)中國特色的社會主義事業(yè)新局面�！边@一宏
偉目標(biāo)，為我指明了前進方向，鼓舞著我們與時俱進、開拓創(chuàng)新。
(一)根據(jù)經(jīng)濟全球化的發(fā)展趨勢，我國加快了對外開放的步伐。尤其是我國加入WTO后，國際貿(mào)易將使我國更加開放，長期來，我國單一向東發(fā)展，沿海開放的經(jīng)濟格局，在黨中央實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略決策的推動下，如今一直把自己當(dāng)邊疆省的云南提出了建設(shè)連接?xùn)|南亞、南亞次大陸的經(jīng)濟大**，建立湄公河次流域經(jīng)濟帶。啟動參與中國東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)行動計劃，加快建設(shè)“五大**”、構(gòu)筑“五大平臺”、推進六大產(chǎn)業(yè)合作。云南開始了“邊緣”向?qū)ν忾_放前沿的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。我們**市正好是連接?xùn)|南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡，不僅獨占地理區(qū)域優(yōu)勢，而且有二十年來的改革開放打牢的基礎(chǔ)。面對如此難得的時代機遇，我們要趁勢而上抓住機遇，加快發(fā)展。
(二)項目建設(shè)的市場分析
云南與東盟自由貿(mào)易區(qū)的形成，必然給**市帶來旺盛的人氣。人流的增加將拉動居住的需求，這無疑會給我們項目的開發(fā)建設(shè)帶來極好的契機。
1、國內(nèi)外商家對**市住房的需求的調(diào)查分析。我們通過民間訪問、調(diào)查發(fā)現(xiàn)其中有相當(dāng)?shù)目蛻簦麄兛春?*的房地產(chǎn)市場，對**的發(fā)展和繁榮昌盛，對社會的安定和文明及和諧的社會環(huán)境，他們中的部分人都有在**居住的愿望。據(jù)國內(nèi)外客戶向我們提供分析情況看愿在**購買花園式住宅。
2、住房消費市場的調(diào)查分析。**市是一個與緬甸三面接壤的新興開放城市，是典型的一個壩子，兩個國家的特殊地緣，美麗的瑞**滋潤著兩岸肥沃的土地，哺育著兩國的二十幾萬邊疆人民。**市城區(qū)規(guī)劃面積20平方公里，市區(qū)建成面積6平方公里，全市總?cè)丝?2萬，流動人口4萬。由于得天獨厚的地緣優(yōu)勢，和優(yōu)越的自然環(huán)境、氣候，同時又長期得益于改革開放二十幾年來的發(fā)展，**市已成為西南邊陲上一顆璀爛的明珠。一個12萬人口的縣級市，居民的儲蓄存款余額達(dá)27億元，高于全國人均水平，這充分展示了居民的富裕程度及潛在的購買力水平，據(jù)調(diào)查90%以上的城市居民均擁有人均15平方米的住房，住房條件相對內(nèi)地而言較為優(yōu)越。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，生活水平的為斷提高，人們對住房的需求也由過去住得下、分得開向舒適、寬敞、優(yōu)越、時尚的較高層次追求，計劃經(jīng)濟時期福利分房，按標(biāo)準(zhǔn)住房的觀念已被住房商品化、貨幣化所取代。在市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)為數(shù)不少的公職人員，他們都有改變現(xiàn)有住房狀況的愿望，尤其對住房按揭，花明天的錢提前享受個性化的高層次的居住，較有興趣。隨著“單位人”這一觀念的弱化，“社會人”享受社區(qū)服務(wù)，享受方便、周到、安全的物業(yè)管理服務(wù)也成為一種權(quán)力追求，這些都是住房商品化、居住小區(qū)化、住房個性化，環(huán)境園林化所帶來的新理念。開發(fā)部分適應(yīng)工薪階層承受能力的小康戶型的住宅，是有市場前景的。
由于**是國家級的邊境口岸，在我省沿邊的眾多口岸中像**這樣優(yōu)越的地緣環(huán)境優(yōu)勢的城市絕無僅有，因而在四萬多人的流動人口中，有相當(dāng)?shù)耐鈦砭用袷窃?*經(jīng)商貿(mào)易的，他們居住大部分是靠租房，有的經(jīng)過十幾年的發(fā)展和積累，也渴望擁有屬于自己的經(jīng)營店鋪和住房。在流動人口群體中盡管存在著分散零星和不確定性，但且有一定的市場潛力，問題的關(guān)鍵主要在于房地產(chǎn)商的項目吸引力和競爭力。
三、項目內(nèi)容
四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)項目，開發(fā)占地面積200畝，總建筑面積約81000㎡，項目建設(shè)定位是花園式住宅小區(qū)，同時建設(shè)與之相配套的公共建筑和會所。
1、花園式住宅小區(qū)在規(guī)劃建筑上著力于地方特色。既要體現(xiàn)亞熱帶風(fēng)光的民族風(fēng)情，同時又能展示現(xiàn)代氣息和時代特征的現(xiàn)代住宅區(qū)：它既有別于大中城市的多層和高層住宅，又不同于散亂無章**度的民居住宅;在滿足統(tǒng)一和諧的城市環(huán)境前提下，提倡建筑風(fēng)格多樣化，實現(xiàn)建筑技術(shù)和建筑藝術(shù)的完整統(tǒng)一。在建筑的空間構(gòu)圖、創(chuàng)意新、體現(xiàn)精品意識，避免了單調(diào)雷同，使之形成一街一景，一個建筑組團體現(xiàn)一種格調(diào)，力求達(dá)到統(tǒng)一中有變化，變化中有統(tǒng)一。進而使瑞**畔花園的建筑構(gòu)圖實現(xiàn)連續(xù)有序、靈活生動、豐富多彩的環(huán)境空間。
2、環(huán)境規(guī)劃上注入了“以人為本，構(gòu)建和諧社會”的現(xiàn)代理念。體現(xiàn)出實用、自然、和諧的時代精神。**市是一個四季長青的美麗城市，小區(qū)的環(huán)境在滿足本位功能的`前提下適當(dāng)布置了一些綠化、建筑小品，
進而豐富大環(huán)境的內(nèi)涵;對活動空間、道路、綠化、建筑間距等諸方面實現(xiàn)全面統(tǒng)籌，做到設(shè)計適當(dāng)、布局合理。小區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)環(huán)境與人文自然、民族風(fēng)情有機地結(jié)合，進而實現(xiàn)環(huán)境優(yōu)美，人與自然和諧的花園式小區(qū)。
3、市政設(shè)施及路網(wǎng)建設(shè)，作為花園式小區(qū)須具備良好的城市環(huán)境，市政設(shè)施須配套完善、規(guī)范安全、城市空間文明有序。供水、供電均采用市政網(wǎng)絡(luò)，對供水、排污、電力、通訊、有線電視、信息寬帶等系統(tǒng)的所有管線按功能區(qū)分全部為地下管、溝埋設(shè)。對車流、人流交通路網(wǎng)的規(guī)劃應(yīng)滿足小區(qū)內(nèi)交通流暢、安全、迅速、經(jīng)濟及整潔、寧靜等要求，布置疏密相間的干道和支道，干道上可以通行一定流量的機動車，大部分支道作為人行通道，使所有的道路做到主次分明，分工明確互不干擾，進而組成一個合理的交通網(wǎng)絡(luò)。
4、小區(qū)的建筑規(guī)劃，按81000㎡的用地，規(guī)劃容積率0.563，可建房屋面積460000㎡。
(1)住宅建筑45603㎡，可入住205戶。其中：A型戶224㎡/戶有20戶，B型戶264㎡/戶有69戶，C型戶275㎡/戶有15戶，D型戶290㎡/戶有11戶，四種戶型的別墅共115戶，面積30092㎡，連排成幢別墅90戶，戶均166.8㎡/戶，面積15048㎡，住宅全部面積：45603㎡。
(2)其它公共建筑500㎡;合計規(guī)劃面積約46103㎡。
(3)土地規(guī)劃使用情況：總用地面積81000㎡，其中道路占22275㎡，占27.54%;綠化34668㎡，占42.8%;建筑24024㎡，占29.66%。
(4)投資分析：①基礎(chǔ)設(shè)施投入867.3萬元;②綠化環(huán)境投入646.8
萬元;③建筑投入6438.6萬元;④不可預(yù)見投資238.5萬元(按以上三項之和的3%);⑤流動資金投入1600萬元。合計投資約人民幣9791.2≈9800萬元。
四、項目建設(shè)計劃
我們將根據(jù)州內(nèi)的建筑市場發(fā)展態(tài)勢，采取總體布局，分步實施，
滾動開發(fā)，逐步就位的思路，計劃在20xx年內(nèi)全部開發(fā)完成，建設(shè)周期三年,具體計劃是：
1、20xx年投入2450萬元，承付土地出讓金1300萬元，用1150萬元投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完成小區(qū)內(nèi)50000㎡的道路及地下管道的鋪設(shè)，
完成總投資的25%。
2、20xx年2744萬元，建成4.5萬㎡住宅，可入住110戶，完成總投資的28%。
3、20xx年投入2842萬元，建成4.6萬㎡的住宅和商貿(mào)用房，可入住95戶，完成總投資的29%。
4、20xx年投入1764萬元，建成9000㎡的公共建筑和附屬配套設(shè)施，同時全部完成綠化和環(huán)境投資建設(shè)，完成總投資的18%。至此全部完成小區(qū)建設(shè)，并籌組物業(yè)管理公司，納入市場化的物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù)。
五、資金籌集按建設(shè)計劃投資總額9800萬元。
1、四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為投資主體，自籌資金3000萬元，公司自籌方式包括集資、融資，臨時拆借等方式，公司其余自籌資金于20xx年底全部到位。
2、通過招商引資、預(yù)約、預(yù)售實現(xiàn)籌資20xx萬元，占房屋建設(shè)投資的30%。該資金籌措從20xx年5月啟動到20xx年，用10個月的時間加強銷售力度實現(xiàn)。
3、向銀行貸款20xx萬元。20xx年工程開工后用在建工程(公司資產(chǎn))作為抵押，使用貸款時3年。
4、20xx年實現(xiàn)銷售3500萬元(扣除預(yù)約預(yù)售20xx萬元)實際籌資1500萬元。
5、20xx年實現(xiàn)銷售3300萬元，售房率達(dá)到60%以上，除用于歸還20xx萬元貸款外，可有效投入后續(xù)開發(fā)資金1300萬元。
該項目按滾動開發(fā)模式，6000萬元流動資金可保證實現(xiàn)全部開發(fā)建成。公司對資金的籌集將采用資本的營運方式，保證開發(fā)計劃實施。
六、組織實施
為保證項目的順利實施，四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，全權(quán)承擔(dān)項目的開發(fā)建設(shè)，
四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，將按公司法組建。依照有限責(zé)任公司的章程組成公司治理結(jié)構(gòu)，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理責(zé)任制，按現(xiàn)代企業(yè)制度要求和現(xiàn)代企業(yè)管理的理念和手段進行公司運作。公司依法注冊，自立經(jīng)營、獨立核算，自負(fù)盈虧，獨立承擔(dān)債權(quán)、債務(wù)，獨立承擔(dān)經(jīng)濟民事的法律責(zé)任，同時，自覺執(zhí)行黨的方針、政策、遵守法律、法規(guī)，接受相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)督和管理，并嚴(yán)格按房地產(chǎn)市場規(guī)則規(guī)范公司行為。
公司的組織機構(gòu)是一室、三部(即：總經(jīng)理辦公室、市場經(jīng)營部、工程經(jīng)理部、財務(wù)部)。
公司的宗旨是：能人開發(fā)、精英管理、開拓市場、營銷**。公司有決心在3年的開發(fā)建設(shè)中，實現(xiàn)碧波揚風(fēng)帆、創(chuàng)新鑄發(fā)展。畫意燃詩情，實干創(chuàng)一流，為**市邊境建設(shè)、為了**市新的一輪發(fā)展，做出應(yīng)有的貢獻。
七、效益與風(fēng)險分析
(一)、預(yù)期效益
1、企業(yè)利潤，根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和市場景氣指數(shù)及社會平均利潤(行業(yè)平均0.158)計算，9800萬元的投資，可實現(xiàn)利潤。
2、對當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟增長的貢獻按20xx年房地產(chǎn)投資對GDP貢獻率41.94%的水平推算(按支出法計算)，9800萬元的固定資產(chǎn)投資對當(dāng)?shù)谿DP的貢獻為4110.12萬元，按20xx年**市國內(nèi)GDP值7.85億元計算增幅，每年能拉動**經(jīng)濟增長1個百分點。
3、促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
據(jù)投入產(chǎn)出模式測算，每100萬元房地產(chǎn)投資(或銷售)可拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展285萬元，房地產(chǎn)與40多個產(chǎn)業(yè)部門有密切關(guān)系，其中建筑行業(yè)最直接�？烧T發(fā)產(chǎn)出31.73萬元，高居榜首，其次是建材、制造、開采、商業(yè)、運輸?shù)刃袠I(yè)，9800萬元的房地產(chǎn)投資，對拉動當(dāng)?shù)叵M需求，增加就業(yè)，保持社會穩(wěn)定，促進經(jīng)濟發(fā)展，具有潛在的社會效益。
