商業綜合體招商運營方案

時間：2024-07-19 10:21:23 偲穎運營方案我要投稿

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商業綜合體招商運營方案（精選14篇）

　　為了確保事情或工作扎實開展，常常需要提前進行細致的方案準備工作，方案具有可操作性和可行性的特點。那么我們該怎么去寫方案呢？下面是小編為大家收集的商業綜合體招商運營方案，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

商業綜合體招商運營方案（精選14篇）

　　商業綜合體招商運營方案 1

　　一、園區定位

　　鳳凰山高新技術產業園區全稱牙克石亞洲太平洋地區冬季汽車測試高新技術產業開發區，以汽車測試產業為主兼顧旅游產業。主要包括五個不同功能的區域，分別為鳳凰山亞太(中國)汽車測試中心;德國博世冬季汽車性能測試場;國家AAA級旅游景區云龍山莊;國家AA級旅游景區鳳凰山滑雪場和鳳冠高級滑雪場。牙克石市力爭用3—5年時間打造亞太地區冬季汽車測試，新技術研發與汽車零部件生產于一體的高新技術產業化基地、國內外重大冰雪、山地競技體育賽事基地和集特色種植、養殖、汽車測試、休閑度假、會議服務、觀光旅游等于一體的園區。

　　二、園區概況

　　園區于20xx年12月29日，被自治區人民政府批準為自治區級高新技術產業開發區，是呼倫貝爾市和東四盟市的的自治區級高新技術產業開發區。園區位于牙克石市東南郊4公里處，牙克石林場施業區內，東至扎敦河，南連301國道，西接南博草原，北鄰濱洲鐵路，規劃建設面積132平方公里。

　　到20xx年底，園區共接待國內外游客50余萬人次，旅游業純利潤超過6000萬元。隨著博世集團二期、三期陸地測試場項目的建設和其在亞太地區汽車測試業務的不斷擴展，到20xx年高新區內僅汽車測試產值將增至10倍，達到20億人民幣;待EPS、ABS兩條共性生產線成功引入高新區后，預計可實現產值26億元人民幣，屆時高新區僅德國博世集團、埃特姆公司就可實現高新技術產業值達46億元人民幣。

　　三、園區龍頭企業

　　1、博世冬季汽車性能測試中心有限公司

　　德國博世集團是世界的汽車零部件生產商，世界前100強企業。博世集團投資園區建設冬季汽車性能測試中心，主要是對汽車ABS(防抱死制動系統)和ESP(電子穩定程序)等先進制動系統進行匹配測試，為建設園區提供了優越的產業導向優勢。園區自20xx年以來先后與西班牙伊迪達、德國大陸、奇瑞、上海大眾等汽車生產企業進行了有效對接，廣汽集團高層赴我市進行了考察，就入駐高新區做具體對接，目前已進入論證階段。博世集團現已在我市投資2億元人民幣，從20xx年到20xx年將投資1.5億元人民幣，總計投資3.5億元人民幣。

　　2、瑞典埃特姆公司

　　瑞典埃特姆公司是冰雪測試場的管理、服務企業。該公司于20xx年在我市成立第二家公司——埃特姆(呼倫貝爾)汽車測試場服務有限責任公司。20xx年1月-3月該公司成功為多家世界一流的汽車制造廠商做活動，蘭博基尼、保時捷、奔馳、奧迪等諸多國際聞名的汽車廠商來到呼倫貝爾，不僅提高了呼倫貝爾市的知名度，也對經濟發展起到了很大的推動作用。高新區名車冰雪展示與體驗，已成為冬季呼倫貝爾冰雪場上一道靚麗的風景線。

　　四、園區接待中心

　　1、云龍山莊

　　云龍山莊接待中心是國家AAA級旅游景區，呼倫貝爾夏季避暑旅游勝地，景區集中了呼倫貝爾“山、水、林、原、草”五大特色景觀，建有大興安嶺林區野生動物園，具備100人住宿、900人同時用餐的接待能力，是國內外游客觀光旅游、休閑避暑的理想場所。

　　2、鳳凰山滑雪場

　　鳳凰山接待中心可提供會議、住宿接待和冬季大眾滑雪等服務，是國家AA級旅游景區，于20xx年投資3.5億元建成，中心內鳳凰山滑雪場是目前我區規模較大、雪上項目豐富、雪道種類齊全的天然滑雪場。中心建設有功能齊全的綜合會議中心，木刻楞別墅群以及野生動物標本室，現擁有500人住宿、600人會議、800人就餐、1000余人滑雪娛樂的旅游接待能力。先后舉辦了六屆鳳凰山滑雪節、并多次舉辦國際滑雪邀請賽、全國青少年越野滑雪錦標賽、國際雪聯夏巡賽、國際汽車越野拉力賽等重大旅游節慶活動和體育賽事。

　　3、鳳冠滑雪場

　　鳳冠滑雪接待中心總體規劃設計由芬蘭貝利(中國)咨詢公司編制完成，總投資1億元，現已完成投資7000萬元，20xx年底投入使用。2818米長的索道為目前國內最先進的滑雪索道，配有6人吊廂，設有3000米、4000米雪道各一條，110米長的魔毯1條以及長300米、400米的拖牽各1條。該雪場的設計標準、高端技術、環保理念、建設規模均為世界一流，為承辦國內外重大冰雪賽事、打造呼倫貝爾冬季旅游品牌奠定了堅實的基礎。

　　五、建設條件

　　1、自然環境：園區內山水林原相連，小徑迂回，綠樹成蔭，馴鹿、狍子、狐貍、野兔、松鼠等動物穿梭其中;夏天可以觀賞森林和草原風光，參加射擊、騎馬、漂流、垂釣、篝火晚會等娛樂活動;冬天可以體驗嶺上滑雪的快感，還可以乘雪橇、堆雪人、打雪仗、欣賞風格各異的雪雕作品。

　　園區內林地2062公頃，灌木林874公頃，宜林4501公頃，沼澤地1157公頃，河流水域面積6600平方公里，多年平均徑流量7.32億立方米。林木樹種主要有落葉松、白樺、山楊，幼齡林和中齡林面積占林地面積的`98.3\%，林分長勢良好，有200多種野生動植物棲息和繁衍于此。

　　2、水資源：園區內已經建設人工湖4處,總水域面積362萬平方米，總庫容為945.18萬立方米。項目區的人工湖，除了可以為項目提供優質水源外，冬季可以為汽車測試廠商提供冰面測試場地，夏季可以開發旅游項目和水產養殖項目。

　　3、會議中心：鳳凰山會議中心占地面積20xx平方米，設備功能齊全。擁有總面積共5000平方米風格各異的別墅16棟;面積共3100平方米的木刻楞別墅5棟和1300平方米的綜合服務中心，可同時接待400人住宿、500人會議、600人用餐、千余人滑雪及接待各種大型會議旅游團隊的能力。中國汽車安全技術發展國際論壇、20xx華佗CEO論箭年會、中央黨�！皩崿F經濟轉型暨牙克石實踐高層論壇”均在這里成功舉辦。

　　4、交通：國鐵濱洲線由東向西在鳳凰山高新技術產業園區北側通過。301國道在鳳凰山高新技術產業園區西側及南側通過。

　　5、通訊：園區內開通了移動、電信通訊和寬帶網絡服務。開辦了郵政快件、特快專遞、電子信函等業務，實現了現代化通訊網絡，并建有衛星電視地面接收系統。

　　6、電力：園區北有匯流河發電廠，電力來源充足。

　　六、園區招商項目

　　鳳凰山高新技術產業園區重點在以下幾個方面招商：

　　1、依托園區環境優勢開發特色種植、養殖及特色種養殖產品精深加工項目、有機農業觀光項目。如種植黃花菜、蕨菜、柳蒿芽、蒲公英等特色山野菜;種植沙棘、藍莓、山丁子、沙果等特色經濟林;養殖狍子、馴鹿、馬鹿、野豬、獺兔、貂、北極狐、貉子、冷水魚(高白鮭、虹鱒魚)等，同時可根據種植、養殖項目品種、規模，建設集綠色天然食品精深加工、銷售為一體的配套項目。

　　2、鳳凰山高新技術產業園區內現有耕地20xx畝，基本達到旱澇保收田標準，適宜種植有機農作物。擬將耕地建設成為有機農作物高、新、特種植開發項目區。項目區內可建設恒溫鋼架大棚、日光溫室、塑料大棚，種植各種野生漿果、特色蔬菜，形成有機農業綜合種植園區。

　　3、世界知名汽車整車及零部件廠家新建汽車冬季測試基地項目。

　　4、國內外汽車整車廠家進行全季節汽車測試、試驗項目。

　　5、汽車零部件生產項目。

　　6、別墅群、休閑、養老、滑雪會館等旅游地產開發項目。

　　7、劃船、賽艇、帆船、垂釣等水上娛樂項目。

　　8、冰雪運動、森林景觀、餐飲娛樂、生態觀光等綜合旅游開發項目。

　　9、牙克石市位于呼倫貝爾中心地帶，組建航空俱樂部具有地位優勢，鳳凰山景區在各通用航空機場、臨時起降點能夠起到承上啟下的作用。組建一家通用航空飛機研發、運營單位，建設專門機場，引進各類飛機及配套服務管理體系，組建航空俱樂部，進行航空培訓，形成國內產業鏈最完整、就地配套能力、產業聚集度的通用航空產業特色區域。目前機場場地平整已經完成，正在論證階段。

　　七、投資估算

　　投資額度由建設規模大小確定。

　　1、政策支持

　　牙克石市在充分享受國家西部大開發、扶持邊疆少數民族地區等各項招商引資優惠政策外，還享受內蒙古自治區和呼倫貝爾市的一系列優惠政策。同時，牙克石市還立足于本地區實際,對大項目實行特事特辦、一事一議的原則。

　　2、前期工作

　　已經被內蒙古自治區批準為自治區高新技術產業開發區，聘請芬蘭貝利公司完成園區的總體規劃，園區基礎設施建設完畢。

　　3、合作方式

　　獨資、合資、合作均可。

　　商業綜合體招商運營方案 2

　　一、公司簡介

　　新鄉市盛潤房地產開發公司于xxxx年8月成立，注冊資金1000萬，是一家集房地產開發，娛樂業、石油業為主，以房地產為龍頭的企業，下設天潤苑娛樂有限公司，開發的項目有黃崗別墅區、化工路營住房，盛潤城市印象(3萬多㎡)，近期的新項目有亞太廣場(6萬多㎡)，已經開發好的面積有4萬多㎡。

　　二、盛潤廣場簡介

　　新鄉盛潤廣場是經xxxx年新鄉市規劃委員會第一次會議研究同意，由新鄉市盛潤房地產開發公司開發，武漢亞大商業策劃管理公司進行策劃、籌備、招商，集購物、生活休閑、娛樂多功能一站式的購物中心。周邊高檔社區、政府機關單位、銀行、證券匯集，經商氛圍異常濃厚。扼守市規劃向東南發展的咽喉之地，升值潛力巨大。

　　三、功能、設備配置介紹

　　1、廣場地址：新鄉市主干道人民路中段，

　　2、廣場功能：擬定為商住綜合大樓，

　　3、廣場具備的條件：廣場建筑面積16000平方米，是新鄉市重點項目工程，也是人民路上的標志性建筑，在人民路中段南側建設的'一幢高層(a座16層，b座12層)的綜合樓，北退人民路紅線10米，東退地界6米，西距高層營住樓16米，該樓為全框架結構東西，東西總長49054米，南北進深63.24米，地下室為停車場及設備間，一至四層為營業，建筑面積11937016平方米，a座五至十六層住宅樓住于綜合樓北端，東西長49054米，南北進深19044米，高4809米，建筑面積11533066平方米;b座五層至十二層住宅樓位于綜合樓南端，東西長4905米，南北進深12064米，高40.6米，住宅建筑面積4881.03平方米，外飾要求一至四層為深駝色面磚，四層以上部分為牙白色面磚配以黃色，蘭色外干墻漆。我公司將臨街負一層、一層、二層、三層、四層對外招租。每層貨載xxkg，擬定商場配置扶梯6部、觀光電梯1部、廣場設計停車位約3000平方米等設施。

