【必備】房屋買(mǎi)賣(mài)合同模板集錦五篇
隨著人們對(duì)法律的了解日益加深，越來(lái)越多事情需要用到合同，簽訂合同是減少和防止發(fā)生爭(zhēng)議的重要措施。那么大家知道合同的格式嗎？下面是小編為大家整理的房屋買(mǎi)賣(mài)合同5篇，僅供參考，歡迎大家閱讀。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇1
甲方（賣(mài)方）：
身份證號(hào)碼：電話(huà)：
乙方（買(mǎi)方）：
身份證號(hào)碼：電話(huà)：
甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成以下合同條款：
一、甲方自愿將坐落在***市**區(qū)***園六***號(hào)樓房（ 單元**號(hào)樓房（建筑面積***米）樓房出賣(mài)給乙方。
二、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價(jià)款為人民幣****大寫(xiě)肆拾叁萬(wàn)元整； 大寫(xiě)肆拾叁萬(wàn)元整； 即人民幣小寫(xiě) 430000。00 元。
三、乙方于****年**月**日向甲方支付定金：大寫(xiě)貳萬(wàn)元整，即小寫(xiě)20000。00 元。
四、乙方于****年**月**日第二次付款大寫(xiě)叁萬(wàn)元整，即小寫(xiě)30000。00 元。
五、經(jīng)甲乙雙方同意，甲方于****年***月**14 日將該樓房購(gòu)房合同及樓房一并交付給乙方所有，乙方屆時(shí)將剩余款項(xiàng)一并付給乙方（乙方在付款時(shí)，為確保在以后的房產(chǎn)過(guò)戶(hù)順利，將暫時(shí)暫扣叁仟元購(gòu)房款，小寫(xiě)3000。00 元，待該樓房的房產(chǎn)證順利過(guò)戶(hù)給乙方時(shí)，乙方再把此叁仟元款項(xiàng)付給甲方）。
六、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)（已交納土地出讓金）。甲方保證在該樓過(guò)戶(hù)時(shí)積極提供協(xié)助，若因甲方原因造成產(chǎn)權(quán)不能過(guò)戶(hù)的，產(chǎn)生的一切費(fèi)用及法律后果由甲方承擔(dān)。
七、辦理房產(chǎn)證手續(xù)所產(chǎn)生的有關(guān)稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。甲方應(yīng)在****年**月**日前將該房產(chǎn)交付乙方；
八、 屆時(shí)該房產(chǎn)應(yīng)無(wú)任何擔(dān)保、抵押、房產(chǎn)瑕疵，無(wú)人租住、使用；無(wú)欠賬，如電話(huà)費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)、有線電視費(fèi)等。
九、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，該方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?***元的違約金；一方如不能按規(guī)定交付房產(chǎn)或按規(guī)定支付房款，每逾期一日，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц段迨P金，逾期**日視為毀約；如因政府及銀行規(guī)定，本合同涉及房產(chǎn)手續(xù)客觀上不能辦理過(guò)戶(hù)或銀行不能辦理按揭導(dǎo)致合同解除，不適用本條款。
十、經(jīng)雙方確認(rèn)，***年**月**日前，乙方把剩余購(gòu)房款一次性付給甲方時(shí)，甲方屆時(shí)將該樓房及全部樓房鑰匙和此樓購(gòu)樓的售樓合同及購(gòu)樓收據(jù)全部一并交給乙方。交付該房產(chǎn)時(shí) 甲方不得損壞該房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、地面和墻壁及不適移動(dòng)的物件。
十一、雙方違約責(zé)任如下：甲方如違反本協(xié)議，則雙倍返還乙方所付購(gòu)樓款項(xiàng)。乙方如違反本協(xié)議，返還乙方所付購(gòu)樓款項(xiàng)。則甲方不予退還購(gòu)樓訂金。
十二、附加條款：***
甲方（賣(mài)方）：
身份證號(hào)： 住址： 電話(huà)：
乙方（買(mǎi)方）：
身份證號(hào)： 住址： 電話(huà)：
丙方（見(jiàn)證人）：
身份證號(hào)： 住址： 電話(huà)：
簽定日期：****年**月**日
簽定地點(diǎn)：
房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇2
案情介紹
本案訟爭(zhēng)房屋是第一被告甲和第二被告乙兩夫婦共同共有房屋。20xx年8月甲、乙委托本市某房地產(chǎn)中介公司上市出售該屋，同月29日下午原告丙經(jīng)中介公司經(jīng)紀(jì)丁介紹并帶至訟爭(zhēng)房屋察看，并于次日下午與甲簽訂《協(xié)議書(shū)》。該《協(xié)議書(shū)》訂明：甲、丙商定成交甲之房屋（即訟爭(zhēng)房屋），價(jià)額為30萬(wàn)元人民幣；20xx年9月5日去房屋交易所及丁處交易，丙于20xx年9月22日前把房款30萬(wàn)元交齊；20xx年8月30日下午二時(shí)成交，甲不得將房屋再賣(mài)給別人�！秴f(xié)議書(shū)》簽訂后，丙沒(méi)有依約于20xx年9月5日到中介公司丁處及交易所交易，亦沒(méi)有交納中介費(fèi)。20xx年9月6日兩被告經(jīng)丁介紹與他人簽訂了該房屋的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，并于同月18日到房管局登記備案。
