公房專項(xiàng)維修資金管理論文
住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。已售公有住房住宅專項(xiàng)維修資金（以下簡稱公房維修資金）是公有住房售房時(shí)根據(jù)相關(guān)規(guī)定歸集的維修資金，由于其來源和歸屬的特殊性，相對于整個(gè)維修資金管理體系，有其特點(diǎn)。在公房維修資金管理和運(yùn)行中的監(jiān)管、賬務(wù)、使用等環(huán)節(jié)，分別有業(yè)主、售房單位、物管單位、賬目管理單位、監(jiān)管部門等多個(gè)工作主體，厘清各主體在其中的責(zé)、權(quán)定位和相互關(guān)聯(lián)關(guān)系，決定著管理機(jī)制的科學(xué)構(gòu)建和有效運(yùn)行。物權(quán)法的頒布，國家和地方相關(guān)法規(guī)、規(guī)章的相繼出臺，為明確這些關(guān)系提供了法律和政策依據(jù)�，F(xiàn)根據(jù)國家和地方相關(guān)政策的相關(guān)表述，對各主體在公房維修資金管理體系的幾個(gè)主要環(huán)節(jié)中的地位和作用、權(quán)力和義務(wù)，以及運(yùn)行中的相互關(guān)系作一梳理和解讀。
一、公房維修資金權(quán)屬的歸屬。
相關(guān)主體為業(yè)主（購房人）、售房單位。在建設(shè)部、財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（165號令）中，關(guān)于公房維修資金交存有這樣兩個(gè)規(guī)定：一是由業(yè)主和售房單位按照相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)分別繳存，業(yè)主交存的維修資金屬于業(yè)主所有，售房單位從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。二是維修資金是專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。由這兩個(gè)規(guī)定可以得出以下結(jié)論，維修資金的所有權(quán)分屬業(yè)主和售房單位，專項(xiàng)供相關(guān)業(yè)主用于住房維修養(yǎng)護(hù)。明確了這層關(guān)系，就為理解、把握業(yè)主及其它各主體在維修資金管理體系中的地位及相互關(guān)系奠定了基礎(chǔ)：業(yè)主對于包括售房單位提取的資金部分在內(nèi)的全部資金（除了發(fā)生房屋滅失的情形），在政策規(guī)定的范圍內(nèi)，擁有決策權(quán)、支配權(quán)和收益權(quán)等權(quán)益，因此在各環(huán)節(jié)中處于核心地位，其它各主體的工作在政策規(guī)定的范圍內(nèi)圍繞其展開。
二、維修資金賬目管理。
相關(guān)主體為業(yè)主、賬目管理單位和監(jiān)管部門。在公有住房出售的相關(guān)政策中規(guī)定，已售公有住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的`維修管理由原產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)，《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》等法律、行政法規(guī)的出臺，使這一責(zé)任具體、明確，在當(dāng)前維修資金管理體制下，主要體現(xiàn)在賬目管理和使用申報(bào)中的作用。清楚準(zhǔn)確的賬目是維修資金管理的基礎(chǔ)，在賬目管理方面，又有基礎(chǔ)賬目建立和業(yè)主大會成立前、后的賬目管理這三個(gè)環(huán)節(jié)，相關(guān)政策對這三個(gè)環(huán)節(jié)的維修資金賬目管理工作做出了相應(yīng)的規(guī)定。在基礎(chǔ)賬目建立環(huán)節(jié)，由于出售公有住房時(shí)，業(yè)主和單位共同繳存的維修資金基礎(chǔ)信息在售房單位，做好基礎(chǔ)賬目建立工作，是售房單位的主要責(zé)任和重要工作。其后賬目管理工作，在業(yè)主大會成立前，相應(yīng)的工作責(zé)任由售房單位擔(dān)當(dāng)，是賬目管理單位，負(fù)責(zé)做好日常管理工作，及時(shí)記賬、對賬，定期公布賬目、接受業(yè)主查賬。業(yè)主大會成立并具備維修資金管理能力后，經(jīng)業(yè)主大會申請、監(jiān)管部門同意，向業(yè)主大會移交維修資金賬目管理工作。售房單位應(yīng)向其交出一本清楚準(zhǔn)確的賬目，而后由業(yè)主大會履行賬目管理的責(zé)任，建立管理制度，接受劃轉(zhuǎn)的維修資金，決定賬目管理單位。
三、維修資金的使用。
相關(guān)主體為業(yè)主、賬目管理單位、物管單位和監(jiān)管部門。管好維修資金的根本目的是為了用好維修資金，維修資金的使用是維修資金管理工作中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，明確責(zé)、權(quán)關(guān)系尤為重要。165號令中規(guī)定：住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議。即相關(guān)業(yè)主是使用維修資金時(shí)做出決策和決定實(shí)施方案的主體，其它主體須依據(jù)相關(guān)業(yè)主的意見，履行各自相應(yīng)的職能，而不能本末倒置、越俎代庖。而業(yè)主要發(fā)揮主人翁精神，切實(shí)履行好業(yè)主自治的責(zé)任，只要是應(yīng)該進(jìn)行的維保項(xiàng)目，不論與自己的關(guān)聯(lián)度如何，為了維持房屋整體的使用狀態(tài)，都應(yīng)積極參與，對使用決策、施工單位選擇、項(xiàng)目預(yù)決算發(fā)表意見，而不能對選擇性地表態(tài)，對自己影響積極推動(dòng)、影響小的消極推諉。物管單位、賬目管理單位根據(jù)業(yè)主意見，分別辦理維修資金使用申報(bào)手續(xù)和賬務(wù)處理工作。
四、新老業(yè)主與維修資金管理工作的關(guān)系。
在公有住房售后管理工作中，售房單位有這樣的認(rèn)識，公有住房購房人將房屋出售后，現(xiàn)業(yè)主已不是在本單位參加房改購房的職工，故在受理售后管理相關(guān)事宜時(shí)，將現(xiàn)業(yè)主與原購房人區(qū)別對待。165號令中規(guī)定，所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶給了受讓人。因此，在辦理公有住房售后管理相關(guān)事宜時(shí)，新業(yè)主與老業(yè)主的權(quán)益是同等的，售房單位與新老業(yè)主的關(guān)系也應(yīng)是一致的，不應(yīng)區(qū)別對待。
五、監(jiān)管部門在各環(huán)節(jié)中的作用。
監(jiān)管部門在具體業(yè)務(wù)工作環(huán)節(jié)中要加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)管，尤其要針對當(dāng)前各主體在維修資金管理體系中地位不明、責(zé)權(quán)不清，特別是業(yè)主自治意識不強(qiáng)、自治能力弱的現(xiàn)實(shí)，通過政策支撐、宣傳引導(dǎo)等方式，培育、增強(qiáng)業(yè)主自治意識和自治能力，發(fā)揮業(yè)主在維修資金管理體系中的主體作用。
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