城市規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)策劃論文
1.注意策劃的工作流程
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)獲得主要是靠產(chǎn)品銷售獲得，所以產(chǎn)品的銷售市場(chǎng)問(wèn)題是企業(yè)應(yīng)該重點(diǎn)研究的問(wèn)題。
1.1市場(chǎng)調(diào)研
地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期是至關(guān)重要，沒(méi)有全面系統(tǒng)的市場(chǎng)評(píng)估，對(duì)于后續(xù)的施工和銷售都會(huì)產(chǎn)生很大的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研,就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，通過(guò)收集、整理、記錄和分析一些相關(guān)數(shù)據(jù)，系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)，判斷市場(chǎng)趨勢(shì)，掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，為決策者了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢(shì)，提供重要參考數(shù)據(jù)，制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃。
1.2細(xì)分市場(chǎng)
所謂細(xì)分市場(chǎng)就是把市場(chǎng)按照特定消費(fèi)者群進(jìn)行細(xì)化，根據(jù)消費(fèi)者需求特征劃分成若干個(gè)子市場(chǎng)。按照建筑適用類型劃分；按照檔次高低劃分；按套型劃分；按戶型劃分。
1.3確定目標(biāo)
企業(yè)應(yīng)該針對(duì)某一個(gè)項(xiàng)目的確定自己的市場(chǎng)定位，要選擇一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)作為自己的進(jìn)入目標(biāo)，分析評(píng)估細(xì)分市場(chǎng)，綜合各種信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，經(jīng)過(guò)充分調(diào)查、研究后，確定是開(kāi)發(fā)新市場(chǎng)還是降低目標(biāo)值，然后再發(fā)揮自己企業(yè)的實(shí)力，找到一個(gè)全新的目標(biāo)市場(chǎng)，搶先確立其產(chǎn)品地位。認(rèn)真做好SWOT分析，對(duì)自己的實(shí)力有一個(gè)正確、全面的評(píng)估。
1.4市場(chǎng)定位
關(guān)于市場(chǎng)調(diào)研工作，我們已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)了在建筑行業(yè)的重要性。企業(yè)在正確評(píng)估了自身的優(yōu)勢(shì)之后，就是進(jìn)行市場(chǎng)地位的確定，結(jié)合消費(fèi)者需求的實(shí)際發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，使其產(chǎn)生一種對(duì)消費(fèi)者真正的吸引力。這個(gè)吸引力需要一些操作，加大廣告宣傳，利用媒體作為載體進(jìn)行宣傳，從而引起消費(fèi)者的注意 。
1.5產(chǎn)品定位
一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)復(fù)雜的前期準(zhǔn)備后，就進(jìn)入建設(shè)和銷售階段，這個(gè)時(shí)期就是產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵時(shí)期，也是體現(xiàn)效益的關(guān)鍵時(shí)期。所謂產(chǎn)品定位就是在市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)上，針對(duì)預(yù)測(cè)的消費(fèi)者需求情況，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，研究討論該項(xiàng)目建設(shè)后的自身屬性，研究建筑應(yīng)該具備的功能，容積率和布局形式，既合乎有關(guān)規(guī)定，又能做到充分利用土地，為后續(xù)建筑設(shè)計(jì)提供依據(jù)。
1.6價(jià)格定位
對(duì)于產(chǎn)品的價(jià)格定位，是非常關(guān)鍵的一步，建設(shè)項(xiàng)目的價(jià)格是項(xiàng)目可行性研究中最具靈魄的因素，價(jià)格受很多因素干擾，比如項(xiàng)目的位置、小區(qū)周圍環(huán)境及設(shè)施配套、戶型設(shè)計(jì)及功能體現(xiàn)、項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、科技含量以及物業(yè)管理等等，都對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格產(chǎn)生著重要的影響。在這些重要的影響因素中，我們重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)賣點(diǎn)，也就是價(jià)值中符合消費(fèi)時(shí)尚和反映時(shí)代潮流的“亮點(diǎn)”，被業(yè)內(nèi)稱之為“賣點(diǎn)”。所以在設(shè)計(jì)中要選擇好本項(xiàng)目銷售時(shí)的賣點(diǎn)，然后重點(diǎn)宣傳和做好體現(xiàn)特點(diǎn)，突出“亮點(diǎn)”，顧及增值點(diǎn)。
1.7產(chǎn)品推廣
