物業(yè)公司可行性報(bào)告范文
物業(yè)公司可行性報(bào)告范文
一、 物業(yè)管理作為新興產(chǎn)業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景
隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，住宅、工業(yè)廠房、寫(xiě)字樓、公共設(shè)施、學(xué)校、醫(yī)院等幾乎所有的物業(yè)形態(tài)都產(chǎn)生了強(qiáng)大的物業(yè)管理需求。物業(yè)管理是一門(mén)新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，有著廣闊的發(fā)展前景。
1、 從市場(chǎng)需求來(lái)看，近十年來(lái)，我國(guó)的年均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持了10%左右的增幅，城鎮(zhèn)居民可支配收入也年增10%左右，在強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下，大量的房產(chǎn)建設(shè)、政府公共設(shè)施、醫(yī)院、學(xué)校等各種物業(yè)形態(tài)都強(qiáng)烈的需要專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。
2、 從產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)看，經(jīng)過(guò)二十余年的發(fā)展，物業(yè)管理作為一種新的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型已經(jīng)在社會(huì)化分工中被認(rèn)同，走產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路成為物業(yè)管理的必然趨勢(shì)。物業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)的不斷提升，客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品國(guó)際化、人性化的要求，提高了對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求；隨著信息技術(shù)、節(jié)能環(huán)保技術(shù)的發(fā)展，對(duì)物業(yè)管理技術(shù)能力的需求也不斷提高。
3、 從國(guó)家政策上看，國(guó)家提出“積極發(fā)展社區(qū)服務(wù)等需求潛力大的產(chǎn)業(yè)”，“加強(qiáng)和諧社區(qū)建設(shè)，倡導(dǎo)人與人和睦相處”，“積極發(fā)展就業(yè)容量大的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)”等；“物權(quán)法”、新“物業(yè)管理?xiàng)l例”等相繼出臺(tái)，規(guī)范了物業(yè)管理行為，強(qiáng)化了社會(huì)的物管意識(shí)，保障了物管行業(yè)的健康發(fā)展；國(guó)家政策、時(shí)代發(fā)展，給物業(yè)管理提供了大有作為的空間。
4、 近幾年，物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì)，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境日趨成熟，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)物管企業(yè)已逾3萬(wàn)家，從業(yè)人員500多萬(wàn)人，國(guó)內(nèi)行業(yè)產(chǎn)值已近千億，并以每年20%以上的幅度遞增，物管產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)有著巨大的發(fā)展空間。
5、 蕪湖市物管產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，目前，主要以開(kāi)發(fā)商自辦物業(yè)管理為主，獨(dú)立的物管企業(yè)正處于成長(zhǎng)期，大都沒(méi)有形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力�，F(xiàn)在加入物管行業(yè)，是一個(gè)機(jī)會(huì)。
二、 民營(yíng)物業(yè)企業(yè)面臨的優(yōu)勢(shì)和機(jī)遇
1、 優(yōu)勢(shì)：
民營(yíng)物管企業(yè)的特點(diǎn)總結(jié)起來(lái)為四個(gè)字：小、特、新、好。
所謂“小”是指將目標(biāo)鎖定在那些被大型物業(yè)管理企業(yè)忽視的小型社區(qū)和小型開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目上。小型的社區(qū)和小型開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)不大，大型企業(yè)往往不屑于進(jìn)入。而民營(yíng)物業(yè)公司則有其管理成本相對(duì)較低的優(yōu)勢(shì)，若能夠在整合資源和降低管理成本方面下功夫，在為小區(qū)業(yè)主提供他們最需要的物業(yè)管理服務(wù)方面做得更為出色，民營(yíng)物業(yè)公司在小型社區(qū)不僅可以立足，還能夠獲得很好的發(fā)展。
