項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范本
*****有限公司：
我單位接受貴公司的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)*****有限公司的房地產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估工作。本單位評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ性u(píng)估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地勘查、市場(chǎng)調(diào)查與詢證，對(duì)委估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日2012年02月27日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映�，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：
一、委托方及被評(píng)估單位簡(jiǎn)介
單位名稱：*****有限公司 法定代表人：***** 地 址：***** 注冊(cè)資本：*****
公司類型：私營(yíng)有限責(zé)任公司
二、評(píng)估目的
本次評(píng)估目的是為委托方了解委估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值提供參考依據(jù)。 三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍：
三、本次評(píng)估對(duì)象是委估方委托評(píng)估的房屋。
委估房產(chǎn)位于***************，框架結(jié)構(gòu)，總建筑面積***************平方米。其中：********************號(hào)，建筑面積為***************㎡;*****號(hào)，建筑面積為*****㎡;*****號(hào)，建筑面積為*****㎡;*****號(hào)，建筑面積為101.19㎡;*****號(hào)，建筑面積為*****㎡;*****號(hào),建筑面積為*****㎡。委估資產(chǎn)的詳細(xì)情況請(qǐng)見《資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表》。
四、價(jià)值類型及其定義
評(píng)估采用的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。
五、評(píng)估基準(zhǔn)日
本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為2012年******日，系由委托方與本單位協(xié)商確定，本評(píng)估基準(zhǔn)日與評(píng)估人員實(shí)際評(píng)估日期比較接近，評(píng)估人員能更好的把握委估資產(chǎn)的基準(zhǔn)日狀況，真實(shí)反映委估資產(chǎn)基準(zhǔn)日的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。本次評(píng)估以評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
六、評(píng)估依據(jù)
本次資產(chǎn)評(píng)估工作中所遵循的法規(guī)依據(jù)、具體行為依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)和取價(jià)依據(jù)包括：
(一)、主要法律法規(guī)
1、國(guó)務(wù)院1991年第91號(hào)令頒發(fā)的《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》;
2、原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局國(guó)資發(fā)[1992]第36號(hào)公布的《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》;
3、《中華人民共和國(guó)公司法》(2006年1月1日施行);
4、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》;
5、其他與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的法律法規(guī)。
(二)、準(zhǔn)則依據(jù)
1、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則;
2、資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則;
3、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告;
4、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估程序;
5、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——業(yè)務(wù)約定書;
6、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——工作底稿;
7、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn);
8、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(試行);
9、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(試行)。
(三)、行為依據(jù)
******有限公司與本所簽訂的《資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書》。
(四)、重大合同協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證明依據(jù)
1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證等; 2、資產(chǎn)購(gòu)置協(xié)議、合同發(fā)票等財(cái)務(wù)資料; 3、房產(chǎn)證證等; 4、其他產(chǎn)權(quán)證明文件。 (五)、取價(jià)依據(jù)
1、《全國(guó)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格信息》;
2、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(GB/T50291——1999);
