關于商業(yè)計劃模板合集7篇
時光飛逝，時間在慢慢推演，迎接我們的將是新的生活，新的挑戰(zhàn)，現(xiàn)在就讓我們制定一份計劃，好好地規(guī)劃一下吧。相信許多人會覺得計劃很難寫？下面是小編整理的商業(yè)計劃8篇，希望能夠幫助到大家。
商業(yè)計劃 篇1
公司制定一個發(fā)展戰(zhàn)略離不了商業(yè)計劃書，因為公司的發(fā)展只有制定了計劃，運營起來才不會盲目，才不會這一榔頭、那一棒槌。
商業(yè)計劃書的概念：
商業(yè)計劃書，英文名稱為business plan，是包括企業(yè)籌資、融資、企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃與執(zhí)行等一切經(jīng)營活動的藍圖與指南，也是企業(yè)的行動綱領和執(zhí)行方案，其目的在于為投資者提供一份創(chuàng)業(yè)的項目介紹，向他們展現(xiàn)創(chuàng)業(yè)的潛力和價值，并說服他們對項目進行投資。
商業(yè)計劃書是公司、企業(yè)或項目單位為了達到招商融資和其它發(fā)展目標為目的，在經(jīng)過前期對項目科學地調研、分析、搜集與整理有關資料的基礎上，根據(jù)一定的格式和內容的具體要求而編輯整理的一個向讀者全面展示公司和項目目前狀況、未來發(fā)展?jié)摿Φ臅娌牧?它有別于傳統(tǒng)的《項目建議書》和《項目可行性研究報告》。商業(yè)計劃書考慮問題更全面，更注重操作性、更強調經(jīng)濟效益，也有不同的'格式和內容的具體要求。另外所針對的對象也有所不同，《項目建議書》和《項目可行性研究報告》是針對我國各級政府和其它有關部門的要求而整理的書面材料，而商業(yè)計劃書是針對各類潛在的投資者而一開始就需要準備的一項最重要的書面材料。并且，如果國際融資是你融資計劃的一個范疇，那么你一定要準備一份英文版的商業(yè)計劃書。
一份好的商業(yè)計劃書必須簡明易讀，重點突出，用恰當?shù)母袷脚c風格寫就，排版圖表醒目但不花哨。能用簡明且有說服力的概念說明該風險企業(yè)所提供的產(chǎn)品或服務能夠滿足在而且重要的市場需求。數(shù)據(jù)最好能夠用圖表說明而不用敘述說明。商業(yè)計劃書不需要附帶大量的成果鑒定報告和報章摘要。頁數(shù)控制在八至二十五頁之間。
商業(yè)計劃書的內容包括：
1、科技項目及產(chǎn)品的市場需求。
2、科技項目及產(chǎn)品的先進性，優(yōu)勢和獨到之處。
3、企業(yè)的市場競爭力以及競爭對手的優(yōu)勢及劣勢。
4、專利與知識產(chǎn)權。
5、產(chǎn)品的規(guī)格，標準及應用范圍。
6、科技項目及產(chǎn)品的改進與發(fā)展。
7、銷售手段及渠道。
8、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及步驟，包括近期，中期及遠期目標目標以及切實可行的計劃。
9、企業(yè)管理水平及架構，特別是總經(jīng)理、財務管理、技術總管、技術總管和營銷總管業(yè)務水平。
10、公司財務狀況和過去幾年的財務報表。
11、投資回報及盈利預測。
12、風險的分析和預測。
商業(yè)計劃書提綱：
1、摘要
2、產(chǎn)品和服務簡介
3、市場調查與競爭分析
4、業(yè)務計劃
● 實施時間表和預測
● 營銷計劃
● 設計與開發(fā)計劃
● 生產(chǎn)及運作計劃
5、財務分析
● 過去幾年的財務報表
● 財務計劃及經(jīng)濟效益分析
6、組織結構，股東構成及管理隊伍
7、建議
商業(yè)計劃 篇2
一、項目背景
隨著現(xiàn)代人們生活水平的不斷提高，休閑旅游業(yè)迅速發(fā)展起來，人們越來越追求健康的休閑生活方式，到優(yōu)美的自然環(huán)境中去，賞山玩水，吸天然氧吧，舒緩因工作、生活給現(xiàn)代人帶來的壓力，放松心情，充分的享受大自然給人們帶來的美好感受！ 同時生態(tài)旅游項目是發(fā)掘資源、利用資源優(yōu)勢的健康產(chǎn)業(yè)、朝陽產(chǎn)業(yè)，前景廣闊。
龍井湖開發(fā)，峽谷與湖面山水相連，峽谷起始點與湖面相距僅800米，水天一色，是距縣城中心海撥最高、最近、景色最美的`自然風景區(qū)之一，岳西龍井山莊正是在這種環(huán)境下應運而生。
二、項目建設單位的基本情況
本山莊似建于岳西縣溫泉鎮(zhèn)龍井村龍井湖水庫自然風景區(qū)，距縣城中心僅30分鐘路程，距離安慶、合肥、南京、武漢等周邊地區(qū)不到4小時路程（09年高速通車，交通更加便捷）。項目單位己擁有水庫壩下小型水電站2座，裝機容量250KW；150畝湖面經(jīng)營權；水面己發(fā)展網(wǎng)箱養(yǎng)殖面積1200平方米（見上圖）。計劃建設成集旅游、垂釣、特
色餐飲、食宿、健身娛樂、種植、養(yǎng)殖等為一體的綜合性旅游休閑山莊。
三、主要項目內容
1、峽谷旅游
2、水上浮橋
3、休閑垂釣
4、特色餐飲
5、健身娛樂
6、盆景觀賞
四、項目投資估算
1、基建投資
序號 建筑物名稱面積單位投資額
備注
1 峽谷開發(fā) 2.5公里 110萬 含售票房、石板路、垃圾桶、景觀亭等
2 多功能住宿區(qū) 30個房間 含土地費（四層、頂層為觀景臺、會議室等）
3 餐飲區(qū) 500㎡ 萬 含土地費
4 娛樂區(qū) 6萬 含土地費
5 養(yǎng)殖區(qū) 80000㎡萬 己買斷庫區(qū)水面50年經(jīng)營權
