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      2. 融資計(jì)劃

        時(shí)間:2022-08-26 13:49:45 計(jì)劃 我要投稿

        精選融資計(jì)劃合集6篇

          日子在彈指一揮間就毫無聲息的流逝,前方等待著我們的是新的機(jī)遇和挑戰(zhàn),立即行動(dòng)起來寫一份計(jì)劃吧。那么計(jì)劃怎么擬定才能發(fā)揮它最大的作用呢?以下是小編為大家收集的融資計(jì)劃6篇,僅供參考,大家一起來看看吧。

        精選融資計(jì)劃合集6篇

        融資計(jì)劃 篇1

          時(shí)光荏苒,歲月飛逝,不知不覺間已逐漸離我們遠(yuǎn)去,嶄新的20xx年正快步向我們走來。回首過去的一年,當(dāng)初對工作有一絲迷茫和質(zhì)疑的我,自有幸加入財(cái)務(wù)部融資團(tuán)隊(duì)后,在領(lǐng)導(dǎo)的悉心關(guān)懷和同事的熱情幫助下,堅(jiān)定了工作的信心、明確了工作的方向、對自己的未來有了一定的規(guī)劃,這種在人生轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵時(shí)期所受的鼓舞,必將使我受用終生。

          我于5月底來到公司財(cái)務(wù)部融資團(tuán)隊(duì)工作,由于之前沒有接觸過融資方面的工作,所以內(nèi)心還是緊張的,呈現(xiàn)在自己眼前的是完全陌生的工作領(lǐng)域,雖然大學(xué)時(shí)曾學(xué)習(xí)過財(cái)務(wù)方面的專業(yè)知識,可對于財(cái)務(wù)融資工作中的實(shí)際運(yùn)用,自己可以說是完全的門外漢,因此對即將開展的工作既有期待、憧憬也有疑慮和困惑,不知這項(xiàng)工作會(huì)帶給自己怎樣的經(jīng)歷和成長。

          部門領(lǐng)導(dǎo)的悉心關(guān)照和同事的熱情幫助鼓勵(lì)并激勵(lì)了我,也讓我這個(gè)初來財(cái)務(wù)部工作的新人盡快的融入了自己的角色,完成了角色的轉(zhuǎn)換。隨著不斷地向領(lǐng)導(dǎo)和同事學(xué)習(xí)請教,我了解了財(cái)務(wù)融資工作在公司整個(gè)運(yùn)轉(zhuǎn)過程中的重要性和必要性,也了解到自己作為其中一員承擔(dān)著的責(zé)任,更明確了要潛心學(xué)習(xí)、踏實(shí)做事、不斷提高的自我要求。

          從最初的一無所知開始,逐步在為各個(gè)融資項(xiàng)目準(zhǔn)備相關(guān)資料中了解公司的情況和各項(xiàng)目所需資料、流程、如何與相關(guān)業(yè)務(wù)人員聯(lián)系等,再到自己親自去負(fù)責(zé)某一個(gè)小的分解項(xiàng)目,如開戶、押匯等,在不斷的學(xué)習(xí)和實(shí)踐中,我也逐漸的積累了相關(guān)方面的經(jīng)驗(yàn)和技巧,得到了鍛煉與提高,當(dāng)然其中也有許多有待完善和繼續(xù)提高的方面?偟膩碚f,主要總結(jié)為以下幾個(gè)方面:

          1、融資項(xiàng)目方面工作情況。

          從來到財(cái)務(wù)部開始最先接觸的工作就是為銀行提供公司相關(guān)資料這一項(xiàng)工作。在準(zhǔn)備資料的過程中,我逐漸學(xué)習(xí)到了相關(guān)融資項(xiàng)目所需何種資料、流程等,也在準(zhǔn)備過程中了解了公司的基本情況,熟悉了本部門的同事和各位同事的基本分工。在配合老同事的同時(shí),虛心請教,不斷學(xué)習(xí),將工作流程、所需資料、時(shí)間安排、交流溝通、資源調(diào)配等方面工作記錄在日志中,深印在腦海里。

          例如最基礎(chǔ)的開戶工作,自第一次跟隨同事在交行開戶起,三次開戶后,綜合各銀行要求,我便牢記了開戶所需資料、流程、開戶過程中可能遇到的困難和相應(yīng)的解決方案,以及歲開戶資料的歸檔、賬號的保存等后續(xù)工作,這一期間共計(jì)在近十家銀行順利開立一般結(jié)算戶及保證金戶、外幣戶等近三十個(gè)。

          2、領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦工作和配合其他同事工作情況。

          對領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的工作任務(wù),我以一絲不茍的精神和飽滿的熱情去對待,力爭及時(shí)、高質(zhì)量的完成。剛進(jìn)入財(cái)務(wù)部時(shí),領(lǐng)導(dǎo)交給我翻譯豐益集團(tuán)財(cái)務(wù)報(bào)告的任務(wù),由于這份報(bào)告專業(yè)程度很高,對我也是有一定難度的,我克服了翻譯過程中的困難,盡可能的多占有資料、多渠道的了解相關(guān)信息,終于及時(shí)的完成了報(bào)告的翻譯和重新制作工作。之后的與馬來西亞長青集團(tuán)rise項(xiàng)目報(bào)告的翻譯和重新制作、十一期間為各銀行送禮品油等領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的任務(wù),我都以十二分的熱情積極投入,努力完成。

          在配合其他同事方面,由于我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)本身就有很強(qiáng)的凝聚力和整體性,良好的團(tuán)隊(duì)氣氛使得彼此之間的溝通和交流十分順暢,使得我們的配合十分的默契。無論是為同事提供資料、報(bào)表還是為同事分擔(dān)臨時(shí)工作任務(wù)等都做到熱情投入、全力配合。

          3、內(nèi)勤和資料保管方面工作情況。

          內(nèi)勤方面的工作十分的瑣碎,要求細(xì)心和投入,我在接手這一工作后,也不斷以這樣標(biāo)準(zhǔn)來要求自己,盡最大努力配合同事更好的開展工作。資料保管方面,按照領(lǐng)導(dǎo)要求,對發(fā)生的融資項(xiàng)目及時(shí)要求材料歸檔,與相關(guān)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人主動(dòng)及時(shí)聯(lián)絡(luò),并將詳細(xì)的資料歸檔情況記錄在冊。

          在新的一年里,面對著新的工作要求和公司發(fā)展形勢,我們財(cái)務(wù)融資工作有著更重大的責(zé)任和使命,我們不僅僅是滿足公司發(fā)展,更要從部門努力主動(dòng)推進(jìn)公司發(fā)展,而分解到我們每一個(gè)部門員工,我們也面臨著新的任務(wù)和挑戰(zhàn),但挑戰(zhàn)也是機(jī)遇,我們只要在新的任務(wù)和要求下更嚴(yán)格的要求自己,不斷成長提高、不斷充實(shí)自己、不斷迎難而上,也會(huì)獲得更大的提高和收獲。

          20xx年的融資工作在年初即已呈現(xiàn)出其紛繁復(fù)雜的一面,中國人民銀行在1月12日,調(diào)高存款準(zhǔn)備金率50基點(diǎn)。之后監(jiān)管層踩下信貸急剎車,部分商業(yè)銀行重啟擱置一年的貸款額度審批,加之甚囂塵上的信貸關(guān)閉等消息使融資市場上產(chǎn)生了一定的恐慌,所有這些給我們今年的融資工作帶來了巨大的壓力。

