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資產(chǎn)評估自考試題答案
第一章 導(dǎo)論
一、練習(xí)題
1、術(shù)語解釋
(1)資產(chǎn)評估 (2)資產(chǎn)評估的時點性 (3)市場價值 (4)非市場價值
2、單項選擇題
(1)資產(chǎn)評估的時點性是指以被評估資產(chǎn)在( )的實際狀況，對資產(chǎn)價值進行的評定估算。
a、評估日期 b、評估工作日期 c、評估基準(zhǔn)日 d、過去、現(xiàn)在及未
(2)不可辨認(rèn)的資產(chǎn)是指( )。
a、 沒有物質(zhì)形態(tài)因而無法辨認(rèn)的資產(chǎn)
b、 因不具有綜合獲利能力而無法單獨出售的資產(chǎn)
c、不能獨立于有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)
d、除有形資產(chǎn)以外的所有資產(chǎn)
(3)資產(chǎn)評估價值取決于資產(chǎn)的( )。
a、 原先的購買價格 b、生產(chǎn)成本 c、預(yù)期效用 d、評估基準(zhǔn)日的利用現(xiàn)狀
(4)正常情況下，一棟別墅在某一時點的市場價值，不會高于此時點重新開發(fā)一同等效用別墅的成本(包括利潤)。這體現(xiàn)了資產(chǎn)評估的( )。
a、貢獻原則 b、客觀原則 c、預(yù)期原則 d、替代原則
(5)下列不屬于資產(chǎn)評估工作原則的是( )
a、獨立性 b、客觀性 c、替代性 d、科學(xué)性
(6)在企業(yè)兼并時，目標(biāo)企業(yè)(被兼并企業(yè))價值評估的最適用假設(shè)是( )。
a、清算假設(shè) b、公開市場假設(shè) c、繼續(xù)使用假設(shè) d、持續(xù)經(jīng)營假設(shè)
(7)銀行在因債務(wù)不能清償而需要對其受押的抵押房地產(chǎn)進行處置時，該抵押房地產(chǎn)價值的評估適用于( )。
a、清算假設(shè) b、公開市場假設(shè) c、繼續(xù)使用假設(shè) d、持續(xù)經(jīng)營假設(shè)
(8)資產(chǎn)評估價值與資產(chǎn)交易中的實際成交價格之間的關(guān)系是( )
a、前者必須高于后者 b、前者必須低于后者
c、前者必須等于后者 d、前者可以高于、低于或者等于后者
(9)資產(chǎn)評估工作的執(zhí)行操作者不同于會計計價，它是由獨立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評估資格社會中介機構(gòu)來完成的，這說明資產(chǎn)評估具有( )
a、市場性 b、公正性 c、咨詢性 d、預(yù)測性
(10)某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價值為300萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時的價值為500萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時的價值為280萬元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)生產(chǎn)。該宗土地的價值應(yīng)評估為( )萬元
a、500 b、300 c、280 d、360
3、多項選擇題
(1)資產(chǎn)評估行為涉及的經(jīng)濟行為包括( )
a、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓 b、企業(yè)重組 c、資產(chǎn)抵押 d、資產(chǎn)納稅 e、停業(yè)整頓
(2)資產(chǎn)評估的科學(xué)性原則是指( )
a、選擇適用的價值類型和方法 b、由包括科技專家組成的資產(chǎn)評估隊伍
c、制定科學(xué)的評估方案 d、以充分科學(xué)的事實為依據(jù) e、遵循科學(xué)的評估程序
(3)資產(chǎn)評估的公正性表現(xiàn)為( )
a、資產(chǎn)評估應(yīng)遵循正確適用的評估原則，依照法定的評估程序，運用科學(xué)的評估方法。
b、資產(chǎn)評估主體應(yīng)當(dāng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)及其當(dāng)事人沒有利害關(guān)系。
c、資產(chǎn)評估的目標(biāo)是為了估算出服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)要求的客觀價值。
d、資產(chǎn)評估需要通過對評估基準(zhǔn)日的市場實際狀況進行模擬。
e評估價值是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的一個參考價值，最終的成交價格取決于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人討價還價的能力。
(4)在估價對象已經(jīng)處于使用狀態(tài)，運用最佳使用原則的選擇前提有( )
a、保持利用現(xiàn)狀前提 b、轉(zhuǎn)換用途前提 c、投資改造前提
d、新利用前提 e、上述四種情形的某種組合
(5)適用于資產(chǎn)評估的假設(shè)有( )
a、繼續(xù)使用假設(shè) b、公開市場假設(shè)
c、持續(xù)經(jīng)營假設(shè) d、清算假設(shè) e、交易假設(shè)
(6)確定評估基準(zhǔn)日的目的是( )
a、確定評估對象的計價時間 b、將動態(tài)下的資產(chǎn)固定在某一時點
c、將動態(tài)下的資產(chǎn)固定在某一時期 d、確定評估機構(gòu)的工作日
e、遵循科學(xué)的評估程序
4、問答題
(1)資產(chǎn)評估的基本要素有哪些?