6 水庫網(wǎng)箱 1200㎡ 萬 水產(chǎn)養(yǎng)殖
7 水中釣場 800㎡ 萬 水中浮動釣場含垂釣設施
45萬 15200㎡ 15 8 10
8 水上浮橋 250米 30萬 水中步行橋（從水面步行通峽谷旅游點）
9 停車場 20xx㎡ 8萬 可停50輛車
合計 247萬
2、設備名稱
名稱 數(shù)量 金額
房間（住宿）設施 30套 45萬
餐廳設備設施 包括前廳后廚 8萬
門頭門面裝飾設計等 1套 8萬
3、項目所需流動資金及墊底資金投資估算構成表
項目名稱 投資額（萬元） 備注
基建設備投資 308萬 含全部投入
流動資金 40萬 廣告、網(wǎng)箱養(yǎng)殖、綠化等
總投資 348萬
五、管理體制及人員編制計劃
1、管理體制
在公司管理機構的統(tǒng)一領導下，組織開展該項目實施，設立總經(jīng)理1名，營運經(jīng)理1名，旅游部部長1名，餐飲娛樂部部長1名，食宿、休閑部部長1名，養(yǎng)殖開發(fā)部部長1名。
2、人員編制
定員設計按二班制計算用人，其它人員包括保安、水、電工、綠化清潔工及輔助臨時用工。
商業(yè)計劃 篇3
一、發(fā)展前景
自上初中以來我便開始住校，深知令人頭疼的“ 吃飯”問題，也就是食堂的飯菜問題。由于學校食堂普遍都是以大鍋菜的方式做的，因此雖然價格較低但很少能真正讓學生歡迎。而學生對食堂飯菜的抱怨則更是 “自古有之”。雖然大學生可以到校外就餐，但大多數(shù)學生迫于經(jīng)濟因素，還是愿意在校食堂就餐。飯菜質量得不到保證，會導致很多問題，學生營養(yǎng)跟不上，甚至有的學生經(jīng)常不吃飯。于是，營養(yǎng)不良、胃病等不該出現(xiàn)在大學生中的病癥也屢見不鮮，這為學生身心健康埋下了隱患。因此我決定整合食堂和飯店的優(yōu)缺，開一家學生自助營養(yǎng)快餐店。
二、店面簡介
本店位于大學聚集中心地段，主要針對的客戶群是大學生、教師、以及打工人員。經(jīng)營面積約為80平米左右。主要提供早餐、午餐、晚餐以及特色冷飲和休閑餐飲等。早餐以浙江等南方小吃為主打特色，當然本地小吃也是少不了的。品種多，口味全，營養(yǎng)豐，使就餐者有更多的選擇。午餐和晚餐則有南北方不同口味菜式。而非餐點又提供各種冷飲，假如汁、薄冰、冰粥、刨冰、冰豆甜湯、冰凍咖啡、水果拼盤等。本餐廳采用自助快餐的方式，使顧客有更輕松的就餐環(huán)境與更多的選擇空間。本餐廳裝飾自然，隨意，同時負有現(xiàn)代氣息，墻面采用偏淡的溫色調，廚房布置合理精致，采光性好，整體感觀介于家庭廚房性質與酒店廚房性質之間。
三、發(fā)展戰(zhàn)略
1. 本餐廳開業(yè)之前，要作廣告宣傳，因為主要客戶群是針對學生的，而學生中信息傳遞的速度與廣度是很大的，所以宣傳上可不用費太大的力度，只需進行傳單或多媒體(如：音響)等形式的簡單廣告即可。
2. 本餐廳采取自助餐的方式，免費茶水和鮮湯。并且米飯的質量相對競爭者要好，可采用不同的做法，使口感與眾不同，以求有別于競爭者，給顧客更多的優(yōu)惠，以吸引更多的客源。此外，本餐廳還推出燒烤+冷飲、八寶飯等情侶套餐，由于休閑飲食的空缺，這也將成為本店的一大特色。
3. 有許多學生習慣于三點一線的生活方式，許多時候為了節(jié)約時間會選擇最近的就餐地點而不愿到較遠點的餐館，所以在地理位置選擇上不會與學校大門有太大的距離。餐廳在適當?shù)臅r候還將推出送外賣的服務，根據(jù)不同情況采取相應得做法。如：若有三份以上(包括三份)的叫量可以免費送貨上門，單獨叫外賣的需交付一定的送貨費，這樣還有一個好處，如有一人想叫外賣，為了不出送貨費則會拉上另外的兩份外賣，如此也是能增加銷量的。
4. 餐廳使用不銹鋼制的自助餐盤，即節(jié)約又環(huán)保，而廢棄物也不能隨便傾倒，可以與養(yǎng)殖戶聯(lián)系，讓其免費定期收取，如此可以互利。據(jù)悉，競爭者在這方面做得并不到位，因此良好的就餐環(huán)境是可以吸引更多的顧客的。
5. 暑假期間雖然客源會驟降，但畢竟還有部分留校學生、附近居民以及打工人員，屆時可采取減少生產(chǎn)量，轉移服務重點等方式，以改善暑期的經(jīng)營狀況。寒假期間就考慮修業(yè)一個月，已減少不必要的成本支出。
6. 市場經(jīng)濟是快速發(fā)展的，變化的，動態(tài)的，因此要以長遠的眼光看待一個企業(yè)的發(fā)展并進行分析，制作出長期的計劃，每過一個階段就該對經(jīng)營的總體狀況進行總結，并做出下一步計劃，如此呈階梯狀的發(fā)展模式。在經(jīng)營穩(wěn)定后，可以考慮擴大經(jīng)營，增加其它服務項目，并可以尋找新的市場，做連鎖經(jīng)營，并慢慢打造自己的.品牌，可以往專為學生提供飲食的餐飲行業(yè)發(fā)展，總之，要以長遠的眼光看待問題，如此才能有企業(yè)的未來。
四、餐廳管理結構
店長兼收銀員1名 ，廚師1名，服務生2名。
經(jīng)營理念側重于以下幾點：
主要的文化特色：健康關懷、人文關懷
主要的產(chǎn)品特色：具有食療保健功能的素食餐品
主要的服務特色：會員制的跟蹤服務
主要的環(huán)境特色：具有傳統(tǒng)文化氣息的綠色就餐環(huán)境
五、市場分析
在大學中的食堂的飲食一直是個問題，大學的飲食質量不高已成為公認的問題，僅僅是滿足了學生們的溫飽問題,而質量卻遠遠沒有達到學生們的要求。部分大學的飲食狀況令人擔憂，甚至有的大學食堂出現(xiàn)了集體中毒事件。
