房地產(chǎn)的可行性研究報(bào)告
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房地產(chǎn)的可行性研究報(bào)告 篇1
第一章 房地產(chǎn)項(xiàng)目總論
1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目背景
1.1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)
1.1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目承辦單位
1.1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目主管部門(mén)
1.1.4 可行性研究工作的編制單位
1.1.5 研究工作概況
1.2 編制依據(jù)與原則
1.2.1 編制依據(jù)
1.2.2 編制原則
1.3 研究范圍
1.3.1 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模
1.3.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)
1.3.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目性質(zhì)
1.3.4 建設(shè)總投資及資金籌措
1.3.5 投資計(jì)劃與還款計(jì)劃
1.3.6 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度
1.3.7 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)論
1.3.8 房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論
1.4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表
1.5 結(jié)論及建議
1.5.1 專(zhuān)家意見(jiàn)與結(jié)論
1.5.2 專(zhuān)家建議
第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目背景和發(fā)展概況
2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目提出的背景
2.1.1 國(guó)家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃
2.1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)起人和發(fā)起緣由
2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展概況
2.2.1 已進(jìn)行的調(diào)查研究房地產(chǎn)項(xiàng)目及其成果
2.2.2 試驗(yàn)試制工作情況
2.2.3 廠(chǎng)址初勘和初步測(cè)量工作情況
2.2.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)的編制、提出及審批過(guò)程
2.3 投資的必要性
第三章 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)
3.1 市場(chǎng)調(diào)查
3.1.1 擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)出物用途調(diào)查
3.1.2 產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查
3.1.3 產(chǎn)品產(chǎn)量及銷(xiāo)售量調(diào)查
3.1.4 替代產(chǎn)品調(diào)查
3.1.5 產(chǎn)品價(jià)格調(diào)查
3.1.6 國(guó)外市場(chǎng)調(diào)查
3.2 市場(chǎng)預(yù)測(cè)
3.2.1 國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)
3.2.2 產(chǎn)品出口或進(jìn)口替代分析
3.2.3 價(jià)格預(yù)測(cè)
3.3 市場(chǎng)推銷(xiāo)戰(zhàn)略
第四章 產(chǎn)品方案設(shè)計(jì)與營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略
4.1 產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模
4.1.1 產(chǎn)品方案
4.1.2 建設(shè)規(guī)模
4.1.3 產(chǎn)品銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)
4.2 市場(chǎng)推銷(xiāo)戰(zhàn)略
4.2.1 推銷(xiāo)方式
4.2.2 推銷(xiāo)措施
4.2.3 促銷(xiāo)價(jià)格制度
4.2.4 產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)測(cè)
第五章 建設(shè)條件與廠(chǎng)址選擇
5.1 資源和原材料
5.1.1 資源評(píng)述
5.1.2 原材料及主要輔助材料供應(yīng)
5.1.3 需要作生產(chǎn)試驗(yàn)的原料
5.2 建設(shè)地區(qū)的選擇
5.2.1 自然條件
5.2.2 基礎(chǔ)設(shè)施
5.2.3 社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件
5.2.4 其它應(yīng)考慮的因素
5.3 廠(chǎng)址選擇
5.3.1 廠(chǎng)址多方案比較
5.3.2 廠(chǎng)址推薦方案
第六章 房地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)、設(shè)備與工程方案
6.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目組成
6.2 生產(chǎn)技術(shù)方案
6.2.1 技術(shù)來(lái)源途徑
6.2.2 生產(chǎn)方法
6.2.3 技術(shù)參數(shù)和工藝流程
6.2.4 主要工藝設(shè)備選擇
6.2.5 主要原材料、燃料、動(dòng)力消耗指標(biāo)
6.2.6 主要生產(chǎn)車(chē)間布置方案
6.3 總平面布置和運(yùn)輸
6.3.1 總平面布置原則
6.3.2 廠(chǎng)內(nèi)外運(yùn)輸方案
6.3.3 倉(cāng)儲(chǔ)方案
6.3.4 占地面積及分析
6.4 土建工程
6.4.1 主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
6.4.2 特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計(jì)
6.4.3 建筑材料
6.4.4 土建工程造價(jià)估算
6.5 其他工程
6.5.1 給排水工程
6.5.2 動(dòng)力及公用工程
6.5.3 地震設(shè)防
6.5.4 生活福利設(shè)施
第七章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析
7.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目選址及用地方案
7.2 土地利用合理性分析
7.3 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案
第八章 資源利用與節(jié)能措施
8.1資源利用分析
8.1.1土地資源利用分析
8.1.2水資源利用分析
8.1.3電能源利用分析
8.2節(jié)能措施分析
8.2.1土地資源節(jié)約措施
8.2.2水資源節(jié)約措施
8.2.3電能源節(jié)約措施
第九章 房地產(chǎn)項(xiàng)目原材料供應(yīng)及外部配套條件
9.1 主要原材料供應(yīng)
9.2 燃料、加熱能源供應(yīng)
9.3 給水供電
9.4 外部配套條件
第十章 房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度與管理
10.1 工程建設(shè)管理
10.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度規(guī)劃
10.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)
第十一章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)
11.1 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀
11.1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目的地理位置
11.1.2 地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象
11.1.3 礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動(dòng)物、植物、農(nóng)作物
11.1.4 自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設(shè)施
11.1.5 現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況;
11.1.6 生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況;
11.1.7 大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況;
11.1.8 交通運(yùn)輸情況;
11.1.9 其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)污染、破壞現(xiàn)狀資料。
11.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目主要污染源和污染物
11.2.1 主要污染源
11.2.2 主要污染物
11.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目擬采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)
11.4 治理環(huán)境的方案
11.4.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)周?chē)貐^(qū)的地質(zhì)、水文、氣象可能產(chǎn)生的影響
11.4.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)周?chē)貐^(qū)自然資源可能產(chǎn)生的影響
11.4.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)周?chē)匀槐Ｗo(hù)區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)等可能產(chǎn)生的影響
11.4.4 各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案
11.4.5 綠化措施，包括防護(hù)地帶的防護(hù)林和建設(shè)區(qū)域的綠化
11.5 環(huán)境監(jiān)測(cè)制度的建議
11.6 環(huán)境保護(hù)投資估算
11.7 環(huán)境影響評(píng)論結(jié)論
第十二章 勞動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生
12.1 生產(chǎn)過(guò)程中職業(yè)危害因素的分析
12.2 職業(yè)安全衛(wèi)生主要設(shè)施
12.3 勞動(dòng)安全與職業(yè)衛(wèi)生機(jī)構(gòu)
12.4 消防措施和設(shè)施方案建議
第十三章 企業(yè)組織和勞動(dòng)定員
13.1 企業(yè)組織
13.1.1 企業(yè)組織形式
13.1.2 企業(yè)工作制度
13.2 勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)
13.2.1 勞動(dòng)定員
13.2.2 年總工資和職工年平均工資估算
13.2.3 人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算
第十四章 投資估算與資金籌措
14.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資估算
14.1.1 固定資產(chǎn)投資總額
14.1.2 流動(dòng)資金估算
14.2 資金籌措
14.2.1 資金來(lái)源
14.2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目籌資方案
14.3 投資使用計(jì)劃
14.3.1 投資使用計(jì)劃
14.3.2 借款償還計(jì)劃
第十五章 財(cái)務(wù)與敏感性分析
15.1 生產(chǎn)成本和銷(xiāo)售收入估算
15.1.1 生產(chǎn)總成本估算
15.1.2 單位成本
15.1.3 銷(xiāo)售收入估算
15.2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
15.3 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
15.4 不確定性分析
15.5 社會(huì)效益和社會(huì)影響分析
15.5.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)國(guó)家政治和社會(huì)穩(wěn)定的影響。
15.5.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)乜萍�、文化發(fā)展水平的相互適應(yīng)性;
15.5.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性;
15.5.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼐用竦淖诮獭⒚褡辶?xí)慣的相互適應(yīng)性;
15.5.5 房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)合理利用自然資源的影響;
15.5.6 房地產(chǎn)項(xiàng)目的國(guó)防效益或影響;
15.5.7 對(duì)保護(hù)環(huán)境和生態(tài)平衡的`影響。
第十六章 風(fēng)險(xiǎn)分析
16.1 風(fēng)險(xiǎn)影響因素
16.1.1 可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素
16.1.2 主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別
16.2 風(fēng)險(xiǎn)影響程度及規(guī)避措施
16.2.1 風(fēng)險(xiǎn)影響程度評(píng)價(jià)
16.2.2 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施
第十七章 可行性研究結(jié)論與建議
17.1 對(duì)推薦的擬建方案的結(jié)論性意見(jiàn)。
17.2 對(duì)主要的對(duì)比方案進(jìn)行說(shuō)明。
17.3 對(duì)可行性研究中尚未解決的主要問(wèn)題提出解決辦法和建議。
17.4 對(duì)應(yīng)修改的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明，提出修改意見(jiàn)。
17.5 對(duì)不可行的房地產(chǎn)項(xiàng)目，提出不可行的主要問(wèn)題及處理意見(jiàn)。
17.6 可行性研究中主要爭(zhēng)議問(wèn)題的結(jié)論。
第十八章 財(cái)務(wù)報(bào)表
第十九章 附件
房地產(chǎn)的可行性研究報(bào)告 篇2
第一部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目總論
總論作為可行性報(bào)告的首要部分，要綜合敘述研究報(bào)告中各部分的主要問(wèn)題和研究結(jié)論，并對(duì)項(xiàng)目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
第二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)可行性
第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)需求分析
市場(chǎng)分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個(gè)項(xiàng)目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、房地產(chǎn)估算甚至廠(chǎng)址的選擇，都必須在對(duì)市場(chǎng)需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場(chǎng)分析的'結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷(xiāo)售收入，最終影響到項(xiàng)目的盈利性和可行性。在可行性報(bào)告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。
