不動產(chǎn)登記制度的實施論文
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的制定與發(fā)布，標志著我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已經(jīng)起步。就我國當前的體制來講，不動產(chǎn)登記制度的實施依舊存在著各個方面的阻力，房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)中的典型，在不動產(chǎn)登記執(zhí)行過程中受到的影響最為明顯。
一、不動產(chǎn)登記及其與房地產(chǎn)經(jīng)濟的關系
不動產(chǎn)登記指的是不動產(chǎn)登記機構依據(jù)當事人的申請與自身職權，將不動產(chǎn)的自然、權利等狀況在不動產(chǎn)登記簿中進行記載并公示。不動產(chǎn)包括土地、房屋、草原、林地等，本文中所提到的不動產(chǎn)僅僅指房地產(chǎn)。不動產(chǎn)登記的主要原因是不動產(chǎn)具有不可移動性，而且其權利歸屬非常的復雜，需要對其產(chǎn)權關系進行明確。對于房地產(chǎn)而言，不動產(chǎn)登記的目的與職能并不是降低房價，兩者之間并不存在直接的關系。房價的主要影響因素為房地產(chǎn)供求關系，其他因素所發(fā)揮的都是間接影響，通過對供求關系的影響來影響房價。不動產(chǎn)登記并不是單純地為了征收房產(chǎn)稅，兩者之間雖然存在內在的邏輯關系，但不動產(chǎn)登記的目的并不是單一的房產(chǎn)稅征收。不動產(chǎn)登記僅僅是房產(chǎn)稅的技術準備與支撐。不動產(chǎn)登記主要包括以下幾個方面的內容：基礎——土地登記、核心——權屬、目的——物權保護、表達形式——空間信息、法律特征——勘驗取證、時態(tài)特點——現(xiàn)勢性強、作用——多用途性。實現(xiàn)不動產(chǎn)登記，首先能夠對房地產(chǎn)權人的權益進行保護。不動產(chǎn)登記能夠從根本上解決不動產(chǎn)權屬問題，從法律層面給與不動產(chǎn)權利人以保護，同時還能夠對交易安全與交易秩序進行維護。其次，能夠刺激二手房房源的增加，降低房屋的空置率，實現(xiàn)房屋本身的社會價值。最后，為政府的宏觀管理提供基礎，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。
二、不動產(chǎn)登記對房價的影響
從房價的角度進行分析，人們所關注的并不是不動產(chǎn)登記制度的內容與實施，而是在不動產(chǎn)登記基礎上房地產(chǎn)政策的調整狀況。房價的決定因素主要包括市場、人口、收入、貨幣供應等幾個方面，在對住房資源進行調節(jié)的過程中，保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅具有非常關鍵的作用。不動產(chǎn)登記的主要功能并不是對房價進行調控，而是實現(xiàn)制度長遠性的設計與改進，促進有序、規(guī)范的房地產(chǎn)市場秩序的'形成，降低住房交易雙方的產(chǎn)權風險，進一步促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。從短期市場沖擊方面來講，不動產(chǎn)登記為個人住房房產(chǎn)稅的征收奠定了堅實的技術基礎，在一定程度上會對購房者的市場預期造成影響。從這個方面來講，不動產(chǎn)登記條例的頒布確實在一定程度上增加了房價下行的壓力。但是，不動產(chǎn)登記與房價下降之間并不存在必然的關系，不動產(chǎn)登記主要的目的是對產(chǎn)權進行明晰登記。不動產(chǎn)登記對于居民不動產(chǎn)的影響包括兩個方面：第一，老房子、舊房子的繼承問題，在房地產(chǎn)市場化之前存在著很多歷史遺留問題；第二，市場供需變化，部分只有多套住宅的人擔心房產(chǎn)稅推出，從而傾向于拋售房產(chǎn)。但這部分人數(shù)量有限，對房地產(chǎn)經(jīng)濟的沖擊也是有限的。
三、不動產(chǎn)登記對二手房的影響
