老年公寓可行性報(bào)告

老年公寓可行性報(bào)告

　　隨著人們自身素質(zhì)提升，報(bào)告的用途越來(lái)越大，通常情況下，報(bào)告的內(nèi)容含量大、篇幅較長(zhǎng)。那么什么樣的報(bào)告才是有效的呢？下面是小編精心整理的老年公寓可行性報(bào)告，僅供參考，歡迎大家閱讀。

　　老年公寓可行性報(bào)告 1

　　目 錄

　　一、項(xiàng)目提出的依據(jù)

　　二、老年公寓目標(biāo)客戶需求及應(yīng)對(duì)分析

　　三、老年公寓選址(地塊)應(yīng)具備的基本條件

　　四、老年公寓規(guī)劃

　　五、老年公寓風(fēng)險(xiǎn)分析

　　六、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制措施

　　七、項(xiàng)目實(shí)施

　　八、結(jié)論

　　一、項(xiàng)目提出的依據(jù)

　　(一)政策依據(jù)

　　1、《河南省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)老齡委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見(jiàn)的通知》(豫政辦[2006]105號(hào))

　　2、河南省民政廳等部門《關(guān)于加快發(fā)展社會(huì)福利事業(yè)的通知》(豫民福[1998]19號(hào)

　　3、《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利化意見(jiàn)的通知》(國(guó)辦發(fā)[2000]19號(hào))

　　4、《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見(jiàn)的通知》(國(guó)辦發(fā)[2006]6號(hào))

　　5、財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局〈關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知〉(財(cái)稅[2000]97號(hào)

　　6、《中華人民共和國(guó)土地管理法》

　　(二)老年公寓市場(chǎng)機(jī)遇

　　我國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)階段

　　按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前我國(guó)是世界上老年人口最多的國(guó)家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國(guó)總?cè)丝诘?1.2%，而且這個(gè)數(shù)字每年都在以3%的速度增長(zhǎng)。我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，到2025年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝?9.34%;到2040年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝诘?7.8%，屆時(shí)每三個(gè)半人口中就有一個(gè)老年人口。

　　“老年公寓”市場(chǎng)潛力巨大

　　2000年國(guó)家有關(guān)部門通過(guò)調(diào)查和分析預(yù)測(cè)，到本世紀(jì)一十年代末，中國(guó)退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3;另?yè)?jù)中國(guó)老齡人協(xié)會(huì)估計(jì)，中國(guó)老年人消費(fèi)約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長(zhǎng)。由此可見(jiàn)“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很

　　大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)。

　　老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉(zhuǎn)移

　　受傳統(tǒng)觀念的影響(他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒(méi)兒、沒(méi)女的孤寡老人的安身之地)，國(guó)內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變;核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過(guò)去不肯到養(yǎng)老院開(kāi)始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。

　　家庭因素催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展

　　自我國(guó)七十年代中期實(shí)行計(jì)劃生育控制以來(lái)，“三口之家”現(xiàn)已成為社會(huì)的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對(duì)中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒(méi)完沒(méi)了的家庭煩惱及社會(huì)問(wèn)題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。

　　國(guó)家、省、市各級(jí)政府鼓勵(lì)進(jìn)行老年公寓的建設(shè)

　　面對(duì)我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人生活問(wèn)題已越來(lái)越被社會(huì)所關(guān)注。1998年起各級(jí)政府就出臺(tái)了相關(guān)政策，鼓勵(lì)民間組織、企業(yè)、個(gè)人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。在2003年召開(kāi)中共十六大的三中全會(huì)上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此十分重視。近日國(guó)家民政部及地方各級(jí)民政部門從社會(huì)各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵(lì)從事老年住宅的建設(shè)。河南省政府更是認(rèn)識(shí)到全國(guó)人口第一大省老齡化形勢(shì)的嚴(yán)峻性，出臺(tái)的政策更具有可執(zhí)行性：養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地可劃撥;十余項(xiàng)稅費(fèi)可減免;貸款條件放寬、利率優(yōu)惠;財(cái)政可給一次性開(kāi)辦補(bǔ)助;向非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈(zèng)繳所得稅前扣除…

　　老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵

　　最早的老年公寓就出現(xiàn)在北京和上海。上世紀(jì)的九十年代初，在當(dāng)時(shí)的上海商品房積壓量高達(dá)上千萬(wàn)平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應(yīng)求，排隊(duì)預(yù)訂的場(chǎng)面時(shí)有發(fā)生。九十年代中期，北京的一些機(jī)構(gòu)在吸取上海老年公寓的成功經(jīng)驗(yàn)后，結(jié)合本地區(qū)老年人生活習(xí)性建老年公寓，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

　　總結(jié)：

　　如果說(shuō)1.45億的老年人口基數(shù)是老年住宅建設(shè)的必要條件、家庭因素和老年人社會(huì)問(wèn)題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由，那么國(guó)家鼓勵(lì)和京滬兩地老年公寓熱寵應(yīng)該能使我們看到的老年公寓建設(shè)的希望。從今天老年人口基數(shù)、老年人社會(huì)問(wèn)題及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)看，實(shí)施老年公寓建設(shè)應(yīng)該說(shuō)是一種機(jī)遇，老年公寓建設(shè)恰逢其時(shí)，水到渠成�？梢灶A(yù)見(jiàn)，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。

　　(三)老年人公寓現(xiàn)狀分析

　　國(guó)內(nèi)老年公寓的現(xiàn)狀

　　據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過(guò)1.3億的60歲以上的老年人相比較，我國(guó)只有42000多所的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所擁有的床位還不到100萬(wàn)張，只能為1%(1.32億)的老年人解決住房問(wèn)題。據(jù)估計(jì)，目前全國(guó)老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費(fèi)大約有4000億元，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的4%—5%的數(shù)據(jù)，全國(guó)要為560萬(wàn)到700萬(wàn)的老人修建老年公寓，投資總額在160億到200億元。

　　國(guó)內(nèi)老年人的居住模式

　　A、購(gòu)買房屋居住

　　2000年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶中，購(gòu)買商品房的占2.4%，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的占2.1%，購(gòu)買原公有住房的占10.5%。其中，市、鎮(zhèn)購(gòu)買商品房的家庭占6.2%和5.6%，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房5.6%和4.2%,購(gòu)買原公有住房的戶分別為 37.1%和12.7%�？h購(gòu)買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和原公有住房的戶總共不超過(guò)1.9%�？梢钥闯觯�目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民已購(gòu)買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購(gòu)買的住房中。

　　B、自行建房居住

　　個(gè)人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。個(gè)人出資建房也是我國(guó)居民住宅來(lái)源的主要方式之一。2000年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶中，自建住房的占77.2%其中市、鎮(zhèn)自建住房的占30.3%和64.7%，而縣自建住房高95.5%。說(shuō)明自建住房是目前我國(guó)居民尤其是農(nóng)民家庭住房來(lái)源的主要途徑。

　　C、租房居住

　　這是住宅消費(fèi)者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權(quán)的一種住房消費(fèi)形式。2000年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的為4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均為1.6%。居住在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，僅有0.5%的戶租住公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房。

　　現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)人性化關(guān)懷。

　　目前國(guó)內(nèi)老年設(shè)施的形式

　　目前有大型的退休社區(qū)——北京東方太陽(yáng)城、廣州頤年園;

　　酒店式服務(wù)的老年公寓——浦東老年公寓、上海假日老年公寓;

　　按照星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的“賓館型”養(yǎng)老院——上海松江社會(huì)福利院;

　　各地均出現(xiàn)一些私人性質(zhì)的、營(yíng)利性質(zhì)的小型養(yǎng)老院。

　　(四)鄭州市老年公寓現(xiàn)狀

　　老年人口高齡化日趨明顯

　　人口抽樣調(diào)查結(jié)果顯示：2006年我市常住人口為724.28萬(wàn)人，其中65歲及以上的人口為62.5萬(wàn)人，占8.62%，平均每11人中就有一名老年人。老年人口的總量比2000年第五次全國(guó)人口普查時(shí)增加16.2萬(wàn)人，年平均增加2.7萬(wàn)人。在人口老齡化快速發(fā)展的同時(shí)，高齡老年人口占老年人口總數(shù)的比重在不斷擴(kuò)大。2006年80歲及以上的`高齡老年人口占65歲及以上老年人口的16.05%，比2000年提高1.52個(gè)百分點(diǎn)。