第四部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案
第五部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地與土建總規(guī)
第六部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)保、節(jié)能與勞動(dòng)安全方案
在項(xiàng)目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)環(huán)境保護(hù)、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對(duì)項(xiàng)目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動(dòng)者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進(jìn)行論證分析，提出防治措施，并對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)，且布局合理，對(duì)環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對(duì)環(huán)境有影響的建設(shè)項(xiàng)目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報(bào)告書(shū)的審批制度，同時(shí)，在可行性報(bào)告中，對(duì)環(huán)境保護(hù)和勞動(dòng)安全要有專(zhuān)門(mén)論述。
第七部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目組織和勞動(dòng)定員
在可行性報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來(lái)源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。
第八部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期的進(jìn)度安排是可行性報(bào)告中的一個(gè)重要組成部分。項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期亦稱(chēng)房地產(chǎn)時(shí)間，是指從正式確定建設(shè)項(xiàng)目到項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)這段時(shí)期，這一時(shí)期包括項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運(yùn)轉(zhuǎn)直到竣工驗(yàn)收和交付使用等各個(gè)工作階段。這些階段的各項(xiàng)房地產(chǎn)活動(dòng)和各個(gè)工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時(shí)開(kāi)展，相互交叉進(jìn)行的。因此，在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期每個(gè)階段的工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實(shí)可行的安排。
第九部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析
第十部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益
第十一部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)防控
第十二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議
房地產(chǎn)的可行性研究報(bào)告 篇3
可行性研究是確定建設(shè)項(xiàng)目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證的科學(xué)方法，在投資管理中，可行性研究是指對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析汁匕較以及預(yù)測(cè)建成后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。
一、項(xiàng)目背景
1 、 項(xiàng)目名稱(chēng)：
居住小區(qū)(暫定名)
2、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：
(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》
(2)《a市城市拆遷管理?xiàng)l例》
(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》
(4)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》
(5)《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》
(6)《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》
(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》
(8)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》
3、項(xiàng)目概況
1 )地塊位置：該基地東起，南至路，西至 路、北至，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約平方米，該地塊屬a市 類(lèi)地段。
2 )建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：
土地面積：畝(平方米)
容積率：
開(kāi)發(fā)周期：
土地價(jià)格： 元/畝(a市國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓起價(jià))
建筑面積(預(yù)計(jì))：總建筑面積：㎡
3 )周?chē)h(huán)境與設(shè)施
(1)步行約10 分鐘可至a市中心。
(2)西側(cè)為 市城市中心景點(diǎn)。
(3)東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場(chǎng)。
(4)西南靠近a市小學(xué)。
(5)北面為a市人民銀行。
4 、項(xiàng)目swot分析
優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)
(1) 該項(xiàng)目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來(lái)是最佳的居住區(qū)域。
(2) a近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。
(3) 東側(cè) 的成功開(kāi)發(fā)，為該區(qū)域的房?jī)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。
(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。
(5) 拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對(duì)該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6) 該項(xiàng)目以毛地出讓?zhuān)饍r(jià)元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7) 該項(xiàng)目規(guī)劃定位為a市第一個(gè)小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開(kāi)發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。
(8) 我公司與a市的政府及建設(shè)主管部門(mén)的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。
(9) 物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的性。
(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競(jìng)價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。
劣勢(shì)及威脅
(11) 拆遷密度過(guò)大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。
(12) a市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺(tái)，拆遷成本的預(yù)測(cè)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。
(13) 市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測(cè)算具有一定的不確定性。
(14) 外來(lái)資金的介入，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過(guò)高。
(15) 規(guī)劃中對(duì)于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過(guò)，具有一定的不可確定性。
(16) 小高層的居住觀(guān)念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷(xiāo)售帶來(lái)一定的抗性。
(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的`難度較大。
(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。
(19) 拆遷的難度，使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。
二、市場(chǎng)分析
1 a市概況(參考)
a市位于
河南岸，面積
平方公里，人口 萬(wàn)。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國(guó)家級(jí)森林公園、國(guó)家級(jí)野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)、國(guó)家級(jí)水禽濕地保護(hù)區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)56%，1996年和1997年被國(guó)家批準(zhǔn)為國(guó)家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實(shí)施《中國(guó)21世紀(jì)議程》地方試點(diǎn)。
投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國(guó)道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng);水運(yùn)以長(zhǎng)江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國(guó)家對(duì)外開(kāi)放口岸，年設(shè)計(jì)吞吐能力達(dá)500萬(wàn)噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動(dòng)工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。
項(xiàng)目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬(wàn)，轄8個(gè)鄉(xiāng)、13個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處。城區(qū)人口12萬(wàn)。
2 a市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析
a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開(kāi)發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門(mén)“兩點(diǎn)一線(xiàn)”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開(kāi)發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。
二oo三年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達(dá)33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。
表現(xiàn)之二：市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 20.04萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積22.04萬(wàn)平方米，消化空置房2萬(wàn)平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。
表現(xiàn)之三：房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。
表現(xiàn)之四：交易市場(chǎng)持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類(lèi)房產(chǎn)交易1.12萬(wàn)起。a市城區(qū)共辦理各類(lèi)房產(chǎn)交易7938起，面積達(dá)89.62萬(wàn)m2，比上年度分別增長(zhǎng)25%和35%，其中存量房買(mǎi)賣(mài)2305起，面積24.40萬(wàn)m2，成交金額8800萬(wàn)元。
表現(xiàn)之五：拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市g(shù)dp增加值14%，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動(dòng)社會(huì)商品銷(xiāo)售6.16億元;房地產(chǎn)業(yè)上繳國(guó)家稅收2800萬(wàn)元。
對(duì)今后市場(chǎng)的預(yù)測(cè)：
---—從購(gòu)房能力看
伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，XX年到XX年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房?jī)r(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持旺熱。
——從投資角度看
由于股市長(zhǎng)期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的需求。目前通過(guò)按揭貸款購(gòu)買(mǎi)商品房的比例為42%，年增幅達(dá)16%。
——從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀(guān)念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿(mǎn)足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀(guān)念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購(gòu)房戶(hù)均為房改房換房。
——從需求關(guān)系看
根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬(wàn)人增加到30萬(wàn)人。在不考慮有效購(gòu)買(mǎi)力的情況下，單從住房需求分析，a市每年人口增長(zhǎng)拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來(lái)人口的購(gòu)買(mǎi)需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。
3、主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析
住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表：
項(xiàng)目
套數(shù) 建筑面積(萬(wàn)㎡) 平均單價(jià)(元/㎡) 位置
向陽(yáng)小區(qū) 1500
22
1400
寶山路
新華小區(qū) 785
8
1344
黃河街
銀河小區(qū) 170
1460
銀河街
成光小區(qū) 130
1400
學(xué)院路
太陽(yáng)神小區(qū)500