4、增加地方財政收入
在9800萬元的投資中，土地使用權(quán)出讓增加地方財政600萬元，(200畝X3萬元/畝)。增加建筑稅收(建筑營業(yè)稅和城市建設(shè)附加，教育附加)480萬元，同時拓展了稅源。
(二)風(fēng)險分析
1、國內(nèi)市場變化的風(fēng)險
房地產(chǎn)作為特殊的商品，在社會主義市場經(jīng)濟中。房地產(chǎn)市場的商住樓仍具有廣闊的市場前景，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系已發(fā)生了變化，尤其結(jié)構(gòu)性矛盾已經(jīng)突出。一方面，大量中小工商從業(yè)者想買商鋪又買不
起;另一方面，近兩年來的商住樓空置率居高不下，據(jù)有關(guān)資料顯示;截止二00二年三季度，商住樓的空置率已達(dá)24.4%。今年九月，國家六部委局(建設(shè)部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局)就《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展》提出了若干意見，警告：防止“泡沫”經(jīng)濟的發(fā)生。最近國家的土地建設(shè)、銀行等部門已相繼出臺了若干宏觀調(diào)控的政策措施。如：強化土地供應(yīng)管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu);嚴(yán)格控制自有資金不足，行為不規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)項目;大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房，調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu);嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款條件，加強對房地主貸款使用監(jiān)督，充分發(fā)揮金融對房地主市場的調(diào)控作用。以上信息已表明，對“房地產(chǎn)熱”已亮出了“紅燈”，國家宏觀管理這一大趨勢，對我們將進行的項目，無疑是一大風(fēng)險信號。
我們必須審時奪勢，趨利避害，認(rèn)真分析和研究已發(fā)生變化了的情況，從**房地產(chǎn)市場這一客觀實際出發(fā)，謹(jǐn)慎操作，任何盲目樂觀、頭腦“發(fā)熱”的舉措都是有害的。要在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上以市場需求為出發(fā)點，制定切實可行的開發(fā)計劃。
2、不確定因素風(fēng)險
房地產(chǎn)發(fā)展的市場定位，不能僅從居民銀行存款的平均余額不看供求潛力。我們要看到，**這一邊境開放城市盡管儲蓄余額較大，但游資成分較多，投入房地產(chǎn)消費的資金十分有限。我們要理智的看到，我國目前存在的貧富懸殊差距正在擴大;我們應(yīng)當(dāng)充分的注意到時下的中國，富者確實目了，貧者依然很窮。尤其像**這樣民族聚集居的邊境
城市，這樣的差距還較為突出。因此，對國內(nèi)居民的住房，特別是城市居民的住房狀況，已購房率、預(yù)期購房率、普通居民的有支配收入、消費意向等情況，進一步做深入細(xì)致的調(diào)查分析，在此基礎(chǔ)上，確定國內(nèi)居民購房需求的市場定位。要充分認(rèn)識到，拉動市場消費需求，主要在于擴大國內(nèi)需求。對此，我們要著力做好當(dāng)?shù)爻Ｗ【用�，尤其是個體工商業(yè)者對商住樓需求的調(diào)查，利用擴大內(nèi)需進一步深化對外貿(mào)易這一歷史最好機遇，促進購房消費;同時，要做好消費導(dǎo)向宣傳，切實推出貨真價實，質(zhì)量優(yōu)良(包括戶型合理)優(yōu)美，多功能花園住宅小區(qū)，占領(lǐng)和開拓**的住宅房市場。
3、公司自身的弱勢
四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一個品牌，要在本地打響
這一品牌，除面臨上述的困難和風(fēng)險外，還要克服公司自身的弱勢。首先就我公司而言，異地開發(fā)、投資巨大，也存在鞭長莫及的弱勢，趨利避害，與時俱進，謹(jǐn)慎操作。必須以改革創(chuàng)新的思維對公司實施戰(zhàn)略改造。對經(jīng)營決策、經(jīng)營管理，都必須聚精竭力，做到指揮得當(dāng)，組織有序、經(jīng)營有方、管理得力、穩(wěn)步推進、調(diào)整及時、決心下定、矢志不移。
八、結(jié)論
四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目是一個需要歷經(jīng)數(shù)年的中長期項目，無論建設(shè)規(guī)模，還是投資規(guī)模，對一個企業(yè)而言無疑是一個大的項目，其前景看好，可操作性顯示。盡管存在一定的風(fēng)險，但在**市委、市政府及相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)下，在社會各界和有關(guān)專家的支持幫助下，我們有信心、有能力開發(fā)建設(shè)好。
經(jīng)廣泛深入的調(diào)查研究和全面論證，同時，我公司通過一年富有成效的工作，目前已具備啟動實施條件，建議政府列入二00六年度計劃。以便盡快展開實質(zhì)性工作。綜上所述，四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目是可行的。請市委、市政府、**市邊境經(jīng)濟合作區(qū)給予大力支持。四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
**分公司
二0XX年三月三十日
房地產(chǎn)可行性研究報告4
第一部分：項目總論
項目背景
項目概況
項目名稱
項目建設(shè)單位概況
項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀
項目規(guī)劃控制要點
項目發(fā)展概況
可行性研究報告編制依據(jù)
可行性研究結(jié)論及建議
第二部分：市場研究
宏觀環(huán)境分析
全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析
本市房地產(chǎn)市場分析
本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢
板塊市場分析
區(qū)域住宅市場成長狀況
區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征
區(qū)域市場目標(biāo)客層研究
項目擬定位方案
可類比項目市場調(diào)查
項目SWOT分析
項目定位方案
第三部分：項目開發(fā)方案
項目地塊特性與價值分析
規(guī)劃設(shè)計分析
產(chǎn)品設(shè)計建議
項目實施進度
營銷方案
機構(gòu)設(shè)置
合作方式及條件
第四部分：投資估算與融資方案
投資估算
投資估算相關(guān)說明
分項成本估算
總成本估算
單位成本
銷售收入估算
稅務(wù)分析
項目資金預(yù)測
現(xiàn)金流量表
自有資金的核算
融資方案
項目融資主體
項目資金來源
融資方案分析
投資使用計劃
借款償還計劃
第五部分：財務(wù)評價
財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取
財務(wù)評價(方案1)
財務(wù)盈利能力分析
靜態(tài)獲利分析
動態(tài)獲利分析
償債能力分析
綜合指標(biāo)表
財務(wù)評價(方案2)
財務(wù)評價結(jié)論
第六部分：不確定性分析
盈虧平衡分析
敏感性分析
變動因素一成本變動
變動因素二售價變動
變動因素一容積率變動
風(fēng)險分析
風(fēng)險因素的識別和評估
風(fēng)險防范對策
第七部分：綜合評價
社會評價(定性)
環(huán)境評價(影響及對策)
公司資源匹配分析
第八部分：研究結(jié)論與建議
結(jié)論
建議
第九部分：附錄
附件：
附表：
房地產(chǎn)可行性研究報告5
房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容。
按項目研究詳細(xì)程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究 、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標(biāo)的詳細(xì)程度存在差別。當(dāng)然，房地產(chǎn)項目可行性研究的具體內(nèi)容因項目的復(fù)雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術(shù)經(jīng)濟評價。其具體內(nèi)容如下：
1)項目概況。
項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發(fā)項目的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)等基本條件，項目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)等。
2)市場分析和需求預(yù)測。
在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對擬開發(fā)項目的市場需求及市場供給狀況應(yīng)進行科學(xué)分析、客觀預(yù)測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等。
3)規(guī)劃方案的優(yōu)選。
在對可供選擇的規(guī)劃方案進行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細(xì)描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)、控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。
4)開發(fā)進度安排。
對開發(fā)進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發(fā)項目，其建設(shè)期長、投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，這就需要對各期開發(fā)的內(nèi)容同時作出統(tǒng)籌安排。
5)項目投資估算。
項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應(yīng)充分注意各項費用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭與未來事實相符。
6)資金的籌集方案和籌資成本估算。
根據(jù)項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產(chǎn)項目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。
7)財務(wù)評價。
財務(wù)評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有關(guān)法規(guī)，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務(wù)狀況進行分析，借以考察項目財務(wù)可行性的一種方法，其內(nèi)容包括項目的銷售收入和成本預(yù)測，預(yù)計損益表、資產(chǎn)負(fù)債表、財務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運用表的.編制，財務(wù)評價指標(biāo)和償債指標(biāo)的計算，如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等。
8)風(fēng)險分析。
風(fēng)險分析是可行性研究的一項重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風(fēng)險分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為控制項目運作過程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項目的風(fēng)險大小及來源提供參考。
9)國民經(jīng)濟評價。
國民經(jīng)濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟參數(shù)，分析計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，并評價項目的經(jīng)濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要綜合考慮項目對社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經(jīng)濟評價。國民經(jīng)濟評價包括社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益評價。