所謂“特”是指與一般住宅和寫(xiě)字樓物業(yè)不同的物業(yè)，注入醫(yī)院、學(xué)校、車(chē)站、碼頭或有特殊要求的高科技工業(yè)廠房等。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快和人民生活水平的不斷提高，跨地域物業(yè)、不同類(lèi)型物業(yè)、不同檔次物業(yè)都存在多個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。由于地區(qū)支付能力的差異，每種物業(yè)、每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)所需要提供的服務(wù)類(lèi)別、服務(wù)層次、服務(wù)內(nèi)容都有所不同，這要的現(xiàn)實(shí)決定了在短時(shí)間內(nèi)我國(guó)的物管市場(chǎng)不可能被少數(shù)的物業(yè)公司所壟斷。如果民營(yíng)物業(yè)公司在某些方面具備專(zhuān)長(zhǎng)，就是企業(yè)所具有的特殊優(yōu)勢(shì)，可有意識(shí)的增強(qiáng)和擴(kuò)展這方面的優(yōu)勢(shì)，為業(yè)主提供其它物業(yè)公司無(wú)法提供的服務(wù)，這也是民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的制勝之道。
所謂“新”是指不斷開(kāi)拓物業(yè)管理的新市場(chǎng)、拓展物業(yè)管理的新服務(wù)。在當(dāng)前房地長(zhǎng)夜迅速發(fā)展的同事，個(gè)性化的物業(yè)、強(qiáng)調(diào)差別定位的物業(yè)也越來(lái)越多，這些新的物業(yè)為了開(kāi)發(fā)其品牌，必然要求個(gè)性化的物業(yè)管理服務(wù)。個(gè)性化是一般大企業(yè)所不具有的優(yōu)勢(shì)，這部分市場(chǎng)為民營(yíng)物業(yè)企業(yè)特別是中小型物業(yè)企業(yè)提供了生存和發(fā)展的空間。物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)雖有規(guī)模大小、服務(wù)深度的區(qū)別，但物業(yè)企業(yè)不應(yīng)只要把眼光放在數(shù)量的增長(zhǎng)上，而應(yīng)把精力發(fā)在為業(yè)主提供他們最迫切需要的服務(wù)上。相對(duì)于數(shù)量性的外延擴(kuò)大，擴(kuò)大物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)涵不僅對(duì)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提高、品牌的創(chuàng)建有好處，同時(shí)也能使廣大業(yè)主獲得更多的實(shí)惠。
所謂“好”是指當(dāng)你接到了物業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)竭盡全力做到提高服務(wù)質(zhì)量，贏得良好的企業(yè)形象。做企業(yè)如做人一樣，口碑不好對(duì)一個(gè)企業(yè)來(lái)講是極具殺傷力的。經(jīng)營(yíng)道德是一種延續(xù)性強(qiáng)并且能夠產(chǎn)生巨大經(jīng)濟(jì)效益的生產(chǎn)力，職業(yè)道德是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的精髓。物業(yè)管理行業(yè)要求企業(yè)及從業(yè)人員“用心作好每一個(gè)細(xì)節(jié)”，其從業(yè)人員要求極強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)，極高的心里承受能力，能夠處理好與不同層次，不同性格，不同目的，不同需求的業(yè)主、客戶(hù)的各種溝通。民營(yíng)的特性決定了這些物業(yè)管理企業(yè)要想生存，就必須要求極強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)，約束自己，約束本企業(yè)人員的從業(yè)行為、服務(wù)態(tài)度，在處理與業(yè)主、客戶(hù)各種關(guān)系的過(guò)程中能夠做到“忍辱負(fù)重”，而這些恰恰是民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，也是其發(fā)展的動(dòng)力。
2、 民營(yíng)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展機(jī)遇和前景