　　戶型設(shè)計(jì)不合理、功能相對(duì)單一、服務(wù)范圍狹窄

　　目前鄭州現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人生活的基本要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計(jì)上體現(xiàn)人性化關(guān)懷。就是這樣的條件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之門外，造成了高的空床率。

　　住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè)施不足、管理水平低下

　　目前鄭州市的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有200個(gè)床位以上規(guī)模的還比較少。整體規(guī)劃設(shè)計(jì)落后，生活設(shè)施不完善，健身、休閑、娛樂(lè)設(shè)施單一，醫(yī)療護(hù)理、保健不配套，服務(wù)水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。

　　服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓(xùn)

　　在養(yǎng)老院從事服務(wù)的人員多為下崗職工和農(nóng)民工，他們沒(méi)有經(jīng)過(guò)專業(yè)的上崗培訓(xùn)，缺乏心理和護(hù)理專業(yè)知識(shí)，對(duì)老人的服務(wù)只是滿足于簡(jiǎn)單的端茶、送飯、洗衣，而無(wú)法從老年人心理、生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服務(wù)。而鄭州近期某養(yǎng)老院虐待老人丑聞更令養(yǎng)老院蒙羞。

　　總之，目前社會(huì)提供的養(yǎng)老方式著眼的是最普通人群，提供的是最基本的服務(wù)。這種養(yǎng)老與老年人的尊嚴(yán)、舒適不匹配，與子女的孝心、放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人無(wú)奈的選擇。

　　(五)老年公寓發(fā)展趨勢(shì)

　　社會(huì)需要居家式老年公寓以滿足中國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念

　　社會(huì)需要規(guī)模化的養(yǎng)老社區(qū)以降低養(yǎng)老成本保證養(yǎng)老管理服務(wù)水平

　　產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來(lái)老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)

　　縱觀鄭州市老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無(wú)論是從硬件設(shè)施和軟件配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問(wèn)題。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有許多老年人既想遠(yuǎn)離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老公寓無(wú)法滿足寧?kù)o、舒適生活的要求，產(chǎn)權(quán)式老年公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛(ài)。他們的成功建設(shè)，可以預(yù)示產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來(lái)老年住宅發(fā)展主流。

　　老年公寓將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移

　　老年人進(jìn)入養(yǎng)老社區(qū)的目的就是安享晚年和健康長(zhǎng)壽，因此對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重，相信隨著老年人對(duì)養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢(shì)，且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿足老年人對(duì)居住環(huán)境的特殊要求。

　　老年公寓的開(kāi)發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品

　　對(duì)老年公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無(wú)明確界定，但可以肯定鄭州市現(xiàn)有的多家養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應(yīng)界定為低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴(yán)重不足。高檔產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺，有效需求相對(duì)較大。低檔產(chǎn)品仍有市場(chǎng)，但需要升級(jí)換代�？傊�中檔老年公寓的建設(shè)將成為未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主流，而高檔公寓、低檔公寓也將占有一席之地。

　　二、老年住公寓目標(biāo)客戶需求及應(yīng)對(duì)分析

　　(一)老年公寓目標(biāo)客戶需求特征分析

　　老年住宅的內(nèi)在需求主要從以下表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面

　　(1)老年社會(huì)的來(lái)臨

　　我國(guó)是世界上老年人口最多、增長(zhǎng)最快的國(guó)家之一。80年代以來(lái)，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長(zhǎng)，目前已經(jīng)超過(guò)1.3 億，占世界老年人口的1/5，占全國(guó)總?cè)丝诒戎氐?0%以上，中國(guó)已開(kāi)始進(jìn)入人口老年型國(guó)家行列。

　　專家預(yù)計(jì)我國(guó)到21世紀(jì)中葉 ，60歲以上的老年人將達(dá)到4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，約占世界老年人口總數(shù)的22.3%。我國(guó)老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。

　　隨著計(jì)劃生育政策的貫徹執(zhí)行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“4 2 1”家庭結(jié)構(gòu)將大量出現(xiàn)，加上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，子女工作壓力大、閑暇時(shí)間少，外出經(jīng)商、留學(xué)人員增加，城市“空巢家庭”越來(lái)越多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老服務(wù)功能日益弱化。

　　我國(guó)的人口現(xiàn)狀，成為了老年住宅需求增大的內(nèi)在宏觀因素，為老年住宅產(chǎn)品提供的巨大的市場(chǎng)和廣闊的發(fā)展空間。

　　(2)老年人收入水平

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的逐步提高已是不言而喻，而隨著現(xiàn)階段高收入人群的增加，未來(lái)具有高消費(fèi)能力的老年群體將會(huì)凸現(xiàn)，另外，隨著收入結(jié)構(gòu)的多元化，未來(lái)老年人的收入將不再是過(guò)去單一的退休補(bǔ)貼，投資、保險(xiǎn)等收益也將納入老年人收入構(gòu)成中去。未來(lái)老年人收入水平的提高，為老年住宅產(chǎn)品提供了強(qiáng)大的消費(fèi)支持。

　　(3)老年人福利水平

　　隨著社會(huì)保障制度的強(qiáng)制性實(shí)施和人們保險(xiǎn)意識(shí)的增強(qiáng)，未來(lái)老年人的福利水平將會(huì)大大提高。在解除了醫(yī)療、養(yǎng)老等后顧之憂后，老年人手中的積蓄就可解放出來(lái)，尋求更優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，為老年住宅市場(chǎng)的壯大提供了有力保障。

　　(4)老年人居住狀況

　　2000年人口普查資料顯示，在老年家庭戶中，還有將近5.9%的家庭人均建筑面積不足8平方米或沒(méi)有住房，有5.9%的戶是合住房，有 33.4%住房少于 2間，有3.4%的老年人居住在7層以上的樓房(其中市占14.2%,鎮(zhèn)占1.4%)。給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來(lái)很大不便。

　　2000年北京市老年人基本需求調(diào)查中有55.9%的老年人對(duì)目前的住房狀況表示滿意，20.9%的人不太滿意。對(duì)住房問(wèn)題不滿意的主要是城區(qū)老年人。對(duì)住房狀況不滿意的主要原因：第一是房屋的使用面積太小;其次是因?yàn)榄h(huán)境太差，再次是房屋的質(zhì)量和設(shè)施差。希望能夠改善住房狀況的老年人主要是居住在城區(qū)、多子女、身體狀況較好、收入較高和低齡老年人。

　　另外，一些標(biāo)準(zhǔn)很低的簡(jiǎn)易樓、砌塊樓、磚拱樓以及設(shè)施不全、年代久遠(yuǎn)的住宅還不同程度的存在。

　　可見(jiàn)，國(guó)內(nèi)老年人的居住現(xiàn)狀亟待改善。這一現(xiàn)狀，蘊(yùn)涵了老年住宅的巨大需求。

　　老年住宅的外在需求主要包括以下兩方面

　　老年住宅的外在需求包括以下兩個(gè)部分：

　　(1)社會(huì)居住觀念的改變

　　中國(guó)“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且由于計(jì)劃生育政策的實(shí)施，目前“四二 一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時(shí)，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。中國(guó)老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級(jí)以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。

　　由此可見(jiàn)，隨著觀念的變化，對(duì)老年公寓的需求是加快增長(zhǎng)的。

　　(2)子女改善父母居住狀況的需求

　　子女以為改善父母居住狀況為目的而選擇養(yǎng)老專用的老年公寓，成為了老年養(yǎng)老消費(fèi)的主力。

　　年輕的一輩因?yàn)楣ぷ鞯木壒�，在�?gòu)房時(shí)均盡量選擇靠近城市中心，但是這樣的地方卻未必適合老年人居住。隨著年齡的增大，對(duì)生活環(huán)境的要求逐漸提高，為父母的健康長(zhǎng)壽考慮，選擇環(huán)境優(yōu)美，空氣清新的老年公寓以改善父母的居住環(huán)境是子女養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)的主要誘因。

　　在實(shí)際的訪談中發(fā)現(xiàn)，子女為父母選擇老年公寓主要是從以下幾個(gè)方面考慮：

　　①為父母提供一個(gè)優(yōu)質(zhì)的晚年生活維護(hù)了老人、子女的雙重尊嚴(yán);

　�、诶夏杲ㄖ�的特殊功能能為老人提供居住安全的保障;

　�、劾夏曜≌�社區(qū)的專業(yè)服務(wù)，能為父母提供更科學(xué)、細(xì)致的照顧，解除了子女們的后顧之憂;

