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浙江、江蘇等地土地流轉情況的考察報告
隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整的不斷深入和個體私營經(jīng)濟的飛速發(fā)展，農(nóng)民的生活觀念發(fā)生了較大的變化，農(nóng)村土地流轉明顯增多。農(nóng)村土地流轉關系到農(nóng)民的切身利益，對農(nóng)業(yè)發(fā)展和農(nóng)村穩(wěn)定具有重要意義。適時引導農(nóng)民搞好農(nóng)村土地經(jīng)營權的流轉是活躍農(nóng)村經(jīng)濟的重要舉措。為了更好的做好我市的土地流轉工作，由市農(nóng)委組織部分縣市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)村土地管理人員赴浙江省寧波市、江蘇省無錫市進行了土地流轉方面的學習考察活動，現(xiàn)將學習考察情況匯報如下：
一、基本情況
浙江省寧波市下轄6個區(qū)、2個縣、3個市，全市占地9365平方公里，其中耕地面積230萬畝，人口549萬，其中農(nóng)業(yè)人口90萬。當年城鎮(zhèn)居民純收入14277元，農(nóng)民純收入6221元，綜合實力全國地級市前20位。2000年進行二輪土地承包，現(xiàn)土地發(fā)包完善工作基本完成。
江蘇省無錫市下轄4個區(qū)、2個市，全市占地4630平方公里，其中耕地面積193萬畝，人口430萬，其中農(nóng)業(yè)人口220萬。當年城鎮(zhèn)居民純收入近15000元，農(nóng)民純收入7100元，今年已全面取消了農(nóng)業(yè)稅。1998年進行二輪土地承包，土地承包證書、經(jīng)營權證書已全部發(fā)放到戶。
二、可借鑒先進做法
八十年代中后期，隨著江浙地區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的快速發(fā)展，部分農(nóng)村勞動轉移到二、三產(chǎn)業(yè)，越來越多的農(nóng)民把自己世代耕作的土地以契約的形式，交付給其他農(nóng)民經(jīng)營，告別土地進廠、做買賣。
一、江浙地區(qū)土地流轉堅持的原則。
1、堅持土地的優(yōu)化配置和提高效率原則。江浙地區(qū)流轉始終堅持有利于農(nóng)業(yè)規(guī)�；�(jīng)營、先進科技的應用和農(nóng)業(yè)效益的提高，不是為了流轉而流轉。
2、堅持農(nóng)戶自愿互利原則。農(nóng)戶之間的土地流轉全部在農(nóng)戶自愿的前提下進行，不得違反農(nóng)戶自身意愿。土地流轉費用由雙方農(nóng)戶自己議定可以有償也可以無償。
3、堅持依法管理原則。土地流轉必須符合相關法律法規(guī)，并經(jīng)村、組同意，不得隨意改變土地的農(nóng)業(yè)用途。同時規(guī)范土地流轉合同，制定各種流轉合同樣本，力求流轉手續(xù)合法、規(guī)范。
4、集體搞好服務原則。村集體在土地流轉過程中擔任中介組織作用，而不是土地流轉的主體，實行土地流轉委托管理。成立土地托管組織定期對外發(fā)布流轉土地資源、接受土地咨詢，提高土地流轉的成功率。切實維護了所有者、承包者和經(jīng)營者三方的合法權利。
二、江浙地區(qū)土地流轉的形式。
通過考察發(fā)現(xiàn)江浙地區(qū)土地流轉形式有：
1、股份合作，即承包者以土地折股參與股份制合作經(jīng)營，本著“利益共沾，風險共擔”的原則，簽訂合作協(xié)議；
2、委托發(fā)包（法律規(guī)定不準搞反租倒包，其將反租倒包改稱為委托發(fā)包），即村集體經(jīng)濟組織根據(jù)需要，反租農(nóng)民的承包土地，將土地集零為整，轉包給大戶和投資農(nóng)業(yè)的工商企業(yè)主，連片開發(fā)，統(tǒng)一經(jīng)營；
3、委托轉包，即承包農(nóng)戶自愿將全部或部分承包土地的經(jīng)營權，在一定時期內(nèi)委托村經(jīng)濟合作社轉包給他人經(jīng)營；
4、季節(jié)性承租。一些農(nóng)戶承包經(jīng)營的土地一年中只種一季水稻或其他作物，其余時間則把土地權轉租給他人經(jīng)營；