財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價都屬于項目的經(jīng)濟評價，但兩者的評價角度不同。財務(wù)評價側(cè)重于項目本身的獲利能力，國民經(jīng)濟評價側(cè)重于項目對于國民經(jīng)濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經(jīng)濟合理性。所以國民經(jīng)濟評價又叫費用效益分析。
10)結(jié)論。
運用可行性研究的各種指標(biāo)數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟和財務(wù)各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設(shè)建議。
房地產(chǎn)可行性研究報告6
一、房地產(chǎn)項目總論
1、項目背景
2、建設(shè)單位基本情況
3、項目建設(shè)意義及重要性
4、存在問題及建議
二、房地產(chǎn)項目市場分析和營銷戰(zhàn)略
1、房地產(chǎn)市場概況
2、市場預(yù)測
3、營銷戰(zhàn)略
三、建設(shè)條件與場址選擇
1、建設(shè)條件
2、場址選址
四、房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)
1、建設(shè)規(guī)模
2、功能標(biāo)準(zhǔn)
五、房地產(chǎn)項目建設(shè)方案
1、建筑方案
2、平面布置方案
3、配套公用工程
六、項目實施進度安排
1、工程項目管理
2、項目實施進度
七、房地產(chǎn)項目投資估算與資金籌措
1、投資估算
2、資金籌措
3、投資使用計劃
八、房地產(chǎn)項目財務(wù)分析與敏感性分析
1、生產(chǎn)成本和銷售收入估算
2、財務(wù)評價
3、不確定性分析
4、敏感性分析
九、社會效益分析
1、社會效益分析
2、項目與所在地區(qū)互適性分析
十、風(fēng)險分析
1、風(fēng)險類別
2、風(fēng)險應(yīng)對措施
十一、可行性研究結(jié)論與建議
1、結(jié)論
2、建議
附件：
1、項目承辦單位營業(yè)執(zhí)照、法人證書復(fù)印件
2、當(dāng)?shù)匾?guī)劃、國土、環(huán)保等部門關(guān)于項目的支持文件
3、自有資金存款證明
4、相關(guān)銀行貸款承諾
5、其他相關(guān)證明材料
6、項目財務(wù)分析報表
房地產(chǎn)可行性研究報告7
一、總論
1.項目建設(shè)背景
2.項目概況
(1)項目名稱：___________________________
(2)建設(shè)地點：___________________________
(3)建設(shè)單位：___________________________
(4)企業(yè)性質(zhì)：___________________________
(5)經(jīng)營范圍：___________________________
(6)公司類別：___________________________
(7)資質(zhì)等級：___________________________
(8)企業(yè)概況：___________________________
(9)工程概況：___________________________
(10)資金來源：__________________________
3.可行性研究報告編制依據(jù)
4.可行性研究報告研究范圍
5.研究結(jié)論及建議
6.主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)
項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)見表1。
表1 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)
二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略
1.當(dāng)前住宅市場現(xiàn)狀
2.商品房市場現(xiàn)狀與市場需求
3.商品房的市場需求及發(fā)展
4.當(dāng)前住宅市場面臨的矛盾和問題
5.營銷戰(zhàn)略
三、項目選址及建設(shè)條件
1.項目選址
2.建設(shè)條件
2.1 位置優(yōu)越
2.2 交通方便
2.3 建設(shè)場區(qū)“五通”條件具備
供水：____________________________
供電：____________________________
煤氣：____________________________
通訊：____________________________
場地：____________________________
2.4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全
2.5 土地征用情況
四、建設(shè)規(guī)模及功能
1.建筑面積的內(nèi)容
2.功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)
2.1 建筑使用功能
2.2 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)
(1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)
(2)小區(qū)配套設(shè)施
2.3 住宅戶型規(guī)劃
3.工程項目一覽表
依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項目見表2。
表2 主要工程量一覽表
五、建設(shè)方案
1.建設(shè)場地環(huán)境
1.1 地形
1.2 場地自然條件
(1)地貌：____________________
(2)水文地質(zhì)：________________
(3)地震裂度：________________
(4)地基土工程地質(zhì)評價：
2.總體規(guī)劃布局
2.1 片區(qū)規(guī)劃
2.2 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計原則
2.3 總平面布局
2.4 交通組織
2.5 規(guī)劃指標(biāo)
根據(jù)項目初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表3。
表3 項目建筑技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)
3.建筑方案設(shè)計
3.1 建筑方案總體構(gòu)思
3.2 平面設(shè)計
(1)住宅。住宅經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)見表4。
表4 項目住宅經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)
(2)公用建筑。
3.3 立面設(shè)計
4.結(jié)構(gòu)設(shè)計
4.1 基礎(chǔ)造型及處理
4.2 上部結(jié)構(gòu)
5.公用設(shè)施方案
5.1 供水排水
5.2 供電
(1)供配電系統(tǒng)。
(2)照明及電力設(shè)備。
5.3 供氣
5.4 中央空調(diào)
5.5 弱電設(shè)計
6.消防
7.環(huán)境保護
六、項目實施進度安排
本項目計劃在左右的`時間內(nèi)建成。建設(shè)進度計劃如下：
______年______月______日：項目建議書批復(fù)。
______年______月______日——______年______月______日：編制可行性研究報告并報批。
______年______月______日——______年______月______日：建筑方案設(shè)計。
______年______月______日：綜合管網(wǎng)設(shè)計。
______年______月——______年______月：施工圖設(shè)計。
______年______月：報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。
______年______月______日：工程開工。
______年______月：完成投資的25%，開始預(yù)售。
______年______月：主體工程斷水。
______年______月——______年______月：單體工程驗收。
______年______月——______年______月：分項工程驗收。
______年______月：正式入住。
七、投資估算與資金籌措
1.投資估算
總投資造價見表5和附表1
表5 項目投資估算
單 位：萬元
2.資金籌措
詳見附表2
八、經(jīng)濟效益分析
1.住宅銷售價格
2.銷售進度及付款計劃
本項目計劃在_____年內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表6。
表6 各類建筑銷售計劃表(%)
3.稅費率
本報告采用的各種稅費率見表7。
表7 稅費率表(%)
項目盈利能力詳見附表3~~附表7。
表8 敏感性分析表
5.清償能力分析
6.資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析
資金平衡分析詳見附表3-8，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見附表3-9。
7.敏感性分析
將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價可選擇、租房價格和預(yù)售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。詳見表8及敏感性分析圖(略)。
8.臨界點分析
詳見表9
表9 臨界點分析表
9.主要經(jīng)濟指標(biāo)
項目的主要經(jīng)濟指標(biāo)見表10。
表 10 主要經(jīng)濟指標(biāo)表
九、風(fēng)險分析及對策
1.市場風(fēng)險分析
2.經(jīng)營管理風(fēng)險分析
3.金融財務(wù)風(fēng)險分析
房地產(chǎn)可行性研究報告8
一、項目背景
1 、 項目名稱： 居住小區(qū)(暫定名)
2、可行性研究報告的編制依據(jù)：
(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》
(2)《A市城市拆遷管理條例》
(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》
(4)《住宅設(shè)計規(guī)范》
(5)《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》
(6)《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》
(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》
(8)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》
3、項目概況
1 )地塊位置：該基地東起 ，南至 路，西至 路、北至 ，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約 平方米，該地塊屬A市 類地段。
2 )建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：
土地面積： 畝( 平方米)
容積率：
開發(fā)周期：
土地價格： 元/畝(A市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價) 建筑面積(預(yù)計)：總建筑面積： ㎡
3 )周圍環(huán)境與設(shè)施
(1)步行約10 分鐘可至A市中心。
(2)西側(cè)為市城市中心景點。
(3)東側(cè)為 城市綠化帶，南側(cè)為 廣場。
(4)西南靠近A市 小學(xué)。
(5)北面為A市人民銀行。
4 、項目SWOT分析
優(yōu)勢及機會
(1) 該項目地處A市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟�，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。
(2) A近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。
(3) 東側(cè) 的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認(rèn)可性。
(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。
(5) 拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6) 該項目以毛地出讓，起價 元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7) 該項目規(guī)劃定位為A市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在B市開發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。