審判結(jié)果一審法院認(rèn)為，甲出賣(mài)房屋的行為，雖未經(jīng)乙同意，但相對(duì)人丙有理由相信甲有代理權(quán)，因此構(gòu)成表見(jiàn)代理，《協(xié)議書(shū)》有效。由于原告沒(méi)有依約于20xx年9月5日到房屋交易所及中介公司與兩被告進(jìn)行交易，兩被告因此而繼續(xù)委托中介公司出售房屋，兩被告的行為是在原告履行不當(dāng)時(shí)拒絕自己的履行，屬于行使同時(shí)履行抗辯權(quán)，應(yīng)予支持。原告認(rèn)為兩被告沒(méi)有依約將房屋售予，應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任的請(qǐng)求不予支持，由于違約首先在于原告，兩被告行使同時(shí)履行抗辯權(quán)，即使原告有損失，也應(yīng)由其自行承擔(dān)。為此，判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
二審法院認(rèn)為，甲出賣(mài)與乙之共有房屋，未經(jīng)乙書(shū)面同意，其合同依法應(yīng)為無(wú)效。為此，判決駁回上訴，維持原判。
評(píng)析關(guān)于本案的一、二審判決，在理論上都有一些瑕疵。本文試作探討。
一、《協(xié)議書(shū)》的性質(zhì)
本案的《協(xié)議書(shū)》是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，其簽訂即意味著在當(dāng)事人之間完成了要約、承諾的合同程序，故應(yīng)為成立。《合同法》第12條第1款規(guī)定：“合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：（一）當(dāng)事人的名稱(chēng)或者姓名和住所；（二）標(biāo)的；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量；（五）價(jià)款或者報(bào)酬；（六）履行期限、地點(diǎn)和方式；（七）違約責(zé)任；（八）解決爭(zhēng)議的方法。”這里規(guī)定的是合同的一般條款，并不意味著合同必須具備的“主要條款”�！爸饕獥l款”說(shuō)曾被規(guī)定在《經(jīng)濟(jì)合同法》第12條第1款，在實(shí)踐中一些地方的法院也會(huì)據(jù)此認(rèn)定不具備上述條款的合同為無(wú)效合同，這種觀點(diǎn)并不正確。我國(guó)現(xiàn)行法，究其實(shí)旨，系采國(guó)際通行作法，將無(wú)效合同限定在損害國(guó)家利益和違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的范圍之內(nèi)。
筆者認(rèn)為，關(guān)于合同條款的討論，主要是針對(duì)合同是否成立的問(wèn)題。從上述“主要條款”的角度出發(fā)，合同是否應(yīng)當(dāng)有一個(gè)“必備條款”的問(wèn)題呢？這是有的。當(dāng)事人、標(biāo)的及其數(shù)量是合同的必備條款。否則，連誰(shuí)是交易人都不清楚，就無(wú)法確定權(quán)利的享受和義務(wù)的承擔(dān)，發(fā)生糾紛也難以解決；沒(méi)有標(biāo)的和數(shù)量，合同根本不可能成立。其他的條款則均僅為一般條款，不是合同的必備條款。從合同成立的角度，只是合同程序，其事項(xiàng)作如何約定，并不涉及到條款的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，因而也不決定合同效力。如果已經(jīng)具備必備條款，則應(yīng)認(rèn)定其為合同，而非預(yù)約；此點(diǎn)為兩者的基本區(qū)別。在本案中，《協(xié)議書(shū)》的內(nèi)容，可逐項(xiàng)分析如下：
第一，當(dāng)事人是否具備。買(mǎi)、賣(mài)雙方分別為丙和甲。由于只是合同程序，套用訴訟法上的用語(yǔ)，是“程序上適格”，而不管出賣(mài)人甲是否有處分權(quán)或者買(mǎi)受人丙是否有民事行為能力，即不涉及其實(shí)質(zhì)內(nèi)容。因此，《協(xié)議書(shū)》的當(dāng)事人已經(jīng)具備。
第二，標(biāo)的和數(shù)量是否明確。標(biāo)的約定為訟爭(zhēng)房屋。因此，《協(xié)議書(shū)》的標(biāo)的和數(shù)量均已明確。基于此二點(diǎn)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)成立。有觀點(diǎn)認(rèn)為其不具備地方規(guī)章中規(guī)定采用的格式合同形式，因而不能認(rèn)為是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)拘泥于合同形式，并據(jù)此否定當(dāng)事人的意思表示，違反私法自治原則，因而是不正確的。
第三，除上述必備條款外，《協(xié)議書(shū)》還約定有下列條款：交易價(jià)款為30萬(wàn)元人民幣，由買(mǎi)受人丙于20xx年9月22日前把房款30萬(wàn)元交齊；出賣(mài)人甲不得將該房屋再賣(mài)給別人；具體交易時(shí)間為20xx年9月5日。這些條款均不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立。
