房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告
房地產(chǎn)估價報告是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員，根據(jù)特定的估價目的，遵循公認(rèn)的估價原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，運用科學(xué)的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價對象在估價時點的價值進(jìn)行估算和判定的總結(jié)性文本。下面是由應(yīng)屆畢業(yè)生網(wǎng)整理的房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告。
房地產(chǎn)評估報告范例
一、房屋產(chǎn)權(quán)人(單位)：×××
二、估價目的：拆遷補償價格評估
三、估價日期：20xx年四月八日到20xx年四月十五日
四、估價時間：20xx年四月十五日(趨于拆遷日)
五、估價依據(jù)
1.中華人民共和國《城市房地產(chǎn)管理法》
2.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》;
3.評估委托書：
4估價評估人員勘察了解的情況;
5.房屋所有權(quán)證(新北全字00311100號);
6.國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《新鄉(xiāng)市城市拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)》。
六、估價原則：本評估報告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結(jié)合評估目的和評估物業(yè)具體情況，具體遵循估價時點原則、最高最佳使用原則、替代原則。
七、估價方法：根據(jù)估價的特點和實際情況，本報告采用市場比較法和收益還原法對拆遷評估房地產(chǎn)進(jìn)行整體性評估，至于部分無證構(gòu)筑物、墻體及其占用的土地已包含在內(nèi)，未單列其價值。另外雖然在本報告中未完全采用新鄉(xiāng)市人民政府有關(guān)拆遷條例的補償指導(dǎo)價，這是因為待拆遷房屋的裝飾、裝修及層高未在指導(dǎo)價中予以考慮完全。本報告主要根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的精神進(jìn)行評估。
八、估價結(jié)果
本評估以掌握的有關(guān)標(biāo)的物的信息資料為依據(jù)，根據(jù)估價的目的，遵循評估程序，采用科學(xué)的估價方法，在認(rèn)真分析資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密的測算，并結(jié)合評估目的和評估經(jīng)驗，經(jīng)計算拆遷評估對象在估價時點的拆遷補償價格為：
人民幣小寫：206247元
大寫：貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元
九、評估價格有效期
本報告評估時效為半年，自20xx年四月十五日起生效。隨著時間的推移，房地產(chǎn)市場狀況和評估對象自身情況發(fā)生變化，評估對象的市場價值將發(fā)生相應(yīng)的變化，評估結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整。
十、評估價格應(yīng)用范圍
該評估報告結(jié)果僅供拆遷部門補償時參考，不做其它用途。
十一、估價的假設(shè)和限制條件
1.估價假設(shè)條件
我們評估的價值是現(xiàn)時價，及在估價時點對拆遷評估對象進(jìn)行補償?shù)膮⒖純r格，假設(shè)：
(1)有自愿銷售的賣主和自愿購買的買主;
(2)該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓;
(3)有一個適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進(jìn)行議價;
(4)不考慮特殊買家的額外出價。
2.限制條件
(1)對于房產(chǎn)的建筑面積等有關(guān)收據(jù)，均以委托方提供的房產(chǎn)證為法律依據(jù)，對于土地面積委托方未提供有關(guān)土地資料。
(2)本報告中的拆遷補償價，是指估價結(jié)果專供拆遷人與補拆遷人協(xié)商被拆遷房屋補償價格的房地產(chǎn)估價，不包括搬遷補助費、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償價格。