5、土地互換，即農(nóng)戶之間為便于調(diào)整結構、連片經(jīng)營和生產(chǎn)管理，而對自己承包土地進行的互相調(diào)換；
6、租賃經(jīng)營，即農(nóng)戶將其承包土地以收取土地租金的形式租給大戶經(jīng)營；
7、轉讓，承包戶離開土地，將土地經(jīng)營權徹底轉讓給其他農(nóng)戶。
三、加強土地流轉的規(guī)范管理。
農(nóng)村土地流轉直接關系到所有者、承包者和經(jīng)營者等多方面的利益，流轉必須按規(guī)范的程序進行。無錫市農(nóng)工辦根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，制定了轉讓、轉包、入股等多種形式的合同范本，明確流轉的形式、數(shù)量、年限及雙方的權利、義務，規(guī)范了土地流轉合同，減少了因土地流轉合同不明確產(chǎn)生的糾紛。
浙江省大部分地區(qū)都建立土地流轉中介服務組織，實行土地流轉委托管理，優(yōu)化土地資源配置，充分發(fā)揮土地的資源優(yōu)勢，實現(xiàn)土地有序流轉的有效途徑。有的鎮(zhèn)、村成立“土地托管中心”、“土地代管站”等機構，從事介紹流轉對象、提供有關業(yè)務咨詢等。中介組織建立農(nóng)村土地流轉交易信息網(wǎng)絡，及時登記匯集可流轉土地的數(shù)量、區(qū)位、價格等信息資料，定期公開對外發(fā)布可開發(fā)土地資源的信息，接受土地供求雙方的咨詢，提高土地流轉交易的成功率。在雙方協(xié)商一致前提下，中介組織幫助辦理流轉手續(xù)；同時為承租者提供信貸、技術、物資等服務；妥善處理土地經(jīng)營過程中發(fā)生的矛盾和問題；切實維護土地所有者、承包者、經(jīng)營者三方的合法權益，從而使土地流轉與農(nóng)業(yè)結構調(diào)整實現(xiàn)雙贏。
四、切實維護被征失地農(nóng)戶的利益，建立社會保障體系。
隨著江浙地區(qū)二、三產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，各類大型企業(yè)不斷增加，大量農(nóng)田被征用，部分農(nóng)民成為失地農(nóng)民，無地可種。失地農(nóng)民的生活保障問題是擺在當?shù)攸h委政府面前的一件大事。
寧波市征用土地時，土地征用合同簽定分為農(nóng)戶與企業(yè)直接簽定和村集體與農(nóng)戶簽，再與企業(yè)簽定兩種形式。土地補償費只有極少部分發(fā)放到農(nóng)戶手中，絕大部分留再村集體，由村集體經(jīng)營，補償費作為農(nóng)戶的股份，每年分紅。江東區(qū)征地農(nóng)戶只分到青苗費，征地補償費全部歸集體經(jīng)營。20xx年市政府出臺失地農(nóng)民養(yǎng)老保障辦法，針對失地農(nóng)民和村改居農(nóng)民的養(yǎng)老問題做了統(tǒng)一的規(guī)定，規(guī)定農(nóng)戶土地被征用后，由財政、村集體征地費和農(nóng)戶本人各出一部分的辦法，為農(nóng)戶購買了養(yǎng)老保險和醫(yī)療保險等，解決了農(nóng)民的后顧之憂。無錫市農(nóng)民土地被征用后，農(nóng)戶得到土地補償費約每畝1500到2500元，對有勞動能力的安排進廠就業(yè)，同時按照2年農(nóng)齡折算成1年工齡的辦法，直接將補償費交到社會保險機構，讓失地農(nóng)民享受養(yǎng)老保險、最低生活保障。
對于外來戶土地補償費分配，寧波市迎江區(qū)將農(nóng)戶分為集體經(jīng)濟組織成員和非成員兩種，有本地戶口的外來戶不一定是成員。因土地屬于集體經(jīng)濟組織發(fā)包的集體資產(chǎn)，非成員不享受分配。外來戶必須經(jīng)社員同意加入集體經(jīng)濟組織，同時向集體交納一定數(shù)額的入社費，才能成為成員，享受分配，但入社費一般不得高于補償費。無錫市外來戶一般不享受分配，但在分配股份時，對村集體有貢獻的外來戶，經(jīng)村民同意，分配給其一定數(shù)額的貢獻股。
三、我鎮(zhèn)土地流轉的現(xiàn)狀及存在問題
