房地產(chǎn)論文

房地產(chǎn)論文(15篇)

　　無(wú)論是在學(xué)習(xí)還是在工作中，大家最不陌生的就是論文了吧，論文是探討問(wèn)題進(jìn)行學(xué)術(shù)研究的一種手段。那么問(wèn)題來(lái)了，到底應(yīng)如何寫(xiě)一篇優(yōu)秀的論文呢？下面是小編為大家整理的房地產(chǎn)論文，僅供參考，歡迎大家閱讀。

房地產(chǎn)論文1

　　摘要：運(yùn)用營(yíng)銷力理論和系統(tǒng)解釋結(jié)構(gòu)模型理論，分析房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷力的相關(guān)影響要素，構(gòu)建了房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷力系統(tǒng)解釋結(jié)構(gòu)模型，并結(jié)合全程策劃的思想，提煉出了以房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷力提升為主線的營(yíng)銷策劃模式。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);樓盤(pán)營(yíng)銷力;系統(tǒng)工程;策劃模式

　　我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大致經(jīng)歷了概念策劃模式、賣點(diǎn)群策劃模式、等值策劃模式以及增值策劃模式幾個(gè)階段，從忽視顧客需求到以顧客需求為導(dǎo)向逐步發(fā)展。營(yíng)銷不再限于解決樓盤(pán)的廣告推廣和銷售問(wèn)題，而是要對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)、市調(diào)、定位、規(guī)劃、推廣、銷售直至后期管理的全過(guò)程進(jìn)行策劃，增值策劃模式就是以提高房屋的顧客讓渡價(jià)值為目標(biāo)的全程策劃模式。但顧客讓渡價(jià)值僅僅是影響買房決策的一個(gè)因素，開(kāi)發(fā)商受利益驅(qū)動(dòng)往往又不愿向顧客讓渡價(jià)值，房?jī)r(jià)是一漲再漲，大大削弱了樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，以樓盤(pán)營(yíng)銷力提升為目標(biāo)的營(yíng)銷力策劃模式得到了發(fā)展和應(yīng)用，取得了良好效果。

　　1營(yíng)銷力理論和系統(tǒng)解釋結(jié)構(gòu)模型理論綜述1.1營(yíng)銷力理論綜述狹義的營(yíng)銷力是指企業(yè)營(yíng)銷力，這是我國(guó)學(xué)者于1998年最早提出來(lái)的全新理念，由于研究還處于初級(jí)階段，對(duì)營(yíng)銷力的界定還較混亂，尚未形成成熟、系統(tǒng)的理論體系。關(guān)于企業(yè)營(yíng)銷力的構(gòu)成，日本CI高級(jí)顧問(wèn)加藤邦宏先生認(rèn)為主要由產(chǎn)品力、銷售力和形象力構(gòu)成。而國(guó)內(nèi)則存在資源能力假說(shuō)、競(jìng)爭(zhēng)能力假說(shuō)、策略能力假說(shuō)、動(dòng)力假說(shuō)等理論流派。動(dòng)力派將企業(yè)營(yíng)銷力放在營(yíng)銷流研究系統(tǒng)中，認(rèn)為它是推動(dòng)企業(yè)營(yíng)銷流在企業(yè)營(yíng)銷鏈上運(yùn)動(dòng)的動(dòng)力系統(tǒng)，它由三大要素構(gòu)成：1)產(chǎn)品力。主要受到產(chǎn)品功能、形式、外延、價(jià)格等因素的影響。

　　2)形象力。主要受到企業(yè)知曉度、知名度、美譽(yù)度、指名度、負(fù)指度、滿意度、抱怨度等因素影響。

　　3)銷售力。主要受到組織、戰(zhàn)略、策略、人才、資金、銷售管理等因素影響。

　　還有學(xué)者進(jìn)一步把它擴(kuò)展為七大要素，即情報(bào)力、商品力、品牌力、渠道力、促銷力、協(xié)調(diào)力、服務(wù)力等。

　　由于動(dòng)力學(xué)派對(duì)營(yíng)銷力的研究是把營(yíng)銷力放在營(yíng)銷流系統(tǒng)中來(lái)研究的，動(dòng)態(tài)地考察營(yíng)銷力對(duì)推動(dòng)產(chǎn)品銷售的作用，內(nèi)容完備，機(jī)理清晰，對(duì)營(yíng)銷實(shí)踐活動(dòng)具有較強(qiáng)指導(dǎo)意義。

　　1.2系統(tǒng)解釋結(jié)構(gòu)模型理論

　　解釋結(jié)構(gòu)模型(ISM)是美國(guó)J.華費(fèi)爾特教授于1973年提出的一種結(jié)構(gòu)模型化技術(shù)，它將復(fù)雜的系統(tǒng)分解為若干子系統(tǒng)要素，通過(guò)對(duì)表示有向圖的相鄰矩陣的邏輯運(yùn)算,得到可達(dá)性矩陣,然后分解可達(dá)性矩陣，最終使復(fù)雜系統(tǒng)分解成層次清晰的多級(jí)遞階結(jié)構(gòu)模型，幫助人們理解和把握住系統(tǒng)的特性。此模型以定性分析為主，屬于概念模型，可以把模糊不清的思想、看法轉(zhuǎn)化為直觀的具有良好結(jié)構(gòu)關(guān)系的模型。解釋結(jié)構(gòu)模型在制訂企業(yè)計(jì)劃、城市規(guī)劃等領(lǐng)域已廣泛使用，尤其對(duì)于建立多目標(biāo)、元素之間關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜的社會(huì)系統(tǒng)及其分析，效果更為顯著。特別適用于變量眾多、關(guān)系復(fù)雜而結(jié)構(gòu)不清晰的系統(tǒng)分析中，它的應(yīng)用面十分廣泛。

　　2房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷力系統(tǒng)的ISM構(gòu)建房地產(chǎn)樓盤(pán)不等同于企業(yè)，關(guān)于企業(yè)營(yíng)銷力構(gòu)成的相關(guān)理論不能直接用于樓盤(pán)營(yíng)銷力策劃。因此，房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷力研究需要用ISM理論，對(duì)影響因素進(jìn)行分析，構(gòu)建樓盤(pán)營(yíng)銷力系統(tǒng)的ISM，才會(huì)對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃具有指導(dǎo)意義。

　　2.1房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷力影響因素分析對(duì)樓盤(pán)營(yíng)銷力有影響的因素很多，為了找準(zhǔn)影響因素，應(yīng)組建一個(gè)由業(yè)界內(nèi)經(jīng)驗(yàn)豐富的營(yíng)銷策劃人構(gòu)成的團(tuán)隊(duì)，召開(kāi)座談會(huì)。會(huì)上，由主持人首先提供給大家一份業(yè)內(nèi)著名營(yíng)銷人關(guān)于提高樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)力的策劃意見(jiàn)，要求與會(huì)專家圍繞樓盤(pán)營(yíng)銷力提高的主題，展開(kāi)影響樓盤(pán)營(yíng)銷力因素及其相互關(guān)系的分析，通過(guò)歸納整理專家們的討論意見(jiàn)，結(jié)合企業(yè)營(yíng)銷力理論，歸納出影響樓盤(pán)營(yíng)銷力(S1)的主要因素有：S2產(chǎn)品、S3形象、S4價(jià)格、S5促銷、S6樓盤(pán)品質(zhì)(代表戶型、建筑質(zhì)量、環(huán)境、物管、區(qū)位、交通、配套等)、S7升值潛力、S8外觀、S9品牌、S10單價(jià)、S11總價(jià)、S12廣告、S13公關(guān)、S14營(yíng)業(yè)推廣、S15推銷等。

　　2.2構(gòu)建房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷力系統(tǒng)的ISM根據(jù)ISM相關(guān)理論原理可知，要確定影響樓盤(pán)營(yíng)銷力的因素及其相互關(guān)系，是可以通過(guò)專家對(duì)話過(guò)程來(lái)建立可達(dá)矩陣和解釋結(jié)構(gòu)模型的。據(jù)此，在專家座談會(huì)上，通過(guò)專家對(duì)話形式，對(duì)以上影響因素，對(duì)樓盤(pán)營(yíng)銷力的影響力傳遞關(guān)系和路徑進(jìn)行分析，并構(gòu)建出各因素的可達(dá)關(guān)系如圖1。圖中單元格內(nèi)的.“V”表示該單元格所在行元素對(duì)所在列元素有影響關(guān)系(即可達(dá)關(guān)系)。

　　根據(jù)以上可達(dá)關(guān)系，可建立可達(dá)矩陣。其具體做法是：在圖1表達(dá)的可達(dá)關(guān)系基礎(chǔ)上，加上了個(gè)單位矩陣。即在第一行第1列空格上記上矩陣元素“1”，表示S1可達(dá)S1;在第二行第2列空格上記上“1”，表示S2可達(dá)S2，又在S1列與S2行空格上記“1”，表示S1可達(dá)S2。依此類推，即可建立可達(dá)矩陣。

　　在此基礎(chǔ)上按照矩陣元素為1的數(shù)量多少，由少到多將因素依次排列，即可得到樓盤(pán)營(yíng)銷力提高的可達(dá)矩陣如圖2所示。

　　圖1影響樓盤(pán)營(yíng)銷力提高的各因素間關(guān)系圖2樓盤(pán)營(yíng)銷力提高的可達(dá)矩陣最后，建立樓盤(pán)營(yíng)銷力解釋結(jié)構(gòu)模型。

　　由圖2可達(dá)矩陣可知，影響樓盤(pán)營(yíng)銷力的因素可以分為兩個(gè)層級(jí)，產(chǎn)品、形象、促銷、價(jià)格四大要素屬直接因素，它們又可進(jìn)一步分解為樓盤(pán)品質(zhì)、外觀、品牌、公關(guān)、廣告、推銷、營(yíng)業(yè)推廣、價(jià)格、升值潛力等若干第二級(jí)影響因素。

　　據(jù)此，可建立樓盤(pán)營(yíng)銷力的ISM如圖3。

　　圖3樓盤(pán)營(yíng)銷力提高的解釋結(jié)構(gòu)模型(ISM)3房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷力策劃模式分析通過(guò)樓盤(pán)營(yíng)銷力提高的解釋結(jié)構(gòu)模型揭示，為了提高樓盤(pán)營(yíng)銷力，應(yīng)從產(chǎn)品、形象、促銷、價(jià)格四個(gè)方面提高競(jìng)爭(zhēng)力，提升途徑是從樓盤(pán)品質(zhì)、外觀、品牌、公關(guān)、廣告、推銷、營(yíng)業(yè)推廣、價(jià)格、升值潛力各方面進(jìn)行綜合提升的。但該模型僅為樓盤(pán)營(yíng)銷策劃指明了一個(gè)方向，要形成一個(gè)具有實(shí)踐指導(dǎo)作用的樓盤(pán)營(yíng)銷策劃模式，還需要引入“全程策劃”的思想。即以“全程圍繞樓盤(pán)營(yíng)銷力提升”為指導(dǎo)思想，在開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)努力提高樓盤(pán)的產(chǎn)品、形象、促銷、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力，從而增加其營(yíng)銷力，這就是“全程圍繞樓盤(pán)營(yíng)銷力提升的營(yíng)銷力策劃模式”(以下簡(jiǎn)稱“營(yíng)銷力策劃模式”)。該模式是一個(gè)動(dòng)態(tài)的全程策劃概念，特別適用于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。其策劃流程：營(yíng)銷力分析→營(yíng)銷力提升→營(yíng)銷力展示與傳播→營(yíng)銷力釋放與延伸。

　　3.1營(yíng)銷力分析

　　由圖3可知，樓盤(pán)營(yíng)銷力主要受產(chǎn)品、形象、價(jià)格、促銷四要素影響，產(chǎn)品因素又可細(xì)化為戶型、建筑質(zhì)量、環(huán)境、物管、區(qū)位、交通、配套、外觀、品牌等品質(zhì)因素;價(jià)格可分解為升值潛力、單價(jià)、總價(jià)因素;形象則受樓盤(pán)外觀、品牌、廣告、公關(guān)、客戶關(guān)系等影響;促銷則受營(yíng)業(yè)推廣、推銷、廣告、公關(guān)、銷售管理和銷售人員，以及售樓部、樣板間、示范景觀、銷售氣氛等銷售展示因素影響。因此，樓盤(pán)營(yíng)銷策劃的起點(diǎn)就是要通過(guò)調(diào)研分析，弄清樓盤(pán)的營(yíng)銷力影響要素的現(xiàn)狀、存在的問(wèn)題以及對(duì)樓盤(pán)可能帶來(lái)的影響。

