互聯(lián)網(wǎng)養(yǎng)老創(chuàng)業(yè)項目計劃書
養(yǎng)老投資項目是為了讓人們在退休后獲得收益并保證經(jīng)濟安全而設(shè)計的投資項目。養(yǎng)老機構(gòu)常見的運營風險主要涉及兩個方面：意外事故風險與法律風險。以下是小編精心整理的互聯(lián)網(wǎng)養(yǎng)老創(chuàng)業(yè)項目計劃書（精選6篇），希望能夠幫助到大家。
互聯(lián)網(wǎng)養(yǎng)老創(chuàng)業(yè)項目計劃書1
一、當前社會現(xiàn)狀及前景展望：
首先，退休老人是養(yǎng)生養(yǎng)老度假村的主要目標群體。按照國際標準，當一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝诘?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時，即為老齡化社會。據(jù)統(tǒng)計，目前我國60歲以上的人口達到1.44億，占總?cè)丝诘?1%，在今后較長一段時期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.2%的速度增長，從20XX年到20XX年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，大約在21世紀40年代，人口老齡化程度達到頂峰；2030年前后，我國60歲以上的老齡人口預計增至4億左右；到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數(shù)將分別達到4.5億和3.35億，這意味著每三個人中就有一個老人。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。目前“421”模式家庭越來越多，即“4個老人、1對夫妻、1個孩子”。這些家庭引發(fā)的一個最主要的社會問題就是養(yǎng)老壓力。據(jù)最近一項調(diào)查顯示，35%的家庭要贍養(yǎng)4為老人，49%的家庭要贍養(yǎng)2到3為老人，養(yǎng)老壓力相當大。就北京地區(qū)而言：20XX年，北京市60歲以上老年人超過243萬，是老齡化程度較高的地區(qū)之一。按照發(fā)達國家的標準，100名老人中，應有5至7人能住進養(yǎng)老院。也就是說，北京市有12.15萬至17.01萬人能住進養(yǎng)老院。由此推算，北京的福利設(shè)施遠遠不能滿足社會的需求，養(yǎng)老機構(gòu)的發(fā)展空間非常大。
1.家庭因素催生老年人公寓的產(chǎn)生和發(fā)展
自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每隊中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料4個老人和1個小孩，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年人公寓呼聲高漲，呼之欲出。
2.養(yǎng)老觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變
受傳統(tǒng)觀念的影響，以前人們認為養(yǎng)老院是那些沒兒沒女的孤寡老人的安身之地，國內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的轉(zhuǎn)變，核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。
3.老年人市場潛力巨大
20XX年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的30%；另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費每年約3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的不斷轉(zhuǎn)變，其消費數(shù)額還將進一步增長。老年人市場潛力非常大。
據(jù)國家民政部門預計，到20XX年，在我國老人家庭中“空巢”比例將高達70%左右；全國老齡委提供的數(shù)據(jù)顯示，預計到20XX年我國老年人市場的年消費需求將達到1萬億元。這兩則數(shù)據(jù)顯示出“銀發(fā)經(jīng)濟”的無限商機，而養(yǎng)老服務無疑是其中的一大亮點。養(yǎng)老、托老服務領(lǐng)域隱藏著巨大的市場潛力!
其次，隨著人們生活水平的不斷提高，回歸自然、追求綠色已是大多數(shù)城里人迫不及待的需求�！熬G色”“有機”“無公害”這些熱門詞匯就足以證明了這一點。
二、北京xxxx養(yǎng)生養(yǎng)老度假村與普通養(yǎng)老院的區(qū)別：
1、北京xxxx養(yǎng)生養(yǎng)老度假村適合不同年齡的人群，而普通養(yǎng)老院只適合老年人；
2、入住北京xxxx養(yǎng)生養(yǎng)老度假村的目的是休閑、度假和養(yǎng)生、養(yǎng)老，而入住普通養(yǎng)老院則只是為了獲得護理服務；
3、北京xxxx養(yǎng)生養(yǎng)老度假村是商業(yè)性消費場所，而普通養(yǎng)老院屬于公益性社會福利機構(gòu)。
三、北京xxxx養(yǎng)生養(yǎng)老度假村的競爭優(yōu)勢：
縱觀北京市內(nèi)各個養(yǎng)老院，基本上都是一床難求!想入院的老人需要排隊等候，通知入住。在這種供不應求的情況下，將養(yǎng)老服務辦出特色，更能顯示出其超強的競爭力。城里的老人，一生辛勞，身心從不曾真正放松過�；貧w自然，在空氣新鮮、環(huán)境清幽的風景區(qū)里療養(yǎng)，一定是每位都市老人夢寐以求的愿望!下面就具體優(yōu)勢作詳細分析：
1、這里遠離喧囂，沒有污染，吃、住、玩都是天然的。這些都是市內(nèi)養(yǎng)老院所無法提供的，卻是老年人最喜愛的戶外活動!
2、建設(shè)費用較低，不受城市化瓶頸制約。在寸土寸金的現(xiàn)代城市里，建一個設(shè)施齊全的養(yǎng)老院，最小規(guī)模也要數(shù)千萬元的投資。何況在北京這樣的大都會城市里投資會更大，而北京昌平十三陵風景區(qū)在目前，不僅具備相對廉價開發(fā)的優(yōu)勢，同時它就是老人們的最愛! 3，北京xxxx養(yǎng)生養(yǎng)老度假村的功能已不僅僅是養(yǎng)老，同時也是在療養(yǎng)和度假!而市內(nèi)的養(yǎng)老院基本上只是給老人提供了住宿和一日三餐。打麻將幾乎是唯一的活動內(nèi)容!
4、運營成本大幅降低。北京xxxx養(yǎng)生養(yǎng)老度假村除提供護理服務，客房服務員等可廉價在全國招聘。
5、收費可高可低，入住率基本不受價格影響。成本低自然支撐了低價格，這是最具競爭力的殺手锏，可使北京xxxx養(yǎng)生養(yǎng)老度假村永遠立于老年服務業(yè)的不敗之地!況且為了給老人安置一個舒心快樂的環(huán)境，子女一般都會忽略價格因素!
6、打破了傳統(tǒng)觀念的束縛。入住“養(yǎng)生養(yǎng)老度假村”與入住“養(yǎng)老院”是兩個截然不同的概念。受中國傳統(tǒng)社會觀念的影響，做子女的如果把父母送進養(yǎng)老院，往往會引來非議，使得親戚朋友不理解，甚至留下“不孝”的罵名；而將父母送進“養(yǎng)生養(yǎng)老度假村”則正好相反，子女不但不會招來非議，而且面上有光，絕對會得到親朋好友的認可!
7、經(jīng)營過程簡單，容易起步。一個正規(guī)的養(yǎng)老院，對老人的人身安全保障是很重要的，所以除了需要大量的護理人員外，還必須建立醫(yī)務室，聘請專門的醫(yī)生。一旦發(fā)生事故，院方還要付賠償責任，經(jīng)營風險可想而知。而北京xxxx養(yǎng)生養(yǎng)老度假村的目標客戶是生活自理的健康人為主，不存在護理不當和事故賠償?shù)膯栴}幾乎很小。整個經(jīng)營過程，說白了就是把房子出租給客人，為他們提供客房和餐飲服務、一般性的護理、休閑、觀光、度假、娛樂等。而收入，甚至會比市內(nèi)養(yǎng)老院高出數(shù)倍!!
四、北京xxxx養(yǎng)生養(yǎng)老度假村的其它優(yōu)勢：
1、隨著餐飲娛樂形式不斷的花樣翻新，“農(nóng)家樂”正在席卷全國，它以其低廉的成本和實惠的服務贏得了市場的認可。而與農(nóng)家樂相比，北京xxxx養(yǎng)生養(yǎng)老度假村更加貼近自然。由城市到農(nóng)村，這個返璞歸真的全過程，還是讓游客自己慢慢去體會吧。
2、“情人旅館”在現(xiàn)代社會已經(jīng)不再陌生，它為那些收入并不高的年輕情侶們提供了一個釋放激情的場所。在北京城市里，每天200---1000元的情人旅館，只是提供了一個房間，三餐要另覓餐廳，經(jīng)常出入公共場所還容易碰見“熟人”，甚至弄出離婚悲劇。而把情人旅館建度假村里會怎樣呢?每人每天只要100--200元，一日三餐免費供應；果園追逐、草地上擁吻，絕不會被打擾……
3、這就意味著“北京xxxx養(yǎng)生養(yǎng)老度假村”這種經(jīng)營模式很難被復制!
五、轉(zhuǎn)化劣勢，多種經(jīng)營；
北京xxxx養(yǎng)生養(yǎng)老度假村不但擁有市內(nèi)養(yǎng)老院無可比擬的競爭優(yōu)勢，還可兼做“農(nóng)家樂”和“情人旅館”等，市場潛力非常巨大!但也有其劣勢，就是距離市區(qū)較遠，坐公交轉(zhuǎn)車不便，經(jīng)常探望老人的家屬會感到不便。為此，“農(nóng)家樂”的經(jīng)營模式就成為了將劣勢轉(zhuǎn)變?yōu)閮?yōu)勢的絕好方法。只需幾輛中巴車，每天往返于七孔橋和德勝門市區(qū)一次，接送來此度假短租的游客和探望老人的子女，每位只要花上100--200元/天，吃住玩全包。這樣一來，老人家屬不但探望了老人，還體驗了一次實實在在的“農(nóng)家樂”。面包車的車身還可以涂廣告，招攬客源。
北京xxxx養(yǎng)生養(yǎng)老度假村本身就是是一座天然的生態(tài)園。通過互聯(lián)網(wǎng)來宣傳我們的養(yǎng)生養(yǎng)老度假村，可以節(jié)省相當一部分廣告投入。因為“北京xxxx養(yǎng)生養(yǎng)老度假村”與其它相關(guān)行業(yè)相比，非常的與眾不同，在網(wǎng)上發(fā)布將會倍受關(guān)注，從而代替了廣告。
六、建設(shè)規(guī)模：總投資15.8億元
該項目作為中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的示范項目準備分三個階段完成：
1、投資1.8億元以北京xx旅游發(fā)展有限公司的“xx莊園”為基礎(chǔ)，進行改造升級。
2、投資6億元以北京龍圣博農(nóng)業(yè)科技開發(fā)有限公司“龍圣博生特園”為基礎(chǔ)，進行規(guī)劃建設(shè)開發(fā)。
3、投資8億元以北京燕山口高爾夫場為基礎(chǔ)，進行規(guī)劃建設(shè)開發(fā)。
七、就一期工程為例詳細計劃建設(shè)方案情況是：
第一章總論
1.1項目名稱及承辦單位概況
1.1.1項目名稱
北京“xx莊園”旅游度假村項目。
1.1.2承辦單位
本項目由北京xx旅游發(fā)展有限公司承建。
法定地址：北京市海淀區(qū)清河水木天成2號樓
法定代表人：賀冰職務：董事長
1.1.3企業(yè)概況
北京xx旅游發(fā)展有限公司成立于20XX年，以舒緩亞健康和自然生態(tài)休閑為主題，充分發(fā)展戶外休閑，旅游業(yè)，形成特色﹑現(xiàn)代﹑以自然生態(tài)、綠色環(huán)保為主題的旅游度假村。
1.1.4項目建設(shè)地址
北京xx旅游發(fā)展有限公司建設(shè)的“xx莊園”旅游度假村位于北京市昌平區(qū)十三陵旅游風景區(qū)內(nèi)，七孔橋畔，緊靠十三陵水庫，距長陵四華里，距神道四華里，地理位置極佳。
1.2項目背景
隨著北京旅游事業(yè)的不斷發(fā)展和2008年奧運會在北京的成功舉辦，北京旅游產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出前所未有的大好趨勢。大力發(fā)展旅游業(yè)已經(jīng)成為地方經(jīng)濟中不可或缺的重要組成部分。北京xx旅游發(fā)展有限公司正是在這種大好形勢下建設(shè)“xx莊園”旅游度假村的，公司愿在發(fā)展昌平區(qū)旅游事業(yè)中發(fā)揮自己優(yōu)勢，愿在發(fā)展地方經(jīng)濟的事業(yè)中貢獻自己的力量。
十三陵風景區(qū)已被列為世界文化遺產(chǎn)，是中國主要的世界級旅游風景區(qū)，北京xx旅游發(fā)展有限公司建設(shè)的“xx莊園”旅游度假村置身于這一風景區(qū)內(nèi)，在建設(shè)之初即考慮到其建筑風格一定要和周邊環(huán)境及風景旅游點相協(xié)調(diào)。為此，北京xx旅游發(fā)展有限公司建設(shè)的“xx莊園”旅游度假村時特意采用了鵝卵石墻面，并將客房、會議室建在槐樹林中，力求使建筑與自然風景融為一體，使其在建設(shè)完成后既有經(jīng)營的實際功效，建筑風格在與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上又有醒目鮮明的特點，為良好的經(jīng)濟效益創(chuàng)造條件。
十三陵是明朝十三個封建帝王的陵墓，坐落在北京昌平區(qū)境內(nèi)的燕山山麓距離北京約50公里。1961年，十三陵被國務院公布為全國第一批重點文物保護單位，是世界上保存最完整，埋葬皇帝最多的墓葬群。同時十三陵風景區(qū)已被列為世界文化遺產(chǎn)，是我國主要的世界級旅游風景區(qū)。其影響和知名度不僅在國內(nèi)而且在國際上也愈來愈大，吸引眾多的國內(nèi)外游客觀光。北京作為我國的首都，每年吸引國內(nèi)外數(shù)以百萬計的游客和學者，大體上每年來北京旅游的游客已達800余萬人，尤其是成功舉辦了奧運會后，北京作為世界知名城市之一，它的吸引力將會發(fā)揮到最大極致。然而，xx莊園就置身在這個得天獨厚的環(huán)境里不斷地成長和發(fā)展。
第二章項目開發(fā)條件
2.1地理位置優(yōu)越，交通便利
北京“xx莊園”旅游度假村項目地址在昌平區(qū)，該區(qū)處北京市西北部，距紫禁城三十公里，總面積1352平方公里，常住人口62萬人，是一座歷史文化名城，中國北方著名的旅游勝地，20XX年榮獲《中國十大最好玩的地方》。該區(qū)東臨順義區(qū)，南與朝陽﹑海淀﹑門頭溝區(qū)接壤，西部接河北懷來縣，北靠延慶﹑懷柔縣。衛(wèi)星城市距市區(qū)33公里，地理位置優(yōu)越。本項目實施地處在北京市昌平區(qū)十三陵水庫，距神道四華里西側(cè)，交通十分便利。另外，該區(qū)是北京去往八達嶺的必經(jīng)之地，對旅游來講具有很強的區(qū)位優(yōu)勢。在該區(qū)郵電局擁有現(xiàn)代化的通訊設(shè)施，可為用戶提供電話﹑傳真﹑無線電﹑計算機分組交換﹑國際特快專遞等服務。
2.2自然資源優(yōu)越
昌平區(qū)位于溫榆河沖擊平原和軍都山的結(jié)合地帶，在燕山腳下，長城環(huán)抱，上風上水，一年四季空氣一級，地形地貌多樣，自然風光優(yōu)美，雨量充沛，四季分明，山峻﹑樹綠﹑水清﹑天藍﹑有“首都后花園”的美稱。昌平屬于暖溫帶季風大陸性氣候，植被茂盛，多山，多水，多溫泉。春季干旱多風，夏季炎熱多雨，秋季涼爽，冬季寒冷干燥。這決定了昌平區(qū)旅游業(yè)季節(jié)性強的特點，4月初到11月初為旅游旺季。有豐富的地熱資源，尤其是小湯山溫泉尤為出名，這里利于開展旅游，度假和娛樂為一體的現(xiàn)代休閑產(chǎn)業(yè)。從地質(zhì)上來講，主要是花崗巖、白云質(zhì)灰?guī)r和片麻巖，土質(zhì)為風化層，適于發(fā)展林果業(yè)。就旅游資源來講，昌平地區(qū)具有典型構(gòu)造和地質(zhì)古跡。優(yōu)越的地理位置和豐富的自然生態(tài)環(huán)境為昌平旅游發(fā)展造就了得天獨厚的優(yōu)勢。
2.3環(huán)境優(yōu)勢
昌平區(qū)內(nèi)有列入“世界文化遺產(chǎn)”名錄的明十三陵，“天下第一雄關(guān)”——居庸關(guān)；十三級浮屠的遼代銀山塔林；擁有“亞洲之最”稱譽的中國航空博物館；中國坦克博物館；迪斯尼風格的九龍游樂園；全國最大的射擊場——中國北方國際射擊場；北方最大的國際級小湯山現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園；獨具特色的十三陵國際高爾夫球場；空中滑傘俱樂部；風景秀麗的十三陵水庫和蟒山﹑溝崖、虎谷﹑白羊溝﹑大楊山等自然風景區(qū)。全區(qū)有文物保護單位78處，其中世界文化遺產(chǎn)1處，國家級重點文物保護單位4處，市級重點文物保護單位5處。該區(qū)的旅游業(yè)已經(jīng)形成規(guī)模和氣候，其游覽內(nèi)容包括名勝古跡﹑自然景觀﹑現(xiàn)代娛樂﹑康復療養(yǎng)﹑科技博覽﹑民俗風情﹑觀光農(nóng)業(yè)共八大系列，形成了吃﹑住﹑行﹑游﹑購﹑娛等功能齊全的現(xiàn)代旅游服務網(wǎng)絡(luò)。該地區(qū)在中國的影響力很強，吸引著眾多的國內(nèi)外友人。
2.4政策機遇
黨中央在十六屆四中全會上明確提出建立“以人為本，全面協(xié)調(diào)，可持續(xù)發(fā)展的和諧社會”的科學發(fā)展觀思想。以人為本的重點是要促進人的全面發(fā)展，在國民素質(zhì)中，健康素質(zhì)是重中之重。昌平區(qū)政府確定把戶外體育休閑旅游﹑文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和旅游發(fā)展業(yè)作為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的引擎，這無疑為昌平戶外休閑聚居區(qū)的發(fā)展提供了千載難逢的政策機遇。尤其是我國申奧成功后，北京的旅游等第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)了前所未有的大好趨勢。
第三章市場需求分析
3.1必要性
十三陵風景區(qū)被列為世界文化遺產(chǎn)后，其影響力和知名度與日俱增，不僅在國內(nèi)而且在國際上愈來愈引起旅游愛好者的關(guān)注。北京身為中國的首都，每年都吸引著國內(nèi)、國際數(shù)以百萬人計的旅游者，對所有置身于旅游事業(yè)的個人、單位來說，這是一個千載難逢的機會。凡是初來北京旅游的人，有幾個重要的旅游景點是向往已久、非去不可。一是天安門、故宮，二是八達嶺、十三陵，目前到北京來的旅游者已達每年800余萬人，都會掀起比較長期的旅游高潮。
3.2市場前景