我鎮(zhèn)現(xiàn)有耕地2.2萬畝，1995年10月進行了二輪土地承包，現(xiàn)土地承包合同和經(jīng)營權證已全部發(fā)放到戶。隨著二輪土地承包的不斷深入，現(xiàn)有109戶農(nóng)戶依法進行了土地流轉，鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站積極做好經(jīng)營權的變更工作，確保土地流轉雙方利益受到法律保護。全鎮(zhèn)土地流轉1451畝，其中耕地891畝，水面340畝，山場220畝。土地流轉主要以轉包為主，其中轉包820畝，轉讓181畝，租賃170畝，其他280畝。另外工業(yè)園區(qū)工業(yè)征地約1500畝。我鎮(zhèn)土地流轉工作取得一點成績，但仍然存在很多問題。
1、土地流轉手續(xù)不規(guī)范。全鎮(zhèn)土地流轉只有少部分到農(nóng)經(jīng)站登記，還有絕大部分是農(nóng)戶私自流轉，沒有經(jīng)過村組同意，沒有合法合同，容易產(chǎn)生糾紛，現(xiàn)在這一矛盾已經(jīng)體現(xiàn)出來，今年鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站已經(jīng)調(diào)解多起類似糾紛。
2、土地流轉規(guī)模小，不利于大規(guī)模經(jīng)營�，F(xiàn)在當?shù)亓鬓D普遍是個別農(nóng)戶之間的私自流轉，土地面積較小，不利于種植大戶的發(fā)展，提高農(nóng)民收入速度緩慢。
3、土地流轉用途比較單一。我鎮(zhèn)流轉的土地絕大部分還是從事傳統(tǒng)的糧食生產(chǎn)，極少部分從事產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，進行經(jīng)濟作物的生產(chǎn)。
4、土地流轉還沒有真正把農(nóng)村勞動力轉移到二三產(chǎn)業(yè)。農(nóng)戶的流轉只是極少部分田塊，仍然留有部分田塊，農(nóng)民還沒有真正離開土地。
四、我鎮(zhèn)土地流轉工作的努力方向
一、要進一步加大對農(nóng)村土地承包政策法規(guī)方面的宣傳力度。特別是對《中華人民共和國土地承包法》的宣傳讓農(nóng)民群眾確實了解到自身的權利和義務。
二、搞好自身的業(yè)務學習，為農(nóng)民的土地流轉做好服務工作。加強學習《中華人民共和國土地承包法》、《安徽省土地承包管理條例》等政策法規(guī)的學習,不斷提高自身的業(yè)務水平和解決土地糾紛的能力,特別是加強對各村文書的培訓和指導。積極向市區(qū)農(nóng)委爭取，制定出各種轉讓、轉包、租賃登土地流轉的合同范本，規(guī)范土地流轉合同，避免因土地流轉合同不規(guī)范而產(chǎn)生的土地承包權、經(jīng)營權的糾紛。
三、引導農(nóng)民土地流轉，逐步進行產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，增加農(nóng)民收入。積極引導農(nóng)民將自家手中的零星土地，向種植大戶進行流轉，培養(yǎng)農(nóng)村種植大戶，從事規(guī)模經(jīng)營。同時加大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整力度，改善農(nóng)村種植結構。真正把農(nóng)村剩余勞動了從農(nóng)村解放出來從事二三產(chǎn)業(yè)，增加農(nóng)民收入。
四、村集體搞好土地流轉的服務工作，提高土地流轉的成功率。村集體及時了解本村可流轉的土地資源和需要土地農(nóng)戶的情況，在雙方協(xié)商同意的情況下，起到中介組織作用，切實維護雙方的合法權益，達到流轉雙方雙贏地目的。
五、切實做好農(nóng)村土地承包糾紛的調(diào)解和仲裁工作。隨著二輪土地承包的不斷深入，土地糾紛日益增加，切實了解土地糾紛中出現(xiàn)的各種問題，與各部門配合做好調(diào)解工作，努力把矛盾解決在基層。同時充分發(fā)揮農(nóng)業(yè)承包管理機關的仲裁職能。
六、切實保障農(nóng)村失地農(nóng)民的利益，適當解決失地農(nóng)民的生產(chǎn)生活問題。切實做好農(nóng)村征地補償費和青苗費的分配工作，同時積極與占地企業(yè)協(xié)商，解決農(nóng)村占地勞動力的就業(yè)問題，建議逐步建立農(nóng)村失地農(nóng)民的社會保障制度，解決失地農(nóng)民的后顧之憂。
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