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      2. 物業(yè)公司項(xiàng)目管理方案

        時(shí)間:2024-09-01 04:55:56 方案 我要投稿
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        物業(yè)公司項(xiàng)目管理方案范文(精選10篇)

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        物業(yè)公司項(xiàng)目管理方案范文(精選10篇)

          物業(yè)公司項(xiàng)目管理方案 篇1

          優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是吸引客戶的法寶,是經(jīng)營者創(chuàng)造收益的源泉;而良好的經(jīng)營效益又為物業(yè)管理提供了資金支持,以經(jīng)營引導(dǎo)管理、以管理促進(jìn)經(jīng)營,二者相互依托,相互促進(jìn)。 商務(wù)寫字樓是隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,為滿足高效、舒適的辦公環(huán)境需要而產(chǎn)生的一種房地產(chǎn)商品。其商品屬性從客觀上要求物業(yè)服務(wù)公司要圍繞經(jīng)營實(shí)施科學(xué)化、專業(yè)化的管理服務(wù),使物業(yè)實(shí)現(xiàn)保值增值。

          一、組織加構(gòu)的設(shè)定

         。ㄒ姼奖硪唬

          二、物業(yè)公司的工作職能

          1.制度管理:制定物業(yè)公司日常工作的流程,工作秩序,制定相關(guān)的運(yùn)營管理制度。

          2.財(cái)務(wù)預(yù)算:參與物業(yè)公司的整體的運(yùn)營成本費(fèi)用,擬定寫字樓對外出租收入及租金預(yù)算。

          3.決策工作:分析各項(xiàng)工作任務(wù)及經(jīng)營狀況,對運(yùn)營中出現(xiàn)的問題提出意見及建議,解決運(yùn)營中出現(xiàn)的問題。

          4.協(xié)調(diào)工作:協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系,協(xié)調(diào)入駐業(yè)戶公共關(guān)系。

          5.業(yè)主管理:制定管理相關(guān)規(guī)定及程序,協(xié)助業(yè)主辦理進(jìn)場、撤場手續(xù),督促業(yè)主服從各項(xiàng)管理制度。

          6.監(jiān)管工作:監(jiān)管各業(yè)主運(yùn)營情況,定期分類各類報(bào)告,了解員工工作表現(xiàn)、人員變動、掌握商戶經(jīng)營情況,改善工作流程。

          7.業(yè)主服務(wù):巡視物業(yè)公司員工提供之業(yè)主服務(wù)態(tài)度、服務(wù)技巧等,若有業(yè)主投訴,細(xì)心聆聽、查明因由,及時(shí)解決問題及投訴,保持寫字樓之信譽(yù)及形象。

          8.營銷工作:配合制定全年?duì)I銷租憑計(jì)劃,執(zhí)行各項(xiàng)營銷活動,參與營銷推廣活動之推廣計(jì)劃及實(shí)施。

          9.培訓(xùn)工作:對招商主要營銷人員進(jìn)行培訓(xùn),如日常工作程序,商戶溝通技巧等,

          10.培養(yǎng)物業(yè)公司員工團(tuán)隊(duì)精神:倡導(dǎo)彼此信任、友好一致、團(tuán)結(jié)互助、精誠合作的工作氛圍。

          三、本司的發(fā)展方向確定

          物業(yè)管理企業(yè)正逐步走向市場化、規(guī)范化,一些依靠開發(fā)商“過生活”的襁褓之嬰,也慢慢走出保護(hù)傘,逐漸走向市場化。但在我國,多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)仍然存在專業(yè)水平匱乏的現(xiàn)象,也因此導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)頻頻鬧糾紛,所以,提高物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化水平是我國物業(yè)管理企業(yè)的唯一發(fā)展方向。

          簡言之,現(xiàn)代物業(yè)管理中大部分的職能是通過對物和對行為的管理,最終轉(zhuǎn)向以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)主經(jīng)營方式轉(zhuǎn)變。

          物業(yè)管理涉及業(yè)主的方方面面,各項(xiàng)管理工作針對性、技術(shù)性又很強(qiáng),要提高物業(yè)管理的.整體水平,降低物業(yè)管理的成本費(fèi)用,就必須對物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理,由物業(yè)管理企業(yè)來全面負(fù)責(zé)和承擔(dān)管理責(zé)任。雖然國內(nèi)物業(yè)管理市場正迅速發(fā)展,需求日益壯大,然而,綜觀國內(nèi)現(xiàn)在的物業(yè)管理水平,均與專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)有一定的差距。故此,我們一方面可以大膽借鑒香港地區(qū)和國外一些發(fā)達(dá)國家的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),探索建立符合國際慣例并適合中國國情的物業(yè)管理體系,同時(shí)自己也要勇于實(shí)踐和嘗試,構(gòu)建新思路,實(shí)施新舉措。

          綜上所述,物業(yè)公司應(yīng)把管理物業(yè)轉(zhuǎn)變成為經(jīng)營物業(yè),從而走規(guī)范化、專業(yè)化的發(fā)展之路,是本集團(tuán)物業(yè)管理公司發(fā)展的方向,也是未來我物業(yè)公司發(fā)展的必然趨勢,這需要物業(yè)公司的每一名物業(yè)管理人去思考、去創(chuàng)造、去實(shí)現(xiàn)。

          四、物業(yè)的公司收支分析

          物業(yè)公司的收入來源,大致歸納就包含四個(gè)方面的收入:

          一、公共性服務(wù)費(fèi)用的收入,就是通常所說的物業(yè)管理費(fèi);

          二、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)的收入;

          三、特約服務(wù)費(fèi)的收入;

          四、物業(yè)企業(yè)的綜合經(jīng)營的收入。

          就上述的四種收入,是物業(yè)企業(yè)經(jīng)過多年的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)和市場調(diào)查、研究、分析的?梢钥闯,第一種物業(yè)管理費(fèi)在物業(yè)公司為擴(kuò)大招商,促進(jìn)市場可持續(xù)發(fā)展的情況下,在短期或中長期時(shí)間內(nèi)作為市場發(fā)展吸引力的主營業(yè)務(wù)收入。作為實(shí)質(zhì)性的物業(yè)經(jīng)濟(jì)收入。第二種公眾代辦服務(wù)費(fèi),就目前的市場環(huán)境來看,水、電及其他代辦項(xiàng)目都是控制在國家能源相關(guān)部門,物業(yè)管理企業(yè)得不到任何的手續(xù)費(fèi),只能是物業(yè)管理企業(yè)免費(fèi)為住戶和業(yè)主提供服務(wù)。第三、第四種服務(wù)費(fèi)收取靠的是物業(yè)管理企業(yè)有能力去充分發(fā)掘、開拓市場,如果忽視或者沒有能力作到,則企業(yè)就根本沒有發(fā)展的前途和空間。

          再看物業(yè)公司的支出情況:

          一是物業(yè)成本包含有服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn);物業(yè)管理區(qū)域公用部位、公用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi);清潔費(fèi)用;綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi);公共秩序維護(hù)費(fèi);辦公費(fèi);固定資產(chǎn)折舊等等,我在核算營業(yè)成本的時(shí)候包含了直接的人工費(fèi)、材料費(fèi);

          二是核算開展物業(yè)管理過程中發(fā)生的管理費(fèi)用;

          三是核算財(cái)務(wù)費(fèi)用;

          四是核算所得稅。

          在實(shí)際工作中我做了一些調(diào)查,并針對調(diào)查的資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析,得出了如下的結(jié)果:

          物業(yè)公司的支出,是在規(guī)范化操作下,按照國家相關(guān)部門審定的指導(dǎo)價(jià),占物業(yè)管理費(fèi)的比例分別為:

          人工費(fèi):40%(占物業(yè)管理費(fèi)總額);清潔:10%;工程維護(hù)、園林綠化:10%;管理成本:7%,其它及不可預(yù)計(jì)費(fèi)3%,總計(jì)支出費(fèi)用占到物業(yè)管理費(fèi)的70%以上。那么,實(shí)際盈利值只有30%左右。

          按照以上數(shù)據(jù)得出,物業(yè)公司經(jīng)營是集團(tuán)有發(fā)展的必要性。

         。、物業(yè)市場需求需要物業(yè)從管理物業(yè)向經(jīng)營物業(yè)過度

          就目前的市場來看,物業(yè)公司出路是如何從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè),如何選取其二者的最佳結(jié)合點(diǎn)著手,既不能全力搞其他經(jīng)營,而相應(yīng)降低物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量,也不能死死看守物業(yè)項(xiàng)目,只顧日常作業(yè),不搞創(chuàng)新而將物業(yè)公司的大好資源白白浪費(fèi)。因此,正確的做法應(yīng)當(dāng)是在一方面不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平,不斷創(chuàng)新增加服務(wù)項(xiàng)目的同時(shí)進(jìn)行經(jīng)營創(chuàng)利活動。

         。、經(jīng)營物業(yè)的資源及管理運(yùn)作

          經(jīng)營物業(yè)的資源管理就是策劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)及控制物業(yè)公司的資源,以求實(shí)現(xiàn)管理服務(wù)及經(jīng)營的總目標(biāo)。資源項(xiàng)目中主要分為兩大部分:一是物質(zhì)資源;二是人力資源。

          在物業(yè)項(xiàng)目中的人力資源是最重要的資源。因?yàn)槊總(gè)服務(wù)性項(xiàng)目的經(jīng)營管理是一項(xiàng)復(fù)雜的、細(xì)致的工作,它涉及的面廣、范圍大,要求高于其它行業(yè)。

          物質(zhì)資源又可分為固定資產(chǎn)資源與資金資源。這是都具備的資源,只是能力的大小、資金的多少的區(qū)別。

          物業(yè)企業(yè)的品牌、良好的信譽(yù)及形象,物業(yè)項(xiàng)目與其他單位或企業(yè)的良好關(guān)系,一定的經(jīng)營客源網(wǎng)絡(luò),有用的資料、時(shí)間等,都可視為物業(yè)項(xiàng)目的寶貴資源。

          物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營管理者的目標(biāo)就是要通過利用這些資源提供給客戶一流的服務(wù),同時(shí)獲得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益,實(shí)現(xiàn)盈利的目標(biāo)。經(jīng)營物業(yè)大致有以下四個(gè)方面的基本管理運(yùn)作:

         。1)、策劃。策劃即預(yù)先確定目標(biāo)及方針,然后根據(jù)目標(biāo)制定一整套詳細(xì)的實(shí)施方案來達(dá)到目標(biāo)。就根據(jù)物業(yè)公司的實(shí)際情況,物業(yè)經(jīng)營的資源的優(yōu)缺點(diǎn),商家的心態(tài),將來的市場的發(fā)展趨勢和方向,制定可行性方案。

         。2)、組織。組織是指充分利用物業(yè)項(xiàng)目中一切可利用資源,以便最有效地達(dá)到經(jīng)營管理的目標(biāo)。組織就是充分地、有效地利用物業(yè)公司中各個(gè)職能單位,每項(xiàng)設(shè)備,每個(gè)員工在經(jīng)營管理活動中,協(xié)調(diào)一致地發(fā)揮其功能和作用。

         。3)、領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)是促進(jìn)和指揮屬下員工履行崗位職責(zé),對員工給予指導(dǎo)和監(jiān)督,以確保得到最高和最佳的工作效率及經(jīng)濟(jì)收益。

         。4)、控制?刂萍幢O(jiān)督和檢查計(jì)劃的執(zhí)行情況和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度。如成本控制、財(cái)務(wù)控制、質(zhì)量控制。

          所以,具備上述的運(yùn)作能力后,我們的經(jīng)營與服務(wù)在日常管理中不是矛盾的而是相輔相成的。

          物業(yè)公司項(xiàng)目管理方案 篇2

          一、公司的基本情況

          大理鴻元物業(yè)管理有限公司是大理市工商行政管理局于20xx年3月19日批準(zhǔn)成立的,公司注冊資本伍是萬元,在冊股東共兩人,分別是:大理鴻元經(jīng)貿(mào)有限公司,出資額為40萬元,占公司注冊資本的80%;大理鴻元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,出資額為10萬元,占公司注冊資本的20%;公司于20xx年9月7日取得了大理州建設(shè)局頒發(fā)的物業(yè)管理叁級資質(zhì)證書。于20xx年12月通過了ISO9001:200國際質(zhì)量認(rèn)證。公司于20xx年3月31日出資購買大理蒼山感通山泉有限公司。公司成立以來,始終秉承“追求完美,真誠永遠(yuǎn),業(yè)主至上,用心服務(wù)”的管理理念,先后管理了十個(gè)小區(qū)。其中自建小區(qū)五個(gè):鴻元小區(qū),鴻泰花園,泰興鴻元商住樓,鴻誠廣場,鴻鑫佳園。對外托管小區(qū)五個(gè):興隆園小區(qū)、茫涌小區(qū),警苑一區(qū),警苑二區(qū)、統(tǒng)計(jì)局宿舍,員工隊(duì)伍從原來的十多個(gè)人逐漸發(fā)展壯大到現(xiàn)在的七十人。公司下設(shè):總經(jīng)理室、副總經(jīng)理室、辦公室、財(cái)務(wù)部、保安部、保潔綠化部八個(gè)部門。組織結(jié)構(gòu):總經(jīng)理1人、副總經(jīng)理1人、辦公室主任1人、財(cái)務(wù)部出納1人、工程部4人(經(jīng)理1人,水電工3人)、小區(qū)管理處7人(其中主任6人,管理員兼保安元1人)、保安部39人(保安組長5人,副組長1人,保安員32人、門衛(wèi)兼保安1人),保潔綠化部14人(保潔綠化工9人、車棚管理員5人)。物管公司管理戶數(shù)1639戶,管理面積近170000平米。物業(yè)類別有住宅,別墅,商鋪,倉庫和停車場。公司通過近十年的管理服務(wù),為所管理的小區(qū)創(chuàng)造了舒適,優(yōu)美,整潔的生活環(huán)境,營造了多彩的社區(qū)文化生活,贏得了廣大業(yè)主的良好口碑,在大理為物業(yè)管理企業(yè)中逐漸脫穎而出,公司始終一如既往的以優(yōu)質(zhì)的服務(wù),用“愛心,細(xì)心,貼心”為所管理的小區(qū)業(yè)主創(chuàng)造溫馨舒適,安全有序的居家生活環(huán)境,真心讓每一位業(yè)主“放心、省心、開心”。

          二、經(jīng)營方案的制定和目標(biāo)