6.9
1508
英雄路
部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)詳細(xì)情況
項(xiàng)目
面積㎡
單價(jià)元/㎡
位置
匯豐花園 40~~80
4000~5600
新城區(qū)
秋爽花園 50~~70
5000~1XX
市中心
碧苑小區(qū) 36~~50
6800
建設(shè)路
桃園小區(qū) 車(chē)庫(kù)
550
秋浦路
荷花村
車(chē)庫(kù)
550
建設(shè)路
三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析
(一)、拆遷成本分析
圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房(實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶(hù)，四建公司職工住宅一棟16戶(hù)， 拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶(hù))。其它房屋均為二——四層。
根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營(yíng)性用房600平方米，合計(jì)住戶(hù)約205戶(hù)。住戶(hù)成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶(hù)90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶(hù)水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。
拆遷成本估算：
按照a市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告。
1、住宅：640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、經(jīng)營(yíng)性用房：640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附屬物(水、電、電話(huà)、空調(diào)以上其它)
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*45元/平方米=27000元
4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等：
34929平方米*48元=1676592元
6、搬家費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)等：
1)、搬家費(fèi)：
住宅：200戶(hù)*300元=60000元
經(jīng)營(yíng)性用房：9戶(hù)*500元=4500元
小計(jì)：64500元
2)、過(guò)渡費(fèi)：
住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個(gè)月=514935元
經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*16元/平方米*6個(gè)月=57600元
小計(jì)：632535元
其他費(fèi)用
3)、 管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：
34929平方米*15元/平方米=523935元
4)、 房屋拆遷評(píng)估服務(wù)費(fèi)費(fèi)：35000元
5)、 獎(jiǎng)勵(lì)：
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有費(fèi)用小計(jì)：38533208元，折抵每平方補(bǔ)償金額為1103.18元。
按照a市人民政府令，對(duì)a市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在XX年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在XX年7月1日開(kāi)始執(zhí)行后。a市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國(guó)城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
(二)建筑成本分析
對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：XX㎡。
主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在 路靠近 小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同s小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計(jì)建筑面積：17906㎡。
地塊內(nèi)大致布置
一棟 15層29.4*13.8*15層;
一棟 12層29.4*13.8*12層;
三棟 12層40*15*12層;
一棟 15層40*15*15層;
占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡
總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%
總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17
高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861㎡，總戶(hù)數(shù)約為297戶(hù)。
建設(shè)成本估算
(一)、工程前期費(fèi)：
1、拆遷成本
2、土地出讓金
3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：61460㎡*50元/㎡=307.3萬(wàn)元
4、人防基金：配套建地下室
5、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬(wàn)元
6、墻改：61460*8=49.168萬(wàn)元
7、散裝水泥：61460*2=12.29萬(wàn)元
8、白蟻防治費(fèi)：61460*2=12.29萬(wàn)元
9、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：61460*2=12.296萬(wàn)元
10、施工圖審查：61460*1=6.15萬(wàn)元
1、防雷審查：61460*1=6.15萬(wàn)元
2、消防審查：
3、文物：0.2萬(wàn)元
4、規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬(wàn)元
5、建筑設(shè)計(jì)：XX*12+59460*30=180.78萬(wàn)元
6、地質(zhì)勘探：61460*2=12.29萬(wàn)元
7、測(cè)量定位：10萬(wàn)元
8、煤氣增容：2500元/戶(hù)
9、供水管網(wǎng)配套費(fèi)：20元/㎡
小計(jì)：627.93萬(wàn)元
8、19項(xiàng)代收代繳，未計(jì))
(二) 工程成本
1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬(wàn)元
2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬(wàn)元
3、主體：59460*900+XX*500=5451.4萬(wàn)元
4、電梯：9棟*50萬(wàn)元/棟=450萬(wàn)元
5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬(wàn)元
6、小區(qū)綠化、道路等工程：61460*60=368.76萬(wàn)元
7、監(jiān)理費(fèi)：6337.66*1%=63.38萬(wàn)元
小計(jì)：7527.1萬(wàn)元
總計(jì)、8155.03萬(wàn)元
(三)項(xiàng)目費(fèi)用分析
依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為：
小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車(chē)庫(kù)800元/㎡
銷(xiāo)售收入 住宅1900*56160=106704000
商鋪6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
總計(jì)：142392800元
營(yíng)業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604
各項(xiàng)費(fèi)用
142392800*4%=5695712
總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費(fèi)用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+x=137103490.2
毛利潤(rùn)：銷(xiāo)售收入—總成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元
四、項(xiàng)目費(fèi)用分析結(jié)論
如土地掛牌競(jìng)價(jià)在五百二十八萬(wàn)以?xún)?nèi)，該項(xiàng)目具有一定的利潤(rùn)空間，項(xiàng)目可行。如超出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，項(xiàng)目不可行。
房地產(chǎn)的可行性研究報(bào)告 篇4
第一部分：項(xiàng)目總論
項(xiàng)目背景
項(xiàng)目概況
項(xiàng)目名稱(chēng)
項(xiàng)目建設(shè)單位概況
項(xiàng)目地塊位置及周邊現(xiàn)狀
項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn)
項(xiàng)目發(fā)展概況
可行性研究報(bào)告編制依據(jù)
可行性研究結(jié)論及建議
第二部分：市場(chǎng)研究
宏觀(guān)環(huán)境分析
全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析
本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
本市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀
本市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)
板塊市場(chǎng)分析
區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況
區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征
區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究
項(xiàng)目擬定位方案
可類(lèi)比項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查
項(xiàng)目SWOT分析
項(xiàng)目定位方案
第三部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案
項(xiàng)目地塊特性與價(jià)值分析
規(guī)劃設(shè)計(jì)分析
產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議
項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度
營(yíng)銷(xiāo)方案
機(jī)構(gòu)設(shè)置
合作方式及條件
第四部分：投資估算與融資方案
投資估算
投資估算相關(guān)說(shuō)明
分項(xiàng)成本估算
總成本估算
單位成本
銷(xiāo)售收入估算
稅務(wù)分析
項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)
現(xiàn)金流量表
自有資金的核算
融資方案
項(xiàng)目融資主體
項(xiàng)目資金來(lái)源
融資方案分析
投資使用計(jì)劃
借款償還計(jì)劃
第五部分：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)(方案1)
財(cái)務(wù)盈利能力分析
靜態(tài)獲利分析
動(dòng)態(tài)獲利分析
償債能力分析
綜合指標(biāo)表
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)(方案2)
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論
第六部分：不確定性分析
盈虧平衡分析
敏感性分析
變動(dòng)因素一成本變動(dòng)
變動(dòng)因素二售價(jià)變動(dòng)
變動(dòng)因素一容積率變動(dòng)
風(fēng)險(xiǎn)分析
風(fēng)險(xiǎn)因素的'識(shí)別和評(píng)估
風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策
第七部分：綜合評(píng)價(jià)
社會(huì)評(píng)價(jià)(定性)
環(huán)境評(píng)價(jià)(影響及對(duì)策)
公司資源匹配分析
第八部分：研究結(jié)論與建議
結(jié)論
建議
第九部分：附錄
附件：
附表：
房地產(chǎn)的可行性研究報(bào)告 篇5
一、房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告的寫(xiě)作步驟：
引言：
介紹研究的背景，包括項(xiàng)目的選址、規(guī)模等基本信息，明確研究目的。
市場(chǎng)分析：
調(diào)查目標(biāo)市場(chǎng)的需求和供給情況，分析市場(chǎng)潛力，了解潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
法律與政策分析：
研究當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)、政策，包括土地政策、開(kāi)發(fā)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)等，確保項(xiàng)目合規(guī)。
項(xiàng)目定位：
明確項(xiàng)目的定位，包括項(xiàng)目類(lèi)型、目標(biāo)客戶(hù)群體、特色等，突出項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
技術(shù)可行性：
分析項(xiàng)目所需的技術(shù)條件，確保項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性。
財(cái)務(wù)分析：
編制財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)表，包括投資成本、運(yùn)營(yíng)成本、預(yù)計(jì)收入等，進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，評(píng)估項(xiàng)目的盈利潛力。
風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：
對(duì)項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面評(píng)估，包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)等。
可行性結(jié)論：
根據(jù)以上分析，得出項(xiàng)目的可行性結(jié)論，明確項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)。
建議與展望：
根據(jù)結(jié)論提出合理的建議，并對(duì)項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展進(jìn)行展望。
二、怎么寫(xiě)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告？
項(xiàng)目背景與目的：
介紹項(xiàng)目的基本情況，明確研究的目的和意義。
市場(chǎng)分析：
分析目標(biāo)市場(chǎng)的規(guī)模、需求、競(jìng)爭(zhēng)狀況，評(píng)估市場(chǎng)的吸引力。
技術(shù)條件和法律政策：
分析項(xiàng)目所需的技術(shù)條件，確保技術(shù)可行性。同時(shí)，研究當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)和政策，確保項(xiàng)目的合規(guī)性。
投資與財(cái)務(wù)分析：
詳細(xì)列出項(xiàng)目的投資成本和財(cái)務(wù)收益，進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，評(píng)估項(xiàng)目的盈利潛力。
風(fēng)險(xiǎn)分析與應(yīng)對(duì)策略：
分析項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略。
可行性結(jié)論：
根據(jù)各項(xiàng)分析，得出項(xiàng)目的可行性結(jié)論。