xx莊園旅游度假村包含輕松、時尚的文化，以人為本的思想，崇尚創(chuàng)新的追求，強調(diào)滿足人的心理需求，提供人性化的環(huán)境和服務，把物質(zhì)享受和精神享受結(jié)合了起來。隨著人們生活水平的提高，度假村無疑是在這都市鬧中取靜的幽雅環(huán)境。在市場化競爭和消費結(jié)構(gòu)升級的新形勢下，餐飲業(yè)將積極調(diào)整產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，努力擴大餐飲消費熱點，不斷加強服務內(nèi)涵的人性化發(fā)展，不斷拓寬餐飲消費的空間和領(lǐng)域，以用誠信營造、用實力說話、用行動證明為宗旨，更加便民利民，大力提倡健康消費、安全消費、綠色消費、環(huán)保消費、科學消費、節(jié)約型消費，促進餐飲業(yè)可持續(xù)發(fā)展。隨著農(nóng)業(yè)技術(shù)進步、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和社會經(jīng)濟發(fā)展的需要，這種兼顧生態(tài)、經(jīng)濟和社會效益協(xié)調(diào)發(fā)展的觀光農(nóng)業(yè)生態(tài)園模式將具有廣闊的市場。綜上所述，本項目迎合了市場的需求，發(fā)展前景非常廣闊。
第四章企業(yè)組織與勞動定員
4.1企業(yè)組織
本項目的企業(yè)組織采用合資企業(yè)董事會領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制，下設(shè)工程部﹑銷售部﹑市場策劃部﹑人力資源部、財務部等主要部門。
4.2勞動定員
本項目各項經(jīng)營要求，管理層主要有職工10多人，園林維護20人左右，護理服務人員50余人組成。項目所需人員需要培訓方可上崗。
4.3人員培訓
公司全體人員都將在上崗前進行嚴格的培訓，組織員工定期進行知識培訓，組織聽取專家學者的講座，不斷鼓勵員工創(chuàng)新，同時提高各個環(huán)節(jié)的工作效率。這使全體員工全面了解﹑認識公司﹑減少陌生感，增加親和力和使命感。不斷培養(yǎng)和提高員工整體素質(zhì)，傳播公司的企業(yè)文化，建立良好的激勵機制，進行靈活的﹑人性化的，現(xiàn)代管理理念。
第五章項目實施計劃
5.1項目規(guī)模
北京xx旅游發(fā)展有限公司建設(shè)的“xx莊園”旅游度假村，該項目資產(chǎn)已達人民幣6100余萬元。本項目占地200余畝，度假村內(nèi)有果園60余畝，槐樹林帶50余畝，“xx莊園”旅游度假村已建設(shè)完成各類建筑12000余平方米，院內(nèi)綠化面積占總面積的80%。xx莊園各項娛樂功能齊全，設(shè)施一流，能接納各界團體和各界人士召開會議，休閑度假。四排四合院改造后可以接待100名左右老人進行養(yǎng)生養(yǎng)老。
5.2資金來源
該項目由北京xx旅游發(fā)展有限公司自籌資金。該項目資產(chǎn)已達人民幣6100余萬元，下一步籌集資金1。19億元，對接待老人養(yǎng)生養(yǎng)老實施進行改造升級和構(gòu)置設(shè)備等。
5.3項目功能
北京xx莊園旅游度假村項目功能分別為：客房、會議室、套房、住房、塔樓、兒童村、職工宿舍、職工餐廳、燒烤園、鹿園、值班室、倉庫、畫廊、畫室、四合院、果園住房等。建設(shè)風格中西合璧，高雅別致，山，水，亭，榭，花草樹木，景色優(yōu)美，可以使您盡情感受大自然之美。
第六章利潤估算
6.1計劃及評價方法的選擇
本項目建設(shè)周期為一年。根據(jù)公司投資計劃及戰(zhàn)略規(guī)劃制定詳細的財務計劃，包括投資預算及經(jīng)濟利潤預算，并對公司經(jīng)營財務狀況進行財務評價，依據(jù)《方法與參數(shù)》中規(guī)定的方法計算新增效益與新增費用�；緮�(shù)據(jù)：
(一)各類經(jīng)營項目按運營率100%測算；
(二)每種營業(yè)項目的銷售價格按企業(yè)定價策略及當前市場價格制定估算；
(三)年運營工作日為365天。
6.2利潤估算
6.2.1餐廳收益
北京xx旅游發(fā)展有限公司建設(shè)的“xx莊園”度假村中有同時可容納300—400人就餐的大型餐廳，在十三陵地區(qū)可同時容納300—400人就餐的單位很少，北京xx旅游發(fā)展有限公司的建設(shè)項目恰好彌補了十三陵旅游風景區(qū)這一旅游服務的不足。集體旅游者的集體進餐往往按人數(shù)定餐，其利潤也可按人數(shù)來計算，僅以集體進餐一項計算效益：
300人次x 15元(人均利潤)= 4500元；
400人次x15元(人均利潤)=6000元；；集體進餐的毛利潤是4500---6000元；4500元的毛利潤x1年(按300天算)=13；6000元的毛利潤x1年(按300天計算)=18；在北京xx旅游發(fā)展有限公司建設(shè)的“xx莊園”度假；上座率按70%計算，每餐平均按50—70元利潤計；七間小餐廳x50元(單間單餐利潤)=350元；；350元x1年(按30
400人次x 15元(人均利潤)= 6000元；
集體進餐的毛利潤是4500---6000元。
4500元的毛利潤x 1年(按300天計算)=135萬元；
6000元的毛利潤x 1年(按300天計算)=180萬元；
在北京xx旅游發(fā)展有限公司建設(shè)的“xx莊園”度假村中，考慮到散客的需求，為此在餐飲服務方面，特為散客商設(shè)計了以家庭、朋友自行組織旅游的小旅游團體，為散客準備了數(shù)間小型餐廳。
上座率按70%計算，每餐平均按50—70元利潤計算：
七間小餐廳x50元(單間單餐利潤)=350元；
350元x1年(按300天計算)=10.5萬元；
七間小餐廳x70元(單間單餐利潤)=490元；
490元x1年(按300天計算)=14.7萬元；
北京xx旅游發(fā)展有限公司建設(shè)的“xx莊園”度假村完成后，僅餐飲服務一項每年的毛利潤當在145.5---194.7萬元之間。
6.2.2旅游紀念品
十三陵是著名的旅游景點，與其有關(guān)的旅游紀念品一直受到廣大旅游者的青睞，而中國的工藝品更是歷史悠久、舉世聞名，在飽覽世界著名文化遺產(chǎn)的同時，又能有機會購買自己中意的具有濃厚中國特色的各類工藝品不失為一大樂事。為此，北京xx旅游發(fā)展有限公司建設(shè)的“xx莊園”度假村設(shè)立了工藝品、旅游紀念品商店。北京xx旅游發(fā)展有限公司已經(jīng)招聘了既有專業(yè)知識又有相關(guān)經(jīng)驗的人員，開始著手于前期工作，一旦建設(shè)完成馬上可以投入經(jīng)營。因為每天將有300----400人次的游客到度假村內(nèi)進餐，這些人同時也就成為了旅游紀念品和工藝品潛在的購買者。為此，度假村內(nèi)的旅游紀念品和工藝品具有了固定的客源。
300人次x30%(實際購置者)=90人；
90人次x30元(人均購置毛利潤)=2700元；
300人次x40%(實際購置者)=120人；
120人次x30元(人均購置毛利潤)=3600元；
2700元x1年(按300天計算)=81萬元；
3600元x1年(按300天計算)=108萬元；
2000余平方米的工藝品、旅游紀念品商店每年的毛利潤達到81---108萬元是合理的，也是可行的。
6.2.3客房收入
在“xx莊園”旅游度假村中，北京xx旅游發(fā)展有限公司在“xx莊園”度假村建設(shè)了70余間標準客房，可同時容納150---200余人住宿。并建設(shè)了與住宿客人相關(guān)使用的會議室、健身房等附屬設(shè)施。這一設(shè)計主要考慮了會議團體、旅游團體和個別散客在世界文化遺產(chǎn)這一特定環(huán)境中派生出的特殊要求而設(shè)計建設(shè)的住宿條件的具備也是度假村中與餐飲服務、工藝品、旅游紀念品銷售配套中不可缺少的條件。
70間標準客房x70%(實際使用率)=49間。
根據(jù)十三陵風景區(qū)的特殊位置，旅游又分淡季和旺季。在旺季房間價格控制在200元比較合適，而在淡季我們認為將房價價格控制在120元比較適合。平均下來：
200元+120元=320元；
320元÷2=160元；
160元x49=7840元；
7840元x1年(按300天計算)=235.2萬元；
6.2.4娛樂項目
以“xx莊園”度假村日接待200人計，其中僅20%客人享受洗浴服務，每日即有40---50人次的客源，在扣除了人員工資、房屋折舊、稅費等支出后，其每年純利潤當在38.8萬元左右。
另外，北京xx旅游發(fā)展有限公司在其建設(shè)的“xx莊園”度假村中還建有500余平方米的KTV包間及臺球室，其日常工作人員約10人，仍以每日40---50人來此消費，扣除人員工資，房屋折舊，稅費等支出后，其純利潤當在56萬元左右。
為迎合客人的需要，北京xx旅游發(fā)展有限公司在其建設(shè)的“xx莊園”度假村中配制了建筑面積150平方米的棋牌室，只需配制3---4個工作人員，每年也可創(chuàng)造7萬余元的純利潤，而建筑面積480平方米的會議室可容納100余人，召開各類集體會議，與大會議室配套的還有數(shù)間面積在30---40平方米的小型會議室，以中等水平的會議室中間價計算，“xx莊園”度假村每年招待各種會議占用會議室可收取的費用當可創(chuàng)10萬余元的純利潤。
為迎合現(xiàn)代人群的高雅情趣，北京xx旅游發(fā)展有限公司建設(shè)的“xx莊園”度假村不僅建有品茶專用的茶樓，而且配建了咖啡屋。40---50個客人可同時在此品味清茶或是咖啡。這一服務項目預計可產(chǎn)生年利潤8—10萬元
6.2.5室外休閑
現(xiàn)代的城市消費，越來越向著親近自然發(fā)展，北京xx旅游發(fā)展有限公司建設(shè)的“xx莊園”度假村為使游客能盡興地感受大自然，特意建設(shè)了能容納15匹馬的馬廄，游客可以在“xx莊園”度假村縱馬奔馳，也可以在馬背上悠然地游覽十三陵水庫。15匹馬，每小時50元，一年只營業(yè)250天，每天只營業(yè)三小時，扣除3人工資、扣除了草料損耗，扣除了稅費，每年可得20多萬元利潤。
度假村，60畝的采摘園，綠葉叢中鮮亮的果實會讓游客們眼前一亮，北京xx旅游發(fā)展有限公司建設(shè)的“xx莊園”度假村就有這么一個采摘園，從春天的櫻桃、李子到秋天才熟的蘋果、桃，十余個品種不僅可以為“xx莊園”度假村招來更多的客人，也可以為游客通過采摘增加更多的生活樂趣，當然“xx莊園”度假村也因此可以獲得更多的利潤，我們預算的結(jié)果是，采摘園每年可獲利12萬元。
垂釣已經(jīng)成為現(xiàn)代人的熱門休閑運動，北京xx旅游發(fā)展有限公司建設(shè)的“xx莊園”度假村內(nèi)有魚池兩個，面積雖然不大，4000斤到5000斤魚完全可以放得進去，很多人都知道，垂釣的利潤是很高的，我們不用多算，每年垂釣的利潤7---8萬元是不成問題的。
如果我們有比較充足的資金來利用我們還有的空間，北京xx旅游發(fā)展有限公司建設(shè)的“xx莊園”度假村還有很多旅游項目可以發(fā)展：攀巖、網(wǎng)球、夏令營等等。
6.2.6養(yǎng)老服務：度假村養(yǎng)生養(yǎng)老服務是我公司創(chuàng)造的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)品牌項目，再加上我們產(chǎn)業(yè)所具備得天獨厚的優(yōu)勢，我們在提供優(yōu)質(zhì)、高效、全面、滿意服務的同時，也必將通過市場化運作給我們帶來可觀的利益回報。每位老人一天的服務性收入按50元計算，100人就是5000元，一年是180萬元。
6.2.7根據(jù)以上幾方面的收入一期工程最低年純收入也在800萬左右。
第七章項目評價
該項目的開發(fā)建設(shè)，可以完善當?shù)氐穆糜畏⻊展δ埽浞滞诰蚱渎糜蝺r值。既與十三陵地區(qū)的旅游景點有機結(jié)合，形成類型豐富、形式多樣的旅游線路，提升昌平區(qū)旅游業(yè)的總體品位。同時，在項目的建設(shè)和經(jīng)營過程中，可對貧困農(nóng)民就近安置務工，提供就業(yè)崗位緩解了當?shù)貏趧恿Φ木蜆I(yè)困難問題。每年的租金收入與勞動收入增加了當?shù)卮迕竦氖杖耄纳屏怂麄兊纳钏健?/p>
該項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，經(jīng)濟效益好，是利國利民的光彩事業(yè)，促進了十三陵鎮(zhèn)的發(fā)展，響應了黨中央提出的建設(shè)和諧社會的政策。
第八章結(jié)論
綜上所述，該項目的開發(fā)建設(shè)是可行的，是低風險高回報的項目。景區(qū)分期投入運營后，可通過邊收益、邊投入的方式，形成良性資本環(huán)鏈。項目實施單位不斷加強宣傳，提高園區(qū)知名度，同時積極爭取納入市級旅游和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，加強與周邊景區(qū)和中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的的合作，共同開發(fā)壯大市場�？傊本﹛x旅游發(fā)展有限公司建設(shè)“xx莊園”度假村是一項利國利民、對促進昌平區(qū)的旅游發(fā)展是一件好事，對促進十三陵鎮(zhèn)的發(fā)展有積極作用，對改善當?shù)氐慕?jīng)濟現(xiàn)狀來說更加確實可行。為此我們希望得到各級領(lǐng)導的關(guān)心和支持，希望得到各界朋友們的幫助。
七、后續(xù)項目開發(fā)：
北京xxxx養(yǎng)生養(yǎng)老度假村正式運營后，“xx莊園”度假村以營業(yè)收入再進行投資的同時，爭取國家政策性資金支持和扶持，進行二期、三期工程的建設(shè)中開展果蔬種植，使之不斷壯大，最終發(fā)展成一個集老年服務、休閑度假、旅游觀光、果蔬采摘、農(nóng)家樂、高爾夫等為一體的綜合性生態(tài)度假村!必將在中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上創(chuàng)造出輝煌成就。
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一、 社會背景
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)：截止XX年11月底，我國65歲上的老年人口達到8811萬，占總?cè)丝诘?.96%；60歲以上的人口數(shù)達1.3億，占人口數(shù)10.2%。而聯(lián)合國傳統(tǒng)標準，一個國家或地區(qū)的60歲以上老人達總數(shù)10%(新標準為65歲以上老人占人口數(shù)7%)即視作為該國家或地區(qū)進入老齡化社會。按上述的數(shù)據(jù)顯示，我國從XX年正式進入了老齡化社會。我國人口老齡化形式發(fā)展速度快，來勢猛。XX年前后，我國的老年人口已達到驚人的數(shù)目1.5億人，是亞洲老年人總數(shù)的50%。是世界老年人總數(shù)的20%，更是世界上唯一老年人口總數(shù)過億的國家。
傳統(tǒng)上，我國是一個"養(yǎng)兒防老"的國家，長期實行一種家庭養(yǎng)老的模式。從古代就有孝道之說，在"十罪"里以不孝為大。但是隨著改革開放的到來，與外界交流的增多，從而使得經(jīng)濟、政治、文化等方面都不斷在發(fā)生變化，使"養(yǎng)兒防老"的思想模式受到巨大的沖擊。特別是XX年以來，我國實行了計劃生育政策以后，我國家庭呈現(xiàn)出一種倒金字塔的形式，一對夫婦面臨著贍養(yǎng)四個或更多的老人，這無疑是一種巨大的壓力。他們?yōu)榱思缲撘粋�家庭的負擔，不得不日夜工作掙錢，從而缺少時間照顧、陪伴老人。特別是在農(nóng)村，由于農(nóng)村經(jīng)濟收入低，青壯年人口不得不大量涌入城市務工，尋求經(jīng)濟的收入。所以越來越多的"空巢老人"出現(xiàn)，也使"養(yǎng)兒防老"的方式逐漸被人所拋棄。我國是一個提倡尊老愛幼的國家，而"贍養(yǎng)老人，尊重老人，孝敬老人"更是中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)禮德。我們青壯年是家庭法的脊梁柱，不得不承擔家庭的重任，讓生活更得更舒適。所以他們必須花費很多的時間去奮斗，去拼搏。在這種背景下，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式開始瓦解，老人們出現(xiàn)無人照顧、陪伴的情況。所以我們社會必須尋求一種方法來解決，這時各式各樣的養(yǎng)老機構(gòu)必然入雨后春筍般出現(xiàn)并蓬勃發(fā)展起來，這些組織機構(gòu)可以有效解決老人的養(yǎng)老問題，不斷地滿足老人的物質(zhì)與精神上的各種需求，豐富其生活，讓老人們老有所養(yǎng)，老有所依，老有所學，老有所樂。這些養(yǎng)老機構(gòu)更能關(guān)注老人的生活，更貼心老人的生活，也能讓兒女們更放心的工作。從這可以看出，敬老院這一服務業(yè)必將發(fā)展壯大起來。
二、 行業(yè)前景
根據(jù)民政部門統(tǒng)計，到XX年，"空巢"將成為老人家庭的主要形式，所占的比例也高達70%左右。而在這空巢現(xiàn)象日益顯著的情況下，社會的養(yǎng)老機構(gòu)也蓬勃發(fā)展，為老人們提供一個像自己家庭一樣溫馨的大家庭。因為兒女們擔心老人的安危，無人照顧老人，并且敬老院的收費門檻低，一般家庭都可以支付得起，所以，越來越多的老人被關(guān)進敬老院。并且，養(yǎng)老院的老人們多，老人之間將會有更多的話題，彼此談心，所以也有很多老人選擇進養(yǎng)老院。
但現(xiàn)在我國卻面臨著尷尬的床位問題。我國60歲以上老年人數(shù)高達1.5億，但我國敬老院床位的擁有量才有120余位，這是一個怎樣的比例啊!僅占老年齡人口的0.8%，換一種說法就是每125位老人才能得到1張床位，這是遠遠不夠的，這僅僅是杯水車薪。這是需求遠遠超過了供應。
可是，我國的政府所建立的養(yǎng)老機構(gòu)，卻還存在著諸多的問題：
1、 老年公寓供不應求，數(shù)目少，規(guī)模極少。
2、 政府隊老年人的住宅設(shè)施的重視和支持力度不夠，老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的投入資金遠遠不足，不能滿足需求。因此，在政府的建立養(yǎng)老機構(gòu)的提供的床位不足的情況下，將會鼓勵民辦養(yǎng)老院。而我國的老年人口多，并且我國的獨生子女越來越缺少對父母的關(guān)心，也決定了養(yǎng)老機構(gòu)將迎來一個前所未有的機遇。所以養(yǎng)老機構(gòu)是一個前途無限的行業(yè)。
三、市場的發(fā)展前景
1、可預見的服務群眾
我國老年零花速度快，來勢猛。XX年前后，我國的老年人口已達到驚人的數(shù)目1.5億人，是亞洲老年人總數(shù)的50%。是世界老年人總數(shù)的20%，更是世界上唯一老年人口總數(shù)過億的國家。
2、 入住率高
經(jīng)過對幾個城市市區(qū)的范圍內(nèi)養(yǎng)老機構(gòu)的統(tǒng)計和抽樣調(diào)查，各種各樣的所有制形式的養(yǎng)老機構(gòu)平均入住率為63%。經(jīng)過對老人們的問卷調(diào)查，我們可以了解到，有一大部分的老人不愿選擇養(yǎng)老機構(gòu)是因為一些養(yǎng)老機構(gòu)的設(shè)備不完善和服務不滿意。從此，我們可以推測如果我們把敬老院的設(shè)施完備，服務完善，入住率將達到一個更高的水準。