　�、苌鐓^(qū)活動(dòng)可以豐富父母的生活。以彌補(bǔ)因?yàn)楣ぷ鞣泵ι�活緊張而對(duì)父母陪護(hù)不足的歉疚。

　　(二)老年住宅目標(biāo)客戶消費(fèi)特征分析

　　老年住宅目標(biāo)客戶群的消費(fèi)有如下特點(diǎn)：

　　(1) 老年消費(fèi)是一個(gè)純消費(fèi)階段，這是老年消費(fèi)的性質(zhì)特征。絕大多數(shù)的老年人在退休后就成為純消費(fèi)者，部分老年人還可能會(huì)再參加一段時(shí)間的社會(huì)勞動(dòng)，但相當(dāng)部分老年人再就業(yè)的時(shí)間不會(huì)很長(zhǎng)，一般在65歲前后還是會(huì)真正退回到純消費(fèi)人口的行列之中。

　　(2) 老齡純消費(fèi)人口比低齡純消費(fèi)人口有著更加漫長(zhǎng)的純消費(fèi)年數(shù)，這是老年消費(fèi)的時(shí)限特征。按照我國(guó)的勞動(dòng)制度，人們滿16歲后方能就業(yè)，這樣，低齡人口的純消費(fèi)年限應(yīng)以15年計(jì)。而據(jù)1998年公布的資料，我國(guó)人口目前的平均出生預(yù)期壽命為71歲，其中男性為69歲，女性為73歲。按平均預(yù)期壽命推算，老年人口純消費(fèi)年限為男9年，女18歲，平均為13.5年，接近低齡純消費(fèi)人口的消費(fèi)年限。平均預(yù)期壽命是按生命表計(jì)算的，它概括了總?cè)丝谥懈髂挲g段的死亡概率。而實(shí)際上，社會(huì)上相當(dāng)部分老年人在退休以后能夠活到75歲以上，這樣，作為老齡人口的純消費(fèi)年限就超出了低齡純消費(fèi)人口的消費(fèi)年限。對(duì)于女性老年人口而主，純消費(fèi)年限不僅比低齡人口，而且比男性老年人口的純消費(fèi)年限都要長(zhǎng)得多。

　　(3)老年消費(fèi)是一種自主消費(fèi)，這是老年消費(fèi)的行為特征。與低齡消費(fèi)其消費(fèi)意志主要通過(guò)父母來(lái)體現(xiàn)不同，老年消費(fèi)在意志上是自主的，老年即使到了高齡，行動(dòng)不便，消費(fèi)行動(dòng)可能會(huì)發(fā)生障礙，需要?jiǎng)e人幫助方可完成時(shí)，只要老人獨(dú)立思考的能力依然存在，老年消費(fèi)意志的自主性就不會(huì)消失。再者，少年人口由于尚未進(jìn)入社會(huì)，他們的消費(fèi)實(shí)際上是一種依賴消費(fèi)。而作為純消費(fèi)人口的老人口，其經(jīng)濟(jì)收入應(yīng)是相對(duì)獨(dú)立的，消費(fèi)能力是自主的。

　　(4)老年人的消費(fèi)觀較為成熟，沖動(dòng)型熱情消費(fèi)和目的不明的盲目消費(fèi)少，這是老年消費(fèi)的思想特征。當(dāng)然，這種成熟的消費(fèi)觀與新時(shí)代的消費(fèi)觀相比較顯得相對(duì)保守，老年人對(duì)消費(fèi)新潮的反應(yīng)會(huì)顯得較為遲鈍，他們不跟時(shí)髦，講究實(shí)惠，兼顧家庭，個(gè)人消費(fèi)還富有犧牲性，但老年人口的這種消費(fèi)觀又相對(duì)穩(wěn)定，他們一旦形成消費(fèi)傾向，不會(huì)輕易改變與放棄，反過(guò)來(lái)這會(huì)使老年型商品市場(chǎng)變得相對(duì)穩(wěn)定。

　　(5)老年消費(fèi)對(duì)商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的要求高于一般消費(fèi)，這是老年消費(fèi)的質(zhì)量特征。目前，商品市場(chǎng)常常以經(jīng)濟(jì)效益來(lái)確定商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，在服務(wù)質(zhì)量上對(duì)老年消費(fèi)者往往缺乏耐心，更談不上周到。這種市場(chǎng)消費(fèi)質(zhì)量?jī)A向?qū)嶋H上對(duì)老年消費(fèi)起到了抑制作用，許多老年人因?yàn)樵谙�費(fèi)中曾經(jīng)遭遇冷淡或搶白，由此而產(chǎn)生害怕消費(fèi)、躲避消費(fèi)的心理，在行動(dòng)上則表現(xiàn)為不進(jìn)行消費(fèi)或只進(jìn)行惰性消費(fèi)。這種消費(fèi)心態(tài)與消費(fèi)現(xiàn)象對(duì)積極發(fā)展老年消費(fèi)是很不利的。

　　(6)老年消費(fèi)中休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占比例大，這是老年消費(fèi)的內(nèi)在特征。大致是低齡老人以休閑性消費(fèi)為主，高齡老人以服務(wù)性消費(fèi)為主。隨著老人所處的年齡段的不同，在消費(fèi)上會(huì)各有側(cè)重，各具特色。

　　三、老年公寓選址(地塊)應(yīng)具備的基本條件

　　項(xiàng)目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂(lè)、度假、會(huì)務(wù)為一體。根據(jù)老年人的生理和心理需求，我們分析認(rèn)為：作為老年人的養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情的地方應(yīng)滿足以下幾個(gè)方面的要求：

　　地塊中間或周邊應(yīng)該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因?yàn)橹挥羞@樣的地塊條件，住宅周圍的環(huán)境才會(huì)優(yōu)美，空氣必然清新，才適合老人頤養(yǎng)天年。良好的生態(tài)環(huán)境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。

　　地塊周邊道路應(yīng)暢通，水、電、氣基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，出入應(yīng)該有公路，以滿足老人親朋探親訪友，來(lái)往便捷的需要。

　　地塊規(guī)模宜大不宜小，小則100～200畝，大則500～800畝，因?yàn)槔夏耆穗m需要安寧，但更害怕孤獨(dú)，老年人需要醫(yī)療、需要社團(tuán)活動(dòng)、需要社群文化、需要對(duì)外交往、需要家政服務(wù)、需要終極關(guān)懷、需要一個(gè)人生命全新階段開(kāi)始的精神感覺(jué)。只有那種大規(guī)模的老年社區(qū)，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。

　　地塊距離城郊不易超過(guò)10 km，老年公寓不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡(jiǎn)單的把老年住宅與社會(huì)隔離起來(lái)，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的地方，老人突發(fā)狀況較多，遠(yuǎn)離社會(huì)，心理將會(huì)承受很大的壓力，不利于身心健康。

　　四、社區(qū)規(guī)劃

　　我們對(duì)項(xiàng)目的具體定位是構(gòu)筑中老年人嶄新的生活方式，使建筑與居者的精神生活之間產(chǎn)生前所未有的親密度，力圖通過(guò)對(duì)“退休社區(qū)—進(jìn)修生活”的倡導(dǎo)，把社區(qū)構(gòu)建為一個(gè)退休者的超級(jí)文化生活園地，進(jìn)而達(dá)到以全新退休方案解決養(yǎng)老問(wèn)題的目的。結(jié)合我們的定位，在此提出社區(qū)規(guī)劃方案，以期達(dá)成美好的愿景。

　　(一)社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求

　　在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計(jì)上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計(jì)達(dá)到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無(wú)處不在的體現(xiàn)出對(duì)老人的關(guān)懷，更要考慮社會(huì)心理學(xué)所涉及的居住心理問(wèn)題。

　　環(huán)境要園林化(低容積率0.75)

　　幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽(yáng)光，接觸自然，廣闊的公共活動(dòng)空間以及安全的娛樂(lè)、鍛煉場(chǎng)所。

　　公建設(shè)施要高比例化配套要完善化

　　小區(qū)配有完善的醫(yī)療保健、超市商場(chǎng)、銀行、保險(xiǎn)、郵局、會(huì)所、健身房、閱覽室、書(shū)畫(huà)室、花房、老年大學(xué)、棋牌娛樂(lè)室、門球場(chǎng)、釣魚(yú)臺(tái)等生活配套設(shè)施。