          面對巨大的壓力,我們并不能坐以待斃,應(yīng)該積極的發(fā)揮我們的主觀能動(dòng)性,銳意創(chuàng)新,集思廣益,在嚴(yán)峻的信貸緊縮情況下,不僅仍要保證集團(tuán)發(fā)展所需要的資金支持,更要迎難而上,創(chuàng)造新的貸款額度,為集團(tuán)整體發(fā)展做出更大貢獻(xiàn)。

          首先,著眼于集團(tuán)長遠(yuǎn)的發(fā)展,我們必須在如何看待最近的信貸緊縮這個(gè)問題上明確方向,面對當(dāng)前錯(cuò)綜復(fù)雜、一日千里的經(jīng)濟(jì)形勢,我們要進(jìn)行多方面的解讀和認(rèn)識,把握住問題的關(guān)鍵和最本質(zhì)的內(nèi)容,避免被表面現(xiàn)象影響我們的判斷,并根據(jù)集團(tuán)自身的發(fā)展情況制定出適宜我們自己的融資策略。

          在中國,通貨膨脹的壓力卻已悄然升起,銀行貸款的沖動(dòng)依然強(qiáng)勁。今年第一個(gè)星期,銀行貸出近6000億元的貸款,截止到1月18日,國內(nèi)銀行新增貸款已達(dá)1.2萬億元,不僅遠(yuǎn)快過去年下半年的貸款速度,甚至可以媲美初的瘋狂貸款。去年全國新增貸款9.59萬億元,其中上半年高達(dá)7.37萬億,而下半年已經(jīng)開始緊縮新增貸款僅2.22萬億,不到上半年的1/3。這種不均衡的狀況,導(dǎo)致今年初貸款壓力大增,盡管央行和貨幣委再三強(qiáng)調(diào)要均衡放貸,結(jié)果還是以每周6000億的速度放貸,導(dǎo)致央行不得不使出暫停放貸的殺手锏。而且中國的工資增長可能已經(jīng)箭在弦上了。政府出于政策目的,正在制造工資上漲,連同已經(jīng)出現(xiàn)的食品價(jià)格和公用價(jià)格上漲,很可能觸發(fā)一輪聯(lián)動(dòng)式的通脹。人民銀行調(diào)高準(zhǔn)備金率,銀監(jiān)會(huì)指導(dǎo)各大銀行重啟額度審批,其實(shí)只是貨幣環(huán)境正常化的第一步。

          盡管監(jiān)管層踩下信貸急剎車,部分商業(yè)銀行重啟擱置一年的貸款額度審批,但并不意味著我們無資可融,無款可貸,因?yàn)楸O(jiān)管部門對銀行貸款按月實(shí)行額度控制,超過額度就放不起來,所以一旦貸款額度用光了,不管什么貸款都發(fā)放不了。但這并不意味著銀行放貸政策的改變,等到下個(gè)月或者下個(gè)季度,銀行有了新的貸款額度,就又可以發(fā)放貸款了,只要在下一波的放款時(shí)限內(nèi)抓住機(jī)會(huì),事先做好充分的準(zhǔn)備,與銀行方面進(jìn)行充分的溝通,憑借我們自身強(qiáng)大的實(shí)力、以往良好的信譽(yù)和對銀行的優(yōu)異回報(bào)率,我們還是能創(chuàng)造出很大的新增貸款額度的。

          作為銀行來說,也是要保證自己的生存和發(fā)展的,即使監(jiān)管部門要求嚴(yán)格,但出于自身的考慮,對于像我們集團(tuán)這樣的重點(diǎn)客戶,還是要想辦法增加新增貸款發(fā)放空間的,或者是直接申請額度,或者是通過開發(fā)新產(chǎn)品、新業(yè)務(wù)間接增加額度,因此我們要認(rèn)清形勢,分門別類,對可以盡量爭取的銀行盡最大努力爭取。

          總之,我們沒有必要對暫停放貸過于恐慌。只要敢于創(chuàng)新融資思路和方法,做好自身融資準(zhǔn)備,通過以下幾點(diǎn),我們一定能夠的實(shí)現(xiàn)任務(wù)目標(biāo):

          第一、目標(biāo),明確分解任務(wù),確定工作導(dǎo)向。方向比努力更重要,有的放矢才能讓我們在工作中找到自己真正要努力的方向。以我們?nèi)谫Y團(tuán)隊(duì)為例,各小組今年的分解任務(wù)就是每組新增流動(dòng)資金貸款3000萬,新增貿(mào)易融資1.7億,實(shí)現(xiàn)700萬元理財(cái)利潤。只有明確了這一工作目標(biāo)和工作方向,才能在更高的層面統(tǒng)籌規(guī)劃,理清思路,為實(shí)現(xiàn)這一工作任務(wù)打好基礎(chǔ)。

          第二、蓄勢,夯實(shí)自身基礎(chǔ),做好融資準(zhǔn)備。促進(jìn)自身融資條件的完善,夯實(shí)融資基礎(chǔ),從企業(yè)發(fā)展的長遠(yuǎn)考慮做好增資、審計(jì)、評估、年檢、開立新戶、企業(yè)間網(wǎng)絡(luò)關(guān)系梳理等基礎(chǔ)工作,時(shí)刻準(zhǔn)備進(jìn)行新的融資項(xiàng)目,才能新的融資機(jī)遇出現(xiàn)時(shí)能第一時(shí)間占據(jù)資源,為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展蓄勢。

          第三、合作,加強(qiáng)溝通交流,展現(xiàn)企業(yè)實(shí)力。通過我們將集團(tuán)的實(shí)力和發(fā)展前景展現(xiàn)在銀行面前,在當(dāng)下政策導(dǎo)向下,銀行會(huì)更加慎重選擇貸款對象,傾向于規(guī)模大、盈利能力強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)小的大企業(yè),這些對我們也可以說是一個(gè)機(jī)遇,憑借集團(tuán)本身的強(qiáng)大實(shí)力和資金密集型的特點(diǎn),產(chǎn)業(yè)鏈完善、風(fēng)險(xiǎn)意識強(qiáng)、長期良好的合作關(guān)系、較高的回報(bào)率等都是我們在與其他融資競爭者競爭的閃光點(diǎn)。適當(dāng)?shù)淖晕彝其N和展示是集團(tuán)發(fā)展必不可少的工具。

          第四、開源,創(chuàng)新融資模式,滿足資金需求。目前與我司有緊密合作關(guān)系的銀行既包括資金雄厚、貸款額度大的國有銀行,也包括一些政策性傾向的銀行,還包括很多靈活性高的商業(yè)銀行。因此對各銀行甄別分類,并作出與之特點(diǎn)相應(yīng)的融資計(jì)劃,針對各自銀行的優(yōu)勢發(fā)掘其與我們企業(yè)的契合點(diǎn),做到“行盡其用”。

          第五、節(jié)流,核算融資成本,選取最優(yōu)組合。在對各種融資項(xiàng)目或融資產(chǎn)品使用前,進(jìn)行全面的成本核算,并將預(yù)期收益進(jìn)行縱向和橫向?qū)Ρ,在長期收益與短期收益間找到最優(yōu)均衡,并綜合各方面因素選取最適宜我們聚龍的融資項(xiàng)目或產(chǎn)品。在項(xiàng)目進(jìn)行過程中,全程進(jìn)行嚴(yán)格的成本統(tǒng)計(jì)和管控,將成本降至最低,從成本方面為企業(yè)做出貢獻(xiàn)。