(3)未經(jīng)評估單位書面同意，本報告的全部或部分及任何相關(guān)資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，本報告的解釋權(quán)歸評估單位所有。
十二、特別聲明
1.本評估報告中的分析、意見和結(jié)論是人們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
2.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。
3.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和國務(wù)院《城市房屋拆遷條例》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。
4.我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘，并對標(biāo)的物現(xiàn)場勘察的客觀性、真實性、公正性承擔(dān)責(zé)任。但評估人員對評估標(biāo)物的勘察限于標(biāo)的物的外觀和使用情況狀況。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔(dān)對評估標(biāo)的物建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。
5.沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。
估價分析說明部分
一、估價物概況
本報告評估的標(biāo)的物為一座位于新鄉(xiāng)市勝利路XX號的房地產(chǎn)，房屋所有權(quán)屬于XXX，該人持有新鄉(xiāng)市人民政府頒發(fā)的房屋所有權(quán)證(新房權(quán)證字XXXXX號)，評估的具體范圍為房屋所有權(quán)證所載的建筑物及部分與之配套的構(gòu)筑物及占用范圍內(nèi)的土地。
2.位置座落及環(huán)境狀況
評估標(biāo)的物座落于新鄉(xiāng)市勝利路XX號(XX號與XX交叉口)，該房屋南臨XXX、北臨XX商業(yè)鋪面，門前為我市主干道勝利路，屬新鄉(xiāng)市二級區(qū)段(按原劃分區(qū)域標(biāo)準(zhǔn))該建筑后面(即東側(cè))為住宅房，監(jiān)衛(wèi)河河道。評估房地產(chǎn)屬于正在出租的營業(yè)性用房，地處新鄉(xiāng)市市級商業(yè)服務(wù)，房屋利用率極高，是理想的房地產(chǎn)投資、經(jīng)商場所。
3.建筑物基本狀況描述
評估標(biāo)的物為一幢二層磚混結(jié)構(gòu)建筑物。建筑時間為1981年，目前底層為出租商業(yè)經(jīng)營場所，前墻粘貼古式仿磚瓷片，二層是前墻掛招牌，雙開玻璃彈簧門，一層地面鋪設(shè)花崗巖地板，墻壁貼紋布，頂層為輕鋼龍骨吊頂，后為了經(jīng)營方便設(shè)方格木棚，門框已經(jīng)裝飾修飾，并有磨砂單開門。二層目前為商業(yè)經(jīng)營人的住所、屬于出租，地面鋪設(shè)普通地板磚，內(nèi)墻888涂料抹平，部分粘貼壁紙，空間經(jīng)磨砂玻璃隔開，予制過梁，現(xiàn)澆頂，二層設(shè)室外樓梯，由于該建筑物曾改造過，為經(jīng)營和使用方便，樓梯靠南及二層?xùn)|墻已經(jīng)全封閉(含頂層臨時)經(jīng)評估人的現(xiàn)場勘測及調(diào)查了解，評估房產(chǎn)北墻長為8.35米，臨街前墻為6.45米，建筑總面積(產(chǎn)權(quán)證)為78.90平方米于該幢建筑物經(jīng)過二次裝修使用及維護(hù)情況較好，根據(jù)新鄉(xiāng)市人民政府《房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)》之規(guī)定，房屋成新率為九成新。
二、估價程序
1.專業(yè)人員組織評估小組，擬定評估工作方案。
2.核定與估價對象有關(guān)的圖紙、資料等有關(guān)文件。
3.對評估標(biāo)的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑結(jié)構(gòu)等進(jìn)行勘察。
4.評估測算，撰寫提交評估報告。
三、評估方法的選擇
因目前市場上同類型房地產(chǎn)交易安全較多，選用市場比較法進(jìn)行評估較好。又因為該營業(yè)房目前為出租收益房屋，所以又可以采用還原法進(jìn)行評估，最后將上述兩種方法的估價結(jié)果加以權(quán)重并計算，便得出拆遷標(biāo)的物的價格。
四、評估測算過程
(一)市場比較法