　　3.2營(yíng)銷力的提升

　　房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷力是可以借助有效的方法進(jìn)行提升的，提升工作主要從以下方面展開(kāi)：1)設(shè)計(jì)能體現(xiàn)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)且新穎獨(dú)特的開(kāi)發(fā)理念。

　　2)市場(chǎng)定位。通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分，選定目標(biāo)市場(chǎng)、項(xiàng)目定位，為規(guī)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)銷推廣指明方向。

　　3)合理進(jìn)行總體規(guī)劃。包括總體布局、建筑朝向、出入口、人車分流、建設(shè)規(guī)模、建筑風(fēng)格、容積率、綠化率、綠地率、建筑高度、建筑密度、樓間距等。

　　4)規(guī)劃生活和商業(yè)配套、物管設(shè)施。如會(huì)所、停車位、活動(dòng)中心、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、游泳池、商業(yè)街、休閑廣場(chǎng)等硬件設(shè)施。

　　5)樓盤(pán)外立面設(shè)計(jì),確定項(xiàng)目名稱。重視項(xiàng)目名稱及外立面造型、天際線設(shè)計(jì)和色彩規(guī)劃，提升樓盤(pán)外觀形象和品牌競(jìng)爭(zhēng)能力。

　　6)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)。包括規(guī)劃景觀風(fēng)格、景觀軸線和節(jié)點(diǎn)，設(shè)置景觀小品，選擇綠化植物，水景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)等。

　　7)合理的戶型配置。包括：戶型的面積范圍、格局配比和面積配比，以及各種戶型的功能配置。

　　8)智能化設(shè)計(jì)。重點(diǎn)做到樓宇自動(dòng)化、通信自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化、安保自動(dòng)化。如小區(qū)廣播和語(yǔ)音系統(tǒng)、小區(qū)網(wǎng)絡(luò)、寬帶、光纖、可視對(duì)講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、監(jiān)控設(shè)施、消防設(shè)施、門衛(wèi)室等。

　　9)物業(yè)管理策略。包括安保、物業(yè)維護(hù)及周到的親情式服務(wù)。

　　10)外部環(huán)境治理和配套設(shè)施規(guī)劃。協(xié)助相關(guān)部門完善小區(qū)外道路網(wǎng)絡(luò)、公交設(shè)施、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、金融網(wǎng)點(diǎn)、郵政設(shè)施、環(huán)衛(wèi)和治安設(shè)施等。

　　3.3營(yíng)銷力的展示與傳播

　　樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)力需要通過(guò)各種有效、合理的媒介運(yùn)用，開(kāi)展針對(duì)性的促銷、公關(guān)活動(dòng)等，將其展現(xiàn)于目標(biāo)客戶群的眼前，刺激其購(gòu)買。具體工作包括：1)確定適宜的推廣主題和各階段廣告策略。

　　2)建立視覺(jué)形象識(shí)別系統(tǒng)。

　　3)廣告表現(xiàn)策略與廣告設(shè)計(jì)。

　　4)制定開(kāi)盤(pán)慶典、公關(guān)活動(dòng)方案。

　　5)推廣媒介組合及費(fèi)用安排。

　　6)銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝及展示系統(tǒng)設(shè)計(jì)。包括施工場(chǎng)地、周邊環(huán)境和售樓部的包裝，設(shè)計(jì)示范景觀、樣板間、生活體驗(yàn)館、沙盤(pán)、模型、多媒體系統(tǒng)、室內(nèi)看板等。

　　7)宣傳資料設(shè)計(jì)。包括：樓書(shū)、戶型圖、海報(bào)、DM單等。

　　8)促銷策略制定與促銷活動(dòng)實(shí)施。

　　9)安保及物管服務(wù)的示范實(shí)施。

　　10)評(píng)估推廣效果，調(diào)整廣告及促銷策略。

　　3.4營(yíng)銷力的釋放與延伸

　　1)制定銷售部管理辦法和管理制度，規(guī)范銷售人員言行，提高銷售力。

　　2)準(zhǔn)備銷售資料。包括：銷售人員服裝、名片、客戶登記表、定價(jià)表、銷控表、認(rèn)購(gòu)協(xié)議、銷售合同、補(bǔ)充協(xié)議、前期物管協(xié)議等。

　　3)銷售流程設(shè)計(jì)，規(guī)范銷售接待工作。

　　4)銷售人員培訓(xùn)。包括銷售基礎(chǔ)知識(shí)、項(xiàng)目情況、銷售實(shí)戰(zhàn)演練、商務(wù)禮儀訓(xùn)練等培訓(xùn)。

　　5)制定現(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)造策略。通過(guò)營(yíng)造適宜的現(xiàn)場(chǎng)氣氛，打消意向客戶顧慮，激發(fā)購(gòu)買欲望，促進(jìn)銷售。

　　6)銷售控制。利用銷售控制表展示并有效控制銷售數(shù)量、銷售價(jià)格、銷售進(jìn)程、銷售現(xiàn)場(chǎng)氣氛等，營(yíng)造一種熱銷氣氛，穩(wěn)步推進(jìn)樓盤(pán)銷售。

　　7)實(shí)施“低價(jià)入市，低開(kāi)高走，有序調(diào)價(jià)”的總體價(jià)格策略，展示樓盤(pán)良好的增值前景，促進(jìn)銷售。

　　8)開(kāi)展有效的促銷活動(dòng)、巡展活動(dòng)、團(tuán)購(gòu)和公關(guān)活動(dòng)。

　　9)加強(qiáng)客戶追蹤和客戶關(guān)系管理，通過(guò)口碑傳播，促進(jìn)新的銷售，實(shí)現(xiàn)銷售力的持續(xù)和延伸。

　　4結(jié)語(yǔ)

　　營(yíng)銷力策劃模式體現(xiàn)了全程為提高樓盤(pán)營(yíng)銷力服務(wù)的思想，系統(tǒng)地分析了影響樓盤(pán)營(yíng)銷力的各因素，提出了營(yíng)銷力提升實(shí)現(xiàn)的途徑，操作性較強(qiáng)。但由于影響樓盤(pán)營(yíng)銷力的因素較多，關(guān)系較復(fù)雜，因此，應(yīng)把營(yíng)銷力提升看作一個(gè)系統(tǒng)工程，以樓盤(pán)營(yíng)銷力為目標(biāo)，綜合運(yùn)用各種營(yíng)銷手段，形成營(yíng)銷合力。

　　此外，由于營(yíng)銷力策劃模式的構(gòu)建是基于相關(guān)專家意見(jiàn)基礎(chǔ)上的，專家意見(jiàn)的局限性，以及研究者的研究取向等原因，不可避免造成樓盤(pán)ISM構(gòu)成要素和解釋關(guān)系與具體樓盤(pán)的營(yíng)銷實(shí)際情況有差異，加之系統(tǒng)各構(gòu)成要素是處于動(dòng)態(tài)變化中的，這就要求該模式在應(yīng)用中需要不斷改進(jìn)和完善，才能更加貼近房地產(chǎn)營(yíng)銷實(shí)際，充分發(fā)揮其指導(dǎo)作用。

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　　[6]房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)財(cái)稅取向的探討

房地產(chǎn)論文2

　　摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響十分巨大。近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速漸趨平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸降溫，甚至出現(xiàn)了一些困境。在這種環(huán)境下，加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷工作對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行至關(guān)重要。因此本文將在分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境和營(yíng)銷問(wèn)題的基礎(chǔ)上，從房地產(chǎn)營(yíng)銷的目標(biāo)制定、房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)全新?tīng)I(yíng)銷渠道的開(kāi)辟等方面提出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的對(duì)策，希望對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有所幫助。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)營(yíng)銷；對(duì)策

　　一、傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)營(yíng)銷及渠道

　　就概念來(lái)講房地產(chǎn)營(yíng)銷即房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)自身產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)效益最大化所采取的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)營(yíng)銷的本質(zhì)即是充分利用各種外部因素?cái)U(kuò)大自身的價(jià)值影響，通過(guò)內(nèi)部資源整合滿足購(gòu)房者消費(fèi)需求，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)綜合效益價(jià)值的最優(yōu)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上看，企業(yè)營(yíng)銷的結(jié)果涉及到諸多影響要素，最主要的包括企業(yè)產(chǎn)品、市場(chǎng)需求狀況、以及連接需求和產(chǎn)品的諸如宣傳等媒介性因素。傳統(tǒng)意義上，房地產(chǎn)的營(yíng)銷渠道主要有三個(gè)：最重要的是房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷。房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷主要是指通過(guò)提高房地產(chǎn)企業(yè)輸出的產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量來(lái)實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷，房地產(chǎn)企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量是影響房地產(chǎn)營(yíng)銷的本質(zhì)性因素；其次，市場(chǎng)環(huán)境和信息化環(huán)境下，媒體營(yíng)銷對(duì)于房地產(chǎn)營(yíng)銷至關(guān)重要�，F(xiàn)代社會(huì)大眾信息渠道來(lái)源廣，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。而且媒體宣傳具有影響范圍廣，影響力大的特點(diǎn)，依靠媒體進(jìn)行營(yíng)銷對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)顯得尤為重要；最后，也是最具有自發(fā)性的房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道，即購(gòu)房者營(yíng)銷。購(gòu)房者營(yíng)銷是指購(gòu)房者在獲得良好的需求滿足后所進(jìn)行的宣傳，大都帶有自發(fā)性。雖然購(gòu)房者營(yíng)銷影響范圍不及媒體營(yíng)銷，但由于其與房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量水平直接相關(guān)，所以一旦形成，往往比較穩(wěn)固。

　　二、房地產(chǎn)所面臨的全新?tīng)I(yíng)銷環(huán)境

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境變化

　　進(jìn)入二十世紀(jì)以來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民收入水平的不斷提高，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，供不應(yīng)求。大量房地產(chǎn)企業(yè)只要推出產(chǎn)品，甚至不需要營(yíng)銷便能取得很好的銷售結(jié)果。但是自20xx年以來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平不斷放緩趨于平穩(wěn)，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)需求也不再火熱，逐步趨于平穩(wěn)；而且由于前期投資過(guò)熱，市場(chǎng)趨于飽和，大量房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的庫(kù)存壓力；加上國(guó)家近年來(lái)限制投資性購(gòu)房政策的出臺(tái)，更加劇了房地產(chǎn)企業(yè)銷售的困難性。而且，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民有了更多的購(gòu)房選擇，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，這些都使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性加劇，一些不能順應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的企業(yè)紛紛被淘汰。

　�。ǘ�）購(gòu)房者需求心理的變化

　　隨著我國(guó)國(guó)民素質(zhì)的不斷提高，居民的購(gòu)房心理逐步趨于理性，從前有房便買的情景一去不復(fù)返，這種購(gòu)房者需求和心理變化可以概括為以下幾點(diǎn)：首先，隨著房?jī)r(jià)逐步趨于平穩(wěn)，很多之前出于擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲考慮的'房地產(chǎn)消費(fèi)者群體趨于理性，不再盲目購(gòu)房，所選擇的房地產(chǎn)產(chǎn)品也更加注意貼合自身能力和需要；其次隨著國(guó)家抑制投資性購(gòu)房政策的出臺(tái)，投資性購(gòu)房需求比之前明顯縮小；最后，居民對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求逐步由基本的生存需求向發(fā)展需求和享受需求過(guò)度，相比過(guò)去只看重住房本身，現(xiàn)在的購(gòu)房者更注重房地產(chǎn)地理位置，周邊的各種基礎(chǔ)設(shè)施和保障性設(shè)施水平，內(nèi)外部條件，房屋設(shè)計(jì)合理性；房地產(chǎn)后期服務(wù)維護(hù)等因素的綜合考慮，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品提出了更高要求。

　　（三）房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的變化

　　過(guò)去，房地產(chǎn)營(yíng)銷所借用的媒體主要包括報(bào)紙、雜志、電視、廣播等的廣告信息。數(shù)字化時(shí)代背景下，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)依靠其強(qiáng)大的信息存儲(chǔ)、共享、處理能力；便捷的通訊能力；快速及時(shí)的信息共享能力；全球化的覆蓋范圍等巨大優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)深刻影響到了每個(gè)人的日常生活和各個(gè)領(lǐng)域的工作方式，眾多企業(yè)借助互聯(lián)網(wǎng)宣傳產(chǎn)品，擴(kuò)大企業(yè)業(yè)務(wù)覆蓋范圍，開(kāi)展全球化生產(chǎn)、銷售合作。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷這一新型營(yíng)銷方式便在這種時(shí)代背景下應(yīng)運(yùn)而生，成為眾多企業(yè)主流的營(yíng)銷方式。