建議與總結(jié)：
提出針對(duì)性的'建議，總結(jié)整個(gè)可行性分析報(bào)告。
三、論文某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告寫(xiě)作要點(diǎn)：
選題背景：
說(shuō)明為什么選擇這個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行研究，背景是什么，項(xiàng)目的基本信息。
研究目的：
確定研究的具體目的和要解決的問(wèn)題。
相關(guān)理論與文獻(xiàn)綜述：
綜述與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的理論和已有文獻(xiàn)，了解前人研究成果。
研究方法：
詳細(xì)描述研究所采用的方法，包括調(diào)查、分析手段等。
數(shù)據(jù)收集與分析：
說(shuō)明如何收集項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)，并對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。
研究結(jié)果：
將研究的結(jié)果進(jìn)行呈現(xiàn)，可以使用圖表等形式展示。
討論與分析：
對(duì)研究結(jié)果進(jìn)行深入分析和討論，解釋各項(xiàng)指標(biāo)的含義。
結(jié)論與建議：
總結(jié)整個(gè)研究，提出對(duì)項(xiàng)目的建議和改進(jìn)意見(jiàn)。
參考文獻(xiàn)：
列出研究中引用的相關(guān)文獻(xiàn)。
總結(jié)
撰寫(xiě)房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告時(shí)，需要按照一定的步驟進(jìn)行，包括引言、市場(chǎng)分析、法律政策分析、項(xiàng)目定位、技術(shù)可行性、財(cái)務(wù)分析、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、可行性結(jié)論、建議與展望等內(nèi)容。具體可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。在撰寫(xiě)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告時(shí)，要注重項(xiàng)目背景與目的、市場(chǎng)分析、技術(shù)條件與法律政策、投資與財(cái)務(wù)分析、風(fēng)險(xiǎn)分析與應(yīng)對(duì)策略、可行性結(jié)論、建議與總結(jié)等方面的內(nèi)容。若是論文形式，除了以上要點(diǎn)外，還需要包括選題背景、研究目的、相關(guān)理論與文獻(xiàn)綜述、研究方法、數(shù)據(jù)收集與分析、研究結(jié)果、討論與分析、結(jié)論與建議、參考文獻(xiàn)等。
房地產(chǎn)的可行性研究報(bào)告 篇6
目 錄
第一章 項(xiàng)目決策背景
1. 內(nèi)部因素 第二章第三章第四章第五章2. 外部因素
項(xiàng)目概述
1.項(xiàng)目區(qū)位及用地 2.項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀 3.項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 4.項(xiàng)目周邊環(huán)境 5.項(xiàng)目市政配套分析 6.土地價(jià)格
項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析
1.項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)法律手續(xù)分析 2.項(xiàng)目合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 3.總體評(píng)價(jià)
市場(chǎng)研究
1.區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 2.區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征 3.整體市場(chǎng)對(duì)本案影響因素 4.目標(biāo)客戶(hù)、產(chǎn)品及價(jià)格定位
規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)
1.初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 2.規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析
第六章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃
1.開(kāi)發(fā)機(jī)遇 2.開(kāi)發(fā)周期安排 3.銷(xiāo)售周期安排
第七章 投資收益分析
1.成本預(yù)測(cè) 2.稅務(wù)分析 3.經(jīng)濟(jì)效益分析 4.項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)
第八章 可行性結(jié)論
1.項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 2.項(xiàng)目劣勢(shì) 3.結(jié)論及建議
第一章 項(xiàng)目決策背景
一.內(nèi)部因素
1.天津萬(wàn)科公司項(xiàng)目布局
萬(wàn)科自92年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來(lái)，先后開(kāi)發(fā)了城市花園、萬(wàn)科中心大廈、世貿(mào)廣場(chǎng)、都市花園、萬(wàn)科新城等項(xiàng)目，其中城市花園、萬(wàn)科中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面積約17萬(wàn)平方米，萬(wàn)科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約60萬(wàn)平方米。世貿(mào)廣場(chǎng)、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。由此可看出，天津萬(wàn)科的主要項(xiàng)目集中在城市的北部。反觀(guān)天津的
總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，城市中心區(qū)向南部方向發(fā)展，由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線(xiàn)的開(kāi)發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東發(fā)展，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿津塘路兩側(cè)，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。由此看出，萬(wàn)科的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。
萬(wàn)科自92年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來(lái)，發(fā)展迅速，市場(chǎng)迅速擴(kuò)大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認(rèn)為天津的地產(chǎn)先鋒，在天津人的心目中已樹(shù)立起第一品牌的形象。萬(wàn)科產(chǎn)品應(yīng)屬于整個(gè)天津市，而不是某個(gè)區(qū)域。所以萬(wàn)科有能力，也應(yīng)該去開(kāi)發(fā)天津的其他市場(chǎng)，讓萬(wàn)科物業(yè)深入天津每個(gè)角落。結(jié)合天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，我們應(yīng)在天津的西南部、南部、東南部投入更多的關(guān)注。目前我司在談的幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目有：北部地區(qū)鐵東路住宅項(xiàng)目，東部地區(qū)張貴莊路住宅項(xiàng)目、東部地區(qū)天津鋼廠(chǎng)住宅項(xiàng)目，南部地區(qū)天津玻璃廠(chǎng)住宅項(xiàng)目，其中玻璃廠(chǎng)項(xiàng)目是各方面條件都比較成熟的'項(xiàng)目，該項(xiàng)目正好填補(bǔ)了萬(wàn)科在城市南部無(wú)項(xiàng)目的空白。2.天津萬(wàn)科公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：
目前天津公司在手有兩個(gè)項(xiàng)目，萬(wàn)科花園新城（含原有新城項(xiàng)目和紅旗農(nóng)場(chǎng)項(xiàng)目）、東麗湖項(xiàng)目，其中新城項(xiàng)目為在建銷(xiāo)售的項(xiàng)目，東麗湖項(xiàng)目目前處于前期工作階段。新城項(xiàng)目自98年開(kāi)盤(pán)以來(lái)熱銷(xiāo)天津市，成為天津公司的主要利潤(rùn)支柱，但到20xx年后新城項(xiàng)目基本開(kāi)發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項(xiàng)目規(guī)模大，是公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展項(xiàng)目，由于區(qū)位和產(chǎn)品原因，也不是一短期熱銷(xiāo)房產(chǎn)，不宜作為公司近兩年的利潤(rùn)支柱，是一個(gè)追求穩(wěn)定開(kāi)發(fā)有節(jié)奏銷(xiāo)售為目的的項(xiàng)目。根據(jù)集團(tuán)總部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃要求，天津公司必須再上新項(xiàng)目，要達(dá)到每年有3-5個(gè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，保證天津公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)指標(biāo)和萬(wàn)科產(chǎn)品在天津的市場(chǎng)影響力。在目前市場(chǎng)呼喚萬(wàn)科的大好形勢(shì)下，天津萬(wàn)科應(yīng)充分利用萬(wàn)科天津地產(chǎn)先鋒的社會(huì)地位和市場(chǎng)影響力，抓住機(jī)遇，多上新項(xiàng)目，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，讓萬(wàn)科品牌深入到每個(gè)天津人心中。
玻璃廠(chǎng)項(xiàng)目區(qū)位好，規(guī)模適當(dāng)，發(fā)展前景樂(lè)觀(guān)，可作為公司主要利潤(rùn)來(lái)源，可以作為重點(diǎn)發(fā)展的項(xiàng)目。同時(shí)我司擬在該地塊建設(shè)住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質(zhì)量，為天津城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)。
天津公司現(xiàn)狀項(xiàng)目及在談項(xiàng)目分布:
西橫堤項(xiàng)目
鐵東路項(xiàng)目
麗苑項(xiàng)目
天鋼項(xiàng)目
玻璃廠(chǎng)項(xiàng)目
梅江南項(xiàng)
在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目
已完成項(xiàng)目
在談項(xiàng)目: 二.外部因素
該項(xiàng)目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于天津市區(qū)的南部, 行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項(xiàng)目所在區(qū)域有如下特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì):
�、俑鶕�(jù)天津市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。 ②天津市主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)，西南部區(qū)域正處于天津市的上風(fēng)口，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣新鮮，自然條件優(yōu)越，被公認(rèn)為居住的上佳區(qū)域。
房地產(chǎn)的可行性研究報(bào)告 篇7
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目總論
1、項(xiàng)目背景
2、建設(shè)單位基本情況
3、項(xiàng)目建設(shè)意義及重要性
4、存在問(wèn)題及建議
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析和營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)概況
2、市場(chǎng)預(yù)測(cè)
3、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略
三、建設(shè)條件與場(chǎng)址選擇
1、建設(shè)條件
2、場(chǎng)址選址
四、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)
1、建設(shè)規(guī)模
2、功能標(biāo)準(zhǔn)
五、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)方案
1、建筑方案
2、平面布置方案
3、配套公用工程
六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
1、工程項(xiàng)目管理
2、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度
七、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算與資金籌措
1、投資估算
2、資金籌措
3、投資使用計(jì)劃
八、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與敏感性分析
1、生產(chǎn)成本和銷(xiāo)售收入估算
2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
3、不確定性分析
4、敏感性分析
九、社會(huì)效益分析
1、社會(huì)效益分析
2、項(xiàng)目與所在地區(qū)互適性分析
十、風(fēng)險(xiǎn)分析
1、風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別
2、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施
十一、可行性研究結(jié)論與建議
1、結(jié)論
2、建議
附件：
1、項(xiàng)目承辦單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人證書(shū)復(fù)印件
2、當(dāng)?shù)匾?guī)劃、國(guó)土、環(huán)保等部門(mén)關(guān)于項(xiàng)目的支持文件
3、自有資金存款證明
4、相關(guān)銀行貸款承諾
5、其他相關(guān)證明材料
6、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)表
房地產(chǎn)的可行性研究報(bào)告 篇8
房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容。
按項(xiàng)目研究詳細(xì)程度的不同，可行性研究可分為投資機(jī)會(huì)研究 、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個(gè)階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標(biāo)的詳細(xì)程度存在差別。當(dāng)然，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的具體內(nèi)容因項(xiàng)目的復(fù)雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項(xiàng)目的必要性分析、實(shí)施的可能性分析和技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。其具體內(nèi)容如下：
1)項(xiàng)目概況。
項(xiàng)目概況主要包括項(xiàng)目的名稱(chēng)、背景、宗旨的基本情況，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項(xiàng)目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。