          從目前大理市物業(yè)企業(yè)來看,可分為兩類:一類是自管型物業(yè),是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成房屋后直接交由下屬的物業(yè)管理企業(yè)管理,一類是自己單位自行組建的物業(yè)企業(yè),另一類是托管型物業(yè)管理,,是指有一定社會影響力和實(shí)力的物業(yè)企業(yè)通過托管單位辦公區(qū),貨改制企業(yè)的生活區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。就我們知道的大理州近72家物業(yè)企業(yè)中多數(shù)都存在經(jīng)營虧損的情況,分析原因整個(gè)大理市目前物業(yè)企業(yè)物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),都在執(zhí)行,規(guī)矩發(fā)改委,建設(shè)部[20xx]1864號《關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》文件執(zhí)行物業(yè)管理費(fèi)的收取,標(biāo)準(zhǔn)多是0.35元/平米的政府指導(dǎo)價(jià),雖然 可執(zhí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)但基本都把費(fèi)用調(diào)不上去,因?yàn)槿绻坏┠臣椅飿I(yè)企業(yè)將物業(yè)費(fèi)提高,業(yè)主支持還好,如果不支持一旦反映到物價(jià)局,物業(yè)公司就會受到處罰,因?yàn)槲飪r(jià)局只認(rèn)同發(fā)改委文件價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),前期物業(yè)管理約定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),和物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會達(dá)成的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),加上物業(yè)管理的特殊性,服務(wù)品質(zhì)很重要,服務(wù)缺憾,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理盲點(diǎn)、工程隱患、工程遺留問題、都是業(yè)主拒交費(fèi)的理由,多個(gè)因素使物業(yè)公司不堪重負(fù),造成收費(fèi)低、難收費(fèi)、直接影響物業(yè)公司的發(fā)展,對物業(yè)企業(yè)如何在市場中求生存、如何可持續(xù)發(fā)展、就必須調(diào)整自己的經(jīng)營策略,提高市場競爭力和經(jīng)濟(jì)效益,來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

          三、公司經(jīng)營現(xiàn)狀的優(yōu)勢,劣勢分析

          1、物管費(fèi)、停車費(fèi)的經(jīng)營情況

          物業(yè)公司經(jīng)營的小區(qū)10個(gè)、其中規(guī)模小一點(diǎn)的4個(gè)小區(qū)、警苑一、二區(qū)、茫涌小區(qū)、統(tǒng)計(jì)局小區(qū)基本上屬于虧損小區(qū),就四個(gè)小區(qū)單靠物業(yè)費(fèi)連人工工資都不夠,還加上停車費(fèi)收入補(bǔ)充經(jīng)營成本,其余6個(gè)規(guī)模大一點(diǎn)的小區(qū),自建小區(qū)5個(gè)、托管小區(qū)1個(gè):鴻園小區(qū)、鴻泰花園、鴻元商住樓、鴻誠廣場、鴻鑫佳園、興隆園小區(qū)6個(gè)小區(qū)單靠物業(yè)費(fèi)也能開銷人工工資,另外停車費(fèi)的收入就是物業(yè)公司的利潤,在20xx年的經(jīng)營過程中,物業(yè)公司抓住時(shí)機(jī),與托管小區(qū)的單位負(fù)責(zé)人商談上調(diào)了物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),同時(shí)也上調(diào)了自建小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),自建小區(qū)中除鴻泰花園業(yè)主投訴至物價(jià)局,鴻誠廣場已與業(yè)主委員會約定過價(jià)格,未調(diào)價(jià)成功,其余小區(qū)都作了上調(diào),借大理市發(fā)改委市發(fā)改價(jià)[20xx]89號《大理市機(jī)動車停放服務(wù)收費(fèi)管理暫行規(guī)定》的文件通知,成功上調(diào)了各小區(qū)的停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),以上兩項(xiàng)主營收費(fèi)的上調(diào)增加了物業(yè)公司的收入。

          在取得成績的同時(shí),也反映出了物業(yè)公司的被動局面,就物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的收取,一是受政策的影響(全市的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低,多年未出臺新標(biāo)準(zhǔn)),二是成立業(yè)委會前已業(yè)委會商談收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),但有了業(yè)委會物業(yè)公司又將面臨很多風(fēng)險(xiǎn),鴻誠廣場的例子就是教訓(xùn),有了業(yè)委會如房產(chǎn)公司遺留問題遷怒于物業(yè)公司,對服務(wù)的要求又要高又不愿多出錢,還要和你算收益分成等都將牽制物業(yè)公司。有業(yè)委會的目前優(yōu)勢只是,當(dāng)一個(gè)物業(yè)小區(qū)公共部分的設(shè)施設(shè)備,包括建筑物經(jīng)過一定年限需要維修時(shí),能夠相對順利的從房管處劃撥出小區(qū)的公共維修基金,實(shí)踐證明物業(yè)公司遇到鴻泰花園沒有業(yè)委會,而公共部分又需要維修的情況,物業(yè)公司也通過集體簽名的形式劃撥到了公共維修基金。就成不成立業(yè)委會還得要關(guān)注政策的規(guī)定,也要針對不同小區(qū)的性質(zhì)和需要,靈活應(yīng)變。

          針對物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn),目前建設(shè)局、房管處、物價(jià)局、發(fā)改委都很關(guān)注物管企業(yè)的服務(wù)、收費(fèi)問題,目前大理州新的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)出臺,應(yīng)該是快了,也是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的機(jī)遇,同時(shí)也將是考驗(yàn)物業(yè)企業(yè)市場競爭力的時(shí)候。

          停車費(fèi)的收,取物業(yè)公司面臨很多困擾和風(fēng)險(xiǎn),如車輛被盜被損,車主就會與物業(yè)公司 糾纏,要么要求賠償,要么拒交停車費(fèi)。有效的辦法只能加強(qiáng)對停車秩序的管理,投入必要的人防和技防設(shè)施來杜絕隱患的發(fā)生。

          隨著人們法律意識的提高和對生活品質(zhì)不斷增加的要求,對物業(yè)服務(wù)的多元化高要求,也是必然的,解決以上兩個(gè)被動局面,物業(yè)公司只有不斷完善物業(yè)服務(wù)品質(zhì),滿足業(yè)主的要求,贏得業(yè)主的認(rèn)可,實(shí)現(xiàn)經(jīng)營秩序的正;,經(jīng)營收益最大化。

          2、水費(fèi)、電費(fèi)的'經(jīng)營情況

          物業(yè)公司10個(gè)小區(qū)的水費(fèi),電費(fèi)都屬于代收代繳,就水費(fèi)電費(fèi)的收取,物業(yè)公司經(jīng)過多年的摸索,也總結(jié)出一套保不虧損的措施,從往年的經(jīng)營情況看,水、電路的設(shè)施的管理很重要,水、電路的供給性質(zhì)決定了都會產(chǎn)生差額,產(chǎn)生差額的原因:如電路⑴物業(yè)公司正常的經(jīng)營用電,⑵設(shè)施設(shè)備的老化,⑶正常的電損線損,⑷員工的不節(jié)約用電⑸管理不及時(shí)造成的損失,幾個(gè)因素控制不好,物業(yè)公司間入不敷出。所以物業(yè)公司對歲、電管理采取了以各小區(qū)主任主要負(fù)責(zé),每月定期關(guān)注所管小區(qū)的水、電經(jīng)營情況,檢查各種供電、供水設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn),發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決,以工程部為核心對個(gè)小區(qū)的設(shè)施設(shè)備勤檢、勤查,為小區(qū)的用水經(jīng)營情況,及時(shí)通報(bào)、關(guān)注,做到各部門和個(gè)崗位心里有數(shù),大力提倡個(gè)小區(qū)節(jié)約用電的習(xí)慣,對個(gè)小區(qū)保安值班室、宿舍采取裝表核算,控制電費(fèi)流失,以上幾個(gè)舉措叫明顯的控制了水電費(fèi)的跑、冒、滴、漏。