(2)資產(chǎn)評估假設(shè)的具體內(nèi)容是什么?
(3)資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則有哪些?
二、參考答案
1、
(1)資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)在某一時點的價值進行估計的行為或過程。具體地講，資產(chǎn)評估是指符合國家有關(guān)規(guī)定的專門機構(gòu)和人員，依據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，為了特定的評估目的，遵循適用的評估原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，按照法定的評估程序，運用科學(xué)的評估方法，對特定資產(chǎn)的價值進行估算的過程。
(2)時點性是指資產(chǎn)評估是對評估對象(即待評估資產(chǎn))在某一時(間)點的價值的估算。這一時點是所評估價值的適用日期，也是提供價值評估基礎(chǔ)的市場供求條件及資產(chǎn)狀況的日期，我們將這一時點稱為評估基準(zhǔn)日。評估基準(zhǔn)日相對于評估(工作)日期而言，既可以是過去的某一天，也可以是現(xiàn)在的某一天，還可以是將來的某一天。
(3)一資產(chǎn)在公開競爭的市場上出售，買賣雙方行為精明，且對市場行情及交易物完全了解，沒有受到不正當(dāng)刺激因素影響下所形成的最高價格。
(4)非市場價值是指資產(chǎn)在各種非公開交易市場條件下的最可能價值。常見的非市場價值有：使用價值、投資價值、保險價值、課稅價值、清算價值、凈變現(xiàn)價值、持續(xù)經(jīng)營價值。
2、
(1)c (2)c (3)c (4)d (5) c
(6)c (7)a (8)d (9)b (10)b
3、
(1)abcd (2)acde (3)ab
(4)abcde (5)abde (6)ab
4、
(1) 資產(chǎn)評估的基本要素有哪些?
資產(chǎn)評估的基本要素包括評估主體、評估對象、評估依據(jù)、評估目的、評估原則、價值類型、評估程序及評估方法八個構(gòu)成要素。
從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的機構(gòu)和人員，是資產(chǎn)評估工作中的主體，必須符合國家在資產(chǎn)評估方面的有關(guān)規(guī)定，即具有從事該項業(yè)務(wù)的行業(yè)及職業(yè)資格并登記注冊。
特定資產(chǎn)是待評估的對象。
國家的有關(guān)規(guī)定是指資產(chǎn)評估活動所應(yīng)當(dāng)遵守的有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件等，它是資產(chǎn)評估的依據(jù)。
特定的評估目的，是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟行為，它直接決定和制約資產(chǎn)評估價值類型的確定和評估方法及參數(shù)的選擇。
評估原則即資產(chǎn)評估工作的行為規(guī)范，是處理評估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。
價值類型是對評估價值的質(zhì)的規(guī)定，它取決于評估目的。
評估程序是資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的工作步驟。
評估方法是估算資產(chǎn)價值所必需的特定技術(shù)方法。
(2) 資產(chǎn)評估假設(shè)的具體內(nèi)容是什么?