建筑項(xiàng)目投資大，工期長(zhǎng)，所以人們對(duì)它的期望值也大，大的投資必然要有大的回報(bào)，建設(shè)的房子賣給誰(shuí)，怎么賣，賣什么價(jià)格，消費(fèi)者有什么特殊要求，消費(fèi)心理狀況如何，都是推廣策略中首先要做出考慮并作定位的，這些因素直接影響到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套標(biāo)準(zhǔn)、銷售方式及價(jià)格定位等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵因素。通常情況下，一個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案要充分顧忌到不同的消費(fèi)者和不同的收入階層及家庭成員構(gòu)成。設(shè)計(jì)方案就要側(cè)重套型和結(jié)構(gòu)、房屋坐落區(qū)位以及建筑式樣等各方面。全心全意地為消費(fèi)者服務(wù)，就一定會(huì)贏得市場(chǎng)和效益，找到市場(chǎng)的空檔,先入為主,方可占盡優(yōu)勢(shì)。
2.建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)的現(xiàn)狀
2.1科學(xué)選址
土地是一種稀缺資源，開(kāi)發(fā)商在爭(zhēng)取到土地的開(kāi)發(fā)權(quán)后，要認(rèn)真分析地址的經(jīng)濟(jì)性，力爭(zhēng)使樓盤(pán)品質(zhì)和地理位置想匹配，避免在高檔區(qū)域開(kāi)發(fā)低檔房，造成土地資源浪費(fèi)，充分體現(xiàn)土地的極差效益，地盡其用。對(duì)于地方政府的政策和一些規(guī)定要充分把握，對(duì)城市未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)要有個(gè)正確判斷，以便項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中作為重要的參考因素，作為住宅小區(qū)的社會(huì)與生活配套。而有時(shí)的情況卻是相反的，比如一些地方政府領(lǐng)導(dǎo)為了自己任期內(nèi)的政績(jī)形象，大肆許諾，本屆領(lǐng)導(dǎo)推翻上屆決策的事情，空頭指示等現(xiàn)象在我們身邊比比皆是。如果策劃期間沒(méi)能有個(gè)正確的評(píng)估和掌握，那么在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中就容易出現(xiàn)問(wèn)題，項(xiàng)目建成后，一些重要的設(shè)施不到位，影響產(chǎn)品的銷售。
2.2功能定位
對(duì)于項(xiàng)目的建設(shè)和設(shè)計(jì)，其功能要和產(chǎn)品的配套設(shè)施一致，外觀和內(nèi)在的功能不能與小區(qū)的市場(chǎng)定位脫節(jié)，商品房外立面、小區(qū)規(guī)劃優(yōu)秀，但房型設(shè)計(jì)不合理，功能設(shè)計(jì)低檔，一個(gè)項(xiàng)目的所有設(shè)計(jì)元素都應(yīng)該是優(yōu)秀的。比如在產(chǎn)品差異化上做得很差，要根據(jù)不同的消費(fèi)者需求，設(shè)計(jì)不同的戶型，以滿足需要，提高產(chǎn)品的銷售量。不同的功能和不同的戶型，可以滿足小區(qū)內(nèi)各種人群的需求 。
2.3套用舊的設(shè)計(jì)方案
一些企業(yè)從降低成本的角度考慮問(wèn)題，為了節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)，采用或者套用舊的設(shè)計(jì)方案，由于時(shí)間的延后性，使得項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)陳舊，難以滿足消費(fèi)者需求。如有的高檔住宅區(qū)的地段、材料、外立面都還可以，感覺(jué)是有品位的樓盤(pán)，可是在小區(qū)內(nèi)，單位平面布局不好，設(shè)計(jì)不合理，嚴(yán)重影響銷售。如高層點(diǎn)式蝶形，陽(yáng)面商品房銷售較為順利，而陰面商品房的銷售卻受阻，則形成積壓。所以要優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，不要舍不得設(shè)計(jì)資金，節(jié)約了這1%的設(shè)計(jì)費(fèi)，卻對(duì)效益的75%產(chǎn)生影響。所以一定要優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，在2-3種設(shè)計(jì)方案中擇優(yōu)選擇一家單位進(jìn)行合作，忌諱長(zhǎng)期和一家單位合作。
2.4開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的市場(chǎng)調(diào)查不夠深入，致使前期的策劃缺乏現(xiàn)實(shí)、科學(xué)的市場(chǎng)導(dǎo)向。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)、根據(jù)表面現(xiàn)象主觀臆斷或片面的市場(chǎng)信息而做出投資決策，盲目投資的后果就是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位、類型、檔次和配套設(shè)施等不能符合市場(chǎng)需求和消費(fèi)者的心理需求，由于缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識(shí)的準(zhǔn)備，必然造成前期策劃的失控。還有的開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中，動(dòng)用其可能的社會(huì)關(guān)系資源，目的是提高項(xiàng)目規(guī)劃的容積率，想讓土地獲得最大的效益，結(jié)果使相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施符合過(guò)大或失衡，嚴(yán)重影響項(xiàng)目的品質(zhì)，影響銷售 。
2.5建筑師存在的問(wèn)題
在現(xiàn)行體制下，社會(huì)分工更加具體和細(xì)目化，建筑師在項(xiàng)目中的作用發(fā)揮的不夠，前期策劃所需的通才意識(shí)和廣博見(jiàn)識(shí)在他們身上體現(xiàn)不明確，而且設(shè)計(jì)單位水平良莠不齊，人員素質(zhì)低，責(zé)任意識(shí)差，為了爭(zhēng)得項(xiàng)目而不擇手段，受經(jīng)濟(jì)利益影響，在設(shè)計(jì)中盲從發(fā)展商，喪失建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)專業(yè)的作用。導(dǎo)致設(shè)計(jì)不規(guī)范不合理現(xiàn)象比比皆是，無(wú)法在前期策劃中找到準(zhǔn)確的設(shè)計(jì)定位。