不動產(chǎn)登記并沒有將房地產(chǎn)調控中作為其主要的目標，在短期內對房地產(chǎn)市場的影響也是有限的。不動產(chǎn)登記的主要目標是對多個部門的工作進行統(tǒng)一，建立全國統(tǒng)一的信息管理基礎平臺，實現(xiàn)審批、申請流程等方面的簡化。當前，不動產(chǎn)登記條例的執(zhí)行對象中并未涉及到存量房地產(chǎn)，購房者在不動產(chǎn)登記信息管理平臺全面運行之前會保持觀望狀態(tài)，投資性購房者很少會出現(xiàn)大量拋售的情況。因此，不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響更多的體現(xiàn)在未來市場運行規(guī)范方面。不動產(chǎn)登記條例的實施確實對二手房市場產(chǎn)生了一定的沖擊，條例中并未提及自然人為條件對其名下的房產(chǎn)狀況進行查詢，但是能夠通過地址對房產(chǎn)持有人進行推導，打破了傳統(tǒng)的房產(chǎn)信息查詢的瓶頸，可能會引發(fā)投資性購房者的拋售行為，高端二手房供應量可能會出現(xiàn)增加的情況，有利于平抑二手房市場價格。從短期進行分析，不動產(chǎn)登記對房價的影響是有限的，對二手房房源的增加可能產(chǎn)生更大的影響，但是對于大中城市來講，二手房房源并不會對一手房產(chǎn)生較大的影響作用。從長期進行分析，不動產(chǎn)登記為房產(chǎn)稅的征收奠定了基礎，二房產(chǎn)稅的征收必然會對房價產(chǎn)生較大的影響。因此，不動產(chǎn)登記的長期影響較為顯著。不動產(chǎn)登記實施之后，政策對房價的影響將會逐漸體現(xiàn)出來，調控將更加精準�？傮w來講，不動產(chǎn)登記對于房價過快上漲并不存在明顯的抑制作用，不動產(chǎn)登記條例的實施將增加二手房房源，但是并不會對樓市供應產(chǎn)生巨大的“傾向力”。
四、不動產(chǎn)登記對整個房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響
不動產(chǎn)登記在短期之內都是利空的，這會對市場成交心理造成一定的影響，導致大眾在心理上傾向于少買房。但是這種利空影響僅僅是短期內的，不動產(chǎn)登記實現(xiàn)全面貫徹落實需要3-4年的時間才能夠完全實現(xiàn)，對市場真實的影響并沒有想象中的那么大。國家在政策出臺的背后更多的關注房地產(chǎn)行業(yè)的市場化運行，不會對市場運行進行過多的政化操作。對于整個房地產(chǎn)行業(yè)來講，不動產(chǎn)登記政策是有利的，通過計算機技術能夠進一步實現(xiàn)行業(yè)信息分享機制的完善，解決行業(yè)內存在的信息不對稱問題，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠實現(xiàn)自由競爭。此外，通過不動產(chǎn)登記平臺的創(chuàng)建，能夠為未來房產(chǎn)稅的實施提供更多的有利影響，稅收改革將使得房地產(chǎn)行業(yè)更加成熟，消除非理性投資需求。統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度可能給樓市帶來的改變包括投資者數(shù)量降低、商品房短期供給量增加、樓市回歸理性等。從樓市的調控方面來講，不動產(chǎn)登記實際上就是通過計算機實現(xiàn)個人住房信息登記與聯(lián)網(wǎng)，個人住房信息系統(tǒng)的建立與完善能夠通過針對性的措施對樓市的分類、存量等進行有效的調節(jié)，從而影響城市樓市的供求關系，對于樓市的健康、長期發(fā)展具有積極意義。因此，不動產(chǎn)登記工作的不斷落實與發(fā)展對房價產(chǎn)生的影響當前僅僅局限在心理層面，并沒有過多的實質性影響。即使實現(xiàn)了不動產(chǎn)登記與房產(chǎn)稅政策的相互結合，其最大的效用與最終的目標也是實現(xiàn)不動產(chǎn)的精確管理與監(jiān)控，促進房產(chǎn)使用效率的提高，對于房產(chǎn)價格的影響非常有限。
不動產(chǎn)登記符合我國當前的國情，對房地產(chǎn)經(jīng)濟有著重要的影響，促進了房地產(chǎn)企業(yè)進一步的發(fā)展與完善。
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