(8) 我公司與A市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。
(9) 物業(yè)管理公司在A市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。
(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。
劣勢及威脅
(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險是該項目成功與否的關(guān)鍵。
(12) A市拆遷實施細(xì)則的即將出臺，拆遷成本的預(yù)測具有一定的風(fēng)險性。
(13) 市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。
(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。
(15) 規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。
(16) 小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。
(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
(18) 花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。
(19) 拆遷的難度，使該項目的建設(shè)周期具有延期的'可能。
(20) 周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。
二、市場分析
1 A市概況(參考)
A市位于 河南岸，面積 平方公里，人口 萬。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū)、國家級水禽濕地保護區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)56%，1996年和1997年被國家批準(zhǔn)為國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和實施《中國21世紀(jì)議程》地方試點。
投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng);水運以長江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設(shè)計吞吐能力達(dá)500萬噸，A港泥洲新港區(qū)一期工程已動工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。
項目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與B市接壤，是A市政治、經(jīng)濟、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。
2 A市房地產(chǎn)住宅市場分析
A市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進入有序發(fā)展時期。到目前為止，A市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。
二OO三年，A市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：
表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達(dá)33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。
表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。
表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。
表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬起。A市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，面積達(dá)89.62萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。
表現(xiàn)之五：拉動經(jīng)濟效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP增加值14%，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元;房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。
對今后市場的預(yù)測：
---—從購房能力看
伴隨著經(jīng)濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。
——從投資角度看
由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達(dá)16%。
——從消費結(jié)構(gòu)看
隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。
——從需求關(guān)系看
根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。
3、主要競爭項目分析
住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表：
項目 套數(shù) 建筑面積(萬㎡) 平均單價(元/㎡) 位置
向陽小區(qū) 1500 22 1400 寶山路
新華小區(qū) 785 8 1344 黃河街
銀河小區(qū) 170 1460 銀河街
成光小區(qū) 130 1400 學(xué)院路
太陽神小區(qū)500 6.9 1508 英雄路
部分商業(yè)網(wǎng)點詳細(xì)情況
項目 面積㎡ 單價元/㎡ 位置
匯豐花園 40~~80 4000~5600 新城區(qū)
秋爽花園 50~~70 5000~12000 市中心
碧苑小區(qū) 36~~50 6800 建設(shè)路
桃園小區(qū) 車庫 550 秋浦路
荷花村 車庫 550 建設(shè)路
三、項目財務(wù)分析
(一)、拆遷成本分析
圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房(實驗小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，
拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶)。其它房屋均為二——四層。
根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。
拆遷成本估算：
按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補償評估報告。
1、住宅：640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、經(jīng)營性用房：640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附屬物(水、電、電話、空調(diào)以上其它)
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元
4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等：
34929平方米*48元=1676592元
6、搬家費、臨時過渡費等：
1)、搬家費：
住宅：200戶*300元=60000元
經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元
小計：64500元
2)、過渡費：
住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元
經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元
小計：632535元
其他費用
3)、 管理費，委托拆遷費：
34929平方米*15元/平方米=523935元
4)、 房屋拆遷評估服務(wù)費費：35000元
5)、 獎勵：
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。
按照A市人民政府令，對A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
(二)建筑成本分析
對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。
主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設(shè)在 路靠近 小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。
地塊內(nèi)大致布置
一棟 15層29.4*13.8*15層;
一棟 12層29.4*13.8*12層;
三棟 12層40*15*12層;
一棟 15層40*15*15層;
占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡
總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%
總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17
高層均設(shè)計地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。
建設(shè)成本估算
(一)、工程前期費：
1、拆遷成本
2、土地出讓金
3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費：61460㎡*50元/㎡=307.3萬元
4、人防基金：配套建地下室
5、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元
6、墻改：61460*8=49.168萬元
7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元
8、白蟻防治費：61460*2=12.29萬元
9、質(zhì)量監(jiān)督費：61460*2=12.296萬元
10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元
11、防雷審查：61460*1=6.15萬元
12、消防審查：
13、文物：0.2萬元
14、規(guī)劃設(shè)計：10萬元
15、建筑設(shè)計：2000*12+59460*30=180.78萬元
16、地質(zhì)勘探：61460*2=12.29萬元
17、測量定位：10萬元
18、煤氣增容：2500元/戶
19、供水管網(wǎng)配套費：20元/㎡
小計：627.93萬元(18、19項代收代繳，未計)
(二) 工程成本
1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元
2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元
3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元
4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元
5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬元
6、小區(qū)綠化、道路等工程：61460*60=368.76萬元
7、監(jiān)理費：6337.66*1%=63.38萬元
小計：7527.1萬元
總計、8155.03萬元
(三)項目費用分析
依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項目的預(yù)算定價為：
小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡
銷售收入 住宅1900*56160=106704000
商鋪6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
總計：142392800元
營業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604
各項費用 142392800*4%=5695712
總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2
毛利潤：銷售收入—總成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元
四、項目費用分析結(jié)論
如土地掛牌競價在五百二十八萬以內(nèi)，該項目具有一定的利潤空間，項目可行。如超出項目風(fēng)險較大，項目不可行。
房地產(chǎn)類可行性研究報告【2】
一般來講，房地產(chǎn)可研報告是以市場需求為立足點，以資源投入為限度，以科學(xué)方法為策略，以系統(tǒng)評估指標(biāo)為結(jié)果，總的來講表現(xiàn)在以下兩個問題中：
問題一：是否可行?