          總之,新的形勢和新的發(fā)展要求賦予了我們新的責(zé)任和使命,作為聚龍人的強(qiáng)烈使命感和責(zé)任感又不斷的鞭策我們繼續(xù)開拓創(chuàng)新,闊步向前,宏偉的企業(yè)愿景正在向我們敞開懷抱,在此謹(jǐn)借屈子的一句話表達(dá)我個(gè)人對新一年工作的態(tài)度,即“路漫漫其修遠(yuǎn)兮,吾將上下而求索”。

        融資計(jì)劃 篇2

          一、公司介紹

          1、公司簡介 主要內(nèi)容包括公司成立的時(shí)間、注冊資本金、公司宗旨與戰(zhàn)略、主要產(chǎn)品等,這方面的介紹是有必要的,它可以使人們了解你公司的歷史和團(tuán)隊(duì)。

          2、公司現(xiàn)狀 在此將您公司的資本結(jié)構(gòu)、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報(bào)或者其他有助于投資者認(rèn)識你的公司的有關(guān)參考資料附上。如果是私營公司還應(yīng)將前幾年經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告以附件形式提供。如果經(jīng)過審計(jì)請注明審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所,如果未經(jīng)審計(jì)也請注明。

          3、股東實(shí)力 股東的背景也會(huì)對投資者產(chǎn)生重要的影響。如果股東中有大的企業(yè),或者公司本身就屬于大型集團(tuán),那么對融資會(huì)產(chǎn)生很多好處。如果大股東能提供某種擔(dān)保則更好。

          4、歷史業(yè)績 對于開發(fā)企業(yè)而言,以前做過什么項(xiàng)目,經(jīng)營業(yè)績?nèi)绾,都是要特別說明的地方,如果一個(gè)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富,那么對于其執(zhí)行能力就會(huì)得到承認(rèn)。

          5、資信程度 把銀行提供的資信證明,工商、稅務(wù)等部門評定的各種獎(jiǎng)勵(lì),或者其他取得的榮譽(yù),都可以寫進(jìn)去,而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。

          6、董事會(huì)決議 對于需要融資的項(xiàng)目,必須經(jīng)過公司決策層的同意。這樣才更加強(qiáng)了融資的可信程度,而不是戲言。

          二、項(xiàng)目分析

          1、項(xiàng)目的基本情況 位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、工程進(jìn)度等,都是房地產(chǎn)開發(fā)的基本情況,需要在報(bào)告中指出。

          2、項(xiàng)目來歷 項(xiàng)目來歷是指項(xiàng)目的來龍去脈,項(xiàng)目的上家是誰,怎么得到的項(xiàng)目,是否有遺留問題,是如何解決的等情況。

          3、證件狀況文件 項(xiàng)目是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復(fù)印件。

          4、資金投入 自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計(jì)收到預(yù)售款等情況等,方便了解項(xiàng)目的資金狀況。

          5、市場定位 指項(xiàng)目的市場定位,包括項(xiàng)目的物業(yè)類型、檔次、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群等

          6、建造的過程和保證 項(xiàng)目的建筑安裝過程,如何得到保障可以如期完工。而不會(huì)耽誤工期,不會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目無法按期交付使用。

          三、市場分析

          1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析 房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性的市場,受到地方經(jīng)濟(jì)的影響比較大。而表征一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)等數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的定性說明等需在本部分體現(xiàn)。

          2、房地產(chǎn)市場的分析 房地產(chǎn)市場的分析比較復(fù)雜,而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展,平均價(jià)格,各種類型房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群等。復(fù)雜 些說明則需要在時(shí)間數(shù)軸上表征價(jià)格的走勢波動(dòng),但是,因?yàn)楹芏嗟貐^(qū)沒有進(jìn)行常規(guī)的價(jià)格跟蹤,所以,嚴(yán)格數(shù)據(jù)的分析很難完成,但是可以通過典型項(xiàng)目的分析來 代替。

          3、競爭對手和可比較案例 分析現(xiàn)有的幾個(gè)類似項(xiàng)目的規(guī)劃、價(jià)格、銷售進(jìn)度、目標(biāo)客戶群等,同時(shí),也需要羅列一些未來可能進(jìn)入市場競爭的對手項(xiàng)目情況,以及未來的市場供應(yīng)量等情況。

          4、未來市場預(yù)測及影響因素 未來的市場預(yù)測很難預(yù)料,但是可以通過市場的周期的方法和重點(diǎn)因素分析法等分析方法做出預(yù)測

          四、管理團(tuán)隊(duì)

          1、人員構(gòu)成 公司主要團(tuán)隊(duì)的組成人員的名單,工作的經(jīng)歷和特點(diǎn)。如果一個(gè)團(tuán)隊(duì)有足夠多經(jīng)驗(yàn)豐富的人員,則會(huì)對投資的安全有很大的保障。

          2、組織結(jié)構(gòu) 企業(yè)內(nèi)部的部門設(shè)置、內(nèi)部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進(jìn)行說明。

          3、管理規(guī)范性 管理制度,管理結(jié)構(gòu)等的評價(jià)。可以由專門的管理顧問公司來評價(jià)和說明。

          4、重大事項(xiàng) 對于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說明的事項(xiàng)。

          五、 財(cái)務(wù)計(jì)劃

          一個(gè)好的財(cái)務(wù)計(jì)劃,對于評估項(xiàng)目所需資金非常關(guān)鍵,如果財(cái)務(wù)計(jì)劃準(zhǔn)備的不好,會(huì)給投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗(yàn)的印象,降低對企業(yè)的評價(jià)。本部分一般包括對投資計(jì)劃的財(cái)務(wù)假設(shè),以及對未來現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測。資金的來源和運(yùn)用等內(nèi)容。 其中,對于企業(yè)自有資金比例和流動(dòng)性要求較高。

          六、融資方案的設(shè)計(jì)

          1、融資方式

          (1)股權(quán)融資方式(注:股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式,但是,還有很多不是某一種方式所能解決的,而是幾種方式在不同的時(shí)間段的組合。這部分是解決問題的關(guān)鍵,是否能夠取得資金,關(guān)鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。)

          方式:融資方式將以融資方(包括項(xiàng)目在內(nèi))的股權(quán)進(jìn)行抵押借款 這種投資方式是指投資人將風(fēng)險(xiǎn)資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項(xiàng)目的公司,協(xié)助融資人快速成長,在一定時(shí)間內(nèi)通過管理者回購等方式撤出投資,取得高額投資回報(bào)的一種投資方式。 操作步驟:簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書 A、對融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn)

          B、簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書:確定股權(quán)比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數(shù)量及時(shí)間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。

          C、在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù)

          (2)債權(quán)融資方式 方式:投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資,確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。

          (3)債轉(zhuǎn)股的融資方式 投融資雙方開始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資,投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時(shí),按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。

          (4)房地產(chǎn)信托融資

          (5)多種融資方式的組合 在不同的時(shí)間階段用不同的融資方式。在項(xiàng)目的初級階段主要以股權(quán)融資方式為主,因?yàn)閷θ谫Y方來說這個(gè)階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會(huì)有很大的壓力;在中后期階段可以運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)方式,這個(gè)階段融資方對整個(gè)項(xiàng)目有了明確的預(yù)期,在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。

          2、融資期限和價(jià)格 融資的期限,可承受的融資成本等,都需要解釋清楚。

          3、風(fēng)險(xiǎn)分析(任何投資都存在風(fēng)險(xiǎn),所以應(yīng)該說明項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)是什么,如何克服這些風(fēng)險(xiǎn)。) 對投資融資雙方有可能的風(fēng)險(xiǎn)存在作出判斷。

          A、投資方的投資資金及收益風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目無法啟動(dòng)的情況下將一直獨(dú)立承擔(dān)投資資金成本,及追加資金成本。