　　三、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷對(duì)策的制定

　　（一）正視當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化

　　要想制定合理有效的房地產(chǎn)營(yíng)銷對(duì)策，房地產(chǎn)企業(yè)首先要正視當(dāng)前新環(huán)境背景下的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。首先從觀念上要克服兩種觀念，首先不能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)于樂(lè)觀，不能停留于過(guò)去只重視產(chǎn)品開(kāi)發(fā)而忽視消費(fèi)者需求和產(chǎn)品營(yíng)銷的理念，要看到新形勢(shì)下房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷的巨大價(jià)值，看到消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要作用；其次，避免過(guò)于悲觀，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素眾多，而且在我國(guó)復(fù)雜的環(huán)境下有其自身的復(fù)雜特點(diǎn)，但是在我國(guó)人口數(shù)量難以在短時(shí)期內(nèi)下降的背景下，房地產(chǎn)仍然有巨大的市場(chǎng)空間。其次，要加強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研工作，要搞清當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)外部環(huán)境，購(gòu)房者需求等等，建立專門的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研團(tuán)隊(duì)，以精確全面的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

　�。ǘ�）針對(duì)購(gòu)房者需求和心理推出房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)

　　雖然市場(chǎng)環(huán)境在變化，但是產(chǎn)品營(yíng)銷依然是房地產(chǎn)最重要的營(yíng)銷渠道。房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷最重要的便是要加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)水平。首先，針對(duì)消費(fèi)者多樣化的購(gòu)房需求推出不同的產(chǎn)品類型，注意產(chǎn)品層次性搭配；其次要注意房地產(chǎn)產(chǎn)品的綜合價(jià)值，不僅注重房建本身，還要注重小區(qū)文化建設(shè)，相關(guān)被套設(shè)施建設(shè)和引進(jìn)，后期服務(wù)水平，個(gè)性化服務(wù)水平提高等等，滿足現(xiàn)代購(gòu)房者多樣化更高水平的購(gòu)房需求。

　�。ㄈ�）開(kāi)辟?gòu)V泛的房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道

　　數(shù)字化環(huán)境之下，房地產(chǎn)營(yíng)銷必須打破傳統(tǒng)思維模式，開(kāi)辟多樣化的媒體營(yíng)銷渠道，重視網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷對(duì)于房地產(chǎn)營(yíng)銷的重要作用，依靠網(wǎng)絡(luò)媒體平臺(tái)擴(kuò)大房地產(chǎn)產(chǎn)品的影響力。

　　四、結(jié)束語(yǔ)

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷必須貼合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，以新的思維和理念審視房地產(chǎn)營(yíng)銷工作，借助現(xiàn)代化手段加強(qiáng)房地產(chǎn)營(yíng)銷。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]沈麗�！�4R”營(yíng)銷：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的理論創(chuàng)新[J]。企業(yè)經(jīng)濟(jì)，20xx（05）

　　[2]白麗華。論房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷創(chuàng)新[J]。中國(guó)房地信息，20xx（03）

　　[3]顧健。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的思考[J]。城鄉(xiāng)建設(shè)，20xx（07）

房地產(chǎn)論文3

　　1、引 言

　　房地產(chǎn)的價(jià)格在很大程度上取決于房地產(chǎn)的影響因素狀況，而影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，鄔連東、張方在公寓住宅的定價(jià)研究中，考慮商業(yè)繁華程度、軌道交通、文化娛樂(lè)餐飲、醫(yī)療條件、教育條件、臨近大學(xué)、容積率等因素作為影響房?jī)r(jià)的主要參考。尚宇梅等人在房地產(chǎn)的評(píng)估中引用如下影響因素：地段、繁華程度、交通便捷度、環(huán)境景觀、建筑物情況、臨街狀況、設(shè)施狀況以及裝修狀況。李睿在使用層次分析法進(jìn)行住宅類房地產(chǎn)價(jià)格研究中，考慮了三大類的影響因素：交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施。

　　房地產(chǎn)的價(jià)格因其不同的影響因素特征而有所不同，針對(duì)具有不同特征的房地產(chǎn)，適當(dāng)采取相應(yīng)的營(yíng)銷策略對(duì)于提高房地產(chǎn)價(jià)格、提升消費(fèi)者預(yù)期有著良好作用。比如，對(duì)于有著良好的建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料，或者大戶型乃至復(fù)式樓盤(pán)，可以著重從建筑因素方面對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行宣傳，以使消費(fèi)者相信并了解該樓盤(pán)的品質(zhì);對(duì)于觀景房，售房的亮點(diǎn)便可以是樓盤(pán)的景觀可視度，并且通�？梢钥吹骄坝^的房源具有更高的價(jià)位以及上漲預(yù)期;對(duì)于靠近商業(yè)中心的樓盤(pán)，便要從樓盤(pán)的商業(yè)便捷度著手宣傳，周圍的設(shè)施如何齊全、生活如何方便等。房地產(chǎn)區(qū)位的.選擇，以及伴隨而來(lái)的營(yíng)銷策略對(duì)于一個(gè)樓盤(pán)的品質(zhì)提升有著非常重要的作用。

　　2、依托房源特征，借勢(shì)宣傳

　　從影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素當(dāng)中選擇適于本樓盤(pán)的特征進(jìn)行樓盤(pán)的選址、開(kāi)發(fā)以及營(yíng)銷是開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的關(guān)鍵。依據(jù)不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素（建筑因素、區(qū)位因素、人文因素、環(huán)境因素、自然因素），采取不同的營(yíng)銷手段以借勢(shì)宣傳。

　　2.1 具有建筑因素優(yōu)勢(shì)的房源

　　具有建筑因素優(yōu)勢(shì)的樓盤(pán)吸引買房者，主要從其優(yōu)質(zhì)的建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料，優(yōu)美的建筑布局，較高的容積率，良好的裝修及建筑外觀，以及相關(guān)車庫(kù)配備、保溫隔音、抗震等級(jí)等方面進(jìn)行造勢(shì)。

　　房屋的建筑因素與房屋本身的品質(zhì)是緊密聯(lián)系在一起的，房屋是否真正舒服，只有住進(jìn)去才知道;具有良好建筑優(yōu)勢(shì)的房源帶給住房者的不僅是舒適、踏實(shí)，其升值潛力也非常大。比如，在隔音方面，隔音差的房源樓下甚至都能聽(tīng)到樓上說(shuō)話，而隔音效果好的房源能達(dá)到外界非常吵的時(shí)候，家里仍然非常安靜。在具體的營(yíng)銷中，可以從對(duì)比的角度讓買房者感受到房源的優(yōu)良品質(zhì)，使買房者愿意購(gòu)買，并且始終滿意。

　　2.2 具有區(qū)位因素優(yōu)勢(shì)的房源

　　在區(qū)位因素分析中，對(duì)于商業(yè)服務(wù)業(yè)作用分值，影響因素作用分值按指數(shù)衰減公式進(jìn)行計(jì)算，即：

　　很明顯，“濱�；▓@”距離該處主題公園很近，具有明顯的人文因素優(yōu)勢(shì)。同該處房產(chǎn)同時(shí)具備了區(qū)位、人文等方面的優(yōu)勢(shì)，也就無(wú)怪于當(dāng)下每平方米19856元的高價(jià)了。

　　人文、自然以及環(huán)境狀況主要滿足人們娛樂(lè)、休閑、教育、發(fā)展等方面需求的，具有此類優(yōu)勢(shì)的房源應(yīng)當(dāng)憑借周圍設(shè)施的優(yōu)勢(shì)借勢(shì)發(fā)展出房屋特色。如毗鄰公園的房屋可以仿照主題公園特征建造房屋，在房屋的結(jié)構(gòu)、外觀設(shè)計(jì)上，使房屋更有使人舒心愉悅的感覺(jué)。完善小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施，可以建小的游樂(lè)區(qū)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、水榭、亭臺(tái)等，如此借勢(shì)不僅可以提高該處樓盤(pán)的品位，使人心情愉快，又能憑借獨(dú)有的文化、娛樂(lè)氣息提升房源品質(zhì)。其中，觀景房的設(shè)計(jì)要特別注意景觀的可視度，景觀對(duì)于房?jī)r(jià)的提升有著非常重要的作用，不僅體現(xiàn)在樓盤(pán)之間，同一樓盤(pán)中，具有不同景觀可視度的樓層差價(jià)也相當(dāng)大。

房地產(chǎn)論文4

　　1 引言

　　電子計(jì)算機(jī)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的迅速發(fā)展帶來(lái)了數(shù)據(jù)量的爆發(fā)：百度每天約需處理幾十拍字節(jié)的數(shù)據(jù)；淘寶網(wǎng)平均每天產(chǎn)生約20太字節(jié)的數(shù)據(jù)；平均每一秒鐘就有一段長(zhǎng)于1小時(shí)的視頻發(fā)布在xx上；Facebook有超過(guò)10億的注冊(cè)用戶，每天上傳的照片數(shù)量約1000萬(wàn)張，點(diǎn)贊或評(píng)論次數(shù)高達(dá)幾十億�！叭缃�，一個(gè)大規(guī)模生產(chǎn)、分享和應(yīng)用數(shù)據(jù)的時(shí)代正在開(kāi)啟”.

　　麥肯錫公司最先提出大數(shù)據(jù)概念：“數(shù)據(jù)已經(jīng)成為重要的生產(chǎn)因素滲透到當(dāng)今各個(gè)行業(yè)和業(yè)務(wù)職能領(lǐng)域。人們對(duì)于海量數(shù)據(jù)的挖掘和運(yùn)用，預(yù)示著新一波生產(chǎn)率增長(zhǎng)和消費(fèi)者盈余浪潮的到來(lái)”.牛津大學(xué)著名網(wǎng)絡(luò)和數(shù)據(jù)科學(xué)家維克托？邁爾-舍恩伯格認(rèn)為預(yù)測(cè)是大數(shù)據(jù)的核心；大數(shù)據(jù)時(shí)代應(yīng)對(duì)紛繁復(fù)雜的數(shù)據(jù)進(jìn)行取舍，構(gòu)建積極而安全的未來(lái)。國(guó)際頂級(jí)期刊Nature和Science分別�？�了大數(shù)據(jù)，闡述了大數(shù)據(jù)的潛在價(jià)值及處理技術(shù)上的困難。我國(guó)“十二五”規(guī)劃中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了信息處理技術(shù)等四項(xiàng)與大數(shù)據(jù)概念密切相關(guān)的關(guān)鍵技術(shù)創(chuàng)新工程；著名學(xué)者李國(guó)杰和程學(xué)旗曾系統(tǒng)闡述了大數(shù)據(jù)的研究進(jìn)展和實(shí)踐應(yīng)用中所面臨的困難與挑戰(zhàn)，探討了大數(shù)據(jù)的科學(xué)問(wèn)題和研究意義。

　　在大數(shù)據(jù)時(shí)代，數(shù)據(jù)資源的戰(zhàn)略價(jià)值毋庸置疑，許多企業(yè)通過(guò)大數(shù)據(jù)挖掘出有效信息，提高了決策能力和經(jīng)濟(jì)效益，比如某些頗具膽識(shí)的房企已經(jīng)在大數(shù)據(jù)應(yīng)用方面取得了相當(dāng)?shù)某晒�。相較于已經(jīng)開(kāi)始實(shí)踐應(yīng)用的房地產(chǎn)企業(yè)而言，學(xué)術(shù)研究方面卻相對(duì)滯后。陳大川等人以及嚴(yán)娟分別做了大數(shù)據(jù)技術(shù)在住房信息系統(tǒng)中的應(yīng)用研究以及基于大數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)企業(yè)精確營(yíng)銷研究。然而總體上，對(duì)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)的價(jià)值評(píng)估和應(yīng)用研究仍有待進(jìn)一步深入。

　　2大數(shù)據(jù)在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷中的應(yīng)用

　　大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)必將為一些掌握大數(shù)據(jù)資源并能充分挖掘其價(jià)值的產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更為廣闊的發(fā)展空間。這種情況下，如何應(yīng)用大數(shù)據(jù)做好開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)提高自身競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。大數(shù)據(jù)紛繁復(fù)雜的特點(diǎn)使得無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)或者是物業(yè)管理企業(yè)，其業(yè)務(wù)范圍都趨向于多樣化和綜合性，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、中介服務(wù)和物業(yè)管理往往密不可分。本文主要從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷兩方面分析大數(shù)據(jù)在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用現(xiàn)狀。

