關(guān)于論中國(guó)物業(yè)稅的理論基礎(chǔ)和目標(biāo)模式的論文
【摘要】提出兼容性是物業(yè)稅目標(biāo)模式的理論基礎(chǔ)。既公平、效率、改革與收入目標(biāo)的兼容，政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)目標(biāo)的兼容，不同群體利益和訴求的兼容。提出“累進(jìn)增益調(diào)節(jié)稅”功能的概念：物業(yè)稅與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人均國(guó)民收入、財(cái)富擁有量呈正相關(guān)性，物業(yè)稅收入與房地產(chǎn)價(jià)值及政府公共服務(wù)水平呈正相關(guān)性，物業(yè)稅支出與各方面受益程度與市場(chǎng)價(jià)值呈正相關(guān)性，物業(yè)稅地位與國(guó)家的社會(huì)管理能力與稅收征管水平呈正相關(guān)性,并形成鏈?zhǔn)嚼圻M(jìn)性和增益機(jī)制。成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和財(cái)產(chǎn)分配的“內(nèi)在穩(wěn)定器”。目標(biāo)是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值級(jí)差和溢價(jià)，維護(hù)社會(huì)公平,改變目前我國(guó)基尼系數(shù)繼續(xù)增長(zhǎng)，并可以逐步將其減少三分之一。
【關(guān)鍵詞】構(gòu)建；物業(yè)稅；目標(biāo)；模式
【正文】
物業(yè)一詞來自香港，英文為Real Property或Real Estate，表示房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。物業(yè)稅（Property tax）國(guó)外也稱財(cái)產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅或者是財(cái)富稅，是一個(gè)古老的稅收制度。其主體是對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的所有者或使用者每年按財(cái)產(chǎn)評(píng)估值的一定比率征收稅款，是國(guó)際上常用的地方政府收入來源之一。
黨的十六屆三中全會(huì)通過的《關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》提出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。〔中央之所以如此重視物業(yè)稅的問題，是其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有多方面功能和作用。
建立物業(yè)稅目標(biāo)模式是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生最敏感最核心的問題之一�！罢鞫惖臋�(quán)力事關(guān)毀滅的權(quán)力”�！芭c其說是稅收改革，是一種技術(shù)活動(dòng)，不如說是一種政治活動(dòng)。”確立物業(yè)稅目標(biāo)模式不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，也是涉及政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等諸方面的綜合性變革。不單純是收入問題，更是關(guān)系到國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活管理與干預(yù)的效果。因此，物業(yè)稅目標(biāo)模式是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和財(cái)稅理論研究的前沿和熱點(diǎn)問題。目前，我國(guó)理論界對(duì)改革物業(yè)稅的功能定位和與之相適應(yīng)的目標(biāo)模式的選擇，還缺乏深入研究，也沒有形成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。因此，研究物業(yè)稅的目標(biāo)模式，意義重大，影響深遠(yuǎn)，難度極大。關(guān)系中國(guó)物業(yè)稅改革的指導(dǎo)思想和當(dāng)前改革推進(jìn)及長(zhǎng)期發(fā)展，關(guān)系我國(guó)物業(yè)稅在籌集財(cái)政收入、調(diào)節(jié)財(cái)富分配和優(yōu)化資源配置等方面的功能發(fā)揮，關(guān)系最廣大人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問題。物業(yè)稅目標(biāo)還涉及中央與地方分權(quán)關(guān)系的構(gòu)建，公共財(cái)政體制的完善、收入分配差距的調(diào)節(jié)、土地批租制度的改革等諸多方面的關(guān)系調(diào)整，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。因而本文的研究成果有利于我國(guó)的物業(yè)稅制的決策、設(shè)計(jì)和實(shí)施；有利于促進(jìn)我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控、加快建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)進(jìn)程。
一、研究物業(yè)稅目標(biāo)模式的意義
物業(yè)稅的目標(biāo)模式是改革完善物業(yè)稅的理論依據(jù)。關(guān)系到物業(yè)稅種類、模式選擇，以及物業(yè)稅的稅制設(shè)計(jì)和法律體系的構(gòu)建。總的說來，目前中國(guó)物業(yè)稅目標(biāo)模式的研究及其制度設(shè)計(jì)處于初級(jí)階段，具有以下特點(diǎn)：一是對(duì)研究物業(yè)稅的目標(biāo)模式缺乏整體性、系統(tǒng)性。有的從經(jīng)濟(jì)角度研究物業(yè)稅，單純從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)論證構(gòu)建物業(yè)稅制度的物質(zhì)條件。有的注重從稅收角度研究物業(yè)稅的收入目標(biāo)，單純把稅收增長(zhǎng)作為物業(yè)稅的主要目標(biāo)。有的注重從改革角度研究物業(yè)稅，單純把改革土地出金制度作為目標(biāo)，提出化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)矛盾。沒有將物業(yè)稅的目標(biāo)與我國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化產(chǎn)生的整體效應(yīng)相聯(lián)系，因而政策具有片面性。二是對(duì)物業(yè)稅體系制度的設(shè)計(jì)單一，側(cè)重于考慮國(guó)家宏觀層面的多，考慮微觀納稅人利益保障的層面少，因而制度設(shè)計(jì)缺乏科學(xué)性、綜合性。三是對(duì)物業(yè)稅的具體政策措施，借鑒國(guó)外的多，對(duì)中國(guó)具體國(guó)情研究較少，對(duì)中國(guó)實(shí)施物業(yè)稅的長(zhǎng)期性、艱巨性、復(fù)雜性缺乏深入研究，因而政策措施缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)性。