　　四、投資前景分析

　　1、廣場的位置：盛潤廣場雄居主干道人民路中段，道路寬敞，交通便利，臨市區地勢-龜背廣場，西北接駁火車站和各大商場的龐大人流、物流，東邊人民公園、體育中心近在咫尺，休閑、娛樂、經濟，一觸即發，適逢市規劃向東南發展，預計在不短時間內，這里將代替僅一街之隔的商業繁華的平原大道，此處尚未有一家有規模的商場，但周邊的配套商業網點正在形成，如酒樓、攝影、上島咖啡、華聯超市、美容美發，小型步行街、小吃類等。沿盛潤廣場商住樓往東，大片的住宅樓正在建設之中，此處多為高級住宅區，應有很好的發展前景。

　　2、廣場的周邊環境：盛潤廣場座落于商業、文化、行政、簇擁的繁華地段，商業氛圍非常濃厚，周邊財政局、區委、區政府，眾多行政機關單位云集，輝龍花園、金桂園、蓮花園、富達花園、富達大酒店等均屬于高檔社區不勝枚舉，這里文化氛圍良好，居民消費檔次高，生活品味高，是新鄉市最適合做社區購物中心的地段，另外醫院、學校、銀行、證券公司遙相呼應，道路寬敞，出行方便，能夠吸引四區八縣的消費群體，是居家經商的理想之地，也是有實力、有先進管理水平的商家擴大商業網點、打造旺鋪的黃金寶地，盛潤廣場的原址被稱為“龜背仙地”集天時、地利、人和為一體，是商家云集的風水寶地，可望在不久的將來，盛潤廣場必將成為決定全域經濟發展的新的商業中心。

　　商業綜合體招商運營方案 3

　　一、主辦方介紹

　　廣東外語外貿大學國際經濟與貿易學院勤工儉學會，簡稱經貿勤儉，以為學院學生，提供一個服務平臺與心靈家園為宗旨，積極協助勤工儉學生的生活學習。

　　我們有一個專門的人才庫，運行高效合理，可以為這次"我們在一起"的公益活動方案的征集比賽召集許多人才，提供許多優秀的公益活動方案。

　　經貿勤儉的口號是:Strivefordreams!一直以來，經貿勤儉保持著開展優良精品活動的傳統:20xx年11月，響應學院"學會感恩、學會感動"的精神，組織了經貿學院"情暖心靈,感動廣外"班級感恩文化建設系列大賽，引起了校內外廣大的關注，且該活動以每年一屆的形式開展至今。20xx年5月經貿勤儉與國泰君安證券有限公司、中國人壽廣州分公司、中德安聯人壽保險有限廣州分公司、美國友邦保險有限公司廣州分公司、建設銀行等十多家公司和機構合作，舉辦一場廣外大實習兼職招聘會，為勤工儉學的同學們提供實習兼職崗位，落到實處，幫助到有需要的同學。20xx年11月，順迎經貿學院第一屆校友會的成立，協助學院舉辦"對話企業高層--論當代大學生所需素質"的經貿校友論壇，邀請了包括美國總統圓桌會議議員徐耀良先生等經貿學院尊敬校友與同學們展開了關于大學生發展的多元交流，響應熱烈。在汶川大地震發生半年后，勤儉舉行了一場哀悼逝者、同時激勵人心的"汶川大地震半年祭"。20xx年11月，我會承辦了校級性的大型活動"南湖國旅馬爾代夫杯"，體現了經貿勤儉活動的多樣性，提高了學會的影響力和知名度。20xx年3月開始的面向勤儉服務對象進行的訪談調研活動立會至今，經貿勤儉多次與多家知名商家成功地交流與合作，開展過諸如講座、展銷等形式的活動，獲得了諸多好評。

　　二、活動背景:

　　改革開放以來，中國的經濟不斷發展，許多老百姓都過上了小康生活。然而還有一群人，他們孤獨，他們無助，他們需要我們的幫助。他們是社會的弱勢群體--失學兒童，孤獨老人等。同時，經濟迅速發展也帶來了很多環境問題，由于環境惡化引起的各種災禍也嚴重影響了很多人生活。

　　廣東外語外貿大學國際經濟貿易學院勤工儉學會本著"勤儉永遠站在需要幫助的人身邊"的宗旨，開展此次主題為"我們在一起"的公益活動方案的征集比賽，希望能夠喚醒大家做公益的想法，并讓他們付諸行動，幫助更多需要幫助的人。

　　三、活動目的:

　　廣東外語外貿大學國際經濟貿易學院勤工儉學會希望能夠通過開展照片展以及主題為"我們在一起"的公益活動方案的征集比賽，使大家更加關注公益活動，并且付諸行動，投入到公益活動中來，在大學中興起一股做公益的風氣同時幫助身邊需要幫助的人。另一方面，在這一次活動中，既能提高貴公司的知名度，也能為貴公司樹立良好形象。

　　四、活動主題:

　　"我們在一起"公益活動方案征集及評選

　　五、活動形式:

　　(1)照片展宣傳公益活動

　　(2)征集公益活動方案

　　(3)公益活動方案初賽

　　(4)公益活動方案復賽

　　(5)執行勝出者的公益活動方案

　　六、活動地點

　　校道(照片展及宣傳)課室(復賽場地)

　　七、宣傳方式

　　(續上表)

　　八、市場分析

　　改革開放以來，中國的經濟不斷發展，許多老百姓都過上了小康生活。于是，在物質生活相對穩定的情況下，人們開始更多地關注慈善事業。商家如果從慈善事業入手，在群眾中樹立優秀的.品牌形象，積極進取的公司文化，這樣會更容易被消費者所接受。消費者也會更有意愿選擇形象良好的商家的商品。商家的無形資產就會顯著增加，在與激烈商業競爭中更有優勢，為商家的長遠發展打下了牢固的基礎。

　　(1)主辦方可行性:

　　我們經貿學院是廣外中的，人數最多的一個學院。并且學院里各部門都很活躍，總是能帶動整個學校一起活動。并且，我們與大學城其他高校的聯系頗為頻繁，到時候能邀請外校部門的同學們參與其中。況且，這次我們舉辦的這個活動這么有意義，屆時活動參與人數上萬不是問題。

　　(2)時間可行性:

　　如今正是新學期伊始，大家的課余時間很寬裕，有充分的時間關心學習以外的活動。并且能積極地參與到其中。并且正是因為課余時間很多，學生此時的消費能力是很強的。商家在這時候做宣傳，宣傳的效果很快就能體現出來。

　　(3)活動形式可行性:

　　這次我們舉辦的這個公益活動策劃大賽，是迎合社會發展的需要。商家也能從中獲得無形資產，為商家占領消費者市場提供便利。

　　總而言之，這次活動，商家能從中獲得的收益，是遠遠大于付出的。可見這次活動是可行的。

　　九、經費預算

　　省略

　　十、備注

　　(1)策劃書中涉及的對其他物資的贊助，可與貴公司協商后決定贊助方式;

　　(2)在活動期間，貴公司可派負責人到現場視察宣傳工作的進程和效果;

　　(3)活動結束后，如商家需要，可為貴公司提供宣傳工作反饋;

　　(4)若貴公司對本次活動的細節有不清楚的地方，我們將由專人向貴公司提供詳細解答。

　　商業綜合體招商運營方案 4

　　一、策劃的總體思路

　　1.全面把握：首先是建立在對當前最優產品設計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍----先求不敗而后求全勝。

　　2.項目對接：強調對項目所在區域及個性特點詳盡深入的調查與研究，并對項目的資源優勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現最優模式與項目自身進行完美對接。

　　3.創新超越：每一個地產項目都需要超越自己、超越同行業的最高水平，通過在未來領域的積極開拓，不僅為項目自身創造出競爭優勢，還可以為地產企業奠定行業地位。

　　二、項目背景

　　1.用地概述

　　本地塊為國土資源局代號為“市物資再生公司地塊用地”，規劃用地位于西路北側，路東側、中路西，北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡，規劃區間道路面積20xx㎡，區間道路由受讓方按規劃要求建造。

　　2.項目規劃

　　商業形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業布局

　　住宅形式：小戶型酒店式公寓布局(不含返遷樓)2.1商鋪部分：約15000㎡

　　2.2商住部分：

　　銷售住宅：約17000㎡

　　返遷住宅面積：約10000㎡

　　2.3綠化面積約3000㎡(包括平臺綠化)

　　2.4地下建筑：約6000㎡

　　3.相關部門給定的規劃設計要點

　　xxxx市規劃局建設用地規劃設計要點(略)4.用地紅線圖

　　三、企業資源分析、企業目標的界定

　　效益和品牌：

　　1.項目銷售按目標計劃順利完成

　　1.1短期銷售必須成功，順利渡過項目風險期，實現資金流的良性運作，確保后續開發資金。

　　1.2總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現。

　　2.項目對企業品牌及后續項目的拉動和貢獻。

　　2.1借助項目運作的成功，永泰田房地產公司確立在昆山房地產行業的地位和影響力。

　　2.2綜合提升xx房地產公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。

　　四、核心目標——樹立品牌

　　原理：達到商業房地產的三贏境界

　　品牌時代需要有品牌時代的房地產開發經營的游戲規則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規則，就是“房地產品牌語言與品牌運營規則”。品牌時代的消費者需要的不只是房地產產品，而更是房地產品牌，品牌時代的房地產開發商需要學會生產房地產品牌，需要學會運用“房地產品牌運營”的規則生產適銷對路的房地產品牌。

　　品牌經營與消費者處于動態的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經營者，經營者對房地產品牌進行維護與調整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發商企業價值、消費者客戶價值、項目所處的區域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區域能量引爆。最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。

　　五、項目開發總建議

　　引進先進的商業規劃，特別注意引進新業態和設計好項目的業態組合。

　　通過前期招商，引進眾多國內、國際知名商業企業和品牌，顛覆舊有商業格局。

　　注意引入商業物業和統一運營管理概念，對項目精心包裝。

　　通過超常規宣傳，通過事件營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發成為當地市民關注的熱點，并形成良好的口碑并且節約宣傳費用。

　　通過適當靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的'潛在客戶群。

　　六、項目的SWOT分析

　　1.項目優勢

　　1.1地理位置優越，商圈人氣興旺

　　廣場位于xxxx市中心地帶，屬于人民路頂級商業中心向次級商業中心過渡的邊緣地帶，距人民路僅500米，緊鄰震川路、柏廬路主干道，交通便利。公交車有：2路、3路、5路、9路、18路、104路、106路等。是目前xxxx市城區內最后一塊商業用地。

　　1.2商業配套完善，商業活動便捷

　　1.3商鋪市場需求較大

　　商業買家較多，商業炒家占了相當比例

　　2.項目劣勢

　　2.1周邊商業競爭較多，從某種程度上分流消費群體。

　　2.2雖然本項目具有良好商業環境資源，但是與xxxx市人民路商業區比較相對滯后，缺乏相應的市政配套設施，導致本項目自身的商業氛圍不濃，因此必須依托高檔次商業購物中心的連動，共同打造震川路---柏廬路路口商業區。

　　3.機會點

　　3.1經濟發展利好因素

　　柏廬路地位的提升，與其說是開發商著力打造的結果，還不如說是xxxx城市規模擴大、核心商業圈對外延伸的必然。隨著經濟的飛速發展，城市東擴飛速進行，目前已形成南北以前進路為軸，東西以柏廬路為軸的新格局。柏廬路也因地處城市新軸線中心的緣故，商業地位迅速上升。

