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銷售合同案例分析
現(xiàn)今很多公民的維權(quán)意識在不斷增強，合同的地位越來越不容忽視，合同是企業(yè)發(fā)展中一個非常重要的因素。那么我們擬定合同的時候需要注意什么問題呢？以下是小編整理的銷售合同案例分析，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
案例分析1：
一、定義
1、“供方”指樂和琴弓坊；
2、“需方”指供方購買樂和琴弓坊產(chǎn)品或服務(wù)的具有法律行為資格的自然人或法人；
3、“銷售合同”指供方向需方出售產(chǎn)品或服務(wù)的合同，所有合同自動包含本條款的所有條件。
二、合同成立
1、銷售合同自下列情形之一發(fā)生時（以最早發(fā)生者為準）即成立：
a、需方以信件、傳真等方式接受供方報價時；
b、供方書面或口頭接受，并產(chǎn)品裝運時。
2、需方代理出售供方的產(chǎn)品或提供的服務(wù)時，必須服從本條款。本條款構(gòu)成代理銷售合同不可分割的部分，需方同意受其約束。
三、定單、價格和付款
1、所有有規(guī)定期限的書面報價在報價單規(guī)定的期限有效。供方作出的口頭報價或沒有規(guī)定期限的書面報價單的有效期,僅截至作出報價的當日24時為止。
2、產(chǎn)品或服務(wù)的最終價格、付款條件和配在銷售合同內(nèi)書明，所有的價格均為福州fob價。
3、除非供方已明確書明付款條件，否則產(chǎn)品或服務(wù)的全部貨款應(yīng)在產(chǎn)品或服務(wù)實際交付前付清。在全部款項付清前，供方有權(quán)暫�；蛉∠桓懂a(chǎn)品或服務(wù)。對供方已交付的產(chǎn)品或服務(wù)，供方保留要求立即付款的權(quán)利。
四、交付
1、供方應(yīng)在交付期內(nèi)將產(chǎn)品交付給需方指定的處于交付地點的指定人士。
2、指定人士、交付地點和交付期均應(yīng)在銷售合同書明確指定，并經(jīng)供方同意。
五、產(chǎn)品的接受
產(chǎn)品送達交付地點并經(jīng)指定人士簽收，或在無指定人士的情況下，供方可同意需方憑企業(yè)公章或其它法定授權(quán)章收貨，產(chǎn)品的交付已告結(jié)束，即視為已獲需方接受。
六、責任
1、供方出具的銷售印刷品、報價單、價格表、訂單確認書、發(fā)票或其它文件和資料的打螢⑹樾椿蚱淥的錯漏可以更正，且供方對此類錯誤不承擔任何責任。
2、一方違約后，另一方可以要求違約方給與賠償。
七、管轄法律
本條款受中華人民共和國法律管轄并按其解釋。與本條款有關(guān)的爭議應(yīng)盡可能由雙方友好協(xié)商解決。如爭議無法經(jīng)協(xié)商解決，則任何一方均可向供方所在地擁有管轄權(quán)的人民法院提請訴訟。
八、一般規(guī)定
除非雙方另有書面約定，銷售合同的修改或變更必須以書面形式提出，并經(jīng)簽字或加蓋法定授權(quán)章確認后方能生效。
案例分析2：
突破租賃合同的相對性原則，需要從合同主體、責任分配兩個角度進行分析。從合同主體看，“售后包租”合同中，商品房銷售公司與承租公司在房屋租賃廣告宣傳、合同簽訂的時間、場所、參與人等方面，均存在合作經(jīng)營關(guān)系，對外足以讓購房者產(chǎn)生房產(chǎn)銷售公司和租賃公司系“共同經(jīng)營體”的認識；從責任分配角度看，共同經(jīng)營體均具有獨立的財產(chǎn)，但內(nèi)部又具有一定的關(guān)聯(lián)性，作為共同經(jīng)營體的一個或幾個成員對外發(fā)生債務(wù)責任時，應(yīng)承擔連帶清償責任。
法院查明案情：2016年11月27日、12月11日，原告與被告博騰公司簽訂浙江省商品房買賣合同兩份，載明原告向被告博騰公司購買龍馬春天大廈第4幢09號、08號房屋；2016年11月27日、12月11日，原告與鋒穎公司在紹興龍馬春天售樓處簽訂租賃合同兩份，載明：原告已向博騰公司購買位于龍馬春天4號樓09號、08號，原告在購買時房屋已出租給鋒穎公司，租期5年，并約定了五年的租金金額及制服方式，租賃合同第六條均約定：如鋒穎公司逾期支付租金，每逾期一日按支付年租金的萬分之三日違約金賠償。如鋒穎公司單方面擅自解除合同或逾期3個月以上支付租金，則按3倍年租金賠償違約金。雙方還對其他事項進行了約定。