　　2.1 大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的應(yīng)用分析

　　大數(shù)據(jù)為房地產(chǎn)企業(yè)理性開(kāi)發(fā)提供了有力的數(shù)據(jù)支持；通過(guò)對(duì)現(xiàn)有數(shù)據(jù)潛在價(jià)值的挖掘，房地產(chǎn)企業(yè)還可以進(jìn)行多元化投資；個(gè)人信息的數(shù)據(jù)化以及房地產(chǎn)業(yè)的思維變革，使得大數(shù)據(jù)條件下的創(chuàng)新性投資成為房地產(chǎn)企業(yè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　2.1.1 理性投資，多元化開(kāi)發(fā)

　　我國(guó)不同地區(qū)房?jī)r(jià)不同，投資熱度迥異。雖然近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)總體呈現(xiàn)或升或穩(wěn)的良好勢(shì)頭，但也同樣出現(xiàn)了“鬼城”、“空城”等背離開(kāi)發(fā)商預(yù)期的情況。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興起與繁榮已有相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期，在開(kāi)發(fā)投資方面擁有大量歷史數(shù)據(jù)，包括城市地理位置，經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，城市規(guī)劃和政策導(dǎo)向，投資在建和供地情況等。房地產(chǎn)企業(yè)可以定量分析這些大數(shù)據(jù)，預(yù)測(cè)未來(lái)的供需情況，評(píng)估項(xiàng)目投資價(jià)值，合理開(kāi)發(fā)。Google公司就曾通過(guò)分析海量的`搜索詞，低成本高效率地預(yù)測(cè)了美國(guó)住房市場(chǎng)供需和價(jià)格等相關(guān)指數(shù)。

　　土地資源對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要，大數(shù)據(jù)的出現(xiàn)為土地市場(chǎng)的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)提供了可能。房地產(chǎn)企業(yè)要重視大數(shù)據(jù)背景下的土地市場(chǎng)，敏銳洞察土地資源市場(chǎng)走向。萬(wàn)科集團(tuán)土地資源數(shù)據(jù)基本來(lái)自第三方，面對(duì)不斷攀升的地價(jià)，萬(wàn)科集團(tuán)借助于大數(shù)據(jù)分析，通過(guò)二手市場(chǎng)交易和“三舊”改造土地以及保障性住房用地來(lái)應(yīng)對(duì)。

　　除了利用大數(shù)據(jù)進(jìn)行住房供求分析、理性拿地之外，房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的多樣化投資也提高了盈利能力。萬(wàn)達(dá)和綠地等房地產(chǎn)企業(yè)已開(kāi)始利用大數(shù)據(jù)先機(jī)，大力拓展旅游和酒店項(xiàng)目等多元化投資，發(fā)掘出住房市場(chǎng)以外的盈利空間。正如維克托所言，數(shù)據(jù)的再利用不會(huì)使數(shù)據(jù)的價(jià)值量折損，反而數(shù)據(jù)的價(jià)值就體現(xiàn)在潛在的收益中，大數(shù)據(jù)可以挖掘出計(jì)劃外的收益空間。

　　2.1.2創(chuàng)新性投資

　　對(duì)以往的投資和銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行挖掘有利于企業(yè)合理開(kāi)發(fā)，多元化投資；然而房地產(chǎn)企業(yè)所擁有的數(shù)據(jù)遠(yuǎn)不止這些，尤其是大型企業(yè)，他們所掌握的信息不再局限于戶主姓名、家庭結(jié)構(gòu)、收入情況以及購(gòu)房意向等，計(jì)算機(jī)技術(shù)的發(fā)展和互聯(lián)網(wǎng)的普及使得越來(lái)越多購(gòu)房者的個(gè)人信息變得更易捕捉和存取。這些大數(shù)據(jù)經(jīng)過(guò)專業(yè)分析，便可以從中發(fā)掘出一些看似與房地產(chǎn)企業(yè)不相關(guān)的信息，比如購(gòu)房者的日常消費(fèi)習(xí)慣或者是他們偏愛(ài)的出行路線等。多數(shù)情況下這些數(shù)據(jù)的結(jié)構(gòu)性較差，但其潛在價(jià)值卻很大，是房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資的新機(jī)遇，是盈利的新突破點(diǎn)。

　　萬(wàn)科和花樣年在應(yīng)用大數(shù)據(jù)進(jìn)行創(chuàng)新性投資方面的經(jīng)驗(yàn)值得分析。上千萬(wàn)的購(gòu)房者數(shù)據(jù)使得花樣年具備充分的優(yōu)勢(shì)，從居民需求出發(fā)，以手機(jī)APP的形式將商戶與居民聯(lián)系起來(lái)，構(gòu)建“社區(qū)電子商務(wù)”平臺(tái)，在方便快捷的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營(yíng)銷。除了社區(qū)電商，花樣年控股集團(tuán)有限公司還構(gòu)建了金融服務(wù)、酒店服務(wù)以及文化旅游等八大領(lǐng)域基于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的大數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)布局，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了傳統(tǒng)意義上的房企業(yè)務(wù)范圍。

　　同樣，萬(wàn)科集團(tuán)日臻完善的大數(shù)據(jù)處理技術(shù)也為之帶來(lái)了商機(jī)。通過(guò)對(duì)其所掌握的480萬(wàn)業(yè)主數(shù)據(jù)進(jìn)行挖掘，將社區(qū)商業(yè)、社區(qū)物流、社區(qū)醫(yī)療和養(yǎng)老等與業(yè)主的大數(shù)據(jù)信息相結(jié)合，萬(wàn)科集團(tuán)提出構(gòu)建“城市配套服務(wù)商”的理念，應(yīng)用大數(shù)據(jù)避免了危機(jī)。

　　相比較萬(wàn)科和花樣年，世茂集團(tuán)在投資方面的創(chuàng)新更值得關(guān)注。其經(jīng)營(yíng)理念認(rèn)為，“未來(lái)購(gòu)房者買的不僅是一幢房子，更是一種生活體驗(yàn)”;據(jù)此推出了向業(yè)主提供健康監(jiān)控和咨詢服務(wù)的“健康云”管理業(yè)務(wù)。通過(guò)手機(jī)、手表等一些移動(dòng)設(shè)備，適時(shí)監(jiān)控業(yè)主健康狀況相關(guān)數(shù)據(jù)，并進(jìn)行分析處理，構(gòu)建健康方案，為業(yè)主做好疾病預(yù)防、保持身心健康提供咨詢建議，或者為其直接鏈接實(shí)體醫(yī)療。其他一些房地產(chǎn)企業(yè)比如金地和綠地也開(kāi)始利用大數(shù)據(jù)開(kāi)拓新的業(yè)務(wù)，相繼推出了“智慧城市”、“云服務(wù)”等概念；不再單純?yōu)橘?gòu)房者提供一個(gè)遮風(fēng)擋雨的地方，更側(cè)重服務(wù)于消費(fèi)者的心理需求和精神需求。

　　國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用自身數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行業(yè)務(wù)創(chuàng)新的案例同樣屢見(jiàn)不鮮。常被用來(lái)作為美國(guó)大學(xué)教學(xué)案例的Windermere房地產(chǎn)就是其中的經(jīng)典之一。該公司通過(guò)分析近1億名駕駛員行車GPS導(dǎo)航信息，為潛在購(gòu)房者在不同時(shí)間段上下班行車線路和時(shí)間進(jìn)行了縝密的規(guī)劃，切實(shí)滿足顧客需求，提升服務(wù)質(zhì)量。表1呈現(xiàn)了相關(guān)企業(yè)利用大數(shù)據(jù)技術(shù)輔助房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)決策情況。

　　2.2 大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)營(yíng)銷中的應(yīng)用分析

　　近年來(lái)，在我國(guó)某些中小城市，儼然出現(xiàn)了房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)投資的情況。房屋本來(lái)是一種消費(fèi)品，但是行業(yè)看似穩(wěn)定而高昂的收益率使得大量投資者趨之若鶩。實(shí)際上這些城市的吸引力遠(yuǎn)不如一二線城市，大量開(kāi)發(fā)的結(jié)果只能是空置。因此，對(duì)這些地方來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)如何利用手中的數(shù)據(jù)促進(jìn)庫(kù)存消化才是關(guān)鍵。另外，由于電子商務(wù)的普及，人們消費(fèi)方式的轉(zhuǎn)變使得對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)營(yíng)銷模式難以發(fā)揮作用。

　　要解決上述問(wèn)題，關(guān)鍵是在大數(shù)據(jù)時(shí)代如何做好房地產(chǎn)營(yíng)銷。數(shù)據(jù)資源是房地產(chǎn)企業(yè)提升競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵之一，龐大的數(shù)據(jù)來(lái)源保證了精準(zhǔn)的客戶定位，為房地產(chǎn)企業(yè)成功營(yíng)銷提供了可能。首先房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)精確營(yíng)銷。憑借房地產(chǎn)商自身的數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)，建立客戶信息系統(tǒng)，將客戶進(jìn)行分類，通過(guò)挖掘大數(shù)據(jù)，提煉出客戶信息，有針對(duì)性地實(shí)現(xiàn)精確營(yíng)銷（見(jiàn)圖1）。

　　此外，也有些大型房企主動(dòng)轉(zhuǎn)向了電商，對(duì)營(yíng)銷模式進(jìn)行變革。新峰地產(chǎn)規(guī)劃了五個(gè)大數(shù)據(jù)應(yīng)用系統(tǒng)，其中房譜網(wǎng)可以根據(jù)需求為客戶篩選出中意的房產(chǎn)；自動(dòng)評(píng)估系統(tǒng)通過(guò)大數(shù)據(jù)處理技術(shù)實(shí)現(xiàn)了對(duì)房產(chǎn)價(jià)格自動(dòng)評(píng)估的功能，用戶只需將房產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)輸入系統(tǒng)，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)評(píng)估出房?jī)r(jià)，并為用戶提供相應(yīng)的貸款和稅費(fèi)等信息。類似于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的電商運(yùn)營(yíng)模式，新峰地產(chǎn)也同樣采取線上線下相結(jié)合的方式，線下的營(yíng)銷部也會(huì)根據(jù)客戶的線上信息與客戶取得聯(lián)系。這種營(yíng)銷方式需要企業(yè)自身既是大數(shù)據(jù)擁有者又是數(shù)據(jù)處理技術(shù)的領(lǐng)先者，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)搜集、存儲(chǔ)和數(shù)據(jù)挖掘能力要求很高。

　　上述營(yíng)銷方式，都是房地產(chǎn)商將原本的業(yè)務(wù)范圍主動(dòng)拓寬的做法，基本不需要第三方平臺(tái)（見(jiàn)表2）。而維克托認(rèn)為，如果房地產(chǎn)商共享數(shù)據(jù)資源，還可以通過(guò)與第三方合作的方式將開(kāi)發(fā)商、家居服務(wù)等市場(chǎng)參與方與消費(fèi)者聯(lián)系起來(lái)，使得大數(shù)據(jù)的優(yōu)勢(shì)更加明顯。比如CNFS房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)系統(tǒng)中就包含了從政府到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商再到二手房交易市場(chǎng)覆蓋中國(guó)289個(gè)城市的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，有些城市甚至記錄了長(zhǎng)達(dá)十年的龐大數(shù)據(jù)量。美國(guó)著名的眾籌公司RealtyMogul也屬于這樣的第三方平臺(tái)。Realty Mogul通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)眾籌的方式搭建起房地產(chǎn)商和投資者之間的橋梁，為那些小規(guī)模投資者提供了機(jī)會(huì)；而它所提供給投資者的充分的房產(chǎn)信息和分析結(jié)果則來(lái)自于其掌握的大量數(shù)據(jù)。宜居中國(guó)是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的典型代表，它最早提出中國(guó)的房地產(chǎn)流通服務(wù)商這一理念。借助先進(jìn)的IT技術(shù)，易居推出了獨(dú)立的“克而瑞房?jī)r(jià)分析系統(tǒng)”,為超過(guò)100萬(wàn)置業(yè)用戶提供服務(wù)。好屋中國(guó)通過(guò)大量吸收個(gè)人購(gòu)房者信息，整合建立起大數(shù)據(jù)資源庫(kù)，通過(guò)一定的算法找到購(gòu)房者需求與房產(chǎn)項(xiàng)目之間的匹配，進(jìn)而提高房地產(chǎn)交易成交量。鳳凰房產(chǎn)網(wǎng)擁有超過(guò)160萬(wàn)的訪問(wèn)量，通過(guò)對(duì)海量數(shù)據(jù)的有效分析，這些網(wǎng)站可以更好地了解到客戶的需求，為房地產(chǎn)商的營(yíng)銷準(zhǔn)確定位，以大數(shù)據(jù)的思維推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)更好發(fā)展。自騰訊公司推出即時(shí)聊天工具以來(lái)，其用戶數(shù)據(jù)量相當(dāng)可觀。去年3月份，騰訊大粵房產(chǎn)與碧桂園山河城的合作就是大數(shù)據(jù)時(shí)代房地產(chǎn)業(yè)成功營(yíng)銷的范例。而在此之前，依托于騰訊社交平臺(tái)和大數(shù)據(jù)平臺(tái)，碧桂園十里銀灘成功營(yíng)銷，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即創(chuàng)下了3300套房源的奇跡。在營(yíng)銷方面類似的第三方平臺(tái)還有很多，他們擁有先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)和數(shù)據(jù)處理技術(shù)，為更好地利用大數(shù)據(jù)提供了保證。表2呈現(xiàn)了相關(guān)企業(yè)利用大數(shù)據(jù)技術(shù)來(lái)改變或發(fā)展?fàn)I銷的模式。