　　設(shè)計(jì)要人性化

　　平面設(shè)計(jì)要方便老人出行，不能有過(guò)多的臺(tái)階(有臺(tái)階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道);電梯前廳和電梯內(nèi)要確保擔(dān)架及輪椅的活動(dòng)范圍;要保證充足的陽(yáng)光入室，空間通透;樓梯踏步高度不大于140㎜，踏面寬度不小于300㎜，坡道坡度小于1/12，兩側(cè)要有扶手，每間隔200m應(yīng)設(shè)休息坐椅;室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計(jì)，防跌扶手;各種開(kāi)關(guān)、按紐均采用大型號(hào)，避免老年人因視力下降而使用不方便;入戶陽(yáng)光花園、陽(yáng)臺(tái)相通，便于串門和互相照應(yīng)等等，總之設(shè)計(jì)要人性化，無(wú)障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。

　　生活要智能化

　　配備緊急呼叫對(duì)講系統(tǒng)，安防系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防系 統(tǒng)等保障老人安全。

　　戶型要合理化

　　充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數(shù)等的不同居住要求，大部分戶面積控制在40～60㎡左右。戶型設(shè)計(jì)要個(gè)性化、合理化。

　　建筑要藝術(shù)化

　　在此居住的老年人均有較高的藝術(shù)品位和欣賞要求，相應(yīng) 要有較高水平的建筑藝術(shù)，給視覺(jué)以美感，使之由美感產(chǎn)生吸引力。

　　滿足以上這些要求的同時(shí)，當(dāng)然還要保證建筑工程質(zhì)量合格、建材環(huán)保、裝修美觀大方、功能分區(qū)明確等基本建筑標(biāo)準(zhǔn)。

　　(二)社區(qū)規(guī)劃特征

　　項(xiàng)目占地400畝，規(guī)劃建筑總面積20萬(wàn)平方米;低密度、低容積率、高綠化率;全區(qū)無(wú)障礙設(shè)計(jì)，以多層為主，輔之以少量低層;有相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施;整體建筑風(fēng)格以的田園風(fēng)光為主，通過(guò)體塊、片、構(gòu)架等幾何化的建筑元素的組織，在比例、韻律、構(gòu)圖、秩序等方面，運(yùn)用多種建筑語(yǔ)言展現(xiàn)田園風(fēng)貌，同時(shí)在立面細(xì)部處理上，要避免田園風(fēng)格的簡(jiǎn)單粗陋，注重細(xì)部處理，創(chuàng)造性的展現(xiàn)傳統(tǒng)田園風(fēng)格的形象。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨(dú)特，豐富建筑立面的質(zhì)感，與周邊建筑物有鮮明的色彩對(duì)比，突出本項(xiàng)目的獨(dú)特性。建議采用坡屋頂，用金色琉璃瓦，充分展現(xiàn)古樸、傳統(tǒng)的田園風(fēng)光。

　　(三)社區(qū)構(gòu)架

　　社區(qū)構(gòu)架是以社區(qū)干道、組團(tuán)道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、園林景觀為主體形成的建筑景觀群。分為三塊四層次，即住宅、公建設(shè)施、園林景觀三塊。其中住宅分四層次：社區(qū)、小區(qū)、組團(tuán)、單體。整個(gè)社區(qū)分四個(gè)小區(qū)，每100畝為一個(gè)小區(qū)，每個(gè)小區(qū)規(guī)劃總建筑面積5萬(wàn)㎡;每個(gè)組團(tuán)既自成體系，又與小區(qū)相協(xié)調(diào);每個(gè)小區(qū)既自成體系，又與整個(gè)社區(qū)相一致，聚散得體、疏密有度、渾然一體。為保障行人和車輛出入安全、方便，社區(qū)應(yīng)在不同方向設(shè)3～4個(gè)主出入通道，組團(tuán)內(nèi)應(yīng)設(shè)置2個(gè)出入通道。

　　(四)總體平面布置

　　所有住宅均南北朝向，保證每棟樓，每間房均有充足的陽(yáng)光照射(可適當(dāng)偏西南、偏東南15°，避免“兵營(yíng)”式排列，沒(méi)有層次感)，沿湖、主題公園、丘地走勢(shì)呈流線型或圍合式布置，使之高低錯(cuò)落有致。各組團(tuán)住宅部分底層部分架空，設(shè)有小型會(huì)所、休閑娛樂(lè)和公共活動(dòng)場(chǎng)所。在同一小區(qū)內(nèi)既有低層，又有多層，要正確處理低層和多層的平面布置關(guān)系。

　　(五)產(chǎn)品功能組合

　　產(chǎn)品主要功能為養(yǎng)老、休閑，并要針對(duì)老年人這一特殊客戶群體的特殊需要“量身定做”，既要滿足他們居住的物質(zhì)需求，也要滿足他們的精神需要，無(wú)論是住宅部分還是公建設(shè)施部分，都應(yīng)該讓老年人沒(méi)有孤寂失落感。住宅產(chǎn)品要保證能滿足日常生活所需，以及安全(主要指生命安全)、方便、舒適等老年人的特殊需要。公建設(shè)施要注意老年人的參與和互動(dòng)，能調(diào)動(dòng)老人活動(dòng)的積極性等，讓他們?cè)谛睦砩细械侥贻p。

　　(六)社區(qū)會(huì)所設(shè)計(jì)與布置

　　社區(qū)會(huì)所分兩大塊，一是整個(gè)社區(qū)的大會(huì)所，一是各小區(qū)的小會(huì)所。所有會(huì)所都應(yīng)集休閑、娛樂(lè)、健身、交流等于一體，使其不但具有社區(qū)配套服務(wù)功能，還具有景觀功能和商業(yè)價(jià)值。會(huì)所配套用房占總建筑面積5%，用于配套服務(wù)的商業(yè)用房占總建筑面積的3%。

　　(七)社區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)

　　園區(qū)的環(huán)境應(yīng)為老人提供優(yōu)美、安全、方便的娛樂(lè)交往場(chǎng)所。老年人，特別 是60～70歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉(zhuǎn)變帶來(lái)了身心、環(huán)境等多方面的不適應(yīng)，對(duì)戶外活動(dòng)有著強(qiáng)烈的渴望。主要的活動(dòng)有：敘談、飲茶、賞鳥(niǎo)、下棋、散步、健身、釣魚(yú)、看書(shū)、作畫(huà)、寫(xiě)字、種菜養(yǎng)花等，不同經(jīng)濟(jì)條件，不同文化水平，不同活動(dòng)能力的老年人有不同的需求，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到這一特殊群體的特殊需要。

　　整個(gè)社區(qū)的景觀規(guī)劃總體上應(yīng)該是典雅、歡快、童趣和積極向上的，使其充滿生活情趣，這樣可以激發(fā)老年人熱愛(ài)生活的欲望，有助于改善其身體機(jī)能，促進(jìn)健康長(zhǎng)壽。

　　園區(qū)內(nèi)修建大型具有特色的中央主題花園，給老人帶來(lái)美的享受，發(fā)揮景觀功能作用，同時(shí)可以作為老年人交流、休憩以及娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)所。

　　完善的步行交通系統(tǒng)。步行是老年人主要空間轉(zhuǎn)移方式，也是老年人日常重要活動(dòng)。完善的步行系統(tǒng)可結(jié)合園區(qū)交通與景觀路線，將居民日常生活出行置于步行區(qū)域之中，人流與車流近而不擾;應(yīng)沿湖設(shè)置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步;道路要進(jìn)行無(wú)障礙設(shè)計(jì)，每間隔直線距離200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路設(shè)計(jì)應(yīng)有清晰道路脈絡(luò)系統(tǒng)和特色的空間意象設(shè)計(jì)，老年人可以通過(guò)道路脈絡(luò)找到自己熟悉的感覺(jué)，找到認(rèn)同感和歸屬感，消除孤獨(dú)和自閉癥。

　　為保證景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)與小區(qū)建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，滿足老人懷舊心理，修建體現(xiàn)中國(guó)傳統(tǒng)文化的以“梅、蘭、竹、菊”，“歲寒三友”為主題的組團(tuán)花園，供老人近距離的養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情。

　　整個(gè)社區(qū)規(guī)劃形成從整體到局部，從組團(tuán)到單體，多層次，多樣化景觀體系。同時(shí)，各組團(tuán)景觀和各小區(qū)景觀既相對(duì)獨(dú)立，各成體系，又和小區(qū)、社區(qū)景觀脈絡(luò)相通，一脈相承，豐富多彩。

　　(八)單體建筑設(shè)計(jì)

　　建筑結(jié)構(gòu)：低層和多層均為框架結(jié)構(gòu);樓層：低層為2-3層，多層為4-5層，均配有電梯。部分底層架空，用作組團(tuán)小型會(huì)所和娛樂(lè)活動(dòng)中心，保證視野通透。架空層層高不低于3米，最好能達(dá)到3.6米，提升物業(yè)檔次。