          B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險(xiǎn)。

          C、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

          D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產(chǎn)生無法回購的風(fēng)險(xiǎn)

          E、融資者為掌控全局經(jīng)營,在回購時(shí)利益出讓增加風(fēng)險(xiǎn)。

          F、融資者提前回購而付出的資金成本風(fēng)險(xiǎn)。

          風(fēng)險(xiǎn)化解方案

          A、資方對是否資金進(jìn)入后可以完成計(jì)劃要進(jìn)行評估和測算。

          B、投資方對融資方的項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控,并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的?顚S。

          C、投資方對融資方的相關(guān)項(xiàng)目所簽訂的合同進(jìn)行核審后,評估其付款和還款能力。

          D、資方審核融資方的還款計(jì)劃可行性,一旦確定后將按還款計(jì)劃回款。

          4、退出機(jī)制(絕大多數(shù)的投資都不是為了自用,而是是為了獲利,因此都涉及到退出機(jī)制問題,所以,需要在此說明投資者可能的退出時(shí)間和退出方式。)

          A、股權(quán)方式融資的退出 項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出; 項(xiàng)目完成投資方退出一種方式是融資方按時(shí)按預(yù)定的回報(bào)率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購股份,第二種是融資方按投融資雙方約定的價(jià)格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購股份,第三種投資方享受整個(gè)項(xiàng)目的分紅;

          B、債權(quán)方式融資退出 項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出,可以用違約今的形式控制; 項(xiàng)目完成投資方退出,按時(shí)還本付息;

          5、抵押和保證 在涉及到投資安全的時(shí)候,投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押,或者信譽(yù)卓著的公司的保證。

          6、對房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶,需要提供操作的細(xì)節(jié),即如何保證投資項(xiàng)目是可行的。

          七、摘要

          長篇的融資報(bào)告是提供給有融資意向的客戶來認(rèn)真讀的,而對于在接觸客戶的初期階段,僅需要提供報(bào)告摘要就可以了。報(bào)告摘要是對融資報(bào)告的高度濃縮,因此,言簡意賅就非常重要。

        融資計(jì)劃 篇3

          隨著我國金融市場的逐步完善,新的金融工具和金融運(yùn)作方式不斷出現(xiàn)。其中金融機(jī)構(gòu)對不良資產(chǎn)進(jìn)行打包處置從無到有,從限定在國家計(jì)劃內(nèi)由四家資產(chǎn)管理公司壟斷進(jìn)行開始,逐步形成企業(yè)自主的多元開放的市場運(yùn)作模式。每年都有數(shù)千億的不良金融資產(chǎn)被打包出售,相應(yīng)地有眾多的單位和個(gè)人加入了這一新興行業(yè)“淘金”。由于貸款活動(dòng)中以不動(dòng)產(chǎn)作為抵押比較受銀行青睞,因此在不良資產(chǎn)處置中比較多地涉及到轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅問題。在債務(wù)人、銀行、資產(chǎn)包購買和處置人、不動(dòng)產(chǎn)購買人之間,涉及多少道營業(yè)稅,能否差額計(jì)稅,如何進(jìn)行扣除憑證管理,仁者見仁,各有各的理解。

          一、金融資產(chǎn)包與抵押的基本含義:

         。ㄒ唬┤魏涡袠I(yè)都是有風(fēng)險(xiǎn)的,以信用為核心的金融體系更是如此。金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放貸款以后,由于種種原因致使貸款本息無法正常收回的事情時(shí)有發(fā)生。為盡可能減少因此發(fā)生的損失,銀行便將某一時(shí)期或某一類應(yīng)收未收的貸款項(xiàng)目進(jìn)行捆綁(即不良金融資產(chǎn)包)出售,將債權(quán)讓渡給愿意承接的單位或個(gè)人以取得一些收益。在債權(quán)轉(zhuǎn)讓的過程中,隨同貸款合同產(chǎn)生的抵押權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移。承接不良資產(chǎn)者可能將該資產(chǎn)包直接轉(zhuǎn)讓出售,或者重新拆分再打包出售,也可以按照資產(chǎn)包中的項(xiàng)目,逐個(gè)行使債權(quán)人權(quán)利,催收本息以及對抵押物進(jìn)行處置。這就是不良金融資產(chǎn)包的基本含義。

          (二)關(guān)于抵押,《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱《物權(quán)法》)第三十三條做出了規(guī)定,“本法所稱抵押,是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對本法第三十四條所列財(cái)產(chǎn)的占有,將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的'擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。

          前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人,債權(quán)人為抵押權(quán)人,提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押物。”

          該法第三十四條還規(guī)定,可以抵押的財(cái)產(chǎn)包括:1.抵押人所有的房屋和其他地上定著物,和抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物等。

          二、相關(guān)法律規(guī)定

          金融資產(chǎn)包購買人對抵押的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處置過程中,受到國家法律的保護(hù)和約束。這主要是《物權(quán)法》和《中華人民共和國擔(dān)保法》(以下簡稱《擔(dān)保法》)

         。ㄒ唬段餀(quán)法》的相關(guān)規(guī)定

          我國《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定主要有:

          1.保債務(wù)的履行,債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有,將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的,債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形,債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。

          2.抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前,不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。

          3.抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的,擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓,但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

          4.債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形,抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

         。ǘ稉(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定

          我國《擔(dān)保法》做出了與上述《物權(quán)法》相同的規(guī)定,同時(shí)進(jìn)一步做出如下規(guī)定:

          1.訂立合同時(shí),抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí),抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。

          2.債權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前,不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。

          3.債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償;協(xié)議不成的,抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。

          三、處置抵押不動(dòng)產(chǎn)的基本形式及分析

         。ㄒ唬└鶕(jù)以上對基本含義和相關(guān)法律的了解,我們發(fā)現(xiàn)在處理抵押不動(dòng)產(chǎn)時(shí)能夠采取以下五種方式:

          (五)合理確定營業(yè)額

          1.對于債務(wù)人來說,一般并不取得收入(收入直接到債權(quán)人那里去了)。其銷售不動(dòng)產(chǎn)的收入,應(yīng)以其抵債金額確定。但拍賣所得大于欠款本息的,超過部分歸債務(wù)人所有,也應(yīng)當(dāng)作為營業(yè)額計(jì)征營業(yè)稅。

          2.不動(dòng)產(chǎn)是債務(wù)人購置所得時(shí),購買價(jià)可以從營業(yè)額中扣除。對于購買金融資產(chǎn)包的債權(quán)人來說,銷售不動(dòng)產(chǎn)行為應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅時(shí),當(dāng)然屬于銷售購置不動(dòng)產(chǎn)行為。其扣除的金額,可能的途徑有四種,一是按照全部資產(chǎn)包成交價(jià)格占資產(chǎn)包原始價(jià)格的比例,乘不動(dòng)產(chǎn)帳面價(jià)值得出的數(shù)字;二、按照資產(chǎn)包拍賣成交時(shí)的評估價(jià)。近年來不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格飛漲,按照評估價(jià)對納稅人最有利。三是購買金融資產(chǎn)包時(shí)資產(chǎn)清單上列名的帳面價(jià)值(原始價(jià)格);四、按照債務(wù)人所欠貸款本息計(jì)算。

