房地產(chǎn)開發(fā)與管理論文

房地產(chǎn)開發(fā)與管理論文

　　古典文學(xué)常見論文一詞，謂交談辭章或交流思想。當(dāng)代，論文常用來(lái)指進(jìn)行各個(gè)學(xué)術(shù)領(lǐng)域的研究和描述學(xué)術(shù)研究成果的文章，簡(jiǎn)稱之為論文。以下是小編整理的房地產(chǎn)開發(fā)與管理論文，希望能夠幫助到大家！

　　1我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

　　目前正值房地產(chǎn)的低迷期。在整體交易量萎縮的情勢(shì)下，CPI指數(shù)居高不下，地價(jià)、勞動(dòng)力價(jià)格、原材料價(jià)格等等這些硬性成本都在上升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間不斷縮減。在不久的將來(lái)，地產(chǎn)業(yè)將逐漸成暴利—微利—薄利行業(yè)轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)要想在這種激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中謀求生存和發(fā)展，就必須提高自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)企業(yè)的成本管理。同時(shí)，在目前的房地產(chǎn)生存環(huán)境日益惡化的情況下，越來(lái)越多的企業(yè)開始關(guān)注和重視成本管理和控制這個(gè)和經(jīng)濟(jì)效益（利潤(rùn)）直接掛鉤的重要環(huán)節(jié)。

　　2房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的概念及組成

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本管理就是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程中所發(fā)生的全部成本和費(fèi)用支出總額。房地產(chǎn)成本不僅指耗費(fèi)已發(fā)生的實(shí)際成本，還包括預(yù)計(jì)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，可能發(fā)生的預(yù)計(jì)成本以及變動(dòng)成本�！俺杀竟芾怼钡淖罱K目標(biāo)是將成本合理的揭示出來(lái)，并運(yùn)用合理的控制方法與手段進(jìn)行“成本優(yōu)化”，以達(dá)到“效益（利潤(rùn)、品牌等）最大化”。成本控制是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的成本、費(fèi)用通過(guò)一系列方法進(jìn)行預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃、核算、控制、分析和考核等的科學(xué)控制工作。成本管理是貫穿房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的一條極為重要的軸線，通過(guò)參與決策、拿地、定位、策劃、營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、材料采購(gòu)、竣工驗(yàn)收、后評(píng)估等各環(huán)節(jié)，分析對(duì)比，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化，成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最大效益—提升價(jià)值。房地產(chǎn)成本主要由土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政公共設(shè)施費(fèi)用、管理費(fèi)用、貸款利息、稅費(fèi)、其他費(fèi)用等組成。

　　3房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的原則

　�。�1）要有全員參與的成本意識(shí)，公司所有員工都必須有成本意識(shí)，并貫徹于日常工作中，所有部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，共同進(jìn)行成本控制。

　�。�2）全過(guò)程的成本管理原則，項(xiàng)目從決策、設(shè)計(jì)、施工到竣工驗(yàn)收及項(xiàng)目的后評(píng)估，要有完整的概算、預(yù)算及結(jié)算，全過(guò)程要有主動(dòng)及時(shí)的成本比較、方案選擇、信息反饋與分析控制。

　�。�3）合同化的管理原則，所有預(yù)結(jié)算成本范圍內(nèi)的成本，都需簽定經(jīng)濟(jì)合同，細(xì)致、明確地規(guī)定乙方的工作范圍、內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及工程結(jié)算辦法、違約責(zé)任等。

　�。�4）目標(biāo)利潤(rùn)制約下的目標(biāo)成本管理原則，項(xiàng)目投資決策階段確定的項(xiàng)目收益水平是項(xiàng)目最終收益的下限，與此對(duì)應(yīng)的成本水平在售價(jià)不能提高的情況下，是不可突破的項(xiàng)目成本目標(biāo)（上限）

　�。�5）內(nèi)部分級(jí)、分部門控制原則，任何部門、任何個(gè)人不能單獨(dú)代表公司，獨(dú)立完成設(shè)計(jì)公司利益流出的成本決策與業(yè)務(wù)操作。各部門對(duì)自己的成本發(fā)生額度負(fù)責(zé)，在部門限額不變的條件下可內(nèi)部調(diào)整，但不可超出限額控制值。

　　（6）可復(fù)查原則。業(yè)務(wù)操作及概算、預(yù)算、結(jié)算全過(guò)程應(yīng)有完整、詳細(xì)的記錄和檔案管理，預(yù)、決算工作結(jié)果應(yīng)具備100%的可復(fù)查性。

　　4房地產(chǎn)開發(fā)成本管理體系

　　目標(biāo)成本指在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制訂的項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)劃。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，地產(chǎn)企業(yè)很難像工業(yè)企業(yè)那樣把成本定額做得很細(xì)，但是房地產(chǎn)工程成本管理要實(shí)現(xiàn)主動(dòng)控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，我們就要對(duì)房地產(chǎn)工程成本目標(biāo)進(jìn)行測(cè)算。在實(shí)際操作中，目標(biāo)成本按開發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動(dòng)態(tài)調(diào)整之中。由于市場(chǎng)是經(jīng)常發(fā)生變化的，因此在制訂目標(biāo)成本時(shí)除了要參照歷史數(shù)據(jù)外，還要隨時(shí)了解市場(chǎng)。由于在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段已經(jīng)決定了絕大部分的項(xiàng)目成本，因此應(yīng)把此階段作為成本管理的重點(diǎn)。由于市場(chǎng)是千變?nèi)f化的，而且開發(fā)過(guò)程中有很多不可預(yù)見的因素，因此，必須對(duì)整個(gè)成本進(jìn)行過(guò)程上的動(dòng)態(tài)管理。首先必須在各部門建立起動(dòng)態(tài)成本臺(tái)帳，確保各部門發(fā)生的成本能及時(shí)反映出來(lái)，這是動(dòng)態(tài)成本管理的基礎(chǔ)；其次要確保所有的變更能夠得到及時(shí)的管理，包括設(shè)計(jì)變更、簽證管理和顧客的變更，因此必須建立起完善的設(shè)計(jì)變更流程和簽證管理流程；還必須在各階段對(duì)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行分析和總結(jié)，必要時(shí)及時(shí)調(diào)整目標(biāo)成本管理體系，真實(shí)反映成本控制現(xiàn)狀。