2)市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)。
在深入調(diào)查和充分掌握各類(lèi)資料的基礎(chǔ)上，對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況應(yīng)進(jìn)行科學(xué)分析、客觀(guān)預(yù)測(cè)，包括開(kāi)發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷(xiāo)售對(duì)象及開(kāi)發(fā)周期、銷(xiāo)售期等。
3)規(guī)劃方案的優(yōu)選。
在對(duì)可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。
4)開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排。
對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)步進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗(yàn)收等階段進(jìn)行。大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其建設(shè)期長(zhǎng)、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，這就需要對(duì)各期開(kāi)發(fā)的內(nèi)容同時(shí)作出統(tǒng)籌安排。
5)項(xiàng)目投資估算。
項(xiàng)目投資估算即對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)用進(jìn)行分析估計(jì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及的成本費(fèi)用主要有土地費(fèi)用、期間費(fèi)用及各種稅費(fèi)等，估算的精度要求布告，但應(yīng)充分注意各項(xiàng)費(fèi)用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭(zhēng)與未來(lái)事實(shí)相符。
6)資金的籌集方案和籌資成本估算。
根據(jù)項(xiàng)目的投資估算和投資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對(duì)籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額巨大，開(kāi)發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過(guò)不用方式籌措資金，保證項(xiàng)目的正常運(yùn)行。
7)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，從項(xiàng)目角度對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，借以考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一種方法，其內(nèi)容包括項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入和成本預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)損益表、資產(chǎn)負(fù)債表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來(lái)源與運(yùn)用表的編制，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)和償債指標(biāo)的計(jì)算，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等。
8)風(fēng)險(xiǎn)分析。
風(fēng)險(xiǎn)分析是可行性研究的一項(xiàng)重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風(fēng)險(xiǎn)分析通過(guò)對(duì)影響投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場(chǎng)等因素的分析，了解各因素對(duì)項(xiàng)目的'影響性質(zhì)和程度，為控制項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小及來(lái)源提供參考。
9)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。
國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是按照資源合理配置的原則，從國(guó)家、全社會(huì)的角度考察項(xiàng)目的收益和費(fèi)用，用資源的影子價(jià)格、影子工資、影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率等經(jīng)濟(jì)參數(shù)，分析計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，并評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。它是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要綜合考慮項(xiàng)目對(duì)社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進(jìn)行項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包括社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益評(píng)價(jià)。
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)都屬于項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，但兩者的評(píng)價(jià)角度不同。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目本身的獲利能力，國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，即按照資源合理配置的原則，從國(guó)家整體角度考察分析項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，從而評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。所以國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)又叫費(fèi)用效益分析。
10)結(jié)論。
運(yùn)用可行性研究的各種指標(biāo)數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)各方面論述項(xiàng)目的可行性，分析項(xiàng)目可能存在的問(wèn)題，提出有效的項(xiàng)目建設(shè)建議。
房地產(chǎn)的可行性研究報(bào)告 篇9
一、 國(guó)內(nèi)環(huán)境：中國(guó)房地產(chǎn)還有20年以上的好景
XX年12月3日上海新國(guó)際博覽中心，第六屆中國(guó)住交會(huì)拉開(kāi)序幕。與往屆相比，本屆住交會(huì)無(wú)論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱(chēng)史無(wú)前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會(huì)，從側(cè)面反映開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好，一致認(rèn)同住交會(huì)主辦方所預(yù)言“中國(guó)房地產(chǎn)還有20年以上的好景” 。
“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在XX年中國(guó)的gdp增長(zhǎng)的9.3個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒(méi)有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力。
1998年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、竣工面積、銷(xiāo)售面積始終保持了年均20%左右的增長(zhǎng)。
XX年中國(guó)住宅投資占gdp比例超過(guò)了美國(guó)，已經(jīng)達(dá)到了5.7%。而在美國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)(汽車(chē)、醫(yī)藥、房地產(chǎn))之一，已持續(xù)了50多年。
20xx年，中國(guó)的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到10.2億人，年均增長(zhǎng)4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到330億平方米，比XX年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米�！�
二、荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫
1、湖北省宏觀(guān)政策的指導(dǎo)
XX年6月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實(shí)際，湖北省政府出臺(tái)《省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，將在一定程度上刺激商品房市場(chǎng)，保證房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
2、政府出臺(tái)房改政策，取消福利分房
自XX年底荊州政府取消福利分房制度，個(gè)人購(gòu)房數(shù)量驟增。同時(shí)，隨著居民收入水平不斷提高以及消費(fèi)者觀(guān)念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對(duì)商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢(shì)，在很大程度上刺激了商品房市場(chǎng)迅猛發(fā)展。
3、人口城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大了市場(chǎng)消費(fèi)需求。
荊州是一個(gè)文化古城，有著悠久的歷史，自古以來(lái)就是連貫?zāi)媳钡腵交通要塞和物資集散地，隨著近年來(lái)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來(lái)荊州投資經(jīng)商。另外戶(hù)籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費(fèi)市場(chǎng)增添了新的主力軍。
4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場(chǎng)消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。
XX年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長(zhǎng)7.4%。人均消費(fèi)支出5400元，增長(zhǎng)3.3%;XX年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長(zhǎng)3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《XX年荊州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn)、問(wèn)題及對(duì)策》)
房地產(chǎn)的可行性研究報(bào)告 篇10
一、項(xiàng)目背景
1 、 項(xiàng)目名稱(chēng)： 居住小區(qū)(暫定名)
2、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：
(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》
(2)《A市城市拆遷管理?xiàng)l例》
(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》
(4)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》
(5)《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》
(6)《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》
(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》
(8)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》
3、項(xiàng)目概況
1 )地塊位置：該基地東起 ，南至 路，西至 路、北至 ，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約 平方米，該地塊屬A市 類(lèi)地段。
2 )建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：
土地面積： 畝( 平方米)
容積率：
開(kāi)發(fā)周期：
土地價(jià)格： 元/畝(A市國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓起價(jià)) 建筑面積(預(yù)計(jì))：總建筑面積： ㎡
3 )周?chē)h(huán)境與設(shè)施
(1)步行約10 分鐘可至A市中心。
(2)西側(cè)為市城市中心景點(diǎn)。
(3)東側(cè)為 城市綠化帶，南側(cè)為 廣場(chǎng)。
(4)西南靠近A市 小學(xué)。
(5)北面為A市人民銀行。
4 、項(xiàng)目SWOT分析
優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)
(1) 該項(xiàng)目地處A市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟�，周邊環(huán)境在不久的將來(lái)是最佳的居住區(qū)域。
(2) A近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。
(3) 東側(cè) 的成功開(kāi)發(fā)，為該區(qū)域的房?jī)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。
(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。
(5) 拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對(duì)該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6) 該項(xiàng)目以毛地出讓?zhuān)饍r(jià) 元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7) 該項(xiàng)目規(guī)劃定位為A市第一個(gè)小高層住宅小區(qū)，我公司在B市開(kāi)發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。
(8) 我公司與A市的政府及建設(shè)主管部門(mén)的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。
(9) 物業(yè)管理公司在A市的先行介入，為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的性。
(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競(jìng)價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。
劣勢(shì)及威脅
(11) 拆遷密度過(guò)大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。
(12) A市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺(tái)，拆遷成本的預(yù)測(cè)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。
(13) 市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測(cè)算具有一定的不確定性。
(14) 外來(lái)資金的介入，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過(guò)高。