　　采用環(huán)保地?zé)峁┡�，分戶�?jì)費(fèi)。分戶空調(diào)室外機(jī)懸掛位置，做到統(tǒng)一，保證立面整齊美觀�！叭�線三管”入戶，即電話線、有線、寬帶和自來(lái)水管、直飲水管、集中供熱水管。

　　隱蔽管線，管道設(shè)置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到;室內(nèi)管線暗敷，尤其在管線布置上要集中布線，避免管線出現(xiàn)在視線明顯可及的位置。

　　房屋內(nèi)窗戶大量采用外飄窗形式，保證每戶均有一個(gè)陽(yáng)光花房。

　　(九)戶型面積控制及戶內(nèi)設(shè)施

　　戶型多層主要是一房和二房，均帶廚衛(wèi);一房面積控制在40㎡左右，二房面積控制在50～60㎡，一房、二房占總套數(shù)的70%。低層建大戶型，滿足兩代、三代甚至四代同堂的需要。

　　陽(yáng)光是健康生活不可或缺的。銀色港灣所有的戶型都最大限度地保證采光。陽(yáng)光透過(guò)大飄窗，灑在房間的每一個(gè)角落，一種溫暖擁入心房。中空隔熱斷橋鋁合金保溫窗，保持房屋節(jié)能通透、四季如春。大起居室寬敞明亮，滿足老人交流、活動(dòng)之需要。房間每個(gè)細(xì)節(jié)都需要求設(shè)計(jì)師深思熟慮：無(wú)障礙設(shè)計(jì)，保證家中老人安全。長(zhǎng)柄門鎖，便于使用。超寬入戶門足夠兩個(gè)老人并排攙扶通過(guò)。步入式浴缸、防滑扶手，保證老人洗浴安全。房屋還安裝電子安防系統(tǒng)、緊急呼叫援助系統(tǒng)等。

　　(十)車位、商業(yè)配套的設(shè)置

　　在不影響小區(qū)道路交通的前提下，設(shè)置部分露天停車位，按每千平方米4個(gè)車位的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，方便車輛停放。道路布置：在主干道構(gòu)架下，合理布置組團(tuán)道路及庭院道路，形成合理道路系統(tǒng)。

　　商業(yè)配套設(shè)置按商業(yè)步行街物業(yè)形態(tài)考慮，單位面積根據(jù)商業(yè)使用功能確定，商業(yè)步行街應(yīng)該既具備商業(yè)配套功能，同時(shí)具備休閑游玩景觀功能。

　　五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

　　老年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式的認(rèn)知、認(rèn)可需要一段時(shí)間鄭州市屬于大型中心城市，有750萬(wàn)人口，人均收入高于全省乃至全國(guó)部分省市，可謂市場(chǎng)大，潛力大，但就老年人住宅市場(chǎng)而言，面對(duì)的是新的特殊客戶群體，在社會(huì)家庭結(jié)構(gòu)演變中，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要一個(gè)時(shí)間過(guò)程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認(rèn)知、認(rèn)可，而認(rèn)知、認(rèn)可更需要一個(gè)時(shí)間過(guò)程，其認(rèn)知認(rèn)可程度決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟程度，認(rèn)知認(rèn)可時(shí)間長(zhǎng)短決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟時(shí)間長(zhǎng)短，因此，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之一就在于老年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式認(rèn)知認(rèn)可程度及時(shí)間長(zhǎng)短。

　　六、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制措施

　　1、認(rèn)真進(jìn)行項(xiàng)目選址。

　　老年人公寓項(xiàng)目必須具有能滿足老年人養(yǎng)老心理和生理需求的個(gè)性和特色，選擇好項(xiàng)目地段是打造老年公寓個(gè)性和特色的載體和必須的物資條件，老年公寓項(xiàng)目能否成功關(guān)鍵在地段，因?yàn)榈囟问俏ㄒ坏�，是其它條件不可替代的。

　　2、本項(xiàng)目土地使用面積400畝，總建筑面積20萬(wàn)平方米，分期建設(shè)，總周期約36個(gè)月。

　　因此，必須首先做好總體規(guī)劃，有了科學(xué)完整、協(xié)調(diào)統(tǒng)一、個(gè)性特色的總體規(guī)劃，項(xiàng)目就具有了健康骨架和活的靈魂，就有了“量身定做”的依據(jù)和藍(lán)圖，就可避免項(xiàng)目建設(shè)中的隨意性、盲目性，確保產(chǎn)品個(gè)性特色，整體風(fēng)格。

　　3、項(xiàng)目總體方案和建筑設(shè)計(jì)必須遵從三條原則：

　　一是建筑設(shè)計(jì)必須體現(xiàn)老年公寓的個(gè)性、特色及建筑風(fēng)格;二是充分滿足老年人特殊群體養(yǎng)老、休閑的特殊需要，以人為本，實(shí)現(xiàn)人性化設(shè)計(jì);三是老年公寓必須“量身定做”，“量身定做”應(yīng)從設(shè)計(jì)開(kāi)始。

　　4、本案“項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析”一章對(duì)老年人公寓項(xiàng)目提出了風(fēng)險(xiǎn)提示，項(xiàng)目實(shí)施時(shí)，在硬件完備的基礎(chǔ)上，還必須在軟件上下功夫，提高管理水平，保證服務(wù)質(zhì)量，做好推介宣傳。提出詳盡的具有針對(duì)性的可操作方案，以服務(wù)為導(dǎo)向，化解人們對(duì)老年公寓的疑慮。

　　七、項(xiàng)目實(shí)施

　　1、項(xiàng)目發(fā)起人：

　　2、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)名稱：河南泰德老年服務(wù)中心

　　3、項(xiàng)目名稱：東方銀色港灣或中原泰得大地

　　4、簽訂《村企合作協(xié)議》

　　5、籌辦申請(qǐng)

　　6、獲批后規(guī)劃、土地、發(fā)改委辦理相關(guān)手續(xù)

　　7、實(shí)施建設(shè) (同時(shí)完成400畝土地規(guī)劃，分四期建設(shè)，首期建50000平方米。)

　　8、申領(lǐng)社會(huì)福利機(jī)構(gòu)設(shè)置批準(zhǔn)證書(shū)

　　9、開(kāi)展養(yǎng)老服務(wù)

　　八、結(jié)論

　　老齡問(wèn)題涉及政治、經(jīng)濟(jì)、文化和社會(huì)生活等諸多領(lǐng)域，是關(guān)系國(guó)計(jì)民生和國(guó)家長(zhǎng)治久安的重大社會(huì)問(wèn)題。我國(guó)是人口大國(guó)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會(huì)進(jìn)步，人民生活水平提高，醫(yī)療衛(wèi)生條件改善，人的壽命普遍延長(zhǎng)。目前中國(guó)60歲以上的人口已有1.44億，今后一個(gè)時(shí)期老年人口會(huì)以較快的速度增長(zhǎng)，到20xx年，將超過(guò)2億。發(fā)展老齡事業(yè)是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的必然要求。而現(xiàn)在社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展水平與人民群眾日益增長(zhǎng)的需求的矛盾越來(lái)越突出。目前的社會(huì)養(yǎng)老模式提供的是最基本的服務(wù)，與老人的尊嚴(yán)不匹配，與子女的孝心不匹配。針對(duì)這種現(xiàn)狀，我們借鑒了一些國(guó)內(nèi)外的養(yǎng)老經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國(guó)傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老觀念，擬在鄭州市管城區(qū)南曹鄉(xiāng)野曹村建設(shè)老年怡養(yǎng)公寓—鄭州銀色港灣，旨在為退休的中老年提供一種全新的、積極的、健康的社區(qū)養(yǎng)老模式。弘揚(yáng)中國(guó)的孝文化，弘揚(yáng)中國(guó)民族的敬老、養(yǎng)老的傳統(tǒng)美德。

　　目前，國(guó)家正在積極探索建立以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的養(yǎng)老社會(huì)服務(wù)體系：一方面加快養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，加大資金投入，在城鎮(zhèn)建立社會(huì)福利院，發(fā)展老年公寓、養(yǎng)老院和老年護(hù)理院，在農(nóng)村加強(qiáng)敬老院建設(shè);同時(shí)鼓勵(lì)和調(diào)動(dòng)社會(huì)力量，采取公建民營(yíng)、民辦公助、政府補(bǔ)貼、購(gòu)買服務(wù)等多種形式，推動(dòng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展，以期最終實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)”的目標(biāo)。我們生存在這個(gè)時(shí)代，應(yīng)該抓住這次歷史機(jī)遇，為實(shí)現(xiàn)共同原景，自覺(jué)承擔(dān)一定的社會(huì)責(zé)任和義務(wù)。

