房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究探討
摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究房地產(chǎn)投資規(guī)模大、建設(shè)經(jīng)營周期長、受自然因素以及社會、經(jīng)濟(jì)、行政、心理等因素的影響大，一旦決策失誤就會給投資者帶來巨大的甚至毀滅性的損失，而房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是投資決策的依據(jù)，因此，有必要對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資進(jìn)行可行性研究。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);可行性研究
1、引言
可行性研究是指在當(dāng)前環(huán)境中，投資一個(gè)長期的項(xiàng)目之前，必須進(jìn)行系統(tǒng)的分析和綜合研究項(xiàng)目投資的必要性，以及項(xiàng)目在金融、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、法律、社會乃至生態(tài)和其他方面的能力，以實(shí)現(xiàn)其投資目標(biāo)的論證和科學(xué)的評價(jià)。它是決策者做出投資決策的準(zhǔn)確和可靠的前提和保障。
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的必要性
房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是隨著技術(shù)的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)管理科學(xué)的發(fā)展而興起，并日趨完善的一整套系統(tǒng)的科學(xué)方法，它對成功的開發(fā)房地產(chǎn)具有重要意義，從城市發(fā)展的整體來說，綜合開發(fā)是城市規(guī)劃的實(shí)施過程，開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施必然會給城市布局帶來影響，對城市的經(jīng)濟(jì)繁榮、人民的生活環(huán)境帶來影響，而對開發(fā)企業(yè)來說，實(shí)施開發(fā)項(xiàng)目必然要投入資金、物資和勞動力，從而也會對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生一定的影響，因此，對開發(fā)項(xiàng)目必須要有充分的認(rèn)識，并就項(xiàng)目的選址、規(guī)模、工程周期、周圍的環(huán)境設(shè)施、企業(yè)的承受能力以及項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益等各方面進(jìn)行周密的調(diào)查研究分析，以實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的`科學(xué)化和民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高開發(fā)項(xiàng)目的社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益，而所有這一切都是可行性研究的內(nèi)容，因此，可以說可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)活動中最基本的、首要的工作，也是開發(fā)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，
3、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究的作用
可行性研究是進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)，房地產(chǎn)項(xiàng)目由于建設(shè)經(jīng)營周期長、投入資金大，并且房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，項(xiàng)目投資不能只憑經(jīng)驗(yàn)或感覺進(jìn)行，它必須要建立在詳細(xì)可靠的市場預(yù)測、成本分析和投資收益預(yù)算基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究可以對項(xiàng)目進(jìn)行全面綜合的分析和論證，按照可行性研究結(jié)論進(jìn)行決策，可提高投資決策的科學(xué)性和正確性;可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù)，我國政府管理部門規(guī)定投資項(xiàng)目必須列入國家的投資計(jì)劃，尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目在我國要經(jīng)過政府管理部門的立項(xiàng)審批，而立項(xiàng)審批的依據(jù)之一就是項(xiàng)目可行性研究報(bào)告;可行性研究是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行了分析，從中可以了解項(xiàng)目的籌資還本能力和經(jīng)營效益獲取能力，銀行等金融機(jī)構(gòu)提供貸款是根據(jù)流動性、收益性和安全性三原則，可行性研究可以為金融機(jī)構(gòu)提供項(xiàng)目獲利信息，因此，可行性研究也是企業(yè)籌集資金和金融機(jī)構(gòu)提供信貸依據(jù);可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)，可行性研究對開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都做出了安排，這些正是項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書的內(nèi)容;可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)，開發(fā)商在可行性研究確定的項(xiàng)目實(shí)施方案框架內(nèi)，按部就班地落實(shí)項(xiàng)目的前期工作，并與設(shè)計(jì)、供應(yīng)、資金融通等部門協(xié)商和簽訂有關(guān)協(xié)議，因此，可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù);可行性研究可作為編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)，在可行性研究報(bào)告中，對項(xiàng)目的規(guī)模、地址、設(shè)計(jì)方案構(gòu)想、配套設(shè)施的種類等都進(jìn)行了分析和論證，推薦了建設(shè)方案，可行性研究報(bào)告批準(zhǔn)后，規(guī)劃設(shè)計(jì)工作可根據(jù)此進(jìn)行
