投資性房地產(chǎn)之公允價(jià)值計(jì)量模式相關(guān)論文
摘要：近年來，房地產(chǎn)成為有目共睹的熱門產(chǎn)業(yè)。在國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)值不斷攀升的情況下，投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)，其實(shí)質(zhì)是以增值為目的的一類資產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)具有特殊性，不能簡單的按照一般固定資產(chǎn)計(jì)提折舊。本文圍繞投資性房地產(chǎn)展開，從概念入手，研究其確認(rèn)條件、后續(xù)計(jì)量所采用的模式以及其中涉及的會(huì)計(jì)政策，計(jì)量模式的差異及之間的轉(zhuǎn)換所需要的事項(xiàng)，幫助人們?nèi)娴卣J(rèn)識(shí)投資性房地產(chǎn)，正確地對(duì)其定位。
關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)政策；公允價(jià)值計(jì)量模式
房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱，房地產(chǎn)行業(yè)是我國第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)組成部分，在國民經(jīng)濟(jì)中起著重要的作用。由于住宅業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)不再作為一個(gè)新的發(fā)展機(jī)遇，從而演變成炙手可熱的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)本身具有的經(jīng)濟(jì)特性，往往表現(xiàn)出不同于其他投資的特性。眾所周知，一個(gè)簡單的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，時(shí)間可長可短，長可達(dá)數(shù)年或數(shù)十年；房地產(chǎn)投資額也很難確定，高可達(dá)數(shù)千萬或者以億計(jì)。由此可見，其風(fēng)險(xiǎn)性不容小覷。
一、投資性房地產(chǎn)
1.投資性房地產(chǎn)的概念
投資性房地產(chǎn)僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)中的一個(gè)組成部分。有關(guān)投資性房地產(chǎn)的概念，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。
2.投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件
有關(guān)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件：與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。對(duì)于有關(guān)投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量，主要涉及三個(gè)常見事項(xiàng)，即外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)、外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)，在成本模式及公允價(jià)值模式下，其實(shí)際成本的確認(rèn)是一樣的，包括購買的價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和相關(guān)的其他支出。不同之處是，企業(yè)在“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置兩個(gè)明細(xì)科目，分別是“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”。自行建造投資性房地產(chǎn)，在成本模式下，其實(shí)際成本由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。在公允價(jià)值模式下，若其公允價(jià)值無法可靠確定但預(yù)期該房地產(chǎn)完工后的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，應(yīng)該以成本計(jì)量自行建造的投資性房地產(chǎn)，待其完工后或者其公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量時(shí)，再以公允價(jià)值計(jì)量。非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，實(shí)質(zhì)上是由于房地產(chǎn)的用途及目的的改變而對(duì)其重新定位和分類。這里著重強(qiáng)調(diào)的是房地產(chǎn)的用途改變，而非改變房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的模式，在日常生活中，轉(zhuǎn)換日通常為租賃期開始的那一天。
3.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量
（1）后續(xù)計(jì)量中采用的模式。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量，通常采用成本模式，只有滿足特定條件的情況下才可以采用公允價(jià)值模式。但是，對(duì)于所有投資性房地產(chǎn)，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)其進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。
（2）成本模式與公允價(jià)值模式的差異。成本模式和公允價(jià)值模式之間存在明顯的差異。前者需要按期計(jì)提折舊或者攤銷；后者不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和攤銷，以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整賬面價(jià)值。
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊是針對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本法的計(jì)提折舊的一種方法，有區(qū)別的是，累計(jì)折舊是固定資產(chǎn)的計(jì)提折舊的方法，這就是區(qū)別于普通固定資產(chǎn)的具有投資性的房地產(chǎn)。若在對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)處理中采用了公允價(jià)值模式的話，不僅可以免去成本模式中的計(jì)提折舊及攤銷，降低成本費(fèi)用，而且在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)飛速發(fā)展的今日，其每年的增值額持續(xù)為正值，總體而言，采用公允價(jià)值模式會(huì)造成企業(yè)的當(dāng)年凈利潤明顯上漲。但其實(shí)，采用公允價(jià)值模式也有其弊端的。利潤雖然是上去的，但其波動(dòng)性較大，會(huì)隨著時(shí)間而愈發(fā)波動(dòng)，企業(yè)在核算稅負(fù)方面難度也是增加的，而且，對(duì)于成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式，一經(jīng)轉(zhuǎn)換，不得更改，這就導(dǎo)致了企業(yè)不能在一定范圍內(nèi)操作利潤。盡管有利有弊，權(quán)衡之下，畢竟還是利大于弊，公允價(jià)值模式還是逐漸被人所采用。只是在新法規(guī)中，我們也了解到轉(zhuǎn)換也不是很容易的。
4.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出
首先在滿足了投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件之后，將其后續(xù)支出計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本當(dāng)中。例如，企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，往往會(huì)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行裝潢、改建等等，使其更加美觀和堅(jiān)固，而這些通過裝修而改善房屋的實(shí)用和美觀所付出的'支出滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)該將其資本化。對(duì)于企業(yè)再開發(fā)而進(jìn)行擴(kuò)建和裝潢的且將來仍然作為投資性房地產(chǎn)的，在再開發(fā)期間繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，而再開發(fā)期間將不對(duì)其計(jì)提折舊或者攤銷。