具體地說，研究物業(yè)稅目標(biāo)模式有以下方面的意義：一是政治意義。確立物業(yè)稅的目標(biāo)模式政治意義重大，是加快實(shí)現(xiàn)黨的十六大提出的在本世紀(jì)頭20年全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)任務(wù)的迫切需要。我國(guó)已初步完成了實(shí)現(xiàn)溫飽階段（40%以上），住房是民生之本，實(shí)現(xiàn)安居樂業(yè)、家庭財(cái)產(chǎn)普遍增加、人民過上更加富足的生活，也是到2020年構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要目標(biāo)和任務(wù)。〔根據(jù)《中國(guó)人民大學(xué)中國(guó)社會(huì)發(fā)展研究報(bào)告》中國(guó)龐大的人口基數(shù)使得住房持續(xù)旺盛，城鎮(zhèn)人口中的年輕人及在城鎮(zhèn)化中進(jìn)入城市的農(nóng)業(yè)人口，也對(duì)住房產(chǎn)生強(qiáng)烈的需求。而物業(yè)稅制度缺失，影響全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)和進(jìn)程。二是經(jīng)濟(jì)意義。近幾年來，我國(guó)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上住房?jī)r(jià)格高攀不下，高房?jī)r(jià)成了全社會(huì)關(guān)注的問題。這與我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)稅制不完善和財(cái)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收缺失相關(guān)。必須通過物業(yè)稅收改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，有效地調(diào)控房?jī)r(jià)，清理整頓稅費(fèi)，降低房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡發(fā)展。同時(shí)正如斯密所言：稅，由那經(jīng)濟(jì)困難的人負(fù)擔(dān)，所以一定是殘酷的、難堪的。有必要建立健全稅收優(yōu)惠政策，扶持弱勢(shì)群體的經(jīng)濟(jì)生活，消除物業(yè)稅的負(fù)面影響。三是改革意義。我國(guó)現(xiàn)行土地和房地產(chǎn)稅費(fèi)繁重，特別是土地批租和土地出讓金制度在現(xiàn)實(shí)中存在不少問題，到了非改不可的時(shí)候。確立物業(yè)稅目標(biāo)模式，要推進(jìn)土地制度改革，取消土地批租，促進(jìn)相關(guān)改革。〔13〕四是收入意義。在分稅制條件下，縣鄉(xiāng)財(cái)政困難，最根本的原因，是缺乏長(zhǎng)期的地方稅源。而物業(yè)稅目標(biāo)模式的確立，就是要滿足省以下特別是縣市地方政府提供基本公共服務(wù)之需。提高在縣級(jí)財(cái)政的地方稅收比重�！参迨欠峙湟饬x。目前中國(guó)社會(huì)不平衡，社會(huì)收入分配差距不斷擴(kuò)大，基尼系數(shù)繼續(xù)增長(zhǎng)，呈現(xiàn)出兩極分化和固定化的發(fā)展態(tài)勢(shì)，在一定程度上與物業(yè)稅調(diào)節(jié)功能缺失有關(guān)。物業(yè)稅可以緩解我國(guó)目前收入分配差距過度懸殊，縮小貧富差距、調(diào)節(jié)收入分配和再分配。產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，推動(dòng)富人捐款。促進(jìn)社會(huì)公平正義。六是開放意義。確立物業(yè)稅目標(biāo)模式，與國(guó)際慣例接軌，與世界接軌，與國(guó)際稅收制度接軌，擴(kuò)大對(duì)外開放。認(rèn)真吸收美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家物業(yè)稅的優(yōu)點(diǎn)，優(yōu)化我國(guó)物業(yè)稅制度。
筆者提出研究中國(guó)物業(yè)稅目標(biāo)模式的目的，是為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)和實(shí)施的公平、效率、改革和收入目標(biāo)，構(gòu)建具有中國(guó)特色的物業(yè)稅稅、租、費(fèi)三位一體的法律體系和科學(xué)合理的地方財(cái)政體制。我將目標(biāo)體系確定為：優(yōu)化資源配置，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；調(diào)節(jié)收入分配，更加注重公平；推進(jìn)土地制度改革，規(guī)范收費(fèi)管理；增加稅收收入，強(qiáng)化縣級(jí)政府公共服務(wù)功能。在具體問題上，公平目標(biāo)、效率目標(biāo)、改革和收入目標(biāo)之間既有協(xié)同性，也有沖突性。因此必須根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況和客觀條件，分析權(quán)衡，既要強(qiáng)調(diào)物業(yè)稅內(nèi)部的整體性與系統(tǒng)性，也要強(qiáng)調(diào)物業(yè)稅制與外部其他制度的相互協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng)。
二、物業(yè)稅目標(biāo)模式的理論基礎(chǔ)
一般說來，國(guó)內(nèi)外關(guān)于物業(yè)稅目標(biāo)模式的理論基礎(chǔ)主要有“公平說”、“受益說”、“稅制完善說”、“資源合理配置說”、“效率說”、“管理控制說”、“財(cái)政收入說”等七種觀點(diǎn)。
1）關(guān)于公平說
這里的公平有兩個(gè)方面的含義。一是普遍征稅；二是平等征稅。普遍征稅，通常指征稅遍及稅收管轄權(quán)范圍內(nèi)的所有法人和自然人，也即所有有納稅能力的人都應(yīng)毫無例外地平等納稅，不存在特權(quán)階層。而納稅能力的判斷標(biāo)準(zhǔn)，在理論上又有“客觀說”和“主觀說”之分。按照客觀說，納稅能力應(yīng)依據(jù)納稅人所擁有的財(cái)富、取得的收入或?qū)嶋H支出等客觀因素來確定。而主觀說則強(qiáng)調(diào)納稅人對(duì)國(guó)家的犧牲程度，也就是納稅人因納稅所感到的效用的犧牲或效用的減少應(yīng)相同。稅收的公平標(biāo)準(zhǔn)主要是依據(jù)能力原則，要求納稅人應(yīng)當(dāng)根據(jù)他們的支付能力納稅。筆者認(rèn)為，公平說是稅收理論的基礎(chǔ)，具有普適性，更適用于物業(yè)稅。物業(yè)稅對(duì)財(cái)產(chǎn)收入的公平調(diào)節(jié)功能，優(yōu)于所得稅。但是單純強(qiáng)調(diào)物業(yè)稅的公平說，并不能真正反映物業(yè)稅的本質(zhì)和特征。
2）關(guān)于受益說
物業(yè)稅受益論是指以稅收主要為納稅人服務(wù)，并沒有帶來福利的損失。地方房地產(chǎn)稅和政府支出被資本化入房地產(chǎn)的價(jià)值。費(fèi)希爾認(rèn)為，美國(guó)的物業(yè)稅與受益稅相似，因?yàn)槲飿I(yè)稅與居民從地方政府服務(wù)中獲得的收益非常相近。特別是用地方的物業(yè)稅支付地方服務(wù)的開支，會(huì)提高公共決策的效率，因?yàn)榧{稅人將支持那些創(chuàng)造的收益大于稅收支出的措施。筆者認(rèn)為，稅收是文明的對(duì)價(jià)，納稅人通過納稅，獲得了政府的公共產(chǎn)品的供給。從受益角度分析，受益說也難以反映物業(yè)稅的理論特征。
3）關(guān)于稅制完善說
該理論認(rèn)為完善的現(xiàn)代稅制應(yīng)包括所得課稅、商品課稅和物業(yè)課稅這三大體系。筆者認(rèn)為，稅制完善說從稅收功能角度來認(rèn)識(shí)物業(yè)稅，有一定的科學(xué)性和實(shí)用性。特別適合作為中國(guó)物業(yè)稅的理論基礎(chǔ)之一。
4）關(guān)于資源合理配置說
該理論認(rèn)為對(duì)物業(yè)課稅有利于社會(huì)資源的合理配置，筆者認(rèn)為，稅收都具有資源配置的功能，不同的稅種具有不同的資源配置功能，因而，這種學(xué)說具有普遍性，不能體現(xiàn)物業(yè)稅的理論特點(diǎn)。