　　3 大數(shù)據(jù)在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用中的挑戰(zhàn)

　　大數(shù)據(jù)雖然是新事物，但是房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用大數(shù)據(jù)思維進(jìn)行開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷的同時(shí)也不能忽略潛在的挑戰(zhàn)和威脅：大數(shù)據(jù)出現(xiàn)在隱私保護(hù)上的問(wèn)題總是難以協(xié)調(diào)，所要求的海量數(shù)據(jù)處理能力是目前許多房地產(chǎn)企業(yè)并不具備的；另外房地產(chǎn)企業(yè)本身具有的一些特點(diǎn)也使我們?cè)诎l(fā)展大數(shù)據(jù)應(yīng)用時(shí)面臨的挑戰(zhàn)。

　　3.1 來(lái)自大數(shù)據(jù)的問(wèn)題和應(yīng)對(duì)

　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用大數(shù)據(jù)為客戶量身定制的服務(wù)，必然建立在對(duì)其資料充分了解的基礎(chǔ)上，甚至當(dāng)不包含個(gè)人信息的數(shù)據(jù)大到一定程度的時(shí)候，對(duì)個(gè)人身份的識(shí)別率也能達(dá)到99%以上。這些大量的信息不可避免地包含了許多個(gè)人隱私，以當(dāng)前的道德倫理觀不可能對(duì)之不予理會(huì)。

　　應(yīng)對(duì)這種情況，維克托提出可以通過(guò)讓數(shù)據(jù)使用者承擔(dān)隱私保護(hù)的責(zé)任，而不是遵循本人許可方可使用這種傳統(tǒng)的方式來(lái)保護(hù)個(gè)人隱私；或者將個(gè)人信息數(shù)據(jù)進(jìn)行模糊處理，犧牲掉一些精確性來(lái)保護(hù)個(gè)人隱私。這些方法在房地產(chǎn)業(yè)的大數(shù)據(jù)道路上究竟能否可行還有待進(jìn)一步實(shí)踐。

　　大數(shù)據(jù)的優(yōu)勢(shì)不僅僅是在數(shù)量上，而是在其涵蓋的復(fù)雜多樣的信息。龐大的非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)在搜集、存儲(chǔ)和處理上都不是常規(guī)算法或軟件能夠輕易實(shí)現(xiàn)的。大量數(shù)據(jù)持續(xù)快速生成，其價(jià)值密度卻在降低，如何從中分離出有效的信息對(duì)每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講都是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。針對(duì)這種情況，一方面可以通過(guò)制定大數(shù)據(jù)國(guó)家戰(zhàn)略，切實(shí)推進(jìn)我國(guó)大數(shù)據(jù)學(xué)術(shù)研究進(jìn)程，加快科技成果轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力，增強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)大數(shù)據(jù)處理能力；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以將數(shù)據(jù)委托給第三方處理。不同類型的企業(yè)在大數(shù)據(jù)時(shí)代的角色定位不同，目前有許多企業(yè)具備專門的大數(shù)據(jù)處理技術(shù)，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)類似外包的形式將數(shù)據(jù)委托給專門的公司處理，而自身專注于信息的使用從而實(shí)現(xiàn)縱深發(fā)展。

　　大數(shù)據(jù)時(shí)代既要注重國(guó)際交流，又要避免國(guó)外先進(jìn)的數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)對(duì)我國(guó)大數(shù)據(jù)應(yīng)用造成沖擊。目前，已有一些做數(shù)據(jù)研究的國(guó)外公司看到了我國(guó)市場(chǎng)上的海量數(shù)據(jù)，希望進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)做大數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)，而目前我國(guó)還沒(méi)有實(shí)力相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)能夠與之抗衡。在這種情況下，可以先與國(guó)際企業(yè)進(jìn)行友好合作，帶動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)大數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)的發(fā)展繼而走向國(guó)際化。但是在此過(guò)程中應(yīng)注意盈利模式的選擇和雙方的角色定位。國(guó)外的公司應(yīng)定位于數(shù)據(jù)中間商，而我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在數(shù)據(jù)授權(quán)時(shí)應(yīng)注意保留所有權(quán)及其潛在價(jià)值。

　　3.2 房地產(chǎn)企業(yè)自身的困境和應(yīng)對(duì)

　　房地產(chǎn)業(yè)既是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支柱又具有一些虛擬經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)，比如復(fù)雜性、介穩(wěn)性和高風(fēng)險(xiǎn)性等。這些特點(diǎn)使得房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用大數(shù)據(jù)時(shí)的未知數(shù)增多：虛擬經(jīng)濟(jì)體系對(duì)心理預(yù)期的變化較為敏感，大數(shù)據(jù)時(shí)代數(shù)據(jù)的公開(kāi)和共享有可能影響人們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的心理預(yù)期，對(duì)投資需求造成沖擊�？紤]到房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)的介穩(wěn)性，一旦受到?jīng)_擊，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定性就會(huì)遭到破壞，影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用大數(shù)據(jù)時(shí)既要抓住機(jī)遇，勇于創(chuàng)新，又要縱觀全局，不能盲目變革。

　　相比電子商務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)在大數(shù)據(jù)方面的優(yōu)勢(shì)并不突出，目前還存在嚴(yán)重的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)不平衡，信息不對(duì)稱情況。因此，迫切需要一個(gè)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)共享平臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行備案，并結(jié)合房產(chǎn)估價(jià)師的努力構(gòu)建出一個(gè)龐大而真實(shí)的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)庫(kù)。比如住房信息系統(tǒng)的建立和完善，可以對(duì)住房監(jiān)測(cè)、公積金和住房保障等相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)一管理。通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)采集方案、數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)方案以及數(shù)據(jù)查詢方案的設(shè)計(jì)，建立一個(gè)安全、完整、時(shí)效、獨(dú)立的系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)政府部門、企事業(yè)單位和個(gè)人之間的數(shù)據(jù)共享。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)是，業(yè)務(wù)內(nèi)容綜合性越來(lái)越強(qiáng)，地域延伸越來(lái)越廣，企業(yè)集團(tuán)化趨勢(shì)加強(qiáng)。在這種情況下，如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)有效運(yùn)營(yíng)本身就是一個(gè)大數(shù)據(jù)問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)需要建立一個(gè)大數(shù)據(jù)庫(kù)，將企業(yè)集團(tuán)的人、財(cái)、物和信息等資源統(tǒng)籌規(guī)劃，通過(guò)數(shù)據(jù)挖掘進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，實(shí)現(xiàn)一體化運(yùn)營(yíng)管理。

房地產(chǎn)論文5

　　摘要：

　　本文根據(jù)多年建筑工程實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn),從開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工以及三者協(xié)調(diào)管理和促進(jìn)等方面詳細(xì)分析闡述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的建筑工程項(xiàng)目管理的實(shí)質(zhì)和涵義。

　　關(guān)鍵詞：建筑工程;項(xiàng)目管理;協(xié)調(diào);平衡

　　1、前言。

　　近年來(lái),房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日趨重要,它的迅猛發(fā)展已使其成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。從產(chǎn)業(yè)的發(fā)展史來(lái)看,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍然處于成長(zhǎng)期,仍然處于以市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化的房地產(chǎn)生產(chǎn)和供應(yīng)機(jī)制取代傳統(tǒng)的、自給自足的生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)軌期。房地產(chǎn)的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的工程管理貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)周期之中,其主要內(nèi)容按過(guò)程順序可分為規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、開(kāi)發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理四個(gè)部分。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言,做好工程全過(guò)程的決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是樓盤(pán)獲得成功的先決條件。本文主要分析房地產(chǎn)工程管理之間的協(xié)調(diào)平衡銜接問(wèn)題。

　　2、開(kāi)發(fā)管理。

　　開(kāi)發(fā)管理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為順利完成工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)而對(duì)公司內(nèi)部的人事、財(cái)務(wù)、工程、銷售及后勤部門進(jìn)行的組織和管理,也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理所采取的經(jīng)營(yíng)模式。

　　開(kāi)發(fā)管理其目標(biāo)及原則就是要整合企業(yè)的人力、物力和財(cái)力,建立一系列科學(xué)、規(guī)范的運(yùn)作流程,以現(xiàn)代化的信息管理為依托,不斷開(kāi)發(fā)出適銷對(duì)路的深受顧客喜愛(ài)的住宅或商用房。開(kāi)發(fā)管理的重點(diǎn)在企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng),核心在于工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程,而控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期及市場(chǎng)創(chuàng)新是開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的具體要求。

　　3、施工管理的重要性分析。

　　所謂施工管理就是對(duì)工程項(xiàng)目的施工建設(shè)過(guò)程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一般由工程管理部門具體負(fù)責(zé)施工管理,而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來(lái)確定。常見(jiàn)的建設(shè)項(xiàng)目承發(fā)包模式有:平行承發(fā)包模式(分別發(fā)包)、施工總承包模式(GC)、施工總承包管理模式(MC)、(設(shè)計(jì)加施工)承包模式、項(xiàng)目總承包模式、CM(Construc/tion Management)承發(fā)包模式等。在我國(guó),房地產(chǎn)的施工建設(shè)一般采用前兩種形式來(lái)進(jìn)行,即要么對(duì)工程的施工完全發(fā)包給一個(gè)施工單位完成,要么對(duì)不同建筑項(xiàng)目(建筑結(jié)構(gòu)、綠化、建筑設(shè)備、市政管線等)分別發(fā)包給不同的施工單位來(lái)完成。

　　對(duì)大型的工程項(xiàng)目、或者高檔的樓盤(pán),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮采用MC模式或CM承發(fā)包模式來(lái)進(jìn)行施工管理。施工總承包管理模式(MC)是指業(yè)主(開(kāi)發(fā)商)和某個(gè)具有豐富施工管理經(jīng)驗(yàn)的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議,負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工,而再進(jìn)行分包的`招標(biāo)和分包。MC模式可以加快施工進(jìn)度,其費(fèi)用一般按照建筑安裝費(fèi)的某一比例提取。CM承包模式是由開(kāi)發(fā)企業(yè)委托CM單位,以一個(gè)承包商的身份,采取Fast Track(快速路徑)的生產(chǎn)組織方式,來(lái)進(jìn)行施工管理,直接指揮施工活動(dòng),在一定程度上影響設(shè)計(jì)活動(dòng),一般它和開(kāi)發(fā)商訂立“cost plus”方式的合同。其特點(diǎn)是設(shè)計(jì)與施工充分搭接,且工程項(xiàng)目的保證最大費(fèi)用使CM企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言,施工管理模式可以采取不同的形式,但是目的卻是相同的:在合理的成本下,以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項(xiàng)目。為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo),開(kāi)發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量控制、進(jìn)度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用,即通過(guò)施工資質(zhì)驗(yàn)證、招投標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)施工檢查(包括材料質(zhì)量、施工技術(shù)及程序、精確與安全等)、監(jiān)理單位的督察、工程款的有序發(fā)放等等措施,開(kāi)發(fā)商能夠?qū)�工程�?xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本進(jìn)行掌控。當(dāng)然施工管理也包括與供貨商關(guān)系的協(xié)調(diào)。