　　3.2地理區位優勢

　　目前xxxx市房地產市場已日漸成熟，該項目的地理區位優勢必然會贏得較大的發展趨勢。因此，以超前的決策意識，以科學的態度研究“供給----需求”，便可以搶占“先機”。

　　3.3項目連動實現價值最大化

　　本項目對面的萊茵廣場已經落成，據悉，怡景灣的住客有40%都是中國臺灣人，如能完善和補充萊茵廣場的商業缺陷就更能發揮優勢，降低運作成本，實現本項目物業潛在價值最大化，使發展商充分兌現效益。

　　3.4中心城市的建設匯聚了人氣

　　隨著城市的發展和知名度的提升，區位優勢必然會帶來人氣的上升，而本項目開發周期估計完全可以“借勢造勢”，為增加項目開發的安全性打下良好的基礎

　　4.風險

　　4.1市場因素

　　從目前xxxx市的房地產市場看，項目競爭同質化開始，已引起許多開發商的重視，按我們的開發周期測算，一旦這些開發商都清晰地認識到產品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時，本項目還是具有一定市場競爭的風險性。

　　4.2自身因素

　　本項目對面的萊茵廣場與其他商鋪已經有強烈的對比，假如本項目沒能創新超越萊茵廣場的話，銷售的風險性和困難度是顯而易見的。

　　5.綜合分析

　　從市場調研結果分析、本項目的優劣勢比較，機會和風險并存。唯一的辦法就是尊重市嘗適應市場，順應消費者的心愿，整合與項目有關的各種要素，運用智慧，創造出具有超前性、差異性、引導性、適用性的產品，以合理的成本、利潤，達到科學的“投入產業比”，追求產品供給----需求的完善性，使項目達到預期的市場期望值。從目前各熱銷的商鋪物業以及投資者的區域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表現在：一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪租金的重要因素，人流量大、道路暢通、能夠留住行人和有穩定消費群體的區域等都是投資考慮的主要因素;二是新的商業模式和經營理念，當前的商業模式開始從條狀商業街向集聚式商業區轉化，綜合性的“商業步行街”、“一站式購物”的大買場等新的經營管理模式所帶來的影響是不言而喻的;三是產品和配套，商鋪產品的設計和周邊能源狀況，包括面寬、進深、層高及對消費的有效引導，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術性內容，以上因素對商鋪的功能影響很大，投資者考慮范圍較大。

　　商業綜合體招商運營方案 5

　　超市位于商貿中心地帶，是一家集購物、休閑、美食、娛樂為一體的大型綜合性現代化購物中心。超市總建筑面積7000平方米，賣場面積6300平方米。超市采用計算機結算售貨系統，安裝有大型中央空調、自動扶梯、自動消防噴淋及電子監控系統等現代化設施設備。

　　公司以“顧客至上、提高服務、迎合消費需求、領導消費時尚”為己任，全力打造一流購物場所�，F面向社會隆重招商，具體招商方案如下：

　　一、招商范圍：

　　1、食品類：

　　休閑食品、膨化食品、奶粉、餅干、煙酒、飲料、冷飲、干果、糧油、調味品、罐裝制品、熟食、特色小吃、糕點、主食廚房、面包、蛋糕坊、腌臘制品。

　　2、生鮮類：

　　海鮮、水產、生肉、蔬菜、水果、豆制品現場制作、醬菜、干菜、蛋類。

　　3、百貨類：

　　洗滌日化、辦公文具、紙制品、陶瓷玻璃制品、日雜用品、不銹鋼制品、木制竹編品、塑料制品、箱包、體育用品、玩具、鞋類、床上用品、針織、婦女用品、服裝、圖書音像、小家電、自行車。

　　二、招商時間：

　　20xx年xx月xx日——20xx年xx月xx日

　　三、招商對象及條件：

　　1、具備一定經營能力和經濟實力的廠家、公司或個人，地域不限、資信可靠、可長期合作;

　　2、具有良好的職業道德，自覺遵守國家各項法律、法規和企業的各項規章制度;

　　3、組織觀念強，能自覺接受管理和監督;

　　4、對所經營的商品具有透徹的市場分析能力、超前的經營理念以及市場機遇的把握能力;

　　5、能夠按規定及時交納各種費用。

　　四、合作方式：

　　1、供貨商：是指由供貨人按照與超市所簽協議的約定條款，為超市提供商品和有關支持的廠家、公司或個人。本方式有兩種形式：①供貨商按進價供貨，超市制定商品售價;②供貨商提供商品建議售價，購物中心按核定的比例提取利潤。

　　2、聯營：是指由超市有償提供場地，供貨方自主經營、費用自理、按月結算的.合作方式。

　　3、招租：

　　五、招商程序：

　　1、報名：

　�、賵竺麜r間：年4月15日，地點：

　　②報名需提交的有關資料：

　　A、報名者資格認證資料：營業執照、稅務登記證、衛生許可證的復印件;報名者如為代理商的，需提供廠家的授權代理書復印件及其它相關資料。

　　B、商品品質認證資料：產品合格證、衛生檢驗報告、廠家生產許可證、廠家衛生許可證外埠商品進賣場所在地銷售許可證、商標注冊證、條碼證明的復印件及其它相關資料。

　　C、上述資料提交前必須加蓋有單位紅色印章或報名主體責任人的親筆簽名，同時上述資料必須在證件有效期內。

　　D、商品報價單：商品條碼、商品名稱、單位、規格、供貨價、建議零售價、產地、保質期、報價時間等。

　　E、提供必要的商品樣品(實物)。

　　2、報名者資質審查時間：xx年4月15日——xx年5月10日。

　　3、以電話形式通知報名者談判時間和地點：

　　通知時間：xx年5月10日——xx年5月12日

　　4、談判，確定供貨商或聯營伙伴，并以書面形式告知對方;時間：5月12日——年5月18日

　　5、雙方簽訂協議并交納有關費用(樣品、商品信息列表)。

　　時間：

　　招商電話：

　　5月18日——5月30日

　　聯系人：

　　商業綜合體招商運營方案 6

　　一、確定招商的組織框架和崗位職責

　　制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強大的招商隊伍是招商的工作的關鍵。招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規劃。結構合理且高效的招商隊伍應配備以下以下幾方面人員：

　　1、招商經理1人，招商團隊總負責人。

　　2、招商主管若干，分別負責項目招商區塊的工作：招商主管應具備一定的招商運作經驗，長于說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。

　　3、招商助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內務(資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等)和會務組織等工作。

　　5、其它服務人員如文案、平面設計、接線及接待人員。

　　二、建設招商團隊

　　打造一支業務能力強、能吃苦、講奉獻、思想品質好的招商團隊，是商業地產招商工作順利進行的重要保證。商業地產招商工作是一項專業性和時效性很強的工作，它要求招商人員具備良好的基本素質和專業素質，以適應各種壓力挑戰。

　　(一)招商人員必須具備的基本素質

　　1、良好的心理素質。優秀的招商人員的心理素質表現好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。具體表現為要具備：

　　(1)堅定的事業心，包括很強的敬業精神，創業精神，勇于進取，勇于創新。

　　(2)強烈的責任感，是對工作的高度負責精神，剛毅果斷，勇于權限內的決策，敢于承擔責任。

　　(3)堅韌頑強的意志力、穩健持重，意志品質堅強的招商人員才能克服困難，并不為小恩小惠誘惑。

　　(4)良好的自控能力，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對立狀態，出現僵持甚至不歡而散的現象亦為常見。

　　2、具備相關經濟知識、社交能力和語言表達能力

　　(1)商業地產招商涉及到經濟學、零售學、房地產開發經營、會計與稅收等相關學科，以及最新的相關法律法規知識，而且新知識、新技能不斷涌現，招商人員必須掌握這些基本知識，適時學習充電，才能更好做好招商。

　　(2)商業地產招商對象的'行為是一個投資行為，而這行為需要多個管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。

　　(3)招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過語言來溝通的。招商人員語言表達須正確規范，使用有效的語法、修辭和邏輯，使表達更具吸引力、說服力和感染力。

　　3、具備良好的現象判斷能力和靈活應變能力

　　(1)敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對放的投資意圖和實力，通過對手的語言表達姿勢和動作觀察、分析，進而做出準確的判斷。

　　(2)應變能力指招商人員能夠根據招商形勢的千變萬化、審時度勢，爭取相應靈活的對策，使判斷向有利已方的方向發展。

　　(一)招商人員的特殊素質

　　1、熱愛商業地產的招商工作，對招商具有特有的興趣。

　　2、具有局勢控制能力，主要表現在對招商準備工作，了解自身項目的優缺點，了解對方的招展實情，并在時間上、心理優勢占據主動權。

　　3、較佳的團隊精神，招商是整體運作的，雖然整體項目按商品或服務項目的大類或中類分至每位招商人員，但各個功能區的招商成功與否影響到整體項目招商是否成功。

　　4、外語知識。

　　(三)招商人員的培訓

　　招商人才并非天生就有的，他們是通過選拔、培訓并在實踐中鍛煉出來的�？冃Э己撕图顧C制在招商實踐中對人才的培養起到重大的作用。培訓就是通過理論和案例的學習，并參與實踐，使其達到知識廣博、經驗更豐富，能夠勝任招商工作。

　　招商的培訓主要有以下幾個方面：

　　1、項目及產品知識，以使團隊成員對項目的現狀有清楚的認識。

　　2、溝通技巧(如接聽電話、接待語言、洽談技巧、儀表舉止等)，以培養團隊成員的職業感。

　　3、招商專業知識(招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項等)。

　　4、招商要旨(招商策略說明及合同解讀等)。

　　三、招商實施

　　招商團隊成立后即將進行正式的招商工作，從這一階段開始面臨的是大量的實施工作。首先在項目的核心概念基礎上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發布計劃、準備合同文本、準備各類產品和項目的宣傳資料等等。

　　(一)業態組合以及租金預測

　　招商實施的第一步應該是確定計劃中的業態組合，并對周邊地產租賃行情進行詳細的調查，包括價格、租賃方式、業主投資收益等方面。項目定位是商業街，那它首先就是一個購物中心，業內一般認為購物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30，并稱之為黃金比例。當然這個比例并不是絕對的，應靈活應用，但其中隱含的一個原則必須要遵守：購物中心首先是一個賣場，購物功能應占到至50%的比例。如果餐飲占多數，就是飲食中心;娛樂比例太多，就是娛樂中心，都不能稱之為購物中心。過分強調娛樂功能，對發展旅游有好處，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂做得最好，但95%的游客只去過一次。所以，首先應當是一種零售業態，可以吸引顧客重復消費。

　　項目租金水平則依據調查結果來確定，調查的結果應分為分割、分層、整體出租三種方案。三種不同的出租方案各有優劣，現行商業地產項目主要采取的是分割和整體出租兩種方式，整體出租招商工作比較簡單、可一次性回籠大量資金，但回收期較長而且出租者要承擔經營風險(一旦承租者經營不善將對整個項目造成打擊);分割出租招商工作復雜、早期投入大，但收益率大大高于整體出租方式(數據顯示同時段內高于整體出租50%)，采用分割出租方式，開發商自主規劃空間大、經營風險較小。

　　(二)廣告投放

　　考慮到項目建設周期較長，且涉及到拆遷的問題，在土建施工之前不宜大規模投放廣告，在項目地點周邊大量投放平面廣告即可。在土建進行到一定程度時可開始大規模投放廣告，傳播渠道包括傳統的電視、報紙、電臺等，也可在互聯網上相關網站投放。