          對于第一種方式,按照比例法計(jì)算將使扣除金額大大縮水,增加稅收負(fù)擔(dān),特別是資產(chǎn)包中能夠有價(jià)值的主要就是抵押不動(dòng)產(chǎn),其他一些現(xiàn)金權(quán)益項(xiàng)目的價(jià)值形同虛設(shè),因此,競買人接收的是資產(chǎn)包的全部,實(shí)際上是購買資產(chǎn)包中一些有價(jià)值的東西。這正是資產(chǎn)包的意義所在,虛虛實(shí)實(shí)魚龍混雜,但看得見的干貨以不動(dòng)產(chǎn)為最,因此,其縮小其價(jià)值不符合實(shí)際。按照資產(chǎn)包拍賣成交時(shí)的評估價(jià)計(jì)算缺乏可操作性,并且近年來房地產(chǎn)價(jià)格飛漲,按評估價(jià)必然增加扣除金額。按照資產(chǎn)包交易基礎(chǔ)資料中的原始價(jià)值作為扣除金額,可以看作是按照歷史客觀成本扣除,所以筆者認(rèn)為比較合適。最后,按照貸款本息總額進(jìn)行扣除的方法,雖然與現(xiàn)行金融機(jī)構(gòu)銷售抵債不動(dòng)產(chǎn),以銷售收入減去抵債本息后的余額繳納營業(yè)稅的規(guī)定相一致,但貸款本息在資產(chǎn)包交易中已經(jīng)完全被修改,競買人考慮的是不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值而不是帳面上欠債數(shù),而且利息的計(jì)算期間、利率水平等不確定性較大,因此,筆者也不建議采取這種方式。

        融資計(jì)劃 篇4

          融資計(jì)劃書目錄

          一、公司介紹

          二、項(xiàng)目分析

          三、市場分析

          四、管理團(tuán)隊(duì)

          五、財(cái)務(wù)計(jì)劃

          六、融資方案的設(shè)計(jì)

          七、摘要

          一、公司介紹

          1、公司簡介

          主要內(nèi)容包括公司成立的時(shí)間、注冊資本金、公司宗旨與戰(zhàn)略、主要產(chǎn)品等,這方面的介紹是有必要的,它可以使人們了解你公司的歷史和團(tuán)隊(duì)。

          2、公司現(xiàn)狀

          在此將您公司的資本結(jié)構(gòu)、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報(bào)或者其他有助于投資者認(rèn)識你的公司的有關(guān)參考資料附上。如果是私營公司還應(yīng)將前幾年經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告以附件形式提供。如果經(jīng)過審計(jì)請注明審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所,如果未經(jīng)審計(jì)也請注明。

          3、股東實(shí)力

          股東的背景也會(huì)對投資者產(chǎn)生重要的影響。如果股東中有大的企業(yè),或者公司本身就屬于大型集團(tuán),那么對融資會(huì)產(chǎn)生很多好處。如果大股東能提供某種擔(dān)保則更好。

          4、歷史業(yè)績

          對于開發(fā)企業(yè)而言,以前做過什么項(xiàng)目,經(jīng)營業(yè)績?nèi)绾,都是要特別說明的地方,如果一個(gè)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富,那么對于其執(zhí)行能力就會(huì)得到承認(rèn)。

          5、資信程度

          把銀行提供的資信證明,工商、稅務(wù)等部門評定的各種獎(jiǎng)勵(lì),或者其他取得的榮譽(yù),都可以寫進(jìn)去,而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。

          6、董事會(huì)決議

          對于需要融資的項(xiàng)目,必須經(jīng)過公司決策層的同意。這樣才更加強(qiáng)了融資的可信程度,而不是戲言。

          二、項(xiàng)目分析

          1、項(xiàng)目的基本情況

          位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、工程進(jìn)度等,都是房地產(chǎn)開發(fā)的基本情況,需要在報(bào)告中指出。

          2、項(xiàng)目來歷

          項(xiàng)目來歷是指項(xiàng)目的來龍去脈,項(xiàng)目的上家是誰,怎么得到的項(xiàng)目,是否有遺留問題,是如何解決的等情況。

          3、證件狀況文件

          項(xiàng)目是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復(fù)印件。

          4、資金投入

          自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計(jì)收到預(yù)售款等情況等,方便了解項(xiàng)目的資金狀況。

          5、市場定位

          指項(xiàng)目的市場定位,包括項(xiàng)目的物業(yè)類型、檔次、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群等

          6、建造的過程和保證

          項(xiàng)目的建筑安裝過程,如何得到保障可以如期完工。而不會(huì)耽誤工期,不會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目無法按期交付使用。

          三、市場分析

          1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析

          房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性的市場,受到地方經(jīng)濟(jì)的影響比較大。而表征一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)等數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的定性說明等需在本部分體現(xiàn)。

          2、房地產(chǎn)市場的分析

          房地產(chǎn)市場的分析比較復(fù)雜,而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展,平均價(jià)格,各種類型房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群等。復(fù)雜些說明則需要在時(shí)間數(shù)軸上表征價(jià)格的走勢波動(dòng),但是,因?yàn)楹芏嗟貐^(qū)沒有進(jìn)行常規(guī)的價(jià)格跟蹤,所以,嚴(yán)格數(shù)據(jù)的分析很難完成,但是可以通過典型項(xiàng)目的分析來代替。

          3、競爭對手和可比較案例

          分析現(xiàn)有的幾個(gè)類似項(xiàng)目的規(guī)劃、價(jià)格、銷售進(jìn)度、目標(biāo)客戶群等,同時(shí),也需要羅列一些未來可能進(jìn)入市場競爭的對手項(xiàng)目情況,以及未來的市場供應(yīng)量等情況。

          4、未來市場預(yù)測及影響因素

          未來的市場預(yù)測很難預(yù)料,但是可以通過市場的周期的方法和重點(diǎn)因素分析法等分析方法做出預(yù)測。

          四、管理團(tuán)隊(duì)

          1、人員構(gòu)成

          公司主要團(tuán)隊(duì)的組成人員的名單,工作的經(jīng)歷和特點(diǎn)。如果一個(gè)團(tuán)隊(duì)有足夠多經(jīng)驗(yàn)豐富的人員,則會(huì)對投資的安全有很大的保障。

          2、組織結(jié)構(gòu)

          企業(yè)內(nèi)部的部門設(shè)置、內(nèi)部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進(jìn)行說明。

          3、管理規(guī)范性

          管理制度,管理結(jié)構(gòu)等的評價(jià)。可以由專門的管理顧問公司來評價(jià)和說明。

          4、重大事項(xiàng)

          對于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說明的事項(xiàng)。

          五、 財(cái)務(wù)計(jì)劃

          一個(gè)好的財(cái)務(wù)計(jì)劃,對于評估項(xiàng)目所需資金非常關(guān)鍵,如果財(cái)務(wù)計(jì)劃準(zhǔn)備的不好,會(huì)給投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗(yàn)的印象,降低對企業(yè)的評價(jià)。本部分一般包括對投資計(jì)劃的財(cái)務(wù)假設(shè),以及對未來現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測。資金的來源和運(yùn)用等內(nèi)容。

          其中,對于企業(yè)自有資金比例和流動(dòng)性要求較高。

          六、融資方案的設(shè)計(jì)

          1、融資方式

         。1)股權(quán)融資方式(注:股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式,但是,還有很多不是某一種方式所能解決的,而是幾種方式在不同的時(shí)間段的組合。這部分是解決問題的關(guān)鍵,是否能夠取得資金,關(guān)鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。)

          方式:融資方式將以融資方(包括項(xiàng)目在內(nèi))的股權(quán)進(jìn)行抵押借款

          這種投資方式是指投資人將風(fēng)險(xiǎn)資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項(xiàng)目的公司,協(xié)助融資人快速成長,在一定時(shí)間內(nèi)通過管理者回購等方式撤出投資,取得高額投資回報(bào)的一種投資方式。

          操作步驟:簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書

          A、對融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn)