　　4、建筑工程開(kāi)發(fā)管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理與施工管理之間的相互協(xié)調(diào)與促進(jìn)。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開(kāi)發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理,顯然,如果要完成一項(xiàng)成功的工程項(xiàng)目就必須在這四個(gè)方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。因此,協(xié)調(diào)這四個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系,并使之相互促進(jìn)和合作是開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要內(nèi)容(部分地體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)管理工作中)。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的建筑設(shè)計(jì)與施工的分離有利于各自專業(yè)化水平的提高;但是設(shè)計(jì)與施工的分離也帶來(lái)了很多問(wèn)題。比如,設(shè)計(jì)者不了解施工工藝,從而使設(shè)計(jì)方案施工困難,影響項(xiàng)目建設(shè)的成本和進(jìn)度;或者施工單位經(jīng)驗(yàn)不足,不太懂建筑設(shè)計(jì),未能“按圖施工”。為了解決這類問(wèn)題,工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實(shí)用的管理方法。可施工性(Constructability)是指“將施工知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)最佳地應(yīng)用到項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、采購(gòu)和現(xiàn)場(chǎng)操作中,以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總體目標(biāo)”。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,也即建筑師、工程師根據(jù)開(kāi)發(fā)商的要求規(guī)劃設(shè)計(jì)出滿足計(jì)劃目標(biāo)的、最經(jīng)濟(jì)、最容易施工的方案;項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理人員依據(jù)該方案,考慮各種人力、材料、施工設(shè)備的調(diào)度和使用時(shí)間,提出最佳的進(jìn)度計(jì)劃;施工管理人員或承包商根據(jù)自身的施工(管理)經(jīng)驗(yàn)對(duì)該方案采用適當(dāng)?shù)牟牧虾凸し?在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)建筑師、工程師提出建議,在一定程度上影響設(shè)計(jì)方案,從而避免浪費(fèi)及施工上的困難�？墒┕ば詮�(qiáng)調(diào)工程建設(shè)施工的可行性和容易性,比如場(chǎng)地大小、施工設(shè)備、時(shí)間氣候以及勞動(dòng)成本等方面的限制在設(shè)計(jì)中未能加以考慮,可施工性研究就是對(duì)有關(guān)的設(shè)計(jì)的內(nèi)容進(jìn)行討論、分析和改進(jìn)。

　　另一方面,施工單位或開(kāi)發(fā)商的工程管理部門未能和設(shè)計(jì)單位溝通達(dá)成理解和協(xié)調(diào),不少建筑竣工后和規(guī)劃設(shè)計(jì)不一致。因此,可施工性研究的實(shí)施以及設(shè)計(jì)的正確施工都需要具備以下幾個(gè)要素:

　�。�1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的強(qiáng)力支持。

　　作為投資者,開(kāi)發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及設(shè)計(jì)的研究放在相當(dāng)重要的位置上,即在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初、規(guī)劃設(shè)計(jì)完成以及施工完成的時(shí)候召集設(shè)計(jì)人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開(kāi)研究會(huì)議。通過(guò)有效的溝通交流和討論,集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)。

　�。�2）盡早實(shí)施。

　　在項(xiàng)目的早期,項(xiàng)目決策的成本很少,但這些決策卻能夠?qū)��?xiàng)目的整體成本產(chǎn)生重要影響,可施工性研究的對(duì)工程造價(jià)的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢(shì),產(chǎn)生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設(shè)計(jì)說(shuō)明一旦提交要更改就比較困難了,因此開(kāi)發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計(jì)的可施工性研究中去,而其中開(kāi)發(fā)商更加要做好前期的項(xiàng)目決策。

　�。�3）持續(xù)開(kāi)展研究。

　　一方面,可施工性研究強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程中進(jìn)行系統(tǒng)的研究,充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。即可施工性研究和設(shè)計(jì)研究成為項(xiàng)目總體規(guī)劃的一部分。另一方面,實(shí)習(xí)“知識(shí)管理”,即通過(guò)計(jì)劃和總結(jié),將研究過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華,將業(yè)務(wù)流程中無(wú)序的知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)化管理,使之成為“可利用再生資源”,實(shí)現(xiàn)知識(shí)共享和再利用。

　　5、結(jié)語(yǔ)。

　　綜上所述,企業(yè)都以獲取持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為目標(biāo)的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也不例外。這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程中實(shí)施顧客滿意管理,即在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營(yíng),加強(qiáng)管理,并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。

　　參考文獻(xiàn):

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　　[2]呂萍.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)[M].北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社,20xx.

　　[3]張紅.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)講義[M].北京:清華大學(xué)出版社,20xx.

房地產(chǎn)論文6

　　摘要：在目前美國(guó)金融海嘯的沖擊下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)受到了顯著影響，在這種情況下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)如何樹(shù)品牌，如何提高企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)力，已成為關(guān)系到企業(yè)成敗的關(guān)鍵問(wèn)題。試圖通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)如何加強(qiáng)品牌建設(shè)，希望能為企業(yè)找到一條以品牌來(lái)提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的道路做出有益的探索。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；品牌；營(yíng)銷

　　1、房地產(chǎn)品牌營(yíng)銷

　　房地產(chǎn)品牌是指用于識(shí)別某個(gè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的某個(gè)項(xiàng)目和系列項(xiàng)目的名字、名詞、符號(hào)或設(shè)計(jì)，或是上述的總合，其目的是要使自己開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有別于其他競(jìng)爭(zhēng)者。房地產(chǎn)品牌與其他產(chǎn)品品牌相比，具有更為廣泛的內(nèi)涵。首先他不僅僅是項(xiàng)目品牌，還應(yīng)包括區(qū)域品牌。房地產(chǎn)所在的地理位置。城市的規(guī)格和地位不同，將產(chǎn)生不同的積聚效應(yīng)，其輻射影響范圍有明顯的差異。房地產(chǎn)產(chǎn)品所在城市的地位與層次的高低，在很大程度上決定了該產(chǎn)品品牌效應(yīng)的強(qiáng)弱，對(duì)于樹(shù)立開(kāi)發(fā)商形象將產(chǎn)生不同的影響效果。同時(shí)，區(qū)域特征也會(huì)影響項(xiàng)目的層次和附加值。其次，房地產(chǎn)品牌還應(yīng)包括企業(yè)品牌。企業(yè)聲譽(yù)的好壞直接影響項(xiàng)目形象的塑造和推廣，企業(yè)知名度反映了企業(yè)的實(shí)力，企業(yè)品牌對(duì)項(xiàng)目品牌將產(chǎn)生直接影響。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額大，周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力在很大程度上影響著購(gòu)房者對(duì)其所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的判斷。房地產(chǎn)營(yíng)銷是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的龍頭，房地產(chǎn)營(yíng)銷能夠創(chuàng)造市場(chǎng)，開(kāi)拓和激發(fā)市場(chǎng)潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。房地產(chǎn)品牌營(yíng)銷策略與一般的營(yíng)銷策略是有區(qū)別的。營(yíng)銷策略通常有四種：產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、促銷策略和渠道策略。

　�。�1）從產(chǎn)品策略來(lái)看，一般營(yíng)銷進(jìn)行產(chǎn)品定位往往是某各地段造什么樣子的房子好銷就可以了，如果同一段有幾家開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)就會(huì)造成激烈競(jìng)爭(zhēng)的局面。房地產(chǎn)是一種特殊的產(chǎn)品，應(yīng)滿足消費(fèi)者不同的需求。例如，隨著濱海新區(qū)的新定位，開(kāi)發(fā)區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)將繼續(xù)增強(qiáng)，市場(chǎng)對(duì)高檔住宅仍然具有較強(qiáng)的需求。但是，新的城市建設(shè)和外來(lái)購(gòu)房者的迅速增加正推動(dòng)開(kāi)發(fā)區(qū)出現(xiàn)新一輪的房地產(chǎn)價(jià)格快速攀升，會(huì)對(duì)區(qū)內(nèi)從業(yè)人員在開(kāi)發(fā)區(qū)置業(yè)帶來(lái)一定程度的影響，尤其是從業(yè)時(shí)間較短的青年白領(lǐng)將面臨更大的置業(yè)壓力�？梢钥紤]在大力發(fā)展高檔住宅、寫(xiě)字樓、商服物業(yè)的基礎(chǔ)上，建設(shè)配套設(shè)施齊全、物業(yè)管理完善的“白領(lǐng)公寓”項(xiàng)目，向剛?cè)雲(yún)^(qū)工作的“白領(lǐng)們”提供出租型的公寓式住房，既滿足社會(huì)需要也使企業(yè)能實(shí)現(xiàn)較好的收益。

　�。�2）從價(jià)格策略來(lái)看，自20xx年開(kāi)始，深圳、上海等一線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始大幅下降，繼而影響到全國(guó)房?jī)r(jià)，天津房?jī)r(jià)受大環(huán)境影響也出現(xiàn)了不同程度的下跌。

　　筆者認(rèn)為品牌營(yíng)銷在定價(jià)時(shí)空間比較大，因?yàn)橄�費(fèi)者愿意以高價(jià)付出換取高品質(zhì)。開(kāi)發(fā)商不要輕言降價(jià)，但房地產(chǎn)的銷售周期較長(zhǎng)，在制定價(jià)格策略時(shí)，必須考慮這期間的變化因素，并為下一銷售過(guò)程留有較大的價(jià)格變化余地。當(dāng)銷售形勢(shì)良好需要上調(diào)價(jià)格時(shí)，可直接調(diào)高標(biāo)定銷價(jià)；當(dāng)銷售不利需要降價(jià)時(shí)，可不直接調(diào)低底價(jià)，只需大打折扣即可促進(jìn)銷售，同時(shí)積極出招吸引客戶如：（1）采用降低首付款比例的營(yíng)銷手法。推出首付一成的優(yōu)惠政策，其余10％則先由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，在交房時(shí)由購(gòu)房者一次性付清（2）置業(yè)保值計(jì)劃。開(kāi)發(fā)商為了打消消費(fèi)者的顧慮，鼓勵(lì)他們買房推出的置業(yè)保值計(jì)劃。一般在約定購(gòu)房后一段時(shí)間之內(nèi)，如消費(fèi)者購(gòu)買的房源出現(xiàn)價(jià)格下降，消費(fèi)者可以退房或者開(kāi)發(fā)商補(bǔ)給消費(fèi)者相應(yīng)的差價(jià)。

　　（3）從促銷策略來(lái)看，一般營(yíng)銷在廣告宣傳往往是急功近利，開(kāi)盤(pán)式廣告急風(fēng)暴雨，市場(chǎng)打開(kāi)后大幅減少甚至停止，銷售下降又開(kāi)始做廣告，這樣廣告在消費(fèi)者心耳中必定大打折扣。品牌營(yíng)銷同樣需要有廣告支持，而且對(duì)廣告的依賴程度比一般營(yíng)銷更大，品牌營(yíng)銷的廣告必須有持續(xù)性、恒溫性。同時(shí)品牌廣告不可以有任何虛假成分。因?yàn)�，一次虛假�(gòu)V告會(huì)給企業(yè)品牌造成不良影響，企業(yè)要做好品牌，必須一諾千金。

　�。�4）從促銷渠道來(lái)看，促銷路子很多。真正規(guī)范的方向應(yīng)該是專業(yè)銷售，國(guó)外經(jīng)驗(yàn)普遍證明，房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道中必須有一大批較高水準(zhǔn)的中介機(jī)構(gòu)，如咨詢機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、交易機(jī)構(gòu)、代理機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和法律機(jī)構(gòu)等。這些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人已成了房地產(chǎn)銷售渠道中的“基石”。

　　2、注重房地產(chǎn)的差異性

　�。�1）風(fēng)格。是客戶的視覺(jué)和感覺(jué)效果。風(fēng)格的追求肯定增加成本，但風(fēng)格滿足客戶感官的愉悅，個(gè)性的追求。

　�。�2）特色功能。其主要以客戶的認(rèn)知度和其他開(kāi)發(fā)商模仿的可能為基礎(chǔ)。對(duì)產(chǎn)品的基本功能進(jìn)行補(bǔ)充。在今天的購(gòu)房族中，人們不僅要求“住的下”更要求“住的好”，住宅環(huán)境的營(yíng)造，已成為當(dāng)今樓盤(pán)的重要賣點(diǎn)。

　�。�3）性能質(zhì)量。指物業(yè)在使用中的實(shí)際表現(xiàn)水平。

　�。�4）設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)是以上三個(gè)方面的最終實(shí)現(xiàn)，有相當(dāng)程度的復(fù)雜性。