5.處置投資性房地產(chǎn)
投資性房地產(chǎn)一旦被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在其處置過程中也根據(jù)其采用模式的不同而不同。在成本模式和公允價(jià)值模式下，都是先確認(rèn)收入，計(jì)提成本，按照其實(shí)際收到的金額，計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”，按照實(shí)際發(fā)生的支出，結(jié)轉(zhuǎn)成本，計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”。在成本模式下，按照其已經(jīng)計(jì)提的折舊或攤銷，計(jì)入“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目，原已經(jīng)計(jì)提的減值準(zhǔn)備，計(jì)入“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。在公允價(jià)值模式下，按照其累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)，計(jì)入“投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)”，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)，如果存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額，一并結(jié)轉(zhuǎn)。
二、投資性房地會(huì)計(jì)處理中涉及的國家政策性問題
1.會(huì)計(jì)政策
投資性房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在有些會(huì)計(jì)處理方面，會(huì)涉及到國家政策性問題。因此，對(duì)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中所涉及到的會(huì)計(jì)政策的不同，相關(guān)地，其所導(dǎo)致的會(huì)計(jì)后果和經(jīng)濟(jì)后果也會(huì)不同。成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更，將轉(zhuǎn)換時(shí)賬面價(jià)值與公允價(jià)值之間的差額，調(diào)整期初的未分配利潤留存收益。已轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式的，不得轉(zhuǎn)換為成本模式。
2.會(huì)計(jì)政策變更
在新法則中明確規(guī)定了，企業(yè)在進(jìn)行非貨幣交易、債務(wù)重組、非同一控制下企業(yè)合并都由原來的歷史成本計(jì)價(jià)改為公允價(jià)值計(jì)價(jià)。
（1）債務(wù)重組，是指在債務(wù)人發(fā)生財(cái)務(wù)困難的情況下，債權(quán)人按照與債務(wù)人達(dá)成的協(xié)議或者法院的裁定作出讓步的事項(xiàng)。債務(wù)人發(fā)生的財(cái)務(wù)困難是債務(wù)重組的前提，是指債務(wù)人出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難或經(jīng)營陷入困境，導(dǎo)致債務(wù)人無法或沒有能力按照原定條件償還債務(wù)。當(dāng)然，債務(wù)重組中最為重要的就是讓步環(huán)節(jié)，債權(quán)人的讓步是債務(wù)重組的必要條件。債務(wù)重組最為主要的方式有：以資產(chǎn)清償債務(wù)、債務(wù)轉(zhuǎn)為資產(chǎn)、修改其他債務(wù)條件以及以上三種方式的組合。其中，以資產(chǎn)清償債務(wù)又有以現(xiàn)金或非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)（非現(xiàn)金資產(chǎn)包括固定資產(chǎn)、庫存材料、商品產(chǎn)品、股票以及債券之類等等）的方式。
�。�2）非同一控制下企業(yè)合并，是指參與合并各方在合并前后并不受同一方或者相同的多方最終控制的交易合并，排除了同一控制下的企業(yè)合并的情況以外的其他的企業(yè)合并，主要強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)與第三方的交易。非同一控制下的企業(yè)合并意味著企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債發(fā)生改變，這種改變一般都表現(xiàn)為同時(shí)增加。企業(yè)合并可以通過控股合并和吸收合并兩種方式。其中，非同一控制下的控股合并，購買方按照確定的企業(yè)合并成本作為長期股權(quán)投資的初始投資成本，其合并成本包括購買方付出的資產(chǎn)、發(fā)生或承擔(dān)的負(fù)債、發(fā)行的權(quán)益性證券的公允價(jià)值之和。相關(guān)地，企業(yè)以固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨以及現(xiàn)金等等作為合并對(duì)價(jià)的，并且，為進(jìn)行企業(yè)合并而發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用計(jì)入管理費(fèi)用。
三、會(huì)計(jì)處理
在投資性房地產(chǎn)滿足條件下，可以由成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式，即其持有性質(zhì)的改變。對(duì)于其計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換，應(yīng)按照會(huì)計(jì)政策變更進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。最重要的是，已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)換為成本價(jià)值模式。
首先，應(yīng)將以前年度計(jì)提的折舊和攤銷予以沖銷，將投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值還原為初始價(jià)值，并且要對(duì)其期初留存收益進(jìn)行調(diào)整。其相關(guān)的會(huì)計(jì)分錄為，將“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目計(jì)入借方，貸方則記“盈余公積”和“利潤分配未分配利潤”科目。
其次，按照變更日當(dāng)年年初的公允價(jià)值，對(duì)投資性房地產(chǎn)的初始成本進(jìn)行調(diào)整。其有關(guān)會(huì)計(jì)分錄為，借記或者貸記“投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)”科目，借記或者貸記“盈余公積”和“利潤分配未分配利潤”科目。
最后，將投資性房地產(chǎn)變更日當(dāng)年的年初公允價(jià)值調(diào)整為變更日的公允價(jià)值。其相關(guān)的會(huì)計(jì)分錄為，借記或者貸記“投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)”科目，貸記或者借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。
四、結(jié)束語
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，投資性房地產(chǎn)逐漸成為人們關(guān)注的亮點(diǎn)。國家為了加強(qiáng)此方面的建設(shè)，不斷地提高法則的實(shí)用性，使其更加貼近生活。盡管仍然存在很多問題和誤區(qū)，但是我們將不斷對(duì)其進(jìn)行研究，積極尋找解決問題的方法，為社會(huì)乃至整個(gè)國家的進(jìn)一步發(fā)展提供更多助力。
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