本企劃就是根據(jù)這一點,為了保障大學生的飲食安全，提高大學生的飲食質量，成立大學飲食聯(lián)盟，旨在為高校大學生提供價格低廉安全高質并富有特色的食品，并且同時為各高校提供一定的勤工助學崗位，幫助貧困生更好的完成學業(yè)。
優(yōu)勢與劣勢：
優(yōu)勢分析：本餐廳經(jīng)營解決了學校食堂飯菜口味單一等問題，也無流動小攤衛(wèi)生沒有保證的擔憂，并且與食堂同樣方便快捷，節(jié)約時間。另外，本餐廳采用自助選擇方式，應該很容易受到顧客歡迎，并能節(jié)省部分人力資源。同時，餐點還提供冷飲、冰粥等，并提供免費茶水。簡潔舒適的裝修將是餐廳的一大特點，學生普遍喜歡在干凈、服務態(tài)度好的餐館就餐，因此令人滿意的服務也將是本店的一大特色。此外，學校食堂有明確的就餐時限，而校外很少有餐館出售早餐，因此在校外的本店則可以較容易地抓住這部分因時間差而導致丟失的市場份額，換句話說就是由在就餐點前后的一段時間要就餐的潛在客戶群所產(chǎn)生的市場份額。
劣勢分析：由于剛起步，快餐店的規(guī)模較小，如就餐的人力資源、服務項目等都比較有限。而校區(qū)內外的競爭也是比較激烈的，因此還存在著不小的劣勢。另一方面，因為學校假期是固定的，寒暑假期間的客源會驟降，而寒假期間會比暑期更少，這將會是一個比較難以解決的問題。
機會分析：據(jù)我們的市場調查與分析，本店產(chǎn)品的市場需求是存在的，并具有一定的競爭力。而本人正是學生——這個最大客戶群中的一員，所以更能了解顧客需要什么樣的產(chǎn)品和服務，從這些方面來看，是應該是很有機會擠入該餐飲市場的。
威脅分析： 餐廳的服務與產(chǎn)品質量的高低與經(jīng)營成本又有直接和必然的聯(lián)系，如此則產(chǎn)品價格必然不會比競爭對手低，雖然總體上價格并不會太高，但相比之下，客戶的經(jīng)濟承受能力就成為一大考驗了。并且，成本與利潤也是直接掛鉤的，盈利的多少則又是能否在競爭中生存下去的一大決定因素。再者，各地風俗與飲食習慣的不同，又產(chǎn)生了另一個問題，即是否大多數(shù)顧客都能對產(chǎn)品認可或滿意呢，這也是需要接受考驗的。
六、促銷和市場滲透
促銷策略：
前期宣傳：大規(guī)模，高強度，投入較大。后期宣傳：重視已有顧客關系管理，借此進行口碑營銷。定期具體活動的策劃和組織如贊助學校組織的晚會借此進行宣傳，通過活動時時提醒顧客的消費意識。針對節(jié)假日，開展有針對性的促銷策略如發(fā)傳單等。
七、財務狀況分析
1.據(jù)計算可初步得出餐廳開業(yè)啟動資金約需10600元(場地租賃費用2000元，餐飲衛(wèi)生許可等證件的申領費用600元，場地裝修費用3000元，廚房用具購置費用1000元，基本設施及其他費用等4000元)。
2.運營階段的成本主要包括：員工工資，物料采購費用，場地租賃費用，稅，水電燃料費，雜項開支等。
3.每日經(jīng)營財務預算及分析
據(jù)預算分析及調查，可初步確定市場容量，并大致估算出每日總營業(yè)額約800元，收益率30%，由此可計算出投資回收期約為三個月。
八、 營銷組合策略
有形化營銷策略：
由于本餐廳的經(jīng)濟實力尚弱，因此初期將采取避實就虛的營銷戰(zhàn)略，避開大量的硬廣告營銷，而采取一整套行之有效的"承諾營銷"進行產(chǎn)品宣傳。通過菜單、海報、文化手冊、廣告、促銷活動等向消費者進行宣傳、倡導"天之素"的經(jīng)營宗旨與理念。
技巧化營銷策略：
做出持續(xù)性、計劃性將決定本餐廳在避免普通餐廳的顧客忠誠度不高的缺陷方面具有先天的優(yōu)勢，為了使本餐廳能夠在顧客心目中樹立起權威感和信賴感，本餐廳將會建立一套完整的會員信息反饋系統(tǒng)，實現(xiàn)營銷承諾：
l、顧客反饋表。在服務中嚴格要求工作人員樹立顧客第一的觀念，認真聽取顧客意見。
2、將顧客滿意進行到底。樹立"顧客滿意自己才滿意"的觀念，做到時時刻刻為顧客著想。
3、建立餐廳顧客服務調查表，定期由營銷部專人全權負責對顧客進行跟蹤服務。
商業(yè)計劃 篇4
第一章：項目定位策略
一、項目SWOT分析
1、項目優(yōu)勢分析 ：
優(yōu)勢一 ： 本案地理位置：位于南寧市興寧區(qū)XXX主干道西面東洲路上，原址為舊的XXX農(nóng)貿市場。興寧區(qū)位于南寧市區(qū)東北部，東起民族大道與青秀區(qū)交界，南鄰邕江與江南區(qū)相望，西接解放路、華強路及鐵路沿線與西鄉(xiāng)塘區(qū)毗鄰，北至廣西林科院、廣西高峰林場與武鳴縣接壤。本項目建設地點位于興寧區(qū)XXX片區(qū)，地塊呈半島狀，地勢平坦，地形地貌簡單。該地塊屬原來就是農(nóng)貿市場，片區(qū)的供水、供電、通訊、交通等基礎設施配套完善，能滿足建設要求。具有很好的商業(yè)開發(fā)價值。
優(yōu)勢二 ： 早在20xx年，興寧區(qū)就提出了“開發(fā)XXX，再造新興寧”的發(fā)展戰(zhàn)略構想。目的是將其建設成為首府城市中心一個最富有活力的重要區(qū)域之一，建設成為廣西綜合性物流中心、南寧市東北片商貿集散中心、商業(yè)信息中心和興寧區(qū)政府行政辦公中心，成為城區(qū)經(jīng)濟的另一個新增長點。隨著興寧區(qū)政府全面推進XXX新區(qū)開發(fā)建設，新區(qū)生活配套規(guī)劃建設啟動，中國--東盟自由貿易區(qū)的區(qū)域性物流基地、商貿基地建設取得進展、交通網(wǎng)絡的有機銜接，XXX新區(qū)的建設步伐不斷加快。
優(yōu)勢三 ：農(nóng)貿市場在一定范圍內，在政府規(guī)劃上具有唯一性，不存在任何直接的競爭對手。本案的XXX綜合性農(nóng)貿市場，規(guī)劃區(qū)內及周邊只有一些大小不的農(nóng)戶自發(fā)形成的小規(guī)模非正規(guī)市場，規(guī)劃不合理，交通堵塞嚴重，