5）關(guān)于效率說
在物業(yè)稅的效率理論中，普遍認(rèn)為物業(yè)稅與所得稅比較，對(duì)工作激勵(lì)的作用較小。筆者認(rèn)為，用效率說作為物業(yè)稅的理論基礎(chǔ)，存在爭(zhēng)論。但物業(yè)稅具有效率性。
6）關(guān)于管理控制說
加強(qiáng)對(duì)所得稅逃、避稅的控制。這種理論似乎有一定道理，國(guó)外通過物業(yè)稅，加強(qiáng)了對(duì)財(cái)產(chǎn)登記和管理。
7）關(guān)于財(cái)政收入說
對(duì)土地等主要物業(yè)課稅，是為滿足財(cái)政支出需要，而籌集國(guó)家財(cái)政收入。稅收都具有組織財(cái)政收入的功能和作用。綜合國(guó)內(nèi)外對(duì)物業(yè)稅理論的研究，既有一定的借鑒作用，但存在一定的理論局限。主要是沒有從宏觀和微觀的結(jié)合上、國(guó)內(nèi)與國(guó)際的結(jié)合上研究和分析物業(yè)稅目標(biāo)，難以對(duì)物業(yè)稅的理論基礎(chǔ)和目標(biāo)得出比較全面系統(tǒng)客觀的結(jié)論。
首先，本文提出兼容性是物業(yè)稅目標(biāo)模式的理論基礎(chǔ)。既包括公平、效率、改革和收入目標(biāo)的兼容，政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)目標(biāo)的兼容。不同群體利益和訴求的兼容，以適應(yīng)中國(guó)社會(huì)進(jìn)入黃金發(fā)展和矛盾凸顯時(shí)期的客觀環(huán)境要求。如果物業(yè)稅只講效率、不講公平，貧富差距就會(huì)不斷拉大，導(dǎo)致社會(huì)不穩(wěn)定，最后也無效率可言。如果物業(yè)稅只講公平，不講效率，就難以滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化教育的需要。物業(yè)稅的政治目標(biāo)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和社會(huì)目標(biāo)并不是完全一致的，要做到相互協(xié)調(diào)和兼容，充分發(fā)揮物業(yè)稅優(yōu)化資源配置、調(diào)節(jié)財(cái)產(chǎn)分配、增強(qiáng)政府實(shí)力等多方面的功能作用。
其次，本文提出物業(yè)稅具有“累進(jìn)增益調(diào)節(jié)稅”功能的新概念：物業(yè)稅與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人均國(guó)民收入、財(cái)富擁有量呈正相關(guān)性，物業(yè)稅收入與房地產(chǎn)價(jià)值及政府公共服務(wù)水平呈正相關(guān)性，物業(yè)稅支出與各方面受益程度與市場(chǎng)價(jià)值呈正相關(guān)性，物業(yè)稅地位與國(guó)家的社會(huì)管理能力與稅收征管水平呈正相關(guān)性。并形成鏈?zhǔn)嚼圻M(jìn)性和增益機(jī)制。成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和財(cái)產(chǎn)分配的“內(nèi)在穩(wěn)定器”。目標(biāo)是調(diào)節(jié)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值級(jí)差和實(shí)現(xiàn)溢價(jià)回收，維護(hù)社會(huì)公平,改變目前我國(guó)基尼系數(shù)繼續(xù)增長(zhǎng)，并可以逐步將其減少三分之一。
三、國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)和借鑒
國(guó)外物業(yè)稅制度的共同特點(diǎn)是物業(yè)稅構(gòu)成地方稅收的主體稅種；在遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅開征上，各國(guó)根據(jù)本國(guó)國(guó)情做出了不同的選擇；在財(cái)產(chǎn)課稅的管理權(quán)限上，目前向地方分權(quán)的傾向已成為主流；從物業(yè)稅的征管看，各國(guó)的配套措施完備齊全，如設(shè)有專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估、這些機(jī)構(gòu)都設(shè)立詳細(xì)的信息儲(chǔ)備、多采用計(jì)算機(jī)批量評(píng)估程序等
通過對(duì)中外物業(yè)稅收體系的比較，我認(rèn)為中國(guó)現(xiàn)行物業(yè)稅是“缺失性配置”模式。表現(xiàn)在：只開征了個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，沒有開征一般財(cái)產(chǎn)稅；只對(duì)國(guó)有集體財(cái)產(chǎn)開征，沒有對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)開征；只對(duì)開發(fā)環(huán)節(jié)開征，沒有對(duì)流通、保有環(huán)節(jié)征收；只對(duì)部分財(cái)產(chǎn)開征，沒有對(duì)財(cái)產(chǎn)全面開征；只有中央的稅權(quán)，沒有地方政府的稅權(quán)；由于不是確切意義上的財(cái)產(chǎn)稅，導(dǎo)致了政府調(diào)節(jié)手段的缺失。物業(yè)稅早已成為發(fā)達(dá)國(guó)家地方財(cái)政收入的主要來源；一些分稅制國(guó)家的地方政府對(duì)隸屬于自己的財(cái)產(chǎn)課稅擁有較大的稅權(quán)和財(cái)權(quán)。我國(guó)稅權(quán)高度集中于中央，地方基本沒有稅權(quán)。財(cái)產(chǎn)估價(jià)在一般財(cái)產(chǎn)稅的征收中非常重要，它關(guān)系到財(cái)政收入的多少和納稅人實(shí)際稅負(fù)的輕重。許多國(guó)家的稅務(wù)部門專設(shè)有財(cái)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。關(guān)鍵是要建立一個(gè)合理、可持續(xù)的物業(yè)稅體系。因此我國(guó)需要從制度上、機(jī)制徹底改革完善現(xiàn)行稅制,結(jié)束財(cái)產(chǎn)保有層面的無稅狀況，建立起在收入和財(cái)產(chǎn)層面全方位調(diào)節(jié)和縮小貧富差距的物業(yè)稅租費(fèi)三位一體的法律體系框架。
通過與國(guó)外比較，實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅制度的公平與效率目標(biāo)并非易事。國(guó)外物業(yè)稅的經(jīng)驗(yàn)和做法給以下方面的啟示：①設(shè)立較大的評(píng)估單位。應(yīng)在一個(gè)省內(nèi)，統(tǒng)一對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行集中評(píng)估，并運(yùn)用計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代評(píng)估技術(shù)改進(jìn)和統(tǒng)一評(píng)估程序。②聘用數(shù)量充分和高素質(zhì)的地方工作人員。③把物業(yè)稅基限制在最容易辨認(rèn)的財(cái)產(chǎn)種類。④降低在不同區(qū)域內(nèi)的評(píng)估差異。⑤商用財(cái)產(chǎn)有效稅率要高于住宅。⑥征收非財(cái)產(chǎn)稅，如地方銷售稅和所得稅，來減輕對(duì)物業(yè)稅的依賴。⑦保護(hù)農(nóng)業(yè)，農(nóng)業(yè)財(cái)產(chǎn)有效稅率低于非農(nóng)業(yè)財(cái)產(chǎn)有效稅率。⑧在非農(nóng)業(yè)商業(yè)財(cái)產(chǎn)中，對(duì)采礦與伐木用較低的稅率，對(duì)銀行、保險(xiǎn)公司和賓館采用較高稅率。⑨對(duì)制造業(yè)財(cái)產(chǎn)用較低的稅率。⑩鼓勵(lì)節(jié)能，對(duì)交通和公共水電財(cái)產(chǎn)征收較高的稅�！�11同樣的財(cái)產(chǎn)，城市的有效稅率高于農(nóng)村�！�12大城市郊區(qū)物業(yè)稅最高，增長(zhǎng)也最快。○13對(duì)老年人、殘疾人、退伍軍入及確實(shí)有困難的特定人群降低稅率。