　　廣告宣傳是影響消費者的利器，使廣告發揮最大的作用,我們應該做好以下工作。

　　1、做好地方媒體調查：對當地媒體做深入調查，根據目標消費者收聽、收視率較高的節目和價格作合理組合，使產出比例平衡。對戶外廣告價位以及影響力進行調查，如公交車身廣告、寫字樓平面廣告、干道路燈廣告以及公交車、的士停車牌廣告等。以調查結果進行宣傳模式組合。

　　2、擇好廣告發布內容：一般來說，宣傳應該采用軟硬結合的方式廣告主打產品的USP(獨特的銷售主張)加深顧客對產品的記憶和影響，樹立產品形象與品牌形象。軟文訴求點是產品功效的進一步具體化講解，從每個角度，按不同的方式，向客戶細細闡述，達到理性購買的目的。

　　3、據產品整體的推廣策略決定廣告投入。

　　4、面對競爭產品的強大廣告，采用相應有效對策：首先摸清產品的廣告投放情況，應避開與競爭產品正面廣告接觸。

　　(三)主要目標客戶鎖定

　　首先是確定核心主力店，核心主力店應根據設計中的業態組合鎖定一些高端品牌客戶，成立專案組進行宣攻關。商業地產招商一般走的是以大帶小路線，以大帶小就是用核心主力店來帶動次主力店和中小商家。核心主力店對項目的成敗起著決定性的作用，它決定了項目的品牌形象、主力客戶群、人流量和物流、人流動線。

　　其次確定次級主力店和中小商家，次級店和中小商家的選擇應配合核心店的定位，使核心店與次級店形成互補關系，相輔相成。次級主力店的組合在商業房地產建設期間應有初步規劃，項目可以根據當地消費水平、消費結構、消費能力和項目的經營規模進行經營定位的確定，基本上可以從以下幾個方面考慮：

　　1、業態定位：其功能服務于一體的一站式大型商業房地產項目;

　　2、目標市場定位：滿足地區全客層消費者需要;

　　3、主題特色：符合當地人群的經營主題設計;

　　4、經營項目：吃、穿、用、玩、樂、賞、游等項目的合理配置;(四)招商談判

　　招商中與“求租者”接觸的整個程序，一般如下：

　　第一次信息的處理(來函、來電)——第一次信息回復——第二次信息處理(二次來函、復電、咨詢、商洽)——第二次信息回復(信息升級→有選擇發送實質性資料)——招商總部零星接單(上門洽談、簽約)——招商會議的籌劃、準備(全國性會議、區域性會議)——發出會議邀請(曾經問詢者、熟悉者及看報來電者)——接收報名、督促參會——召開會議并簽約——督促履約——店鋪入駐。

　　在這過程中，首先面臨的是對“求租者”信息的處理和選擇，好的招商廣告發布后，招商總部將面對大量的反饋信息。對于第一次來電或來函，我們的工作主要是對“求租者”按已經設定的招商區域歸類，對求租者姓名、地址、電話、基本狀況和問題做記錄，同時給對方發去有關產品和項目的基本資料(包括項目介紹、產品介紹、招商活動的安排)，同時對于各地區實力較強或行業內經營一等的“求租者”做重點標注，用以綜合的研究。需要注意的是，不必在電話中向詢問者做過多有關招商的說明，主要是避免“求租者”因了解不夠而以偏概全或防止競爭者和惡意攻擊者獲取一手信息。對于一些急于了解情況的“求租者”，招商部門要有專人負責接待和談判，帶領來訪者參觀項目、了解運作方案等，以免流失“加盟商”。

　　1.核心主力店的招商談判

　　核心店招商談判的基本策略是專題專攻。

　　首先明確談判目的，招商談判的工作就是圍繞談判目的進行的。目的確定后，就要明確招商談判的各個目標，目標在談判中達成，談判目的也就實現了。目標分三個等級：最高的目標(設想中最好的);基本目標(可以接受的);最低目標(底線)。談判工作就是圍繞這些目標爭取最大的利益。

　　目的明確之后就要制定談判策略，制定策略的依據則是對談判對象的信息整理。我們要了解談判對象的狀況，對方關注的焦點，設想對方會提出的疑問并制定相應對策。

　　核心店招商難度最大、地位最重，情況特殊時可以妥協，降低條件以便能盡早完成核心店招商。

　　2.次級店及中小商家的招商談判

　　次級店一起中小商家的招商談判基本策略是統一標準，公正公平。次級店和中小商家的個體與核心店不同，它占整個項目的比重并不大，而且個體之間差異很大。我們要做的是統一租金標準，統一權、責、義。統一租金標準不是一刀切，而是指地理位置相似的租戶租金標準統一，相同位置租金差異化會使租戶與招商小組產生矛盾。

　　其次要約定次級店及中小商家的經營范圍，次級店和中小商家的業態形式和比例是有設計的，隨意更改經營范圍會對整個項目的運營造成不良的影響。

　　3.特殊商戶

　　特殊商戶是指有很高文化、科技或者藝術含量的經營單位，引進特殊商戶可以為商業街增加亮點，形成特色。我們可以給于優惠政策邀請入場，以吸引人氣。

　　會后舉行自助酒會。

　　商業綜合體招商運營方案 7

　　一、項目介紹：

　　溫州商貿城是由江蘇奔宏置業有限公司出資建設的，該公司的重點項目——句容溫州商貿城位于擁有南京御花園之稱的句容市，是句容市政府20xx年重點標志性工程，占地面積200畝，處于西環路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經濟圈，是周邊地區目前規模最大的專業建材、五金機電批發市場。該項目投資2億多元,建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。

　　二、產品定位優勢：

　　溫州商貿城堅持以市場為龍頭，以產業為依托，以物流為基礎，來打造該市場的集群經濟、板塊經濟和名牌經濟，它的建成既順應了當今商貿流通向大時尚集聚的趨勢，也符合該地政府倡導的大力發展民營經濟的要求，它高起點的定位、規劃，超前的建設理念，長遠經營思路，是本地區一個融規范化，品牌化，專業化為一體最大的綜合市場。經營項目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業制品、移門櫥柜、五金低壓電器鉆業交易區等，將句容建材裝飾、五金機電消費市場進行了科學的規劃整合和有效的管理運作。另外，工商、技監、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網絡等服務設施一應俱全。溫州商貿城是一座融展示貿易、倉儲物流、科技服務、信息交流為一體的科技商貿城、文化城、信息城。

　　三、交通概況：

　　本處于西環路和104國道的`交匯口。到達句容市區只有1.2公里的路程。項目門口有公交2路10路汽車，平均10分鐘一班直達市區。項目距離南京江寧區只有20分鐘車程，距離南京市區只有40分鐘車程。

　　四、SWOT分析：

　　1、S——優勢

　　(1)地段——離句容市城市中心只有1.2公里，規劃的物流商貿區域，對于大型的主題建材市場來說地段優越、位置顯赫。

　　(2)交通——項目內有公交2路車直達市區10分鐘一班，10路車離項目只有5分鐘的路程。

　　(3)口碑——項目為句容市政府招商引資項目，20xx年10強民營企業，20xx年消費者信得過企業。

　　(4)物業——項目占地面積200畝，該項目投資2億多元,建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發零售市場。

　　(5)配套——配置自動扶梯、6500平米的大型停車場，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區域，配套設施較為完備。

　　(6)品牌商家入駐——一期，二期成功引進馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽能句容總經銷，世友地板句容專賣店嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強大。

　　2、W——劣勢

　　(1)由于早期句容商業市場沒有成熟給投資者帶來了憂慮。

　　(2)句容老的建材市場由于產生的早在句容人的心里有的一定的認知度，目前新市場開始需要一定周期的培育。

　　(3)項目臨104國道道，車流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。

　　(4)項目居句容市區以外，區域商業網點分布較稀，商業氛圍不足。

　　3、O——機會

　　(1)經濟因素——股市衰退、證券市場蕭條、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄;與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式。

　　(2)政策因素——國家宏觀經濟調控失當，造成房價一路高升，給投資者帶來了商機。

　　(3)市場因素——隨著經濟復蘇，人均收入大幅度提升，消費水平提高，消費能力和消費總量迅速增長，商業行業日益興旺，商業地產開發前景也越來越美好。

　　(4)區域發展——本區域被政府規劃為商貿物流區，本項目正符合本區域發展，在附近政府有意建造大面積的經濟適用房,加大了本區域的人流量。

　　(5)現行的產權式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。

　　4、T——威脅

　　(1)國家相關法規明確規定“禁止返租”，而產權式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。

　　(2)工商局以及廣告法對返租、回報承諾等禁止宣傳，使本項目在推廣中無法將信息傳達到位。

　　(3)國家對目前房地產的發展過熱不斷的控制，銀行利息不段上調。

　　(4)招商難度大，開業時若無大量商戶進入，商場經營會遭致失敗，還有可能引發市場危機。

　　(6)商業市場競爭激烈、經營困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負擔而無法徹底解套。

　　五、崗位職責：

　　招商部職責

　　一、部門本職：

　　1、組織及負責整個商城的招商工作：市場調查、市場分析、項目定位、信息收集、反饋信息、商品結構調整、組織各種促銷及展銷活動;

　　2、負責招商洽談工作，進行市場拓展和完成領導交辦的其他工作。

　　二、主要職能：

　　1、計劃安排：編制部門本職所管年度、月度指導工作計劃;

　　2、業務開展：對部門本職所管業務進行信息搜集和業務開展;

　　3、規范制訂：對部門本職所管業務組織制定操作規程和管理制度;

　　4、檢查考勤：對本部門所管業務進行監督、檢查和考核;

　　5、資料管理：對本部資料進行管理;

　　6、工作協調：協調與公司各部門的關系;

　　7、市場拓展：開展對外客戶洽談招商工作;

　　8、工作報告：向總經理提交部門工作報告;

　　三、管理范圍：

　　部門本職所管理業務范圍。

　　四、工作要求：

　　1、本部人員要嚴格遵守公司的各項規章制度;

　　2、要經常深入市場基層，了解市場形勢，搜集信息，提出計劃方案及實施策略;

　　3、將以顧客服務為中心作為工作原則，高質量完成好本職工作，促進公司整體管理服務水平的提高;

　　4、對于應由本部解決的問題，必須在一日內給予明確答復;

　　5、同事之間，分工不分家，分職不分責，齊心協力完成工作。

　　招商部經理：

　　一、崗位職責：

　　1、履行領導所指派的工作;

　　2、負責制定招商工作計劃及目標;

　　3、根據招商計劃及目標，制定相關招商工作方案，落實及實施各項招商方案，統籌本部人員聯系客戶，并洽談招商細節;

　　4、建立及健全招商各項管理制度及實施細則;

　　5、評估部門下屬各人員的工作業績;

　　6、評估各項招商方案的工作效果;

　　7、定時向上級匯報招商工作情況;

　　8、定時開展市場調查工作并及時匯總上報;

　　9、建立完整的一套招商資料庫。

　　二、領導責任：

　　1、對部門工作目標的完成負責;

　　2、對下屬人員的工作質量、服務水平負責;

　　3、對下屬人員的整體行為規范、工作秩序及精神面貌負責。

　　商業綜合體招商運營方案 8

　　一、招商項目研究

　　重點是與招商項目有關要素的調查分析（調查分析的內容、方法與前述可行性研究、市場專項調查相似）。

　　二、招商項目定位

　　包括項目經營內容（產業）定位、招商規模定位、服務對象（消費者）定位、市場地位定位、招商對象（投資人）定位、經營業態定位、經營主體定位、預期收益定位、核心競爭力定位等。

　　三、招商策略確定

　　重點是針對不同招商對象、不同投資者、不同競爭者和不同的宏觀環境所構成的招商環境，制定分階段的、分地域的、分主體的、分依托資源的招商策略，并將招商策略細化成不同的戰術組合。