問題二：如何經(jīng)濟收益最大化?
從房地產(chǎn)項目開發(fā)的實際情況來看，單從建筑施工技術(shù)上講，一般不存在一時無法突破的重大難點，無論是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達(dá) 420米、 88層的金茂大廈和高達(dá) 468米的東方明珠塔就是很好的佐證�？梢姡P(guān)鍵在于投資的回報，即能否取得最佳的經(jīng)濟效益，并兼顧社會效益和環(huán)境效益。
2、項目投資制勝第一法寶
一個房地產(chǎn)項目在實施之前，都必須進行投資可行性分析。在該階段，可行性分析所要解決的波特定項目成功的可能性問題。當(dāng)然，一個投資方案有成功的可能性，或者說其是可行的，也并不意味著該項目是合適的。-般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個方案，而是同時研交多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多個可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場、資金、風(fēng)險等各方面的問題，綜合評價合理取舍�？尚行匝芯浚辽僖芫_地回答這么三個問題：
a、這項目是可行的還是不可行的
b、如果可行，可行到什么程度
c、如果投資，可能遇到的最壞的情況是什么，對此應(yīng)作什么打算
第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析
分析角度一：社會經(jīng)濟環(huán)免對房地產(chǎn)市場的影響
房地產(chǎn)業(yè)不是個孤立的行業(yè)，本書多處強調(diào)，將房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作國民經(jīng)濟的‘噴頭產(chǎn)業(yè)”來看待是錯誤的，這并不僅僅是個說法問題，而是一個最基本的認(rèn)識問題：到底是房地產(chǎn)業(yè)帶動國民經(jīng)濟的發(fā)展還是國民經(jīng)濟的成長帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?如果把這個問題搞顛倒了，在形勢的判斷上就會出現(xiàn)根本性的失誤。無論政府還是企業(yè)都會導(dǎo)致“先人為主”的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)畸形膨脹，大起大落，都是無視當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟發(fā)展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產(chǎn)業(yè)的位置所帶來的后果。
分析角度二：當(dāng)?shù)卣姓袨閷κ袌龅挠绊?/p>
一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)有著直接的影響。眾所周知，在城市規(guī)劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產(chǎn)開發(fā)一直處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。超前而科學(xué)的規(guī)劃、有效的規(guī)模控制、嚴(yán)格的規(guī)劃管理，使這兩個城市的房地產(chǎn)開發(fā)避免7盲目的、一窩蜂的現(xiàn)象，本著配套一片、開發(fā)一片、管理一片的原則，這里的小區(qū)住宅市場基本上沒有出現(xiàn)供大于求的情況，所有樓盤的預(yù)售成績都很好。與此形成對比的是，不少城市的土地批出規(guī)模嚴(yán)重失控，房地產(chǎn)市場管理混亂，造成地皮炒賣現(xiàn)象嚴(yán)重，商品房供應(yīng)量過大，市場價格起落過劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來了很大的風(fēng)險。
分析角度三：街區(qū)環(huán)境對房地產(chǎn)營銷的影響
古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū)，樓價何以如此昂貴?原來，由80年代起率先開發(fā)的`第一個上海外貿(mào)區(qū)—一虹橋開發(fā)區(qū)，隨著愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區(qū)自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標(biāo)。區(qū)內(nèi)滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺同胞及外國人，所以成為上海唯—一個名副其實的境外人士居住區(qū)。這使古北新區(qū)享有很高的知名度，并自然形成了一個獨特的社交圈及生活社區(qū)，區(qū)內(nèi)樓宇質(zhì)素又不賴，需求者多而且舍得花大價錢，故此售價及租金曾一直穩(wěn)步上揚。進入1996 年以后，該小區(qū)房價雖有所下跌，但仍是國內(nèi)最貴的地方。
從古北新區(qū)的例子可以看出，房地產(chǎn)的價值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關(guān)。正因為有虹橋開發(fā)區(qū)的發(fā)展，才產(chǎn)生了對古北新區(qū)高尚住宅的需求，虹橋開發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補關(guān)系。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實現(xiàn)其市場價值的外在動因。
投資商自身條件考察
1、考察你的經(jīng)驗
隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領(lǐng)域進行投資，房地產(chǎn)投資也是如此。即使是已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一定資歷的企業(yè)，如果該公司以前是開發(fā)市內(nèi)寫字樓的，如今目標(biāo)投資對象是郊區(qū)別墅，那么能不能考慮呢?那要看公司的經(jīng)理層里是否有具備別墅開發(fā)經(jīng)驗的人才，否則還是慎重為好。當(dāng)然，事情并不是絕對的，當(dāng)你認(rèn)為“經(jīng)驗”這一風(fēng)險也值得冒的時候，就不必在這個問題上多思量了。
2、考察你的投資方式
由于企業(yè)背景和實力不同，各房地產(chǎn)投資企業(yè)的項目投資方式也不一樣。也許你的企業(yè)從來不會在建一幢樓后靠出租來獲取長期回報，而是建一部分賣一部分，甚至靠預(yù)售樓盤來滾動開發(fā)，那么對那些適合于長線開發(fā)的項目和適于長錢投資的地區(qū)，你就要三思而后行了。有時候一個好項目，到了某些房地產(chǎn)企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。
3、考察你的融資能力
每一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)都會遇到借貸和融資問題。問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項目建到一半而你的后續(xù)資金又無人提供，那可要人命了。筆者見到不少這樣的事情：一個建了一半的項目因為沒有后續(xù)資金而停工兩三年，前期成本已經(jīng)上升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身條件對營銷的影響俗語說“太貴有自知之明”。房地產(chǎn)商在進行項目分析時是不可能不對自身的條件進行分析的。一家公司不可能什么樣的項目都能開發(fā)，也不可能什么樣的風(fēng)險都敢去冒，所以在考察一個地區(qū)、一個項目值不值得去投資時，還必須有針對性地權(quán)衡：本公司適不適合于那個地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項目。
第四操作環(huán)節(jié) 設(shè)計成功的可行性研究流程
步驟A 人員安排組合
項目 內(nèi)容 人數(shù) 負(fù)責(zé)項目 費用 時間
注冊房地產(chǎn)估價師
造價工程師
市場調(diào)查和分析人員
經(jīng)濟分析專家
制作人員
社會學(xué)，環(huán)境等專家
步驟B：市場分析
a、宏觀因素分析
房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣及宗教信仰，有無地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭發(fā)生的可能性。
b、區(qū)域性因素分析
一般來講，項目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進行因素分析，這是因為：首先宏觀經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響小;其次 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展受宏觀經(jīng)濟的影響存在著“時滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮;其三國家特定的地區(qū)經(jīng)濟使得某些區(qū)域經(jīng)濟或多或少受宏觀經(jīng)濟波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟趨勢相反的逆向走勢。我國的經(jīng)濟特區(qū)、自由貿(mào)易娶、保稅區(qū)對國際資本依賴程度相對較低，即使在我國宏觀經(jīng)濟調(diào)整期間，國內(nèi)資金緊張的情況下，其國際資本所受影響較小，這些地區(qū)的項目受到?jīng)_擊也較小。
c、微觀市場分析
對擬投資項目所在地區(qū)的房地產(chǎn)微觀市場的分析可以分成以下兩個部分，其一是對擬 投資房地產(chǎn)市場的分析，其二是對與投資項目同類型的物業(yè)市場分析。
步驟C: 市場預(yù)測
a 需求預(yù)測
需求預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預(yù)測，從而推斷出為了市場對該類物業(yè)的需求。
b 供給預(yù)測
供給預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預(yù)測為了市場上該類物業(yè)的供給情況
c 預(yù)測方法
通�？梢苑譃闀r間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時間序轉(zhuǎn)：房地產(chǎn)可行性研究報告列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等;因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。
步驟D: 成本測算
在房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價師會同造價工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預(yù)測一樣，對項目的經(jīng)濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。
一般來講 成本構(gòu)成包括以下四個部分：
A 土地前期費：指取得合理的土地的權(quán)證，完成土地上現(xiàn)有建筑物的拆遷，開通施工用水、用電、道路以及完成場地平整為止所要的費用。根據(jù)取得上地方式的不同，又可分為新征土地前期費、舊區(qū)改造前期費和土地批租費三種類型。
B 設(shè)計和建筑安裝工程費：指完成場地的三通一平以后，從規(guī)劃設(shè)計到土建工程、設(shè)備安裝、裝飾工程及小區(qū)配套、小區(qū)綠化結(jié)束所包括的費用。
C 市政配套費：指項目開發(fā)時必須向城市市政建設(shè)所交付的配套費，主要是由于新增房地產(chǎn)項目所引起的水電費。
步驟E：財務(wù)評價
項目投資方案評價的指標(biāo)一般分為兩類：
一類是考慮7貼現(xiàn)因素的動態(tài)指標(biāo)，即考慮7貨幣時間價值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動態(tài)回收期、內(nèi)含報酬事等指標(biāo)。