3、 并非供過于求
我國老年人數(shù)高達1.5億，但我國養(yǎng)老機構(gòu)的所擁有的床位卻僅僅120萬。僅占老年人口的0.8%，換一種說法就是每125位老人才能得到1張床位，這是遠遠不夠的，這僅僅是杯水車薪。這是需求遠遠超過了供應。
4、 收費標準低
我國的養(yǎng)老機構(gòu)的收費標準低，一般家庭都可以支付得起老人的入住費用。一般每位老人每個需向養(yǎng)老機構(gòu)支付的費用僅僅是680元左右。而我國許多老人都有退休金，可以輕松支付與養(yǎng)老機構(gòu)的費用。
四、 敬老院選址
這個優(yōu)秀的養(yǎng)老機構(gòu)。地址的考慮是非常重要的。因此，我們在選址中應該考慮到下面幾個方面問題：
1、 交通方便。交通方面是最為基本的條件，應該有公車到達，這也方便了老人的出行火或子女的看望。
2、 周圍環(huán)境應恬靜。因為老人的睡眠質(zhì)量較差，經(jīng)不起吵鬧，所以應遠離鬧事、娛樂場所。我們應選擇安靜的地點，最好接近自然，靠近公園等場所。
3、 周圍有廣場或活動中心。老人們需要得到充分的娛樂及鍛煉。
4、 附近有設(shè)備完善的大型醫(yī)院。由于老人屬于高危意外及突發(fā)死亡率較高的人群。為防患于未然，應靠近大型醫(yī)院。
五、 管理制度及模式
敬老院是一個民辦的養(yǎng)老機構(gòu)的服務產(chǎn)業(yè)。它是一個社會服務機構(gòu)，也會死一個報恩社會行業(yè)。我們在為祖國做一點貢獻，也為老人們獻出我們的愛心。我院采用院長總負責制度。院長直接管理所有人員，這樣可以減少人員花費。院長總攬大小事務，所有事務直接向院長負責。
六、 人員素質(zhì)要求
1、 院長職位要求懂得項目管理并有一定會計的基礎(chǔ)知識，并有創(chuàng)新思維和一定魄力。還要有較強的忍耐力，遇事冷靜，反映迅捷，并有團隊意識，有優(yōu)秀的交際能力，更重要的是要敬老愛老，愛崗敬業(yè)，有堅定的職業(yè)操守和奉獻精神。
2、 護理人員要求。精神素質(zhì)好，精神面貌好，敬老愛老，愛崗敬業(yè)，良好的溝通能力，并懂得基本的護理知識。
3、 廚師要求。懂得基本的藥膳、養(yǎng)生知識，懂得調(diào)配營養(yǎng)，并有吃苦耐勞的工作精神。
4、 清潔工要求，清潔工要求勤奮，細心，熱心。
七、 敬老院的規(guī)模
我院面積預計總面積為800平方米，可接受200多位老人。內(nèi)設(shè)娛樂場所，包括基本養(yǎng)老機構(gòu)設(shè)施，并根據(jù)老人的具體需要設(shè)置各種娛樂設(shè)施以滿足不同需要。
八、 設(shè)施
1、 房間設(shè)施：每間房間四張床位，四套桌椅，一套洗浴設(shè)備，每人一個衣柜并有獨立衛(wèi)生間，一臺液晶高清電視，一臺冷暖空調(diào)。
2、 日常生活器材：廚具，餐具，杯具，洗具，冰箱，消毒柜，洗衣機。
3、 辦公設(shè)施：電腦，打印機，東風小康。
九、 經(jīng)濟投資
1、 租房和場地鎖租金控制在6萬元一下每年。
2、 房屋改造和簡單裝修費用預算投資4萬元。
3、 基本設(shè)施：床柜300元∕套*200套=60000元。
床上用品150元∕套*200套=30000元。
桌椅50元∕套*200套=10000元。
電視機1000元∕套*50套=50000元。
冷暖空調(diào)1800元∕套*50套=90000元。
4、 活動器材 1萬元。
5、 家庭影院設(shè)施 1萬元。
6、 餐飲設(shè)備 1.4萬。
7、 洗衣設(shè)備 1萬元。
8、 辦公設(shè)施 5萬元。
9、 開業(yè)儀式和相關(guān)宣傳 1萬元。
另10、員工工資 院長 1XX每月
護理人員 700每月
廚師 800每月
清潔工 500每月
10、 伙食成本：每年360000元。
11、 水電費XX0每年。
12、 辦公費用4600每年。
共計頭一年需投資96.88萬元。
十、 收費標準：
按80%入住率計算
1、 床位費200元∕月*12月*200*80%=384000元。
2、 服務費200元∕月*12月*200*80%=384000元。
3、 餐費200元∕月*12月*200*80%=384000元。
4、 水電費80元∕月*12月*200*80%=153600元。
按以上收費標準計算，一年總收入為116.736萬元。
每年為老人購買醫(yī)療保險費用40元∕月*200*80%=6400元。
每年設(shè)備折舊為3萬元。
則每年收入為116.736萬元-96.88萬元-3萬元-0.64萬元=16.216萬元。
十一、辦院風險
1、 入住率不足。房租，人工費和水電費等硬性開支得不到有效分攤，不能進入良性循環(huán)。
2、 入住老人收費風險。由于老人及子女的財務狀態(tài)惡化等原因，造成入住老人不及時繳費。敬老院又不能強行迫使其離開，造成負面影響。
3、 老子的意外傷害風險。老人的意外及突發(fā)死亡率較高，一旦發(fā)生糾紛，會給我院帶來人力與物力上的負擔。
4、 養(yǎng)老院內(nèi)的設(shè)施受損，帶來一定的經(jīng)濟損失。
十二、贊助
1、 向政府申請。我院可以盡量向政府申請資金，讓政府給與一定政策上的扶助或提供一定設(shè)施設(shè)備。
2、 向冷暖空調(diào)或電視廠商拉贊助，以獲取一定的優(yōu)惠。
3、 醫(yī)院合作。我院可與附近醫(yī)院合作，定期到醫(yī)療給老人進行檢查，優(yōu)惠看病，減少老人發(fā)病風險。
十三、階段目標
十年內(nèi)分為三個階段
第一階段：我院在前3年里，要做到回收成本，并完善管理及服務體系，尋求更好的的服務理念。我們將派人到其他優(yōu)秀機構(gòu)學習考察，建設(shè)我院特色服務。
第二階段：在有屬于自己的特色服務下，加強我院的宣傳工作，增強知識度，并擴大我院規(guī)模，從而做到接受1000人規(guī)模。我們也會建設(shè)有自已特色的娛樂場所，豐富老人生活。我們將建立老年大學和醫(yī)療點，讓老人做長期體檢，達到我院的"老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所樂"的辦院宗旨。
第三階段：在我院基本發(fā)展完善的情況下，也豐富我院的院外活動，與旅游社合作，讓老人游山玩水，開闊視野，愉悅心情，好好地享受晚年。
十四、總論
1、 項目具有課前瞻性和可操作性
2、 項目成立的時機與條件成熟，風險小，經(jīng)濟回報率高
3、 市場定位明確，是國家導向項目
4、 綜合分析：養(yǎng)老機構(gòu)是一個社會公眾服務行業(yè)，但它面對著一個龐大的消費群體。它更是我國急需發(fā)展的全新商業(yè)模式的公益項目，是我國目前難得的投資機會并有希望短時間內(nèi)取得上市資格。
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一、執(zhí)行總結(jié)
(一)背景和項目簡述
我國已經(jīng)進入老齡社會，隨著新中國的同齡人步入老年，將出現(xiàn)第一次老年人口增長高峰。據(jù)統(tǒng)計全國老年人口由年均增加311萬人發(fā)展到年均800萬人。截至20XX年，中國老年人口總數(shù)已達一點五九億，占總?cè)丝诘陌俜种�，積極應對人口老齡化發(fā)展波及的一系列經(jīng)濟與社會變化，是中國社會面臨的重大問題。老年人口基數(shù)大，增長快，特別是隨著家庭小型化的發(fā)展，社會化養(yǎng)老的需求迅速增長。但是長期以來，我國社會福利由國家和集體包辦，存在資金不足、福利機構(gòu)少、服務水平較低等問題，難以滿足人民群眾對福利服務需求日益增長的需要。社會福利事業(yè)的改革與發(fā)展，已經(jīng)引起了全社會的廣泛關(guān)注。全社會對社會福利需求的急劇增長，使社會福利社會化具有廣闊的發(fā)展前景；我國綜合國力的增強，人民群眾生活水平和道德水準的提高，為推進社會福利社會化奠定了良好的基礎(chǔ)。聯(lián)合國在1982年通過并在全世界實施的“1982年維也納老齡問題國際行動計劃”指出：為年長者提供健康照顧，必須承認家庭及其所在社區(qū)所具有的平衡和良好的制度特點在此基礎(chǔ)上尋求社會養(yǎng)老機構(gòu)和家庭之間的適當平衡。國家和社會為彌補21世紀家庭養(yǎng)老的不足，提供更為合理、有效的養(yǎng)老方式和養(yǎng)老條件，并在政策和制度上提供有利的保障。
人口進入老年化，必然伴隨著勞動力供應、醫(yī)療服務、養(yǎng)老金方面壓力的增大，這毫無疑問將對其未來經(jīng)濟增長模式產(chǎn)生深遠的影響。對于政府來說，解決人口老年化的問題已經(jīng)達到刻不容緩的地步。為此，中國政府不僅已經(jīng)在照料老人上增加開支，還即將制定一系列優(yōu)惠政策鼓勵私人和外國投資。如果西方國家的經(jīng)驗能夠被吸取，與照管老人相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的未來市場潛力或許會達到數(shù)萬億元人民幣，每年將幫助創(chuàng)造數(shù)以百萬計的新工作。不難想象，在不久的未來，這將成為中國經(jīng)濟增長的一個重要引擎。
(二)機會概述
人口老齡化是世界上許多國家正在面臨或即將面臨的一個突出的社會問題。我國是世界上人口最多的國家，由于社會、經(jīng)濟、文化科學事業(yè)的發(fā)展，計劃生育工作的推進，人口出生率和死亡率不斷下降，老年人在總?cè)丝谥械臄?shù)量和比例不斷增加。根據(jù)聯(lián)合國將“60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_到10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_到7%”作為判斷一個國家是否進入老齡社會的標準來看，我國在20XX年就已正式邁入了老齡化社會。
當前，我國所面臨的老齡化問題勢必使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的改變，老年人對經(jīng)濟供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長，將直接導致養(yǎng)老設(shè)施的“有效需求”遠遠超過“有效供給”。
“老年公寓”市場潛力巨大20XX年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費數(shù)額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。
山東省是人口大省，老年化的問題也越發(fā)凸顯，政府也提出應加大《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》、《山東省老年人權(quán)益保障條例》、《山東省優(yōu)待老年人規(guī)定》的實施力度，確保老年人的各項待遇得到落實。同時政府也出臺了一系列即促進老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟政策。這些政策主要包括財政財策(專項撥款、補貼、減免收費等等)、稅收政策(優(yōu)惠與減免等)、信貸政策(貸款的規(guī)模、期限、利率方面的優(yōu)惠)、價格政策(價格保護、價格限制等)、外資政策(鼓勵和吸收外資的進入等)。這都有利于老年產(chǎn)業(yè)的成長也發(fā)展，同時也增加了從事此項產(chǎn)業(yè)的有利因素。
(三)目標市場的描述和預測
1、我國已進入老齡化社會階段
按照國際標準，當一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時，即為老齡化社會。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總?cè)丝诘?1.2%，而且這個數(shù)字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計預測，到20XX年，老年人將占全國總?cè)丝?9.34%；到20XX年，老年人將占全國總?cè)丝诘?7.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。
2、國外老年住宅市場的狀況
歐美各國由于傳統(tǒng)個人主義的影響注重發(fā)展社會養(yǎng)老設(shè)施，特別是美國迅速發(fā)展老年社區(qū)。而在東方受到儒家思想影響下的一些已開發(fā)或開發(fā)中國家，為避免重蹈西方福利國家所經(jīng)歷的沉重財政負擔，試圖尋求維系傳統(tǒng)的家庭倫理觀念及尊老愛幼的社會風尚。因此，為了消除現(xiàn)代社會生活方式的改變、家庭觀念的變化和家庭結(jié)構(gòu)小型化的趨勢對家庭養(yǎng)老環(huán)境的沖擊與功能的削弱，亞洲國家對維護和改善家庭養(yǎng)老環(huán)境及創(chuàng)造新的居住模式方面作了許多的努力。
3、老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉(zhuǎn)移
受傳統(tǒng)觀念的影響(他們認為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地)，國內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。
4、國家、省、市各級政府鼓勵進行老年公寓的建設(shè)
面對我國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關(guān)注。1998年起各級政府就出臺了相關(guān)政策，鼓勵民間組織、企業(yè)、個人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務機構(gòu)。
總結(jié)：養(yǎng)兒防老這一中國幾千年來沿用的照顧老人方式已經(jīng)給成長起來的獨生子女一代提出了嚴峻的考驗。他們同時面臨著贍養(yǎng)4個老人的現(xiàn)實。隨著人們經(jīng)濟實力的提高以及對養(yǎng)老意識的改變，老年養(yǎng)護業(yè)已經(jīng)在中國出現(xiàn)，在解決人口老齡化的社會問題上，老年養(yǎng)護產(chǎn)業(yè)必將逐步顯現(xiàn)出積極的社會意義。
我國的老齡化進程與經(jīng)濟發(fā)展不同步，未富先老已成為全社會普片存在的問題。所以，解決老齡問題，做好老年社會工作，創(chuàng)造良好的物質(zhì)基礎(chǔ)成為我們急需解決的重要問題。實現(xiàn)老年人“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”更社會發(fā)展追求的重要目標。
(四)競爭優(yōu)勢和劣勢分析
1、優(yōu)勢
(1)營銷方式的轉(zhuǎn)變。
由于老年消費是一種自主性消費，老人的消費觀念既成熟又相保守，許多老人對新型的產(chǎn)品會感到陌生，認同接受也會有一個過程，在對老年住宅進行營銷推廣的時候就應該充分考慮到這一點：在營銷手法上，避免使用概念營銷，轉(zhuǎn)為說服力更大、更容易讓老年人理解的體驗式營銷；在銷售風格上，避免浮夸，樓書和賣場設(shè)計都應保持踏實、簡練、穩(wěn)重的風格，實施耐心的引導式銷售。從長遠來看，市場經(jīng)濟是一個多發(fā)展、多變化的時代，受時代特點的影響，未來的老年人比起今天的老年人，對新消費觀的接受質(zhì)量要快得多，也容易得多。
(2)提高服務的品質(zhì)。
針對老年消費的質(zhì)量特征，老年商品的質(zhì)量和“銀發(fā)市場”的服務質(zhì)量都必須提高。老年人是一個特殊的社會人口群體，在飲食、起居、衣著、旅游、醫(yī)療保健、文化娛樂等各方面都有著這一年齡段的特點，對商品的質(zhì)量要求尤其高，通常是商品的質(zhì)量不好不買，價格太貴不買，不實用不買，不安全不買，太復雜不買，只要產(chǎn)品不對路，質(zhì)量不過關(guān)，在老齡消費中就不會有市場，也就不會有長久的效益。
(3)針對老年消費中休閑性消費與服務性消費所占比例大的特點，以悠閑生活和優(yōu)質(zhì)服務為賣點，為項目打下長遠的附加價值。
(4)在公司發(fā)展的不同階段，開展不同層次的服務。
在公司經(jīng)營的1前—3年主要發(fā)展自助型的老年公寓，即采取上門服務的方式，為老人提供生活方面的照顧和幫助，同時為他們進行心理疏導和壓力的排解，使老人的生活質(zhì)量得到提高。當公司經(jīng)過1-3年的發(fā)展和經(jīng)營后，資金及市場都有了進一步的充裕及發(fā)展，此時再逐步建設(shè)住宅型和陪護型的老年公寓，爭取最終建立起環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全、舒適健康的的一體化老年公寓。這樣分階段、有重點的建設(shè)必將對公司的發(fā)展產(chǎn)生積極的影響，同時各階段有重點的建設(shè)對公司的服務質(zhì)量也會起到積極的作用。
2、劣勢
(1)、觀念落后，意識不足
雖然各級政府對于老齡化的問題相當重視，但是在少數(shù)個別地區(qū)，由于我國長期形成的是家庭子女養(yǎng)老觀念，因此面對我國人口老齡化的挑戰(zhàn)，一些職能部門和社區(qū)管理與服務部門對開展和加強社區(qū)養(yǎng)老助老服務的重要性和迫切性認識不足，沒有把社區(qū)養(yǎng)老助老服務事業(yè)提高到反映一個社會文明進步水平和提高人民生活質(zhì)量、保持社會穩(wěn)定的高度來認識，服務意識差。這些必然給社會公眾帶來了一些對于社區(qū)養(yǎng)老的負面心理影響，對于養(yǎng)老服務社區(qū)的開發(fā)產(chǎn)生一些阻力。
(2)、競爭者帶來的壓力
有商機必然有商家，雖然目前成都的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預見的將來，競爭者必將紛至沓來，這對于該行業(yè)的任何商家都將帶來一定的壓力與風險。公司在不久之后，面對的必將是一個競爭日趨激烈的市場，在這里為數(shù)越來越多的潛在競爭者轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實競爭者，大家都希望在這養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的鍋里分一杯羹，任何行業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)存者、行業(yè)外部的潛在進入者都必須清楚的意識到這一市場環(huán)境，并做好充分的準備，迎接挑戰(zhàn)。
(3)資金困擾
作為一支學生團隊必將面臨資金不足及缺乏經(jīng)驗的問題，在公司運行的過程中也一定會遇到一些我們從未遇到過的挑戰(zhàn)，因此在公司的發(fā)展過程中我們必須抓住機遇，勇于挑戰(zhàn)，在發(fā)展中積累經(jīng)驗，不斷充實和提高自己。