通過與國(guó)外比較，建立物業(yè)稅目標(biāo)模式的制度安排和政策設(shè)計(jì)時(shí)必須充分考慮以下細(xì)節(jié)：①由哪級(jí)政府來確定法定物業(yè)稅率；②稅率應(yīng)該定多高；③稅基定多廣；④是否與納稅人收入成正比；⑤是否應(yīng)與由其支付的公共開支及納稅人的獲利相對(duì)應(yīng)；⑥是否作為從富人向窮人進(jìn)行財(cái)富再分配的工具；⑦是否調(diào)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資環(huán)境；⑧對(duì)經(jīng)濟(jì)有哪些影響和沖擊；⑨提高稅收管理質(zhì)量；⑩處理地區(qū)之間稅收不平衡；○11具有調(diào)整城鄉(xiāng)價(jià)格體系、強(qiáng)化對(duì)財(cái)富的調(diào)節(jié)和緩解收入分配領(lǐng)域中的不合理狀況等積極作用；○12如何預(yù)防物業(yè)稅成為普通老百姓的一種負(fù)擔(dān)等。
四、物業(yè)稅的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)
近幾年來，我國(guó)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上住房?jī)r(jià)格高攀不下，高房?jī)r(jià)成了全社會(huì)關(guān)注的問題．必須通過物業(yè)稅收改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，有效地調(diào)控房?jī)r(jià)，清理整頓稅費(fèi)，降低房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡發(fā)展。
從稅收的效率原則來看，我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制在稅負(fù)水平、稅負(fù)結(jié)構(gòu)、稅種設(shè)置、稅率設(shè)置、計(jì)稅依據(jù)和稅費(fèi)體系等方面不利于優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。表現(xiàn)在：一是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)稅收占稅收總額的比重遠(yuǎn)高于其所貢獻(xiàn)GDP占我國(guó)GDP總額的比重，平均稅負(fù)高于國(guó)內(nèi)其他行業(yè)，也高于世界其他國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)。二是現(xiàn)行稅制在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種較多，稅負(fù)較重，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種較少，稅負(fù)較輕。使得國(guó)家無法對(duì)房地產(chǎn)保有期間的自然增值部分參與分配，導(dǎo)致財(cái)政收入的流失。而“重流通”的局面，則抑制了土地正常的市場(chǎng)交易，助長(zhǎng)了土地的隱性流動(dòng)。三是稅種間重復(fù)設(shè)置，難以體現(xiàn)稅收中性原則，給經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來了額外的負(fù)擔(dān)。四是稅率設(shè)置不能適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。五是部分稅種的計(jì)稅依據(jù)不合理，不能反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。六是租、稅、費(fèi)體系混亂，以費(fèi)擠稅的現(xiàn)象特別突出，限制了稅收宏觀調(diào)控功能的發(fā)揮。租、稅、費(fèi)三個(gè)經(jīng)濟(jì)范疇，在理論上的區(qū)別非常明顯，但在實(shí)踐中，以稅代租、以費(fèi)代稅、以稅代費(fèi)、以費(fèi)擠稅的現(xiàn)象非常普遍。使得房地產(chǎn)業(yè)不堪重負(fù)，提升了居民的購(gòu)房門檻，妨礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
發(fā)揮物業(yè)稅在房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的調(diào)控作用，將有力地控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求。在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售過程中，通過物業(yè)稅，可以促進(jìn)住房市場(chǎng)的供求平衡。對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物、附著物所取得的增值收入開征土地增值稅，對(duì)抑制房地產(chǎn)業(yè)投資過熱，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)發(fā)展，具有積極的作用。
要堅(jiān)持征稅、明租、少費(fèi)。在我國(guó)，租、稅、費(fèi)都具有增加財(cái)政收入的作用，實(shí)行租、稅、費(fèi)分離，界定租、稅、費(fèi)的基本內(nèi)涵，劃清租、稅、費(fèi)的基本界限，解決當(dāng)前租、稅、費(fèi)混亂的問題。取消土地出讓金的管理制度。改革土地供應(yīng)管理制度，將原來的土地批租制改為土地年租制，由一次性收取幾十年土地出讓金改為每年收取一次土地年租金(土地使用費(fèi))，
降低房地產(chǎn)價(jià)格。從中國(guó)的實(shí)際分析，物業(yè)稅改革將一切稅費(fèi)都統(tǒng)一為物業(yè)稅，由房產(chǎn)最后所有者繳納，占房產(chǎn)價(jià)格50％～60％的房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等等稅費(fèi)由物業(yè)稅取而代之后，購(gòu)房成本會(huì)有一個(gè)比較大的調(diào)整。物業(yè)稅的調(diào)節(jié)目標(biāo)，是使房?jī)r(jià)下降20％到50％。建設(shè)成本下降50%，
穩(wěn)定金融市場(chǎng)和消除城市擴(kuò)張。物業(yè)稅款和消費(fèi)者的支付能力是正相關(guān)的。物業(yè)稅的實(shí)施會(huì)減少消費(fèi)者拖欠付款或停止付款的可能性，從而減少金融系統(tǒng)的不穩(wěn)定性�！参飿I(yè)稅對(duì)建筑物收稅，促使土地開發(fā)強(qiáng)度下降，導(dǎo)致城市空間擴(kuò)張以容納其人口。研究表明，物業(yè)稅可以消除不良的城市擴(kuò)張
五、物業(yè)稅的公平目標(biāo)
物業(yè)稅的公平目標(biāo)，就是要堅(jiān)持注重公平兼顧效率的原則，調(diào)節(jié)收入分配不公，從財(cái)產(chǎn)級(jí)差收益中籌集財(cái)力，緩解我國(guó)目前收入分配差距過度懸殊，改變目前我國(guó)基尼系數(shù)繼續(xù)增長(zhǎng)，并可以逐步將其減少三分之一，促進(jìn)社會(huì)公平正義。。