房地產(chǎn)可行性研究報告9
四川省xx市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目可行性研究報告根據(jù)xx市委、市政府對加快xx市市場經(jīng)濟開發(fā)建設(shè)的要求。我們在相關(guān)部門的精心指導(dǎo)下，我公司對建設(shè)開發(fā)項目積極開展了前期準(zhǔn)備工作，成立了項目經(jīng)理部，與政府有關(guān)各方進行了廣泛接洽;尤其對項目建設(shè)的可行性進行了深入細(xì)致的調(diào)查研究和全面論證;同時，邀請省內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑規(guī)劃專家進行了精心的規(guī)劃設(shè)計和方案選評;經(jīng)征求有關(guān)各方意見，認(rèn)為初設(shè)方案理念新、定位準(zhǔn)，既適應(yīng)了社會主義市場經(jīng)濟條件下流通現(xiàn)代化發(fā)展的要求和促進邊貿(mào)行業(yè)向更深層次發(fā)展;是xx市這一明珠上一個閃光的亮點，進而為美麗的邊境城市增輝添彩。
一、概述
(一)項目選址及地緣環(huán)境
項目選址：位于xx市目腦路東方大飯店后面地塊;
項目土地面積約135000㎡折合1.35公頃(0.135平方公里)。項目所處環(huán)境優(yōu)越，交通便捷，是擬建理想的花園式住宅區(qū)。
(二)項目規(guī)模建設(shè)周期
規(guī)劃總建筑面積81000㎡，可入住居民270戶。計劃總投資9800萬元，計劃建設(shè)周期三年，即xx年至xx年。
二、實施可行性分析
(一)根據(jù)經(jīng)濟全球化的發(fā)展趨勢，我國加快了對外開放的步伐。尤其是我國加入WTO后，國際貿(mào)易將使我國更加開放，長期來，我國單一向東發(fā)展，沿海開放的經(jīng)濟格局，在黨中央實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略決策的推動下，如今一直把自己當(dāng)邊疆省的云南提出了建設(shè)連接?xùn)|南亞、南亞次大陸的經(jīng)濟大xx，建立湄公河次流域經(jīng)濟帶。啟動參與中國東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)行動計劃，加快建設(shè)“五大xx”、構(gòu)筑“五大平臺”、推進六大產(chǎn)業(yè)合作。云南開始了“邊緣”向?qū)ν忾_放前沿的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。我們xx市正好是連接?xùn)|南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡，不僅獨占地理區(qū)域優(yōu)勢，而且有二十年來的改革開放打牢的基礎(chǔ)。面對如此難得的時代機遇，我們要趁勢而上抓住機遇，加快發(fā)展。
(二)項目建設(shè)的市場分析
云南與東盟自由貿(mào)易區(qū)的形成，必然給xx市帶來旺盛的人氣。人流的增加將拉動居住的需求，這無疑會給我們項目的開發(fā)建設(shè)帶來極好的契機。
1、國內(nèi)外商家對xx市住房的需求的調(diào)查分析。我們通過民間訪問、調(diào)查發(fā)現(xiàn)其中有相當(dāng)?shù)目蛻�，他們看好xx的房地產(chǎn)市場，對xx的發(fā)展和繁榮昌盛，對社會的安定和文明及和諧的社會環(huán)境，他們中的部分人都有在xx居住的愿望。據(jù)國內(nèi)外客戶向我們提供分析情況看愿在xx購買花園式住宅。
2、住房消費市場的調(diào)查分析。xx市是一個與緬甸三面接壤的新興開放城市，是典型的一個壩子，兩個國家的特殊地緣，美麗的瑞xx滋潤著兩岸肥沃的土地，哺育著兩國的二十幾萬邊疆人民。xx市城區(qū)規(guī)劃面積20平方公里，市區(qū)建成面積6平方公里，全市總?cè)丝?2萬，流動人口4萬。由于得天獨厚的地緣優(yōu)勢，和優(yōu)越的自然環(huán)境、氣候，同時又長期得益于改革開放二十幾年來的發(fā)展，xx市已成為西南邊陲上一顆璀爛的明珠。一個12萬人口的縣級市，居民的儲蓄存款余額達(dá)27億元，高于全國人均水平，這充分展示了居民的富裕程度及潛在的購買力水平，據(jù)調(diào)查90%以上的城市居民均擁有人均15平方米的住房，住房條件相對內(nèi)地而言較為優(yōu)越。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，生活水平的為斷提高，人們對住房的需求也由過去住得下、分得開向舒適、寬敞、優(yōu)越、時尚的較高層次追求，計劃經(jīng)濟時期福利分房，按標(biāo)準(zhǔn)住房的觀念已被住房商品化、貨幣化所取代。在市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)為數(shù)不少的公職人員，他們都有改變現(xiàn)有住房狀況的愿望，尤其對住房按揭，花明天的錢提前享受個性化的高層次的居住，較有興趣。隨著“單位人”這一觀念的弱化，“社會人”享受社區(qū)服務(wù)，享受方便、周到、安全的物業(yè)管理服務(wù)也成為一種權(quán)力追求，這些都是住房商品化、居住小區(qū)化、住房個性化，環(huán)境園林化所帶來的新理念。開發(fā)部分適應(yīng)工薪階層承受能力的.小康戶型的住宅，是有市場前景的。
由于xx是國家級的邊境口岸，在我省沿邊的眾多口岸中像xx這樣優(yōu)越的地緣環(huán)境優(yōu)勢的城市絕無僅有，因而在四萬多人的流動人口中，有相當(dāng)?shù)耐鈦砭用袷窃趚x經(jīng)商貿(mào)易的，他們居住大部分是靠租房，有的經(jīng)過十幾年的發(fā)展和積累，也渴望擁有屬于自己的經(jīng)營店鋪和住房。在流動人口群體中盡管存在著分散零星和不確定性，但且有一定的市場潛力，問題的關(guān)鍵主要在于房地產(chǎn)商的項目吸引力和競爭力。
三、項目內(nèi)容
四川省xx市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)項目，開發(fā)占地面積200畝，總建筑面積約81000㎡，項目建設(shè)定位是花園式住宅小區(qū)，同時建設(shè)與之相配套的公共建筑和會所。
1、花園式住宅小區(qū)在規(guī)劃建筑上著力于地方特色。既要體現(xiàn)亞熱帶風(fēng)光的民族風(fēng)情，同時又能展示現(xiàn)代氣息和時代特征的現(xiàn)代住宅區(qū)：它既有別于大中城市的多層和高層住宅，又不同于散亂無章xx度的民居住宅;在滿足統(tǒng)一和諧的城市環(huán)境前提下，提倡建筑風(fēng)格多樣化，實現(xiàn)建筑技術(shù)和建筑藝術(shù)的完整統(tǒng)一。在建筑的空間構(gòu)圖、創(chuàng)意新、體現(xiàn)精品意識，避免了單調(diào)雷同，使之形成一街一景，一個建筑組團體現(xiàn)一種格調(diào)，力求達(dá)到統(tǒng)一中有變化，變化中有統(tǒng)一。進而使瑞xx畔花園的建筑構(gòu)圖實現(xiàn)連續(xù)有序、靈活生動、豐富多彩的環(huán)境空間。
2、環(huán)境規(guī)劃上注入了“以人為本，構(gòu)建和諧社會”的現(xiàn)代理念。
體現(xiàn)出實用、自然、和諧的時代精神。xx市是一個四季長青的美麗城市，小區(qū)的環(huán)境在滿足本位功能的前提下適當(dāng)布置了一些綠化、建筑小品，進而豐富大環(huán)境的內(nèi)涵;對活動空間、道路、綠化、建筑間距等諸方面實現(xiàn)全面統(tǒng)籌，做到設(shè)計適當(dāng)、布局合理。小區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)環(huán)境與人文自然、民族風(fēng)情有機地結(jié)合，進而實現(xiàn)環(huán)境優(yōu)美，人與自然和諧的花園式小區(qū)。
3、市政設(shè)施及路網(wǎng)建設(shè)，作為花園式小區(qū)須具備良好的城市環(huán)境，市政設(shè)施須配套完善、規(guī)范安全、城市空間文明有序。供水、供電均采用市政網(wǎng)絡(luò)，對供水、排污、電力、通訊、有線電視、信息寬帶等系統(tǒng)的所有管線按功能區(qū)分全部為地下管、溝埋設(shè)。對車流、人流交通路網(wǎng)的規(guī)劃應(yīng)滿足小區(qū)內(nèi)交通流暢、安全、迅速、經(jīng)濟及整潔、寧靜等要求，布置疏密相間的干道和支道，干道上可以通行一定流量的機動車，大部分支道作為人行通道，使所有的道路做到主次分明，分工明確互不干擾，進而組成一個合理的交通網(wǎng)絡(luò)。
4、小區(qū)的建筑規(guī)劃，按81000㎡的用地，規(guī)劃容積率0.563，可建房屋面積460000㎡。
(1)住宅建筑45603㎡，可入住205戶。其中：A型戶224㎡/戶有20戶，B型戶264㎡/戶有69戶，C型戶275㎡/戶有15戶，D型戶290㎡/戶有11戶，四種戶型的別墅共115戶，面積30092㎡，連排成幢別墅90戶，戶均166.8㎡/戶，面積15048㎡，住宅全部面積：45603㎡。
(2)其它公共建筑500㎡;合計規(guī)劃面積約46103㎡。
(3)土地規(guī)劃使用情況：總用地面積81000㎡，其中道路占22275㎡，占27.54%;綠化34668㎡，占42.8%;建筑24024㎡，占29.66%。
(4)投資分析：①基礎(chǔ)設(shè)施投入867.3萬元;②綠化環(huán)境投入646.8萬元;③建筑投入6438.6萬元;④不可預(yù)見投資238.5萬元(按以上三項之和的3%);⑤流動資金投入1600萬元。合計投資約人民幣9791.2≈9800萬元。
四、項目建設(shè)計劃
我們將根據(jù)州內(nèi)的建筑市場發(fā)展態(tài)勢，采取總體布局，分步實施，
房地產(chǎn)可行性研究報告10
第一章 房地產(chǎn)項目總論
1.1 房地產(chǎn)項目背景
1.1.1 房地產(chǎn)項目名稱
1.1.2 房地產(chǎn)項目承辦單位
1.1.3 房地產(chǎn)項目主管部門
1.1.4 可行性研究工作的編制單位
1.1.5 研究工作概況
1.2 編制依據(jù)與原則
1.2.1 編制依據(jù)
1.2.2 編制原則
1.3 研究范圍
1.3.1 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模
1.3.2 房地產(chǎn)項目建設(shè)地點
1.3.3 房地產(chǎn)項目性質(zhì)
1.3.4 建設(shè)總投資及資金籌措
1.3.5 投資計劃與還款計劃
1.3.6 房地產(chǎn)項目建設(shè)進度
1.3.7 房地產(chǎn)項目財務(wù)和經(jīng)濟評論
1.3.8 房地產(chǎn)項目綜合評價結(jié)論
1.4 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表
1.5 結(jié)論及建議
1.5.1 專家意見與結(jié)論
1.5.2 專家建議
第二章 房地產(chǎn)項目背景和發(fā)展概況
2.1 房地產(chǎn)項目提出的背景
2.1.1 國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃
2.1.2 房地產(chǎn)項目發(fā)起人和發(fā)起緣由
2.2 房地產(chǎn)項目發(fā)展概況
2.2.1 已進行的調(diào)查研究房地產(chǎn)項目及其成果
2.2.2 試驗試制工作情況
2.2.3 廠址初勘和初步測量工作情況
2.2.4 房地產(chǎn)項目建議書的編制、提出及審批過程
2.3 投資的必要性
第三章 房地產(chǎn)項目市場分析與預(yù)測
3.1 市場調(diào)查
3.1.1 擬建房地產(chǎn)項目產(chǎn)出物用途調(diào)查
3.1.2 產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查
3.1.3 產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查
3.1.4 替代產(chǎn)品調(diào)查
3.1.5 產(chǎn)品價格調(diào)查
3.1.6 國外市場調(diào)查
3.2 市場預(yù)測
3.2.1 國內(nèi)市場需求預(yù)測
3.2.2 產(chǎn)品出口或進口替代分析
3.2.3 價格預(yù)測
3.3 市場推銷戰(zhàn)略
第四章 產(chǎn)品方案設(shè)計與營銷戰(zhàn)略
4.1 產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模