資產(chǎn)評估假設(shè)是資產(chǎn)評估工作得以進行的前提假設(shè)，包括繼續(xù)使用假設(shè)、公開市場假設(shè)和清算假設(shè)。
繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。現(xiàn)實中的表現(xiàn)主要有三種情況：一是資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途原地繼續(xù)使用;二是資產(chǎn)將轉(zhuǎn)換用途后在原地繼續(xù)使用;三是資產(chǎn)的地理位置發(fā)生遷移后繼續(xù)使用。在確定是否可以采用繼續(xù)使用假設(shè)時，需要充分考慮待評估資產(chǎn)從經(jīng)濟上、法律上、技術(shù)上是否允許轉(zhuǎn)變利用方式、變換產(chǎn)權(quán)主體，以及允許轉(zhuǎn)變利用方式和變換產(chǎn)權(quán)主體的前提條件。
公開市場假設(shè)是指待評估資產(chǎn)能夠在完全競爭的市場上進行交易，從而實現(xiàn)其市場價值。不同類型的資產(chǎn)，其性能、用途不同，因而市場化程度也有差異。用途廣泛、通用性比較強、市場化程度較高的資產(chǎn)如住宅、汽車等，比具有較強專用性的資產(chǎn)有更加活躍的交易市場，因而更適用于公開市場假設(shè)。專用性資產(chǎn)一般具有特殊的性質(zhì)，有特定的用途或限于特定的使用者，在不作為企業(yè)經(jīng)營活動的一部分時，很少能夠在公開市場上出售。
清算假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如破產(chǎn)、抵押權(quán)實施等，將被迫以協(xié)商或以拍賣方式，強制將其資產(chǎn)出售。按照尋找購買者的時間的長短，可以將清算分為強制清算和有序清算。清算假設(shè)下的評估價值往往也低于繼續(xù)使用和公開市場假設(shè)下的評估價值。
(3)資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則有哪些?
資產(chǎn)評估原則是規(guī)范評估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。規(guī)定評估原則是為了確保不同的估價人員在遵循規(guī)定的估價程序，采用適宜的估價方法和正確的處理方式的前提下，對同一估價對象的估價結(jié)果能具有一致性。資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則包括貢獻原則、替代原則、預(yù)期收益原則、最佳(也稱最高最佳)使用原則。
貢獻原則是指在評估時，某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價值，應(yīng)取決于該資產(chǎn)對與其他相關(guān)資產(chǎn)共同組成的整體資產(chǎn)價值的貢獻，或該部分對資產(chǎn)整體價值的貢獻，也可以用缺少它時整體資產(chǎn)價值或資產(chǎn)整體價值的下降程度來衡量確定。
替代原則的理論依據(jù)是同一市場上的相同(或相近似)物品具有相同(或相近)的價值。對具有同等效用而價格不同的物品進行選擇時，理性人必定選擇價格便宜的;對價格相同而效用不同的物品進行選擇時，理性人必定選擇效用較大的。替代原則要求盡可能利用與估價對象特征相類似資產(chǎn)的市場交易資料，來進行比較分析評估估價對象的價值，以確保所評估的結(jié)果是估價對象在公開市場上成交的最可能價格。
預(yù)期收益原則是指資產(chǎn)的價值不是取決于其過去的生產(chǎn)成本和銷售價格，而是決定于其在評估基準(zhǔn)日后能夠帶來的預(yù)期凈收益，即預(yù)期的獲利能力。預(yù)期的獲利能力越大，資產(chǎn)的價值就越高。
最佳(也稱最高最佳)使用原則即按照估價對象的最佳使用方式，評估資產(chǎn)的價格。最佳使用是指在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行的前提條件下，能夠使估價對象產(chǎn)生最高價值的利用方式。在運用最佳使用原則時，首先要求最佳利用方式在法律上是得到允許的，其次還要得到技術(shù)上的支持，不能將技術(shù)上無法作到的利用方式當(dāng)作最佳使用，最后應(yīng)注意所確定的最佳利用方式在經(jīng)濟上可行，不可能通過不經(jīng)濟的方式來實現(xiàn)資產(chǎn)的最佳使用。在估價對象已經(jīng)處于使用狀態(tài)的情況下，應(yīng)根據(jù)最佳使用原則對估價前提作如下選擇：(1)保持利用現(xiàn)狀前提，即認(rèn)為繼續(xù)保持利用現(xiàn)狀為最佳使用時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用作為估價前提;(2)轉(zhuǎn)換用途前提，即認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最有利時，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后的使用假定為估價前提;(3)投資改造前提，即認(rèn)為不轉(zhuǎn)換用途但需要進行投資改造后再予以使用最為有利時，應(yīng)以改造后的使用假定為估價前提;(4)重新利用前提，即認(rèn)為拆除現(xiàn)有資產(chǎn)的某一部分再予以利用最為有利時，應(yīng)以拆除該部分后的使用假定為估價前提;(5)上述四種情形的某種組合。
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