從理論上說，稅收調(diào)節(jié)目標(biāo)是在一定的客觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上提出的，是為現(xiàn)實(shí)的公平和效率服務(wù)的。當(dāng)效率問題突出時(shí)，稅收目標(biāo)就主要為效率服務(wù)；當(dāng)公平問題突出時(shí)，就主要為公平服務(wù)；當(dāng)兩者矛盾尖銳異常時(shí)，協(xié)調(diào)兩者矛盾成為主要任務(wù)。而在目前中國(guó)公平成為突出問題的形勢(shì)下，物業(yè)稅具有較強(qiáng)的調(diào)節(jié)貧富差距功能。對(duì)財(cái)富的存量征收物業(yè)稅，并對(duì)不同規(guī)模的財(cái)產(chǎn)實(shí)行差別對(duì)待，財(cái)產(chǎn)多的多納稅，財(cái)產(chǎn)少的少納稅，沒有財(cái)產(chǎn)的不納稅。這樣可以從富人手中轉(zhuǎn)移一部分錢到窮人手中，以達(dá)到均富的目的。
物業(yè)稅對(duì)財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行公平調(diào)節(jié)？一般將財(cái)產(chǎn)作為儲(chǔ)蓄對(duì)待。家庭的財(cái)產(chǎn)是指一定時(shí)點(diǎn)上家庭所擁有的經(jīng)濟(jì)資源(財(cái)富)的總值，它是一個(gè)存量，是家庭各個(gè)時(shí)期儲(chǔ)蓄的積累，又稱它為總儲(chǔ)蓄。政府對(duì)家庭的財(cái)產(chǎn)課稅，實(shí)質(zhì)上是對(duì)家庭儲(chǔ)蓄的成果課稅，這對(duì)家庭的儲(chǔ)蓄行為產(chǎn)生一定的抑制作用。尤其是在家庭沒有遺產(chǎn)目標(biāo)時(shí)，這種抑制作用將更為明顯。換句話說，物業(yè)稅會(huì)鼓勵(lì)人們把更多的收入用于當(dāng)期消費(fèi)，而不是用于儲(chǔ)蓄；而我國(guó)居民恰恰是注重儲(chǔ)蓄而不愿當(dāng)期消費(fèi)。另外，我們還可以把財(cái)產(chǎn)視為資本收益的資本化價(jià)值來理解財(cái)產(chǎn)稅對(duì)儲(chǔ)蓄的影響。也就是說，可以把對(duì)財(cái)產(chǎn)的課稅視同為對(duì)資本收益(利息)的課稅。因?yàn)樵谕晟频馁Y本市場(chǎng)上，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值課征的一定比例的稅收實(shí)際上可以轉(zhuǎn)化為對(duì)資產(chǎn)收益課征的所得稅。
例如，假定資產(chǎn)價(jià)值為1000元，市場(chǎng)利率為10％，這時(shí)資產(chǎn)的年收益為100元，如果政府課征5％的財(cái)產(chǎn)稅，稅額為50元，這相當(dāng)于對(duì)資產(chǎn)收益課征50％的所得稅。我們可以用公式來表述物業(yè)稅與所得稅的關(guān)系。設(shè)V為資產(chǎn)的價(jià)值，Y為資產(chǎn)的年收益，i為市場(chǎng)利息率，則：
Y＝iV (式1)
或V＝Y(jié)/i
設(shè)物業(yè)稅稅率為TP，所得稅稅率為TY，為了使物業(yè)稅與所得稅稅額相等，必須有：
TPY/i＝TYY (式2)
或TY＝TP/i
在上面的例子中，TP為5％，i為10％，因而TY一定等于50%。由于對(duì)財(cái)產(chǎn)課征TP的物業(yè)稅，相當(dāng)于對(duì)財(cái)產(chǎn)收益(利息)課征了TP/i的所得稅。這顯然減少了財(cái)產(chǎn)存量。在稅收收入一定的情況下，課征物業(yè)稅會(huì)比課征等量的所得稅導(dǎo)致人們進(jìn)行更多的儲(chǔ)蓄，換句話說，在稅額一定的情況下，物業(yè)稅對(duì)儲(chǔ)蓄的影響要小于所得稅。因?yàn)槿藗儠?huì)將更多的資產(chǎn)通過貨幣形式儲(chǔ)蓄。
加大物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)級(jí)差地租收入或房地產(chǎn)溢價(jià)的調(diào)節(jié)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地、住房是一種資產(chǎn)，是稀缺資源。隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，經(jīng)常出現(xiàn)投資于某一地塊或地段的收益外溢化現(xiàn)象，并在土地使用權(quán)的作用下轉(zhuǎn)化為級(jí)差收益，即引發(fā)周邊或兩邊不同地塊產(chǎn)生級(jí)差收益，進(jìn)而引起房?jī)r(jià)大幅攀升。大體有以下幾種狀況：一是投資于城市地鐵、輕軌和高速公路會(huì)引起其兩邊地塊，特別是站點(diǎn)周邊地塊產(chǎn)生級(jí)差收益，使房?jī)r(jià)大幅攀升。二是投資于公園、綠地、森林會(huì)引起周邊不同地塊產(chǎn)生級(jí)差收益，使房?jī)r(jià)大幅攀升。三是投資于城市車站和碼頭會(huì)引起周邊不同地塊產(chǎn)生級(jí)差收益，進(jìn)而使房?jī)r(jià)大幅攀升。四是投資于城市地區(qū)或城市副中心、區(qū)中心以及大型超市，會(huì)引起周邊不同地塊產(chǎn)生級(jí)差收益使房?jī)r(jià)大幅攀升。五是投資于名校，大型公共文化、體育、娛樂設(shè)施也會(huì)引起周邊不同地塊產(chǎn)生級(jí)差收益、房?jī)r(jià)大幅攀升。
對(duì)于上述經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家把其看成是宏觀投資，并把這種投資引發(fā)的周邊或兩邊一定范圍的不同地塊產(chǎn)生的級(jí)差收益歸入級(jí)差地租Ⅱ；或者把這種現(xiàn)象看作是城市土地投資的“地租效應(yīng)擴(kuò)散性強(qiáng)”，“積累性大”，因而不僅會(huì)增加直接投資地塊的級(jí)差地租，而且會(huì)提高相鄰地塊的級(jí)差地租。級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ是不同的，具有自己的特點(diǎn)。級(jí)差地租Ⅰ是以等量資本投入等量面積，是豐度和位置不同的土地所產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化而來的。級(jí)差地租Ⅱ是以等量資本連續(xù)投入同一塊土地上產(chǎn)生不同的生產(chǎn)率所形成超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化而來的。級(jí)差地租Ⅲ則不一樣，它是投資者投資某地塊產(chǎn)生級(jí)差收益的同時(shí)引發(fā)了周邊不同地塊產(chǎn)生級(jí)差收益，并在土地所有權(quán)作用下轉(zhuǎn)化為地租的。
物業(yè)稅承擔(dān)的一個(gè)很重要的功能是房地產(chǎn)價(jià)值的溢價(jià)回收(value capturing)。由于政府在基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的投資被資本化入房地產(chǎn)的價(jià)值中，公共投資提升了私有土地和房屋的價(jià)值。私有業(yè)主的財(cái)富憑空增加很多，房地產(chǎn)的評(píng)估值也隨之提高，猶如天上掉餡餅。這樣物業(yè)稅可以將政府行為帶來的房地產(chǎn)增值部分地以稅收的形式截取，避免私有業(yè)主占取全部不勞而獲的財(cái)富增加。因此，物業(yè)稅實(shí)質(zhì)是對(duì)三種級(jí)差地租收入的調(diào)節(jié)。特別是通過累進(jìn)的稅率，將級(jí)差地租Ⅲ大部分收入集中到國(guó)家。