衛(wèi)生狀況差，存在嚴重的安全隱患，制約了城區(qū)的發(fā)展和經(jīng)濟社會發(fā)展，完全對未來本案不構成威脅。
優(yōu)勢四 ：綜合性 農(nóng)貿市場作為新興的不動產(chǎn)投資產(chǎn)品，目前其開發(fā)尚處在起步階段，尚未形成大規(guī)模的開發(fā)，形成綜合型農(nóng)貿市場的開發(fā)熱潮。本案從規(guī)劃、品類、品牌整合、全案推廣、物業(yè)服務上都有強效團隊支持，將為廣大投資者、創(chuàng)業(yè)者提供最豐厚的回報，最貼心的服務，最有力的支持。 優(yōu)勢五 ：農(nóng)貿市場是和居民基本生活息息相關的必需購物場所，是居民生活缺一不可的極其重要的生活配套設施，是居民每天必須光顧的場所，擁有大量固定的人流，投資商鋪后，可迅速進入投資回報期。
優(yōu)勢六： 投資農(nóng)貿市場具有穩(wěn)定的投資回報，是保障系數(shù)很高的商業(yè)投資項目，可以吸引和形成較大的投資興寧區(qū)以XXX為中心，未來隨著住宅小區(qū)全線投入使用，將形成巨大的人群聚居地。大量商品吞吐，高商品流通效率 ，都將為本項目帶來不可估量的收益。
優(yōu)勢七： 農(nóng)貿市場的主要產(chǎn)品形態(tài)為鋪位，具有面積小，總價低的顯著特點，投資門檻低，可以吸引眾多中小投資客的投資。
優(yōu)勢八：XXX片區(qū)現(xiàn)有小型市場臟亂差現(xiàn)象普遍存在，對城鄉(xiāng)居民的消費安全和食品安全產(chǎn)生極大隱患，本案建成后，將加強市場管理，提高經(jīng)營者素質和服務質量，對保障群眾食品安全、提高群眾的生活質量具有重要現(xiàn)實意義。
2、項目劣勢分析
�。�1）目前商業(yè)氛圍較傳統(tǒng)老城區(qū)市中心稍差，在規(guī)劃及品牌營銷上要下更大功夫，以發(fā)展的眼光引導投資者，以完善的配套設施吸引投資者。
�。�2）市場的繁榮需要時間、周邊成熟的配套及穩(wěn)定消費群體蘊育需要一定的時間。
（3）、本案商業(yè)體量相對較大，計容建筑面積達到27692平方米，總建筑面
積33772平方米，不計容建筑面積6080平方米。其中綠地率超過25%，配套性設施規(guī)劃全面合理，因此在資金方面存在一定壓力。
3、項目機會點分析
（1）、時機好：在市場化開發(fā)和經(jīng)營的.現(xiàn)有改造農(nóng)貿市場基礎上，有足夠的空間做農(nóng)貿市場升級換代的模式，并形成一個行業(yè)模板。
�。�2）、政府支持：從總體上看，本案具備了政策優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、定位優(yōu)勢、市場優(yōu)勢等諸多優(yōu)勢，在具體的招商營銷策略方面政府支持將起到不可替代的作用。
�。�3）興寧區(qū)XXX片區(qū)現(xiàn)在尚無一個較規(guī)范化、標準化、設施完善配套、交易方式先進、貨物吞吐量較大的綜合農(nóng)貿市場，不僅影響了該區(qū)域綜合順暢、快捷地流通，而且還影響了該區(qū)域居民正常生活、休閑娛樂需求。本案位居XXX片區(qū)中心，是該區(qū)域經(jīng)濟、文化、交通樞紐，是人流、商品流、信息流的主要集散地，并能進一步上述社會經(jīng)濟元素的更大聚集，帶
動相關產(chǎn)業(yè)和基礎設施的發(fā)展，利于產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化和提升。
�。�4）本案是一個功能設施配套齊全、服務效率高、交易規(guī)模大、交易綜合品種齊全、產(chǎn)品質量安全可靠、服務輻射范圍廣、管理手段先進、可適應現(xiàn)代流通業(yè)發(fā)展要求的大型綜合性農(nóng)貿市場，消費者的日常起居、養(yǎng)生保健各方面，均能在此得到滿足，優(yōu)質服務、可控售后、人性化管理、立體宣傳都將使本案超越普通農(nóng)貿市場，樹立南寧周邊綜合農(nóng)貿市場的一個里程碑。
4、項目威脅點分析
�。�1）本案尚無直接的或間接的競爭威脅。
二、項目的推廣定位：
在推廣上將本案定為民生工程，突出本案的公益形象與市政配套的性質，為本案的銷售與招商工作的開展墊定基礎。
1．政企共建、財富盛市
將本案定位為政企共建的合作項目，是政府大力支持的民生工程。宣傳上以此為主線，以增強市場的信心。
2．財富新聚點
突出本案的前景優(yōu)勢，是未來城市發(fā)展的重心，商業(yè)財富的新聚點。
3．本案是政府在城市發(fā)展中規(guī)劃，由企業(yè)興建的民生配套工程，20xx興寧區(qū)政府第一民生工程， “開發(fā)XXX，再造新興寧”發(fā)展戰(zhàn)略構想的實踐點。
4.高、大、全
高：規(guī)劃上的高起點，設計上的高品質；
大：規(guī)模大、面積大；
全：品種齊全，全能商業(yè)；
三、項目客戶定位
本案目標客戶群體為：
1、 商鋪（攤位）： 自營性客戶：
�。�1）周邊零散商戶為拓展經(jīng)營規(guī)模而購買者；
�。�2）有資金欲從事商業(yè)經(jīng)營的客戶；
�。�3）在外打工現(xiàn)回家經(jīng)商者；
�。�4）附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城務商人員；