3.做好建筑工程前期策劃的途徑
3.1企業(yè)的管理層要了解我國(guó)經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢(shì)
因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的發(fā)展影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。尤其在目前的國(guó)內(nèi)建筑市場(chǎng)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很大程度是依賴土地市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，建筑市場(chǎng)的發(fā)展與一個(gè)地區(qū)的政治和經(jīng)濟(jì)、金融、教育發(fā)展等因素密切相關(guān)，或重或輕地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，特別一些配套設(shè)施和功能定位，對(duì)房?jī)r(jià)和銷售情況的影響，都是建筑工程在策劃階段應(yīng)該重點(diǎn)考慮的。要有宏觀大局的眼光，高屋建瓴的決策能力，對(duì)本地區(qū)周邊城市、本省以至全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的動(dòng)態(tài)做到了解，具有前瞻性的投資才能克服盲目性，準(zhǔn)確定位，確定市場(chǎng)。所以需要企業(yè)管理層尤其是決策層，要了解近幾年來(lái)各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的.開(kāi)發(fā)建設(shè)情況，包括完成投資額、竣工面積、施工面積、新開(kāi)工面積、銷售面積、銷售價(jià)格、空置房面積、市場(chǎng)變化等情況，為自己的開(kāi)發(fā)建設(shè)做好第一課的準(zhǔn)備，了解今后一段時(shí)間上述信息數(shù)據(jù)的發(fā)展走勢(shì)，對(duì)各類物業(yè)潛在需求與有效需求進(jìn)行有效的分析，輔助項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的決策。
3.2密切關(guān)注國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策
了解當(dāng)?shù)卣雠_(tái)的房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施。把握發(fā)展的脈搏，才能實(shí)現(xiàn)最大化的利潤(rùn)，企業(yè)的決策者和專業(yè)人員必須熟悉有關(guān)政策法規(guī)。尤其在目前的情況下，我國(guó)土地政策及房地產(chǎn)政策都非常敏感時(shí)期，避免出點(diǎn)差錯(cuò)而影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，給企業(yè)的發(fā)展和生產(chǎn)造成不必要的浪費(fèi)。企業(yè)管理者和相關(guān)技術(shù)人員要了解和掌握土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、開(kāi)發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理等相關(guān)的法律和規(guī)定，然后在工作中落實(shí)和執(zhí)行。我國(guó)的市場(chǎng)發(fā)展和政治密切相關(guān)，掌握政府的法律和政策，避免觸犯一些高壓線，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售策略，促進(jìn)和提高項(xiàng)目的效益。
3.3考察項(xiàng)目周圍的情況
了解周邊的居民和周邊同類樓盤(pán)的銷售和價(jià)格情況。尤其是在立項(xiàng)階段，開(kāi)發(fā)商必須深入了解居民尤其是項(xiàng)目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購(gòu)房能力、住房需求、購(gòu)房動(dòng)機(jī)等方面的信息并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，了解居民對(duì)未來(lái)住房的期望，了解他們的購(gòu)房要求，戶型、面積、可接受的價(jià)格以及對(duì)付款方式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、居住環(huán)境和設(shè)施配套的要求和想法，體會(huì)消費(fèi)者的心理需求。進(jìn)行深入了解，分析和判斷消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)意向，確定未來(lái)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。孫子兵法例說(shuō)知己知彼百戰(zhàn)百勝，對(duì)周邊同類樓盤(pán)的調(diào)查研究，正是知彼的過(guò)程，這個(gè)調(diào)查過(guò)程有利于在制定項(xiàng)目營(yíng)銷策略時(shí)作到揚(yáng)長(zhǎng)避短，有所借鑒，提升自身樓盤(pán)的賣點(diǎn)，使自己處于有利地位，在別人成功經(jīng)驗(yàn)的指導(dǎo)下，制定正確的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策。
近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)異常繁榮，使得誕生了很多的地產(chǎn)大鱷，他們的成功經(jīng)驗(yàn)，無(wú)疑是一些中小企業(yè)發(fā)展的好教材，建筑業(yè)在做大的基礎(chǔ)上，必須在設(shè)計(jì)規(guī)劃階段做足文章，在精細(xì)化上下功夫。在前期投資的分析需要工程、財(cái)務(wù)、市場(chǎng)、政府等多方面的人士進(jìn)行反復(fù)論證，隨時(shí)調(diào)整建設(shè)、營(yíng)銷方案，多的最大的利潤(rùn)。
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