二、《協(xié)議書(shū)》的效力
合同效力的取得，不是來(lái)源于當(dāng)事人的約定，而是由法律所賦予的，反映出法律對(duì)該約定的價(jià)值判斷。所謂合同的生效，是指只要合同具備一定的要件后，便能產(chǎn)生法律上之效力。《合同法》第44條第1款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效�！痹撘�(guī)定至少在概念上區(qū)分了合同的成立與合同的生效。合同的成立必須具備成立要件，前已述及；但合同成立后，能否發(fā)生法律上之效力，能否產(chǎn)生當(dāng)事人所預(yù)期的法律效果，則非合同當(dāng)事人意志所能決定。只有符合生效條件的合同，才能受到法律的保護(hù)。《合同法》第8條和第44條第1款中所稱(chēng)為“依法成立的合同”，應(yīng)當(dāng)理解為既具備成立要件、又具備生效要件的合同。
《民法通則》第55條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或者社會(huì)公共利益�！边@里規(guī)定的是民事法律行為的一般生效要件。在本案中，就前二項(xiàng)而言，《協(xié)議書(shū)》均已具備；就第三項(xiàng)而言，《協(xié)議書(shū)》是否屬于具有違法性的合同，其可能影響的因素，主要有如下兩個(gè)方面：
第一，是否經(jīng)登記�！逗贤ā返�44條第2款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條第3款前段規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記”。因此，房屋買(mǎi)賣(mài)合同必須經(jīng)過(guò)登記才能生效，如未登記的，即不生效力（區(qū)別于無(wú)效）。這也是為什么要求房屋買(mǎi)賣(mài)合同必須具備地方規(guī)章中規(guī)定采用的格式合同形式的原因，也是為什么雙方約定其具體交易時(shí)間的原因。但是，對(duì)于未以格式合同形式出現(xiàn)的、又未經(jīng)法定登記手續(xù)的、由當(dāng)事人“草簽”的合同，在當(dāng)事人之間是否生其效力，法律并沒(méi)有為我們指示出來(lái)。這里說(shuō)的是一般合同程序?qū)贤ЯΦ挠绊懙膯?wèn)題。
第二，共有人是否同意�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第60條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)骸ㄋ模┕灿蟹康禺a(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的”。二審判決理由即據(jù)此認(rèn)為《協(xié)議書(shū)》為無(wú)效合同。但是，同樣從這個(gè)角度
出發(fā)，甲單方處分其與乙共同共有的房屋，應(yīng)屬無(wú)權(quán)處分；無(wú)權(quán)處分所訂立的合同并非當(dāng)然無(wú)效，如《合同法》第51條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效�！庇纱丝梢�(jiàn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并非當(dāng)然無(wú)效，實(shí)屬效力未定的合同。從二審判決理由中，并未體現(xiàn)出對(duì)此點(diǎn)的關(guān)注，知其考慮未及周詳。這里說(shuō)的是特殊合同程序?qū)贤ЯΦ挠绊懙膯?wèn)題。
在第一個(gè)問(wèn)題上，《合同法》第44條第2款所規(guī)定的“應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的”合同，類(lèi)型繁多，不一而足。其中，有的合同從其形式上的確需要辦理上述手續(xù)方可生效的，是其合同程序的一個(gè)內(nèi)容，例如《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》和《中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》規(guī)定，中外合資經(jīng)營(yíng)合同、中外合作經(jīng)營(yíng)合同必須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)審批后，才具有法律效力。有的合同則是將產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的登記要件視同為合同的生效要件，例如，《擔(dān)保法》第41條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記的，抵押合同自登記之日起生效，其中的“抵押物登記”，學(xué)理上稱(chēng)之為抵押權(quán)登記。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的登記手續(xù)。亦同此理。
在第二種情況下，如果合同訂立后僅僅未經(jīng)登記，是否產(chǎn)生拘束當(dāng)事人的效力呢？從上述規(guī)定來(lái)看，應(yīng)采否定說(shuō)，即合同應(yīng)在當(dāng)事人之間為不生效。如就本案而言