2、投資性客戶：
（1）原有商戶利用手中閑散資金進行投資；
商業(yè)計劃 篇5
經(jīng)營理念和管理技術落后
商業(yè)物業(yè)里常有上百個所有權獨立的零售商,通過統(tǒng)一管理樹立商業(yè)物業(yè)的整體形象至關重要。但是商業(yè)物業(yè)的管理比其他物業(yè)的管理難度大得多:諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀,是否接受統(tǒng)一營業(yè)時間,是否接受進行統(tǒng)一的促銷活動等。由此無論是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主或使用人由于經(jīng)營理念和管理技術的落后,都會使商業(yè)物業(yè)形象受損,導致顧客失去光顧的興趣,進而影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。
商業(yè)物業(yè)重復建設
在商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時,商業(yè)物業(yè)的空置率也倍受人們的關注。廣州市做為零售商業(yè)較為發(fā)達的城市具有一定代表性,20xx 年廣州市滯銷商品房中,住宅、辦公樓、商業(yè)用房空置率分別為9.5%,22.9%,43.1%。其中辦公樓和商業(yè)用房的空置率均已超過10% 的警戒線,商業(yè)物業(yè)空置率最高。居高的空置率,一方面折射出我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的盲目性,另一方面也反映了重復建設、同質化嚴重的現(xiàn)象。原因在于商業(yè)地產(chǎn)豐厚的回報,吸引了大批投資商進入,但在投資和建設中由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃,不可避免地帶來了重復建設和空置率高的問題。
商業(yè)與地產(chǎn)的脫節(jié)
目前,大多數(shù)的開發(fā)商把眼光盯在了前期的開發(fā)上,地產(chǎn)公司通常會采取將開發(fā)好的商場直接出售給中小投資者,再由投資者直接或間接出租給零售商的做法,實行的是物業(yè)管理指導下的“商業(yè)管理” 體制。開發(fā)商重視的是商場有多少面積出售了,并沒考慮出售后整個商業(yè)物業(yè)的運營狀況。從運營穩(wěn)健的國內外商業(yè)項目看,我們不難發(fā)現(xiàn),他們幾乎無一例外地采用出租的方式,也見不到分割成獨立商鋪出售的現(xiàn)象。目前地產(chǎn)與商業(yè)之間關系的現(xiàn)狀是:兩種資源沒有有機結合,地產(chǎn)商找不到合適的商業(yè)主體,而商業(yè)主體找不到好的商業(yè)物業(yè)項目。
商業(yè)經(jīng)營缺乏特色
目前大量的商業(yè)項目存在為招商而招商的傾向,商戶組合缺乏競爭力和協(xié)調性,開發(fā)商為了招商指標,不能全面考慮商戶的組合,為未來的經(jīng)營管理埋下了隱患。在經(jīng)營中,業(yè)主和使用人缺乏經(jīng)營理念,盲目建設,目標經(jīng)營市場不明確,缺乏商業(yè)的準確定位,多數(shù)商場經(jīng)營沒有特色,給人“千店一面”的感覺,缺乏對顧客的吸引力。諸多城市開發(fā)的商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)“開盤時火爆,開業(yè)時冷清”的現(xiàn)象,商場給人以蕭條冷清的感覺,顧客像看畫展一樣瀏覽各個店鋪,光顧的人不多,買東西的就更少了�？土髁坎煌�,致使商業(yè)物業(yè)中的商戶像走馬燈一樣地更換,使顧客難以產(chǎn)生信任感,更談不上培養(yǎng)忠誠性顧客了,如此惡性循環(huán),商業(yè)物業(yè)的營運就可想而知了。
商業(yè)物業(yè)管理與運營困難的原因
主觀原因:缺乏對商業(yè)物業(yè)發(fā)展規(guī)律的認識。房地產(chǎn)將其作為物業(yè)來做,商業(yè)把它當作商場來做。實際上它是一個綜合體,其運營比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復雜得多。商業(yè)物業(yè)管理是專門對商業(yè)地產(chǎn)提供經(jīng)營管理服務的物業(yè)管理公司,除了要有對房地產(chǎn)的豐富知識和管理經(jīng)驗之外,還需要有很強的商業(yè)運作和管理的經(jīng)驗。既能夠向開發(fā)商提供商業(yè)定位和市場細分方面的服務,又能夠在以后的商場或商鋪的管理方面有效地發(fā)揮作用,維護和擴大市場的'影響力,吸引消費者的駐足。因此,商業(yè)物業(yè)的管理與運營對物業(yè)管理企業(yè)具有很大的挑戰(zhàn)性,在管理過程中出現(xiàn)一些問題是必不可免的。
行業(yè)原因:爆發(fā)式的零售革命。西方發(fā)達國家在近l 5O年時間內,依次爆發(fā)了百貨店、連鎖店、超市店、商業(yè)物業(yè)、自動售貨、步行街和多媒體銷售等多次零售革命,產(chǎn)生了20多種零售業(yè)態(tài)。而我國在九十年代中期三、五年時間內,幾乎所有零售業(yè)態(tài)都出現(xiàn)了。這一方面會給商業(yè)物業(yè)的發(fā)展帶來難得機遇,另一方面也使商業(yè)物業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了的盲目仿效的現(xiàn)象。許多項目不看地點,靠追風來指導建設,如此的商業(yè)物業(yè)效益不僅不會好,還會造成國家財產(chǎn)的浪費。更有一些投資者因資金不足,把為消費者購物等提供方便的必要現(xiàn)代化硬件設施滾梯、空調砍掉,而在墻面、地面等裝潢上大量花錢,給后人留下“棄之可惜,改之不能”的遺憾。