另查明，龍馬春天房屋業(yè)主曾于2020年5月12日向浙江省統(tǒng)一政務(wù)咨詢投訴舉報平臺反映：龍馬春天的開發(fā)商宣傳可以包租5年，但2020年4月22日開發(fā)商單方面告知不再租賃，要求提前解除合同，認為存在虛假宣傳等。龍馬春天房屋業(yè)主于2020年5月25日收到短信載明：因受各種因素影響，鋒穎物業(yè)管理有限公司欲解除租賃關(guān)系，請收到本通知后于工作日來龍馬春天售樓處協(xié)商取消租賃合同關(guān)系的事宜，或與鋒穎物業(yè)管理有限公司委托人朱某達，龍馬春天大廈辦事人員小文聯(lián)系。另從原告提供的視頻資料中反映，龍馬春天房屋業(yè)主多次前往龍馬春天售樓處協(xié)商案涉房屋租賃問題，均由朱某達出面處理，朱某達還在新聞媒體“1818黃金眼”欄目采訪時表示其本人就是開發(fā)商，并參與了案涉房屋租賃合同簽訂過程等。
再查明，租賃合同約定，鋒穎公司應(yīng)于2020年5月1日支付2019年10月1日至2020年9月30日第三期的半年租金，該租金尚未支付；鋒穎公司已于2019年2月18日注銷；龍馬春天售樓處曾發(fā)布宣傳：案涉房屋“穩(wěn)租5年、即買即賺”、“小投資、大回報，穩(wěn)租5年，另享50%契稅補貼”等。
法院認為：法院生效裁判認為，原告與鋒穎公司簽訂房屋租賃合同未違反國家法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)認定為合法有效。雙方當事人均應(yīng)按合同約定履行各自義務(wù)，享有合同權(quán)利。關(guān)于具體責任的確定：
1、租賃合同約定2020年5月1日應(yīng)支付半年的租金，現(xiàn)被告鋒穎公司未按約履行，故對原告要求支付租金的主張予以支持；
2、原告還主張逾期付款違約金及違法解除租賃合同違約金，被告博騰公司、朱某達均答辯違約金過高，認為違約金應(yīng)當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同履行情況、當事人過錯程度以及預(yù)期利益等因素綜合予以確定，結(jié)合本案實際情況，酌情調(diào)整為自2020年5月2日起至實際付清日止按2020年6月20日全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率1.5倍計算違約金。原告還主張被告博騰公司承擔連帶清償責任，亦是本案爭議焦點，審理認為，雖然被告博騰公司并非租賃合同的合同簽訂相對方，但其對外行為足以讓購房者產(chǎn)生其系共同經(jīng)營體的認識。因此，對原告要求被告博騰公司承擔連帶清償責任的主張予以支持。原告還要求被告朱某達承擔責任，認為朱某達在案涉房屋租賃糾紛處理過程中，均是作為被告博騰公司的法定代表人身份進行協(xié)商，其相關(guān)陳述均應(yīng)作為職務(wù)行為予以認定，原告并未提供充分的證據(jù)證明朱某達作為個人應(yīng)承擔案涉?zhèn)鶆?wù)，故對原告該主張不予支持。
近幾年來，房地產(chǎn)市場火爆，受“一鋪旺三代”的傳統(tǒng)觀念使得商鋪、單身公寓等小面積商品房銷售炙手可熱，加上在售樓盤憑借“售后返租、包租”宣傳賣點，吸引了大量購房者到售樓處看房、買房，尤其是小戶型公寓買之唯恐不及。售后包租是商品房所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離的一種房地產(chǎn)經(jīng)營模式，完全脫離了買受人購買商品房用于居住的功能，也就是說“售后包租”必須附著于租賃行為，一旦租賃環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，最后承租商鋪的企業(yè)經(jīng)營不佳，或不積極履行其支付租金的義務(wù)，買受人的預(yù)期利益就得不到實現(xiàn)，當初的銷售承諾得不到實現(xiàn)，往往買受人會向房產(chǎn)銷售公司主張權(quán)益。案件審理中，房產(chǎn)銷售公司會根據(jù)合同相對性原則進行抗辯，稱其并非合同相對方，無需對租賃行為產(chǎn)生的租金及其他損失承擔連帶清償責任。本案從共同經(jīng)營體認定分析的角度，采用了合同相對性突破的理論，賦予買受人可追究房產(chǎn)開發(fā)商連帶責任，更加有利于保護買受人合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)銷售市場的健康持續(xù)發(fā)展。