，《協(xié)議書(shū)》不生效（區(qū)別于無(wú)效）。但是這樣一來(lái)，實(shí)踐中很多已經(jīng)成立的“草簽”合同，即因不能拘束當(dāng)事人而造成應(yīng)受保護(hù)的利益未獲保護(hù)，必定會(huì)助長(zhǎng)不誠(chéng)實(shí)交易的風(fēng)氣，對(duì)社會(huì)造成的損失（包括經(jīng)濟(jì)損失和文化損失）將無(wú)法估計(jì)。在采否定說(shuō)的前提下，只有締約過(guò)失責(zé)任制度可以救濟(jì)受損失方，這是不能全面保護(hù)其利益的。因此，應(yīng)采肯定說(shuō)，在此情況下的合同不以物權(quán)變動(dòng)的登記為生效要件。由梁慧星先生主持起草的《物權(quán)法草案建議稿》第7條規(guī)定：“以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的原因行為，自合法成立之時(shí)生效。在不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果時(shí)，有過(guò)錯(cuò)的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任�！�1故對(duì)本案的《協(xié)議書(shū)》效力的決定，應(yīng)以此為依據(jù)。一、二審的判決理由避開(kāi)了這個(gè)問(wèn)題，不知道是否有意識(shí)的。
對(duì)第二個(gè)問(wèn)題的探討，則牽涉到對(duì)案情的進(jìn)一步分析，尤其是對(duì)當(dāng)事人行為的解釋。這是一、二審判決理由的主要分歧所在。一審判決理由認(rèn)為，甲的行為構(gòu)成表見(jiàn)代理，故《協(xié)議書(shū)》應(yīng)為有效合同。首先，兩被告一起到從事房屋買(mǎi)賣(mài)的中介公司掛牌，對(duì)其共同共有的訟爭(zhēng)房屋進(jìn)行出售。其次，作為第一被告甲是第二被告乙的丈夫，兩被告均是訟爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記人；再次，《協(xié)議書(shū)》的訂立是在兩被告家中進(jìn)行的。上述三點(diǎn)足以使丙認(rèn)為可以甲以其自己的名義并代理乙處分訟爭(zhēng)房屋。因此，雖然乙沒(méi)有在《協(xié)議書(shū)》上簽名或者提出書(shū)面同意，但甲的表見(jiàn)代理成立，故《協(xié)議書(shū)》應(yīng)為有效合同。二審判決理由則徑以甲未取得乙的書(shū)面同意，認(rèn)定《協(xié)議書(shū)》無(wú)效。
筆者認(rèn)為，在本案中，并不是甲的行為構(gòu)成表見(jiàn)代理，而是乙的行為構(gòu)成“視為同意”。關(guān)于“視為同意”是否屬于表見(jiàn)代理的爭(zhēng)論，在我國(guó)由來(lái)已久。筆者采區(qū)別說(shuō)，認(rèn)為表見(jiàn)代理為擬制之有權(quán)代理，“視為同意”為推定之有權(quán)代理之間。在表見(jiàn)代理，《合同法》第49條規(guī)定：“行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效�！痹凇耙暈橥狻保睹穹ㄍ▌t》第66條第1款第3句規(guī)定：“本人知道他人以本人名義實(shí)施民事行為而不作否認(rèn)表示的，視為同意。”兩者的區(qū)別主要在于其中之價(jià)值判斷不同，表見(jiàn)代理系以善意第三人的值得保護(hù)、保障交易安全出發(fā)，“擬制”出拘束被代理人的交易效果，并不考慮被代理人的過(guò)失情況：“視為同意”則系以被代理人的不值得保護(hù)出發(fā)，“推定”出拘束被代理人的交易效果，必須考慮被代理人的過(guò)失情況，而不考慮相對(duì)人的過(guò)失情況。
在本案中，一審判決一方面確認(rèn)，乙系與甲一起到中介公司將其二人共同共有的房屋掛牌出售的；而且丙與甲商議買(mǎi)賣(mài)事宜時(shí)，乙也在場(chǎng)。因此，乙對(duì)訟爭(zhēng)房屋的出售給丙，是處于明知的狀態(tài)。另一方面又認(rèn)為，乙所辯稱(chēng)之《協(xié)議書(shū)》訂立時(shí)其表示堅(jiān)決反對(duì)，但沒(méi)有提供有關(guān)證據(jù)予以證明；即認(rèn)定乙對(duì)甲與丙訂立《協(xié)議書(shū)》，當(dāng)時(shí)并無(wú)實(shí)行任何明示阻止的行為，因而不存在其明知而表示反對(duì)的事實(shí)。由此最直接推出的結(jié)論只能是：乙明知其與甲共同共有的房屋出賣(mài)給丙而不表示反對(duì)，應(yīng)當(dāng)視為同意。二審判決理由并不考慮上述本案的實(shí)際交易情況，徑以甲未取得乙的書(shū)面同意，認(rèn)定《協(xié)議書(shū)》無(wú)效——“一棍子打死”；這在對(duì)案情的理解上略嫌簡(jiǎn)單化，對(duì)條文的解釋亦略嫌僵化。綜上所述，盡管《協(xié)議書(shū)》上只有甲和丙的簽名，但仍然應(yīng)當(dāng)認(rèn)其為有效，可以拘束甲和乙、丙。
三、《協(xié)議書(shū)》的處理
平時(shí)，我們談無(wú)效合同的處理比較多，直接談?dòng)行Ш贤奶幚肀容^少。就有效合同的處理而言，多在違約損害賠償責(zé)任的追究上，對(duì)其他責(zé)任形式的追究乃至合同的最終處理，往往欠缺周詳?shù)目紤]。在本案中，一審判決理由認(rèn)為，《協(xié)議書(shū)》有效；由于丙沒(méi)有依約于20xx年9月5日到房屋交易所及中介公司與兩被告進(jìn)行交易，兩被告因此而繼續(xù)委托中介公司出售房屋，兩被告的行為是在丙履行不當(dāng)時(shí)拒絕自己的履行，屬于行使同時(shí)履行抗辨權(quán)，應(yīng)予支持。從本案事實(shí)可知，訟爭(zhēng)房屋的確于20xx年9月6日由兩被告售予他人。但是，抗辯權(quán)的行使，能否導(dǎo)致合同拘束當(dāng)事人的效力消滅，即發(fā)生終止合同權(quán)利義務(wù)的效果呢？這里面牽涉到我們對(duì)抗辯權(quán)的性質(zhì)如何認(rèn)識(shí)的問(wèn)題。