環(huán)境方面:商業(yè)物業(yè)條件不成熟。商業(yè)物業(yè)發(fā)展所需的客觀經(jīng)濟環(huán)境是形成一批成熟品牌并能構成吸引客流的專賣店,城市居民向郊區(qū)延伸,消費觀念轉向生理和心理需求的雙重滿足,人均國民收入20xx美元以上,居民小汽車普及率超過50%。我國目前城鎮(zhèn)人均居民收入1000美元左右,衛(wèi)星城、小區(qū)建設剛剛起步,一些郊區(qū)的人主要在城區(qū)購物,小汽車普及率還不高,因此形成了商業(yè)物業(yè)郊外無客流,建在城區(qū)又與百貨商店、社區(qū)商業(yè)中心競爭的兩難境地。
發(fā)展商業(yè)物業(yè)管理與運營的對策
樹立先進的經(jīng)營管理理念
經(jīng)營性商業(yè)項目的主要收入來自于商戶的租金。租金的支付者,是創(chuàng)造營業(yè)收入的主要組成力量。商業(yè)項目的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入。簡而言之,就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢能力。這就是商業(yè)項目經(jīng)營管理的價值所在,也是商業(yè)地產(chǎn)成功運作的關鍵所在。物業(yè)管理企業(yè)在商業(yè)經(jīng)營管理上應擁有一支專業(yè)隊伍,建立一套超前的經(jīng)營管理模式和理念。通過提供商業(yè)項目從定位、規(guī)劃、招商到管理的全程服務,從而確保未來有效而持續(xù)的經(jīng)營管理。
提高物業(yè)管理隊伍的專業(yè)素質
物業(yè)管理是運用現(xiàn)代經(jīng)營的技術手段,按合同對物業(yè)進行多功能、全方位管理和服務,為物業(yè)產(chǎn)權人和使用人提供高效、周到服務,以提高物業(yè)的經(jīng)濟和使用價值,創(chuàng)造一個良好的物業(yè)環(huán)境這樣的一個過程。要完成這一過程,一支高素質的專業(yè)隊伍是必備的條件。商業(yè)物業(yè)管理隊伍的建設必須與這一管理特點相適應。在人員配置上除了常規(guī)的物業(yè)管理所需要的專業(yè)人才外,還應注意吸收下列人員:懂商務、會管理的經(jīng)營人才;懂法律掌握政策的管理人才;高級技術人才。不少商業(yè)樓宇的智能化程度相當高,特別是樓宇自動化、通訊自動化以及信息管理自動化的廣泛使用,迫使我們必須以更先進的科學手段對商業(yè)樓宇進行管理。當然在引進專業(yè)人才的同時,對原有的商業(yè)管理人員進行不斷的培訓也是十分重要的。只有把引進人才和自我培養(yǎng)有機結合起來,物業(yè)管理隊伍的專業(yè)素質才會不斷提高。
利用制度規(guī)范市場秩序
任何企業(yè)都存在兩方面的制度: 一是企業(yè)的基本制度。它們規(guī)范企業(yè)的基本經(jīng)濟關系,構成企業(yè)的經(jīng)濟形體,是企業(yè)經(jīng)營機制的決定因素,有什么樣的企業(yè)基本制度和經(jīng)濟形體, 就會產(chǎn)生什么類型的經(jīng)營機制; 二是企業(yè)的具體管理制度。它規(guī)范企業(yè)內部各個部門、單位、個人的職責和聯(lián)系,構成企業(yè)管理的組織形態(tài),對企業(yè)的經(jīng)營管理水平具有重大影響�，F(xiàn)代企業(yè)制度指的是企業(yè)的基本制度。建立現(xiàn)代企業(yè)制度的原則是:產(chǎn)權清晰、權責分明、政企分開、管理科學。隨著進場租戶租賃或合作時間的延續(xù),合同及其補充文件和附件將不斷增多,契約越多管理上就越復雜。所以,對商業(yè)物業(yè)的管理應采用制度來明確各自的權利和義務,用完善的制度來規(guī)范市場秩序。
科學設計商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式
商業(yè)地產(chǎn)不能簡單套用住宅的先設計后銷售模式,而應該先確定經(jīng)營模式、招商對象和業(yè)態(tài)需求,再進行建筑規(guī)劃設計,以最大限度地減少日后改造費用的成本,從而降低商業(yè)地產(chǎn)的風險。大連萬達提出的訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式,即預先與世界500強企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議,得到其租賃項目的承諾后才進入實質開發(fā)。這種戰(zhàn)略伙伴組合的營銷模式的好處是顯而易見的:對于萬達集團而言,與這種外資零售業(yè)巨頭結伴而行,可以加大投資開發(fā)購物廣場的知名度;另外,商業(yè)地產(chǎn)做到了強強聯(lián)手,通過各種品牌組合,產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢,有效地控制了經(jīng)營風險,增強了業(yè)主的投資信心。此外在開發(fā)商業(yè)物業(yè)時,重視物業(yè)管理的前期介入,對商業(yè)物業(yè)的定位、結構和外觀設計給予合理建議。