　　四、傳播策略

　　任何一次招商活動都離不開傳播。恰當的媒介傳播（省錢、有效）是招商過程中關鍵環節。傳播策略包括大眾媒介傳播策略和活動傳播策略兩部分，且二者組合互動應用。傳播策略對到達率和影響效果要進行定量描述。

　　五、招商預算

　　1、招商成本

　　由兩部分組成：一是可用貨幣價值尺度表現的成本招商的貨幣支出總額；二是運用社會資源成本即人脈關系、公關活動、政府公權力扶持、智力后援等，這些社會資源雖然在本次招商活動中沒有表現為貨幣支出的成本形態，但卻是過去或未來必須或必然轉化為貨幣支出的成本形態，或者是單純的貨幣成本所不能動用的`資源，如人脈關系、智力后援、政府公權力，并非單純支付貨幣就能動員利用。

　　2、招商成果

　　由兩部分組成：一是以貨幣價值尺度表現的引入資本金總額和無形資產積累（需經評估才能確定其價值量）；二是引入的經營主體規模，即經營主體的個數和經營能力（年經營總額、總生產量、輻射市場輻度）。

　　六、項目愿景

　　是招商人講述給招商對象的未來收益（包括經營收益和增值收益）、形象（可轉化為招商對象的品牌要素）、發展潛力的描述。這種描述既是經濟的、物質的，也是文化的、精神的，對于招商對象來說，它既是歷史的積淀，未來的圖畫，同時也是現實的真面目。

　　七、招商進程

　　依據市場現實環境和招商目標確定，表達為進程計劃網絡圖或甘特圖（橫道表）。

　　八、危機處理預案

　　招商過程中由于環境變化、方案偏差、執行偏差等原因出現的過程危機不可避免，因此，策劃方案中的危機處理預案是針對招商方案執行過程中最可能產生的危機事件所做的一種預測狀態的方案。預案重點是對危機產生的負面影響進行化解和轉化。

　　商業綜合體招商運營方案 9

　　一、直播帶貨前

　　1、直播腳步

　　直播腳本就是本場直播的基本流程，就是本場直播的產品，安排好時間，有多少產品，以此安排好講價順序，每款產品講多少分鐘，怎么講，可以根據時間、用戶需求等進行設定，不需要細到每句話說什么，爆款福利的發放頻次等等，記住要把產品的特點要準備好，理清楚。

　　2、直播設備

　　直播的設備一般是有電腦、手機、麥克風等，所以在直播帶貨之前要檢查好設備能不能正常使用，一般直播間需要用一臺電腦，2臺手機，一臺拍攝，一臺用戶主播與觀眾的互動，所以這些設備是一定要檢查清楚的，在開播前，手機上測試直播背景，燈光效果和直播間的整潔度等。

　　3、宣傳預熱

　　宣傳預熱是一定要有對的`，不然開播都沒人知道，一般品牌是有直播預告的，如果沒有也可以發個短視頻告訴大家要直播，其實宣傳渠道很多，包括各種微信群、朋友圈等等。

　　開播前拍短視頻說今晚有直播什么的，如果是在某音上的話，直播之前可以投一點廣告費用，這樣你在直播的時候，平臺就會幫你推薦。

　　開播要提前1—2天社群、朋友圈海報宣傳，一開始直播可能是沒有什么流量的，可以發朋友圈讓大家去幫你熱熱場。

　　開播后社群/朋友圈再次分享；

　　二、直播帶貨中

　　一般新手主播剛開始是有點容易冷場的，但是沒關系，多播幾次就好了，經驗需要積累，播多了自然就熟能生巧，建議多花些時間在直播間，就是在在直播過程中，就是多互動，跟每個進來的用戶打招呼、加關注，這是你直播間用戶留存的最有效的方法。想要留人促轉化，就必須讓直播間粉絲參與進來，與你產生互動，聊天。

　　在推薦產品時，盡量為5~10分鐘一個品，在講解產品的是，可以提問式互動，這種款式有黑寶寶買過嗎？你還還需要引導粉絲提問，用一個標準的模版去引導粉絲向你提問，畢竟絕大多數的粉絲是不懂得提問的。提高直播間的互動率，在互動過程中了解用戶在想什么，顧慮什么，再逐一擊破。

　　對于大多數人來說，買的都是自身需要的，當然也有一些是主播誘導的，很少是為了主播買單的，除非你粉絲量非常大，或者是你非常漂亮，這是極少數的，所以我們就要了解客戶的需求，可以選擇在顏色，規格，款式等上面下功夫，這時候就可以問你們家寶寶多大了，幫助用戶做出決策，以免用戶購買搖擺不定而損失此訂單。刺激他們消費，如果是做童裝主播的話，就可以講一些寶寶的趣事，引起共鳴，然后在中途我們可以利用直播間抽獎吸引流量，一般半個小時就可以來一次抽獎，比如常見的截圖抽獎、回復關鍵字、口令紅包、告訴用戶在直播間可以領取優惠，這種方式主要是吸引粉絲停留和新粉關注。

　　三、直播帶貨后

　　在直播結束后，就是一些售后的工作了，就是查看訂單，做好統計，支付訂單數和金額，未支付訂單產品有哪些，取消訂單的有多少，直播間銷量最高產品是什么、直播間觀看人數最高的時候是什么，不同直播時間的轉化效果，看看哪些款賣得比較好，然后就是跟進訂單，確保貨物發貨和配送。

　　商業綜合體招商運營方案 10

　　一、公司簡介

　　二、盛潤廣場簡介

　　新鄉盛潤廣場是經xxxx年新鄉市規劃委員會第一次會議研究同意，由新鄉市盛潤房地產開發公司開發，武漢亞大商業策劃管理公司進行策劃、籌備、招商，集購物、生活休閑、娛樂多功能一站式的購物中心。周邊高檔社區、政府機關單位、銀行、證券匯集，經商氛圍非常濃厚。扼守市規劃向東南發展的咽喉之地，升值潛力巨大。

　　三、功能、設備配置介紹

　　1、廣場地址：新鄉市主干道人民路中段。

　　2、廣場功能：擬定為商住綜合大樓。

　　3、廣場具備的條件：廣場建筑面積16000平方米，是新鄉市重點項目工程，也是人民路上的標志性建筑，在人民路中段南側建設的一幢高層(a座16層，b座12層)的綜合樓，北退人民路紅線10米，東退地界6米，西距高層營住樓16米，該樓為全框架結構東西，東西總長49054米，南北進深63.24米，地下室為停車場及設備間，一至四層為營業，建筑面積11937016平方米，a座五至十六層住宅樓住于綜合樓北端，東西長49054米，南北進深19044米，高4809米，建筑面積11533066平方米;b座五層至十二層住宅樓位于綜合樓南端，東西長4905米，南北進深12064米，高40.6米，住宅建筑面積4881.03平方米，外飾要求一至四層為深駝色面磚，四層以上部分為牙白色面磚配以黃色，蘭色外干墻漆。我公司將臨街負一層、一層、二層、三層、四層對外招租，(每層xxxx平方米—3000平方米)。每層貨載xxkg，擬定商場配置扶梯6部、觀光電梯1部、廣場設計停車位約3000平方米等設施。

　　四、投資前景分析

　　2、廣場的'周邊環境：盛潤廣場座落于商業、文化、行政、簇擁的繁華地段，商業氛圍非常濃厚，周邊財政局、區委、區政府，眾多行政機關單位云集，輝龍花園、金桂園、蓮花園、富達花園、富達大酒店等均屬于高檔社區不勝枚舉，這里文化氛圍良好，居民消費檔次高，生活品味高，是新鄉市最適合做社區購物中心的地段，另外醫院、學校、銀行、證券公司遙相呼應，道路寬敞，出行方便，能夠吸引四區八縣的消費群體，是居家經商的理想之地，也是有實力、有先進管理水平的商家擴大商業網點、打造旺鋪的黃金寶地，盛潤廣場的原址被稱為“龜背仙地”集天時、地利、人和為一體，是商家云集的風水寶地，可望在不久的將來，盛潤廣場必將成為決定全域經濟發展的新的商業中心。

　　商業綜合體招商運營方案 11

　　一、諾睿德國際商務廣場項目簡介

　　xx年諾睿德開發集團全資投入23.6億元打造諾睿德國際商務廣場，成為年度主打產品。項目位于長春市EBD商核――凈月西部新城中心區域，新城大街與飛虹路交匯處，占地面積約8.46萬平方米，是集團繼環球貿易中心、明宇廣場、凱旋國際公館后的又一大型現代高端城市綜合體力作。諾睿德國際商務廣場以人文為項目規劃核心出發點，以國際領先的城市規劃形式――城市綜合體，為凈月商務區與凈月高端住宅區的有機結合提供強有力的支持。項目集合5A級寫字間、川渝美食風情步行街、高端配套住宅、小微企業孵化器、精品酒店五大業態，互為補充和配套。諾睿德國際商務廣場聚合城市優質資源的同時，矢志將項目打造成真正的一站式生活城，滿足現代都市人群對居住以及物質生活的高端需求。

　　二、開發商街類商業綜合體項目的銷售策劃的四個階段

　　持續、有計劃的營銷活動是商業經營管理戰略的重要一部分。在具體經營實踐中，商家應制訂年月周的營銷推廣活動計劃，并對活動開展的效果進行評估和總結，以使計劃更好地執行和完善。

　�。ㄒ唬┑谝粋€階段是定位策略

　　一個項目要想引起關注和青睞，關鍵要占領市場的空白點。正如同人沒有一模一樣的人，項目也沒有完全相同的項目。一個樓盤在很多地方是可以塑造的，比如外立面、景觀、內部格局、功能設定、軟性配套服務等都可以塑造，但塑造出來的形象必須是活生生的、符合市場需求的。所以要在踏踏實實的基礎上針對客戶群逐步完善這些可塑造的內容，不空口承諾，這樣就能使產品真正具有市場魅力，而不是玩概念。

　　首先會考慮到綜合體商城在本身區域的發展是怎樣的情況，比方說在不同的城市綜合體商城的發展會有快有慢，在上海、北京、廣州、深圳跟在二三線的城市都會有區別，這樣定位策略都會不一樣。另外該項目在這個區域的競爭環境等等在定位之前都要做分析�？错椖勘旧硪惨唇煌ǜ采w的區域、人群是多少，消費力任何等。

　　做好SWOT分析，強項是什么、有什么弱點、有什么危機。這之后可以定義這個中心的目標消費群是什么，推廣主題是什么。這是第一個階段的銷售策劃。下面對諾睿德國際商務廣場項目進行SWOT分析：

　　1、優勢

　　本案商業定位有特色，休閑、餐飲、娛樂、生活配套功能更全面，可以經營不同規模的經營業態，有較強的滿足力。

　　2、交通優勢

　　項目位于該項目位于新城大街以東，天富路（原飛虹路）以北，丁三街以東，丙六路以南，交通便利，車流人流量大。

　　3、物業管理優勢

　　發展商自持有物業，標準化管理，高效統一經營、統一管理。同步世界先進經營理念，展現新型商業氣象。

　　4、發展優勢

　　本項目位于長春市EBD商核――凈月西部新城中心區域，這里集聚了人流優勢、資源優勢、商圈品牌優勢。

　　5、弱勢

　　處于非成熟商圈位置，停車場交通不便。本案商圈尚處于起步階段，市場尚未成熟，必然面對激烈競爭。

　　6、經營優勢

　　足夠的廣告預算支持廣告及公關活動。政府政策的有利傾斜，今年開始該區域商業經濟的大力發展計劃。諾睿德國際商務廣場項目商圈，消費需求量大。周邊強大的中高檔固定消費群體。可以充分利用項目周邊的酒店經濟、會展經濟與商務經濟的資源優勢。