          B、簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書:確定股權(quán)比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數(shù)量及時(shí)間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。

          C、在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù)

          (2)債權(quán)融資方式

          方式:投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資,確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。

         。3)債轉(zhuǎn)股的融資方式

          投融資雙方開始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資,投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時(shí),按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。

         。4)房地產(chǎn)信托融資

         。5)多種融資方式的組合

          在不同的時(shí)間階段用不同的融資方式。在項(xiàng)目的初級階段主要以股權(quán)融資方式為主,因?yàn)閷θ谫Y方來說這個(gè)階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會(huì)有很大的壓力;在中后期階段可以運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)方式,這個(gè)階段融資方對整個(gè)項(xiàng)目有了明確的預(yù)期,在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。

          2、融資期限和價(jià)格

          融資的期限,可承受的融資成本等,都需要解釋清楚。

          3、風(fēng)險(xiǎn)分析(任何投資都存在風(fēng)險(xiǎn),所以應(yīng)該說明項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)是什么,如何克服這些風(fēng)險(xiǎn)。)

          對投資融資雙方有可能的風(fēng)險(xiǎn)存在作出判斷。

          A、投資方的投資資金及收益風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目無法啟動(dòng)的情況下將一直獨(dú)立承擔(dān)投資資金成本,及追加資金成本。

          B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險(xiǎn)。

          C、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

          D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產(chǎn)生無法回購的風(fēng)險(xiǎn)

          E、融資者為掌控全局經(jīng)營,在回購時(shí)利益出讓增加風(fēng)險(xiǎn)。

          F、融資者提前回購而付出的資金成本風(fēng)險(xiǎn)。

          風(fēng)險(xiǎn)化解方案

          A、資方對是否資金進(jìn)入后可以完成計(jì)劃要進(jìn)行評估和測算。

          B、投資方對融資方的項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控,并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的專款專用。

          C、投資方對融資方的相關(guān)項(xiàng)目所簽訂的合同進(jìn)行核審后,評估其付款和還款能力。

          D、資方審核融資方的還款計(jì)劃可行性,一旦確定后將按還款計(jì)劃回款。

          4、退出機(jī)制(絕大多數(shù)的投資都不是為了自用,而是是為了獲利,因此都涉及到退出機(jī)制問題,所以,需要在此說明投資者可能的退出時(shí)間和退出方式。)

          A、股權(quán)方式融資的退出

          項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出;

          項(xiàng)目完成投資方退出一種方式是融資方按時(shí)按預(yù)定的回報(bào)率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購股份,第二種是融資方按投融資雙方約定的價(jià)格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購股份,第三種投資方享受整個(gè)項(xiàng)目的分紅;

          B、債權(quán)方式融資退出

          項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出,可以用違約今的形式控制;

          項(xiàng)目完成投資方退出,按時(shí)還本付息;

          5、抵押和保證

          在涉及到投資安全的時(shí)候,投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押,或者信譽(yù)卓著的公司的保證。

          6、對房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶,需要提供操作的細(xì)節(jié),即如何保證投資項(xiàng)目是可行的。

          七、摘要

          長篇的融資報(bào)告是提供給有融資意向的客戶來認(rèn)真讀的,而對于在接觸客戶的初期階段,僅需要提供報(bào)告摘要就可以了。報(bào)告摘要是對融資報(bào)告的高度濃縮,因此,言簡意賅就非常重要。

        融資計(jì)劃 篇5

          第一部分:融資租賃方案及建議

          一、對承租人融資方案及建議

          1、租期:根據(jù)承租人的計(jì)劃,最佳時(shí)間為*年;而出租人最佳租期為*年,原則上是從中擇優(yōu)選擇。

          2、點(diǎn)差:同期銀行基準(zhǔn)利率 -*個(gè)點(diǎn)。原則是承租人既能接受和承擔(dān),出租人也保證收益。

          3、租金支付:根航運(yùn)業(yè)習(xí)慣,租用是采用月初付款,屬預(yù)付性質(zhì);根據(jù)金融業(yè)習(xí)慣,是采用月末付款,貸款期末還錢。融資租賃名為借物,實(shí)為借錢,兩者支付方式都行,從中商議選定。

          4、首付:*%總船價(jià),視為第0期租金支付。

          5、殘值:*%總船價(jià),期滿將按此支付給出租人,作為到期轉(zhuǎn)讓名義船價(jià)。

          6、保證金,*%總船價(jià),同首付一起支付給出租人,法律上歸承租人所有,但作為保證事項(xiàng)使用,由出租人實(shí)際控制,期間應(yīng)計(jì)息但實(shí)際上不計(jì)息,期末歸還承租人。實(shí)際上則好與船舶殘值數(shù)額相等,可以對沖抵消。

          7、建議風(fēng)險(xiǎn)隔離,分?jǐn)偝杀。建議對于承租人所有的其它船舶,設(shè)立單船公司,作到單只船舶風(fēng)險(xiǎn)的隔離;但經(jīng)營管理由獨(dú)立的管理公司專業(yè)管理,既做到了精專,又分?jǐn)偭舜肮芾沓杀尽?/p>

          8、建議租期或承包運(yùn)輸(coa)與現(xiàn)貨經(jīng)營比例適中。期租或coa經(jīng)營現(xiàn)金流量穩(wěn)定,可穩(wěn)定或鎖定租期限內(nèi)收益,但不利于效益的最大化,不利于對市場的了解把控;現(xiàn)貨經(jīng)營隨市場行情波動(dòng),短期內(nèi)可能有較好收益,更重要的是有利于經(jīng)營團(tuán)隊(duì)建設(shè),充分把握市場脈搏,但收益及現(xiàn)金流量不穩(wěn)定。兩種經(jīng)營模式各有利弊,視情況保持合適比例為明智選擇。

          9、財(cái)務(wù)管理。安排好現(xiàn)金流量管理,做到有計(jì)劃,不怕變化,做到租金不逾期,提高信貸美譽(yù)度,爭取更大更廣的資金支持。

          10、船長及船員的管理。讓船長及船員愛船如愛家,對雇主忠誠,甘于付出。同時(shí)要求船長及船員勝任,注重工作與休養(yǎng)相結(jié)合。

          11、安全管理。安全第一,防患與未然,只有安全才有效益和穩(wěn)定。嚴(yán)格執(zhí)行自有ism管理體系。

          12、技術(shù)管理。水上運(yùn)輸技術(shù)性強(qiáng),化工品運(yùn)輸技術(shù)要求更高,承租人機(jī)務(wù)、海務(wù)專業(yè)隊(duì)伍要強(qiáng),做到:高責(zé)任、高素質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)。

          13、成本管理。營運(yùn)成本的管理,如燃油價(jià)格鎖定。當(dāng)對于人員工資獎(jiǎng)金和備件物料采用嚴(yán)控不縮水的管理。

          14、船舶維護(hù)維持保養(yǎng)。承租人有責(zé)任有義務(wù)讓船舶增值,保持良好的船風(fēng)船貌,按期按規(guī)維護(hù)維持保養(yǎng)!救谫Y租賃公司計(jì)劃書】

          15、保險(xiǎn)。承租人、出租人、抵押權(quán)人為保險(xiǎn)共同受益人,但抵押權(quán)人與出租人為優(yōu)先受益人。同時(shí)參加船舶商業(yè)險(xiǎn),和船東互保險(xiǎn)。

          二、對銀行貸款方案與建議

          1、融資比例。承租人:出租人:銀行=***。承租人*成的自付比例,增加了承租人的違約成本,降低了項(xiàng)目的貸款風(fēng)險(xiǎn);出租人*成資金,既與自身的資金實(shí)力相匹配,也有效地鞭策出租人在項(xiàng)目中盡心盡責(zé),更進(jìn)一步降低了項(xiàng)目的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