　　5房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的方法

　�。�1）成本控制的各個(gè)階段劃分

　　根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)的成本控制主要分為：立項(xiàng)及策劃階段成本控制；設(shè)計(jì)階段的成本控制；招標(biāo)階段及施工階段的成本控制；竣工結(jié)算及維護(hù)階段的成本控制。

　�。�2）開發(fā)各階段成本控制的方法

　�。╝）立項(xiàng)及策劃階段成本控制：全面深入了解地塊和市場(chǎng)情況、當(dāng)?shù)氐恼�府性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；準(zhǔn)確定位目標(biāo)市場(chǎng)；充分做好市場(chǎng)調(diào)研及地塊現(xiàn)狀調(diào)研，在公司要求利潤(rùn)水平測(cè)算能承受最大地價(jià)；最大限度利用規(guī)劃條件，以獲得最大利潤(rùn)；能包干的費(fèi)用決不分開交。

　�。╞）各設(shè)計(jì)階段的成本控制方案設(shè)計(jì)階段通過(guò)限額設(shè)計(jì)使經(jīng)濟(jì)合理性最大并進(jìn)行方案優(yōu)化，結(jié)合建造標(biāo)準(zhǔn)來(lái)制定目標(biāo)成本;擴(kuò)初階段控制選型及檔次要合理，技術(shù)成熟且市場(chǎng)占有率較高;施工圖設(shè)計(jì)階段要保證圖紙的質(zhì)量和深度，能滿足施工圖預(yù)算的編制要求。重點(diǎn)控制主要及細(xì)部設(shè)計(jì)，確定主要用料標(biāo)準(zhǔn)�？刂其摻睢㈨�、裝修及管線用量指標(biāo)。與責(zé)任成本值及目標(biāo)成本值對(duì)比，判斷是否超標(biāo)要做到事前控制，需要在獲得土地后進(jìn)行項(xiàng)目指標(biāo)測(cè)算；方案確定前進(jìn)行各個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比；做好設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化，實(shí)行限額設(shè)計(jì)；加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督，減少設(shè)計(jì)變更費(fèi)用。應(yīng)聯(lián)合設(shè)計(jì)、工程、成本人員會(huì)同監(jiān)理人員，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。配合采購(gòu)部，確定圖紙中甲方指定材料的材質(zhì)、規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)。

　�。╟）招標(biāo)階段及施工階段的成本控制：根據(jù)工程計(jì)劃制定招標(biāo)計(jì)劃，召開標(biāo)前會(huì)議；明確范圍與標(biāo)準(zhǔn)劃分，詳細(xì)評(píng)標(biāo)，保證價(jià)格合理性；施工組織設(shè)計(jì)審查；圖紙會(huì)審交底，做好事前、事中、事后控制工程進(jìn)度和質(zhì)量；造價(jià)高、影響報(bào)建、品質(zhì)、工期的重大變更的控制；關(guān)鍵工期節(jié)點(diǎn)的付款；相關(guān)索賠及時(shí)通知。由于工程變更是施工環(huán)節(jié)管理的一個(gè)重點(diǎn)及難點(diǎn)，控制不好不但會(huì)影響項(xiàng)目工程進(jìn)度與施工質(zhì)量，更會(huì)增加不可控制的成本，因此必須對(duì)變更進(jìn)行嚴(yán)格鑒定和確定，明晰責(zé)任關(guān)系。對(duì)工程變更，一定要先測(cè)算造價(jià)后在決定是否執(zhí)行，避免先施工后算賬的現(xiàn)象。提倡優(yōu)化方案，降低造價(jià)的變更，盡量減少增加造價(jià)的變更。簽證項(xiàng)目發(fā)生后，工程部一定要分清責(zé)任和范圍。對(duì)合同內(nèi)的項(xiàng)目一概不再簽證。對(duì)合同外的項(xiàng)目，一定要分清責(zé)任方，也要合理的規(guī)避索賠風(fēng)險(xiǎn)。

　�。╠）竣工結(jié)算階段成本控制的方法確認(rèn)驗(yàn)收文件中對(duì)時(shí)間、質(zhì)量和數(shù)量的要求；收集工程和材料的數(shù)量和價(jià)格依據(jù)；關(guān)于工期和費(fèi)用索賠，分析超付的可能性；一次性投資與使用成本的平衡，辦理維修責(zé)任索賠�？刂品椒ǎ杭訌�(qiáng)結(jié)算資料的審核。對(duì)每一項(xiàng)變更、簽證要理清其發(fā)生的必要性，分清責(zé)任。加強(qiáng)成本分析及成本考核。通過(guò)投資目標(biāo)值與實(shí)際值的對(duì)比，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，作為以后項(xiàng)目開發(fā)的參考。

　　6結(jié)束語(yǔ)

　　房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理是重要且復(fù)雜的過(guò)程，涉及的范圍及人員非常廣泛，成本控制是成本管理的核心，需要房地產(chǎn)企業(yè)引起重視，以便能利潤(rùn)最大化。