采取租金收益。即以不動(dòng)產(chǎn)租賃價(jià)格（租金）作為計(jì)稅依據(jù)。以年度租金收益為計(jì)稅依據(jù)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來的升值因素可以在稅收收入中得到較好的體現(xiàn)。同時(shí)，從公平和公正的角度講，稅收調(diào)節(jié)基于不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際用途也更符合量能支付原則。但對(duì)于某些特殊類型的不動(dòng)產(chǎn)，如用于公共用途而保有的不動(dòng)產(chǎn)，往往并不存在公開的市場(chǎng)價(jià)值，如何確定其年度租金收益成為一個(gè)問題。各國(guó)目前的解決辦法是在估算房屋建筑物的重置成本減去折舊后，再運(yùn)用一個(gè)合理的貼現(xiàn)率去確定名義租金。土地面積。以土地面積作為計(jì)稅依據(jù)，采用的是從量計(jì)征的課稅方式。
六、物業(yè)稅的稅收收入目標(biāo)
物業(yè)稅的收入目標(biāo)，是為地方政府提供了長(zhǎng)期穩(wěn)定的、可持續(xù)的收入來源，提高物業(yè)稅占地方財(cái)政收入的比重，增強(qiáng)地方政府投資教育、衛(wèi)生和社會(huì)保障等公共產(chǎn)品的供給能力。特別是成為地方稅體系中的主體稅種。從地方政府職能轉(zhuǎn)向提供公共服務(wù)角度出發(fā)，我國(guó)政府支出責(zé)任加大，政府今后的主要職能是提供與老百姓生活密切相關(guān)的公共品。公共服務(wù)分兩個(gè)層次：一是支出責(zé)任，即中央的支出責(zé)任；第二層次是管理責(zé)任，主要指地方政府的管理責(zé)任。地方政府主要指縣市，縣是歷史上最穩(wěn)定的建制，以縣為單位提供公共品比較合適，因此基層的縣級(jí)政府應(yīng)該承擔(dān)更大提供與老百姓密切相關(guān)的公共品責(zé)任。讓縣級(jí)政府有財(cái)力提供公共服務(wù)，須以財(cái)稅改革為契機(jī)構(gòu)建縣市稅制。我國(guó)名義上有地方稅，但是集中在省一級(jí)，縣級(jí)政府財(cái)權(quán)十分有限，縣級(jí)政府最需要財(cái)權(quán)。物業(yè)稅作為最合適的縣稅有四個(gè)理由：地域性強(qiáng)。不同地區(qū)房?jī)r(jià)、地價(jià)差別大；地方政府易于管理；符合服務(wù)收費(fèi)原則；放在縣稅里，有利于物業(yè)稅的建設(shè)。
物業(yè)稅能否成為主體稅種，主要依據(jù)有兩點(diǎn)：一是物業(yè)稅收的作用：二是物業(yè)稅收入占地方稅收總收入比重的大小。從物業(yè)稅收的作用來看，物業(yè)稅的開征影響地方政府財(cái)政收入結(jié)構(gòu)：一是由于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)是一次性征收，而保有環(huán)節(jié)是持續(xù)性征收，物業(yè)稅改革會(huì)減少當(dāng)期一次性稅收，增加長(zhǎng)期持續(xù)性稅收。二是在城市房地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)階段，在城市房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展階段，物業(yè)稅改革將使保有環(huán)節(jié)稅收增加而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收減少，稅收凈增加。三是在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收是對(duì)新開發(fā)、銷售或轉(zhuǎn)讓的增量不動(dòng)產(chǎn)征稅，而保有環(huán)節(jié)稅收是對(duì)持有的存量不動(dòng)產(chǎn)征稅，由于存量房地產(chǎn)的基數(shù)大于增量房地產(chǎn)，使稅基擴(kuò)大，會(huì)對(duì)當(dāng)期稅收減少產(chǎn)生一定的抑制。通過增加地方稅收，不斷加大對(duì)地方教育、衛(wèi)生醫(yī)療、就業(yè)和社會(huì)保障、生態(tài)環(huán)境建設(shè)投入，不斷改善人民群眾的生產(chǎn)生活條件，滿足人們公共產(chǎn)品需求。
物業(yè)稅收入占地方稅收總收入比重的大小來看，現(xiàn)有稅收不具備主體稅種的條件。從國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告中獲悉,十五期間,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收完成5190.98億元,年均增長(zhǎng)41.4%,增幅在各行業(yè)中居于首位；十五期間,房地產(chǎn)業(yè)稅收占全部稅收比重為3.0%,至十五末年提高到5.9%,上升2.9個(gè)百分點(diǎn)；占第三產(chǎn)業(yè)稅收的比重同期從7.0%提高到14.6%,翻了一番,是三大產(chǎn)業(yè)中比重上升最快的。
開征物業(yè)稅的收入目標(biāo)，有以下五種測(cè)算形式：
第一種是國(guó)家稅務(wù)總局地方司副司長(zhǎng)高世星的估計(jì)，按現(xiàn)有的涉及房地產(chǎn)的6個(gè)稅種(一共9個(gè)，后3個(gè)忽略了)的收入規(guī)模，以2002年為例，占全國(guó)稅收收入的2．36％，占地方稅務(wù)局收入的5.9％，是有相當(dāng)收入規(guī)模的。改革以后的統(tǒng)一規(guī)范的房地產(chǎn)稅，它的收入規(guī)模至少應(yīng)該在1500億到2000億之間，這個(gè)稅率按照低稅率的原則確定，最關(guān)鍵的因素就是房地產(chǎn)稅的收入規(guī)模。這種預(yù)測(cè)數(shù)量較少。
第二種是某市內(nèi)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的物業(yè)稅模擬，2006年某省轄市財(cái)政局對(duì)市內(nèi)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)納稅單位120個(gè)免稅單位11個(gè)及8個(gè)區(qū)部分重點(diǎn)稅源戶,共計(jì)400個(gè)單位的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行了評(píng)估。稅收可增長(zhǎng)50%。房地產(chǎn)業(yè)的稅收規(guī)�？蛇_(dá)2000億元以上�；窘Y(jié)論是：
以總體稅負(fù)不變?yōu)樵瓌t，以稅收收入目標(biāo)值與房地產(chǎn)模擬評(píng)稅計(jì)稅價(jià)值之比匡算稅率，分別為1.44％和0.8％。其中：評(píng)稅價(jià)值如果不包括原未計(jì)入房產(chǎn)原值土地評(píng)稅價(jià)值，測(cè)算稅率為1.44％；評(píng)稅價(jià)值如果包括原未計(jì)入房產(chǎn)原值土地評(píng)稅價(jià)值，測(cè)算稅率為0.8％。
評(píng)估后，房地產(chǎn)評(píng)估值為807億元，其中房屋401億元，土地406億元(其中未含在房產(chǎn)原值中的土地的評(píng)估值為358億元)。與房產(chǎn)原值527億元相比，增加280億元，增長(zhǎng)53％，主要原因是計(jì)稅依據(jù)中增加了部分土地的評(píng)估價(jià)值。
第三種是以某省轄市的`數(shù)據(jù)進(jìn)行模擬測(cè)算，物業(yè)稅在現(xiàn)有規(guī)�；A(chǔ)上可增長(zhǎng)一倍，達(dá)到2600億元。根據(jù)《2005年某省轄市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2005年末市區(qū)居民人均住房使用面積17.2平方米，其中市區(qū)戶籍人口393.19萬人，那么至少有住宅面積6762.87萬平方米(非住宅物業(yè)暫不考慮)。假定人均免稅面積為10平方米，以2003年商品房銷售價(jià)格6000元／平方米為單價(jià)進(jìn)行測(cè)算：假定稅率為0.5％，物業(yè)稅收入將在8.5億元左右，比城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅這三個(gè)稅種的收入總和多4億左右。