(15) 規(guī)劃中對(duì)于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過(guò)，具有一定的不可確定性。
(16) 小高層的居住觀(guān)念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷(xiāo)售帶來(lái)一定的抗性。
(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
(18) 花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。
(19) 拆遷的難度，使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。
二、市場(chǎng)分析
1 A市概況(參考)
A市位于 河南岸，面積 平方公里，人口 萬(wàn)。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國(guó)家級(jí)森林公園、國(guó)家級(jí)野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)、國(guó)家級(jí)水禽濕地保護(hù)區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)56%，1996年和1997年被國(guó)家批準(zhǔn)為國(guó)家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實(shí)施《中國(guó)21世紀(jì)議程》地方試點(diǎn)。
投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國(guó)道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng);水運(yùn)以長(zhǎng)江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國(guó)家對(duì)外開(kāi)放口岸，年設(shè)計(jì)吞吐能力達(dá)500萬(wàn)噸，A港泥洲新港區(qū)一期工程已動(dòng)工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。
項(xiàng)目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與B市接壤，是A市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬(wàn)，轄8個(gè)鄉(xiāng)、13個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處。城區(qū)人口12萬(wàn)。
2 A市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析
A市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開(kāi)發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門(mén)“兩點(diǎn)一線(xiàn)”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開(kāi)發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，A市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。
二OO三年，A市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達(dá)33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。
表現(xiàn)之二：市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 20.04萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積22.04萬(wàn)平方米，消化空置房2萬(wàn)平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。
表現(xiàn)之三：房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。
表現(xiàn)之四：交易市場(chǎng)持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類(lèi)房產(chǎn)交易1.12萬(wàn)起。A市城區(qū)共辦理各類(lèi)房產(chǎn)交易7938起，面積達(dá)89.62萬(wàn)m2，比上年度分別增長(zhǎng)25%和35%，其中存量房買(mǎi)賣(mài)2305起，面積24.40萬(wàn)m2，成交金額8800萬(wàn)元。
表現(xiàn)之五：拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP增加值14%，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動(dòng)社會(huì)商品銷(xiāo)售6.16億元;房地產(chǎn)業(yè)上繳國(guó)家稅收2800萬(wàn)元。
對(duì)今后市場(chǎng)的'預(yù)測(cè)：
---—從購(gòu)房能力看
伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房?jī)r(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持旺熱。
——從投資角度看
由于股市長(zhǎng)期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的需求。目前通過(guò)按揭貸款購(gòu)買(mǎi)商品房的比例為42%，年增幅達(dá)16%。
——從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀(guān)念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿(mǎn)足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀(guān)念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購(gòu)房戶(hù)均為房改房換房。
——從需求關(guān)系看
根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬(wàn)人增加到30萬(wàn)人。在不考慮有效購(gòu)買(mǎi)力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長(zhǎng)拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來(lái)人口的購(gòu)買(mǎi)需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。
3、主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析
住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表：
項(xiàng)目 套數(shù) 建筑面積(萬(wàn)㎡) 平均單價(jià)(元/㎡) 位置
向陽(yáng)小區(qū) 1500 22 1400 寶山路
新華小區(qū) 785 8 1344 黃河街
銀河小區(qū) 170 1460 銀河街
成光小區(qū) 130 1400 學(xué)院路
太陽(yáng)神小區(qū)500 6.9 1508 英雄路
部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)詳細(xì)情況
項(xiàng)目 面積㎡ 單價(jià)元/㎡ 位置
匯豐花園 40~~80 4000~5600 新城區(qū)
秋爽花園 50~~70 5000~12000 市中心
碧苑小區(qū) 36~~50 6800 建設(shè)路
桃園小區(qū) 車(chē)庫(kù) 550 秋浦路
荷花村 車(chē)庫(kù) 550 建設(shè)路
三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析
(一)、拆遷成本分析
圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房(實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶(hù)，四建公司職工住宅一棟16戶(hù)，
拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶(hù))。其它房屋均為二——四層。
根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營(yíng)性用房600平方米，合計(jì)住戶(hù)約205戶(hù)。住戶(hù)成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶(hù)90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶(hù)水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。
拆遷成本估算：
按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告。
1、住宅：640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、經(jīng)營(yíng)性用房：640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附屬物(水、電、電話(huà)、空調(diào)以上其它)
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*45元/平方米=27000元
4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等：
34929平方米*48元=1676592元
6、搬家費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)等：
1)、搬家費(fèi)：
住宅：200戶(hù)*300元=60000元
經(jīng)營(yíng)性用房：9戶(hù)*500元=4500元
小計(jì)：64500元
2)、過(guò)渡費(fèi)：
住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個(gè)月=514935元
經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*16元/平方米*6個(gè)月=57600元
小計(jì)：632535元
其他費(fèi)用
3)、 管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：
34929平方米*15元/平方米=523935元
4)、 房屋拆遷評(píng)估服務(wù)費(fèi)費(fèi)：35000元
5)、 獎(jiǎng)勵(lì)：
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有費(fèi)用小計(jì)：38533208元，折抵每平方補(bǔ)償金額為1103.18元。
按照A市人民政府令，對(duì)A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開(kāi)始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國(guó)城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
(二)建筑成本分析
對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。
主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在 路靠近 小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計(jì)建筑面積：17906㎡。
地塊內(nèi)大致布置
一棟 15層29.4*13.8*15層;
一棟 12層29.4*13.8*12層;
三棟 12層40*15*12層;
一棟 15層40*15*15層;
占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡
總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%
總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17
高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861㎡，總戶(hù)數(shù)約為297戶(hù)。
建設(shè)成本估算
(一)、工程前期費(fèi)：
1、拆遷成本
2、土地出讓金
3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：61460㎡*50元/㎡=307.3萬(wàn)元
4、人防基金：配套建地下室
5、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬(wàn)元
6、墻改：61460*8=49.168萬(wàn)元
7、散裝水泥：61460*2=12.29萬(wàn)元
8、白蟻防治費(fèi)：61460*2=12.29萬(wàn)元
9、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：61460*2=12.296萬(wàn)元
10、施工圖審查：61460*1=6.15萬(wàn)元
11、防雷審查：61460*1=6.15萬(wàn)元
12、消防審查：
13、文物：0.2萬(wàn)元
14、規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬(wàn)元
15、建筑設(shè)計(jì)：2000*12+59460*30=180.78萬(wàn)元
16、地質(zhì)勘探：61460*2=12.29萬(wàn)元
17、測(cè)量定位：10萬(wàn)元
18、煤氣增容：2500元/戶(hù)
19、供水管網(wǎng)配套費(fèi)：20元/㎡
小計(jì)：627.93萬(wàn)元(18、19項(xiàng)代收代繳，未計(jì))
(二) 工程成本
1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬(wàn)元
2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬(wàn)元
3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬(wàn)元
4、電梯：9棟*50萬(wàn)元/棟=450萬(wàn)元
5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬(wàn)元
6、小區(qū)綠化、道路等工程：61460*60=368.76萬(wàn)元
7、監(jiān)理費(fèi)：6337.66*1%=63.38萬(wàn)元
小計(jì)：7527.1萬(wàn)元
總計(jì)、8155.03萬(wàn)元
(三)項(xiàng)目費(fèi)用分析
依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為：
小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車(chē)庫(kù)800元/㎡
銷(xiāo)售收入 住宅1900*56160=106704000
商鋪6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
總計(jì)：142392800元
營(yíng)業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604
各項(xiàng)費(fèi)用 142392800*4%=5695712
總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費(fèi)用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2
毛利潤(rùn)：銷(xiāo)售收入—總成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元
四、項(xiàng)目費(fèi)用分析結(jié)論
如土地掛牌競(jìng)價(jià)在五百二十八萬(wàn)以?xún)?nèi)，該項(xiàng)目具有一定的利潤(rùn)空間，項(xiàng)目可行。如超出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，項(xiàng)目不可行。
房地產(chǎn)的可行性研究報(bào)告 篇11
一般來(lái)講，房地產(chǎn)可研報(bào)告是以市場(chǎng)需求為立足點(diǎn)，以資源投入為限度，以科學(xué)方法為策略，以系統(tǒng)評(píng)估指標(biāo)為結(jié)果，總的來(lái)講表現(xiàn)在以下兩個(gè)問(wèn)題中：
問(wèn)題一：是否可行?