民營(yíng)物業(yè)企業(yè)最大的優(yōu)勢(shì)是其良好的運(yùn)作體制非常適應(yīng)現(xiàn)階段社會(huì)和行業(yè)的發(fā)展需要。如：企業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰，人員精煉，運(yùn)作成本低，市場(chǎng)反應(yīng)敏銳，決策效率高等；同時(shí)國(guó)家的物業(yè)管理?xiàng)l例中明確規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。這也給民營(yíng)物業(yè)企業(yè)帶來(lái)了平等競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)。同時(shí)，相關(guān)法律法規(guī)的出臺(tái)，也極大改善了物業(yè)管理企業(yè)的法制環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境。
三、 物業(yè)管理企業(yè)的價(jià)值分析
1、 物業(yè)管理能夠獲得穩(wěn)定的收入支撐
只要獲得項(xiàng)目，按照物業(yè)類(lèi)型和管理要求，可以申報(bào)物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。按照物業(yè)面積和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司基本的收入可以得到保障。由于物業(yè)管理面對(duì)業(yè)主用戶(hù)收費(fèi)，所以現(xiàn)金流穩(wěn)定可靠，不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)。且按照物管行業(yè)的規(guī)則都是先收費(fèi)后服務(wù)，因此無(wú)需投入資金便可開(kāi)展業(yè)務(wù)，是極少有投資風(fēng)險(xiǎn)的。
2、 在總收入確定條件下，通過(guò)合理控制成本，可以確保企業(yè)利潤(rùn)。
物管行業(yè)為服務(wù)行業(yè)控制成本，首先是對(duì)影響成本的兩大要素（人力資源成本、設(shè)備工具投入）實(shí)行集約化管理。物業(yè)管理工作進(jìn)入正常維護(hù)期后，管理崗位和技術(shù)崗位可以實(shí)現(xiàn)集約化使用，基本工具也可以統(tǒng)一調(diào)劑使用，節(jié)省人力資源成本和設(shè)備工具投入。
3、 物管企業(yè)在項(xiàng)目的實(shí)際操作中會(huì)有一些隱性的收入，此項(xiàng)可成為純利潤(rùn)。
物管企業(yè)在提供基本服務(wù)的前提下，可以開(kāi)展多元化的特色社區(qū)服務(wù)創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)收入。而此部分的收入往往較為隱性，也無(wú)需納入收支預(yù)算內(nèi)，可算作企業(yè)的純利潤(rùn)。
四、 物業(yè)公司的組織架構(gòu)及基本人員配置預(yù)測(cè)
物業(yè)公司總部組織架構(gòu)圖：
物業(yè)公司某一管理園區(qū)組織架構(gòu)圖及人員配置示例：
1、園區(qū)設(shè)經(jīng)理一名，全面負(fù)責(zé)園區(qū)經(jīng)營(yíng)和管理工作。
2、園區(qū)設(shè)主管副經(jīng)理一名，輔助經(jīng)理進(jìn)行工作。
3、前臺(tái)接待設(shè)兩名，負(fù)責(zé)園區(qū)電話(huà)接待，辦公室來(lái)訪(fǎng)接待，庫(kù)房和檔案資料管理，維修派工。
4、園區(qū)設(shè)會(huì)計(jì)二名，負(fù)責(zé)園區(qū)財(cái)務(wù)管理，物業(yè)費(fèi)收取，工資 發(fā)放，有償服務(wù)費(fèi)的收取和其他費(fèi)用的收繳（主要在辦公室）。
5、園區(qū)綜合部設(shè)主任一名，負(fù)責(zé)解決各種矛盾糾紛，各種投訴和其他后勤工作。
6、收費(fèi)員設(shè)兩名，負(fù)責(zé)園區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其他費(fèi)用的收取。
7、房管員設(shè)兩名，負(fù)責(zé)園區(qū)保潔、維修、綠化的管理，保安的監(jiān)督，各項(xiàng)工作的質(zhì)量檢查，設(shè)施設(shè)備安全檢查等工作。
8、保安隊(duì)長(zhǎng)設(shè)一名，負(fù)責(zé)園區(qū)安全秩序管理，消防管理，車(chē)輛管理和其他管理工作。
9、保安班長(zhǎng)設(shè)三名，負(fù)責(zé)園區(qū)保安工作中矛盾糾紛的解決，對(duì)保安員的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，帶頭指導(dǎo)工作，當(dāng)保安員出現(xiàn)空缺或請(qǐng)假時(shí)代替保安員進(jìn)行工作。
10、 維修設(shè)班長(zhǎng)一名，負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備、業(yè)主家庭自用部位維修工作，在工作中帶頭指導(dǎo)工作，監(jiān)督檢查工作。
11、 保潔設(shè)班長(zhǎng)兩名，負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)保潔員工作監(jiān)督檢查工作在工作中保潔員出現(xiàn)空缺或請(qǐng)假時(shí)進(jìn)行工作。
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