(五)經(jīng)濟狀況和盈利能力預測
老人之家建立之初，資金問題是一個很重要的方面。因此在建立之初我們可能會面對資金短缺的問題，但是我們會將事實呈現(xiàn)在人們面前，這樣我們就會有針對性的去確立目標和方向，努力解決問題。對于經(jīng)濟狀況，我們會盡力維持經(jīng)濟的穩(wěn)定，通過與其他公司進行資金方面的合作，獲得更過的投資。另一方面我們可以通過貸款方式進行資金的籌集。
初期我們將實行上門服務，根據(jù)老年人的需要，為他們提供生活上的的照顧及心理方面的咨詢，盡快的摸清市場，積累經(jīng)驗，這樣將減少公司初期在資金不足情況下的支出。隨著計劃的實施，我們的努力將得到一定的認可，就會獲得一定成效。從而使公司資金周轉(zhuǎn)靈便，資金流動比較順暢，繼而我們對老人的需要及習慣將更加了解。另一方面公司將對員工做出更加細致和恰當?shù)姆止�，進行更加專業(yè)的培訓，從而提高員工的工作效率，這樣將有利于財務部門制定更加嚴密的規(guī)劃，一定份額的資金要獲得相應的效益，員工們責任心高了，公司的經(jīng)濟運行金額將更加穩(wěn)定。
(六)團隊概述
團隊(Team)是由員工和管理層組成的一個共同體，它合理利用每一個成員的知識和技能協(xié)同工作，解決問題，達到共同的目標。
公司是由財務部，銷售部，市場部，策劃部，行政部，人力資源部等多個部門組成。不管是高層領(lǐng)導還是下層職工都是公司的一員，成員之間的和睦相處有利于公司的進一步發(fā)展，所以團隊的力量是不可替代的。當然大的團隊是由小的團隊結(jié)合而成的，各部門都是一個小團隊。團隊之中不可缺少的就是一個引領(lǐng)下屬的上級和按命令實施行動的下層員工。不論上層還是下層我們都堅持一視同仁的原則。
(七)預計能提供的利益
我們的利益來源主要是
1、為老人提供生活照料心理咨詢等方面的服務所收取的費用。
2、與其他公司企業(yè)的合作獲得的利潤。例如旅游公司、健身公司、藥物公司、器械設(shè)備公司等較大型的公司。我們也可以通過為他們進行品牌宣傳來賺取部分利益。我們預計通過服務老人、服務社會贏得社會信賴將自己的品牌打造出去的這種途徑，盡快收回成本，取得良好的資金運轉(zhuǎn)情況。
二、產(chǎn)業(yè)背景和公司概述
(一)詳細的市場分析和描述
1、老年人口數(shù)
我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一，1999年成為老年型的國家。20世紀80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長，更為突出的是，80歲以上高齡老人已高達1100萬，并以年均5%的速度遞增。本世紀中葉，60歲以上的老年人口將達到4.4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，占世界老年人口總數(shù)的22.3%。中國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。
從區(qū)域來看，我國目前已有三分之一的省市區(qū)人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣西、四川等省市區(qū)65歲以上的老年人口已超過其總?cè)丝诘?%，遼寧、河南、安徽、福建等省65歲以上的人口接近
(二)競爭對手分析
1、專屬的老年護理公司不足
目前我國雖有一些家政護理公司，但在老年人的護理方面并不完善，他們提供的服務大多僅限于對老年人的生活料理，沒有考慮到老年人精神上的需求及對日常娛樂生活的需要�，F(xiàn)如今，越來越多的獨具老人需要的并不是生活上的照料，他們更需要的是自身價值的實現(xiàn)及精神上的充實。
2、老年公寓的建設(shè)供不應求。
發(fā)達國家進住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5%左右。我國目前只有0.8%的人能夠住進養(yǎng)老機構(gòu)，部分老齡化特別嚴重的地區(qū)所具備的養(yǎng)老設(shè)施所能安置的老年人也不到地區(qū)人口總數(shù)的1%。
3、老年公寓的布局不合理。
目前老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)還沒有例入各個城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發(fā)，而制定的科學合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。
4、老年公寓的價位偏高。
有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務較好，但是租售價位較高，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中，86.3%希望每月所需費用不超過1000元。北京市20XX年調(diào)查顯示，50歲以上的常住人口中，60%以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價格為860元；大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)可以接受的價位為400-500元�？梢�，在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。
5、大多數(shù)的老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全。
一般來說設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務周到的老年公寓不太多。而有些單位和個人資助的'養(yǎng)老機構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務則較差，不能達到老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。
處理好老齡產(chǎn)業(yè)的盈利與福利的關(guān)系是發(fā)展老年住宅必須考慮的，作為一個產(chǎn)業(yè)，追求一定的盈利水平，獲取一定的經(jīng)濟效益，是市場化運行的必然要求和重要標志。能否獲得合理的利潤，反映產(chǎn)業(yè)運行和發(fā)展的健康狀況。但是，老年住宅的服務對象和其中的一些服務內(nèi)容，具有社會福利的特點。因此，發(fā)展老年住宅，必須兼顧社會效益和經(jīng)濟效益，必須認真處理好福利與盈利的關(guān)系。
(三)市場需求
1、“老年公寓”市場潛力巨大
20XX年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預測，到本世紀一十年代末，h7n9禽流感思想?yún)R報，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費數(shù)額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。
2、家庭因素催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展
自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。
3、老年娛樂市場的開發(fā)
許多老年人退休后賦閑在家，沒有子女的陪伴和照料，他們會產(chǎn)生一種空虛感，急需體現(xiàn)自己的個人價值。因此一些老年旅游團及老年娛樂文化活動都有了很大的發(fā)展，老年人不再只是現(xiàn)在家中，他們更多的會選擇走出家門，參與社區(qū)或社會上組織的一些娛樂活動，這大大促進了老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
4、老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵
最早的老年公寓就出現(xiàn)在北京和上海。上世紀的九十年代初，在當時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應求，排隊預訂的場面時有發(fā)生。九十年代中期，北京的一些機構(gòu)在吸取上海老年公寓的成功經(jīng)驗后，結(jié)合本地區(qū)老年人生活習性建老年公寓，取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。
總結(jié)：如果說1.45億的老年人口基數(shù)是老年住宅建設(shè)的必要條件、家庭因素和老年人社會問題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由，那么國家鼓勵和京滬兩地老年公寓熱寵應該能使我們看到的老年公寓建設(shè)的希望。從今天老年人口基數(shù)、老年人社會問題及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢看，實施老年公寓建設(shè)應該說是一種機遇，老年公寓建設(shè)恰逢其時，水到渠成。可以預見，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。
(四)公司概述
老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護理和服務。同時中國老年人在生活習慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應按照中國政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。
1、地點的選擇。
依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。
2、老年公寓的模式。
國外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國際慈善機構(gòu)(HTA)的老年人居住建筑的標準分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護和最低限度的服務和設(shè)施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監(jiān)護的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監(jiān)護的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個人監(jiān)護和護理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機構(gòu)。又依據(jù)各個國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅(老年人合住的住宅)；護理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院(社會福利性)。從資金來源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資；政府和社會融資。借鑒國外經(jīng)驗，結(jié)合我國實際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫(yī)療型老年住宅或機構(gòu)(個人支付或政府和社會資助)。
(3)設(shè)計與配套設(shè)施。
老年公寓要按照老年人的特點和“老年人建筑設(shè)計規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點和需求。老年公寓宜為低層小高層(有電梯)或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設(shè)計，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽光充分和通風。老年公寓要有完備的配套設(shè)施和服務，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務等。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點醫(yī)院。該醫(yī)院應具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進住社區(qū)最關(guān)心的問題之一。 (4)規(guī)模與檔次。
從居者本身的利益。安全管理和市場需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經(jīng)濟收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者的經(jīng)濟承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。
(5)老年公寓的性質(zhì)。
依據(jù)國外經(jīng)驗和我國的具體情況，老年公寓以經(jīng)營性與公益性相結(jié)合為好。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉(zhuǎn)。此外，還需要政府的政策支持以及社會各方面的資助。福利性的養(yǎng)老機構(gòu)，則是由國家和地方政府以及社會出資予以建設(shè)。
三、市場調(diào)查和分析
(一)老年人物質(zhì)生活狀態(tài)
我國已經(jīng)提早步入了老年社會，目前我國的老齡人口總數(shù)額已經(jīng)達到1.74億左右，占人口的總比例達到12.78%，而且以每年800萬——900萬的速度在快速增加。老年人口數(shù)量的逐步擴大使得養(yǎng)老問題迫在眉睫，老年人的生活現(xiàn)狀也成為一個新的社會關(guān)注焦點。
隨著中國老年人口的增長，老年消費市場也日益引起重視，針對老年人衣食住行用的老年用品正在逐步增多。但就目前的狀況來看，老年市場提供的產(chǎn)品和老年人的真正需求之間還存在差距，這包括兩方面內(nèi)容：一方面是數(shù)量上的差距。我國目前的老齡人口已經(jīng)達到了1.74億左右，根據(jù)國家老齡委的預計，目前我國老年市場的需求量應為1萬多億，現(xiàn)階段市場的供給量遠不能滿足，供求之間存在巨大市場空白；另一個方面是現(xiàn)有的老年產(chǎn)品與老年人真正需求的產(chǎn)品之間存在差距，產(chǎn)品種類不夠豐富、真正能滿足老年人需要的產(chǎn)品不多，這就意味著巨大的市場空間和企業(yè)的競爭、發(fā)展空間。
老年人生活質(zhì)量的高低和自身的經(jīng)濟能力及子女供養(yǎng)能力直接相關(guān)。現(xiàn)階段我國老年人，在吃飽穿暖的普遍層面上不存在太大的問題，但在生活品質(zhì)保證、提升上，則相差很懸殊。
1、城市老年人的物質(zhì)生活現(xiàn)狀
城市老年人在退休后基本上都享有養(yǎng)老金，加上中國人普遍的儲蓄習慣，城市老年人大部分在養(yǎng)老的基本經(jīng)濟保障上問題不突出，老年人的消費多數(shù)集中在衣、食、行、樂、保健等方面。在城市中，由于商品供應比較充足，城市老年人在生活方面選擇余地較大，老年人在基本物質(zhì)生活上不存在太大困難。在城市中，那些沒有養(yǎng)老金、沒有經(jīng)濟來源，依靠低保收入維持生計的老年人通常生活質(zhì)量相對比較低，但他們基本上已經(jīng)納入到國家的基本保障體系中，在生存方面不存在很大的障礙。
2、農(nóng)村老年人物質(zhì)生活現(xiàn)狀
農(nóng)村老年人大多以種地為生，隨著年齡的增長，雖不能再從事繁重的體力勞動，卻不能像城市老年人那樣退休，享受國家發(fā)給的養(yǎng)老金，主要還靠家庭贍養(yǎng)。這無疑增加了農(nóng)村家庭的經(jīng)濟負擔，使得原本就不在同一起跑線上的城鄉(xiāng)家庭的經(jīng)濟狀況進一步分化，農(nóng)村老年人在生活、醫(yī)療、精神等方面都承受著較大的壓力，其中尤以醫(yī)療問題最為凸顯。有關(guān)部門資料顯示，農(nóng)村合作醫(yī)療覆蓋率比較高，但是，農(nóng)村合作醫(yī)療的補貼額度有限，發(fā)生重大疾病時根本不夠用。對多數(shù)農(nóng)村老人來說，受經(jīng)濟條件和子女觀念的影響，有病只能依靠鄉(xiāng)村醫(yī)生，打打針，吃點藥。經(jīng)濟條件較好的老人得了大病或許可以住院治療，而其他的老人只能小病硬挺，大病等死，用于老人治病的費用占所有家庭支出的比例較低。
農(nóng)村老年人收入來源單一，主要依靠土地或者子女供給。而老年人大部分的積蓄用于給子女建房、成家，基本花費在子女身上，預留給自己用來養(yǎng)老的是很少的一部分。農(nóng)村老年人更不能像城市老年人一樣有退休金養(yǎng)老保險作為生活的基本保障，以至于很多農(nóng)村老年人的生活僅維持在最低水平，由此造成了很多農(nóng)村老年人都存在營養(yǎng)不良的疾病。這種情況直接和地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平相關(guān)，東西部地區(qū)也存在差距。但從整體而言，農(nóng)村老年人生活水平不高、飲食結(jié)構(gòu)不合理是一個普遍存在的現(xiàn)象，當然這也和農(nóng)村老年人的生活習慣有很大的關(guān)系，但是根源還是收入低的問題。
(二)老年人精神生活狀態(tài)
老年人的精神生活如今多為子女、社會所忽略，我們常說贍養(yǎng)老人、孝順老人不僅指提供豐富的物質(zhì)生活，老人需要的更多的是情感照料和精神關(guān)照，所以贍養(yǎng)老人更重要的是精神贍養(yǎng)。
1、城市老年人精神生活現(xiàn)狀
子女在身邊，伴侶在左右，有自己的業(yè)余愛好，有人能傾訴心事，有多年的老朋友，這樣的老年人在精神上相對充實，不會常出現(xiàn)孤獨、寂寞、情感無處寄托等精神生活上的問題。而現(xiàn)在城市中還存在很大一部分老人，他們的精神生活非常匱乏。
2、農(nóng)村老年人精神生活現(xiàn)狀
由于社會經(jīng)濟整體水平的提高和政府、家庭等多方的努力，農(nóng)村老年人在物質(zhì)供養(yǎng)方面有了一定的改善，但老年人的精神需求及精神文化生活則顯然還未被重視。社會經(jīng)濟文化環(huán)境的變遷已促使農(nóng)村老年人在精神文化需求方面提出新的要求。市場經(jīng)濟對年輕人道德觀念的沖擊、因子女流動而導致留守老人的增多、活動場所及設(shè)施匱乏等方面因素，都加劇了農(nóng)村老年人精神文化生活的貧乏程度。