4.1.1 產(chǎn)品方案
4.1.2 建設(shè)規(guī)模
4.1.3 產(chǎn)品銷售收入預(yù)測
4.2 市場推銷戰(zhàn)略
4.2.1 推銷方式
4.2.2 推銷措施
4.2.3 促銷價格制度
4.2.4 產(chǎn)品銷售費用預(yù)測
第五章 建設(shè)條件與廠址選擇
5.1 資源和原材料
5.1.1 資源評述
5.1.2 原材料及主要輔助材料供應(yīng)
5.1.3 需要作生產(chǎn)試驗的原料
5.2 建設(shè)地區(qū)的選擇
5.2.1 自然條件
5.2.2 基礎(chǔ)設(shè)施
5.2.3 社會經(jīng)濟條件
5.2.4 其它應(yīng)考慮的因素
5.3 廠址選擇
5.3.1 廠址多方案比較
5.3.2 廠址推薦方案
第六章 房地產(chǎn)項目技術(shù)、設(shè)備與工程方案
6.1 房地產(chǎn)項目組成
6.2 生產(chǎn)技術(shù)方案
6.2.1 技術(shù)來源途徑
6.2.2 生產(chǎn)方法
6.2.3 技術(shù)參數(shù)和工藝流程
6.2.4 主要工藝設(shè)備選擇
6.2.5 主要原材料、燃料、動力消耗指標(biāo)
6.2.6 主要生產(chǎn)車間布置方案
6.3 總平面布置和運輸
6.3.1 總平面布置原則
6.3.2 廠內(nèi)外運輸方案
6.3.3 倉儲方案
6.3.4 占地面積及分析
6.4 土建工程
6.4.1 主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計
6.4.2 特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計
6.4.3 建筑材料
6.4.4 土建工程造價估算
6.5 其他工程
6.5.1 給排水工程
6.5.2 動力及公用工程
6.5.3 地震設(shè)防
6.5.4 生活福利設(shè)施
第七章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析
7.1 房地產(chǎn)項目選址及用地方案
7.2 土地利用合理性分析
7.3 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案
第八章 資源利用與節(jié)能措施
8.1資源利用分析
8.1.1土地資源利用分析
8.1.2水資源利用分析
8.1.3電能源利用分析
8.2節(jié)能措施分析
8.2.1土地資源節(jié)約措施
8.2.2水資源節(jié)約措施
8.2.3電能源節(jié)約措施
第九章 房地產(chǎn)項目原材料供應(yīng)及外部配套條件
9.1 主要原材料供應(yīng)
9.2 燃料、加熱能源供應(yīng)
9.3 給水供電
9.4 外部配套條件
第十章 房地產(chǎn)項目進度與管理
10.1 工程建設(shè)管理
10.2 房地產(chǎn)項目進度規(guī)劃
10.3 房地產(chǎn)項目招標(biāo)
第十一章 環(huán)境影響評價
11.1 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀
11.1.1 房地產(chǎn)項目的地理位置
11.1.2 地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象
11.1.3 礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動物、植物、農(nóng)作物
11.1.4 自然保護區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設(shè)施
11.1.5 現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況;
11.1.6 生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況;
11.1.7 大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況;
11.1.8 交通運輸情況;
11.1.9 其他社會經(jīng)濟活動污染、破壞現(xiàn)狀資料。
11.2 房地產(chǎn)項目主要污染源和污染物
11.2.1 主要污染源
11.2.2 主要污染物
11.3 房地產(chǎn)項目擬采用的環(huán)境保護標(biāo)準(zhǔn)
11.4 治理環(huán)境的方案
11.4.1 房地產(chǎn)項目對周圍地區(qū)的地質(zhì)、水文、氣象可能產(chǎn)生的影響
11.4.2 房地產(chǎn)項目對周圍地區(qū)自然資源可能產(chǎn)生的影響
11.4.3 房地產(chǎn)項目對周圍自然保護區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)等可能產(chǎn)生的'影響
11.4.4 各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案
11.4.5 綠化措施，包括防護地帶的防護林和建設(shè)區(qū)域的綠化
11.5 環(huán)境監(jiān)測制度的建議
11.6 環(huán)境保護投資估算
11.7 環(huán)境影響評論結(jié)論
第十二章 勞動保護與安全衛(wèi)生
12.1 生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素的分析
12.2 職業(yè)安全衛(wèi)生主要設(shè)施
12.3 勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生機構(gòu)
12.4 消防措施和設(shè)施方案建議
第十三章 企業(yè)組織和勞動定員
13.1 企業(yè)組織
13.1.1 企業(yè)組織形式
13.1.2 企業(yè)工作制度
13.2 勞動定員和人員培訓(xùn)
13.2.1 勞動定員
13.2.2 年總工資和職工年平均工資估算
13.2.3 人員培訓(xùn)及費用估算
第十四章 投資估算與資金籌措
14.1 房地產(chǎn)項目總投資估算
14.1.1 固定資產(chǎn)投資總額
14.1.2 流動資金估算
14.2 資金籌措
14.2.1 資金來源
14.2.2 房地產(chǎn)項目籌資方案
14.3 投資使用計劃
14.3.1 投資使用計劃
14.3.2 借款償還計劃
第十五章 財務(wù)與敏感性分析
15.1 生產(chǎn)成本和銷售收入估算
15.1.1 生產(chǎn)總成本估算
15.1.2 單位成本
15.1.3 銷售收入估算
15.2 財務(wù)評價
15.3 國民經(jīng)濟評價
15.4 不確定性分析
15.5 社會效益和社會影響分析
15.5.1 房地產(chǎn)項目對國家政治和社會穩(wěn)定的影響。
15.5.2 房地產(chǎn)項目與當(dāng)?shù)乜萍�、文化發(fā)展水平的相互適應(yīng)性;
15.5.3 房地產(chǎn)項目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性;
15.5.4 房地產(chǎn)項目與當(dāng)?shù)鼐用竦淖诮�、民族�?xí)慣的相互適應(yīng)性;
15.5.5 房地產(chǎn)項目對合理利用自然資源的影響;
15.5.6 房地產(chǎn)項目的國防效益或影響;
15.5.7 對保護環(huán)境和生態(tài)平衡的影響。
第十六章 風(fēng)險分析
16.1 風(fēng)險影響因素
16.1.1 可能面臨的風(fēng)險因素
16.1.2 主要風(fēng)險因素識別
16.2 風(fēng)險影響程度及規(guī)避措施
16.2.1 風(fēng)險影響程度評價
16.2.2 風(fēng)險規(guī)避措施
第十七章 可行性研究結(jié)論與建議
17.1 對推薦的擬建方案的結(jié)論性意見。
17.2 對主要的對比方案進行說明。
17.3 對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。
17.4 對應(yīng)修改的主要問題進行說明，提出修改意見。
17.5 對不可行的房地產(chǎn)項目，提出不可行的主要問題及處理意見。
17.6 可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論。
第十八章 財務(wù)報表
第十九章 附件
房地產(chǎn)可行性研究報告11
可行性研究是確定建設(shè)項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術(shù)經(jīng)濟分析論證的科學(xué)方法，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟、技術(shù)等進行調(diào)研、分析汁匕較以及預(yù)測建成后的社會經(jīng)濟效益。
一、項目背景
1 、 項目名稱：
居住小區(qū)(暫定名)
2、可行性研究報告的編制依據(jù)：
(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》
(2)《a市城市拆遷管理條例》
(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》
(4)《住宅設(shè)計規(guī)范》
(5)《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》
(6)《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》
(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》
(8)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》
3、項目概況
1 )地塊位置：該基地東起，南至路，西至 路、北至，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約平方米，該地塊屬a市 類地段。
2 )建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：
土地面積：畝(平方米)
容積率：
開發(fā)周期：
土地價格： 元/畝(a市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價)
建筑面積(預(yù)計)：總建筑面積：㎡
3 )周圍環(huán)境與設(shè)施
(1)步行約10 分鐘可至a市中心。
(2)西側(cè)為 市城市中心景點。
(3)東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場。
(4)西南靠近a市小學(xué)。
(5)北面為a市人民銀行。
4 、項目swot分析
優(yōu)勢及機會
(1) 該項目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟�，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。
(2) a近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。
(3) 東側(cè) 的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認(rèn)可性。
(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。
(5) 拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6) 該項目以毛地出讓，起價元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7) 該項目規(guī)劃定位為a市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。
(8) 我公司與a市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。
(9) 物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。
(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。
劣勢及威脅
(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險是該項目成功與否的關(guān)鍵。
(12) a市拆遷實施細(xì)則的即將出臺，拆遷成本的預(yù)測具有一定的風(fēng)險性。
(13) 市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。