問(wèn)題二：如何經(jīng)濟(jì)收益最大化?
從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況來(lái)看，單從建筑施工技術(shù)上講，一般不存在一時(shí)無(wú)法突破的重大難點(diǎn)，無(wú)論是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達(dá) 420米、 88層的金茂大廈和高達(dá) 468米的東方明珠塔就是很好的佐證。可見(jiàn)，關(guān)鍵在于投資的回報(bào)，即能否取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，并兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益。
2、項(xiàng)目投資制勝第一法寶
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施之前，都必須進(jìn)行投資可行性分析。在該階段，可行性分析所要解決的波特定項(xiàng)目成功的可能性問(wèn)題。當(dāng)然，一個(gè)投資方案有成功的可能性，或者說(shuō)其是可行的，也并不意味著該項(xiàng)目是合適的。-般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個(gè)方案，而是同時(shí)研交多個(gè)方案，有時(shí)幾個(gè)方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多個(gè)可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場(chǎng)、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的問(wèn)題，綜合評(píng)價(jià)合理取舍�？尚行匝芯�，至少要能精確地回答這么三個(gè)問(wèn)題：
a、這項(xiàng)目是可行的還是不可行的
b、如果可行，可行到什么程度
c、如果投資，可能遇到的最壞的情況是什么，對(duì)此應(yīng)作什么打算
第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析
分析角度一：社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)免對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
房地產(chǎn)業(yè)不是個(gè)孤立的行業(yè)，本書(shū)多處強(qiáng)調(diào)，將房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作國(guó)民經(jīng)濟(jì)的‘噴頭產(chǎn)業(yè)”來(lái)看待是錯(cuò)誤的，這并不僅僅是個(gè)說(shuō)法問(wèn)題，而是一個(gè)最基本的認(rèn)識(shí)問(wèn)題：到底是房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?如果把這個(gè)問(wèn)題搞顛倒了，在形勢(shì)的判斷上就會(huì)出現(xiàn)根本性的失誤。無(wú)論政府還是企業(yè)都會(huì)導(dǎo)致“先人為主”的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)畸形膨脹，大起大落，都是無(wú)視當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，主次顛倒，沒(méi)有擺正房地產(chǎn)業(yè)的位置所帶來(lái)的后果。
分析角度二：當(dāng)?shù)卣姓袨閷?duì)市場(chǎng)的影響
一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有著直接的影響。眾所周知，在城市規(guī)劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一直處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。超前而科學(xué)的規(guī)劃、有效的規(guī)�？刂�、嚴(yán)格的規(guī)劃管理，使這兩個(gè)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)避免7盲目的、一窩蜂的現(xiàn)象，本著配套一片、開(kāi)發(fā)一片、管理一片的原則，這里的小區(qū)住宅市場(chǎng)基本上沒(méi)有出現(xiàn)供大于求的情況，所有樓盤(pán)的預(yù)售成績(jī)都很好。與此形成對(duì)比的是，不少城市的土地批出規(guī)模嚴(yán)重失控，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理混亂，造成地皮炒賣(mài)現(xiàn)象嚴(yán)重，商品房供應(yīng)量過(guò)大，市場(chǎng)價(jià)格起落過(guò)劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)。
分析角度三：街區(qū)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的影響
古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū)，樓價(jià)何以如此昂貴?原來(lái)，由80年代起率先開(kāi)發(fā)的第一個(gè)上海外貿(mào)區(qū)—一虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)，隨著愈來(lái)愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區(qū)自然成為外商購(gòu)買(mǎi)或租賃住宅的主要目標(biāo)。區(qū)內(nèi)滿(mǎn)是豪華住宅，住戶(hù)大部分是港、臺(tái)同胞及外國(guó)人，所以成為上海唯—一個(gè)名副其實(shí)的境外人士居住區(qū)。這使古北新區(qū)享有很高的知名度，并自然形成了一個(gè)獨(dú)特的社交圈及生活社區(qū)，區(qū)內(nèi)樓宇質(zhì)素又不賴(lài)，需求者多而且舍得花大價(jià)錢(qián)，故此售價(jià)及租金曾一直穩(wěn)步上揚(yáng)。進(jìn)入1996 年以后，該小區(qū)房?jī)r(jià)雖有所下跌，但仍是國(guó)內(nèi)最貴的地方。
從古北新區(qū)的例子可以看出，房地產(chǎn)的價(jià)值似乎并不完全取決于樓盤(pán)自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關(guān)。正因?yàn)橛泻鐦蜷_(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展，才產(chǎn)生了對(duì)古北新區(qū)高尚住宅的需求，虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補(bǔ)關(guān)系。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值的外在動(dòng)因。
投資商自身?xiàng)l件考察
1、考察你的經(jīng)驗(yàn)
隔行如隔山，隔山買(mǎi)牛難。任何一家公司都不可能對(duì)自己完全不了解的領(lǐng)域進(jìn)行投資，房地產(chǎn)投資也是如此。即使是已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一定資歷的企業(yè)，如果該公司以前是開(kāi)發(fā)市內(nèi)寫(xiě)字樓的，如今目標(biāo)投資對(duì)象是郊區(qū)別墅，那么能不能考慮呢?那要看公司的經(jīng)理層里是否有具備別墅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的人才，否則還是慎重為好。當(dāng)然，事情并不是絕對(duì)的，當(dāng)你認(rèn)為“經(jīng)驗(yàn)”這一風(fēng)險(xiǎn)也值得冒的.時(shí)候，就不必在這個(gè)問(wèn)題上多思量了。
2、考察你的投資方式
由于企業(yè)背景和實(shí)力不同，各房地產(chǎn)投資企業(yè)的項(xiàng)目投資方式也不一樣。也許你的企業(yè)從來(lái)不會(huì)在建一幢樓后靠出租來(lái)獲取長(zhǎng)期回報(bào)，而是建一部分賣(mài)一部分，甚至靠預(yù)售樓盤(pán)來(lái)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，那么對(duì)那些適合于長(zhǎng)線(xiàn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目和適于長(zhǎng)錢(qián)投資的地區(qū)，你就要三思而后行了。有時(shí)候一個(gè)好項(xiàng)目，到了某些房地產(chǎn)企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。
3、考察你的融資能力
每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)都會(huì)遇到借貸和融資問(wèn)題。問(wèn)題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項(xiàng)目建到一半而你的后續(xù)資金又無(wú)人提供，那可要人命了。筆者見(jiàn)到不少這樣的事情：一個(gè)建了一半的項(xiàng)目因?yàn)闆](méi)有后續(xù)資金而停工兩三年，前期成本已經(jīng)上升了一半，如此就算建好了也無(wú)利潤(rùn)可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身?xiàng)l件對(duì)營(yíng)銷(xiāo)的影響俗語(yǔ)說(shuō)“太貴有自知之明”。房地產(chǎn)商在進(jìn)行項(xiàng)目分析時(shí)是不可能不對(duì)自身的條件進(jìn)行分析的。一家公司不可能什么樣的項(xiàng)目都能開(kāi)發(fā)，也不可能什么樣的風(fēng)險(xiǎn)都敢去冒，所以在考察一個(gè)地區(qū)、一個(gè)項(xiàng)目值不值得去投資時(shí)，還必須有針對(duì)性地權(quán)衡：本公司適不適合于那個(gè)地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項(xiàng)目。
第四操作環(huán)節(jié) 設(shè)計(jì)成功的可行性研究流程
步驟A 人員安排組合
項(xiàng)目 內(nèi)容 人數(shù) 負(fù)責(zé)項(xiàng)目 費(fèi)用 時(shí)間
注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
造價(jià)工程師
市場(chǎng)調(diào)查和分析人員
經(jīng)濟(jì)分析專(zhuān)家
制作人員
社會(huì)學(xué)，環(huán)境等專(zhuān)家
步驟B：市場(chǎng)分析
a、宏觀(guān)因素分析
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在一個(gè)國(guó)家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國(guó)的宏觀(guān)因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣及宗教信仰，有無(wú)地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭(zhēng)發(fā)生的可能性。
b、區(qū)域性因素分析
一般來(lái)講，項(xiàng)目所在國(guó)內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀(guān)因素還不夠、還必須對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因?yàn)椋菏紫群暧^(guān)經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對(duì)有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響小;其次 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時(shí)滯’現(xiàn)象，宏觀(guān)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過(guò)一段長(zhǎng)時(shí)間以后才能對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮;其三國(guó)家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，甚至形成于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)相反的逆向走勢(shì)。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)特區(qū)、自由貿(mào)易娶、保稅區(qū)對(duì)國(guó)際資本依賴(lài)程度相對(duì)較低，即使在我國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)調(diào)整期間，國(guó)內(nèi)資金緊張的情況下，其國(guó)際資本所受影響較小，這些地區(qū)的項(xiàng)目受到?jīng)_擊也較小。