3、《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額》(******單位估價(jià)表)(2004年)、《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額》(******單位估價(jià)表)(2004年)、《******建筑裝飾工程預(yù)算定額》(2004年)、《******建筑裝飾工程費(fèi)用定額》(2004年);
4、評(píng)估機(jī)構(gòu)收集的有關(guān)詢價(jià)資料和參數(shù)資料; 5、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查、核對(duì)及收集的有關(guān)資料和記錄; 6、委托方及資產(chǎn)占有方申報(bào)材料及其他材料。
(六)、參考資料
1、《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)》
2、中國(guó)人民銀行評(píng)估基準(zhǔn)日公布的銀行利率表、國(guó)家外匯管理局評(píng)估基準(zhǔn)日公布的外匯匯率、國(guó)債利率等;
3、統(tǒng)計(jì)部門資料;
4、其他市場(chǎng)調(diào)查資料。
七、評(píng)估方法
(一)、評(píng)估方法選擇
委估對(duì)象屬新開發(fā)的營(yíng)業(yè)性用房，該類房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟，可采用市場(chǎng)比較法評(píng)估。
(二)、對(duì)于所采用的評(píng)估方法的介紹 市場(chǎng)比較法
是指在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該房地產(chǎn)的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。
市場(chǎng)比較法公式：
待估房地產(chǎn)價(jià)格=比較案例房地產(chǎn)價(jià)格×交易情況修正×交易日期修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正。
八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況
根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，按照我單位與委托方簽定的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書，我單位評(píng)估人員已實(shí)施了對(duì)被評(píng)估單位提供的法律性文件與會(huì)計(jì)記錄以及相關(guān)資料的驗(yàn)證審核，對(duì)被評(píng)估單位提交的資產(chǎn)清單進(jìn)行了必要的產(chǎn)權(quán)驗(yàn)證，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行了實(shí)地察看與核對(duì)，并對(duì)委估資產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行了必要的市場(chǎng)調(diào)查和比較，以及我們認(rèn)為有必要實(shí)施的其他資產(chǎn)評(píng)估程序。資產(chǎn)評(píng)估的詳細(xì)過(guò)程如下：
(一)評(píng)估準(zhǔn)備階段
1、接受******有限公司的委托后，我單位即確定了有關(guān)的資產(chǎn)評(píng)估人員并與委托方及被評(píng)估單位相關(guān)工作人員就本項(xiàng)目的評(píng)估目的、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估范圍、委托評(píng)估主要資產(chǎn)的特點(diǎn)等影響資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃的問(wèn)題進(jìn)行了認(rèn)真的討論。
2、根據(jù)委估資產(chǎn)的具體特點(diǎn)，制定評(píng)估計(jì)劃，確定重要的評(píng)估對(duì)象、評(píng)估程序及主要評(píng)估方法。
3、根據(jù)委托評(píng)估資產(chǎn)特點(diǎn)將評(píng)估人員分為各工作小組，各小組分別負(fù)責(zé)對(duì)被評(píng)估單位申報(bào)的資產(chǎn)進(jìn)行清查和評(píng)估。
(二)資產(chǎn)清查階段
1、資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表的填報(bào)
根據(jù)委托評(píng)估資產(chǎn)特點(diǎn)，有針對(duì)性地指導(dǎo)被評(píng)估單位進(jìn)行資產(chǎn)清查和填報(bào)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表。
2、評(píng)估對(duì)象真實(shí)性和合法性的查證
根據(jù)被評(píng)估單位提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，評(píng)估人員到實(shí)物存放現(xiàn)場(chǎng)逐項(xiàng)進(jìn)行清查和核實(shí)，以確定其客觀存在;查閱、收集委估資產(chǎn)的權(quán)屬證明文件等資料，以核實(shí)其法律權(quán)屬的合法性;
3、賬面價(jià)值構(gòu)成的調(diào)查
根據(jù)被評(píng)估單位的資產(chǎn)特點(diǎn)，查閱有關(guān)會(huì)計(jì)憑證和會(huì)計(jì)賬簿及決算資料，了解被評(píng)估單位申報(bào)評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成情況。
4、評(píng)估資料的收集
向被評(píng)估單位提交與本次評(píng)估相關(guān)的資料清單，指導(dǎo)其進(jìn)行資料收集和準(zhǔn)備。
(三)評(píng)定估算階段
1、各專業(yè)組評(píng)估人員在被評(píng)估單位專業(yè)技術(shù)人員的配合下，分別到實(shí)物存放現(xiàn)場(chǎng)對(duì)各項(xiàng)實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行勘察和清點(diǎn)，具體情況如下：
評(píng)估人員在企業(yè)有關(guān)人員的配合下，對(duì)實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，并查閱其相關(guān)的運(yùn)行記錄、大修記錄，填寫現(xiàn)場(chǎng)鑒定作業(yè)表，與企業(yè)管理人員和工程技術(shù)人員進(jìn)行交流，了解房屋、維修制度以及利用狀況。在充分調(diào)查和了解的基礎(chǔ)上，結(jié)合所收集的資料進(jìn)行綜合分析，確定實(shí)物資產(chǎn)的成新率。