　�。ǘ┑诙䝼€階段是項目定位和品牌建立

　　這一階段要為項目做一個很好的命名，同時配合業態規劃的定位和品牌識別、視覺效果等推廣活動把新的購物概念帶給消費者，同時在消費者心目中奠定品牌的核心價值、立意點。另外有很好的口號把品牌的DNA帶給消費者，另外也會做一些定位陳述，店招及室內設計。綜合體商城的成功首先要有很好的品牌建立，特別是在招商期中這是吸引租戶、給租戶信心很重要的環節。諾睿德國際商務廣場的項目定位和品牌建立如下：

　　1、風格特色

　　以休閑、娛樂、餐飲、品味生活的概念體現出時尚主題，項目立面炫彩為外觀的裝修品位體現諾睿德國際商務廣場的硬件——精神品位，從而打造出凈月西部新城中心區域全新的消費風格、意境！因此更加重視經營業態的組合搭配及商業推廣策劃。

　　2、品牌特點

　　鑒于本商圈潛在消費層面廣，本次招商對象應具備一定的品牌知名度。利用系統的商業地產品牌傳播策略，打造成匯聚本市娛樂生活、餐飲人生的大舞臺。以服務品牌化，個性化模式為先導，以迅速的宣傳手段傳播在殿定本商圈內的行業標志與先驅的形象地位。

　　所有的商家品牌及業態組合，必須體現出都市消費群體對時尚生活的渴望與高雅，更要突出立體的組合和品牌的比例。

　�。ㄈ┑谌齻€階段是開業推廣期

　　包括開業前后不同階段的推廣，也包括針對不同目標群所設計的廣告。比如綜合體商城的定位是家庭消費、年輕男女消費還是高端人群消費的，都要根據這些來設計不同的推廣手段。同時要針對開業主題活動來進行設計。

　　另外還有一系列的開業推廣活動、策略銷售、促銷活動等等，所有這些創新性的手段都是為了綜合體商城造勢引發公關和媒體關注。

　　從傳統的價格戰到文化營銷為主線，這是國內價格戰以后人們的普遍共識，由于現代MALL購物中心的定位與傳統超市和百貨的單一業態相比，休閑娛樂、健康養生占有相當比例，因此也不適合單純采用價格促銷手段。諾睿德國際商務廣場MALL購物中心，餐飲娛樂休閑面積較大，自身有大型廣場，可以分別開展兒童娛樂表演活動和化藝術表演節目，豐富人們的業余生活，提高城市居民的生活質量。諾睿德國際商務廣場的社區文化部可以制定全年的文化、體育、藝術表演活動方案，并征求消費者意見，讓動感之城充滿歡樂與溫馨，將商業文化與特區移民文化、海洋文化相結合，反映特區文化特點，不僅滿足本市居民需要，而且讓來商業廣場旅游的外地顧客得到美好的精神享受。

　　（四）第四個階段是未來商業運營管理

　　并不是說推廣使命已經完成了，在這個階段反而要有系統地進行中期、短期的營銷計劃，思考如何很好地管理綜合體商城的品牌，把一些新的品牌營銷給消費者，讓消費者繼續保持對這個綜合體商城的喜愛度。

　�。ㄎ澹┏鞘芯C合體運營管理大部分是以促銷和文化創意活動為主，日常主要是租賃管理，管理體系相對簡單。綜合體商城一般都會缺乏成熟的商戶資源，往往有部分自營面積，整個管理體系是物業租賃+經營。

　�。├缛f達購物廣場早期的運營管理模式主要以物業出租和物業管理為主，在運營管理方面也是比較薄弱，萬達購物廣場開業后重點加強了運營管理、建筑設計和信息管理系統，同時注重業態搭配和零售行業基本管理知識培訓。

　　在營運管理方面，萬達購物廣場重視以商業營運為中心，注重支持次主力店，建立了以商業營運為中心的管理架構和業務流程，將招商、營運、信息化管理、營銷推廣、物業管理融合在一起。

　　可以自信的講，將百貨店的經驗和綜合體商城的特色結合起來，摸索到了綜合體商城的一條運營成功道路。這在諾瑞德國際商務廣場的銷售策劃中是極其寶貴的經驗。

　　三、商業綜合體招商中的常見誤區

　�。ㄒ唬┟つ慷ㄎ�，不切合實際

　　為了在銷售推廣中宣傳項目的價值，開發商往往對項目的定位人為拔高，即導致商鋪的價格定得比較高，而理智的做法是根據周圍的`消費群體以及居民的收入來決定如何定位，定位過高或過低都會和周圍的消費環境不協調，定位過低會損害開發商的利益，而定位過高，則會造成商家今后的經營成本過高，不敢問津。

　�。ǘ┤狈φw招商規劃

　　商業項目的招商必須是符合項目定位的，而不是簡單地以“滿租”為原則。在項目開始招商前必須明確招商目標，包括招商業態的組合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商規劃指導招商工作的進行，而不至于只要想進來經營就直接“招”進來，形成一個“大雜燴”。

　　（三）單純依靠廣告招商

　　招商針對的是特定的經營者，而單純廣告是具有普遍性的沒有特定的針對性。很多開發商認為廣告是唯一的手段，只有通過廣告才能完成項目的招商。招商的關鍵是溝通，是不能坐在家里守株待兔的。把廣告作為招商的唯一手段，導致接觸招商的客戶面少，自然招商就成問題了。

　�。ㄋ模┻^分強調市場環境的影響

　　現在競爭是比較激烈的，很多地產開發商在感慨市場是越來越難做了，于是在招商的時候就出現了一種情況，就是招商人員過分強調受市場環境的影響，不能正確地分析自己的優勢和劣勢從而制定有效的招商策略。競爭激烈確實是目前整個行業的行情，但是從另一方面看，越來越難做也表明著機遇越來越多。

　�。ㄎ澹┤狈Τ掷m經營的商業管理觀念

　　很多開發商認為客戶進來了就萬事大吉了，這是一個很大的誤區。其實客戶進來只是商場開始的第一步，如何持續的經營商場才是最為關鍵的問題。開發商招來了客戶，還要注意協助客戶經營，客戶生存得越久，商場就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客戶做了一段后紛紛流失，再招商就非常的困難了。

　　四、開發商街類商業綜合體項目的招商策略

　　（一）發商街類商業綜合體項目的招商的總體策略

　　1、不求全面開花，只求重點突破

　　任何資源都是稀缺的、有限的，招商不可能對所有的商家進行優惠，故選取幾種影響力強、實力雄厚的一家或幾家重點商家進行條件上的優惠，促使其快速進入，以影響其它品牌、實力、知名度不及重點商家的一般商戶的進入，這樣可以用較小的代價換回整體的收益，所以突破重點商家是整個招商的重點、也是難點，重點商家突破后一般商家也即跟隨進入，在重點商家上損失的收益會在眾多的一般商家那里補回。重點商家的進駐同時使觀望的一般商家不再迷茫，信心十足的進入。

　　2、不求最高點，只求制高點

　　諾睿德國際商務廣場是凈月西部新城區最精致的商業廣場，這里的商家業態眾多、配套較齊、服務最優、管理最好、效益最強，我們的目標是做到在凈月西部新城區“驚艷”，商業街區綜合業態最多的商業形態。只要占領商業業態中的制高點，領先競爭對手一步，而不是很多，是以特色吸引、特色組合，而不是價格見長、檔次見長。商業街內消費顧客主體是個人行為。如定位過于超前或過高，而不被顧客和商家接受，付出更大代價，項目投入期過長，犧牲更多資源卻很難獲得正常的效益。

　　3、不求一步到位，只求小步快走

　　諾睿德國際商務廣場是按照現在凈月西部新城區的市場去定位，以求能夠保證順利開業，隨著商圈的旺點變更，新商圈的形成都會影響到商場定位，所以本項目是在動態變化中，根據現有市場狀況經濟發展情況及現有人口數來定位，我們不能也不可能直接把項目定位到一個飽和狀態，要不斷去修正戰略，慢慢做到興旺發展該商圈。

　　4、“返租式經營”策略

　　近年來，“返租式經營”一直是商業地產開發盛行的模式。其實返租回報其實并不復雜，簡單地說，就是開發商向購買商鋪的小業主承諾，在一定期限內，由開發商以固定的回報率包租。按現時大多數商家的做法，期限一般定為三至五年甚至更長，回報率通常按預期租金反向推算。售鋪時，按比例將樓價提高一定成數。開發商迅速回籠資金（當然這樣要求購買者主要是投資客，而非經營者），然后再逐年返還給小業主租金。如果開發商能順利地將鋪位租出去，可以獲得更高的溢價，亦可以在租賃市場不景氣的時候用提高的溢價部分作平衡。由于這種方式迎合了部分小業主的投資心理，使投資者對目前尚不十分成熟商業市場有足夠的投資信心，所以，如果開發商看好項目市場前景，可以用此銷售策略在整個銷售期內不斷推高商鋪價位。

　�。ǘ┥虡I綜合體項目招商的總體思路

　　1、第一步：招商與住宅緊密粘合

　　商業地產首先是商業，然后才是地產；商業綜合體的開發難度大，開發風險要比單一住宅項目大很多，建議在運作本項目時與國際知名商業招商運營公司合作，通過與這些專業、知名的招商公司合作，完成簽約一、二個主力店并同時進行炒作與形象推廣積聚人氣，促進招商，因為主力店是一個城市商業綜合體的“定海神針”，其影響之大可想而知。知名度較高、有良好業績記錄的主力店可使一個城市綜合體的后期經營更加穩定，且有利于項目的可持續發展，知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客和去化住宅部分的銷售，住宅的正式銷售與主力店群的招商應該同步進行。因為住宅相對來說容易回現，且能夠積聚人氣；而主力店群的招商對于人氣的提升及項目整體氛圍的拔高很有益處，尤其是對后期的寫字樓銷售及商業本身的銷售起到承上啟下的作用。

　　2、第二步：推廣寫字樓與酒店

　　在完成第一步后，項目的市場影響力應該初步具備，此時推出寫字樓較為適合，因為寫字樓的購買客戶比較在乎周邊的成熟度情況；寫字樓的推廣建議租售結合，先期可以推出部分優惠單元吸引一些品牌企業進來，以“羊群效應”帶動其他企業的跟進。酒店的招商可以與寫字樓同步，因為這兩類業態之間有互補性。

　　3、第三步：商業放在最后推

　　商業的成功與否關鍵取決于招商及商業氛圍的形成。因而商業應該在其他物業都取得較好業績，項目知名度達到一定高度的情況下順勢推出。高端城市綜合體項目需要在前期健全項目體系，住宅、寫字樓、商業、酒店的業態互補，并在內部所產生的化學反應對項目整體價值提升的影響能夠使城市綜合體的所產生的巨大能量，使得能均勻去化，提升宗地價值完善功能。

　　4、確定項目的招商工作程序

　　（1）全國招商工作程序

　　此程序在招商工作時間排序上定為第一程序，第二招商工作程序也可同時啟動，該程序兼顧向國內知名商家宣傳介紹諾睿德國際商務廣場的特色吸引力。利用全國有影響力的專業媒介行業信息，并有隆重招商宣傳作用。該工作程序能為以下招商工作程序順利開展做好前期鋪墊作用。

　�。�2）長春本市招商工作程序

　　此程序在招商工作時間排序上定為第二程序，也是正式開始進入實質性招商階段，利用省、市有影響的媒介行業信息，并有隆重招商的宣傳作用。有效利用現有資源的同時，策略地吸納更多適合本項目需求的候選商家。在住宅售房部旁邊建立招商辦公室，在招商工作里也是重要和關鍵的招商工作程序，本地商家黃金比例數量份額應占招商總量的大半數，在保證合適特色商家數量的同時，招商人員應兼顧開發引導的功能，有計劃有步驟地對適合預選商家選定，對理想商家洽談。