依一方當(dāng)事人的行為產(chǎn)生消滅合同效力的權(quán)利，屬于形成權(quán)。而所謂抗辯權(quán)，則是指權(quán)利人用以對(duì)抗相對(duì)人之請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利。在學(xué)理上，有認(rèn)為抗辯權(quán)為形成權(quán)之一種的。但是，抗辯權(quán)原則上只有停止請(qǐng)求權(quán)行使之效力，其作用在于防御，而不在于攻擊；因此，抗辯權(quán)之行使也必須待相對(duì)人之請(qǐng)求，無(wú)相對(duì)人之請(qǐng)求即無(wú)抗辯權(quán)之行使。而形成權(quán)之行使，不以相對(duì)人的意思為轉(zhuǎn)移，其作用在于攻擊。因此，抗辯權(quán)不屬于形成權(quán)。在本案中，于合同約定的交易日期20xx年9月5日，丙并未前往交易，于此后，兩被告拒絕與其續(xù)行交易，并非行使同時(shí)履行抗辯權(quán)；因?yàn)椋瑑杀桓娴摹熬芙^抗辯”，并不會(huì)發(fā)生消滅有效合同對(duì)雙方當(dāng)事人拘束力的形成效力。因此，兩被告拒絕與丙續(xù)行交易并將論爭(zhēng)房屋售予他人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為系行使形成權(quán)，即消滅有效合同對(duì)雙方當(dāng)事人的拘束力。從一審判決理由來(lái)看，其并沒(méi)有涉及到有效合同的最終處理問(wèn)題，并不妥當(dāng)。
從消滅有效合同對(duì)雙方當(dāng)事人的拘束力的問(wèn)題意識(shí)點(diǎn)出發(fā)，筆者認(rèn)為兩被告是行使合同解除權(quán)。這里不是從《合同法》第94條第4項(xiàng)所規(guī)定的“違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”的法定解除權(quán)加以考慮，而是從交易本身加以考慮的。由于兩被告是在中介公司掛牌出售訟爭(zhēng)房屋的，使其交易具有公開(kāi)性與急切性；因此，雙
方當(dāng)事人所約定的交易日期條款，應(yīng)當(dāng)視為合同的根本條款，如有違反即構(gòu)成根本違約；雙方當(dāng)事人于此默示的合同效果為，如果丙不于該交易日期前往交易的，即為自動(dòng)放棄交易，該合同可視為當(dāng)然解除，唯其結(jié)果應(yīng)依出賣(mài)人的意思決定。兩被告于約定交易日期之次日將訟爭(zhēng)房屋售予他人，可視為行使該合同所默示的解除權(quán)。由于丙是自動(dòng)放棄交易，且合同之當(dāng)然解除已為默示，故兩被告于此并無(wú)通知其合同已經(jīng)解除之義務(wù)。在寫(xiě)作判決理由時(shí)，可將上述意思予以明確，以示法官并非機(jī)械適用法律條文之“工具”，實(shí)有其意義重大之“能動(dòng)”所在。
注釋?zhuān)?/p>
1在最高人民法院的司法解釋中，有直接采此觀點(diǎn)的，如《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的`解答》第12條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)主管部門(mén)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持，應(yīng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。”第13條規(guī)定：“土地使用者與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)之前，又另與他人就同一土地使用權(quán)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并依法辦理了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，土地使用權(quán)應(yīng)由辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方取得。轉(zhuǎn)讓方給前一合同的受讓方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任�！憋@然，其中之合同對(duì)當(dāng)事人之拘束力，并非以物權(quán)變動(dòng)的發(fā)生為其要件的。從最高人民法院最近公布的案件來(lái)看，亦采此種觀點(diǎn)，見(jiàn)于存庫(kù)訴董成斌、董成珍房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案，載《最高人民法院公報(bào)》，20xx年第4期。但是，盡管如此，在具體條文的適用中還是有爭(zhēng)議的。