4、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的工作階段
房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究根據(jù)研究所處的階段和研究的詳細(xì)程度，一般分為三個(gè)階段包括投資機(jī)會研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究。
(1)投資機(jī)會研究投資機(jī)會，也被稱為投資機(jī)會確定。主要任務(wù)是對項(xiàng)目的投資方向和設(shè)想做出粗略性的分析和建議。其目的是在一個(gè)特定區(qū)域，根據(jù)國家和地區(qū)的有關(guān)政策、結(jié)合資源、建設(shè)布局、市場預(yù)測以及其他條件的狀態(tài)，選擇建設(shè)項(xiàng)目，尋找一個(gè)有利的投資機(jī)會。投資機(jī)會一般是比較從大體進(jìn)行把握和分析的，根據(jù)市場預(yù)測和投資回報(bào)率和盈利能力的角度，從投資研究的可能性，找到最有利的投資機(jī)會。
(2)初步可行性研究又稱預(yù)可行性研究，初步可行性研究，是一個(gè)正式的詳細(xì)的可行性研究的準(zhǔn)備階段。投資機(jī)會確認(rèn)可行的項(xiàng)目，表明該項(xiàng)目是值得繼續(xù)研究，但不知道是否值得進(jìn)行詳細(xì)的可行性研究。首先要做到的初步可行性研究，以進(jìn)一步確定是否具有較高的經(jīng)濟(jì)效益。進(jìn)行初步可行性研究，因?yàn)榭尚行匝芯渴且粋�(gè)昂貴和費(fèi)時(shí)的工作，因此必須通過初步可行性研究對項(xiàng)目的盈利能力及前景作進(jìn)一步的分析和判斷。初步可行性研究的主要任務(wù)是[36]：①投資機(jī)會的研究，并在詳細(xì)資料作進(jìn)一步分析的基礎(chǔ)上，分析得出的結(jié)論②確定項(xiàng)目的盈利能力，是否有必要進(jìn)行下一步詳細(xì)的可行性研究。③確定哪些關(guān)鍵問題是否需要專題研究，如在房地產(chǎn)政策趨勢的變化、市場預(yù)測。初步可行性研究與詳細(xì)可行性研究，深度和精度的主要內(nèi)容大體一致。如果你有足夠的把握該項(xiàng)目的可行性和經(jīng)濟(jì)效益，可直接傳送到詳細(xì)的可行性研究階段。初步可行性研究后，應(yīng)該得出以下結(jié)論：研究項(xiàng)目是可行的;項(xiàng)目不可行。
(3)詳細(xì)可行性研究詳細(xì)的可行性研究通常被稱為可行性研究，是項(xiàng)目的初步開始的一個(gè)重要組成部分。其主要工作是該項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上、財(cái)務(wù)上以進(jìn)一步探討可能理性的結(jié)論性意見，并最終形成可行性研究報(bào)告，這是投資決策的基礎(chǔ)上的項(xiàng)目。詳細(xì)的可行性研究，更全、更清晰、更具體、更高的精度。
可行性分析的內(nèi)容房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作的最重要工作是房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究，它是指項(xiàng)目在做出決定之前，根據(jù)市場需求和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃的要求，相關(guān)的社會各方面的經(jīng)濟(jì)、市場營銷、工程、資源等，全面、深入的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證。房地產(chǎn)項(xiàng)目在社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益的科學(xué)預(yù)測和評價(jià)，以確定項(xiàng)目是可行的。可行性研究的目的是決策程序的可靠性、科學(xué)性，為項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供參考依據(jù)，并為下一步奠定基礎(chǔ)。按照上面介紹的房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容，我們必須考慮國家、區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展、特定產(chǎn)業(yè)政策和其他方面所提出的建設(shè)項(xiàng)目評價(jià)，預(yù)測的外部環(huán)境、市場、技術(shù)、金融和社會的影響。必須進(jìn)行深入研究，仔細(xì)計(jì)算，并對研究和計(jì)算結(jié)果的進(jìn)行分析和論證，為項(xiàng)目的最終決定提供依據(jù)。
綜上所述，通過對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究對房地產(chǎn)可行性研究理論進(jìn)一步豐富，加入組織可行性研究，對其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有一定的借鑒意義。
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