　　策劃工作，應以主力店超市的強勢入住本商務廣場，為諾睿德國際商務廣場帶來全新的理念，全新的內涵，制造轟動性前奏和神秘氛圍，為下一環節的實質工作做好鋪墊。

　�。ㄈ┻x擇合理的招商時機

　　1、商業地產招商與銷售

　　對于商業地產來說，銷售在先還是招商在先，并不僅與運作順序有關，它甚至決定了項目的生死。項目產權發售之際，也應該是主力招商完成之時。

　　2、商業地產招商與整個項目建設

　　由于商業地產的招商時間相對較長的特點，一般來說，招商要分主力店群和中小店群二個招商階段。而確定這二個招商階段與整個項目建設的時間關系至關重要。

　�。�1）主力店招商時間的確定

　　由于主力店群決定項目產品的形式，在產品形成之前，發展商需確定主力店群，并按其要求設計、建造相適應的產品――商業設施；所以主力店群的招商集中在項目業態組合之后、規劃之前。

　　（2）中小店群招商時間的確定

　　中小店群則對形成后的商業設施改造要求不大，因而中小店群的招商可在主力店群確定之后才正式進行，當然項目建設期間可進行各類中小店的招商咨詢登記工作。所以中小店群的招商則分散于整個項目的建設期間。

　�。�3）制定招商工作進程

　�。�1）第一階段：（籌備預備期）

　　①諾睿德國際商務廣場項目總體經營計劃預案擬定，招商工作原則方案制定；

　�、谥贫I態定位標準；

　�、蹟M定初步各業態布局方案；

　�、軘M定與商家合作方式及條件標準。

　　（2）第二階段：（初選儲備供應商期）

　　①進入全國招商工作程序；

　　②進入本市招商工作程序，組織實施初選商家資源儲備；

　　③諾睿德國際商務廣場項目招商團隊組建，培養團隊協調性磨合；

　�、苷猩虉F隊針對當地商業市場環境、商品經營狀況及供應商資源普查備案；深入準確地對當地市場各商品類的分析匯總，編制各業態經營指導方案；

　　⑤針對本市，將長春市場開發、尋找下級地區的商家資源普查備案；并協調協助開發工作。

　�、薇镜卣猩坦ぷ鞒绦蜷_展，組織實施初選供應商資源儲備；

　�、咧贫ㄍ陚涞纳碳覂淦放瀑Y訊，對適合的預選商家資源評定分類。

　　（3）第三階段：（審定確認供應商期）

　�、俅_定正式的各業態定位標準和布局執行方案以及招商合作方式、合作條件標準等公司經營原則方案；

　�、诖_定各業態最終執行的經營工作方案，重點標志性經營商家認定，以及針對性特殊招商方案的制定及實施；

　�、圯o商家洽談合作條件，結果對比擇優；

　�、茉u審確認合格商家，簽訂意向合作協議，收取合作預約訂金。

　�。�4）第四階段：（合同申報簽訂期）

　　根據各項諾睿德國際商務廣場項目籌備工作完成進度情況，對已經完成的籌備工作進行科學客觀的評審和合理微調，確保開業正常可行之后，與商家簽訂正式合作協議書。

　�。�5）第五階段：（商戶入場裝修期）

　　①店鋪設計基本標準設定，規定貫徹；

　�、谂c商家協調裝修規范，符合雙方裝修規定要求；

　　③辦理相關入場裝修手續，進場實施裝修店鋪；

　　④做到及時合理，人員積極跟進，協調配合各管理環節，控制按規劃方案實施，高效圓滿完成階段工作目標。

　�。�6）第六階段：（招商持續期）

　　本階段大部分商戶已經落定，同時將完成一部分商家的后續進場，如該部分商家在開場前未能及時完成裝修，則將由商業管理公司監督；根據實際的招商情況，確定部分物業的流向；舉行開場慶典活動的準備。

　�。ㄋ模┳龊们捌谝巹�，建立完善的商業服務體系

　　商業綜合體的招商必須以準確的項目定位和規劃為基礎。項目規劃應包括主題定位、商業建筑物情景營造（外部環境藝術處理、內部氣氛藝術塑造、環境藝術特色設計）、商業業態組合布局、主力店、品牌店、特色商鋪區域設計等，并形成清晰的招商規劃系統。大多商業地產運營商很難做到招商“一步到位”，原因就是前期商業地產開發商規劃不到位。

　　另外完善的商業服務體系能夠更有利于吸引大的商家和客戶群體的入駐，完善的商業服務體系包括以下內容：

　　1、大客戶服務

　　大客戶占有50%以上的銷售額，因此，大客戶管理與服務應該成立專門的部門進行管理。

　　將傳統商場總服務臺在MALL中定位為客戶服務中心，下面設有大客戶小組，重點跟蹤服務大客戶，同時與營銷部配合，推出有針對性大客戶促銷活動。大客戶檔案管理系統隸屬公司CRM系統，單獨建立科目，大客戶檔案重點管理，作為個性化文化促銷服務的依據。

　　2、客戶投訴處理流程

　　由營運部門通知招商部門，招商部門按照上門種類負責協調供應商服務水平投訴由樓層經理負責處理，嚴重投訴上報公司總經理。

　　涉及客戶向新聞部門投訴由營銷部門主管副總經理負責。

　　3、商業物業管理服務

　　經營期間的物業管理工作，主要包括五個方面：承租商的優化管理、促銷推廣活動、服務管理。日常物業管理包括裝修、清潔、消毒、保安、設備維護以及商業知識服務�，F代購物中心對物業管理提出了特殊要求：

　�。�1）高標準衛生管理

　　對現代購物中心要進行高標準衛生管理，公共設施要進行嚴格的消毒處理，公共電話等一切人接觸的地方要采取滅菌處理措施。

　�。�2）綠色裝修的統一管理

　　對整個商場的整體裝修以及商戶的局部裝修實行統一的綠色裝修管理，首先公布裝修整體規劃方案，重點提供服務，舉辦綠色裝修講座，宣傳綠色裝修知識，為商戶提供便捷，從整體上把握裝修風格，確保格調高雅。修工作還需要由物業管理公司和運營部門進行協調，減少對其他營業區域的干擾，確保正常營業。

　�。�3）高標準管理各個停車場

　　鑒于新的物業管理條例對車輛丟失作出規定，物業管理公司責任重大，要確保正中商業廣場各個停車場車輛不丟失，需要采用先進的電腦管理系統和錄像系統對車輛實施嚴格的管理。

　�。ㄋ模┏晒φ猩痰年P鍵在于成功的溝通

　　商業地產開發與住宅地產開發最大的區別在于服務對象不同：住宅開發主要面對終端用戶群體；而商業地產開發面對的不僅是商鋪投資者、主要的是個人和機構經營者，最重要的是關系商業地產項目持續經營的數以萬計的消費者。運營商與招商針對的是特定的經營者，換位思維、良好溝通成為招商的關鍵。商業地產項目的招商不應是單純租賃的交易關系，而是需要從經營者的角度為出發點，從商業規劃、經營管理等諸多方面給予經營者信心。

　�。ㄎ澹┖侠戆盐遮A利模式

　　選擇商業地產贏利模式需要把握以下幾個方面的問題：

　　一是把握好項目的市場背景，認真做好市場調查，進行準確的市場定位，不要同質化，不要跟風，也不要想當然。許多爛尾樓并不都是因為資金短缺造成的，主要還是開發商或合作伙伴對項目的市場研究不夠，市場定位不準。

　　二是要考慮自己的投資實力，根據實力決定到底是賣，還是租，還是采用其他方式，自己實力達不到的贏利模式是無法駕馭的。

　　三是有無運作商業地產的人才團隊，如果自己沒有現代商業地產的理念，缺乏商業地產的操盤經驗，而是用住宅開發的習慣性思維搞商業地產，不僅賺不到錢，甚至會把老本都賠了。

　　四是投資回報的期望值要設定好，是只賺開發投資的錢，還是把經營管理的錢一起賺，是賺最大化利潤，還是賺平均利潤，是賺短期利潤還是謀求長遠利潤，據此設定科學合理的贏利模式。

　　結語

　　總之，商業綜合體項目的招商必須以準確的項目定位和規劃為基礎。項目銷售策劃應包括主題定位、商業建筑物情景營造、商業業態組合布局、主力店、品牌店、特色商鋪區域計劃等，并形成清晰的招商規劃系統；在建筑規劃設計上，滿足商家要求，與商家充分溝通，滿足商家對建筑的種種特殊要求，比如層高、承重、出入口、機電等硬件配置，可以借鑒萬達的“商業訂單模式”，這樣可以降低項目的開發和招商風險。

　　商業綜合體招商運營方案 12

　　商業招商策劃是商業招商過程的第一步，有了好的商業項目就必須有個好的商業招商策劃才能籌劃一系列活動來吸引外來資金項目落戶。那么商業招商策劃的規劃步驟是怎樣的呢？下面和眾營銷策劃將結合多年的實戰經驗詳細來談談商業招商策劃所包含的內容。

　　一、商業招商策劃一——確定目標

　　商業招商策劃是招商過程的第一步，那么，商業招商策劃程序的第一步又是什么呢?策劃程序的第一步是確立目標。只有目標確立了，策劃工作才能做到有的放矢。

　　確定目標包括三個方面:第一，要達到的目標是什么；第二，圍繞目標進行隨后的一切工作；第三，目標是否得到了實現。比如，和眾營銷策劃要為客戶策劃一次海外的新聞發布會。在策劃過程中，我們首先得確定這次新聞發布會的目標是什么?我們要達到一個什么目的?通過新聞發布會，我們或者是要讓世界了解我們的投資環境，了解我們的優惠政策，提高我們的知名度；或者是推出多少項目。目標確立之后，隨后要圍繞目標搜集各種資料，制定各類方案，最后檢查目標是否得到了實現。

　　二、商業招商策劃二——廣泛收集各方面信息資料

　　商業招商策劃程序的第二步是廣泛地、大量地收集信息，獲取情報。信息收集對招商工作來說，顯得尤為重要。從一定程度上來說，招商過程就是一個收集信息、尋找機遇、尋求合作伙伴的過程。一個地區、一個單位的信息流量大、信息面廣，就有可能獲得較多的招商機會，取得較好的招商成績。如果信息閉塞，與外界交往甚少，要想招到較多的項目是不可想象的。因此，在招商策劃中，收集資料、獲取信息是非常重要的一環。

　　三、商業招商策劃三——制訂各類招商方案

　　商業招商策劃方案的制訂要考慮兩個因素:一是方案的可行性，二是方案的可選擇性。制定招商方案要切合實際，制訂的目標要能夠實現，或者說經過努力能夠實現。不能不顧實際和可能憑空拍腦袋，不切實際，制訂無法實現的方案。所謂方案的可選擇性，就是指要同時制訂各類方案，以利于決策人物能比較選擇其中最優的方案。

　　四、商業招商策劃四——比較選擇最優方案

　　各類商業招商策劃方案提出來了，比較選擇其中最合適、最理想的商業招商策劃方案也就成為商業招商策劃中一個帶有決策意義的重要環節。如果方案選擇得好，繼而進行的商業招商工作就有可能取得好的成績；如果方案選擇不當，就會影響商業招商的'效果。和眾眾營銷策劃首席營銷策劃顧問何俊鋒老師認為在選擇最優方案時應該注意以下幾個方面的事項：