第一，《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第85條后段規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無(wú)正當(dāng)理由，協(xié)議又能夠履行的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行：如果協(xié)義不能履行，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任�！薄蛾P(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第56條第2款規(guī)定：“法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽訂后，抵押入違背誠(chéng)實(shí)信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任�！庇杏^點(diǎn)認(rèn)為這是締約過(guò)失責(zé)任的規(guī)定，筆者則傾向于將其解釋為違約責(zé)任。在抵押合同中，抵押的權(quán)登記僅生對(duì)抗善意第三人的效力，不登記不影響抵押合同本身的效力：雙方于此所生的責(zé)任分配，可依其對(duì)于“登記”的合同義務(wù)大小決定。
第二，《關(guān)于適用〈合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返?條第1款規(guī)定：“依照合同法第44條第2款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的�；蛘呷晕崔k理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”其中明顯意識(shí)到了問(wèn)題，惜其僵化于所據(jù)條文之表面文義，既不考慮這此條文本身可能的不合時(shí)宜（包括觀感上的落后和機(jī)能上的滯后）。也不考慮實(shí)踐中出現(xiàn)的種種問(wèn)題。
綜上所述，在針對(duì)有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行法律適用時(shí)，法官應(yīng)審度時(shí)宜，充分利用法律解釋方法，規(guī)避僵化條文，實(shí)現(xiàn)實(shí)體公正。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇3
賣(mài)方：深圳市中ccc
地址：深圳市福田xxxxxxx融中心26c
買(mǎi)方：
姓名： 性別 身份證/護(hù)照號(hào)碼：
通訊地址：
買(mǎi)賣(mài)雙方于 年 月 日 就購(gòu)買(mǎi)諾德假日花園一期 棟 座 層 號(hào)房簽訂了《深圳市房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)認(rèn)購(gòu)書(shū))，現(xiàn)雙方就認(rèn)購(gòu)書(shū)做如下補(bǔ)充約定，以資共同遵照?qǐng)?zhí)行：
1 買(mǎi)賣(mài)雙方約定采取下述第2種付款方式：
(1)、一次性付款方式：買(mǎi)方須于7日內(nèi)支付首期房款30%，余款70%于簽定本認(rèn)購(gòu)書(shū)之日起一個(gè)月內(nèi)付清。
(2)向銀行借款方式：
若買(mǎi)方選擇銀行按揭，買(mǎi)方須于7日內(nèi)支付不低于20%的首期房款，即人民幣 元(含定金)。按揭金額、按揭年限以銀行最后批復(fù)為準(zhǔn)，如銀行貸款金額減少，首期款將相應(yīng)增加。
2如買(mǎi)方采用銀行按揭借款方式付款，由于買(mǎi)方原因(包括但不限于未按賣(mài)方或銀行要求提供完整的相關(guān)按揭資料或不簽署相關(guān)文件)導(dǎo)致未能成功辦理銀行按揭借款，賣(mài)方有權(quán)沒(méi)收買(mǎi)方已付定金，其余款項(xiàng)不計(jì)利息退回買(mǎi)方;由于銀行原因(包括但不限于政策發(fā)生巨大變化等)導(dǎo)致未能成功辦理銀行按揭借款，買(mǎi)方已付款項(xiàng)不計(jì)利息全額退還回買(mǎi)方。
無(wú)論何種原因買(mǎi)方未能成功辦理按揭，但同意繼續(xù)認(rèn)購(gòu)本房地產(chǎn)的，買(mǎi)方應(yīng)在賣(mài)方發(fā)出書(shū)面通知之日起一個(gè)月內(nèi)付清首期款外的余款。
3 買(mǎi)方須按雙方約定的付款時(shí)間支付房款，若買(mǎi)方未按期支付任何一筆款項(xiàng)，每逾期1日，買(mǎi)方應(yīng)按逾期金額的萬(wàn)分之五向賣(mài)方支付滯納金。
4 買(mǎi)方應(yīng)在付清定金后，自簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之日起2日內(nèi)按賣(mài)方和相關(guān)按揭銀行要求提供完整的相關(guān)按揭資料，接到賣(mài)方書(shū)面通知之日起5日內(nèi)與按揭銀行辦理按揭相關(guān)手續(xù)并與賣(mài)方簽訂《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》(下稱(chēng)買(mǎi)賣(mài)合同)
5 認(rèn)購(gòu)書(shū)中所稱(chēng)的第五條所述買(mǎi)方原因包括但不限于：
(1)買(mǎi)方逾期付款超過(guò)3日;
(2)買(mǎi)方逾期未與賣(mài)方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同或買(mǎi)方單方解除認(rèn)購(gòu)書(shū)或本補(bǔ)充協(xié)議;