　　項(xiàng)目采用的是“村企合作”的形式，野曹村提供合作土地，公司負(fù)責(zé)報(bào)批用地手續(xù)、解決所有的建設(shè)資金。通過(guò)對(duì)村民自留地、承包地、承包林、宅基地集中經(jīng)營(yíng)入股，組建村企合作公司，以實(shí)現(xiàn)“農(nóng)民利益最大化，公司利益合法化”。具體操作方式是：村民將承包地流轉(zhuǎn)給合作公司，發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目，壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織;村民的宅基地折價(jià)入股進(jìn)入項(xiàng)目運(yùn)做，建設(shè)農(nóng)民集中居住新型社區(qū)，并配套各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，改善村民生產(chǎn)生活條件。村民進(jìn)入合作公司就業(yè)，獲得工資和入股項(xiàng)目的保底分紅。其余的宅基地、集體建設(shè)用地建設(shè)鄭州銀色港灣養(yǎng)老住宅。簡(jiǎn)言之就是：承包經(jīng)營(yíng)權(quán)換社保，宅基地使用權(quán)換住房，集體建設(shè)用地?fù)Q集體經(jīng)濟(jì)。

　　該項(xiàng)目建筑面積200000平方米。建成后將為鄭州市范圍及周邊區(qū)域的約10000名中老人提供居住、休閑、養(yǎng)老服務(wù)，平均每人月消費(fèi)1000元以內(nèi)。有一定積蓄或退休金的中老年人，即可在此以中等消費(fèi)享受高端養(yǎng)老服務(wù)。

　　萬(wàn)名老人在此居住，為合作公司和當(dāng)?shù)亍按迕瘛碧峁┝司薮蟮纳虣C(jī)和就業(yè)保證。據(jù)粗略估算每月約消耗谷類及薯類食物14.4萬(wàn)斤，雞蛋24萬(wàn)個(gè)，肉類5.76萬(wàn)斤，蔬菜24萬(wàn)斤，水果7.2萬(wàn)斤。需要服務(wù)人員2000余人。

　　鄭州銀色港灣老年住宅的建設(shè)，必將會(huì)替政府分憂，為老人解難，給村民造福，促公司發(fā)展。是一榮俱榮，多方共贏的好項(xiàng)目。但中國(guó)老齡化特點(diǎn)突出：基數(shù)大,已占全國(guó)總?cè)丝诘?1%;增長(zhǎng)速度快,半世紀(jì)走完別國(guó)一百年的老齡化進(jìn)程;歷史欠賬較大，養(yǎng)老沒(méi)有積累;人口老齡化與社會(huì)發(fā)展水平不相適應(yīng)，是典型的“未富先老”國(guó)家……因此,更需要低價(jià)位的養(yǎng)老公寓。國(guó)辦發(fā)〔2000〕19號(hào)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化意見(jiàn)的通知》規(guī)定：社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的建設(shè)用地，按照法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用劃撥方式供地的，要?jiǎng)潛芄┑?按照法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用有償方式供地的，在地價(jià)上要適當(dāng)給予優(yōu)惠;屬出讓土地的，土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適當(dāng)降低。我們會(huì)抱著對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)，對(duì)家庭關(guān)愛(ài)的態(tài)度，積極爭(zhēng)取政府的支持，努力建造低成本公寓，以滿足更多老年人的需要。

　　老年公寓可行性報(bào)告 2

　　截止到年底，我市戶籍60歲以上老人達(dá)150.94萬(wàn)，占總?cè)丝?5.2%，老年人口增速5.5%，高于全國(guó)平均增長(zhǎng)速度，城區(qū)空巢家庭達(dá)60.7%。據(jù)預(yù)測(cè)，到21世紀(jì)中葉，哈爾濱市老年人口比重將達(dá)到25%，即每4個(gè)人中就有一個(gè)老年人。

　　據(jù)分析，哈爾濱市人口老齡化是由于生育率急劇下降造成的，老齡化超前于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，即“未富先老”。而老年公寓是解決這一問(wèn)題的重要手段。開(kāi)辦老年公寓首要的問(wèn)題是維持良性運(yùn)轉(zhuǎn)，即如何保持其自身發(fā)展。盈虧的主要因素是入住率和服務(wù)成本，這里的服務(wù)成本是指為老人服務(wù)所必需的，如房租、防暑降溫、取暖費(fèi)、水電煤氣費(fèi)、工資、辦公費(fèi)用、維修費(fèi)、大型資產(chǎn)折舊費(fèi)等。其計(jì)算公式為（預(yù)期入住人數(shù)╳收費(fèi)）—服務(wù)成本即為盈虧。收費(fèi)項(xiàng)目主要有床位費(fèi)、生活費(fèi)、取暖費(fèi)三項(xiàng)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也可就其他服務(wù)項(xiàng)目收取約定的費(fèi)用。

　　一、申辦老年公寓可行性分析

　　養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是一個(gè)投資回收周期比較長(zhǎng)的行業(yè)，對(duì)此，我們要有清醒的認(rèn)識(shí)。進(jìn)行可行性分析要考慮的因素有：目前本市同行業(yè)總量（床位數(shù)）及分布情況；老人及家庭經(jīng)濟(jì)狀況，盡可能了解和收集其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住情況，XX鎮(zhèn)的交通和環(huán)境情況等。辦院的主要風(fēng)險(xiǎn)在于，一是入住率的不足，房租、人工費(fèi)和取暖費(fèi)等硬性開(kāi)支不能得到有效攤薄，導(dǎo)致開(kāi)辦一年內(nèi)甚至更長(zhǎng)時(shí)間處于凈投入狀態(tài)，不能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的良性循環(huán)。二是入住老人的收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)，由于老人及子女的財(cái)務(wù)狀態(tài)惡化等原因，都能造成入住老人不能及時(shí)續(xù)費(fèi)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)又不能強(qiáng)行將老人趕出門，造成墊付費(fèi)用的局面。三是老人的意外傷害風(fēng)險(xiǎn)。老人屬高發(fā)意外傷害和突發(fā)死亡率較高的人群，一旦產(chǎn)生糾紛，訴訟和調(diào)解對(duì)養(yǎng)老院都帶來(lái)人力和物力上的負(fù)擔(dān)。

　�。ㄒ唬�從市場(chǎng)角度

　　目前，我市現(xiàn)擁有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)211家，床位共計(jì)8000余張，剛剛達(dá)到老年人口千分之二的最低要求，應(yīng)該還有很大的發(fā)展空間。從區(qū)域角度來(lái)看，南崗區(qū)、道里區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相對(duì)密集，群力新區(qū)存在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位上的.不足。

　�。ǘ�）目前哈市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展評(píng)價(jià)

　　哈市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)該說(shuō)從數(shù)量上發(fā)展較慢，但總體運(yùn)營(yíng)水平不夠高。

　　1、百床以上規(guī)模較大的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，收費(fèi)較低（全部費(fèi)用800元以下）的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期投入較大，要求配套設(shè)施齊全。

　　2、百床以上收費(fèi)在1000元左右的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，市場(chǎng)目前屬于中檔以上養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，目前存在一定程度的入住率不足，經(jīng)營(yíng)情況多在盈虧平衡點(diǎn)以下。但這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是外地來(lái)養(yǎng)老的老人的首選，市場(chǎng)前景看好。

　　3、30張床位至100張床位之間的中等規(guī)模老年公寓是我市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的主流。這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由于床位數(shù)達(dá)到了規(guī)模效應(yīng)的要求，硬性投入和老人生活費(fèi)用都得到了合理攤派，機(jī)構(gòu)管理還處在簡(jiǎn)單層次控制的范圍之內(nèi)，用人成本較低。這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)歷前期的經(jīng)驗(yàn)積累期，多數(shù)都實(shí)現(xiàn)了盈利。需要特別提出的是，這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多自覺(jué)不自覺(jué)將服務(wù)群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務(wù)需求層面較少，日常消耗低，且收費(fèi)較高。只要輔助于較好的醫(yī)療，是目前盈利概率最高的院所類型。