1.市場比較法公式：市場比較法是指在求取估價對象，房地產(chǎn)的價格時，將估價對象房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)現(xiàn)交易的類似房地產(chǎn)的既知價格，修正得以估價對象房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價格的一種估價方法，其基本公式為：
待估房地產(chǎn)價格=交易實例價格×交易情況修正×交易日期修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正
2.選擇可比案例
經(jīng)篩選，確定以A、B、C、D四個交易為可比案例。
案例
項目位置及所處區(qū)域類別用途建筑結(jié)構(gòu)所在層次交易時間售價
(元/平方米)
A平原路及勞動路交叉口營業(yè)磚混六層1-2/62000.43250
B勝利路與姜莊街交叉口營業(yè)磚混六層1/61999.83100
C人民路東段營業(yè)磚混六層1/62000.42900
D新鄉(xiāng)市舊城區(qū)東關(guān)大街營業(yè)磚混六層1/62000.82600
3. 估價計算
(1)交易情況修正
可比實例A、C、D的交易價格均屬產(chǎn)開發(fā)公司售價，價格較正常，可比實例B為非正常交易，應(yīng)作適當(dāng)修正，設(shè)估價對象的交易價格指數(shù)為100，得出可比實例A、C、D的交易價格指數(shù)為100，B的交易價格指數(shù)為95。
(2)交易日期修正
實例A、C、D的交易日期均為2000年，實例B的交易日期為1999年，由于近一年來2000-2001年房地產(chǎn)營業(yè)房銷售市場基本無變化，無需進(jìn)行交易日期修正，設(shè)估價對象交易日期修正指導(dǎo)為100，則A、C、D交易日期修正指數(shù)為100，由于實例B發(fā)生交易時間較早，其交易日期修正指數(shù)為98。
(3)區(qū)域因素修正
因可比實例相對于估價對象在外部環(huán)境方面有所差別，如：地段、交通通達(dá)程度、繁華程度、居民區(qū)，周圍環(huán)境等因素各不相同，應(yīng)將其修正。經(jīng)比較分析，可比實例A位于勞動路與平原路交叉口，地段和繁華程度比評估對象稍強，周圍環(huán)境較適合經(jīng)營，道路通達(dá)程度較好�？杀葘嵗鼴位于勝利路與姜莊交叉口，地段和繁華程度比評估對象較優(yōu)，但交通通達(dá)程度不如評估對象，周圍環(huán)境和評估對象相似�？杀葘嵗鼵位于人民路東段，地段和繁華程度不如評估對象，但交通通達(dá)，可比實例D位于原新鄉(xiāng)市舊城區(qū)東關(guān)街，地段、繁華程度和交通通達(dá)程度不如評估對象，所處居民區(qū)這一因素比估價對象較優(yōu)，設(shè)估價對象所在地段區(qū)域因素修正指數(shù)為100，通過列下表分析，得出可比實例A為105、B為106、C為97、D為89.5。
區(qū)域因素修正表
區(qū)域因素權(quán)數(shù)估價對象實例A實例B實例C實例D
地段0.1100110110110110
交通通達(dá)程度0.21001109510085
繁華程度0.41001051109085
居民區(qū)0.1100100110110115
周圍環(huán)境0.21001051059580
小計11021051069789.50
<4>個別因素
因構(gòu)成房地產(chǎn)本身的使用功能，質(zhì)量好壞等因素方面的差異所產(chǎn)生的價格差別，如臨街狀態(tài)、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修，使用性質(zhì)、面積、形狀等各有不同，從而影響交易價格。經(jīng)比較分析，A、B、C、D都為未經(jīng)裝修的新建房屋，其結(jié)構(gòu)都比估價對象優(yōu)，使用性質(zhì)都是營業(yè)出租，面積及形狀都比估價對象好。設(shè)估價對象的個別因素修正指數(shù)為100，通過列下表可得出A、B、C、D的個別修正因素指數(shù)分別為118、115、110、109。
個別因素修正系數(shù)表
個別因素權(quán)重估價對象實例A實例B實例C實例D
建筑結(jié)構(gòu)0.3100140140140140
裝飾裝修0.210095959595
使用性質(zhì)0.2100100100100100
臨街狀態(tài)0.21001201109085
面積形狀0.1100130120110110
小計1100118115110109
<5>比準(zhǔn)價格計算
根據(jù)市場比較法計算公式，比準(zhǔn)價格計算如下表：
項目交易價格交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正比準(zhǔn)價格
(元/平方)
A3250100/100100/100100/105100/1182623