          物業(yè)公司項(xiàng)目管理方案 篇3

          一、物業(yè)管理公司人力資源管理的重要性

          物業(yè)管理企業(yè)的人力資源結(jié)構(gòu)是一種勞動密集型結(jié)構(gòu),我們將人力資源結(jié)構(gòu)劃分為二大類,一是職員;二是員工。職員一類,即各管理處管理員以上以及公司總部工作人員,列入公司人事編制,;而員工一類,則為各管理處保安員、保潔員、綠化員、會所服務(wù)員、廚房工作人員,這些人員一般都是屬于各管理處自己的編制,而工程維修人員一般都放到管理員層次,屬于公司編制。員工由各管理處自行管理,且不享受公司的相關(guān)福利。所以只有將人力資源從管理角度,從招工、分工、到工作的完成都要?jiǎng)澐智宄䦛徫、要求、薪水,都明文?guī)定好,才能從根本上適應(yīng)和促進(jìn)企業(yè)的文化的發(fā)展;提高公司的經(jīng)濟(jì)效益。

          二、物業(yè)管理公司的人力需求

          結(jié)合物業(yè)管理自身特點(diǎn),物業(yè)管理企業(yè)人員素質(zhì)結(jié)構(gòu)主要有以下幾個(gè)方面:

          1、總經(jīng)理:一人是決策型人才招聘。要求:知識廣博,眼界開闊,胸懷坦蕩。既有雄才大略和過人膽識,又有敏銳的洞察力和慎密判斷能力。

          2、總經(jīng)理助理:一人是參謀型人才招聘。要求:有真知灼見,思維敏捷,閱歷豐富,善于出謀劃策,擬定方案。

          3、綜合型。知識面廣,綜合能力強(qiáng),能將先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)和管理方法為我所用,能較迅速而準(zhǔn)確地分析、概括、總結(jié)和發(fā)展各種新思想、新建議。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備較多的此類型人才。

          4、辦公室主任一人是協(xié)調(diào)型招聘人才。要求:活動能力強(qiáng),人際關(guān)系好,善于組織協(xié)調(diào),具有較豐富的.心理學(xué)知識。對內(nèi)能協(xié)調(diào)各部門關(guān)系,使其相互配合,對外則善于化解各方面的沖突,

          5、人力資源部長一人是監(jiān)督型招聘人才。要求:秉公從業(yè),辦事公道,鐵面無私,管理嚴(yán)格,通曉法律,善于采取對策,依法維護(hù)經(jīng)營權(quán)益。辦公室工作。

          7、食堂主管一人;維修主管一人是執(zhí)行型招聘。要求:辦事認(rèn)真可靠,落實(shí)迅速準(zhǔn)確。

          三、物業(yè)公司人力資源管理方案

          1、建立責(zé)任目標(biāo)。也就是制定各崗位的責(zé)任及要求。食堂目標(biāo)責(zé)任書水電維修目標(biāo)責(zé)任書其中明確工作的指標(biāo)

          2、招聘與錄用:嚴(yán)格控制人員招聘把關(guān)。

          1視力。

          2身高。

          3身體健康狀況。

          4身份。

          5執(zhí)業(yè)證書。

          3、錄用。經(jīng)調(diào)查合格的可以辦理手續(xù),填寫正式表格,存檔。

          4、試用。一般使用一個(gè)月,合格后簽訂正式合同。

          5、離崗辭職。要提前兩個(gè)月提交書面申請,說明離崗的理由。經(jīng)審核批準(zhǔn)后,填寫辭職書。

          6、培訓(xùn)與開發(fā):制定職員培訓(xùn)、學(xué)習(xí)工作的具體目標(biāo)與措施。

          1定期對在職職工進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn),提高技能,培養(yǎng)公司自己的人才。

          2定期對在崗職工進(jìn)行崗位技能測定并考核。

          7、考核與發(fā)展:。落實(shí)職員晉升考核、績效考核的具體目標(biāo)和保障措施。

          8、人事管理:主要對人員數(shù)量、人員異動狀況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,人力資源狀況、人才梯隊(duì)分析,建立職員檔案庫等工作。

          9、不斷的策劃公司的人力需求和崗位需求。

          10、定期統(tǒng)計(jì)人員的流失率和原因

          定期對人員異動狀況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,掌握相關(guān)的數(shù)據(jù),對于人力資源管理方案的制定具有十分重要的意義。因?yàn),一份行之有效的企業(yè)內(nèi)部人力資源管理方案,必須建立在對企業(yè)的人力資源狀況充分了解和掌握的基礎(chǔ)上。而對于企業(yè)人員異動狀況的掌握,對整個(gè)方案的構(gòu)思以及解決措施的提出,便是有了充分的數(shù)據(jù)說明,從而增強(qiáng)方案的可行性。

          11、搞好企業(yè)文化建設(shè):,促進(jìn)溝通、改善工作氛圍、建立學(xué)習(xí)型組織。

          四、組織學(xué)習(xí)的方案

          組織學(xué)習(xí)方案的制定。首先是學(xué)習(xí)層次的確定。物業(yè)管理企業(yè)可以分為決策層、中層管理者、管理處主任、基層管理者、一線員工幾個(gè)層次。其次是學(xué)習(xí)內(nèi)容的確定,可以由需求確定結(jié)果得到。再次是學(xué)習(xí)方法的選擇,如授課法是獲取知識的有效途徑,態(tài)度轉(zhuǎn)變應(yīng)采用計(jì)劃性指導(dǎo),而視頻法則適用于問題解決技能的培養(yǎng)等。最后,應(yīng)合理安排學(xué)習(xí)活動的環(huán)境因素,如時(shí)間、地點(diǎn)等。

          物業(yè)公司項(xiàng)目管理方案 篇4

          1.0目的

          通過對公司所有員工實(shí)施必要的培訓(xùn),使其掌握相應(yīng)崗位需要的技能和服務(wù)質(zhì)量意識,確保員工素質(zhì)滿足服務(wù)和管理要求。

          2.0適用范圍

          適用于物業(yè)管理公司所有員工的培訓(xùn)工作的管理。

          3.0職責(zé)

          3.1公司總經(jīng)辦負(fù)責(zé)年度培訓(xùn)計(jì)劃的制定和監(jiān)督實(shí)施工作,負(fù)責(zé)公司一級培訓(xùn)的組織工作。

          3.2各部門負(fù)責(zé)人提出培訓(xùn)要求,并按照公司年度培訓(xùn)計(jì)劃負(fù)責(zé)組織實(shí)施本部門組織的培訓(xùn)。

          4.0程序要點(diǎn)

          4.1培訓(xùn)管理的基本原則。先培訓(xùn)、后上崗,培訓(xùn)合格方允許上崗的原則。

          4.1.1公司的每一位員工在進(jìn)行某一項(xiàng)工作之前,必須事先已經(jīng)過相關(guān)的業(yè)務(wù)培訓(xùn);培訓(xùn)考核未獲通過的員工不準(zhǔn)上崗工作。

          4.1.2培訓(xùn)對公司的整體工作水平至關(guān)重要,必須制度化、法制化、規(guī)范化。培訓(xùn)是確保員工工作技能達(dá)到工作標(biāo)準(zhǔn)要求最重要的手段。培訓(xùn)必須制度化、規(guī)范化、法制化才能確保培訓(xùn)的長抓不懈,從而最終確保培訓(xùn)的質(zhì)量達(dá)到工作。

          4.1.3理論培訓(xùn)和實(shí)際操作培訓(xùn)相結(jié)合,培訓(xùn)必須和實(shí)際工作需要及公司的整體工作要求相吻合。

          4.1.4培訓(xùn)必須經(jīng)過結(jié)果的驗(yàn)證,員工的培訓(xùn)必須和員工的績效考評相結(jié)合。培訓(xùn)結(jié)果不驗(yàn)證就無法保證培訓(xùn)的效果;培訓(xùn)不同績效考評相結(jié)合就無法確保員工參加培訓(xùn)的積極性和培訓(xùn)質(zhì)量。