　　4、30張床位以下的小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，也稱家庭式養(yǎng)老院，這種院所經(jīng)營(yíng)形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區(qū)內(nèi)建設(shè)。經(jīng)營(yíng)這種類型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的關(guān)鍵是爭(zhēng)取物業(yè)和居委會(huì)的支持，在房屋租金等方便實(shí)現(xiàn)優(yōu)惠�？赡艿那闆r下?tīng)?zhēng)取到福彩基金的投入，“老年之家”用這種方式爭(zhēng)取到前期經(jīng)營(yíng)者少投入，再輔助于水電暖方面的優(yōu)惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以附設(shè)開(kāi)辦學(xué)生餐桌和居家養(yǎng)老老人的午餐派送，以彌補(bǔ)盈利能力不足。目前這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在本市經(jīng)營(yíng)平均狀況較差，對(duì)經(jīng)營(yíng)者的運(yùn)營(yíng)水平和承受壓力的能力挑戰(zhàn)較大，每年都有不能通過(guò)年檢被淘汰的養(yǎng)老院。迫切需要專業(yè)人士介入，對(duì)這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)須進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)，或采取集團(tuán)式經(jīng)營(yíng)方式，統(tǒng)一采購(gòu)、統(tǒng)一配餐、統(tǒng)一調(diào)配醫(yī)護(hù)康復(fù)設(shè)施，才能達(dá)到降低服務(wù)成本的目的。

　　二、收支情況分析（以150張床位，四人間老年公寓為例）

　�。ㄒ�)開(kāi)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期投入

　　1、 150張床位的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)總建筑面積在1300平方米以上。

　　2、房屋改造和簡(jiǎn)單裝修費(fèi)用，約投入60萬(wàn)元。

　　3、基本設(shè)施配備。

　　(a)床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計(jì)800元×300=240000元。

　　(b)床上用品200×150=30000元

　　(c)室內(nèi)每人一個(gè)圈椅200×150=30000

　　(d)電視每房間一個(gè)1000×38=38000

　　(e)活動(dòng)室設(shè)施家庭影院一套，麻將桌8個(gè)，健身器材5件，預(yù)算約40000元。

　　(f)餐飲設(shè)施，灶具二套，餐具180套，消毒柜一個(gè)，冰箱一臺(tái)，總控制在xxxx元。（可在開(kāi)業(yè)時(shí)爭(zhēng)取區(qū)政府或贊助單位的捐贈(zèng)）

　　(g)洗衣設(shè)備，預(yù)算2000元。

　　(h)洗澡設(shè)備，預(yù)算5000元。

　　(i)辦公設(shè)施，電腦、打印機(jī)各一臺(tái)，面包車一部。（可時(shí)機(jī)成熟時(shí)再到位）合計(jì)最小投入280000元。

　　4、開(kāi)業(yè)儀式和相關(guān)宣傳費(fèi)用，約xxxx元。以上租金+裝修+設(shè)施+宣傳=132萬(wàn)元

　�。ǘ�)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)年度運(yùn)營(yíng)投入

　　1、員工工資。院長(zhǎng)（兼會(huì)計(jì)）1人計(jì)4000×12=48000元副院長(zhǎng)兼采購(gòu)1人計(jì)3000×12=36000元護(hù)理員15人計(jì)1500×12×15=270000元廚師2人計(jì)2500×12×2=60000元以上共計(jì)19人計(jì)41.4萬(wàn)元。

　　2、伙食費(fèi)成本400×150×12=7xxxx元。

　　3、水電費(fèi)50×150×12=90000元

　　4、取暖費(fèi)2噸/天×1000元/噸×180天=360000元（買煤360噸）

　　5、辦公費(fèi)用600×12=7200元（含洗衣粉等洗浴用品）

　　6、設(shè)備耗材、維護(hù)等2000元以上投入合計(jì)159.14萬(wàn)元。

　　（三)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收入預(yù)測(cè)(按80%床位利用率，1080元/人收費(fèi)）

　　1、床位費(fèi)（四人間）1080元/人/月×150人×12月×80%=155.52萬(wàn)元。

　　2、國(guó)家補(bǔ)貼：3000元/床/年×150床×80%=36萬(wàn)元

　　3、興辦期間國(guó)家補(bǔ)貼：1000元/床/年×150床×80%=12萬(wàn)元

　　總收入：203萬(wàn)元

　�。ㄋ�)經(jīng)營(yíng)評(píng)估

　　1、此種規(guī)模設(shè)計(jì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈虧平衡點(diǎn)為全年平均入住率62.7%。

　　2、預(yù)期達(dá)到全年平均80%的床位利用率，每年做1萬(wàn)元的資產(chǎn)折舊，5000元意外損耗，保守收入42.36萬(wàn)元。

　　3、每位老人入住時(shí)收取5000元意外保證金，可暫收付60萬(wàn)元，可40%用于抵付前期投入，其它做為周轉(zhuǎn)資金和出院返還。

　　三、開(kāi)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相關(guān)手續(xù)

　　(A)、開(kāi)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件

　　（一）符合當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展規(guī)劃；

　�。ǘ�）有規(guī)范的名稱；

　　（三）有固定的場(chǎng)所和服務(wù)設(shè)施，有室外活動(dòng)場(chǎng)所；

　�。ㄋ�)有相應(yīng)的資金(前期投入約1萬(wàn)元/床）；

　�。ㄎ�)有與其業(yè)務(wù)相適應(yīng)的從業(yè)人員(醫(yī)生護(hù)士可通過(guò)與屬地醫(yī)院診所簽約實(shí)現(xiàn)）。

　　(B)、開(kāi)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

　�。ㄒ唬╅_(kāi)辦組織或個(gè)人的身份證明；

　�。ǘ�）機(jī)構(gòu)章程；

　�。ㄈ�）資金狀況證明；

　�。ㄋ模﹫�(chǎng)所證明；

　�。ㄎ澹┫�防安全、衛(wèi)生防疫證明；

　�。�六）與養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所在地的一級(jí)以上醫(yī)療機(jī)構(gòu)簽訂的提供醫(yī)療服務(wù)協(xié)議或者內(nèi)設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)證書(shū)。

　　四、開(kāi)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)辦理如下手續(xù)：

　　1、市和各區(qū)（市)人民政府以及非本市組織、個(gè)人開(kāi)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人直接向市民政部門提出申請(qǐng)。本市其他組織和個(gè)人開(kāi)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人應(yīng)當(dāng)向養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所在地的區(qū)（市）民政部門提出申請(qǐng)。區(qū)(市）民政部門應(yīng)當(dāng)按照本辦法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行審查，對(duì)符合規(guī)定的，報(bào)市民政部門。民政部門審查開(kāi)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的時(shí)限為自接到申請(qǐng)之日起20日內(nèi)。

　　2、核準(zhǔn)開(kāi)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，申辦人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和民政部門的要求進(jìn)行籌建，經(jīng)民政部門會(huì)同有關(guān)部門驗(yàn)收合格后，由市民政部門發(fā)給登記證書(shū)。

　　3、申辦人取得登記證書(shū)后，應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)：

　　（一）利用非國(guó)有資產(chǎn)開(kāi)辦的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證書(shū)到開(kāi)辦地的民辦非企業(yè)單位登記管理機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)；

　�。ǘ�）利用國(guó)有資產(chǎn)開(kāi)辦的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證書(shū)按事業(yè)登記管理的規(guī)定到事業(yè)單位登記管理機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)；

　�。ㄈ�）開(kāi)辦營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證書(shū)到工商行政管理部門和稅務(wù)部門辦理登記手續(xù)。

　　五、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)享受優(yōu)惠和社會(huì)資源利用

　　1、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用水、電、安裝電話實(shí)行居民價(jià)優(yōu)惠。需每年到民政部門審批一次。

　　2、符合老年之家投入條件的，可申請(qǐng)福彩基金的注入。

　　3、可利用志愿者開(kāi)展服務(wù)，降低用人成本，實(shí)現(xiàn)親情服務(wù)。

　　4、開(kāi)展社會(huì)公益活動(dòng)，爭(zhēng)取捐贈(zèng)和贊助，補(bǔ)充老年生活費(fèi)用的不足。養(yǎng)老院的建設(shè)地塊不僅要求土地屬性、拆遷補(bǔ)償、水電氣市政條件等落實(shí)，更重要的是要分析地塊周邊環(huán)境，包括交通條件、居民區(qū)距離、周邊人口數(shù)量和素質(zhì)、地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況，分析該地塊是否適合建養(yǎng)老院、養(yǎng)老院服務(wù)對(duì)象（消費(fèi)群體）市場(chǎng)容量等。