就居民負(fù)擔(dān)來說，如果一套價(jià)值40萬的商品房，居住人口為3人，稅率為0.5％，年應(yīng)繳物業(yè)稅為1100元；如果擁有一套價(jià)值100萬的商品房，居住人口為3人，稅率為0.5％，年應(yīng)繳物業(yè)稅為4100元。
以整個(gè)市目前的人均負(fù)擔(dān)看，物業(yè)稅的人均年負(fù)擔(dān)在200元左右。按照2003年市區(qū)居民人均可支配收入12898元，地方財(cái)政一般預(yù)算收入為150億元來測(cè)算，物業(yè)稅負(fù)擔(dān)占人均可支配收入的1.6％。占地方財(cái)政一般預(yù)算收入的比重為5％。
開征物業(yè)稅后，可以改變目前的對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負(fù)重，而對(duì)持有環(huán)節(jié)稅負(fù)輕的不合理現(xiàn)象，過分側(cè)重房屋流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收不利于房產(chǎn)的自由流動(dòng)，稅收收入不穩(wěn)定且增長(zhǎng)乏力。如果重視對(duì)房屋持有環(huán)節(jié)的征稅，地方政府為了獲得更多的稅收收入必將重視城市環(huán)境的建設(shè)，重視人民居住質(zhì)量的提高，地方政府的行為會(huì)更加符合公共財(cái)政的要求。
第四種以全國(guó)個(gè)人購(gòu)買的商品房總量測(cè)算。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2003年全國(guó)累計(jì)銷售給個(gè)人的商品房89億平方米，加上2004年47949萬平方米和2005年66962萬平方米，合計(jì)100.5億平方米，2005年中國(guó)統(tǒng)計(jì)公報(bào)公布的城鎮(zhèn)人口56212萬人，人均17.9平方米面積，以10平方米面積為免稅基數(shù)，全國(guó)合計(jì)有44.4億平方米面積納稅，按照2005年全國(guó)平均每平方米2700元計(jì)算，金額11988億元，按0.5%稅率，應(yīng)當(dāng)征稅5994億元。
第五種是綜合對(duì)廣東各縣、地級(jí)市以及全國(guó)35個(gè)大中城市的分析，物業(yè)稅收入是根據(jù)城市市區(qū)的數(shù)據(jù)來計(jì)算的，不包括郊區(qū)和市屬縣的稅收收入，財(cái)政收入的數(shù)據(jù)一般都包括郊區(qū)和市屬縣，因此住宅物業(yè)稅占地方財(cái)政收入的比例將被低估。實(shí)行物業(yè)稅改革之后，住宅物業(yè)稅收入將成為地方政府新的稅源，加強(qiáng)了房地產(chǎn)稅收在地方財(cái)政中的地位。從三個(gè)層面上看，實(shí)行改革之后房地產(chǎn)稅收總額將占地方財(cái)政收入的10％到20％。另外，物業(yè)稅改革之后不斷有新房加入作為稅源，而新房的稅率擬定為1％，因此住宅物業(yè)稅的整體比重將會(huì)上升。目前的經(jīng)營(yíng)性用房相關(guān)房地產(chǎn)稅收的征收存在著很大問題，相當(dāng)部分房產(chǎn)的價(jià)值按照房產(chǎn)原值計(jì)算，造成房產(chǎn)價(jià)值的低估引起的稅收流失。實(shí)行物業(yè)稅要對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的稅收評(píng)估進(jìn)行規(guī)范化，這就會(huì)增加經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的房地產(chǎn)稅收。因此，物業(yè)稅將逐步成為地方的主體稅種。表1可以看出，物業(yè)稅總額占地方財(cái)政收入的比重最大值為27.84%，最小值也有10.23%
項(xiàng)目 住宅物業(yè)稅收入（億元） 住宅物業(yè)稅占地方財(cái)政收入百分比（%） 物業(yè)稅總額占地方財(cái)政收入百分比（%）
最小值 0.65銀川 2.84福州 10.23長(zhǎng)沙
最大值 47.85上海 11.94蘭州23．9 27.84�？�
中位數(shù) 3.51廈門 5.32上海 14.81天津
如果按照以上六種方法的計(jì)算，開征物業(yè)稅的收入規(guī)模區(qū)間是2000億元到6000億元之間。
物業(yè)稅占稅收和地方稅收的比重：2004年全國(guó)稅收總額24217億元，其中中央稅15814億元，地方稅8403億元，2004年，來自房地產(chǎn)業(yè)的稅收(不包括耕地占用稅、契稅、關(guān)稅，下同)為1369．6億元，約占當(dāng)年全國(guó)稅收收入的5．7％。
按表4.2所列的2000億元的收入規(guī)模計(jì)算，物業(yè)稅占全國(guó)稅收的百分比8.3%，占地方稅收的23.9%。按6000億元的規(guī)模，物業(yè)稅占全國(guó)稅收的百分比24.8%，占地方稅收的71.4%。因此，物業(yè)稅具備了成為地方稅主體稅種的條件。
表.2 物業(yè)稅的收入規(guī)模占稅收的比重
項(xiàng)目 2004年1369億元 按2000億元收入規(guī)模 按6000億元收入規(guī)模
占全國(guó)稅收百分比（%） 5．7 8．3 24．8
占地方稅收百分比（%） 16．2 23．9 71．4
七、物業(yè)稅的改革目標(biāo)
從中國(guó)的實(shí)際出發(fā)，物業(yè)稅改革的重要目標(biāo)是《中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃的建議》提出的：穩(wěn)步推行物業(yè)稅，規(guī)范土地出讓收入管理辦法。如何處理好開征物業(yè)稅與土地出讓金的關(guān)系，成為一個(gè)難點(diǎn)問題。本文提出用取消土地批租制，開征土地稅，同時(shí)實(shí)行土地年租制度，使物業(yè)稅和年租制成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和土地管理的內(nèi)在“穩(wěn)定器”，成為地方財(cái)政體制的收入來源。
土地批租制滿足了城市財(cái)政支出壓力不斷增長(zhǎng)的需要。改革開放以來，我國(guó)城鎮(zhèn)化比率不斷提高。從發(fā)展趨勢(shì)看，在未來相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，城鎮(zhèn)化比率仍會(huì)持續(xù)提高，這對(duì)城市財(cái)政支出提出更高的要求和壓力，導(dǎo)致了城市財(cái)政赤字的不斷增加，導(dǎo)致交通擁堵、水資源、能源與土地的短缺。為了維持有限的環(huán)境承受能力，土地批租制滿足了這種需要。因此土地批租實(shí)際是地方的土地財(cái)政。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，1990年到1992年土地出讓金收入分別為10.5億元、11.3億元和525億元。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，1992年到2003年全國(guó)土地出讓金收入累計(jì)達(dá)1萬多億元。另據(jù)《中國(guó)國(guó)土資源年鑒》的統(tǒng)計(jì)，我國(guó)2001年、2002年全國(guó)土地出讓金分別為1295.79億元和2416.79億元，占當(dāng)年GDP的比重分別為1.18%和2.01%，而2004年的土地出讓金5894.14億元，占當(dāng)年GDP的3.69%.2005年，全國(guó)土地出讓金總價(jià)款高達(dá)5505億元，占GDP的3.82%,占同期地方本級(jí)財(cái)政收入15092億元的1／3還強(qiáng)。我國(guó)現(xiàn)有的土地批租政策，在很大程度上緩解了城市政府的財(cái)政困難。但是土地批租制度也存在不少問題：隱藏并積累了城市公共財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。導(dǎo)致資源的不合理配置。不利于宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行。不利于滿足居民的合理居住需求。不利于創(chuàng)造就業(yè)。不利于弱勢(shì)群體利益的保護(hù)。不利于黨風(fēng)廉政建設(shè)。不利于獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。