          4.2培訓(xùn)計(jì)劃的制定、審批與實(shí)施監(jiān)控。

          4.2.1每年12月20日之前,公司各部門、各管理處必須制定完畢各自的年度培訓(xùn)計(jì)劃,報(bào)公司總經(jīng)理審批。

          4.2.2年度培訓(xùn)計(jì)劃應(yīng)符合下列要求:

          a、有明確的培訓(xùn)內(nèi)容和培訓(xùn)要求;

          b、有具體的實(shí)施時(shí)間;

          c、有培訓(xùn)的方式說明;

          d、有培訓(xùn)考核的要求和培訓(xùn)結(jié)果的驗(yàn)收方法;

          e、有培訓(xùn)費(fèi)用的預(yù)算;

          f、不違背法律、法規(guī)。

          4.2.3年度培訓(xùn)計(jì)劃匯人年度工作計(jì)劃中報(bào)總經(jīng)理,經(jīng)總經(jīng)理在公司經(jīng)理辦公會議上討論通過后,由總經(jīng)理審批。

          4.2.4審批后的年度工作計(jì)劃由公司總經(jīng)辦負(fù)責(zé)實(shí)施監(jiān)控:

          a、公司統(tǒng)一組織的培訓(xùn)由總經(jīng)辦具體組織實(shí)施;

          b、各部門各自的業(yè)務(wù)培訓(xùn),總經(jīng)辦一般均應(yīng)派人到場監(jiān)控。

          4.3培訓(xùn)費(fèi)用的保證。

          4.3.1每年1月1日前公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)依據(jù)公司的年度培訓(xùn)計(jì)劃,最后確定全年度培訓(xùn)費(fèi)用額度。

          4.3.2經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,財(cái)務(wù)部應(yīng)當(dāng)將培訓(xùn)費(fèi)用列為專項(xiàng)開支,調(diào)撥資金、專款專用,確保公司的`培訓(xùn)費(fèi)用落到實(shí)處。

          4.4培訓(xùn)質(zhì)量的監(jiān)控。

          4.4.1培訓(xùn)效果的驗(yàn)證每次集中培訓(xùn)結(jié)束后,總經(jīng)辦均應(yīng)對培訓(xùn)效果作出評價(jià),評價(jià)的方法可以是:

          a、發(fā)調(diào)查問卷。就授課的效果征詢接受培訓(xùn)的員工的意見;

          b、總經(jīng)辦組織專人對培訓(xùn)的質(zhì)量、效果作出評價(jià)。

          4.4.2員工培訓(xùn)后的考核

          a、每次培訓(xùn)結(jié)束后,總經(jīng)辦均應(yīng)組織對參加培訓(xùn)員工的考試,以驗(yàn)證培訓(xùn)效果;

          b、考核可采用書面考試和實(shí)際操作考核兩種方式;

          c、對考核不及格的員工給予一次補(bǔ)考機(jī)會,補(bǔ)考不及格按公司《績效考評實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處理。

          4.5培訓(xùn)的類別。

          4.5.1公司沒置以下類別的培訓(xùn):

          a、新員工人職培訓(xùn)。所有新人職員工均應(yīng)接受不少于二日的人職培訓(xùn)。培訓(xùn)后參加統(tǒng)一考試,不合格者作辭退處理;

          b、上崗培訓(xùn)。管理處一線員工上崗前應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格上崗培訓(xùn),培訓(xùn)考核不合格者不準(zhǔn),上崗;

          c、在職培訓(xùn)。員工在工作期間應(yīng)按各自部門的《培訓(xùn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》接受定期定時(shí)的培訓(xùn)。培訓(xùn)不合格按相關(guān)規(guī)程處理。

          d、升職、調(diào)職培訓(xùn)。員工在升職、調(diào)職報(bào)到前,應(yīng)接受總經(jīng)辦的專項(xiàng)培訓(xùn)。培訓(xùn)考試不合格不準(zhǔn)上崗。

          4.6培訓(xùn)的組織實(shí)施。

          4.6.1由公司統(tǒng)一進(jìn)行的培訓(xùn)由總經(jīng)辦組織實(shí)施。這類培訓(xùn)一般有:

          a、物業(yè)管理基本法規(guī)、條例實(shí)施細(xì)則的培訓(xùn);

          b、物業(yè)管理操作實(shí)務(wù)培訓(xùn);

          c、相關(guān)法律知識培訓(xùn);

          d、文化知識培訓(xùn);

          e、禮儀服務(wù)培訓(xùn);

          f、外出參觀。

          4.6.2由部門統(tǒng)一進(jìn)行的培訓(xùn)由各部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施。這類培訓(xùn)一般包括:

          a、標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程培訓(xùn);

          b、專業(yè)理論、技能培訓(xùn);

          c、實(shí)際操作培訓(xùn)。

          4.7培訓(xùn)結(jié)果作為員工和教師績效考評和行政獎(jiǎng)罰的依據(jù)之一。

          4.8培訓(xùn)記錄的管理。

          4.8.1各部門保存本部門組織的培訓(xùn)記錄,每季度匯總后報(bào)總經(jīng)辦存檔。

          4.8.2總經(jīng)辦建立并保存下列記錄:

          a、年度培訓(xùn)計(jì)劃;

          b、公司組織的培訓(xùn)記錄;

          c、員工培訓(xùn)檔案。

          4.8.3培訓(xùn)記錄保存期:

          a、培訓(xùn)計(jì)劃

          b、培訓(xùn)人員簽到表

          c、培訓(xùn)記錄表

          d、年度考核試卷

          e、培訓(xùn)考試/考核成績匯總表

          f、員工培訓(xùn)檔案

          g、持證上崗人員培訓(xùn)匯總一覽表及資格證件復(fù)印件

          5.0記錄

          5.1《xxx年度培訓(xùn)計(jì)劃》。《培訓(xùn)記錄》。

          物業(yè)公司項(xiàng)目管理方案 篇5

          一、xx項(xiàng)目物業(yè)分析

          1、物業(yè)地域范圍開闊,封閉性交強(qiáng)

          2、購置物業(yè)人員層次較高,屬于房地產(chǎn)市場尖端客戶群體,其對居住的私密性、安全性要求較高,并且具有相當(dāng)強(qiáng)的物業(yè)消費(fèi)承受潛力;

          3、購置物業(yè)用途復(fù)雜,有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等;

          4、物業(yè)管理為混合式管理,即有河道及市政道路的管理,又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。

          二、根據(jù)以上分析,對xx項(xiàng)目物業(yè)推薦如下:

          1、推薦在保潔管理方面實(shí)行兩個(gè)分開,即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主帶給的保潔工作相分開。因?yàn),河道及市政道路的保潔工作是屬于?xiàng)目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作,其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主帶給保潔服務(wù)的要求不同,分開管理有利于降低物業(yè)管理成本,必要時(shí)能夠透過物業(yè)公司將該部分工作對外進(jìn)行分包處理。

          2、突出物業(yè)管理的兩個(gè)體系,即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。

          三、物業(yè)管理帶給日常服務(wù)的資料:

          1、對河道的清理與水質(zhì)的保護(hù)(如透過種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強(qiáng)河道景觀效果;

          2、對市政道路的保潔;

          3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔(主要集中在季節(jié)更替時(shí),如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉);

          4、24小時(shí)水電維修;

          5、對業(yè)主生活垃圾的定時(shí)清運(yùn);

          6、對水、電、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù);

          7、項(xiàng)目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù);

          8、業(yè)主能源費(fèi)用的代收代繳;

          9、定期花木殺蟲及滅鼠;

          10、暫住證等社區(qū)性證明u》

          11、業(yè)主院落檔案的管理。

          四、物業(yè)特約服務(wù)-管家式服務(wù)體系:

          1、管家的服務(wù),是指由管家負(fù)責(zé),帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機(jī)等為主人帶給盡可能完善的服務(wù),針對玉河項(xiàng)目提出的管家式服務(wù),應(yīng)理解為透過物業(yè)管家的努力為業(yè)主帶給盡可能多的服務(wù),隨時(shí)解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。

          2、管家式的服務(wù)推薦由2至3人24小時(shí)專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時(shí)有可能提出的服務(wù)要求,業(yè)主有需求只針對所負(fù)責(zé)管家提出,由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問題;任何針對業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣,業(yè)主提出的要求有專人負(fù)責(zé),,避免了處理問題相互推托的狀況提高解決問題的效率,同時(shí)對業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同,增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。

          3、管家式服務(wù)的'資料:

          A、業(yè)主訂購報(bào)刊的派送(報(bào)紙需經(jīng)過熨燙,免費(fèi))

          B、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求(付費(fèi))

          室內(nèi)清潔

          搬家、搬物

          地板、地毯的清潔養(yǎng)護(hù)

          代收洗、補(bǔ)、燙衣物

          室內(nèi)插花、裝飾

          代購日常生活用品

          車輛清洗服務(wù)

          家庭看護(hù)管理

          寵物看護(hù)管理

          C、為業(yè)主帶給車輛接、送服務(wù)(付費(fèi)并需要提前預(yù)約)

          五、xx項(xiàng)目的安全保衛(wèi)管理:

          1、保衛(wèi)部門日常工作資料:

          24小時(shí)固定安全崗位的值勤

          24小時(shí)流動崗位的安全及消防巡視

          車輛停放的安全管理

          特殊時(shí)間段道路車流、人流的疏導(dǎo)管理

          2、保衛(wèi)部門的設(shè)施設(shè)備:

          中央控制室

          與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)

          設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)

          電子巡更系統(tǒng)

          業(yè)主院落重點(diǎn)部位(廚房)設(shè)置煙感報(bào)警系統(tǒng)

          停車管理系統(tǒng)(如有大規(guī)模公共停車位需要管理)

          安防器材(對講機(jī)、滅火器、警棍等)

          3、保衛(wèi)部門帶給的委托性特約服務(wù):

          禮儀性保衛(wèi)

          短途護(hù)衛(wèi)(主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時(shí)對人員安全護(hù)衛(wèi))

          (以上兩種服務(wù)帶給時(shí)需要有物業(yè)管家陪同并屬付費(fèi)項(xiàng)目)

          六、突發(fā)事件應(yīng)急處理體系的建立

          業(yè)主物業(yè)的安全性是本項(xiàng)目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在,除帶給一般保衛(wèi)方式外,還應(yīng)建立聯(lián)動體系,保證在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)及時(shí)控制事態(tài)發(fā)展,將業(yè)主的損失降低。應(yīng)急處理體系流程如下:

          1、遇有突發(fā)事件,業(yè)主透過門禁對講系統(tǒng)向中央控制室報(bào)警(或直接找物業(yè)管家);

          2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區(qū)巡視保安、備勤保安趕赴現(xiàn)場,控制事態(tài)不繼續(xù)發(fā)展;

          3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)現(xiàn)場狀況;

          4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對現(xiàn)場狀況的匯報(bào)決定是否報(bào)警(110、119、120、999等)

          物業(yè)公司項(xiàng)目管理方案 篇6

          一、物業(yè)管理公共服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

          1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)

         。1)房屋

          (2)協(xié)調(diào)配合水、電等專業(yè)部門做好水、電等設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行的保障工作,并保障小區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運(yùn)行。

         。3)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無損。

          (4)道路暢通,路面平整。

          (5)消防設(shè)施完好無損,可隨時(shí)啟用。

          2、安全護(hù)衛(wèi)

         。1)主出入口設(shè)有值班室,并實(shí)行24小時(shí)值班;

          (2)安全護(hù)衛(wèi)人員24小時(shí)巡查;

          (3)小區(qū)24小時(shí)監(jiān)控;

         。4)交通、車輛管理有序;

          A、機(jī)動車輛出入登記、按章行駛,確保道路暢路。

          B、機(jī)動車輛按序停放。

         。5)危及用戶安全處,設(shè)有明顯的標(biāo)志并制定防范措施;

         。6)有應(yīng)急處理計(jì)劃、措施,遇警能及時(shí)報(bào)警,并努力防止事態(tài)近一部惡化,協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場。

         。7)小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。

          3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生

          (1)綠化貼合規(guī)劃要求,布局合理,綠化覆蓋率不低于30%;

         。2)花草樹木長勢良好,無枯死,無破壞,無大面積蟲害現(xiàn)象;

         。3)修剪及時(shí),整齊美觀;

         。4)綠化品味高,有較高觀賞價(jià)值;

         。5)小區(qū)內(nèi)全方位持續(xù)清潔;

         。6)房屋立面整潔,公共樓道及道路整潔,無堆放雜物現(xiàn)像;

         。7)水、電等設(shè)施設(shè)備整潔,水箱定期清洗,供水貼合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn),無二次污染及隱患;

          (8)環(huán)衛(wèi)設(shè)施整潔;

         。9)無亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象;

         。10)噪音等貼合環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。

          4、收費(fèi)管理

          (1)服務(wù)人員盡職盡責(zé),崗位職責(zé)上墻公布;物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià);

         。2)用戶主動參與、支持物業(yè)管理工作,自覺維護(hù)環(huán)境、秩序,共創(chuàng)禮貌小區(qū);

         。3)建立收費(fèi)管理制度,職責(zé)落實(shí)到人,每六個(gè)月向業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布服務(wù)費(fèi)收支狀況;

          (4)模苑遵守國家收費(fèi)政策,無擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等亂收費(fèi)行為;

         。5)認(rèn)真接等群眾投訴,并建立群眾投訴記錄,有效投訴辦結(jié)率98%以上,回訪率100%;

         。6)業(yè)主意見反饋滿意率90%以上。

          5、相關(guān)條件

         。1)硬件環(huán)境

          A、小區(qū)貼合規(guī)劃要求,無違章搭建,無擅自改變房屋用途現(xiàn)象;

          B、小區(qū)樓宇、建筑等各類標(biāo)識明顯;

          C、供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施設(shè)備齊全;

          D、停車場分類(汽車、摩托車、自行車可分別存放);

          E、有集中監(jiān)控設(shè)備;

          F、有生活服務(wù)配套設(shè)施;

          G、有教育、文體活動及商務(wù)服務(wù)設(shè)施;

          二、物業(yè)管理公司帶給的服務(wù)項(xiàng)目(分期逐步到位)

          1、便民服務(wù)(部分收費(fèi))

          2、商務(wù)服務(wù)(部分收費(fèi))

          3、社區(qū)娛樂、文化活動服務(wù)

          三、物業(yè)管理企業(yè)

          1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書;

          2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度,內(nèi)部考核制度健全,崗位職責(zé)明確;

          3、人員培訓(xùn),持證上崗;

         。1)企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡;

         。2)檔案管理規(guī)范,資料齊全;

         。3)用心使用新技術(shù),廣泛使用計(jì)算機(jī)管理。

          結(jié)構(gòu)及外觀:

          1、嚴(yán)禁改動和損壞原有的'結(jié)構(gòu)、外觀和公共設(shè)施,嚴(yán)禁改變房屋及配套設(shè)施的使用功能,否則,乙方應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀;

          2、不允許拆、敲打室內(nèi)的柱子、承重梁等,避免不安全的隱患;