一、界定何謂“售后包租”
1、“售后包租”的概念。售后包租是開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為，其形式包括“返租回報”“帶租約銷售”“利潤共享”“保底分紅”等，但萬變不離其宗，終歸是以“先銷售后承租，同時給予一定比例租金回報”的方式吸引買受人入場。同時，因“售后包租”必須附著于租賃行為，所以一般出現(xiàn)在商鋪、商用住宅等的銷售過程中�！渡唐贩夸N售管理辦法》出臺后，明令禁止開發(fā)商以售后包租的手段銷售房屋。于是，開發(fā)商采用自己名義與購房者簽訂房屋買賣合同，而另外通過直接或間接控制的第三方公司與購房者簽訂《房屋租賃合同》或其他合同，以包租期間的租金沖抵部分房價款或償付一定租金回報，構(gòu)成變相售后包租。
2、“售后包租”的法律關(guān)系分析。從民事法律關(guān)系層面分析，售后包租至少包含兩個法律關(guān)系：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人之間的商品房買賣合同關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為出賣人，購房者是買受人；二是買受人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者第三人之間的房屋租賃合同關(guān)系，買受人為出租人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者委托的第三人為承租人。而變相售后包租相對方一般為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接或間接控制的第三方公司。
3、“售后包租”面臨的法律風險。一是開發(fā)商資金鏈斷裂的風險。絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金嚴重不足，為了短時間內(nèi)回籠資金，往往會推出“售后包租”營銷模式，通過售后包租變相融資，一旦某個環(huán)節(jié)出了差錯，就容易導(dǎo)致資金鏈斷裂。二是經(jīng)營不善導(dǎo)致購房者期待落空。項目建成后，因經(jīng)營不善，開發(fā)商或經(jīng)營管理公司無法如約支付租金，使得其無法兌現(xiàn)在簽訂房屋買賣合同時所承諾的良好商業(yè)環(huán)境。由此引發(fā)的便是經(jīng)營不善，利潤微薄，購房者的高回報預(yù)期落空。三是購房者利益受損后無處追償。開發(fā)商大多采取引入自己直接或間接控制的第三方經(jīng)營管理公司的方式進行變相售后包租。此種做法，給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來的好處顯而易見，能很快將房屋銷售出去，讓資金快速回籠，獲得收益。實踐中，兩家公司往往是獨立法人，即使存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，也應(yīng)各自承擔責任。從合同相對性原則分析，兩個公司在法律上是獨立主體，房地產(chǎn)開發(fā)商本身不用承擔任何責任。但對于其直接或間接控制的第三方經(jīng)營管理公司而言，這類公司大多為注冊資本數(shù)額不高的傀儡公司，一旦資不抵債即可宣告破產(chǎn)，購房者的損失便無處追償。
二、合同相對性原則及突破探析