　　3、注意挖掘房地產(chǎn)的附加值

　　房地產(chǎn)附加值是指超越包括物業(yè)成本和開(kāi)發(fā)物業(yè)預(yù)計(jì)應(yīng)得的利潤(rùn)相加之外的價(jià)值部分。主要是由房地產(chǎn)所處位置、物業(yè)開(kāi)發(fā)商的企業(yè)形象、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理及售后服務(wù)等因素決定，對(duì)該房地產(chǎn)營(yíng)銷成敗起著極為關(guān)鍵的作用。它能夠增強(qiáng)客戶的購(gòu)買信心，對(duì)房地產(chǎn)的良性循環(huán)，品牌提升意義重大。

　�。�1）住宅產(chǎn)品重在一個(gè)整體概念，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了有形實(shí)物范圍，除核心產(chǎn)品和有形產(chǎn)品外，即消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)所得到的附加服務(wù)和附加利益，包括售前咨詢服務(wù)、售中代辦手續(xù)服務(wù)和售后物業(yè)管理服務(wù)。因此，作為開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)樹(shù)立全面的服務(wù)意識(shí)，不斷深化服務(wù)理念。提高企業(yè)的整體素質(zhì)。提高服務(wù)品牌的文化內(nèi)涵，為廣大的住戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。在他們享受高品質(zhì)的服務(wù)的同時(shí)，感受到品牌服務(wù)的魅力，是他成為耳熟能詳、口碑傳唱的品牌。

　�。�2）房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)即物業(yè)管理，其質(zhì)量的高低對(duì)于房地產(chǎn)品牌的樹(shù)立和品牌市場(chǎng)的形成尤為重要。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，是創(chuàng)建品牌住宅小區(qū)的延續(xù)和完善。

　　4、形成有效的.企業(yè)用人機(jī)制

　　提升房地產(chǎn)品牌靠什么？靠資金、靠技術(shù)、靠管理，但是歸根到底是靠人才。人力資源是房地產(chǎn)企業(yè)第一位戰(zhàn)略性資源，是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。創(chuàng)立房地產(chǎn)品牌靠的是優(yōu)秀的企業(yè)家的主宰，多種專家人才的整合，企業(yè)廣大員工的創(chuàng)新進(jìn)取精神及智能潛力的發(fā)揮。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)出知名品牌，就必須建立以專業(yè)人才為主體、以優(yōu)秀員工為骨干的最佳人才整合機(jī)制，一次發(fā)揮整體功能和優(yōu)勢(shì)。

　�。�1）房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的同時(shí)，應(yīng)把開(kāi)發(fā)人才資源放在更加重要的位置，按照房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的要求，認(rèn)真抓好人力資源的“進(jìn)”、“管”、“出”幾個(gè)環(huán)節(jié)工作，為優(yōu)秀人才的施展才干和健康成長(zhǎng)提供廣闊的空間。具體來(lái)說(shuō)，進(jìn)：就是要大膽引進(jìn)人才，通過(guò)向社會(huì)招聘吸納優(yōu)秀人才。管：就是要從對(duì)人才的靜態(tài)管理轉(zhuǎn)變?yōu)閯?dòng)態(tài)管理。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)知人善任，用人不疑，充分調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，鼓勵(lì)他們?cè)诠ぷ髦邪l(fā)揮自己的聰明才智。出：就是應(yīng)實(shí)行人才交換與合理流動(dòng)，形成良好的人才競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。在提高薪酬待遇、適應(yīng)市場(chǎng)人才價(jià)值的同時(shí)，更重要的是為人才提供良好的施展才智的工作環(huán)境。拓展其施展才華的領(lǐng)域，創(chuàng)造出與高層次人才向匹配的知識(shí)與科技含量高的崗位，做到用事業(yè)留人、用感情留人和用適合的薪酬待遇留人。

　　（2）應(yīng)努力構(gòu)建房地產(chǎn)人才培訓(xùn)體系。高等院校是培養(yǎng)人才的基地和搖籃，房地產(chǎn)人才建設(shè)必須發(fā)揮院校主渠道的作用，構(gòu)建具有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特色的科技人才培訓(xùn)體系。切實(shí)把培養(yǎng)具有現(xiàn)代科學(xué)文化知識(shí)和現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)過(guò)硬的高層次人才的工作放在突出位置。在采取多種措施吸引國(guó)外、境外高層次人才的同時(shí)，還應(yīng)加大對(duì)現(xiàn)有員工的教育培訓(xùn)工作力度，通過(guò)“充電”，著力提高各類專業(yè)人才素質(zhì)。努力把人力資源的潛在優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的人才優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)人才應(yīng)超復(fù)合型、多面手方向發(fā)展。

　　5、致力于企業(yè)自身的內(nèi)部建設(shè)

　　具體來(lái)說(shuō)，內(nèi)部建設(shè)包括如下方面：

　　（1）加強(qiáng)資金和成本管控能力。房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橛小氨├�”，養(yǎng)成了“豪邁花錢”和“不吝成本”的毛病。今天，房地產(chǎn)將面臨高成本運(yùn)營(yíng)的時(shí)代。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)嚴(yán)格項(xiàng)目投資管理、采購(gòu)招標(biāo)管理、工程施工管理和監(jiān)理、減少特支及行政費(fèi)用、營(yíng)銷及財(cái)務(wù)費(fèi)用控制等，極大壓縮運(yùn)營(yíng)成本。壓下去3％～5％，就是企業(yè)的一線生機(jī)和復(fù)興的希望。有限的現(xiàn)金流是企業(yè)活下去的根本。這是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的一場(chǎng)考驗(yàn)，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)的一場(chǎng)力量和意志的角逐。

　　（2）企業(yè)商業(yè)模式就要加快變革。目前一個(gè)顯著的變化就是，市場(chǎng)化的權(quán)重越來(lái)越大，政策中性化規(guī)制化的權(quán)重越來(lái)越大，對(duì)企業(yè)的要求更高。但也面臨市場(chǎng)利好的一面，這就是房地產(chǎn)的投資主體更加多元化。房地產(chǎn)要素市場(chǎng)的市場(chǎng)配置將驅(qū)使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)向社會(huì)平均利潤(rùn)率靠攏。企業(yè)必須謙虛謹(jǐn)慎，認(rèn)真調(diào)查研究，搞好合作和聯(lián)合。不能再靠老板個(gè)人拍腦袋做事。要考慮建立更加均衡、更加適合企業(yè)能力的開(kāi)發(fā)區(qū)域和產(chǎn)品，找到自己在新的生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈中的角色和定位，細(xì)分市場(chǎng)，做好產(chǎn)品，做出精品。

　�。�3）積極推進(jìn)和提升企業(yè)文化建設(shè)，激發(fā)員工對(duì)企業(yè)文化建設(shè)的關(guān)注和熱情，讓每一位員工都投入到企業(yè)文化的建設(shè)與發(fā)展中來(lái)，充分體現(xiàn)“以人為本”的人文理念。以及“服務(wù)第一”、“客戶至上”的意識(shí)。充分發(fā)揮企業(yè)文化的自檢功能、協(xié)調(diào)功能、激勵(lì)功能、凝聚功能、輻射功能，以強(qiáng)化內(nèi)部管理，提升企業(yè)形象，構(gòu)筑企業(yè)品牌，將企業(yè)的品牌不斷做大、做強(qiáng)，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)外擴(kuò)展與可持續(xù)發(fā)展的目的，用所有員工的激情與智慧。為企業(yè)品牌的構(gòu)筑與鞏固舔磚加瓦。

　　（4）堅(jiān)持誠(chéng)信為本的經(jīng)營(yíng)理念。誠(chéng)信是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心，也是創(chuàng)建房地產(chǎn)企業(yè)品牌的基石。企業(yè)品牌價(jià)值的大小取決于企業(yè)信譽(yù)程度的高低，特別是關(guān)系生活質(zhì)量與人身安全的現(xiàn)代住宅房地產(chǎn)業(yè)與醫(yī)藥、食品行業(yè)同被稱為道德性產(chǎn)業(yè)，誠(chéng)信便具有了極為重要的意義。為此，房地產(chǎn)企業(yè)打造大眾化品牌應(yīng)把社會(huì)責(zé)任融入到品牌建設(shè)的核心中，面對(duì)信用經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)守信的原則，將消費(fèi)者的利益放在首位，嚴(yán)肅對(duì)待承諾，嚴(yán)格履行承諾，實(shí)事求是。厚積薄發(fā)。

　　美國(guó)金融海嘯的沖擊，使世界經(jīng)濟(jì)秩序由熱變冷，讓高速增長(zhǎng)中的中國(guó)經(jīng)濟(jì)得以放慢腳步，也讓房地產(chǎn)企業(yè)得以用冷水澆醒自己。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)品牌建設(shè)，提高企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)力，已成為關(guān)系到企業(yè)成敗的關(guān)鍵問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)雖然經(jīng)過(guò)了幾十年的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在品牌意識(shí)上取得了很大的進(jìn)步，衷心希望能為企業(yè)找到一條以品牌來(lái)提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的道路做出有益的探索。

房地產(chǎn)論文7

　　一、細(xì)分市場(chǎng)有助于實(shí)現(xiàn)人力、物力的集中

　　從全國(guó)范圍來(lái)看，人們的購(gòu)房需求從來(lái)都沒(méi)有減弱，相對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)也遍布全國(guó)。然而由于地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人均購(gòu)買力等因素存在，相當(dāng)多的地產(chǎn)企業(yè)并不是一帆風(fēng)順的。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，可以通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分將資源、人力進(jìn)行合理分配，避免資源浪費(fèi)，這也有助于自身集中各種資源，并制定出適合市場(chǎng)規(guī)律的營(yíng)銷組合策略，從而達(dá)到增加盈利、擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模的目的。

　　二、在房地產(chǎn)營(yíng)銷中如何對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分

　　市場(chǎng)細(xì)分依據(jù)：進(jìn)行市場(chǎng)的細(xì)分是根據(jù)市場(chǎng)與消費(fèi)者的性質(zhì)所決定的：其一，市場(chǎng)是商品交換關(guān)系的總和，它本身是可以細(xì)分的；其二，對(duì)于某種商品消費(fèi)者的需求具有相似性，也略帶有細(xì)微差別；另外，市場(chǎng)細(xì)分也與企業(yè)自身的發(fā)展特點(diǎn)有關(guān)。市場(chǎng)細(xì)分分類：市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)不同，對(duì)應(yīng)著不同的'市場(chǎng)分類，如按國(guó)家、地區(qū)、氣候等，可進(jìn)行地理細(xì)分；按年齡、性別、民族等可進(jìn)行人口細(xì)分；按生活方式、個(gè)性等可進(jìn)行心理細(xì)分；按質(zhì)量、價(jià)格、品味等可進(jìn)行受益細(xì)分。下面我們將對(duì)幾種細(xì)分變量進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

　�。ㄒ唬┉h(huán)境變量

　　環(huán)境變量產(chǎn)生的原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)自身存在的固定性以及區(qū)域性的特點(diǎn)，環(huán)境變量主要分為三個(gè)因素：（1）自然地理環(huán)境。主要包括建造房地產(chǎn)當(dāng)?shù)氐牡匦吻闆r、地貌以及當(dāng)?shù)貧夂驐l件。（2）經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境。從經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境來(lái)看，主要包含的是房屋和當(dāng)?shù)爻鞘兄行闹�間的距離、交通是否方便等方面。（3）人文環(huán)境。人文環(huán)境主要指的是消費(fèi)者自身的素質(zhì)、以及文化教育程度等等。

　�。ǘ�）消費(fèi)者變量

　　有需求就有買賣，一直以來(lái)消費(fèi)者的房產(chǎn)消費(fèi)占據(jù)著各種消費(fèi)總和的大部分比重，不論其消費(fèi)水平如何，均是如此。所以筆者認(rèn)為消費(fèi)者變量是進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分的基本要點(diǎn)。具體來(lái)說(shuō)，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分的消費(fèi)者變量可以分為很多種。其中，重點(diǎn)是按消費(fèi)水平或年均收入進(jìn)行的市場(chǎng)細(xì)分，消費(fèi)水平（年均收入）高，那么消費(fèi)者自然會(huì)選擇購(gòu)買地段好、戶型好、舒適度高的房產(chǎn)；消費(fèi)水平（年均收入）低，那么他便會(huì)選擇購(gòu)買戶型小的房產(chǎn)。其次，消費(fèi)者年齡也是進(jìn)行細(xì)分的因素，這是由于消費(fèi)者或其父母身體狀況的原因，環(huán)境好、交通便利是其主要考慮因素。這樣，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分后地產(chǎn)商便可以對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行確定，并制定出與之相適應(yīng)的營(yíng)銷策略對(duì)不同群體銷售房產(chǎn)。