農(nóng)村老年人的精神文化娛樂生活原本就不多，但因大部分老人有子女在身邊，此種問題還能得到一定程度的緩解。但是隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人口政策效應的顯現(xiàn)，今后農(nóng)村的空巢老人比例也將逐步擴大。相比于經(jīng)濟較發(fā)達的農(nóng)村地區(qū)，經(jīng)濟落后地區(qū)的農(nóng)村里外出打工人員的比例更高，這些地區(qū)農(nóng)村老年人的空巢生活更令人堪憂。
另據(jù)調(diào)查顯示，雖然大多數(shù)農(nóng)村老年人身邊有子女，少數(shù)老年人身邊沒有子女，但是不在身邊的子女可以通過電話等方式與老人進行情感溝通和交流。不過，空間距離對老年人情感慰藉的負面影響確實是一個普遍的事實。況且，身邊有子女也并不一定能為老年人提供情感慰藉，這還取決于子女是否夠孝順。子女是老年人情感支持的重要來源，但也不是唯一來源。老年人還可以在家庭之外找到其他支持。在被問及：“您有訴說心事的人嗎?”，回答有的占64.5%，沒有的為35.5%。在這方面，女性老年人的情況要好于男性，女性回答有的為67.1%，男性老年人為61.4%。
(三)市場分析及預測
1、社會的關(guān)心與重視
很多城市中的老年人離退休后對原單位往往有著極強的歸屬感。做好離退休人員的走訪慰問工作是組織工作中的一項常規(guī)工作，是傳達一個組織對離退休人員關(guān)心的重要渠道。老年人離退休后的第一活動場所是家庭，第二活動場所就是社區(qū)。社區(qū)所具有的鄰里互助、情感交流等功能正好在一定程度上滿足老年人的某種精神需求。建立健全社區(qū)的家政服務體系，為老年人提供最便捷最可靠的家政服務，包括生病時有人陪侍、孤獨時有人聊天，努力營造“尊老、敬老，愛老”的社區(qū)氛圍，使老人們有所忙、有所樂、有所依，社區(qū)和老人之間才能形成一種良性互動關(guān)系。
2、政府的重視
老年事業(yè)是一項公益性、社會性的事業(yè)，在市場不能有效發(fā)揮作用的地方，政府必須積極承擔起職責。在老年人精神贍養(yǎng)方面，政府自然責無旁貸。一直以來國家提倡“老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)，老有所學，老有所為，老有所樂”，政府在未來的政策導向和宏觀規(guī)劃上，需要堅持老年人利益與社會整體利益相統(tǒng)一的原則，更加重視從老年人精神層面提高老年人生活質(zhì)量和生命價值。
(四)市場發(fā)展的走勢
老年人的生活現(xiàn)狀問題是整個社會高度關(guān)注并函待改善的問題，也是今后發(fā)展中一個關(guān)鍵的核心問題。面對這樣一個人口大國老齡化的問題，必須政府、社會、家庭、個人全方位動員、多方參與、共同解決，如此才能破解難題，實現(xiàn)社會的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。
人口老齡化是世界人口發(fā)展的一大趨勢，預計在二十一世紀三、四十年代將達到高潮，目前，這一問題受到世界各國的普遍關(guān)注。北京市在80年代末就已經(jīng)步入老齡化社會，90年代以來，人口老齡化程度不斷加劇，人口老化形勢日益嚴峻，老年人口無論是在數(shù)量上還是在總?cè)丝谥械谋戎囟荚诓粩嗵岣摺Ｋ晕覀兊睦夏旯⒌陌l(fā)展前景比較廣闊，由于我國的老年人的相關(guān)產(chǎn)業(yè)并不是很發(fā)展，此類產(chǎn)業(yè)的市場容量巨大，對于我們的老年公寓進入市場是一個良好的契機。因為老齡化的不斷加劇，我國此類的相關(guān)產(chǎn)業(yè)有著良好的發(fā)展趨勢，處于不斷地上升過程，隨著老齡化現(xiàn)象的加重，老年人的市場充滿商機，老年消費群體已經(jīng)受到越來越多人的注意力。
隨著社會老齡化一路攀升，工作繁忙的子女敬孝心的方式就是為老人多添衣物，多付出關(guān)愛�！靶⑿摹毕M在中國人的情感市場中占有重要地位。孝心是對雙親長輩孝敬的心意，是中國孝道文化的核心，是祖先崇拜的文化內(nèi)涵。古人云，百善孝為先。孝心經(jīng)濟的可開發(fā)潛力很大。老年人是一個特殊的社會群體，老年人特殊的生理、心理和行為特征，決定了其消費能力、消費偏好、消費行為、消費方式、消費觀念、消費習慣、消費決策等方面的特殊性，由此形成了現(xiàn)實消費需求和潛在消費需求的特殊性>。在這部分人口巨大的數(shù)量規(guī)模背景下，已經(jīng)并將形成一個特殊的消費市場。在我國，針對老年人這個特殊的消費群體的許多消費領(lǐng)域到存在大面積空白，所以關(guān)于老年人的相關(guān)產(chǎn)業(yè)有著良好的發(fā)展前景，預期的形勢對于我們也是有利的。
(五)競爭對手分析
在我國，目前已有4萬多家養(yǎng)老院，據(jù)調(diào)查，中國60歲以上的老年人已達1.6億多，其中5%的人有入住養(yǎng)老院的愿望。而中國現(xiàn)有養(yǎng)老院的數(shù)量僅夠0.86%的老人入住，這表明養(yǎng)老事業(yè)在中國有著巨大的發(fā)展空間。20XX年發(fā)布的《中國老齡事業(yè)的發(fā)展》白皮書顯示，全國城鄉(xiāng)有社會福利院、敬老院、養(yǎng)老院、老年公寓和老年護理院等養(yǎng)老服務機構(gòu)39546個，總床位149.7萬張，其中農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院29681個，總床位89.5萬張，遠遠不能滿足老年人的入住需求。中國現(xiàn)有養(yǎng)老服務設(shè)施大部分由國家和集體投資，但非公有制養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展呈現(xiàn)明顯上升趨勢，在有的地區(qū)已超過公有制養(yǎng)老機構(gòu)。上海市有養(yǎng)老機構(gòu)467家，其中非公有制122家。天津市非公有制養(yǎng)老機構(gòu)已達231家，擁有床位8939張，占全市養(yǎng)老機構(gòu)床位數(shù)的85.5%。創(chuàng)辦于1995年的天津鶴童老年福利協(xié)會，是一個民辦慈善福利服務型的社團組織，在天津和北京開設(shè)養(yǎng)老院，其養(yǎng)老服務已延伸到老年餐飲、老年物業(yè)和老年用品領(lǐng)域。他們還引進德國專業(yè)養(yǎng)老護理院的技術(shù)與管理方法，開辦了老人護理職業(yè)技能培訓學校，并創(chuàng)辦了居家老人照料公司。在廣州，民營的廣州壽星大廈已成為全國最大的養(yǎng)老福利服務機構(gòu)。該大廈投資2億多元，建筑面積11萬平方米，是集托養(yǎng)、住宿、旅游、度假、療養(yǎng)、娛樂、飲食、保健等于一體的老人公寓，有2000多位老人入住。
(六)競爭優(yōu)勢
雖然我國已經(jīng)有了一部分老年人的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，但是由于老齡化的加劇，我國的老年人市場還是屬于供不應求的階段，這對于我們的老年公寓有利的形勢，讓我們有一個良好的成長環(huán)境，競爭壓力不是太大。雖然我國已經(jīng)有了有相當大競爭力老年人企業(yè)，但是我們的老年之家注重發(fā)展的是一般的中小企業(yè)，目標是廣大的普通的老年群體，著眼于我國國內(nèi)大型的老年人服務產(chǎn)業(yè)的空白領(lǐng)域，占據(jù)大型企業(yè)之外的市場份額。我們的老年公寓針對大部分的老年群體設(shè)立了專項的服務，以普通的老年群體為中心，實行經(jīng)濟實惠的價格體制，在價格上我國國內(nèi)的大型企業(yè)拉開距離，從而獲得更多的老年消費群體。他們擁有先進的技術(shù)設(shè)備，擁有齊全的服務，還有多年打下的基礎(chǔ)，我們相對于他們來說，規(guī)模較小，設(shè)備不先進、不齊全，但是我們主打的是特色的老年之家服務型公寓，我們以精心的、周全的服務取勝，以盡心盡力為老年人服務為宗旨，以讓老年人安心度過晚年生活、讓子女放心的原則，打造出一個集社區(qū)服務、休閑娛樂、保健為一體的綜合性的老年人公寓。這是我們相對于我國國內(nèi)的大型企業(yè)所具有的競爭優(yōu)勢，在我國，老年人的相關(guān)產(chǎn)業(yè)并未形成壟斷行業(yè)，此類產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正處于新開發(fā)的階段。先前步入市場的相關(guān)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)有一定的歷史，而且已經(jīng)占有了相當一部分的市場份額，在老年人的消費市場擁有一定的顧客基礎(chǔ)，但是在我國，老年人市場還有相當一部分的空白領(lǐng)域，我們的老年公寓就可以在空白了領(lǐng)域中占有一定的市場份額。
我們公司的主要競爭對手并不是之前就已經(jīng)進入市場的大型企業(yè)，而是處于初步發(fā)展階段的中小型企業(yè)，他們在老年市場上正處于慢慢成長階段，基礎(chǔ)不是很牢固，在市場中占有的份額并不穩(wěn)定。但是因為他們比我們先進入市場，我們在市場的這方面與他們相比還是有一些欠缺，他們正處于成長階段，所以他們以后的發(fā)展機會明顯比我們有前景。他們的產(chǎn)品在老年人群體中有一定的信賴度，產(chǎn)品種類較多，營銷策略較好，市場占有率較高。他們是我們公司當前面對的威脅，隨著中國老齡化的加重，老年人市場將會慢慢地發(fā)展、成熟、直至飽和，我們以后面對的潛在的競爭對手和危機會越來越多，這對于我們的發(fā)展是個不利的狀態(tài)，所以我們必須在市場上站穩(wěn)腳跟。以后的老年人市場還會不斷的擴大，社會和政府對老年人會越來越重視，所以我們的公司的發(fā)展空間較大，這也是我們?yōu)槭裁催x擇老年人為目標的理由。我們的老年公寓是老年人集中居住的場所，有相應的餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務體系，在現(xiàn)在的國內(nèi)市場上有一定的競爭優(yōu)勢，我們老年公寓的目標是普通的老年和青年消費群體，彌補了現(xiàn)在國內(nèi)老年人市場的空白領(lǐng)域，相信我們公司會在社會上占有一定的市場份額。
四、公司戰(zhàn)略
(一)各階段的發(fā)展戰(zhàn)略
戰(zhàn)略是最重要的計劃形式之一，是組織的一種總體行動方案，是為實現(xiàn)總目標而做的重點部署和資源安排。在項目建立和發(fā)展過程中必定會出現(xiàn)這樣或那樣的問題，無論是怎樣的競爭和風險，我們必須要制定適當?shù)膽?zhàn)略并進行實施，爭取做到規(guī)避風險，實現(xiàn)公司的使命及愿景。
1、初級階段：
確定目標人群主要為老年群體，制定符合老年人的服務。招收具有專業(yè)技能的職員并對其進行職業(yè)技能的培訓。以經(jīng)營、發(fā)展、敬業(yè)、服務為基本準則，形成公司的企業(yè)文化。
要明確各部門、各組織的使命，以及公司的愿景，已確定公司的實質(zhì)以及今后的發(fā)展方向。公司里的各部門要有明確的劃分且要有明確的使命，各個部門之間應該相互合作，明確公司的目標，成員之間相互鼓勵、相互協(xié)助來更好的完成工作，推動公司更好更快的發(fā)展。
在公司經(jīng)營的前1—3年，將把發(fā)展的重點放在開發(fā)自助型老年公寓上，即公司主要提供上門服務，派一些經(jīng)過被訓的護理人員在老年人家中照料他們的生活起居，并按時為老人提供心理咨詢服務，提高老年人的生活質(zhì)量。公司還將定期組織顧客出外游玩以及在公園、廣場等休閑場所專門教授老年人如何進行合理的健身鍛煉。在保證了老年人基本生活良好的同時，也為他們提供了合理健康的娛樂活動。
2、中級階段：對公司所面臨的環(huán)境進行分析和研究，以把握時機，避開威脅。
(1)外部環(huán)境的分析：對公司所面臨的當前的和未來的外部環(huán)境進行分析，就是要準確把握環(huán)境變化和發(fā)展趨勢及其對公司的影響，充分發(fā)掘公司所能利用的機會，明確必須規(guī)避的風險。公司的環(huán)境在很大程度上決定了管理當局的選擇，成功的戰(zhàn)略必然是與環(huán)境相適應的戰(zhàn)略。
(2)內(nèi)部環(huán)境分析：對公司的內(nèi)部環(huán)境的分析也就是對組織自身的分析，通常包括對公司的成員、財、物、信息資源、市場位置、研發(fā)能力方面的分析研究。明確公司所具有的競爭優(yōu)勢和劣勢，從而使管理者識別出公司所具有的能夠作為競爭武器的獨特的能力和資源。公司通過1—3年的發(fā)展必將擁有一定的資本積累，及品牌知名度。因此在公司發(fā)展的中級階段，公司必將更加優(yōu)化自己的服務體系及經(jīng)營模式，開展原有項目的基礎(chǔ)上加大與各相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系。如同旅游公司合作，開展老年人旅游項目：同健身中心合作為老年人提供更加專業(yè)合理的鍛煉計劃。在加強自助型服務質(zhì)量的同時，根據(jù)所具有的資金狀況及市場環(huán)境建設(shè)相對簡單的陪護型老年公寓。即公司為老年人提供一個環(huán)境優(yōu)美、舒適的居住社區(qū)，及簡單的生活照料，小學教師師德論文，主要面對生活能夠自理的老人。
在此階段公司也應加強對企業(yè)的宣傳，在社區(qū)、報刊、電視中投放廣告。誠信經(jīng)營，創(chuàng)造品牌效益，進一步得到人們的認可。
3、發(fā)展階段：對公司自身進行分析評價，徹底明確公司自身的優(yōu)勢和劣勢。在與同行業(yè)的競爭中積累經(jīng)驗，彌補不足，爭取獲得更高的市場份額，在不同城市創(chuàng)立品牌連鎖店。積極參加社會公益活動，與保健品公司、心理咨詢所、旅游公司等建立合作關(guān)系，提供高品質(zhì)服務，擴大品牌效益。
(1)公司將對前期的發(fā)展進行總結(jié)合評價，在與同行業(yè)的競爭中爭取占領(lǐng)優(yōu)勢地位，樹立良好的企業(yè)形象，形成品牌效益。從而吸引社會上更多的老年人，贏得更多企業(yè)和公司的信任，繼而穩(wěn)固公司的資金流動和周轉(zhuǎn)。
(2)公司將會為老年人邀請更好的心理教育家，讓他們?yōu)槔夏耆俗霾欢ㄆ诘男睦斫】祱蟾嬷v座，讓了老年人們擁有一個健康的心理，對生活擁有一個健康積極的心態(tài)，對未來充滿希望，對生活充滿樂趣。
(3)我們公司將會留有足夠的空間為老人們的娛樂活動做準備，尤其是設(shè)施方面要特別注意安全問題，以防老人在不經(jīng)意間受傷。我們將對老年人的各方面都做好周到的考慮，我們承諾子女要讓父母就像在自己家一樣生活。我們還會根據(jù)老人們的性格和身體方面做好全面的分析，并根據(jù)他們的需要為他準備好相應的食物，安排好合理的活動。
進一步建設(shè)全面一體化的老年公寓，在資金充裕的基礎(chǔ)上建設(shè)設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美，居住醫(yī)療條件一流的老年公寓。同學校社團及社會上的公益團體建立長期合作關(guān)系，在保證公司利益的同時回饋社會。
4、未來階段：在同行業(yè)中處于優(yōu)勢地位，加強與相關(guān)行業(yè)的合作。由于國外此類行業(yè)發(fā)展早、體系健全，要想取得更好的發(fā)展須向國外同行業(yè)學習，找出自己的不足，并在規(guī)避風險方面建立更完整的體系，使公司獲得長遠的發(fā)展。
在對公司自身進行分析該技能的基礎(chǔ)上，要選擇公司所要采用的最佳戰(zhàn)略，實現(xiàn)公司與環(huán)境的最佳匹配。在發(fā)展過程中，我們將會根據(jù)實際面臨的情況來不定時的制定相應的措施，一步一步的補足初定戰(zhàn)略，讓我們的計劃戰(zhàn)略更完備。將選定的戰(zhàn)略付諸實施，設(shè)計與戰(zhàn)略相適應的組織結(jié)構(gòu)，匹配符合戰(zhàn)略要求的人力資源，設(shè)計相應的控制系統(tǒng)以確保戰(zhàn)略的實施位于正確的軌道。當內(nèi)外部環(huán)境條件發(fā)生改變時或適當所選擇的戰(zhàn)略不能滿足組織的要求時，要對戰(zhàn)略進行及時的調(diào)整與變革。
(二)通過公司戰(zhàn)略來實現(xiàn)預期的計劃和目標
1、公司與公司間還存在激烈的競爭，無論是哪方面都有一個好與壞的大比拼，但只要公司在各方面制定完備的措施，則就能在競爭中占有利地位。所以，公司要時刻注意著公司所出現(xiàn)的問題，并將及時制定措施解決問題。
2、同行間的競爭的激烈程度是由競爭各方面的布局結(jié)構(gòu)和所屬產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平?jīng)Q定，競爭各方的情況包括企業(yè)自身的固定成本和庫存成本、產(chǎn)品差異化程度、產(chǎn)業(yè)的市場容量和市場增長速率、競爭對手的復雜程度、退出壁壘的高低等等，這些因素通常相互作用，共同決定著競爭的激烈程度。
3、要在這些競爭中生存下來，我們就必須得指定良好的對策。無論哪個部門都的謹慎認真地完成任務。嚴格地按照制定的對策工作實施。把老年人各方面都安排的井井有條，得到老人們的認可和信賴，得到家人的認可和信賴，更得到社會上企業(yè)和其他公司的信任。這樣，建立了我們的信譽后，就不斷的聯(lián)合其他公司、吸引資金設(shè)施、有利資源來壯大我們的隊伍，增強我們公司的實力，利用先進的設(shè)備和文化知識來贏得大眾的認可，這樣我們努力進步，逐漸擴大公司的規(guī)模，在社會上占有穩(wěn)定的地位。
(三)營銷策略
理論上有經(jīng)濟主體的經(jīng)濟效益主要來自于兩個方面即收入與成本的比較。只有遵循既開源又節(jié)流的思路，才能從根本上降低養(yǎng)老服務成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用資源比如醫(yī)院公園，共享政府配套設(shè)施；抓好前期投入，考慮事情要有前瞻性，不要重復投資，減少返修；降低管理成本，根據(jù)自身的優(yōu)勢發(fā)展特色性服務項目，提供差異化管理，最大程度做到最小成本提供最優(yōu)服務，達到利潤最大化；要充分考慮到老年人特有的風險因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻煩，造成經(jīng)濟損失的同時提高了成本。在增加收入方面考慮到：增加有形的收入，增加基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，提供比較齊全的服務，滿足入住老人的需求的同時，吸引社會上老人消費，提高利用頻率；增加特色服務，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅是滿足物質(zhì)享受，還要滿足精神享受，在不斷滿足他們的提高需求，達到心理上的依賴，對于服務的支出他們會更主動，我們更有收入(趙本山小品聊10元錢的)；還有教育培訓(我個人上電大也有補缺憾成分在里面)、音樂、太極養(yǎng)花種草等，只要吧老人們的需求與老年公寓的供給有效地結(jié)合在一起，增加收入是大有余地.