　　老年公寓可行性報(bào)告 3

　　《社保老年公寓項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告》通過(guò)系統(tǒng)研究分析，深入結(jié)合“十二五產(chǎn)業(yè)規(guī)劃”論證了社保老年公寓項(xiàng)目是否值得投資和如何投資的可行性意見(jiàn)，可作為社保老年公寓項(xiàng)目投資決策、籌集資金向銀行申請(qǐng)貸款、環(huán)保部門審查項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的依據(jù)，也作為向項(xiàng)目建設(shè)所在地政府和規(guī)劃部門申請(qǐng)施工許可證的依據(jù)等。

　　這份社保老年公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告在市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上結(jié)合政府產(chǎn)業(yè)政策，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的可能性、有效性、經(jīng)濟(jì)性、實(shí)施方案、技術(shù)方案對(duì)比及財(cái)務(wù)指標(biāo)等進(jìn)行了具體、深入、細(xì)致的技術(shù)論證和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，通過(guò)科學(xué)系統(tǒng)的專家評(píng)估及技術(shù)把關(guān)，站在產(chǎn)業(yè)健康良性循環(huán)發(fā)展、社會(huì)經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展及企業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)贏利快速發(fā)展的高度，對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行了全方面的分析與評(píng)價(jià)，為企業(yè)提供專業(yè)負(fù)責(zé)的項(xiàng)目投資智囊支持服務(wù)!

　　現(xiàn)存問(wèn)題：

　　(一)缺乏完善的扶持政策

　　老年公寓等養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的發(fā)展起步較晚，基本上是隨著我國(guó)人口老齡化進(jìn)程的加劇應(yīng)

　　運(yùn)而生，相關(guān)的政策也是隨著它們的發(fā)展而逐步制定的，如《老年人權(quán)益保障法》中規(guī)定：“國(guó)家鼓勵(lì)、扶持社會(huì)組織或者個(gè)人興辦老年福利院、敬老院、老年公寓、老年醫(yī)療康復(fù)中心和老年文化體育活動(dòng)場(chǎng)所等設(shè)施”。并且在用電、用地、稅收等方面等制定了一些優(yōu)惠政策，但在具體的發(fā)展過(guò)程中，尤其是民辦的老年公寓，他們由于缺乏政府和社會(huì)各界的資助和扶持，往往會(huì)遇到更多的困難與問(wèn)題，需要國(guó)家制定具有針對(duì)性的扶持政策，例如醫(yī)療保障、貸款抵押、權(quán)益保障、稅收等方面更優(yōu)惠和完善的政策。

　　(二)已有政策不能切實(shí)落實(shí)

　　政策的制定在于實(shí)施，對(duì)我國(guó)老年公寓等養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展，國(guó)家制定了一些相應(yīng)的政策，然而在政策的實(shí)施過(guò)程中，由于多方面的影響，往往不能落到實(shí)處。有些優(yōu)惠政策涉及到建設(shè)土地、費(fèi)用征收、銀行貸款、財(cái)政資金支持等具體規(guī)定，但由于涉及的部門較多，實(shí)施起來(lái)非常困難。有些經(jīng)營(yíng)者甚至不知道有什么優(yōu)惠政策，政策的宣傳與實(shí)施存在很多漏洞。

　　(三)缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

　　盡管老年公寓在近幾年來(lái)發(fā)展較快，但就發(fā)展情況來(lái)看，對(duì)于什么是老年公寓、

　　有關(guān)老年公寓的'設(shè)施、人員構(gòu)成、服務(wù)內(nèi)容、居住環(huán)境等的相關(guān)指標(biāo)并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格來(lái)講，老年公寓面對(duì)的服務(wù)對(duì)象是一些自理狀況較好，可以獨(dú)立居住在公寓所提供的住宅里，并享受公寓內(nèi)的一些娛樂(lè)、醫(yī)療和服務(wù)設(shè)施的老年人。但在已有的老年公寓來(lái)看，一些類似于養(yǎng)老院、護(hù)理院的老年機(jī)構(gòu)也叫做老年公寓，他們接收的老人有很大一部份是需要人護(hù)理、照料的老人。此外，盡管國(guó)家出臺(tái)了一些有關(guān)老年福利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的相關(guān)政策規(guī)定，如《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范》等一系列法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，但在進(jìn)一步完善老年公寓的各項(xiàng)服務(wù)、設(shè)施、經(jīng)營(yíng)管理等方面仍然缺少相應(yīng)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。老年公寓的發(fā)展參差不齊，對(duì)老年公寓的服務(wù)質(zhì)量也無(wú)法進(jìn)行監(jiān)督。象香港安老院(即我們的老年公寓)條例有600多條，把護(hù)理員的資格，住所及周邊環(huán)境是否適合老年人居住，老年用品的規(guī)格等都有詳細(xì)的規(guī)定。

　　(四)相關(guān)的法律規(guī)定不完善

　　由于老年人的特殊身體狀況，他們?cè)诠�寓�?nèi)居住時(shí)，所發(fā)生的身體損傷或者醫(yī)療問(wèn)題，往往使老人及其家屬和公寓的管理及服務(wù)人員之間產(chǎn)生糾紛、發(fā)生矛盾，造成這一現(xiàn)象的根本原因就在于當(dāng)老人入住公寓時(shí)，雙方的權(quán)利和義務(wù)沒(méi)有明晰的規(guī)定，產(chǎn)生糾紛后沒(méi)有可靠、有效的法律依據(jù)。這無(wú)論對(duì)老年人個(gè)人來(lái)講，還是對(duì)老年公寓等養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展來(lái)講，都是一個(gè)不容忽視的問(wèn)題。因此，建立一套完善的法律制度，確定雙方的責(zé)、權(quán)、利，是保障老人和養(yǎng)老設(shè)施雙方利益的基本要求。

　　發(fā)展建議：

　　1、加快以政府為主導(dǎo)的合肥老年公寓建設(shè)與發(fā)展，引導(dǎo)有條件的老人進(jìn)入老年公寓安度晚年，解決空巢老人子女后顧之憂。建議政府制定明確指標(biāo)來(lái)加以落實(shí)并認(rèn)真實(shí)施。指標(biāo)經(jīng)過(guò)認(rèn)真的調(diào)研和評(píng)價(jià)之后，落實(shí)到各級(jí)政府的政績(jī)考核指標(biāo)中。

　　2、建議除了政府、民政部門、紅十字會(huì)、社會(huì)勞動(dòng)保障部門、醫(yī)院等，鼓勵(lì)和吸引國(guó)內(nèi)外有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商來(lái)興建和管理老年公寓。開(kāi)發(fā)商除了享受在土地和稅費(fèi)方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請(qǐng)低息貸款，差額部分由政府補(bǔ)貼。

　　3、建立和健全養(yǎng)老制度和住房保障制度。

　　鼓勵(lì)單位和個(gè)人積極投保，擴(kuò)大養(yǎng)老保險(xiǎn)范圍;盡快實(shí)行統(tǒng)一的聯(lián)保，解決農(nóng)民工和其他流動(dòng)人口的養(yǎng)老保險(xiǎn)問(wèn)題，盡快縮小城鄉(xiāng)差距。建立和完善老年住房保障制度和法律法規(guī)。

　　4、老年公寓的建設(shè)應(yīng)該適合老年人，必須要有配套齊全的公共設(shè)施，實(shí)際上應(yīng)該是集住宿服務(wù)、膳食服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、娛樂(lè)休閑服務(wù)、購(gòu)物服務(wù)和交通服務(wù)為一體的一座“老人城”等特別是擁有具備搶救、治療、健康咨詢和安養(yǎng)四大功能的醫(yī)院。政府應(yīng)該按照規(guī)劃要求，定期進(jìn)行老年公寓的專項(xiàng)財(cái)政撥款。并納入國(guó)家和城市的總體規(guī)劃，以保證老年人對(duì)住房的需求。

　　5、建議通過(guò)社區(qū)養(yǎng)老加大力度。

　　社區(qū)化的創(chuàng)新模式，可以成為一個(gè)大方向。如果能增加對(duì)社區(qū)養(yǎng)老資源的投入，建立和完善社區(qū)養(yǎng)老機(jī)制，也是解決城市老齡問(wèn)題的重要方式。對(duì)老人的照料還是以家庭養(yǎng)老為主，作為一種以考慮老年人特殊需求為基準(zhǔn)的全新的產(chǎn)品創(chuàng)新，社區(qū)營(yíng)造要貼近老年人的生活習(xí)慣，以方便老年人為準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)。

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