(3)導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法在約定時(shí)間內(nèi)簽訂的其他買(mǎi)方原因。
若發(fā)生上述事由之一，賣(mài)方有權(quán)終止認(rèn)購(gòu)書(shū)及本補(bǔ)充協(xié)議，有權(quán)將標(biāo)的房地產(chǎn)另行出售，且無(wú)須通知買(mǎi)方，并有權(quán)追究買(mǎi)方違約責(zé)任，買(mǎi)方所交定金不予退回;且買(mǎi)方授權(quán)賣(mài)方單獨(dú)向相關(guān)政府部門(mén)辦理認(rèn)購(gòu)書(shū)解鎖手續(xù)。如主管部門(mén)要求買(mǎi)方前去辦理解鎖手續(xù)的，買(mǎi)方應(yīng)按賣(mài)方通知時(shí)間辦理完畢，否則每延遲1日，應(yīng)按購(gòu)房全款向賣(mài)方支付每日千分之五的違約金并賠償因延誤給賣(mài)方造成的全部損失。
6 賣(mài)方已向買(mǎi)方出示《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同(預(yù)售)》示范文本及其補(bǔ)充協(xié)議、《業(yè)主臨時(shí)公約》(即《臨時(shí)管理規(guī)約》)及《前期物業(yè)服務(wù)合同》等相關(guān)購(gòu)房信息，買(mǎi)方確認(rèn)已詳細(xì)閱讀并理解上述文件，且無(wú)異議，承諾按賣(mài)方的通知簽署上述文件并遵守執(zhí)行。
7 買(mǎi)賣(mài)雙方的通知以認(rèn)購(gòu)書(shū)所載明的電話(huà)、傳真、地址等為準(zhǔn)，任何一方均應(yīng)確保其聯(lián)絡(luò)方式的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。若有變更，應(yīng)在變更后2日內(nèi)以書(shū)面形式通知另一方，否則，因未通知所產(chǎn)生的后果由未通知方承擔(dān)。如賣(mài)方向買(mǎi)方所發(fā)函件傳真出現(xiàn)錯(cuò)發(fā)等錯(cuò)誤，買(mǎi)方應(yīng)本誠(chéng)實(shí)信用原則即時(shí)告知賣(mài)方，避免延誤和不必要的損失。
8 若雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同與認(rèn)購(gòu)書(shū)及本補(bǔ)充協(xié)議有抵觸的地方，以雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同為準(zhǔn)。
9 本補(bǔ)充協(xié)議一式二份，買(mǎi)賣(mài)雙方各執(zhí)一份，經(jīng)雙方簽字蓋章后即時(shí)生效。本補(bǔ)充協(xié)議為認(rèn)購(gòu)書(shū)的補(bǔ)充約定，當(dāng)二者內(nèi)容沖突時(shí)，以本補(bǔ)充協(xié)議條款為準(zhǔn)。
買(mǎi)方提別聲明：對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)及本補(bǔ)充協(xié)議等法律文件之各項(xiàng)條款約定，特別是其中有可能限制買(mǎi)方權(quán)利、減輕或免除賣(mài)方義務(wù)和責(zé)任不封，以及違約責(zé)任部分，賣(mài)方已采取合理的方式逐字逐句提請(qǐng)買(mǎi)方注意并作充分說(shuō)明，買(mǎi)方已逐字逐句仔細(xì)閱讀并已充分了解其全部?jī)?nèi)容和含義以及各方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，并予接受。
賣(mài)方：深圳市中鐵諾德投資有限公司 買(mǎi)方：
賣(mài)方代理人(簽章)： 買(mǎi)方代理人：
房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇4
賣(mài)方（甲方） 身份證號(hào)：
買(mǎi)房（乙方） 身份證號(hào)：
甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)私有住房，達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買(mǎi)受該房屋。該房屋具體狀況如下： 甲方所售房屋位于黑龍江省大慶市大同區(qū)雙榆樹(shù)鄉(xiāng)邊界大隊(duì)東邊界屯 ，建筑面積 平方米，土地面積 平方米，房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào) ，土地產(chǎn)權(quán)證號(hào) 。房地產(chǎn)出賣(mài)給乙方，并將與所出賣(mài)該房產(chǎn)的相關(guān)的產(chǎn)權(quán)手續(xù)同時(shí)交給乙方(附房產(chǎn)證復(fù)印件及該房產(chǎn)位置圖)。
第二條 房屋價(jià)格及其他費(fèi)用： 甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房屋總金額為人民幣壹萬(wàn)捌仟元 ;即人民幣小寫(xiě)18000元 。 第三條 付款方式： 簽訂合同之日一次性付清；
第四條 特別約定：1、該房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中所發(fā)生的交易或過(guò)戶(hù)需要本村村民委員會(huì)同意或有關(guān)部門(mén)審批的手續(xù)問(wèn)題，甲方應(yīng)當(dāng)積極全力配合乙方一起解決妥善。若因此引發(fā)相應(yīng)糾紛的，由甲方負(fù)責(zé)處理。2、如乙方所購(gòu)房屋以后可以辦理房產(chǎn)證時(shí)，甲方應(yīng)予以積極配合，但相關(guān)費(fèi)用由乙方自行負(fù)擔(dān)。