　　第一，要考慮商業招商策劃方案是否與我們招商工作的長遠戰略目標相一致。

　　第二，要選擇成功率較高的一種商業招商策劃方案。

　　第三，要選擇成本較小，而效果又相對較好的一種商業招商策劃方案。

　　五、商業招商策劃五——方案的實施

　　方案的實施就是將商業招商策劃方案付諸實際、付諸行動的過程。一般說來，實施的商業招商策劃方案是在各類招商方案中經過了嚴格篩選和充分論證的，是可行和可靠的方案。因此，實施過程中要遵守原方案中制訂的程序、原則和操作辦法，不得隨意變更時間、地點、出席會議的人員等，在萬不得已的情況下才改變會議的有關事項。商業招商策劃方案的實施一般是一段較為集中的不太長的時間，如舉辦一個招商會一般只是一星期左右。在方案的實施期內，參加招商會的有關人員最好一天開個碰頭會，交流當天的工作情況，明確下一天的工作任務。這樣做可以避免工作的盲目性，使大家做得心中有數，有利于在工作中互相支持，加強協調。

　　六、商業招商策劃六——方案實施后的跟蹤和反饋

　　跟蹤和反饋主要表現在以下幾個方面。第一，主動征詢和收集外方(他方)對整個商業招商策劃方案(如招商會)的意見。在外商或他人眼里看來，本次商業招商策劃活動成功的地方在哪里?需要改進和注意的地方在哪里?通過收集這些反饋意見，對我們在以后進行類似的招商策劃和制訂招商方案時能有所借鑒。第二，對在招商活動中所捕捉到的信息要繼續跟蹤，對新接觸的外商要保持聯系，不要出現招商會一結束，信息和來往就隨之終止的局面。對有意向的合作項目，要在方案實施之后創造條件促其盡快簽約。第三，對在招商活動中已簽約的項目要加快立項和報批工作，促使項目盡早上馬，促使外資盡快到位，使合作項目進入實質性的實施和建設階段。第四，對“如何做好商業招商策劃方案實施后的跟蹤反饋工作”也應制訂一個方案，分工到人，明確職責，并定期檢查跟蹤、反饋工作的成效。

　　商業招商策劃必須按照嚴格而縝密的步驟來制定與執行，商業招商策劃需要經驗與技巧。望企業慎重對待。

　　商業綜合體招商運營方案 13

　　一、招商的啟動時間

　　如按20XX年5月1日開業計劃，按一般同規模的商業項目，至少應提前8個月進行招商，商業街因種種原因，現距開業之日僅剩下6個月時間，因此招商時間建議最遲11月初開始啟動。

　　二、招商人員人數

　　商業街鋪位864個，現出售的1—4區鋪位較小且分散，如此以來增加了招商的難度和強度。對此招商人員定為10名較為合適。具體工作分配如下：經理：負責統管全局，制定招商方案和進度，安排招商人員的日常工作。招商人員（九名）：由經理安排具體招商工作其中：1－3區由3名招商人員負責招商工作4－6區由5名招商人員負責招商工作招商文秘1名。

　　三、招商辦公地點

　　因整個招商需和銷售配合，建議在營銷中心附近開展招商工作。

　　1、在營銷中心后、交警崗亭旁建造一間約80平米的招商辦公室。建議在11月底建成，前期暫時在營銷中心內辦公。

　　2、在項目現場附近租賃一套寫字樓或公寓作為招商辦公室，并同時在營銷中心內設立招商咨詢點，雙邊配合進行。

　　四、項目整體招商的原則和目標

　　1、保證在20XX年3月底前項目整體招商完成80%；20XX年5月1日項目開業前整體招商完成90%，以保障項目能如期順利開業。距明年項目開業只剩下半年時間（20XX年11月1日—20XX年4月30日），除去春節一個月的時間，實際剩下的時間只有5個月，因此對完成90%的招商計劃有一定的難度和壓力，但由于前期積累了一定客戶資源，加之對項目比較了解，通過后期的招商更進工作和招商廣告的配合，對完成這個任務有一定的信心。

　　2、在招商過程中確保按既定的功能分區進行招商，以保障整個商業街商業經營井然有序。由于整個招商滯后于銷售，且在前期的定位中將商業街定位于自營性商業街，因此要保證功能分區具體到每一個鋪位，難度勢必很大，因此按功能分區進行招商只能是保障每個區經營的商品性質大體一致，如經營服裝的區也可以經營皮具、化裝品之類，而不能經營小吃、電玩等。

　　3、在招商工作中確保業主第一年的投資回報達到8%以上，以穩定業主的投資信心。根據我司對項目周邊商鋪租賃價格的調查分析和商業行業基準收益率，我司測算保證業主第一年的投資回報達到8%以上問題不大，較高的投資回報對增強投資者信心和保障商業街的永續經營至關重要。

　　4、確保整個商業街形象統一和經營穩定。對1－4區將按現行功能分區進行零散招商，對5－6區采取統一招商，來保證整個商業街整體定位符合東塘商圈需求，來保證商業街長遠經營穩定。

　　五、商業街投資業主、自營業主和開發商三方風險分析

　　1、投資業主風險分析

　　商鋪不能及時租賃出去；

　　商鋪租賃的價格比較低；

　　商鋪升值潛力有限，不能轉手或難于轉手。

　　2、自營業主（租賃戶）風險分析

　　項目招商在開業前不能完成85%以上或裝修未完成，項目不能如期開業或開業時間無限期拖延；

　　由于招商工作的疏漏，導致商業街內經營無序、魚龍混雜；

　　沒有統一的物管或物業管理費用比較高；

　　生意不是很理想或經營慘淡；

　　開發商賣完后走人。

　　3、開發商風險分析

　　投入大量招商推廣費用后，招商效果不明顯或收效甚微；

　　開發商自己沒有專業的招商人員，需聘請專業的招商公司，費用開支加大；

　　5-6區“只租不賣”或“先租后賣”，若招商不理想，今后的經營或銷售會很困難；

　　項目不能如期開業，業主鬧事；

　　項目日后經營不是很理想或經營慘淡，則不利于開發商的品牌樹立。

　　項目不能獲得穩定的投資回報，業主鬧事；

　　六、招商中存在的主要問題及規避方法

　　問題一：招商時間緊迫、任務量較大

　　如前面所述，項目的整個招商時間只剩下約5個月左右的時間，總共有約20000m2、800多個鋪位需要招商，因此時間非常緊迫，任務巨大。

　　規避方法：盡快確定整體招商執行方案，引入專業的招商機構開始工作，并組織專門的部門監督管理。

　　問題二：已買商鋪的業主要求自營或自行轉租，可先前沒有交保證金，簽定相關協議，對其難以制約

　　規避方法：建議提前召開臨時業主大會，成立臨時業主委員會，協助開發商做好業主方面的種種工作，以保證項目能如期開業。

　　問題三：引入大型租賃戶后，可能導致租金達不到8%，業主不同意

　　引入大型主力店、知名品牌客戶，由于面積較大，其租金相對會降低，但引入大型租賃戶一次性可以租賃較大面積，另外大型品牌的進駐會形成示范效用，吸引中小客戶進駐，從而縮短整個招商周期，保證如期開業。

　　規避方法：開發商適當的給予一定租金補貼。

　　問題四：自營鋪位與大客戶租賃鋪位重疊

　　規避方法：

　　1、談大型包租客的同時，盡量給投資業主商鋪面積占比比較多的商鋪群給其選擇；

　　2、對大型包租客包租商鋪中的自營業主，可幫其調整到位置相對較好的委托出租商鋪中經營，期間發生的.租金差額可酌情給予補償。

　　問題五：20XX年5月1日前招商任務完不成90%，影響開業

　　規避方法：在目前的形式下，必須對招商工作進行科學、合理的評估，認真分析招商工作中的問題和困難，正確預見并確定項目的開業時間。或者屆時制定相關的廣告宣傳活動，如大學生免費創業90天、自營業主經營比賽等活動，由開發商免費提供開業時適量未租出商鋪，保證開業率達90％以上。

　　七、商業街計劃招商方式

　　商業街共有商鋪864個，現階段已售商鋪288個(截止20XX年10月23日)，但真正意義上的整體招商仍未規劃和啟動，如按以前招商設想：1-4區招散戶，5-6區統一招商，如按20XX年5月1日開業計劃，招商率達9%以上將有較大困難。

　　1、時間已來不及。從11月初開始計算，到明年4月底，僅僅剩下個6個月的時間，之間還有春節將延誤一個月時間，加上招商組織必須進一步擴大，具體方案的確定，人員的招聘或磨合，招商廣告的策劃等等，至少將需要15-20天時間。也就是說四個月的時間要招滿864×90%（開業率）×（1-20%自營客戶）=622個商鋪，平均每月要招出138戶，每天要招出138÷30=4.6戶，將非常困難，以往長沙市任何地方都沒有類似速度，所以從時間上來來說已遠遠不夠。

　　2、嚴格按功能分區招商，那么三、四區的招商將有非常大的困難。

　　按目前功能分區，三區做男士用品、動動休閑產品，四區做兒童用品、文化用品，要招商有相當大的困難，作為地下商業街，大品牌或有名品牌的選擇性不大，根據以往招商了解，男士服飾、兒童用品的客戶資源比起女裝類產品要少很大一部分比例，招商有很大一部分難度，加上相比一、二區位置，三、四區缺乏優勢，如三、四區按目前功能分區經營，將有很大困難。

　　3、一般商業項目，如考慮到以后的商業街形象和穩定，招商工作都會策劃先行。及工程開始動工時就有功能定位設想，然后根據策劃要求進行施工和招商，一般啟動時間略早于銷售或與銷售同步，就目前商業街來說，因招商啟動時間較晚，沒有事先策劃，加上已有288個商鋪的自主權掌握在一大群業主手中，招商過程中可能出現的困難或工作的不可操作性，將隨時影響招商工作的效果，影響商業街的整體形象和開業時間，如盲目啟動，到時將進退兩難。

　　針對以上種種情況分析，如果要保證20XX年5月商業街整體90%以上開業，且功能分區不混亂，經營類別的包括購物、休閑、娛樂、餐飲等要素，建議目前啟動招商時，采取以下辦法：

　　1、在目前銷售的1-4區中1-3區招租散戶；

　　2、4-6區統一招租大型商業項目（目前銷售的只有4區）

　　商業綜合體招商運營方案 14

　　一、活動目的

　　豐富大學生的宿舍文化生活，陶冶大學生的情操，提高宿舍文化品位，進一步營造良好的宿舍育人環境

　　二、活動概說

　　1、活動主題

　　雅室設計大賽

　　2、活動宗旨

　　為了促進宿舍文化，改善宿舍環境，營造平安、尚學、文明、和諧的學生宿舍環境，強化學生寢室育人功能提高同學的自理能力，讓同學有一個良好的休息學習環境，進一步推動我校宿舍區文明建設。此次活動旨在強化學生宿舍管理，有利于學生養成良好的行為習慣，提高學生“自我教育、自我管理、自我服務”的能力，改正各種不良現象和陋習，增強宿舍學習氛圍，營造溫馨家園氛圍，深入挖掘“弘德，守信，育己，求美，立志”的寢室文化內涵。

　　3、活動時間

　　20xx年04月15日

　　活動地點：山西師大體育學院

　　三、活動宣傳

　　1.以在山西師大體育學院和周邊的居民區等人流多的地方張貼宣傳海報，懸掛橫幅，發宣傳單為主，以學校網站，記者團，論壇等為輔，進行產品展覽前期宣傳，營造濃厚的氛圍

　　2.活動當日在展覽現場放置大型拱門，氫氣球，主要宣傳地點張貼海報懸掛橫幅，展區張貼參展產品的.大幅彩繪，展區周邊擺放彩旗和宣傳畫報等

　　3.由創業與口才協會負責向學校老師及工作人員發放邀請函。

　　4.電臺、報紙宣傳。

　　5.電子顯示屏在校園內租用電子顯示屏進行宣傳

　　四、經費預算

　　橫幅100x3=300

　　海報100x2=200