2、各專業(yè)組評(píng)估人員分別進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，廣泛收集與評(píng)估對(duì)象有關(guān)的市場(chǎng)交易價(jià)格信息，對(duì)所收集信息資料進(jìn)行歸類整理和全面分析。
3、選取合理的評(píng)估方法對(duì)委估資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行測(cè)算，并根據(jù)各種系數(shù)調(diào)整后得出其評(píng)估值。
4、根據(jù)評(píng)估工作情況，得出初步結(jié)果，聽取專家意見，確認(rèn)無(wú)重評(píng)、漏評(píng)事項(xiàng)，分析意見，修改完善。
(四)評(píng)估匯總、提交報(bào)告階段
將各專業(yè)組對(duì)各個(gè)評(píng)估對(duì)象的評(píng)估結(jié)果匯總。
按照我單位資產(chǎn)評(píng)估規(guī)范化要求，組織各專業(yè)組成員編制相關(guān)資產(chǎn)的評(píng)估技術(shù)說(shuō)明。評(píng)估結(jié)果、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書、評(píng)估技術(shù)說(shuō)明按我單位規(guī)定程序在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審核的基礎(chǔ)上進(jìn)行三級(jí)復(fù)核，最后出具正式報(bào)告并提交委托方。
九、評(píng)估假設(shè)
(一)、基本假設(shè)
公開市場(chǎng)假設(shè)：公開市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件，是一個(gè)有自愿的買者和賣者的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的而非強(qiáng)制的或不受限制的條件下進(jìn)行的。
(二)、一般假設(shè)：
1、國(guó)家對(duì)被評(píng)估單位所處行業(yè)的有關(guān)法律法規(guī)和政策在預(yù)期無(wú)重大變化;
2、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及經(jīng)濟(jì)發(fā)展除社會(huì)公眾已知變化外，在預(yù)期無(wú)其他重大變化;
3、國(guó)家現(xiàn)行銀行信貸利率、外匯匯率的變動(dòng)能保持在合理范圍內(nèi);
4、國(guó)家目前的稅收制度除社會(huì)公眾已知變化外，無(wú)其他重大變化;
5、無(wú)其他人力不可抗拒及不可預(yù)測(cè)因素的重大不利影響;
6、被評(píng)估公司會(huì)計(jì)政策與核算方法基準(zhǔn)日后無(wú)重大變化;
7、本次評(píng)估測(cè)算各項(xiàng)參數(shù)取值均未考慮通貨膨脹因素，價(jià)格均為不變價(jià);
8、被評(píng)估單位的經(jīng)營(yíng)模式?jīng)]有發(fā)生重大變化;
(三)、特別假設(shè)
1、對(duì)于本次評(píng)估報(bào)告中被評(píng)估資產(chǎn)的法律描述或法律事項(xiàng)，本單位按準(zhǔn)則要求進(jìn)行一般性的調(diào)查。除在工作報(bào)告中已有揭示以外，假定評(píng)估過(guò)程中所評(píng)資產(chǎn)的權(quán)屬為良好的和可在市場(chǎng)上進(jìn)行交易的。
2、本評(píng)估報(bào)告中全部或部分價(jià)值評(píng)估結(jié)論所依據(jù)的信息資料是由委托方及其他各方提供，本單位只是按評(píng)估程序進(jìn)行了獨(dú)立審查，但對(duì)這些信息資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性不做任何保證。
3、假設(shè)資產(chǎn)占有方所需的由有關(guān)政府機(jī)構(gòu)、私人組織或團(tuán)體簽發(fā)的一切執(zhí)照、使用許可證、同意函或其他法律或行政性授權(quán)文件假定已經(jīng)或可以隨時(shí)獲得或更新。
4、假設(shè)資產(chǎn)占有方對(duì)納入本次評(píng)估范圍的資產(chǎn)所做的一切改良是遵守所有相關(guān)法律條款和有關(guān)上級(jí)主管機(jī)構(gòu)在其他法律、規(guī)劃或工程方面的規(guī)定的。
5、本評(píng)估報(bào)告中的結(jié)論是在假定所有重要的及潛在的可能影響價(jià)值分析的因素都已在我們與被評(píng)估單位之間充分揭示的前提下做出的。
十、評(píng)估結(jié)論
評(píng)估后******有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日委估資產(chǎn)價(jià)值總額為******元，大寫金額為******元整。委估資產(chǎn)的詳細(xì)情況請(qǐng)見《資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表》。
委估資產(chǎn)的詳細(xì)情況請(qǐng)見《資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表》。
十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明：
以下事項(xiàng)并非本單位注冊(cè)評(píng)估師執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定和估算，但該事項(xiàng)確實(shí)可能影響評(píng)估結(jié)論，本評(píng)估報(bào)告使用者對(duì)此應(yīng)特別引起注意：
1、本報(bào)告未考慮該評(píng)估對(duì)象所負(fù)欠的質(zhì)押、擔(dān)保、應(yīng)繳稅、費(fèi)、債項(xiàng)或法律糾紛等可能影響其評(píng)估價(jià)值的任何限制。
2、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在被評(píng)估資產(chǎn)中沒有現(xiàn)實(shí)的和預(yù)期的利益，同時(shí)與相關(guān)各方?jīng)]有個(gè)人利益關(guān)系或偏見。
3、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬狀況給予了必要的關(guān)注，但不對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬作任何形式的保證。