1、合同相對性的概念。合同相對性是指合同主要在特定的合同當事人之間發(fā)生法律上的拘束力，只有作為合同當事人一方，才能基于合同向其他合同當事人提出請求或提起訴訟，合同當事人之外的第三人不能向合同當事人主張合同權(quán)利，合同當事人也不能向與其無合同關(guān)系的第三人提出合同上的請求，合同當事人在締約時也不能擅自為合同關(guān)系外的第三人設(shè)定合同上的義務(wù)。合同相對性原則是合同制度的黃金準則，我國《合同法》第一百二十一條規(guī)定“當事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當向?qū)Ψ匠袚`約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決�！薄吨腥A人民共和國民法典》第五百九十三條當事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當依法向?qū)Ψ匠袚`約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定處理。該規(guī)定可以說是我國立法和司法適用合同相對性原則最為明確的依據(jù)。
2、合同相對性原則的理解。一是主體的相對性。合同關(guān)系只能發(fā)生在特定主體之間，只有合同一方當事人才能向另一方當事人基于合同提出請求或訴訟；二是內(nèi)容的相對性，只有合同當事人才能享有合同所規(guī)定的權(quán)利義務(wù)，并承擔合同義務(wù)；三是責任的相對性，是指違約責任只能在特定的當事人之間發(fā)生，合同關(guān)系以外的人不負違約責任，合同當事人也不對其承擔違約責任。
3、合同相對性原則的突破。隨著經(jīng)濟社會不斷發(fā)展，交易關(guān)系的復(fù)雜化及多主體合作關(guān)系的普及，更多的主體直接或間接參與到合同的履行過程中，履行合同的參加人可以包括締約主體以外的當事人，如轉(zhuǎn)包、分包等，如果仍機械地適用合同相對性原則，顯失公平。為適應(yīng)現(xiàn)實需要，就需創(chuàng)設(shè)一些例外規(guī)則，擴大合同的效力范圍。但合同相對性的突破必須有一定的限度，滿足一定的要求，否則會造成權(quán)利濫用和法律關(guān)系的混亂。因此，只有在符合法律規(guī)定的相關(guān)要件時，才可以對合同相對性原則進行適當?shù)�、有條件的突破。若嚴格按照合同相對性原則，買受人只能向租賃公司要求賠償，而租賃公司實際系房產(chǎn)銷售公司直接或間接控制的第三方公司，甚至有些已處于“注銷”的狀態(tài)。通過認定房產(chǎn)銷售公司和售后租賃公司系“共同經(jīng)營體”，作為共同經(jīng)營體的一個或者幾個成員對外發(fā)生債務(wù)責任時，應(yīng)承擔連帶清償責任，突破租賃合同當事人的范圍，由房產(chǎn)銷售公司對銷售的商品房買受人的損失承擔連帶賠償責任。
三、“共同經(jīng)營體”的界定及法律分析
1、“共同經(jīng)營體”的概念。共同經(jīng)營體是指兩個以上的個人或法人組成的共同經(jīng)營實體，也可稱為經(jīng)濟共同體。共同經(jīng)營體必須具備三個條件：一是民事主體的自愿聯(lián)合，故共同經(jīng)營體必須是有兩個以上的經(jīng)營人共同參加經(jīng)營，單一公民個人、組織或單個法人都不能稱為共同經(jīng)營體；二是必須是以營利為目的；三是必須是共同經(jīng)營，兩者要有相對固定的成員，有相對穩(wěn)定的存續(xù)期間，有相對獨立的財產(chǎn)以及相對獨立的財產(chǎn)責任。本案例中，原告與被告鋒穎公司、博騰公司在同一時間、同一地點簽訂了商品房銷售合同及租賃合同，且兩被告法定代表人系夫妻，雖兩被告為獨立的法人，但兩者以營利為目的，共同參與了龍馬春天房產(chǎn)的銷售、出租，上述情形符合“共同經(jīng)營體”的定義。
