房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》測試題
1.某房地產(chǎn)在2006年3月的價格為2009元/m2,現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價格指數(shù)分別為:99.4,94.8,966,105.1,109.3,112.7和118.3(均以上個月為基數(shù)100),則該房地產(chǎn)2006年9月的價格為( )元/m2。
A.2700.8
B.2800.1
C.2800.8
D.2817.7
答案:D
2.某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為30萬元人民幣,其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%,套內(nèi)建筑面積為100m2,假定折現(xiàn)率為6%,則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為( )元/m2。
A.2593
B.2619
C.2727
D.2862
答案:A
3.某宗房地產(chǎn)交易,買賣雙方約定:買方付給賣方2385元/m2,買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉,該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%,應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔,并在原價格基礎(chǔ)上相應調(diào)整買方付給賣方的價格,則調(diào)整后買方應付給賣方的價格約為( )元/m2。
A.2139
B.2146
C.2651
D.2659
答案:D
4.在市場法中,對房地產(chǎn)狀況進行間接比較調(diào)整,其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況,得102分;
估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況,得97分,則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為( )。
A.0.95
B.0.99
C.1.01
D.1.05
答案:A
5.下列各類房地產(chǎn)中,特別適用于成本法估價的`是( )。
A.某標準廠房
B.某酒廠廠房
C.某待出讓土地
D.某寫字樓
答案:B
6.某企業(yè)開發(fā)某土地,土地重新取得成本為1000元/m2,正常開發(fā)成本為1500元/m2,管理費用為前兩項的5%,投資利息占直接成本的5%,銷售費用為1005元/m2,直接成本利潤率為6%,則開發(fā)后的地價為( )元/m2。
A.1840
B.2840
C.2966
D.3000
答案:D
7.某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日,經(jīng)濟壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù),土地使用權(quán)出讓年限為50年(從補辦之日算起)。2006年10月1目對該房地產(chǎn)進行評估。經(jīng)計算,該房地產(chǎn)的土地重新購建價格為2000萬元,建筑物重新購建價格為3000萬元,殘值率為0。則在估價時點(2006年10月1日)該房地產(chǎn)的評估價值為( )萬元。
A.4091
B.4182
C.4250
D.5000
答案:B
8.某幢寫字樓,建筑物重新購建價格為2000萬元,經(jīng)濟壽命為50年,有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中,門窗等損壞的修復費用為10萬元;裝修的重置價格為200萬元。平均壽命為5年,有效經(jīng)過年數(shù)為4年;設(shè)備的重置價格為250萬元,平均壽命為15年,有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零,則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為( )萬元。
A.400
B.628
C.656
D.700
答案:C
9.某企業(yè)擁有一辦公樓,建成于1996年1月,1998年1月補辦了土地出讓使權(quán)手續(xù),出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時,建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為45年,則在計算建筑物折舊時,經(jīng)濟壽命應取為( )年。
A.45
B.50
C.52
D.55
答案:C
10.某在建工程,土地使用權(quán)年限為50年,自取得權(quán)證日起開工。預計該項目建成后的建筑面積為17500m2,年凈收益為350萬元。目前該項目己建設(shè)2年,估計至項目建成還需25年。已知市場同類房地產(chǎn)報酬率為7%,則評估該項目續(xù)建完成時的總價值為( )萬元。
A.375
B.3942.03
C.3966.10
D.476985
答案:D 11.某估價機構(gòu)于2005年8月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進行了評估,估價時點為2005年8月16日。因估價結(jié)果有爭議,2005年12月15日進行復估,則復估的估價時點為( )。
A.2005年8月16日
B.2005年12月15日
C.估價作業(yè)期間的任意一天
D.估價人員與委托人商定的某天
答案:A
解析:可參考教材162頁,最后一個自然段的內(nèi)容。因為是復估,即要對估價對象重新估價,并與原估價對比,為保持可比性,估價時點應不變。
12.一般認為,交易實例的成交日期與估價時點相隔( )以上的不易采用。
A.1年
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