實現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)合理對接
地產(chǎn)商借助商家的品牌效應,能有效提升商業(yè)物業(yè)的銷售, 因為零售巨頭、餐飲娛樂、家具建材商等的加盟是項目的一大賣點;成熟的大型社區(qū)為商業(yè)經(jīng)營者提供了高素質的人流量和消費力。在現(xiàn)代化商業(yè)模式中,商業(yè)地產(chǎn)的盈利并不是通過商鋪銷售來獲得地產(chǎn)增值利潤,而是通過持續(xù)的經(jīng)營管理,提升商業(yè)空間的價值。因此,商業(yè)與地產(chǎn)的合理對接,才使雙方互利,使商業(yè)物業(yè)得到較大的發(fā)展空間。
準確定位商業(yè)經(jīng)營方向
由于商業(yè)地產(chǎn)與市場需求關系緊密,地產(chǎn)商開發(fā)地產(chǎn)時,定位是非常關鍵的,同質化經(jīng)營只能帶來商業(yè)資源和社會資源的巨大浪費。比如社區(qū)底商的定位,其招商目標主要有:自身配套所用、綜合百貨業(yè)、專業(yè)市場、主題式商場等幾種形式。底商首先必須考慮消費市場,只有準確、恰當?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營定位,才能在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展。要做到準確定位,一方面必須適應市場的需求,另一方面也要從自身的具體情況出發(fā),走適合自己的路線。市場細分是商業(yè)物業(yè)定位的前提,尤其是針對商業(yè)密集區(qū),要讓商業(yè)物業(yè)成功盈利,就必須把市場細分、再細分。
主體經(jīng)營凸現(xiàn)特色
主題式商場可以按人群、功能進行劃分,小型商業(yè)物業(yè)尤其要做好定位工作,要避免與大型商業(yè)物業(yè)正面交鋒,切忌盲目地比“大”、比“全”,而要做“�！薄⒆觥熬�,以自身特色來吸引消費者。從而在激烈的市場競爭中,求得生存,站穩(wěn)腳跟,以獲更大的發(fā)展空間。
商業(yè)物業(yè)不同于其他物業(yè),其項目的定位、規(guī)劃、招商和經(jīng)營管理是一個有機的整體,需要我們理性的思考,全盤規(guī)劃,逐漸讓商業(yè)物業(yè)的管理與營運走上正規(guī)發(fā)展渠道,使商業(yè)物業(yè)走向成熟。
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商業(yè)計劃 篇6
在商業(yè)計劃書寫完之后，風險企業(yè)家最好再對計劃書檢查一遍，看一下該計劃書是否能準確回答投資者的疑問，爭取投資者對本企業(yè)的信心。通常，可以從以下幾個方面對計劃書加以檢查：
1、你的商業(yè)計劃書書是否顯示出你具有管理公司的經(jīng)驗。如果你自己缺乏能力去管理公司，那么一定要明確地說明，你已經(jīng)雇了一位經(jīng)營大師來管理你的公司。
2、你的商業(yè)計劃書書是否顯示了你有能力償還借款。要保證給預期的投資者提供一份完整的比率分析。
3、你的商業(yè)計劃書書是否顯示出你已進行過完整的市場分析。要讓投資者堅信你在計劃書中闡明的產(chǎn)品需求量是確實的'。
4、你的商業(yè)計劃書書是否容易被投資者所領會。商業(yè)計劃書書應該備有索引和目錄，以便投資者可以較容易地查閱各個章節(jié)。此外，還應保證目錄中的信息流是有邏輯的和現(xiàn)實的。
5、你的商業(yè)計劃書書中是否有計劃摘要并放在了最前面，計劃摘要相當于公司商業(yè)計劃書書的封面，投資者首先會看它。為了保持投資者的興趣，計劃摘要應寫的引人入勝。
6、你的商業(yè)計劃書書是否在文法上全部正確。如果你不能保證，那么最好請人幫你檢查一下。計劃書的拼寫錯誤和排印錯誤能很快就使企業(yè)家的機會喪失。
7、你的商業(yè)計劃書書能否打消投資者對產(chǎn)品/服務的疑慮。如果需要，你可以準備一件產(chǎn)品模型。
商業(yè)計劃 篇7
創(chuàng)設新事業(yè)者透過現(xiàn)金流量表檢核投資計劃可行性后制定公司商業(yè)計劃書范文，并對合資條件(如技術股)、投資策略(計劃定位)、股權安排等有了盤算之后，再來就是請財務顧問或投資 專家 撰寫“投資計劃書”，以作為向投資者籌募資金的工具。本章依次介紹對投資計劃書的基本認識，如何撰寫投資計劃書，最后以永輝投資股份有限公司為創(chuàng)業(yè)者所擬訂的投資計劃書為參考格式。
一、對創(chuàng)業(yè)投資計劃書之基本認識
(一)投資計劃書是創(chuàng)設新事業(yè)時籌措資金必備的文件
臺灣地區(qū)工商界人士，大家都很忙，有潛力的投資者更忙，尤其要向大老板解釋投資構想，大約允許1小時左右，在這1小時當中，僅能做摘要報告，引起他的注意，讓他了解交給何單位，何人辦理而已。因此必須準備好詳細的投資計劃書交給大老板，讓他帶回去給幕僚評估，有了正面的評估意見后，能作出投資決策。目前中國大陸地區(qū)私人或各類 企業(yè) 想要向外界籌募資金，有90%以上缺乏投資計劃書，這些沒有投資計劃書的投資案，籌募到資金的概率很底很底。
(二)投資計劃書是節(jié)省時間的利器