2、“共同經(jīng)營體”的性質(zhì)及界定。一種觀點認為共同經(jīng)營體就是自然人或者法人的聯(lián)合、而自然人或法人的聯(lián)合仍然還是獨立的自然人或法人，各自承擔各自的責任；另一種觀點認為，共同經(jīng)營體是自然人或法人聯(lián)合起來組成的團體，而團體就應(yīng)該具有團體的人格，具有法人的性質(zhì)，作為一個團體共同責任責任。筆者認同第二種觀點，理由如下：第一是共同經(jīng)營體不是簡單的自然人或法人的簡單組合相加，它是以一個集體、一個組織、一個經(jīng)濟實體的形式進行經(jīng)濟活動的，具有法人的某些特征。售后包租合同中，房產(chǎn)銷售公司和租賃公司往往在在同一時間、同一地點簽訂《商品房銷售合同》及《房屋租賃合同》，本案中，房屋租賃合同中還明確記載原告在購買時該房屋已出租給鋒穎公司，雖然鋒穎公司、博騰公司兩者系單獨的法人，但購房者有理由相信鋒穎公司、博騰公司系共同經(jīng)營體。第二是雖然具有法人的一些特征，但在財產(chǎn)關(guān)系上和法人有本質(zhì)的不同，共同經(jīng)濟體下的成員具有相對獨立的財產(chǎn)。成員公司表面上看，具有獨立的財產(chǎn)，但成員內(nèi)部又具有一定的關(guān)聯(lián)性，如案涉房屋糾紛處理時，租賃公司并未出面，所有事項均由房產(chǎn)銷售公司法定代表人出面協(xié)商。第三是共同經(jīng)營體的法律性質(zhì)是“準法人”，它的成員相互關(guān)系的有機程度不像法人那么高，財產(chǎn)和財產(chǎn)責任不像法人那樣獨立。
3、“共同經(jīng)營體”的法律責任。本案處理的要點在于：被告博騰公司是否需要為被告鋒穎公司的租賃行為承擔連帶責任。案件審理過程中存在以下觀點：一種觀點認為原告許某英與被告鋒穎公司簽訂房屋租賃合同，該合同的主體為原告許某英與被告鋒穎公司，根據(jù)合同相對性原則，被告博騰公司并非合同相對方，無需承擔連帶清償責任；另一種觀點認為，原告許某英同時與被告博騰公司簽訂商品房買賣合同，與被告鋒穎公司簽訂房屋租賃合同，被告博騰公司和鋒穎公司在案涉房產(chǎn)銷售項目中存在合作經(jīng)營關(guān)系，被告博騰公司發(fā)布包租的宣傳，對外足以讓購房者產(chǎn)生兩者系共同經(jīng)營體的認識，在客觀上促進了商品房的銷售，增加了銷售利潤，被告博騰公司應(yīng)當對其承諾的實現(xiàn)承擔相應(yīng)責任。司法實踐中，對于相類似的案情也存在不同的裁判結(jié)果，既有判決無需承擔責任的，也有判決承擔連帶清償或者共同責任的。筆者同意第二種觀點，理由如下：第一是被告博騰公司和鋒穎公司可以認定為共同經(jīng)營體，即關(guān)聯(lián)公司。案涉房屋糾紛處理中，被告鋒穎公司所有事項均由博騰公司法定代表人朱某達出面協(xié)商。從發(fā)布的宣傳廣告上看，被告博騰公司作為開發(fā)商已做出穩(wěn)租5年等宣傳，該宣傳足以對業(yè)主訂立商品房買賣合同具有重大影響，且促進了商品房銷售，增加了博騰公司銷售利潤。第二是共同經(jīng)營體中的關(guān)聯(lián)公司中的一個或者幾個成員對外發(fā)生債務(wù)責任時，將關(guān)聯(lián)公司中的成員公司視為一個整體（共同經(jīng)營體），應(yīng)共同承擔責任。從法理分析，如允許以房產(chǎn)開發(fā)商以售后包租的形式進行促進銷售后，又在商品房銷售后人為割裂售后包租與銷售之間的內(nèi)在聯(lián)系而免除房產(chǎn)開發(fā)商售后包租的義務(wù)，有違公平原則；第三是從案件的社會效果看，判決被告博騰公司承擔連帶清償責任，符合債權(quán)人的訴訟要求，便于當事人理解，利于保障買受人的合法權(quán)利。
“法律的生命從來都是經(jīng)驗而非邏輯”。共同經(jīng)營體雖未納入現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，但隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，必然要求法律上有相應(yīng)的規(guī)定予以保護，共同經(jīng)營體也迫切需要有相應(yīng)的法律加以規(guī)定。為了保護合同相對人的合法權(quán)益，嚴格“共同經(jīng)營體”的認定，突破合同相對性，擴大了求償對象范圍，從而保護當事人合法權(quán)益。此外，對房產(chǎn)開發(fā)商及作為共同經(jīng)營體的租賃公司也能起到一定的警示和教育作用。
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