五、總體進度安排
(一)服務介紹及收入
家政護理：為客戶提供經(jīng)過培訓之后持證上崗的養(yǎng)老護理員以不同方式(如全天、白天、鐘點、出行等)為老年人服務；此外還為客戶提供各種家政、維修、搬運等服務。
醫(yī)療保健與康復療養(yǎng)：按會員制設(shè)立每位會員的健康檔案，定期進行全面體檢；免費保健療養(yǎng)咨詢；免費參加有關(guān)的保健講座；開辦小型的老年病醫(yī)院，設(shè)置門診、化驗、急診、觀察病房、家庭病床，送醫(yī)藥上門；全天候救護車及護士值班服務，在這方面總的要求應當是“小病不出門，大病不誤診，急癥及時救，慢病可療養(yǎng)，事事可咨”。
心理咨詢：影響老人健康的重要原因是心理障礙，園區(qū)將組織心理醫(yī)生為大家進行心理咨詢與治療。
購物：園區(qū)設(shè)有老年用品和日常用品商店并接受各種代購服務；園區(qū)內(nèi)設(shè)有便民商店并接受各種電話購物、免費送物上門。
旅游：園區(qū)與大型旅行社合作，經(jīng)常組織夕陽紅專項旅游；還將與北京、大連、廣州等地的老年社區(qū)合作，舉行異地交換居住療養(yǎng)的業(yè)務，盡可能為客戶降低費用。
交通服務：開設(shè)大巴專線往返于成都與園區(qū)之間，園區(qū)內(nèi)手推車供免費使用，并準備一定數(shù)量的輪椅供出租使用。當?shù)氐娜嗆嚺c老年車可以進入園區(qū)，并可以代客戶租用各種用車。
安全保衛(wèi)：每戶都設(shè)置緊急呼叫裝置，服務人員24小時值班；園區(qū)內(nèi)設(shè)置三重安全保衛(wèi)措施：紅外監(jiān)視、門衛(wèi)值班、保安24小時巡邏。
報刊服務：代訂各種報刊，報刊投送到家。
音像制品的出售與租賃：建立專門的服務部開展有關(guān)業(yè)務。
園藝：為了滿足部分老年人對于園藝與種植的愛好，園區(qū)將辟出專門的地塊出租給老年人，供他們自己種花種菜，豐富晚年生活。
房屋置換：為了方便部分在成都城內(nèi)有房而又希望到園區(qū)居住的客戶，公司可以代為辦理城內(nèi)房屋的出售或出租事宜。
法律顧問：園區(qū)與有關(guān)的律師事務所合作，為客戶提供法律顧問與咨詢服務。
老有所為服務：這是一個常常被忽視而又十分重要的服務，也就是說要盡可能地為還能夠服務社會的老人(特別是有一技之長的老人)提供一個老有所為的活動舞臺，提供必要的條件。鼓勵老年人盡可能“有所事事”，而不是“百無聊奈”；在老年大學中開辦自創(chuàng)中心讓老年人進行各種手工制作；如果有的老人能夠?qū)懽髟娢幕蚰軌蜃珜懟貞涗洠瑘@區(qū)將代為推薦、聯(lián)系出版與發(fā)表。
(二)市場份額
公司不斷發(fā)展對社會的影響便會越來越大，一個有好聲譽的公司在市場競爭競爭中也會占據(jù)有利地位。因此，公司應樹立良好的企業(yè)形象，把公司更好的推銷出去，爭取占大更大的市場份額。但是應全面考慮，建立初期我們的任務重大，初期的工作必須保證好質(zhì)量，才能為公司的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。好的開始就意味著成功了一半，好的初期必然會推動公司的不斷發(fā)展，也就意味著公司具有良好的發(fā)展前景。
(三)主要合作伙伴
任何事物的發(fā)展都不是獨立的，因此公司的發(fā)展離不開與其他企業(yè)的合作。老人之家顧名思義便是以老人為主，我們的合作商便離不開那些與老年人相關(guān)的企業(yè)，如保險公司、藥品公司、營養(yǎng)保健品公司、健身機構(gòu)以及教育機構(gòu)。通過交流與合作有利于減少成本提高服務品質(zhì)。另一方面的我們的發(fā)展與社會的宣傳也是離不開的，因此我們也會同媒體進行合作，增加品牌的知名度及大眾多公司的了解。合作商的力量也是不可估量的，可以從不同方面增加公司的資金來源，積少成多，在不斷的合作與交流中發(fā)展，是公司的資金流動更加穩(wěn)定。
(四)融資方案
融資是公司根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經(jīng)營發(fā)展的需要，通組織資金的供應，以保證公司正常生產(chǎn)需要，經(jīng)營管理活動需要的理財行為。公司籌集資金的動機應該遵循一定的原則，通過一定的渠道和一定的方式去進行。我們的老年公寓由于資金問題，需要有一個有可行性的融資方案。因為銀行是企業(yè)最主要的融資渠道，所以我們可以選擇銀行貸款作為主要的融資手段；因為股票具有永久性，無到期日，不需歸還，沒有還本付息的壓力等特點，因而籌資風險較小。股票市場可促進企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制，真正成為自主經(jīng)營、自負盈虧、自我發(fā)展、自我約束的法人實體和市場競爭主體。同時，股票市場為資產(chǎn)重組提供了廣闊的舞臺，優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的整合能力，所以股票籌資也是我們公司所選擇的融資渠道之一；我們還可以利用國際商業(yè)銀行貸款、國際金融機構(gòu)貸款和企業(yè)在海外各主要資本市場上的債券、股票融資業(yè)務等海外融資方式；因為融資租賃業(yè)務為企業(yè)技術(shù)改造開辟了一條新的融資渠道，采取融資融物相結(jié)合的新形式，提高了生產(chǎn)設(shè)備和技術(shù)的引進速度，還可以節(jié)約資金使用，提高資金利用率，所以融資租賃也是我們可以選擇的方式之一，而且融資租賃，是通過融資與融物的結(jié)合，兼具金融與貿(mào)易的雙重職能，對提高企業(yè)的籌資融資效益，推動與促進企業(yè)的技術(shù)進步，有著十分明顯的作用；由于典當融資的簡便、快捷和自由使用，能夠大大提高資金的利用率，所以，典當融資也是一個不可或缺的融資手段。
我們公司會開展多元化的融資渠道，為公司的資金運轉(zhuǎn)提供一定基礎(chǔ)，為公司的的發(fā)展鞏固好堅實的后備力量。我們還可以選擇的融資方案有：基金組織、直存款、銀行信用證、委托貸款、直通款以及直沖款等方案。
六、關(guān)鍵的風險、問題和假定
(一)關(guān)鍵的風險分析
1、政策風險
3、管理風險
對策：認真甄選管理人員，引入風險評估機制，成立決策評議部門，在重大決策面前充分考慮市場因素與政策因素。以便及時發(fā)現(xiàn)失誤。避免重大損失。.強化成本管理基礎(chǔ)工作，實現(xiàn)現(xiàn)代化的成本管理手段。實行績效管理，完善企業(yè)管理的構(gòu)架，做好企業(yè)的各個方面管理。
4、人力資源風險
對策：本項目屬高效益項目，適當提高人員薪酬，建立公平的績效管理體制，建立獨特的企業(yè)文化體系，對吸引人才和留住人才都是至關(guān)重要的。良好的待遇以及完善的管理與獎懲機制可以保證人力資源的安全和連續(xù)性。建立現(xiàn)代企業(yè)制度；確立“以人為本”的管理理念；加強企業(yè)文化建設(shè)；提高內(nèi)部管理的結(jié)構(gòu)化水平；建立科學、有效的評估體系和約束機制；建立科學的激勵機制。人力資源工作要和戰(zhàn)略、技術(shù)、產(chǎn)品等其他要素聯(lián)系起來；確定人力資源的質(zhì)量標準；建立人力資源的質(zhì)量檢測體系；建立人力資源的質(zhì)量保證體系。開發(fā)和整合人力資源計劃與政策，確保與組織戰(zhàn)略一致性，支持公司業(yè)績目標的實現(xiàn)。提供及時和有效的方法，吸引和招聘到合適的、有經(jīng)驗、技術(shù)的員工，以滿足組織要求。提供薪酬和福利框架，以激勵更高的工作業(yè)績，確保組織目標的實現(xiàn)和優(yōu)秀人才的保留。協(xié)助開發(fā)員工必要的能力以確保組織目標的實現(xiàn)，提供框架以幫助解決員工問題。確保員工遷移與中止有效管理和成本合理，及充分解決對個體員工的沖擊。確保人力資源信息的產(chǎn)生和流程運行高效、精確，并保持與其他業(yè)務系統(tǒng)和流程的整合。
5、財務風險
對策：前期詳實的財務預算，嚴密的項目計劃，以及對投資單位的信用審查有利于保證資金的正常周轉(zhuǎn)。而規(guī)范的財務制度是規(guī)避財務風險的必然之路。利用投資活動應對財務風險，利用資金回收活動應對財務風險，利用收益分配活動應對財務風險，加強財務監(jiān)督，完善內(nèi)部控制制度建設(shè)，加強資金管理，有效防范資金風險，強化對外擔保管理，降低或有負債風險，建立和健全企業(yè)財務風險防御機制。
6、項目風險分析
人們對老年公寓的價格水平的接受度不高。該項目最大的特點就是開發(fā)老年產(chǎn)業(yè)。但這同樣也是該項目的風險，該項目能否吸引各民間協(xié)會來辦公、開展活動；能否吸引老年產(chǎn)品的生產(chǎn)企業(yè)和銷售商來展銷產(chǎn)品；能否吸引重慶市三甲醫(yī)院來開分支機構(gòu)，能否開發(fā)老年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等，都還有很多不確定因素，使項目通過多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展來分散投資風險的設(shè)想存在不確定性。
7、其他
大型項目還將面臨來自不同領(lǐng)域的其他不可抗力風險。
對策：制定合理周密的風險應對機制，嚴格按程序處理突發(fā)事件。盡力將風險損害降至最低。
(一)風險規(guī)避即應對措施
1、認真進行項目選址。
老年人公寓項目必須具有能滿足老年人養(yǎng)老心理和生理需求的個性和特色，選擇好項目地段是打造老年公寓個性和特色的載體和必須的物資條件，老年公寓項目能否成功關(guān)鍵在地段，因為地段是唯一的，是其它條件不可替代的。
2、本項目土地使用面積400畝，總建筑面積20萬平方米，分期建設(shè)，總周期約36個月。因此，必須首先做好總體規(guī)劃，有了科學完整、協(xié)調(diào)統(tǒng)一、個性特色的總體規(guī)劃，項目就具有了健康骨架和活的靈魂，就有了“量身定做”的依據(jù)和藍圖，就可避免項目建設(shè)中的隨意性、盲目性，確保產(chǎn)品個性特色，整體風格。
3、項目總體方案和建筑設(shè)計必須遵從三條原則
一是建筑設(shè)計必須體現(xiàn)老年公寓的個性、特色及建筑風格；二是充分滿足老年人特殊群體養(yǎng)老、休閑的特殊需要，以人為本，實現(xiàn)人性化設(shè)計；三是老年公寓必須“量身定做”，“量身定做”應從設(shè)計開始。
4、本案“項目風險分析”一章對老年人公寓項目提出了風險提示，項目實施時，在硬件完備的基礎(chǔ)上，還必須在軟件上下功夫，提高管理水平，保證服務質(zhì)量，做好推介宣傳。提出詳盡的具有針對性的可操作方案，以服務為導向，化解人們對老年公寓的疑慮
七、管理團隊
首先根據(jù)投資者投資數(shù)目所占的比例建立董事會，推選投資數(shù)目最多的投資者做董事長，在公司需要進行決策時，由董事會提出議案進行表決，最終由董事長進行決策。在公司建立的初期，資金較為短缺，可由各個董事?lián)尾煌穆殑眨缲攧湛偙O(jiān)、銷售部長、策劃部部長、行政部長、人力資源部長、市場部部長。
1、董事長
2、行政部
3、策劃部
4、財務部
5、市場部
6、人力資源部
7、銷售部
八、公司資金管理
“現(xiàn)金為王”一直以來都被視為企業(yè)資金管理的中心理念。企業(yè)資金管理水平往往是決定企業(yè)存亡的關(guān)鍵所在。在面對日益激烈的市場競爭，企業(yè)面臨的生存環(huán)境復雜多變，通過提升企業(yè)現(xiàn)金流的管理水平，才可以合理的控制營運風險，提升企業(yè)整體資金的利用效率，從而不斷加快企業(yè)自身的發(fā)展。我們應該做好資金管理，保證公司的正常運轉(zhuǎn)，我們應該投資決策與計劃，建立資金使用和分管的責任制，檢查和監(jiān)督資金的使用情況，考核資金的利用效果。管理的主要目的是：組織資金供應，保證生產(chǎn)經(jīng)營活動不間斷地進行；不斷提高資金利用效率，節(jié)約資金；提出合理使用資金的建議和措施，促進生產(chǎn)、技術(shù)、經(jīng)營管理水平的提高。傳統(tǒng)意義上的現(xiàn)金管理主要是涉及企業(yè)資金的流入流出。然而廣義上的現(xiàn)金管理，其所涉及的范圍就要廣的多，通常包括企業(yè)帳戶及交易管理、流動性管理、投資管理、融資管理額風險管理等。
企業(yè)現(xiàn)金管理主要可以從規(guī)劃現(xiàn)金流、控制現(xiàn)金流出發(fā)。我們要通過運用現(xiàn)金預算的手段，并結(jié)合企業(yè)以往的經(jīng)驗，來確定一個合理的現(xiàn)金預算額度和最佳現(xiàn)金持有量。如果企業(yè)能夠精確的預測現(xiàn)金流，就可以保證充足的流動性。我們還應該對現(xiàn)金進行集中管理，這樣有利于我們了解企業(yè)資金的整體情況，在更廣的范圍內(nèi)迅速而有效地控制好這部分現(xiàn)金流，從而使這些現(xiàn)金的保存和運用達到最佳狀態(tài)。我們對資金管理的原則主要是：劃清固定資金、流動資金、專項資金的使用界限，一般不能相互流用；實行計劃管理，對各項資金的使用，既要適應國家計劃任務的要求，又要按照企業(yè)的經(jīng)營決策有效地利用資金；統(tǒng)一集中與分口、分級管理相結(jié)合，建立使用資金的責任制，促使企業(yè)內(nèi)部各單位合理、節(jié)約地使用資金；專業(yè)管理與群眾管理相結(jié)合，財務會計部門與使用資金的有關(guān)部門分工協(xié)作，共同管好用好資金。增強資金管理意識，樹立資金進行統(tǒng)一管理的觀念，全面提升企業(yè)資金管理水平，積極利用計算機技術(shù)，保證資金管理，強化財務監(jiān)督，加強內(nèi)部管理和內(nèi)部審計，拓寬融資渠道。
九、財務預測
(一)會計報表
(二)財務分析
1、資本金利潤率。這是分析一個企業(yè)資本金利用效果的出發(fā)點和歸宿的重要指標。它是財務績效的最佳衡量尺度，是一種高度綜合的計量比率。
資本金利潤率=利潤總額/資本金總額X100%