第五條 甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán) 第六條 今后如房屋重建，甲方應(yīng)承認(rèn)乙方的住房面積。如國(guó)家征地，土地賠償及住房面積賠償均歸乙方所有，甲方負(fù)責(zé)積極配合；
第七條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具同等法律效力；
第八條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效；
第九條 本合同一式三份，甲方執(zhí)一份、乙方執(zhí)二份；
第十條 補(bǔ)充條款
甲方（簽印）： 聯(lián) 系 電 話(huà)：
乙 方（簽�。� 聯(lián) 系 電 話(huà)：
簽訂日期：___年___月___日
房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇5
甲方（賣(mài)房人）：張惠，女，身份號(hào)：************。
乙方（購(gòu)房人）：李華，女，身份證號(hào)：*************。
丙方（房產(chǎn)中介）：沈陽(yáng)市于洪區(qū)某房產(chǎn)中介
甲乙丙三方于XX年５月1日簽定了一份房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)，約定由乙方購(gòu)買(mǎi)甲方的位于沈陽(yáng)市于洪區(qū)某某街55-7號(hào)3３1房產(chǎn)。原協(xié)議其他約定事項(xiàng)中的6項(xiàng)作廢，現(xiàn)變更為以下條款：
1、甲乙丙三方在簽訂本協(xié)議時(shí)明知沈陽(yáng)市于洪區(qū)某某街55-7號(hào)3３1房產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生區(qū)域變更，由于洪區(qū)變更為皇姑區(qū)的事實(shí)，具體地址以變更后的地址為準(zhǔn)。
�。�、甲方的保證義務(wù)。第一、甲方應(yīng)保證出售的該房屋具備合法的“沈陽(yáng)市房產(chǎn)管理局”頒發(fā)的沈房權(quán)證，保證該房房產(chǎn)證將來(lái)不能被撤銷(xiāo)或該房產(chǎn)被變更為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)。第二、甲方保證該房屋不存在任何未結(jié)清的債權(quán)債務(wù)、稅、費(fèi)（包括但不限于采暖費(fèi)、水電氣、電話(huà)寬帶有線物業(yè)費(fèi)等）。第三、甲方保證該房無(wú)抵押、查封等強(qiáng)制措施。甲方需配合乙方提供各種證明材料，否則當(dāng)乙方發(fā)現(xiàn)該房屋存在甲方無(wú)法保證的情況時(shí)，乙方有權(quán)隨時(shí)提出解除合同，甲方需在乙方提出解除和同后 日內(nèi)退還收取的乙方所有費(fèi)用，否則發(fā)生延期退還還將額外支付乙方延期付款違約金 元整，造成乙方損失的甲方還需賠償乙方損失。
�。�、在甲方和該房產(chǎn)都具備本合同約定的上述條件無(wú)任何瑕疵時(shí)，甲乙雙方到房產(chǎn)交易部門(mén)辦理更名過(guò)戶(hù)手續(xù)，甲方保證沒(méi)有兩套售房的稅，若有甲方承擔(dān)該稅，其他交易所需的費(fèi)用由乙方承擔(dān)，在更名過(guò)戶(hù)手續(xù)辦理完畢后 日內(nèi)，乙方一次性支付甲方剩余房款，如乙方延期支付還將額外支付甲方延期付款違約金 元整。
�。础⒃谝曳礁^(guò)戶(hù)后如需甲方配合乙方辦理相應(yīng)稅費(fèi)的變更手續(xù)的（包括但不限于采暖費(fèi)、水電氣、電話(huà)寬帶有線物業(yè)費(fèi)等）乙方必須無(wú)條件配合，否則不配合導(dǎo)致乙方損失的，甲方應(yīng)賠償乙方的損失。
５、在本協(xié)議簽訂后 個(gè)月內(nèi)如果該房還無(wú)法辦理更名過(guò)戶(hù)手續(xù)的，房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系將自動(dòng)解除，甲方應(yīng)于和同解除后 日內(nèi)退還收取的乙方所有費(fèi)用，否則發(fā)生延期退費(fèi)甲方還將額外支付乙方延期付款違約金 元整。
６、丙方在甲乙交易過(guò)程中負(fù)責(zé)提供政策咨詢(xún)和相關(guān)代辦事項(xiàng)，具體中介費(fèi)的收取方式為；辦理更名過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)丙方一次性從乙方收取中介費(fèi)貳千元，如是因本協(xié)議所定的甲方的原因?qū)е碌姆课葙I(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效、解除的，丙方的中介費(fèi)由甲方在合同無(wú)效、解除當(dāng)日一次性支付。
以上協(xié)議三方自愿訂立，認(rèn)真遵守執(zhí)行，此協(xié)議一式3份，甲乙丙各執(zhí)一份。
簽約地點(diǎn)：
甲方： 乙方： 丙方：
年 月 日 年 月 日 年 月 日
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