改革的思路是：國(guó)家將土地使用權(quán)完全徹底地交給土地使用者，建立所有權(quán)國(guó)有化、使用權(quán)私有化的新型土地制度。建立高度市場(chǎng)化的土地經(jīng)營(yíng)制度。取消土地使用權(quán)期限的限制，土地交易僅在土地使用者之間進(jìn)行，市場(chǎng)化的土地經(jīng)營(yíng)制度為房地一體化消除了障礙，為城市房地產(chǎn)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理提供了有利條件。
規(guī)范土地費(fèi)體系，將土地批租改革為土地使用費(fèi)，并入土地稅中統(tǒng)一征收。由一次性收取幾十年土地出讓金改為每年收取一次土地年租金(土地使用費(fèi))，可以大大降低地價(jià)所占比重，從而降低商品房的價(jià)格�？蓪�(duì)第一次取得土地使用權(quán)收取土地補(bǔ)償金，土地補(bǔ)償金的額度低于當(dāng)前的土地出讓金，然后逐年收取地租性質(zhì)的土地使用費(fèi)。補(bǔ)償性收費(fèi)符合行政收費(fèi)的特點(diǎn)和功能，應(yīng)以保留，補(bǔ)償性收費(fèi)主要有設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)、勞務(wù)補(bǔ)償費(fèi)和工本補(bǔ)償費(fèi)。設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)是指為使國(guó)家對(duì)公共服務(wù)設(shè)施投入的資金得到一定的補(bǔ)償，向使用該設(shè)施的單位和個(gè)人收取的一定金額的使用費(fèi)，以保證這些設(shè)施的正常運(yùn)行和維護(hù)，推動(dòng)整個(gè)城市的良性循環(huán)。勞務(wù)補(bǔ)償費(fèi)用是指對(duì)土地資源不進(jìn)行資金投入，而只是對(duì)活勞動(dòng)的補(bǔ)償，如政府平整土地作為停車場(chǎng)，停車場(chǎng)費(fèi)以及為辦理各種土地轉(zhuǎn)移手續(xù)所收取的費(fèi)用，屬于勞務(wù)補(bǔ)償型費(fèi)用。工本補(bǔ)償費(fèi)是指為加強(qiáng)土地管理，確定土地產(chǎn)權(quán)，建立地籍檔案，土地管理部門須發(fā)給土地使用者的各種證件、證明，印制這些證件的費(fèi)用要得到補(bǔ)償，因此，要收取工本費(fèi)。
八、物業(yè)稅的法律體系
制定《物業(yè)稅法》及《實(shí)施細(xì)則》，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅目標(biāo)模式的載體。應(yīng)當(dāng)采取由最高權(quán)力機(jī)關(guān)制定全國(guó)性法律的立法模式，以“寬稅基、少稅種、低稅率”為指導(dǎo)原則，確定物業(yè)稅的納稅義務(wù)人、征稅范圍、征稅對(duì)象及稅目、征稅環(huán)節(jié)、稅率、計(jì)稅依據(jù)減免稅規(guī)定以及征收管理等內(nèi)容。確立我國(guó)物業(yè)稅法律體系的基本框架是：構(gòu)建以物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅為主體以土地年租金為基礎(chǔ)、其他房地產(chǎn)稅費(fèi)為輔助的科學(xué)合理的房地產(chǎn)稅、租、費(fèi)體系，同時(shí)提升物業(yè)稅收的立法層次并適度分權(quán)，建立完善房地產(chǎn)估價(jià)制度等稅制改革的配套措施，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。
一是將現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅合并，對(duì)土地、房產(chǎn)開征統(tǒng)一的物業(yè)稅。
二是統(tǒng)一內(nèi)外稅制，納稅人為內(nèi)外資企業(yè)單位、經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人。
三是取消城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅。首先，我國(guó)已建立國(guó)有土地有償使用制度，即國(guó)家保有土地所有權(quán)，而將土地使用權(quán)有償出讓給土地使用人。從法學(xué)理論上講，土地使用權(quán)屬于地上權(quán)的一種，地上權(quán)人有償取得地上權(quán)時(shí)，須向土地所有人按期支付約定地租(土地出讓金)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地作為一種生產(chǎn)要素進(jìn)入市場(chǎng)，要求國(guó)家以所有者的身份或產(chǎn)權(quán)主體的身份進(jìn)入市場(chǎng)。土地出讓金是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)，是土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格。既然以出讓方式取得土地使用權(quán)的土地使用者已經(jīng)繳納了土地出讓金(地租)，故不應(yīng)再次繳納地租性質(zhì)的城鎮(zhèn)土地使用稅。其次，從理論上講，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，行業(yè)利潤(rùn)逐步趨于平均化，土地增值稅已失去了存在的意義。從實(shí)際征收情況來看，土地增值稅計(jì)征煩瑣，征收阻力大，征收效果差，應(yīng)考慮予以取消。至于取消增值稅后產(chǎn)生的收入流失，可借鑒國(guó)外做法，把土地增值所得并入一般所得計(jì)征所得稅。
四是適時(shí)開征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅。遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的開征將彌補(bǔ)無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)稅收調(diào)節(jié)的缺位。其目的主要不是出于財(cái)政收入的考慮，而是協(xié)助個(gè)人所得稅，調(diào)節(jié)財(cái)富分配，促進(jìn)社會(huì)公平，因此，應(yīng)該采取高起征點(diǎn)和高的累進(jìn)稅率。從目前中國(guó)的稅收征管水平出發(fā)，遺產(chǎn)稅應(yīng)采用總遺產(chǎn)稅制度。
五是設(shè)立土地年租制。將原來的土地批租改為土地年租制，由一次性收取幾十年土地出讓金改為每年收取一次土地年租金。
六是清理房地產(chǎn)行業(yè)亂收費(fèi)，將具有經(jīng)營(yíng)性的房地產(chǎn)收費(fèi)從行政事業(yè)性收費(fèi)中分離出來，規(guī)范政府行為；將一部分名費(fèi)實(shí)稅的收費(fèi)改為稅，對(duì)需要保留的收費(fèi)納入規(guī)費(fèi)系列，納入財(cái)政預(yù)算管理。
【注釋】
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