2、銷售利潤率。銷售利潤率，又稱銷售收入利潤率，是反映實現(xiàn)的利潤在銷售收入中所占的比重。比重越大，表明企業(yè)通過擴大銷售獲取利潤的能力越高，企業(yè)的經(jīng)濟效益越好。
銷售利潤率=凈利潤/產(chǎn)品銷售收入X100%
3、成本費用利潤。成本費用利潤率是凈利潤與成本費用總額之間的比率。它是反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的耗費與獲得的收益之間的關(guān)系，表明企業(yè)在成本降低方面取得的經(jīng)濟效益如何。
成本費用利潤率=凈利潤/成本費用總額X100%
4、資產(chǎn)負債率。資產(chǎn)負債率是指企業(yè)負債總額與企業(yè)全部資產(chǎn)的比率，即在企業(yè)全部資產(chǎn)中負債總額占多大比重，用以衡量企業(yè)利用債權(quán)人提供的資金進行經(jīng)營活動的能力，也反映了債權(quán)人借出資金的安全程度，因此它是企業(yè)長期債券能力的晴雨表。負債的比例越低，表明企業(yè)的償債能力越強，債權(quán)人得到保障的程度越高。
資產(chǎn)負債率=負債總額/全部資產(chǎn)總額X100%
5、流動比率.流動比率的是指流動資產(chǎn)與流動負債的比率，用以衡量企業(yè)的流動資產(chǎn)在短期債務到期以前，可以變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還流動負債的能力，即短期償債能力。
流動比率=流動資產(chǎn)總計/流動負債總計X100%
6、速動比率。速動比率是指企業(yè)速動資產(chǎn)與流動負債的比率。所謂速動資產(chǎn)是指流動資產(chǎn)減去存貨等流動性差的資產(chǎn)后的差額。
速動比率=速動資產(chǎn)/流動負債計X100%
7、應收賬款周轉(zhuǎn)率。應收賬款中轉(zhuǎn)率是指企業(yè)賒銷收入凈額與平均應收賬款余額的比率。它是衡量企業(yè)收回應收賬款效率的指標，反映企業(yè)應收賬款的流動速度。
應收賬款周轉(zhuǎn)率=賒銷收入凈額/平均應收賬款余額X100%
8、存貨周轉(zhuǎn)率。存貨周轉(zhuǎn)率是指銷貨成本與平均存貨的比率。它是衡量企業(yè)銷售能力和管理存貨效率的指標。
存貨周轉(zhuǎn)率=銷貨成本/平均存貨余額X100%
十、假定公司能夠提供的利益
我們公司需要一定的啟動資金，為公司的上市做好充分的前期準備，為以后公司更好地發(fā)展打下基礎(chǔ)，啟動資金會運用在建設(shè)老年公寓、基礎(chǔ)的設(shè)施、社區(qū)的服務等必要的方面，還會被用作公司前期的宣傳資金，上市之后初期的流動資金和周轉(zhuǎn)資金。在公司上市后，有了正常的運轉(zhuǎn)程序，漸漸走上正軌之后，估計在1年后就會有一定的成果，啟動資金也會轉(zhuǎn)化為流動資金，各個投資者就會得到回報，收取一定的利潤。我們的老年公寓主打的是老年人，所以我們還會與一些其他的老年人企業(yè)合作，爭取合作共贏，減少一些不必要的麻煩。社區(qū)是老年人的主要活動場所和生活空間，隨著家庭養(yǎng)老功能的減弱，老年人對社區(qū)的依賴性越來越強，對社區(qū)服務的需求也越來越多，因此，加強社區(qū)建設(shè)，充分發(fā)揮社區(qū)對老年人的服務功能是解決老齡問題的重要途徑。
目前，我國的社區(qū)建設(shè)比較薄弱，不能適應老年人的各種需求，因此，在進行社區(qū)建設(shè)時，首先要加大對社區(qū)養(yǎng)老服務業(yè)的投入，通過多方位、多渠道籌集資金，加大投資力度。其次，增加社區(qū)老年人的服務設(shè)施和服務內(nèi)容，主要包括醫(yī)療保健、家政服務、健康娛樂、學習教育、法律咨詢等服務項目。第三，要培養(yǎng)一批高素質(zhì)的社區(qū)管理人員和服務人員，提高社區(qū)為老年人的服務質(zhì)量，不僅讓老年人享受到有關(guān)的照顧資源，還要讓老年人享受到高質(zhì)量的服務。
互聯(lián)網(wǎng)養(yǎng)老創(chuàng)業(yè)項目計劃書4
“消費養(yǎng)老”其核心要義就是整舍消費者資源。消費者在購買合同商家的產(chǎn)品時與商家形成了一種新契約關(guān)系，讓消費者忠誠商家、，商家按一定比例返利給消費者，讓消費成為一種投資。這樣消費者不僅關(guān)心自己把購買商品的數(shù)量和質(zhì)量，更關(guān)心購物后所帶的利益。并在不影響商家營運和消費者正常消費的基上實現(xiàn)零成本輕松獲得免費養(yǎng)老，從而達到一種循環(huán)的利益圈。
在國內(nèi)養(yǎng)老壓力越來越大的今天，“消費養(yǎng)老”以成為我國第四大新興的養(yǎng)老模式。在此背景下我們就是要建一個平臺把商家和消費者的利益串聯(lián)起來，從而達到利益共亨。
第一、組建公司
1、尋求有實力的投資合伙人入資組建公司。
2、招各縣級分公司合伙人。
第二、項目實施方案
1、建立公司會員的消費養(yǎng)老卡積分系統(tǒng)，以及加盟商家的返利系統(tǒng)。
2、組建銷售團隊以社區(qū)為單位進行銷售“消費養(yǎng)老”《消費免費養(yǎng)老卡》。從而達到整合消費者資源。
3、組建投商團隊配合銷售團隊在社區(qū)及縣城主要的消費場所進行招加盟商。社區(qū)加盟商以餐飲、副食、瓜果、蔬菜、禽肉、商品、服裝、娛樂、服務等與消費者生活息息相關(guān)的消費行業(yè)為主的商家，并在城區(qū)主要的高端消費市場招加盟商家進駐。從而達到整合商家資源。
4、組建市場分析投資小組對沒能完成招商地方及空白市場進行投資分析并進行投資開店。從而達到公司直接與消費者形成消費利益圈。
第三、項目前期資金來源及需求
1、注冊公司（100萬）由項目發(fā)起人和投資方按所占股份進行入資并成產(chǎn)公司。
2、所招各分公司所交的管理費（每個分公司2-5萬）。
3、公司銷售團隊以及各聯(lián)盟商家銷售《公司消費免費養(yǎng)老合同》（會員卡）卡費（每人20元）。
4、公司招商團隊招商的加盟管理費。
5、公司辦公場所年租金（2-3萬）、公司裝修費（3-5萬）辦公設(shè)備、通訊網(wǎng)絡(luò)費（10-12萬）、消費會員及加盟商管理系統(tǒng)（5-8萬）、公司建網(wǎng)站費用（8-12萬）、前期人員培訓費及前期人員工資及廣告費開支（15-20萬）。
6、公司開始營運后，3個月內(nèi)公司流動資金可以達到100-200萬，開支在45-60萬。
7、預計兩年時間可完成資金積累（1000萬以上）。
第四、項目經(jīng)濟收益和社會效益分析（以一個縣級分公司來計算）
1、加盟商家的返利收益，金額在消費會員消費積分的10%。這個收益是由公司銷售團隊所銷售出去的《免費養(yǎng)老合同》數(shù)量和會員消費都在公司聯(lián)盟商家店里消費力度來決定。如：前期三個月簽到合同會員（3000人）計算每人每月最低消費（300元），加盟商家返利10%（30元）共計每月消費返利收入在（90000元）并按每月500人次合同會員的簽訂計算、第一年商家返利收益應該在（100-130萬）之間。
2、公司投資收益；公司在主要的社會及消費市場投資合資開設(shè)為滿足消費者生活消費的店鋪超市從而達到與消費者共同的利益圈。按前期公司資金額投資或合資（10-20家）商鋪或社區(qū)不超市。年收益應該在（100-200萬）之間。
3、加盟商家的管理費收��；隨著合同會員的增加以及對市場的控制公司要對加盟商家進行分類管理并按分類收以管理費用。這個費用是一次性收取，但也是公司前期的一項主要資金來源。
4、公司的免費養(yǎng)老還可以給公司帶來良好的社會碑，人活著就要有養(yǎng)老問題，養(yǎng)老問題是現(xiàn)在我國最大的社會問題。人活著就一定要消費，我們把消費轉(zhuǎn)化為養(yǎng)老或投資，不但解決了普通城市居民的投資創(chuàng)業(yè)問題更是解決或增加了大部分消費者老后養(yǎng)老金的不足問題。
第五、公司發(fā)展方向
1、隨著公司對消費者資源以及商家資源的整合，并要著力在各地投資或合作開辦與公司有直接利益掛鉤的商鋪超市。此投資主要以民生消費行業(yè)為主、如：餐飲、副食、瓜果、蔬菜、禽肉、小商品、服裝、娛樂服務行業(yè)等。這是公司立本的基礎(chǔ)。
2、在前項工作按計劃進行一年發(fā)展后、第二年是一個穩(wěn)固積累年度，并完善公司的管理團隊和管理制度。
3、隨著電子商務的發(fā)展，電商在未來的消費市場上將占很大的市場份額。當?shù)孛裆M行來是公司的基礎(chǔ)那電商消費市場就是公司走向全國的基礎(chǔ)。注：公司成立后，根據(jù)公司發(fā)展將提交《公司在線商城項目計劃書》。
4、網(wǎng)絡(luò)游戲行業(yè)是現(xiàn)在青少年的一大消費項目，是一個收益巨大的行業(yè)、但這完全是一個純消費行業(yè)，投資網(wǎng)游行業(yè)、改變網(wǎng)游的現(xiàn)況讓網(wǎng)絡(luò)游戲玩家成為一個新興的職業(yè)，讓玩家在游戲中創(chuàng)業(yè)，在消費中投資。注：公司成立后，根據(jù)公司發(fā)展將提交《網(wǎng)游投資開發(fā)營運項目計劃書》。
5、根據(jù)公司在線電子商城成立以及公司網(wǎng)游公測后，公司的消費會員將達到空前的數(shù)量，這時候?qū)⑹枪狙杆僬碱I(lǐng)全國市場的時候。注：電子商城上的商家和會員以及網(wǎng)游中的游戲玩家都將先是公司的合同消費會員。
第六、項目風險及應對措施
1、本項目是一項長期發(fā)展項目。項目的主要風險就是資金管理風險：主要在兩個方面：一、后期投資風險。二、因投資失利后造成后期養(yǎng)老金不足而產(chǎn)生的信用風險。
2、加強公司內(nèi)部管理團隊系統(tǒng)管理，組建專業(yè)的市場分析及投資分析智囊團，嚴格執(zhí)行公司董事、理事會對投資的申批程序。
3、加強后期消費者養(yǎng)老金轉(zhuǎn)紅利股的轉(zhuǎn)換率。
4、組辦公司的消費養(yǎng)老保障基金（各分公年收入的20%和公司年收入的30%放入保障基金帳戶）
第七、附項
《消費免費養(yǎng)老合同》、《招商計劃手冊》、《公司首年度運營計劃》。
互聯(lián)網(wǎng)養(yǎng)老創(chuàng)業(yè)項目計劃書5
一、企業(yè)計劃概述
1.公司概述
“某某社區(qū)養(yǎng)老院”是將一般敬老院提供的餐飲服務、基本照料護理醫(yī)療、精神慰藉等服務擴大到整個社區(qū)，以社區(qū)服務和餐飲服務為基礎(chǔ)，集社區(qū)醫(yī)院、社區(qū)餐廳、養(yǎng)老院與托老所四者為一體，把社區(qū)服務中心裝修改造成適合老年人生活護理休閑娛樂的場所。與傳統(tǒng)養(yǎng)老方式相比，它形式新穎，互惠雙贏。某某社區(qū)養(yǎng)老院能夠?qū)⒓彝ヅc社會二者有機結(jié)合起來，極大地滿足老年人的養(yǎng)老需求。
俗話說，“金窩銀窩不如自己的草窩”。在中國，很多老年人就是不愿離開自己家到陌生的地方去生活，同時享受天倫之樂的感情需求更使他們不愿離開家庭�？墒峭ǔＷ优畟冇制毡楣ぷ鞅容^繁忙，分身乏力，難以照顧周到。這也是社區(qū)養(yǎng)老院存在的社會根源。同時，社區(qū)養(yǎng)老院的工作人員都是專業(yè)的醫(yī)護人員，能夠?qū)先诉M行專業(yè)的醫(yī)療救護。社區(qū)養(yǎng)老院能夠成為老人們居家養(yǎng)老提供了強有力的保證。真正實現(xiàn)老有所養(yǎng)、老有所為、老有所樂。
2.項目優(yōu)勢
2.1與傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老相比，社區(qū)養(yǎng)老院具有專業(yè)、便利和成本低廉的獨特優(yōu)勢
隨著國家對社區(qū)服務中心的大力扶持，而全科醫(yī)師專業(yè)化人才的大量涌現(xiàn)又對社區(qū)服務中心注入了新的力量，為這種社區(qū)養(yǎng)老院的創(chuàng)立奠定了基礎(chǔ)。面對中國的養(yǎng)老壓力以及中國人的養(yǎng)老心理，社區(qū)養(yǎng)老院的市場前景十分廣闊，市場需求極大。
2.2市場定位
根據(jù)中國人的心理特點，純養(yǎng)老院模式在中國越來越舉步維艱。中國傳統(tǒng)的養(yǎng)兒防老觀念根深蒂固，老百姓心中普遍存在住養(yǎng)老院的要么是沒有子女的，要么是兒女不孝順的這一錯誤觀念，因而中國的養(yǎng)老模式注定不能照搬西方的老年公寓或養(yǎng)老院模式。據(jù)統(tǒng)計，全國平均每年約有1000萬70歲以上高齡老人需要照顧，但是社會福利機構(gòu)的總床位數(shù)卻不到老年人總數(shù)的1％，根本無法滿足老年人養(yǎng)老的基本護理需要，就更不用說高品質(zhì)的養(yǎng)老服務了。
某某社區(qū)養(yǎng)老院，兼具居家養(yǎng)老與機構(gòu)養(yǎng)老的優(yōu)點，作為特色突出，優(yōu)勢明顯的一種養(yǎng)老模式，堅信必定會有廣闊的發(fā)展前景。
3.競爭分析
3.1競爭對手
我社區(qū)養(yǎng)老院主要有三類競爭對手：
養(yǎng)老機構(gòu)：傳統(tǒng)養(yǎng)老院；現(xiàn)代老年公寓；托老所；
醫(yī)療機構(gòu)：社區(qū)醫(yī)院、私人診所
其他：家政服務公司
3.2競爭影響力量分析
3.2.1競爭對手優(yōu)勢
養(yǎng)老機構(gòu)：目前社會上傳統(tǒng)養(yǎng)老院大多創(chuàng)辦較早，經(jīng)驗豐富，占據(jù)了養(yǎng)老市場的半壁江山；現(xiàn)代老年公寓的優(yōu)勢主要是環(huán)境優(yōu)美，設(shè)備齊全，服務優(yōu)良；托老所最為老人們看重的是行動自由，來去方便；而多數(shù)社區(qū)醫(yī)院和私人診所則接近居民，能方便及時的給與社區(qū)老人適當?shù)木茸o；相比較而言，家政服務公司的優(yōu)勢則主要體現(xiàn)在能夠根據(jù)老年人的需求提供上門服務，方便快捷。
3.2.2競爭對手劣勢