(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。
(15) 規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。
(16) 小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的'抗性。
(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。
(19) 拆遷的難度，使該項目的建設(shè)周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。
二、市場分析
1 a市概況(參考)
a市位于
河南岸，面積
平方公里，人口 萬。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū)、國家級水禽濕地保護區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)56%，1996年和1997年被國家批準(zhǔn)為國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和實施《中國21世紀(jì)議程》地方試點。
投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng);水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設(shè)計吞吐能力達(dá)500萬噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。
項目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。
2 a市房地產(chǎn)住宅市場分析
a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進入有序發(fā)展時期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。
二oo三年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：
表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達(dá)33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。
表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。
表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。
表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬起。a市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，面積達(dá)89.62萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。
表現(xiàn)之五：拉動經(jīng)濟效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市g(shù)dp增加值14%，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元;房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。
對今后市場的預(yù)測：
---—從購房能力看
伴隨著經(jīng)濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，XX年到XX年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。
——從投資角度看
由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達(dá)16%。
——從消費結(jié)構(gòu)看
隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。
——從需求關(guān)系看
根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，a市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。
3、主要競爭項目分析
住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表：
項目
套數(shù) 建筑面積(萬㎡) 平均單價(元/㎡) 位置
向陽小區(qū) 1500
22
1400
寶山路
新華小區(qū) 785
8
1344
黃河街
銀河小區(qū) 170
1460
銀河街
成光小區(qū) 130
1400
學(xué)院路
太陽神小區(qū)500
6.9
1508
英雄路
部分商業(yè)網(wǎng)點詳細(xì)情況
項目
面積㎡
單價元/㎡
位置
匯豐花園 40~~80
4000~5600
新城區(qū)
秋爽花園 50~~70
5000~1XX
市中心
碧苑小區(qū) 36~~50
6800
建設(shè)路
桃園小區(qū) 車庫
550
秋浦路
荷花村
車庫
550
建設(shè)路
三、項目財務(wù)分析
(一)、拆遷成本分析
圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房(實驗小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶， 拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶)。其它房屋均為二——四層。
根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。
拆遷成本估算：
按照a市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補償評估報告。
1、住宅：640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、經(jīng)營性用房：640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附屬物(水、電、電話、空調(diào)以上其它)
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元
4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等：
34929平方米*48元=1676592元
6、搬家費、臨時過渡費等：
1)、搬家費：
住宅：200戶*300元=60000元
經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元
小計：64500元
2)、過渡費：
住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元
經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元
小計：632535元
其他費用
3)、 管理費，委托拆遷費：
34929平方米*15元/平方米=523935元
4)、 房屋拆遷評估服務(wù)費費：35000元
5)、 獎勵：
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。
按照a市人民政府令，對a市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在XX年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在XX年7月1日開始執(zhí)行后。a市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
(二)建筑成本分析
對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：XX㎡。
主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設(shè)在 路靠近 小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同s小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。
地塊內(nèi)大致布置
一棟 15層29.4*13.8*15層;
一棟 12層29.4*13.8*12層;
三棟 12層40*15*12層;
一棟 15層40*15*15層;
占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡
總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%
總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17
高層均設(shè)計地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。
建設(shè)成本估算
(一)、工程前期費：
1、拆遷成本
2、土地出讓金
3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費：61460㎡*50元/㎡=307.3萬元
4、人防基金：配套建地下室
5、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元
6、墻改：61460*8=49.168萬元
7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元
8、白蟻防治費：61460*2=12.29萬元
9、質(zhì)量監(jiān)督費：61460*2=12.296萬元
10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元
1、防雷審查：61460*1=6.15萬元
2、消防審查：
3、文物：0.2萬元
4、規(guī)劃設(shè)計：10萬元
5、建筑設(shè)計：XX*12+59460*30=180.78萬元
6、地質(zhì)勘探：61460*2=12.29萬元
7、測量定位：10萬元
8、煤氣增容：2500元/戶
9、供水管網(wǎng)配套費：20元/㎡
小計：627.93萬元
8、19項代收代繳，未計)
(二) 工程成本
1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元
2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元
3、主體：59460*900+XX*500=5451.4萬元
4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元
5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬元
6、小區(qū)綠化、道路等工程：61460*60=368.76萬元
7、監(jiān)理費：6337.66*1%=63.38萬元
小計：7527.1萬元
總計、8155.03萬元
(三)項目費用分析
依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項目的預(yù)算定價為：
小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡
銷售收入 住宅1900*56160=106704000
商鋪6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
總計：142392800元
營業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604
各項費用
142392800*4%=5695712
總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+x=137103490.2
毛利潤：銷售收入—總成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元
四、項目費用分析結(jié)論
如土地掛牌競價在五百二十八萬以內(nèi)，該項目具有一定的利潤空間，項目可行。如超出項目風(fēng)險較大，項目不可行。
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