房地產(chǎn)評估報告寫作常見錯誤
1、報告書漏項(如：缺少評估依據(jù)、報告有效期等)。
2、估價對象描述不全。
(1)缺少房地產(chǎn)權(quán)利狀況描述;(如：沒說明土地使用權(quán)性質(zhì)、土地取得時間、使用年限，房屋所有權(quán)情況等)
(2)土地實物描述不全面(如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況);
(3)建筑物實物描述不全面(沒說明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等);
(4)區(qū)域及個別因素描述不具體;
(5)租賃情況交待不清。(如：沒說明租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限)
3、選用的估價方法不妥(有收益的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法，比較實例多的應(yīng)優(yōu)先用比較法)
各種評估方法中的錯誤：
一、比較法：
1、可比實例選擇不當(dāng)(如：實例的面積過大過小、交易日期與估價時點相隔過長，超過1年);
2、可比實例的幣種未說明;
3、建立價格可比基礎(chǔ)時，匯率選擇錯誤;
4、非正常交易情況的要進(jìn)行交易情況修正;
5、日期修正計算錯誤;
6、因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正;
7、在比較情況說明時判斷有差異應(yīng)予修正，但在實際計算中未修正;
8、修正幅度過大，單項修正超過20%;
9、計算結(jié)果有錯;
10、可比實例的狀況必須是取其在成交日期時的狀況;
11、不同性質(zhì)的.房地產(chǎn)(如：居住、工業(yè)等)，其因素修正時選取的側(cè)重點和權(quán)重應(yīng)不同(《房地產(chǎn)估價理論與方法》P127);
二、收益法
1、求有效毛收入時要采用客觀收入(即不能僅依據(jù)某一個案例的收入情況確定);
2、要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當(dāng)前收益情況;
3、如果有已出租情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)(采用約定租金)和租賃期外(采用市場租金)兩種情況分別計算;
4、采用比較法求客觀收入時，幾個比較實例應(yīng)與估價對象有可比性;
5、計算毛收入時套用的天數(shù)錯誤、面積錯誤(應(yīng)扣減的未扣減);
6、計算毛收入時未考慮空置率(或入住率);
7、計算費(fèi)用時，房產(chǎn)稅應(yīng)按租金×12%計算;
8、計算費(fèi)用時漏項，如漏管理費(fèi)等(直接經(jīng)營型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤);
9、計算費(fèi)用時多項(如：不能將折舊費(fèi)、土地攤提費(fèi)、抵押貸款利息、所得稅等計入)(《房地產(chǎn)估價理論與方法》P199);
10、某些計費(fèi)基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源
11、資本化率的選取未說明求取方法和來源;
12、安全利率選取不當(dāng)(應(yīng)選取一年期定期存款利率或一年期國債利率);
13、收益年限的確定未說明來源(一般是因為前面缺少權(quán)利描述造成的);
14、計算錯誤
15、最終綜合確定估價結(jié)果時沒說明理由。
16、評估結(jié)論沒有大寫;
17、將價格類型說錯(比準(zhǔn)價格、收益價格、積算價格);
18、抵押評估時，未說明未來市場變化風(fēng)險和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價值的影響。
三、假設(shè)開發(fā)法
房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)
1、不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)根據(jù)市場情況分別估算未來市價;
2、不能遺漏應(yīng)扣除項(如：開發(fā)利潤。評估毛地時還應(yīng)扣除拆遷安置費(fèi));
3、利息計算時，計算基數(shù)中漏項或多項。(如：銷售稅費(fèi)一般不計息);
4、動態(tài)方法計算時，不應(yīng)考慮投資利息的估算和開發(fā)利潤的估算;
5、開發(fā)利潤估算時，要注意計算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)。
四、成本法
房地產(chǎn)價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
1、費(fèi)用構(gòu)成不完整，漏項(如：缺正常利稅);
2、取費(fèi)時采用的是項目實際發(fā)生額，未說明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時社會一般成本(即要區(qū)分實際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本);
3、成本法計算貸款利息時應(yīng)用復(fù)利，不能用單利�；鶖�(shù)為土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用);
4、 成本法計算貸款利息時計息期有錯;
5、計算公式有錯(積算價格=重新購建價格-折舊);
6、要根據(jù)市場供求分析來最終確定評估值(體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)折舊的確定上);
7、開發(fā)利潤計算時，不同的利潤率要對應(yīng)不同的計算基數(shù)(《房地產(chǎn)估價理論與方法》P145)
A.直接成本利潤率對應(yīng)的基數(shù): (土地取得成本+開發(fā)成本)
B.投資利潤率對應(yīng)的基數(shù): (土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用)
C.成本利潤率對應(yīng)的基數(shù): (土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售稅費(fèi))
D.銷售利潤率對應(yīng)的基數(shù): (開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值)
8、計算折舊時，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命從建筑物竣工驗收合格之日起計
(1)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限，按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計;
(2)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限，按建筑物實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計算折舊(《房地產(chǎn)估價理論與方法》P165)
9、選擇評估方法時要注意：由于成本法對舊房的估價更難一些，所以一般用它來對新房評估更合適。
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