傳統(tǒng)養(yǎng)老院的劣勢主要表現(xiàn)在我國養(yǎng)老院養(yǎng)老床位數(shù)量僅占老年人口總數(shù)的1%，供需嚴重不平衡，而且很多人對于把老人送去養(yǎng)老院養(yǎng)老的方式還不太接受；現(xiàn)代老年公寓則價格昂貴，一般老年人難以接受；托老所的規(guī)模較小，人員來去頻繁，服務難以周到，且只能提供短期服務；社區(qū)醫(yī)院和私人診所是只能提供簡單的醫(yī)療服務，無法應對老年人日常護理；家政服務公司主要表現(xiàn)為無法應對老年人突發(fā)性事件，同時不利于家庭隱私的保護。
3.3社區(qū)養(yǎng)老院的競爭分析
3.3.1競爭優(yōu)勢
�。�1）從專業(yè)化來看，由專業(yè)人員來照料老人，可以提供多方面的服務，保證服務質(zhì)量，滿足老年人的多種需求。
�。�2）從便利性來看，社區(qū)養(yǎng)老院具有方便、靈活的特點，大家同在一個社區(qū)，彼此熟悉，感覺親切，辦事方便。
�。�3）從成本來看，社區(qū)養(yǎng)老院能夠避免機構(gòu)養(yǎng)老成本過高的弊端，低成本運作，不需要為新建許多養(yǎng)老設(shè)施而增加人力和資金的投入，可以充分整合社區(qū)資源。
�。�4）彌補傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老功能的退化與不足，但不取代家庭在養(yǎng)老中的作用。
�。�5）同時可以完善社區(qū)醫(yī)療體系，全科醫(yī)師在進行診斷治療的同時還可以預防養(yǎng)生保健、心理指導咨詢等服務。
3.3.2競爭劣勢
由于我社區(qū)養(yǎng)老院是一種新型的養(yǎng)老與醫(yī)療的結(jié)合體，是一種新型的模式，沒有經(jīng)驗可以借鑒，需要結(jié)合實際，不斷的去探索。社區(qū)養(yǎng)老院現(xiàn)處于起步階段，品牌的知名度及美譽度不夠，客戶會較少且不穩(wěn)定。
二、公司戰(zhàn)略
根據(jù)政府目前正在制定相關(guān)規(guī)劃，同時結(jié)合市場實情，爭取在20xx年，在全省社區(qū)普及社區(qū)養(yǎng)老院的建設(shè)。
某某養(yǎng)老院是一所為社區(qū)居民提供醫(yī)療、養(yǎng)老服務，集醫(yī)療、養(yǎng)老、衛(wèi)生預防、心理咨詢、餐飲服務等為一體的新型服務公司！
我養(yǎng)老院堅持社會效益第一，經(jīng)濟效益第二的原則，想群眾之所想，急群眾之所急，再為居民減輕疾病痛楚的同時，也減輕他們生活上的壓力，更讓老年人有一個祥和安穩(wěn)的晚年生活！
1.總體戰(zhàn)略
1.1公司使命
為社區(qū)居民提供更加完善的養(yǎng)老服務，同時減輕“421”家庭的壓力，讓老年人有一個祥和安穩(wěn)的晚年生活！
1.2公司宗旨
堅持社會效益第一，經(jīng)濟效益第二的原則，為老年人居家養(yǎng)老提供多樣化和專業(yè)化的服務，為社區(qū)居民提供更加完善的養(yǎng)老服務。
2.1.1從專業(yè)化來看，社區(qū)養(yǎng)老院都是由專業(yè)醫(yī)護人員來照料老人，可以提供專業(yè)的服務意見，保證服務質(zhì)量，確保老人的身體健康。
2.1.2從便利性來看，社區(qū)養(yǎng)老院具有方便、靈活的特點，大家同在一個社區(qū)，彼此熟悉，感覺親切，辦事方便。
2.1.3從成本來看，社區(qū)養(yǎng)老院能夠避免機構(gòu)養(yǎng)老成本過高的弊端，低成本運作，不需要為新建許多養(yǎng)老設(shè)施而增加人力和資金的投入，可以充分整合社區(qū)資源。
2.2注重集體氣氛，培養(yǎng)老人自理能力，參與意識和伙伴意識，可最大限度防止老人癡呆等老年常見病的發(fā)生
讓老年人參與社區(qū)養(yǎng)老院中的各項事務，做自己力所能及的事，比如老人可以幫助洗水果，廚藝好的老人可以做她的拿手菜等。成員間共享美餐的同時，老人也有成就感和滿足感。在傳統(tǒng)養(yǎng)老院里的老人基本上是養(yǎng)護員負責日常生活，老人的潛力得不到發(fā)揮，也不用去行動和思考，容易發(fā)生癡呆等老年常見病。對老人來說，最重要的是讓他有自立意識和生存價值，使老人生活在濃厚家庭氛圍中，也可以發(fā)揮他們的特長，給他們更大的空間。
2.3彌補傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老功能的退化與不足，而不是取代家庭在養(yǎng)老中的作用
家庭作為社會成員的第一安全港，相互之間的關(guān)照與慰藉是社會化機制所不能比擬的。但是，由于現(xiàn)代社會分工的加劇和家庭結(jié)構(gòu)的小型化，家庭已無法滿足老年人養(yǎng)老的需要，而大部分老人對家懷有的依賴情感強烈而且無法替代。因此，從滿足老年人的依賴家庭的心理情感考慮，對基本能自理或有部分自理能力的老人來說家庭養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老的最佳結(jié)合點就在社區(qū)養(yǎng)老院，而那些不能自理的老人或?qū)ι钊狈ψ岳砟芰Φ睦夏耆�，如高齡、病殘、癡呆、獨居孤老等老年人來說家庭養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老的最佳結(jié)合點就在這種新型的社區(qū)養(yǎng)老院。
2.4受養(yǎng)老人能融入社區(qū)及社會生活，不會產(chǎn)生與社會的隔離傳統(tǒng)的大型福利養(yǎng)老機構(gòu)一般是封閉式的，這種封閉不僅是地理空間上的更是精神心理上的。大型養(yǎng)老機構(gòu)或者是建在遠離生活區(qū)的偏僻地帶，無形中造成了老人與社會的空間以及心理上的隔離。由于社區(qū)養(yǎng)老院一般設(shè)在居民區(qū)或社區(qū)內(nèi)，實質(zhì)上的居住環(huán)境并沒有發(fā)生變化，受養(yǎng)老人雖然身處養(yǎng)老院，但同時也沒有脫離社區(qū)沒有脫離社會。
2.5充分給受養(yǎng)老人以家庭溫暖，避免老人孤獨感的產(chǎn)生，有利于老年人的心理健康
從老年人的心理需求上看，他們最向往的是兒孫滿堂，共享天倫之樂。在養(yǎng)老機構(gòu)，雖然同伴增加，但老人的這部分心理需求仍未得到滿足。而社區(qū)養(yǎng)老院是機構(gòu)養(yǎng)老與居家養(yǎng)老的結(jié)合，既能滿足老年人對家庭溫暖的渴望，又能滿足老年人養(yǎng)老的需要。尤其是不能自理的老人居家養(yǎng)老的需要。在社區(qū)養(yǎng)老院里，同一社區(qū)的老人一起居住，老人向往家庭的心理構(gòu)成趨于完整，能給老人帶來更多的歸屬感與安全感。
2.6向高齡老人和生活不能自理老人或半自理老人開放并且服務低償
目前對生活基本能自理的老人開放的養(yǎng)老機構(gòu)較多，而許多高齡癡呆老人和生活無法完全自理的老人可選擇的空間相對較小，即使有昂貴的費用也讓老人無力承擔。而這種社區(qū)養(yǎng)老院是以社區(qū)服務為基礎(chǔ)，有充足的醫(yī)療衛(wèi)生資源來為這些老人服務，能夠?qū)Ω啐g老人和生活無法完全自理的老人開放，而且費用相對較低，是對老年人福利的完善。
三、市場營銷
1.運營目標
根據(jù)對養(yǎng)老行業(yè)的分析以及發(fā)展理念，制定以下短、中、長期三種銷售目標：
短期目標：尋找試點，進行試運通過在試點的試運短期運營目標行，把某某養(yǎng)老院推廣出去；各類主題活動行；通過媒體加強宣傳。
中期運營目標：“以質(zhì)取勝”通過優(yōu)質(zhì)的服務，讓大家來認可。
長遠目標：完善養(yǎng)老院管理制在全國社區(qū)普及某某度，宣傳養(yǎng)老院的企社區(qū)養(yǎng)老院業(yè)文化
2.運營管理
2.1運營周期
從投入市場到收回成本的周期約為22個月。
2.2員工要求
管理人員：具有一定的管理學知識，具有決策能力和管理經(jīng)驗。醫(yī)療人員：具有大專以上學歷的醫(yī)師或全科醫(yī)師，了解老年人心理。上崗前再經(jīng)過兩個星期的專業(yè)培訓。
財務人員：具有財務、會計學知識，獲得相應專業(yè)的學歷及學位，并有會計師證等相關(guān)的從業(yè)資格證書。
后勤人員：具有為養(yǎng)老院提供后勤服務及家政服務的能力，下崗工人，退伍軍人優(yōu)先，上崗前再經(jīng)過兩個星期的專業(yè)培訓。
專業(yè)人員：具有各種專業(yè)化技能。如：烹飪、茶藝、曲藝、書法、繪畫、武術(shù)等。
四、投資分析
1.資金運作策略
資金需求前期主要為建造醫(yī)療室、小廚房，設(shè)置老年宿舍、活動室和倉庫，同時購買醫(yī)療設(shè)備，并購置一定數(shù)量的老年專用品；后期則為品牌宣傳。這里按三種可能采取的策略分析。保守策略是指資金運作采用比較保守的方法，適當控制預算和開銷，在可能條件下限制現(xiàn)金流出量。激進策略是指資金運作采取比較激進的做法，前期立刻投入大量資本并較大規(guī)模地執(zhí)行預算開支，以爭取用最快的速度搶占市場。適中策略則居于二者之間。當然，三種策略之間并沒有明確的界限，不同風格的管理者對各種策略的定義也不盡相同。
2.資金來源與運用
資金主要用于租賃房屋以及裝修、購買設(shè)備，直接人工費用及其它各類期間費用等。
由于在財務預測中，沒有考慮彈性分析，假定價格定在原定基礎(chǔ)上，利潤較高�，F(xiàn)假設(shè)由于經(jīng)濟利潤較高，使得潛在競爭者的加入，爭奪市場份額；養(yǎng)老院經(jīng)營達不到預期的銷售。這些因素都會對養(yǎng)老院的收入造成比較大的影響。
五、管理體系
1.公司性質(zhì)
XX社區(qū)養(yǎng)老院為連鎖性有限責任公司。
2.組織形式
公司初期擬采取直線制的組織形式，如所示（略）
董事會院長醫(yī)療部養(yǎng)老部餐飲部活動室財務部后勤部
公司組織形式
3.部門職責
董事會：由公司的股東組成，屬于決策層，負責制定養(yǎng)老院的總體發(fā)展戰(zhàn)略，決定總經(jīng)理的人選。
院長：負責養(yǎng)老院的日常經(jīng)營事務，對董事會負責，決定副總經(jīng)理和部門經(jīng)理的人選，協(xié)調(diào)各部門之間關(guān)系。
財務經(jīng)理：負責養(yǎng)老院資金的籌集、使用和調(diào)度分配，如財務計劃和分析、股利分配等；負責日常會計工作與稅收管理，每個財政年度末向院長匯報本年財務情況并規(guī)劃下年財務工作。
醫(yī)療部：負責為社區(qū)居民提供醫(yī)療、衛(wèi)生預防、心理咨詢、養(yǎng)生保健等服務。同時，對會員進行專業(yè)的日常護理。
養(yǎng)老部：負責那些為社區(qū)高齡和生活不能自理的老人提供個性化的服務。
餐飲部：負責為會員提供每日三餐的專業(yè)化餐飲服務和非會員的正常餐飲服務。
活動室：負責把社區(qū)的老年人聚集在一起，開展一些精神文化活動，消除老年人的孤獨寂寞感，改變老年人的精神面貌！
后勤部：負責養(yǎng)老院的后勤工作，以及提供家政服務。
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一、項目簡介
項目名稱：“夕陽紅”養(yǎng)老院服務
經(jīng)營范圍：為老人提供集體居住、生活照料、護理康復、精神關(guān)愛等方面的需求
項目投資：500萬
場地選擇：北京周邊環(huán)境優(yōu)美安靜的郊區(qū)
項目概括：如今社會，隨著人口老齡化的到來，老年人口越來越多，上班族的壓力越來越大，而且絕大多數(shù)都是獨生子女，出現(xiàn)了許多沒時間照顧老人，導致老人變得孤單的事情越來越多。創(chuàng)辦“夕陽紅”養(yǎng)老院服務，將為年輕人無法照顧老人而組織起來。為老人提供集體居住、生活照料、護理康復等方面的需求，解決年輕上班族無法照顧老年的問題。使老人愉快的度過晚年。
二、市場分析
目前，北京市的養(yǎng)老院數(shù)量少，獲得優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務質(zhì)量參差不齊，據(jù)新聞報道北京最火的養(yǎng)老院排隊要等一百年。只要揚長避短，制定自己的競爭優(yōu)勢，突出重點，創(chuàng)新發(fā)展，才能滿足社會的需求。發(fā)展?jié)摿κ鞘志薮蟮�，從�?chuàng)業(yè)項目來講，只要重視競爭對手，采取“全方位，服務多元化，以優(yōu)質(zhì)服務取勝”的經(jīng)營方針，一定能成功。
三、成本預算
1.薪資預算
辦公管理人員不做工資預算，但保潔人員以及為老人提供醫(yī)療服務，康復，飲食等方面的人員按月發(fā)放工資。
2．投資預算
說明：
�。�1）對原經(jīng)營房間進行修補系統(tǒng)性簡單裝修
（2）要充分利用原來經(jīng)營場所的基本設(shè)備
�。�3）購買老年人專業(yè)的護理床
�。�4）購買必要的醫(yī)療設(shè)備
�。�5）購買救護車一輛
3.經(jīng)營成本預算
說明：
�。�1）老人伙食費：按每月80人計算，一天伙食費20元，每月按30天計，每月伙食飛是48000元
�。�2）老人伙食標準：針對老人飲食需求，按不同季節(jié)安排。
�。�3）國家對民營養(yǎng)老院創(chuàng)業(yè)方面有一定優(yōu)惠。
四、盈虧分析
1.經(jīng)營目標
�。�1）實現(xiàn)招收目標:全年100人
�。�2）主營業(yè)額目標：全年營業(yè)額4200000元
2.成本核算
�。�1）房租一年約六十萬
�。�2）員工工資一年約一百零八萬元
�。�3）其他開支約五十萬
�。�4）設(shè)備維護三十萬
毛利潤一年約100萬
創(chuàng)業(yè)風險：
�。�1）老人安全問題，突發(fā)性疾病的處理
�。�2）品牌效應以及入住率的問題
（3）養(yǎng)老院涉及部門比較多，對多部門的管理問題
五、結(jié)束語
計劃固然好，但更重要的在于其具體實踐并取得成效。任何目標，只說不做，到頭來都是一場空。然而，現(xiàn)實是未知多變的，定出的目標計劃隨時都可能遭遇問題，要求有清醒的頭腦。理想，信念，追求，成功，未來，一切的一切都要靠自己去打拼。人生的事沒有十全十美，我們應該認真活在其中，無怨無悔！
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