4、對(duì)資產(chǎn)占有方存在的可能影響資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的瑕疵事項(xiàng)，委托方和資產(chǎn)占有方未作特殊說(shuō)明而評(píng)估人員根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)一般不能獲悉的情況下，本評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
5、委托方對(duì)申報(bào)材料負(fù)完全的法律責(zé)任，對(duì)所填報(bào)資產(chǎn)的完整性、合法性和真實(shí)性負(fù)責(zé)，委托方對(duì)其提供的文件資料的真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任。
6、評(píng)估人員在評(píng)估過(guò)程中未考慮委估資產(chǎn)在購(gòu)置過(guò)程中產(chǎn)生的負(fù)債問(wèn)題。
7、評(píng)估基準(zhǔn)日后、有效期以內(nèi)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。當(dāng)評(píng)估方法為成本法時(shí)，應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行調(diào)整;若資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估價(jià)。如果評(píng)估工作結(jié)束前資產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)發(fā)生了顯著變化，無(wú)法改變?cè)u(píng)估基準(zhǔn)日，但資產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整方法簡(jiǎn)單、易于掌握時(shí)，委托方在資產(chǎn)實(shí)際作價(jià)時(shí)，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
8、附件與其報(bào)告正文配套使用方有效。
十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明
1、本次評(píng)估結(jié)果是對(duì)2012年******日這一評(píng)估基準(zhǔn)日的被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值的客觀公允反映，我單位對(duì)這一基準(zhǔn)日以后的被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生的重大變化不負(fù)任何責(zé)任。
2、本評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開市場(chǎng)原則確定的現(xiàn)行公允市價(jià)，沒有考慮將來(lái)可能承擔(dān)的抵押擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)其評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。當(dāng)前述條件以及評(píng)估中遵循的原則等其它情況發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。 3、本評(píng)估報(bào)告依照資產(chǎn)評(píng)估法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力。
4、本報(bào)告評(píng)估基準(zhǔn)日為2012年******日，根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估法規(guī)現(xiàn)行規(guī)定，評(píng)估結(jié)果有效期為一年，即在2013年******日前使用有效，超過(guò)一年，須重新對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。
5、本報(bào)告僅供委托方及本評(píng)估報(bào)告所述評(píng)估目的經(jīng)濟(jì)行為相關(guān)當(dāng)事人為該評(píng)估目的使用，或根據(jù)法律法規(guī)及行業(yè)協(xié)會(huì)規(guī)定送交有關(guān)政府機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)及評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)審查使用。除依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)需公開之外，本報(bào)告全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體。因評(píng)估報(bào)告使用不當(dāng)造成的后果與簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師及其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān)。
遵守相關(guān)法律法規(guī)和遵循公認(rèn)的評(píng)估方法，對(duì)截至評(píng)估基準(zhǔn)日止特定目的下委估對(duì)象的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見，是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的責(zé)任;提供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。
本報(bào)告簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師已對(duì)委估對(duì)象的法律權(quán)屬給予了合理關(guān)注，本報(bào)告中對(duì)委估對(duì)象法律權(quán)屬的陳述不代表注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)委估對(duì)象的法律權(quán)屬提供保證或鑒證意見。
十三、評(píng)估報(bào)告日
本評(píng)估報(bào)告提交日為二0一二年二月二十八日。
******資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：
地址：******
報(bào)告日期：2012年******
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