創(chuàng)設新事業(yè)投資構想通常相當復雜，要以口頭解釋讓投資者完全清楚，可能要好幾天，很少投資者有這耐性，但不完全清楚整個投資構想，投資者又不敢投資。最輕松理想的方式是請投資者吃個飯，稍加解釋，交給投資者已寫妥之書面“投資計劃書”，俟一段時間后，再問有什么不清楚的地方，再征詢投資的意愿，省時又省力。
(三)投資計劃書是溝通協(xié)調的利器
投資計劃書如需要較多的資金，勢必接觸可能投資者的數(shù)目會超過20個，因并非百發(fā)百中而要將眾多投資者召集在一起，不但時間不容易找，且與會人數(shù)眾多，會前未有共識，會中討論容易失控，無法達成決議。對眾多投資者于短時間內達成共識的方法，便是準備一份清楚易懂的“投資計劃書”同時發(fā)給眾多的投資者，再個別稍加解釋。讓有共識的人聚集在一起開會，才能很快達成決議。
創(chuàng)設新事業(yè)籌劃者應了解投資計劃書是溝通協(xié)調的利器，如不用此工具面對眾多的`投資者，可能無法負荷，深感疲累，這也是讓許多創(chuàng)設新事業(yè)計劃踏不出第一步的原因。
(四)好的投資計劃必須正確、清楚
所謂清楚就是容易懂，讓拿到投資計劃書的人不必再經(jīng)口頭解釋，就可以容易地了解整個投資構想。要清楚，需注意下列三項。
投資計劃書要有目錄，目錄里要指明各章節(jié)及附件、附表之頁數(shù)，以方便投資者很快就可以找到他所要的資料。此外，必須有“投資案匯總”章，這是專門給大老板或高階人員看的，讓他們了解投資計劃的大概構想，并知道交給哪個單位或哪個人去評估。
此外，段落要有標題才能清楚，最好每500字以內就要有個標題，讓投資者只看標題就約略了解下面500個字是要說什么，并決定要不要看詳細內容。例如本段主要在說明“好的投資計劃書必須正確清楚”。
(五)投資計劃書最好委由有經(jīng)驗的財務顧問或投資專家撰寫
�？吹皆S多創(chuàng)設新 企業(yè) 的投資計劃書，簡直不知從何看起，頂多只能了解產(chǎn)品或技術是什么，即使有簡單的財務預算，數(shù)字大部分來自直覺，沒有根據(jù)，不足采信，表達的名詞不符合財務會計術語，易生混淆，投資條件不容易了解，即使了解亦不符合商業(yè)習慣。這樣的投資計劃書引不起投資者興趣，籌募不到資金是不足為奇的。
最好的解決之道便是委由有經(jīng)驗的財務顧問或投資專家撰寫。將擬好之“現(xiàn)金流量表及附表”提出來當作參考資料交給財務顧問或投資專家操刀。有經(jīng)驗的財務顧問或投資 專家 不只被動代擬，更可積極為創(chuàng)設新事業(yè)投資計劃位定，擬出投資者可接受投資條件，并可進一步代為尋找投資者。
私人創(chuàng)業(yè)者應不吝惜給財務顧問或投資 專家 適當?shù)膱蟪�。所謂“天下沒有白吃的午餐”，私人創(chuàng)業(yè)者由于仍然窮或不富有，處處都要省錢，但這筆錢是必須且值得付的。行行有專業(yè)，創(chuàng)設新事業(yè)往往是人生的重大抉擇，不宜拿這種事自行摸索，而應該減少決策失誤到最低。
通常必須付給財務顧問或投資 專家 之報酬，一般系由他們所花的時間乘于每小時應計算費用而得，但因為較難客觀計算，也有采取每個字新臺幣2～5元為計算基礎作為代撰“投資計劃書”之酬勞。寫出來的“投資計劃書”所有權為委托者所有，他們可以拿出來向投資者作報告，因此無論該投資案籌募資金成功或失敗，都必須支付這些酬勞。
(六)創(chuàng)設新公司投資計劃書必須以電腦作輔助工具
投資計劃書之修改乃是必然的，無法一次就擬妥，較大的投資案，必須集合眾人的意見，更需多次的修改。當策略改變時，整個投資計劃書全部改變。例如本來要做兩樣產(chǎn)品，改為一樣產(chǎn)品;或本來自行銷售，改為僅接受委托制造，皆會使投資計劃書改變。此外，資訊不斷地明朗化，計劃書內容亦會不斷地更新，例如投資組合與經(jīng)營組合漸漸確定，市場、銷售渠道漸漸更清楚等等。
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透過不斷地溝通協(xié)調并修改投資計劃書，可集結眾人智慧，使投資構想更合理，更實際，更可行。估計這樣的文字修改達50次以上，才能使一家公司創(chuàng)設。
財務顧問或投資 專家 如涵蓄接受委托撰寫“投資計劃書”的業(yè)務，最好使用個人電腦處理，否則將會苦不堪言或則工作效率奇差。
二、創(chuàng)業(yè)投資計劃書之撰寫步驟
這里雖然是對幫忙撰寫之財務顧問或投資 專家 的建議，但創(chuàng)設新事業(yè)者仍應了解本節(jié)并充分配合。
步驟一 取得創(chuàng)設新事業(yè)者認可的現(xiàn)金流量表及全部附表。
步驟二 首先請創(chuàng)設新事業(yè)者提供有關銷貨收入的背景資料。產(chǎn)品是什么?產(chǎn)品給誰用的?產(chǎn)品的市場區(qū)隔在哪里?全世界的市場?銷售目標是如何估算出來的(亦即其假設條件為何)?
步驟三 請創(chuàng)設新事業(yè)者提供關鍵技術說明書;產(chǎn)品生產(chǎn)制造及質量管制流程圖，競爭者資料，并逐一檢視廠房投資、生產(chǎn)或實驗設備等與所列數(shù)字來源合理否?
步驟四 研擬生產(chǎn)成本，包括直接人工，直接材料、工廠費用之估算是否合理?
步驟五 研擬銷售及管理人員之人事費用。
步驟六 銷售及管理費用是否低估?一般技術人員都會低估此項費用。
步驟七 上電腦建立電子試算表或修改創(chuàng)設新事業(yè)者所提供在磁碟上之電子試算表，并不斷擬修正找出可行的投資計劃。
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