          3、樓板打沖擊鉆時(shí)要避開水管、線纜等,深度不得超過10毫米,若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的,應(yīng)賠償損失并負(fù)責(zé)修復(fù)。

          陽臺及門窗:

          1、嚴(yán)禁自行封閉陽臺,加設(shè)防盜欄桿以及其他任何形式的附加物;

          2、貼磁磚時(shí)不得污損外墻,若出現(xiàn)該狀況時(shí)要立即清洗干凈;

          3、嚴(yán)禁改動入戶門、門套;

          4、嚴(yán)禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng),嚴(yán)禁加裝防盜門;

          5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料,以避免將來因滲水引起質(zhì)變。

          管道:

          1、嚴(yán)禁改動廚房、衛(wèi)生間的排水(排污)管道;

          2、若將排水管埋于墻體內(nèi),應(yīng)留有檢修口,便于管道堵塞時(shí)的檢修;

          3、處理好排污口、地漏及周圍防水,避免滲漏水;

          4、推薦對預(yù)埋在墻體內(nèi)的水管試壓后再封閉。

          廚房及衛(wèi)生間:

          1、嚴(yán)禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置;

          2、按煤氣公司有關(guān)規(guī)定煤氣管道不得做任何改動和埋于墻體,避免不安全因素存在;

          3、嚴(yán)禁敲打和改變屬公共部分的通風(fēng)管道井;

          4、吊頂需做成活動式的或預(yù)留檢查口,便于日后檢修;

          5、廚房及衛(wèi)生間已有防水層,嚴(yán)禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管,以免造成滲漏,破壞防水層的要重新補(bǔ)做,避免滲水;

          6、安裝浴缸、馬桶時(shí),處理好接頭,保證流水順暢,防止?jié)B水。

          智能設(shè)施及管線:

          嚴(yán)禁更改智能設(shè)施管線,嚴(yán)禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設(shè)備的安裝位置。

          空調(diào):

          1、裝修前應(yīng)先確定好室內(nèi)機(jī)的安放位置,以便于事先預(yù)埋好管線及插座;

          2、空調(diào)外機(jī)務(wù)必放在指定的位置,保證整體外觀的統(tǒng)一;

          3、空調(diào)滴水管應(yīng)接于預(yù)埋好的冷凝水管中。

          物業(yè)公司項(xiàng)目管理方案 篇7

          我校全校搬遷進(jìn)入大學(xué)城,使得我校的學(xué)生公寓無論是宿舍外觀還是住宿條件都比過去有了很大的提高,這同時(shí)對我們的學(xué)生宿舍管理有了新的要求,我們在經(jīng)過調(diào)研的基礎(chǔ)上,結(jié)合我校的實(shí)際情況,決定引入物業(yè)服務(wù)體系,使學(xué)生公寓管理由過去的單純說教向行為管理方向轉(zhuǎn)化,公寓內(nèi)的服務(wù)管理向機(jī)制化、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)方向轉(zhuǎn)化,公寓管理手段向企業(yè)管理的.方向轉(zhuǎn)化,故特制定《廣州大學(xué)城生活區(qū)學(xué)生公寓物業(yè)管理方案》,以下稱本方案。

          一、公寓物業(yè)管理的實(shí)施范圍

          根據(jù)我校的實(shí)際情況,為了做好物業(yè)管理的示范、試點(diǎn)工作,故先從B1~B10公寓開始試行,待成熟后再在全校推行。

          二、公寓物業(yè)管理方式

          成立學(xué)生公寓管理部,負(fù)責(zé)學(xué)生公寓內(nèi)日常工作和物業(yè)服務(wù)監(jiān)督工作。每個(gè)公寓為一個(gè)班組,由公寓宿管組長負(fù)責(zé)公寓內(nèi)日常工作。員工統(tǒng)一著裝上崗、文明作業(yè)、規(guī)范操作。所有員工要積極做好學(xué)生信息反饋工作,做到“誠心待人、熱心服務(wù)、耐心解釋、細(xì)心工作”。進(jìn)一步制定并完善了學(xué)生公寓服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)(附件1)、公寓管理部主要崗位職責(zé)(附件2)和公寓管理部工作規(guī)程(附件3)及公寓管理部員工考核制度和實(shí)施細(xì)則(附件4),按照物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范結(jié)合我校學(xué)生公寓具體工作進(jìn)行管理。

          三、學(xué)生公寓管理部崗位及人數(shù)

          學(xué)生公寓管理部部長:1名(由中心副主任兼任)

          學(xué)生公寓管理部物業(yè)監(jiān)理:2名(由正式職工出任)

          學(xué)生公寓宿管員:8人

          學(xué)生公寓樓內(nèi)保潔員:8人

          學(xué)生公寓場地保潔員:1人(由工作量教少的樓內(nèi)保潔員出任)

          共需外聘人員16人

          四、運(yùn)行費(fèi)用

          1、人員工資

          2、員工勞保、工具等費(fèi)用

          3、標(biāo)牌、標(biāo)示、垃圾桶等費(fèi)用等

          綜上所述,運(yùn)行費(fèi)用約為300,000.00元。

          物業(yè)公司項(xiàng)目管理方案 篇8

          為了節(jié)省制作前期物業(yè)管理方案的時(shí)間,依照原有的樣板做出相應(yīng)的方面是比較有效的方法。

          一、前期物業(yè)管理方案之高層負(fù)責(zé)人職責(zé)。

          1、在業(yè)主接房中要用心宣傳禮貌和諧小區(qū)建設(shè)要求和建設(shè)部《室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》,告知業(yè)主禁止高空拋物及防火常識。

          2、直接負(fù)責(zé)高層物業(yè)管理的各項(xiàng)工作。

          3、負(fù)責(zé)防盜門、防火門、管道井、梯間玻璃等公共設(shè)施設(shè)備的同常巡視和維護(hù)工作。

          4、負(fù)責(zé)公共防火及鑰匙管理,保證特殊狀況的快速使用,領(lǐng)導(dǎo)裝修管理員做好業(yè)主前期的.裝修管理工作。

          5、領(lǐng)導(dǎo)電梯管理員對電梯使用管理,負(fù)責(zé)電梯、消防設(shè)施等特種設(shè)備的檢查和維護(hù)工作。對屋面進(jìn)行管理,除正常設(shè)備檢查維護(hù)維修需要,嚴(yán)禁上人。負(fù)責(zé)高層治安秩序維護(hù)工作以及治安秩序維護(hù)人員的管理。

          6、做好高層外環(huán)境(衛(wèi)生)及各類裝飾裝修材料出售的管理,廣告張貼、懸掛要有序,出售商品擺放整齊、統(tǒng)一。

          7、負(fù)責(zé)接待業(yè)主的各類投訴,并與開發(fā)公司等相關(guān)單位用心協(xié)調(diào)聯(lián)系解決。

          8、做好突發(fā)事件預(yù)案,發(fā)生突發(fā)事件時(shí)要及時(shí)啟動預(yù)案,防止重大事故發(fā)生,協(xié)助處理各類突發(fā)事件。

          二、前期物業(yè)管理方案之具體工作程序和標(biāo)準(zhǔn):

          1、每一天定時(shí)檢查電梯的運(yùn)行狀況,并做好記錄。裝修期間每小時(shí)記錄一次(正常使用后,每2小時(shí)記錄一次),發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)告知管理員。

          2、公共鑰匙要有借有還,借出要簽字,做好業(yè)主和外部人員鑰匙的借用記錄。

          3、發(fā)現(xiàn)違章使用電梯、亂倒垃圾、損壞公共設(shè)施的行為,透過對講系統(tǒng)及時(shí)記錄并制止,并進(jìn)行勸說。

          4、如遇突發(fā)緊急事件,及時(shí)告知領(lǐng)導(dǎo),并采取力所能及的措施。(如電梯進(jìn)水故障、業(yè)主家中跑水等)