          2、貸款期:*年。相對于承租人方案中的*年,縮短了回收時(shí)間,降低了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn);*年期滿,仍可以有*年期的較短期貸款選擇,即出租人可選擇繼續(xù)抵押貸款,條件不變,期限 *年。

          3、建議相對同期銀行基準(zhǔn)利率下浮*%,以激勵(lì)出租人。

          4、設(shè)立優(yōu)次級貸款分類。對于承租人融資的*成資金中,銀行的6成資金為優(yōu)先級貸款,優(yōu)先受益,優(yōu)先受償,優(yōu)先還款;出租人的1成資金為次級貸款(相對銀行而言),次于銀行受益,受償,還款。

          5、船舶保險(xiǎn)。銀行作為抵押權(quán)人,與出租人、承租人為共同受益人,但銀行與出租人為第一受益人。

          6、債權(quán)保證。承租人及其股東提供無限連帶擔(dān)保;出租人為借款人,自動(dòng)盡債權(quán)償還義務(wù)。

          7、財(cái)權(quán)保證。船舶抵押給銀行。

          8、資產(chǎn)管理。由出租人負(fù)責(zé)對船舶資產(chǎn)管理、跟蹤、追償、處置,出租人自覺成為銀行船舶租賃資產(chǎn)的管家,處理相關(guān)一切事務(wù)。

          9、分部分核實(shí)。對于承租人,因處于擴(kuò)張變化期,重點(diǎn)考核其管理能力,技術(shù)能力,發(fā)展前景。對于償還能力,重點(diǎn)考核標(biāo)的船舶單船的現(xiàn)金流量,及擔(dān)保人的履約保證償還能力。

          三、對出租人的租賃方案及建議

          1、提供船舶總價(jià)1成的資金,承擔(dān)抵押債權(quán)償還義務(wù)。

          2、對承租人管理水平、技術(shù)能力及營運(yùn)能力考核。

          3、對擔(dān)保人(承租人主要股東)擔(dān)保能力考核。

          4、負(fù)責(zé)船舶資產(chǎn)的管理,盡監(jiān)管、跟蹤船舶資產(chǎn)營運(yùn)狀況及處置船舶資產(chǎn)義務(wù)。

          5、保證船舶租賃項(xiàng)目內(nèi)部報(bào)酬率(irr)*%,杠桿租賃irr在*%間。

          6、利差:與租期的同期銀行貸款利率基礎(chǔ)上的*間。

          7、服務(wù)費(fèi):*%總船價(jià)。計(jì)算依據(jù):以租期7年計(jì)算,第一年*%總船價(jià);第二年*%總船價(jià),類推最后一年*%,共計(jì)*%。支付時(shí)間,最佳方式:期初一次性支付,還可每年期初分期支付,有協(xié)商的彈性。

          8、保險(xiǎn),代收代付。

          9、公證。建議不作公證或作部分公證。公證作用有三:證明作用;直接強(qiáng)制執(zhí)行作用;生效法律要件作用。因船舶有嚴(yán)格的登記管理制度,適用優(yōu)先使用行業(yè)法-海商法,合約屬私法,有合約約定自由,所以公證的作用對于船舶租賃業(yè)務(wù)相當(dāng)有限。考慮經(jīng)濟(jì)效用原因,故建議不作公證或部分公證。

          10、租賃性質(zhì)。從稅法角度看屬融資租賃;從融資角度看屬杠桿租賃。

          11、設(shè)立全資單船公司作為船舶所有人,與公司其它資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隔離,船舶注冊登記到公司所有單船公司。

          第二部分:項(xiàng)目計(jì)劃書

          目的:項(xiàng)目運(yùn)作按步驟分階段進(jìn)行,作到方向明確,有條不紊,無遺漏缺失。

          第一階段

          任務(wù):確認(rèn)承租人的租賃合作意向,確認(rèn)銀行融資安排可能性。

          文件名目:

          1、租賃合作協(xié)議書:承/出租人明意愿、表態(tài)度,作到保密、或/和排他。

          -立項(xiàng)類文件

          2、立項(xiàng)申請表

          3、船舶技術(shù)規(guī)范

          4、承租人/擔(dān)保人資料

          5、項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)

          6、項(xiàng)目內(nèi)部報(bào)酬

          率測算

          7、銀行貸款計(jì)劃預(yù)案

          8、項(xiàng)目調(diào)查計(jì)劃書

          第二階段

          任務(wù):核實(shí)船舶、承租人/擔(dān)保人情況,溝通商定租賃方案,商定合同條款,匯總編寫項(xiàng)目報(bào)告提交內(nèi)審委和銀行。

          文件名目及內(nèi)容:

          1、船舶租賃項(xiàng)目報(bào)告-分項(xiàng)評分(附評分標(biāo)準(zhǔn))

          1)項(xiàng)目簡介:

          -承租人

          -擔(dān)保人

          -船舶

          -資金安排:合作銀行

          -租賃方案概要

          2)承租人分析:管理、技術(shù)、行業(yè)地位、優(yōu)勢

          3)擔(dān)保人分析:擔(dān)保能力

          4)船舶分析:造船廠、船舶技術(shù)規(guī)范,船級評述、價(jià)格(購置、二手船處置、船價(jià)預(yù)測)分析,營運(yùn)收益

          5)細(xì)分市場分析:

          -同業(yè)競爭

          -貨源分析

          -船舶運(yùn)力分析

          -運(yùn)價(jià)或租金走勢市場分析

          -行業(yè)收益及前景分析

          6)單船現(xiàn)金流量分析及預(yù)測

          -租金(運(yùn)費(fèi))收入分析

          -營運(yùn)成本分析:船員工資、燃油成本(自營運(yùn)費(fèi)收用)

          7)銀行融資可行性分析

          8)融資租賃方案分析

          9)合同主要條款及特別條款約定

          -承租人違約時(shí),出租人有解約權(quán),同時(shí)有對財(cái)權(quán)/債權(quán)追索的選擇權(quán)

          -租金逾期處理:寬裕期、撤船、限時(shí)反應(yīng)和沉默權(quán)。

          -經(jīng)營賬戶監(jiān)管

          -特別時(shí)期臨時(shí)監(jiān)管營運(yùn)

          -承租人違約時(shí),船舶資產(chǎn)自由處置權(quán),處置時(shí)有盡職免責(zé)。

          -承租人無解約權(quán)

          -延長租期及提前還款選擇權(quán)

          -船舶瑕疵免責(zé)

          -有權(quán)在租期間設(shè)立抵押權(quán)

          -出/承租人與抵押權(quán)人三方協(xié)議

          -船舶登記文件

          -保險(xiǎn)項(xiàng):商險(xiǎn)、pni,油污特別險(xiǎn)

          -交還船約定

          -所有權(quán)轉(zhuǎn)移

          -優(yōu)先權(quán)、留置權(quán)

          -承租人對租金無追索權(quán)

          10)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

          -法律:注冊、公證、優(yōu)先權(quán)

          -營運(yùn):欺詐、失誤

          -環(huán)境:污染

          -道德及信用:

          -資產(chǎn)處置:流動(dòng)性

          -租金支付風(fēng)險(xiǎn)

          11)結(jié)論:

          第三階段

          任務(wù):合同的簽訂及相關(guān)事宜協(xié)調(diào)處理。

          文件名目:

          -合同類:

          1、船舶買賣合同

          2、光船租用合同

          3、貸款合同

          4、擔(dān)保合同

          5、船舶抵押合同

          6、船舶保險(xiǎn)合同

          7、抵押權(quán)人、承/出租人三方協(xié)議

          -輔助性文件

          9、船舶交接書

          10、商業(yè)發(fā)票

          11、賣據(jù)

          12、無債務(wù)保證書

          13、董事會(huì)決議:承租人、擔(dān)保人

          14、授權(quán)書

          15、船級紀(jì)錄

          16、交接船通知書

          17、付款通知書

          18、注銷證書

          19、船舶照片及船名申請

          -證書類:

          20、所有權(quán)證書

          21、國籍證書

          22、船體證書

          23、機(jī)器設(shè)備證書

          24、危險(xiǎn)品營運(yùn)證書

          25、載重線證書

          26、配員證書

          27、無線電使用證書

          28、防油污證書

          29、噸位證書

          -圖紙類:

          30、總布置圖(ga)

          31、中/橫/縱剖面圖

          32、線型圖

          -承租人(船舶)資質(zhì)類:

          33、ism證書

          34、doc證書

          35、船級檢驗(yàn)報(bào)告

          36、管理人員證書

          第四階段

          任務(wù):運(yùn)營、監(jiān)管、違約處理及期滿所有權(quán)轉(zhuǎn)移。

          文件名目:

          1、寬租通知

          2、撤船通知

          3、提前還款通知

        融資計(jì)劃 篇6

          項(xiàng)目名稱華僑星都 項(xiàng)目單位 湖南東林置業(yè)投資有限公司 地 址電 話傳 真電子郵件聯(lián) 系 人

          湖南集方投資管理有限責(zé)任公司

          20xx年12月14日

          第一部分公司基本情況

          一、公司基本情況:

          湖南集方家居投資管理有限責(zé)任公司成立于20xx年,經(jīng)過10年的積累,20xx年通過對行業(yè)資源整合、重組成立“集方投資”,公司注冊資金1000萬。成為集銷售網(wǎng)絡(luò)體系、產(chǎn)品體系、工程體系、設(shè)計(jì)體系、融資體系,五大運(yùn)營體系為核心的人居配套服務(wù)投資集團(tuán)公司。

          戰(zhàn)略上:裝飾行業(yè)主要是高度勞動(dòng)密集的手工制作為主流的作坊式運(yùn)作模式,公司提出國際化設(shè)計(jì),工廠化定制,模塊化施工,把行業(yè)由手工作坊式粗放式制作提升為工業(yè)化精密制作,把復(fù)雜作坊運(yùn)營方式升級為模塊化規(guī)范運(yùn)作,把區(qū)域性零散采購升級為規(guī)模化系統(tǒng)采購,把個(gè)體競爭升級為產(chǎn)業(yè)集群競爭。

          業(yè)務(wù)上:公司擁有管理輸出、產(chǎn)品輸出、設(shè)計(jì)輸出、工程輸出、人力資源輸出、模式輸出、資金輸出、營銷管理輸出八大業(yè)務(wù)板塊,為運(yùn)營艱難或渴求更大發(fā)展的同行提供了涅槃重生的機(jī)會(huì)。

          產(chǎn)業(yè)布局涉及家居研發(fā)、裝飾企業(yè)托管、家具制造及裝飾工廠化生產(chǎn)等多重領(lǐng)域。集裝飾設(shè)計(jì),施工管理,材料配送,售后服務(wù)于一體的專業(yè)化裝飾集團(tuán)。

          二、目前公司主要股東情況:

          三、目前公司內(nèi)部部門設(shè)置情況:

          第二部分項(xiàng)目概況

          一、項(xiàng)目概況

          華僑星都項(xiàng)目位于長沙市開福區(qū)伍家?guī)X北,項(xiàng)目規(guī)劃用地4178㎡,建筑面積25993.52㎡。項(xiàng)目共計(jì)25層,其中包括地下二層,地上商業(yè)裙樓五層和辦公寫字樓十八層。項(xiàng)目規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融及居住用地,容積率≤8.4,建筑密度≤52%。

          華僑星都原為長沙市農(nóng)行1998年建設(shè)為自用辦公用樓,由于省行規(guī)劃及政策調(diào)整原因,20xx年改由長沙東林置業(yè)投資有限公司拍賣后開發(fā)建設(shè)建設(shè);項(xiàng)目相對其他舊樓改造而言,債權(quán)清晰。

          截至20xx年8月,項(xiàng)目已完成主體施工并已獲得規(guī)劃批準(zhǔn)(已取得土地證,規(guī)劃用地許可證和規(guī)劃建設(shè)許可證已于20xx年6月3日完成進(jìn)窗公示【詳見長沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局網(wǎng):開福區(qū)華僑星都建筑擬調(diào)整公示】,并已進(jìn)入施工圖審查和投標(biāo)程序,即將取得建設(shè)施工證)。

          目前項(xiàng)目規(guī)劃外立面改造及內(nèi)部裝修和開發(fā)期為1年,湖南集方家居投

          資管理有限責(zé)任公司即將對“華僑星都”項(xiàng)目及長沙東林置業(yè)投資有限公司全面收購,并投入后期開發(fā)建設(shè)。

          二、項(xiàng)目地塊優(yōu)勢

          1)中央商務(wù)區(qū)

          隨著芙蓉路這條金融大脈向北延伸,喜來登、鉑爾曼、華悅等高檔商務(wù)酒店環(huán)伺四周,美美百貨、歲寶百貨、高爾夫球會(huì)等高端消費(fèi)體依次排開。深國投商業(yè)規(guī)劃、世紀(jì)金源mall開業(yè)、北辰三角洲啟動(dòng),構(gòu)成北城商業(yè)黃金三角,長沙“曼哈頓”商務(wù)集群已現(xiàn)雛形。

          2)交通核心區(qū)

          雄踞城市黃金中軸芙蓉路上,1號線地鐵口岸帶動(dòng)物業(yè)急速升值,伍家?guī)X波隆立交橋下行東西通道的提質(zhì)改造,連橫三一大道與銀盆嶺大橋,貫穿城市東西兩岸,暢達(dá)市區(qū)各大站點(diǎn),享受10分鐘經(jīng)濟(jì)圈,提速未來。

          3)區(qū)域未來規(guī)劃

          鐵1號線施工,福元路大橋、營盤路過江隧道即將通車, 大北城的交通路網(wǎng)正在升級;高層住宅群、超級購物中心、超五星級酒店等地標(biāo)建筑,將陸續(xù)密集呈現(xiàn),輻射出北城樓宇經(jīng)濟(jì)的浦東效應(yīng);秀峰公園的開門迎客、洪山公園的即將啟動(dòng)、瀏陽河風(fēng)光帶的延長線動(dòng)工、兩館一廳的即將開放等,使大北城資源不斷升級,具備無限升值潛力。

          三、目前定位

          高品質(zhì)、高配置、高形象的寫字樓成為未來發(fā)展趨勢,市場供應(yīng)逐步遞增,城市中心多極化趨勢日益明顯,傳統(tǒng)中央商務(wù)圈逐漸向外擴(kuò)散。本項(xiàng)目通過規(guī)劃調(diào)整以及外立面重新裝修和內(nèi)部裝修,根據(jù)項(xiàng)目本區(qū)域的發(fā)展趨

          勢、前景和客戶需求,一定期間內(nèi)區(qū)域型中高端標(biāo)桿寫字樓將成為本項(xiàng)目的定位方向。

          四、新規(guī)外立面(詳見長沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局網(wǎng):開福區(qū)華僑星都建筑擬調(diào)整公示)

          五、基本數(shù)據(jù)

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