c、微觀(guān)市場(chǎng)分析
對(duì)擬投資項(xiàng)目所在地區(qū)的房地產(chǎn)微觀(guān)市場(chǎng)的分析可以分成以下兩個(gè)部分，其一是對(duì)擬 投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，其二是對(duì)與投資項(xiàng)目同類(lèi)型的物業(yè)市場(chǎng)分析。
步驟C: 市場(chǎng)預(yù)測(cè)
a 需求預(yù)測(cè)
需求預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)需求規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，從而推斷出為了市場(chǎng)對(duì)該類(lèi)物業(yè)的需求。
b 供給預(yù)測(cè)
供給預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)供給規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析，從而預(yù)測(cè)為了市場(chǎng)上該類(lèi)物業(yè)的供給情況
c 預(yù)測(cè)方法
通常可以分為時(shí)間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時(shí)間序轉(zhuǎn)：房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告列分析法又可分為：移動(dòng)平均法，指數(shù)平滑法等;因果關(guān)系分析法可分為：線(xiàn)性回歸法、非線(xiàn)性回歸法、模擬法等。
步驟D: 成本測(cè)算
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中，項(xiàng)目的成本測(cè)算是重要的一環(huán)，它由估價(jià)師會(huì)同造價(jià)工程師完成。成本測(cè)算的正確與否，如同對(duì)租售市場(chǎng)的預(yù)測(cè)一樣，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影響，但相對(duì)而言，成本測(cè)算較易把握。
一般來(lái)講 成本構(gòu)成包括以下四個(gè)部分：
A 土地前期費(fèi)：指取得合理的土地的權(quán)證，完成土地上現(xiàn)有建筑物的拆遷，開(kāi)通施工用水、用電、道路以及完成場(chǎng)地平整為止所要的費(fèi)用。根據(jù)取得上地方式的不同，又可分為新征土地前期費(fèi)、舊區(qū)改造前期費(fèi)和土地批租費(fèi)三種類(lèi)型。
B 設(shè)計(jì)和建筑安裝工程費(fèi)：指完成場(chǎng)地的三通一平以后，從規(guī)劃設(shè)計(jì)到土建工程、設(shè)備安裝、裝飾工程及小區(qū)配套、小區(qū)綠化結(jié)束所包括的費(fèi)用。
C 市政配套費(fèi)：指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)必須向城市市政建設(shè)所交付的配套費(fèi)，主要是由于新增房地產(chǎn)項(xiàng)目所引起的水電費(fèi)。
步驟E：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
項(xiàng)目投資方案評(píng)價(jià)的指標(biāo)一般分為兩類(lèi)：
一類(lèi)是考慮7貼現(xiàn)因素的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，即考慮7貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動(dòng)態(tài)回收期、內(nèi)含報(bào)酬事等指標(biāo)。
房地產(chǎn)的可行性研究報(bào)告 篇12
一、總論
1.項(xiàng)目建設(shè)背景
2.項(xiàng)目概況
(1)項(xiàng)目名稱(chēng)：___________________________
(2)建設(shè)地點(diǎn)：___________________________
(3)建設(shè)單位：___________________________
(4)企業(yè)性質(zhì)：___________________________
(5)經(jīng)營(yíng)范圍：___________________________
(6)公司類(lèi)別：___________________________
(7)資質(zhì)等級(jí)：___________________________
(8)企業(yè)概況：___________________________
(9)工程概況：___________________________
(10)資金來(lái)源：__________________________
3.可行性研究報(bào)告編制依據(jù)
4.可行性研究報(bào)告研究范圍
5.研究結(jié)論及建議
6.主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表1。
表1 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
二、住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略
1.當(dāng)前住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀
2.商品房市場(chǎng)現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求
3.商品房的市場(chǎng)需求及發(fā)展
4.當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的矛盾和問(wèn)題
5.營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略
三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件
1.項(xiàng)目選址
2.建設(shè)條件
2.1 位置優(yōu)越
2.2 交通方便
2.3 建設(shè)場(chǎng)區(qū)“五通”條件具備
供水：____________________________
供電：____________________________
煤氣：____________________________
通訊：____________________________
場(chǎng)地：____________________________
2.4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全
2.5 土地征用情況
四、建設(shè)規(guī)模及功能
1.建筑面積的內(nèi)容
2.功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)
2.1 建筑使用功能
2.2 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)
(1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)
(2)小區(qū)配套設(shè)施
2.3 住宅戶(hù)型規(guī)劃
3.工程項(xiàng)目一覽表
依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項(xiàng)目見(jiàn)表2。
表2 主要工程量一覽表
五、建設(shè)方案
1.建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境
1.1 地形
1.2 場(chǎng)地自然條件
(1)地貌：____________________
(2)水文地質(zhì)：________________
(3)地震裂度：________________
(4)地基土工程地質(zhì)評(píng)價(jià)：
2.總體規(guī)劃布局
2.1 片區(qū)規(guī)劃
2.2 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則
2.3 總平面布局
2.4 交通組織
2.5 規(guī)劃指標(biāo)
根據(jù)項(xiàng)目初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)表3。
表3 項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
3.建筑方案設(shè)計(jì)
3.1 建筑方案總體構(gòu)思
3.2 平面設(shè)計(jì)
(1)住宅。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表4。
表4 項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
(2)公用建筑。
3.3 立面設(shè)計(jì)
4.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
4.1 基礎(chǔ)造型及處理
4.2 上部結(jié)構(gòu)
5.公用設(shè)施方案
5.1 供水排水
5.2 供電
(1)供配電系統(tǒng)。
(2)照明及電力設(shè)備。
5.3 供氣
5.4 中央空調(diào)
5.5 弱電設(shè)計(jì)
6.消防
7.環(huán)境保護(hù)
六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
本項(xiàng)目計(jì)劃在左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：
______年______月______日：項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)。
______年______月______日——______年______月______日：編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批。
______年______月______日——______年______月______日：建筑方案設(shè)計(jì)。
______年______月______日：綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。
______年______月——______年______月：施工圖設(shè)計(jì)。
______年______月：報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。
______年______月______日：工程開(kāi)工。
______年______月：完成投資的25%，開(kāi)始預(yù)售。
______年______月：主體工程斷水。
______年______月——______年______月：?jiǎn)误w工程驗(yàn)收。
______年______月——______年______月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收。
______年______月：正式入住。
七、投資估算與資金籌措
1.投資估算
總投資造價(jià)見(jiàn)表5和附表1
表5 項(xiàng)目投資估算
單 位：萬(wàn)元
2.資金籌措
詳見(jiàn)附表2
八、經(jīng)濟(jì)效益分析
1.住宅銷(xiāo)售價(jià)格
2.銷(xiāo)售進(jìn)度及付款計(jì)劃
本項(xiàng)目計(jì)劃在_____年內(nèi)完成銷(xiāo)售，各年銷(xiāo)售計(jì)劃見(jiàn)表6。
表6 各類(lèi)建筑銷(xiāo)售計(jì)劃表(%)
3.稅費(fèi)率
本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見(jiàn)表7。
表7 稅費(fèi)率表(%)
項(xiàng)目盈利能力詳見(jiàn)附表3~~附表7。
表8 敏感性分析表
5.清償能力分析
6.資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析
資金平衡分析詳見(jiàn)附表3-8，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見(jiàn)附表3-9。
7.敏感性分析
將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)可選擇、租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的'效益最為敏感。詳見(jiàn)表8及敏感性分析圖(略)。
8.臨界點(diǎn)分析
詳見(jiàn)表9
表9 臨界點(diǎn)分析表
9.主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表10。
表 10 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表
九、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策
1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析
2.經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析
3.金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析
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