B3100100/95100/98100/106100/1152731
C2900100/100100/100100/97100/1102718
D2600100/100100/100100/89.5100/1092655
由于以上四個比準(zhǔn)價格較接近，求其算術(shù)平均值即為對象價格：
2632+2732+3718+2655
估價對象單價=———————————=2682元/平方米
4
估價對象價格=2682×78.9=211609
<二>收益還原法
1.收益還原法(稱收益法)是一種運用恰當(dāng)?shù)倪�原利率，將未來的純收益折算為現(xiàn)值的估價方法，其基本公式為：
V=a/r[1-1/(1+r)n]
式中：V為房地產(chǎn)價格
r為還原利率
n為未來可取得收益的年限
運用此方法評估時，其純收益和還原利率的確定十分關(guān)鍵，在確定純收益時，我們既考慮物業(yè)的實際，更考慮物業(yè)的客觀收益，即排除實際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益。
2.資料的收集及參數(shù)的選擇
通過調(diào)查，分析收集有關(guān)資料如下：
(1) 按照新鄉(xiāng)市不同區(qū)段房屋租賃狀況，測算房屋租金水平，確定房地產(chǎn)總租金2300元。
(2) 房地產(chǎn)稅(房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城建稅教育費附加)取提總收入的17.5%。
(3) 修繕費按房屋現(xiàn)值的3%。
(4) 年折舊費按房屋重置價的1.5%計算。
(5) 保險費為房屋現(xiàn)值的3‰。
(6) 管理費按年租金的3%計算。
3.計算總收益=12×2300元/月=27600元
4.計算總費用
(1) 房地產(chǎn)稅
房地產(chǎn)稅=56400×17.5%=4830元
(2)管理費：
管理費=56400×3%=828元
(3)修繕費：
房屋折舊費=830元/平方米×1.5%×21×78%=20628平方米
房屋現(xiàn)值=830×78.9-20628=44859元
修繕費=44859×2%=897元
(4)折舊費:
折舊費=830×1.5%×78.5=982元
(5) 保險費:
保險費=44859×3%=134元
(6) 總費用:
總費用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=4830+828+987+982+134=7671元
5.年純收益
年純收益(a)=年總收益-年總費用=27600-7671=19929元
6. 確定房地產(chǎn)的綜合還原利率
還原利率的確定我們采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值的辦法確定.根據(jù)中國人民銀行近期發(fā)布的一年定期存款利率(安全利率)1.89%，按照影響評估對象的各種社會經(jīng)濟(jì)因素確定低風(fēng)險下的土地風(fēng)險調(diào)整系數(shù)為7%，房屋風(fēng)險調(diào)整系數(shù)為8%，利用公式：
風(fēng)險調(diào)整系數(shù)=Xγ1+Yγ2
其中X為土地價格在房地產(chǎn)價格中的比重，Y為房產(chǎn)價格在房地產(chǎn)價格中的比重。
風(fēng)險調(diào)整系數(shù)=7%×0.6+8%×0.4=7.4%
γ=安全利率+風(fēng)險調(diào)整系數(shù)=1.89%+7.4%=9.29%
7. 計算房地產(chǎn)價格
選用計算公式
a 1
V=— × [ 1 — ———— ]
r (1+r)n
n為房屋使用年限，該拆遷評估房屋為磚混結(jié)構(gòu)，非生產(chǎn)用房按規(guī)定經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，該房屋建于1981年，已使用21年，則尚可使用年限n=50-21=29。將上述有關(guān)參數(shù)代入公式可得：
119 1
V=——— × [ 1 — —————— ]=198204
9.29% (1+9.29%)29
(三)通過以上兩種估價方法的不同運用，用市場比較法評估得出的房地產(chǎn)價值為211609元，用收益還原法評估得出的房地產(chǎn)價值為198204元。根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范的要求，取市場比較法估價結(jié)果權(quán)重值為0.6，取收益還原法評估結(jié)果權(quán)重值為0.4，綜合得出評估房地產(chǎn)價值為：
211609×0.6+198204×0.4=206247
XXX
X年X月X日
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