          5、如遇業(yè)主搬運(yùn)物品,告知業(yè)主注意事項(xiàng),監(jiān)督業(yè)主對樓道單元門、電梯的使用狀況,直到搬運(yùn)結(jié)束,如有損壞及時(shí)告知管理員。

          6、每一天對樓道消防防盜門、樓道消防箱、安全出口燈,消防報(bào)警器進(jìn)行檢查,并做好記錄。時(shí)間為上班后、下班前各一次。

          7、不與業(yè)主發(fā)生爭執(zhí),處理問題要注重語氣和態(tài)度,無法處理時(shí)及時(shí)告知管理員。

          物業(yè)公司項(xiàng)目管理方案 篇9

          為有效開展駐點(diǎn)現(xiàn)場物業(yè)管理服務(wù)工作,實(shí)現(xiàn)管理工作程序化和服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)化,實(shí)施品牌戰(zhàn)略。根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)管理相關(guān)文件,特制定前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)工作實(shí)施暫行方案。

          一、總體目標(biāo)實(shí)施規(guī)范管理,保障服務(wù)質(zhì)量。

          二、明確前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理架構(gòu)和相關(guān)崗位職責(zé)

          1、明確前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理架構(gòu)

          公司對前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理實(shí)施專人負(fù)責(zé)制,統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對下設(shè)的各前期駐點(diǎn)項(xiàng)目客服部進(jìn)行垂直管理,同時(shí)完善服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督保障體系,即設(shè)立前期駐點(diǎn)項(xiàng)目品質(zhì)保障部,由督察員按照《前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)工作實(shí)施暫行方案》和《員工手冊》實(shí)施有效監(jiān)督管理。

          2、建立和完善前期駐點(diǎn)項(xiàng)目相關(guān)崗位職責(zé)。

          三、建立和完善規(guī)范的'工作流程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

         。ㄒ唬┟鞔_客服部工作計(jì)劃

          標(biāo)準(zhǔn):由前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)顧問實(shí)行每周工作書面報(bào)告制度。

          1、每周五下午17:00時(shí)前提交本周項(xiàng)目工作報(bào)告

          報(bào)告資料包括:簽約戶數(shù)、未簽約戶數(shù)、存在問題及原因分析、客戶意見和需求分析、工作改善意見、開發(fā)建設(shè)單位工作動態(tài)、工程現(xiàn)場狀況介紹等。

          2、每月提交現(xiàn)場施工進(jìn)展?fàn)顩r書面報(bào)告和項(xiàng)目工程進(jìn)度記錄表報(bào)告資料包括:工程進(jìn)展?fàn)顩r、存在問題及原因分析、工作改善意見、開發(fā)建設(shè)單位工作動態(tài)。

          3、下周工作計(jì)劃

          4、合理化推薦、意見

          5、其他

         。ǘ┟鞔_前期駐點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人每周例會制度工作計(jì)劃

          1、每周例會通報(bào)各部門前期駐點(diǎn)工作狀況,同時(shí)提出下周工作計(jì)劃和重點(diǎn)

          2、研究分析各部門工作報(bào)告

          3、研究分析物業(yè)管理新動態(tài)

          4、實(shí)施培訓(xùn)和溝通

          5、研究分析服務(wù)質(zhì)量報(bào)告

          6、其他

         。ㄈ┙⒑屯晟魄捌隈v點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督保障體系

          1、建立前期駐點(diǎn)項(xiàng)目品質(zhì)保障部,確定質(zhì)量監(jiān)督員

          2、明確工作程序

          a、督察員每一天不少于對各部門駐點(diǎn)現(xiàn)場實(shí)施2次監(jiān)督檢查,并據(jù)實(shí)記錄,不規(guī)范服務(wù)現(xiàn)場糾正。

          檢查資料主要包括:待人接物、儀容儀表、就餐、勞動紀(jì)律、現(xiàn)場秩序維護(hù)、清潔衛(wèi)生、禮儀規(guī)范等。標(biāo)準(zhǔn)按照《員工手冊》規(guī)定執(zhí)行督察員每周下午17:00前提交書面報(bào)告和分析改善意見。

          b、每月督察員書面調(diào)查銷售部現(xiàn)場主管及現(xiàn)場直接聯(lián)絡(luò)人,同時(shí)對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析研究

          具體調(diào)查資料,附xx物業(yè)公司前期駐點(diǎn)項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表

          督察員每月底前提交書面報(bào)告和分析改善意見

          c、每季度前期駐點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人書面調(diào)查開發(fā)建設(shè)單位法人或直接負(fù)責(zé)人,同時(shí)對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究分析。

          具體調(diào)查資料,附xx物業(yè)公司前期駐點(diǎn)項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表

          前期駐點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在每月首次例會上提交書面報(bào)告或直接負(fù)責(zé)人,同時(shí)向公司辦公會報(bào)告。

         。ㄋ模﹨f(xié)調(diào)各項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位建立客戶報(bào)告制度

          1、制定規(guī)范的聯(lián)系函制度

          2、建立和規(guī)范例會制度

          3、協(xié)助建立客戶聯(lián)系報(bào)告制度。

          四、建立長效的改善機(jī)制

          1、成立前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)研究機(jī)構(gòu)

          2、研究機(jī)構(gòu)目前主要工作任務(wù)

          a、研究和總結(jié)

          b、制訂和完善前期駐點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、物業(yè)顧問及相關(guān)人員的崗位職責(zé)、現(xiàn)場管理制度、員工手冊等。

          c、編寫物業(yè)管理服務(wù)方面培訓(xùn)通用的教材

          d、有計(jì)劃編寫各項(xiàng)目物業(yè)管理方案

          e、有效實(shí)施形象策劃系統(tǒng)

          f、有計(jì)劃實(shí)施各樓盤的物業(yè)管理員工內(nèi)部培訓(xùn)

          g、做好新技術(shù)、新材料、新方案的研究工作。

          物業(yè)公司項(xiàng)目管理方案 篇10

          一、目的`:

          為響應(yīng)及積極配合總公司紅頭【20xx】12號文件的宗旨,加強(qiáng)物業(yè)公司管理、提高工作質(zhì)量、工作效率,根據(jù)曾立品董事長提出的企業(yè)文化建設(shè)“一種色彩、一種聲音、一種步調(diào)”和企業(yè)管理“一家人、一盤棋”、“一臺戲”精神,特制定本方案。

          二、活動評比成員:

          組長:

          成員:行政人事部人員品質(zhì)部成員

          三、實(shí)施步驟:

          1、學(xué)習(xí)宣傳階段:

          各部門組織人員學(xué)習(xí)公司“質(zhì)量效益管理年”活動精神,結(jié)合公司《員工手冊》,從考勤、日常管理等方案認(rèn)真嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度。

          2、評比階段:

         。1)評比依據(jù):

         、倨焚|(zhì)部檢查結(jié)果評分;

         、诟鞑块T工作計(jì)劃完成情況;

          ③出勤率;

          ④部門互評;

         。2)評比辦法:

          評比依據(jù)權(quán)重說明考評人附表

          品質(zhì)檢查結(jié)果20%根據(jù)每月情況匯總品質(zhì)部負(fù)責(zé)人品質(zhì)檢查結(jié)果表

          各部門工作計(jì)劃完成情況50%根據(jù)每月上報(bào)工作計(jì)劃結(jié)合每月工作總結(jié)對比李副總工作計(jì)劃考評表

          出勤率10%部門人員每月考勤行政人事部考勤表

          部門互評20%部門互評各部門部門互評表

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