　　（三）心理變量

　　心理變量作為細(xì)分市場(chǎng)的重要依據(jù)，心理變量主要指的是消費(fèi)者在生活方式、購(gòu)買房屋的目的以及消費(fèi)的性格等方面的心理特征，并將這些作為對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行劃分的前提。對(duì)于不同心理需求的消費(fèi)者，他們的生活方式也不相同，對(duì)于節(jié)約型的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，他們追求的是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的房屋，而部分消費(fèi)者更追求的是現(xiàn)代化生活方式，喜歡住高級(jí)的公寓。另外，消費(fèi)者購(gòu)買房屋的動(dòng)機(jī)也有很大的區(qū)別。對(duì)于一些適婚年紀(jì)的年青人，他們買房的目的不外乎結(jié)婚；還有部分消費(fèi)者是為了將自身多余的資金用于房地產(chǎn)投資保值。

　　（四）行為變量

　　行為變量指的是消費(fèi)者在使用房屋過(guò)程中的態(tài)度或者是反映，主要從待購(gòu)階段、經(jīng)濟(jì)利益這兩個(gè)方面進(jìn)行考慮的。待購(gòu)階段的涵義指的是消費(fèi)者正處于購(gòu)買過(guò)程的不同階段，一些消費(fèi)者對(duì)自身購(gòu)買的房屋大致情況不了解，但是還有部分消費(fèi)者對(duì)房屋了解清楚。不同的消費(fèi)者在購(gòu)買住宅時(shí)追求的利益是不同的。有的購(gòu)房者特別注重價(jià)格，有的注重周圍環(huán)境，有的注重是否增值快，有的追求完善的物業(yè)管理系統(tǒng)等等。

　　三、總結(jié)

　　從我國(guó)的消費(fèi)主體和消費(fèi)觀念看，地產(chǎn)消費(fèi)一直處于一個(gè)較高的水平，由于國(guó)際環(huán)境因素、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式等影響，地產(chǎn)市場(chǎng)既存在巨額盈利，又受各種變數(shù)的制約。在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的社會(huì)中，地產(chǎn)商只有經(jīng)過(guò)合理的市場(chǎng)細(xì)分，確定目標(biāo)市場(chǎng)，找到符合自身的發(fā)展模式，才能盈利生存，才能在這場(chǎng)無(wú)形的戰(zhàn)場(chǎng)中走到最后。

房地產(chǎn)論文8

　　采用什么樣薪酬管理體系提高企業(yè)管理效率，是企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中必須面臨的緊迫問(wèn)題。筆者試圖通過(guò)對(duì)一家房地產(chǎn)公司薪酬制度的個(gè)案研究來(lái)探視其中的內(nèi)在規(guī)律，提出合理的改進(jìn)建議，提升房地產(chǎn)界的薪酬管理制度。

　　房地產(chǎn)公司薪酬管理的現(xiàn)狀分析

　　上海某房地產(chǎn)有限公司是一家實(shí)力雄厚、機(jī)制靈活，擁有現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理模式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。在公司成立初期，薪酬對(duì)公司員工確實(shí)起到了激勵(lì)作用，但是隨著社會(huì)進(jìn)步，外部環(huán)境的變化，公司的薪酬管理制度也出現(xiàn)了一些弊端，原有的薪酬制度滿足不了日益增長(zhǎng)的員工需要。如何改變弊端，提高員工的工作積極性，廣泛的吸引人才，提升公司核心競(jìng)爭(zhēng)力等等，都是公司高層決策者必須面對(duì)的問(wèn)題。

　　1.1公司薪酬體系的優(yōu)點(diǎn)

　　(1)公司現(xiàn)行的工資制度比較適用和合理。由于公司現(xiàn)行的工資制度是房地產(chǎn)行業(yè)普遍采用和比較完善的工資管理及分配制度，具有一定的實(shí)用性�，F(xiàn)行的工資管理辦法比較完善，能夠保證勞動(dòng)工資管理工作有秩序地正常運(yùn)作，保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常開(kāi)展。

　　(2)津貼、福利的發(fā)放與管理嚴(yán)格遵照明確的規(guī)章制度。公司的規(guī)章制度明確規(guī)定公司各個(gè)級(jí)別所享受的各種津貼和福利。對(duì)公司員工的津貼和福利的評(píng)價(jià)在給予統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)的情況下給予一定的.寬限度，即有利于保證公司員工的利益，同時(shí)又起到激勵(lì)和管理員工的作用。

　　(3)績(jī)效評(píng)估等各項(xiàng)工作，都能在具體部門的積極工作下有條不紊地進(jìn)行。公司在評(píng)價(jià)員工業(yè)績(jī)方面有多種靈活的方法�？�(jī)效考核評(píng)估是由各部門的主管根據(jù)員工在當(dāng)前考勤期內(nèi)的表現(xiàn)來(lái)進(jìn)行評(píng)估，具有一定的專業(yè)性。

　　1.2公司薪酬體系的缺陷

　　從上面的分析可以知道，公司現(xiàn)行工資制度是比較適用和合理的。

　　對(duì)現(xiàn)代薪酬管理理念的認(rèn)識(shí)不足。在公司傳統(tǒng)的工資分配觀念中，分配給員工的物質(zhì)報(bào)酬體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，著重于員工群體的物質(zhì)報(bào)酬補(bǔ)償感及收人穩(wěn)定感，而對(duì)員工的行為特征考慮較少。但是對(duì)許多管理與技術(shù)人才來(lái)說(shuō)，薪酬水平的高低并不是第一位的，起決定作用的是企業(yè)能否為其提供公平競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰的事業(yè)發(fā)展空間。而在實(shí)際中，公司在用人機(jī)制上論資排輩現(xiàn)象嚴(yán)重，對(duì)人才的使用力度不夠。再加上公司的績(jī)效考評(píng)體系遠(yuǎn)未達(dá)到科學(xué)有效的程度，因此“干好干壞一個(gè)樣”的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，在缺乏公平感、成就感、被尊重感的情況下，人才的效用大打折扣。

　　但隨著公司的發(fā)展，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度的不斷加強(qiáng)，通過(guò)和同行的幾家公司的薪酬體系的對(duì)比中，可以看出公司薪酬制度上就出現(xiàn)了明顯的不足。

房地產(chǎn)論文9

　　引言

　　房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中不可或缺的重要組成部分，對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)營(yíng)起到了至關(guān)重要的作用。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作也在實(shí)踐過(guò)程中也得到了完善與提高，有效解決了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作中存在的諸多問(wèn)題。

　　一、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作探究

　　在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的投資過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)首先對(duì)工程項(xiàng)目的初始成本進(jìn)行計(jì)算，在準(zhǔn)確把握工程項(xiàng)目的初始化成本以后再對(duì)工程項(xiàng)目建筑物的出租日期或者使用權(quán)限進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的核算處理，以此保證工程項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算工作的準(zhǔn)確性。在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展與運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，企業(yè)會(huì)計(jì)人員應(yīng)嚴(yán)格遵循相關(guān)規(guī)章制度，對(duì)工程項(xiàng)目預(yù)期計(jì)劃內(nèi)的投資與經(jīng)營(yíng)程序進(jìn)行核算與處理，如果企業(yè)董事會(huì)在短期內(nèi)簽訂了書(shū)面協(xié)議，或者明確劃分了建筑物與經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的出租所有權(quán)，那么該建筑物或者經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所即使在沒(méi)有簽訂租房協(xié)議的情況，其自身歸屬與所有權(quán)也不會(huì)發(fā)生變化，都會(huì)被重新定義為投資性房地產(chǎn)的一部分。國(guó)內(nèi)投資性房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，需要會(huì)計(jì)核算部門對(duì)其進(jìn)行準(zhǔn)確的確認(rèn)以后才可以進(jìn)行系統(tǒng)化的初始化計(jì)量工作，在初始化計(jì)量工作的持續(xù)開(kāi)展過(guò)程中逐漸完善企業(yè)自身的會(huì)計(jì)工作運(yùn)作架構(gòu)。投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算工作往往需要相應(yīng)的工作人員對(duì)房地產(chǎn)入賬價(jià)值進(jìn)行多次的確認(rèn)與探究，在確切認(rèn)真以后實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)自身價(jià)值的核算。根據(jù)有關(guān)部門的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)部分投資性房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)踐運(yùn)營(yíng)過(guò)程中過(guò)度追求租金與企業(yè)資金的增值，致使投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)踐運(yùn)營(yíng)過(guò)程中存在嚴(yán)重的價(jià)格偏差，投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作形同虛設(shè)，嚴(yán)重侵害了住戶與投資建設(shè)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了諸多不利影響。

　　二、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作中存在的問(wèn)題

　�。ㄒ唬┯�(jì)量轉(zhuǎn)換過(guò)程中所存在的問(wèn)題

　　投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作在實(shí)踐環(huán)節(jié)往往會(huì)采用轉(zhuǎn)換計(jì)量的方式來(lái)提高企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)效益，這種方式具有一定的'應(yīng)用優(yōu)勢(shì)，能夠幫助企業(yè)快速解決資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，在短時(shí)間內(nèi)幫助企業(yè)獲得較大的市場(chǎng)收益，然而，投資性房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)量轉(zhuǎn)換的過(guò)程中往往會(huì)出現(xiàn)一系列嚴(yán)重的問(wèn)題，嚴(yán)重危害到企業(yè)自身的發(fā)展和運(yùn)營(yíng)情況。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算工作中采用計(jì)量轉(zhuǎn)換的方式進(jìn)行核算處理，可以快速實(shí)現(xiàn)企業(yè)工程項(xiàng)目的盈利狀況，幫助企業(yè)在項(xiàng)目管理過(guò)程中獲得更大的市場(chǎng)收益。然而，計(jì)量轉(zhuǎn)換模式具有極大的約束性與局限性，在實(shí)踐應(yīng)用過(guò)程中往往會(huì)致使房地產(chǎn)企業(yè)的用途發(fā)生變化，使企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中過(guò)于注重對(duì)轉(zhuǎn)換問(wèn)題的處理與優(yōu)化，忽視了投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作，導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算工作在實(shí)踐環(huán)節(jié)出現(xiàn)變動(dòng)與缺損，引起當(dāng)期企業(yè)資金流與虧損項(xiàng)目的變動(dòng)，為企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

　�。ǘ�）公允計(jì)量工作中存在的問(wèn)題

　　通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行探究，在我國(guó)部分投資性房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，其會(huì)計(jì)核算工作與公允計(jì)量工作往往存在諸多偏差與不足之處，致使投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作的實(shí)際應(yīng)用價(jià)值大大降低，工程項(xiàng)目承包方與施工方的經(jīng)濟(jì)效益無(wú)法得到保障，嚴(yán)重危害到我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r。在一個(gè)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè)之前，企業(yè)會(huì)計(jì)核算部門應(yīng)對(duì)投資項(xiàng)目與投資性房地產(chǎn)進(jìn)行切實(shí)有效的評(píng)估與研究。在傳統(tǒng)的投資性房地產(chǎn)評(píng)估工作當(dāng)中，會(huì)計(jì)核算人員大多采用公允價(jià)值核算模式，這種核算模式在實(shí)踐應(yīng)用過(guò)程中往往會(huì)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值而產(chǎn)生變動(dòng)，并且將變動(dòng)數(shù)值納入利潤(rùn)總額當(dāng)中，致使企業(yè)盈利的標(biāo)準(zhǔn)值與投資判斷受到影響，極大的降低了企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的準(zhǔn)確性，使企業(yè)在投資項(xiàng)目的過(guò)程中存在極大的資金風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，計(jì)量的會(huì)計(jì)核算方式在很大程度上給予了不法之徒可趁之機(jī)，使心懷不軌的會(huì)計(jì)核算人員在實(shí)踐操作過(guò)程中為自身謀得了大量的利潤(rùn)，致使企業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況受到嚴(yán)重侵害，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了極大的阻礙，直接影響了會(huì)計(jì)核算工作者在實(shí)踐工作中的判斷，導(dǎo)致施工項(xiàng)目進(jìn)度減慢，降低了我國(guó)城市化建設(shè)的發(fā)展速率。

　　三、解決投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題的有效措施

　�。ㄒ唬┩晟茣�(huì)計(jì)核算工作中的公允計(jì)量模式

　　針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)踐運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所存在的問(wèn)題，在相應(yīng)優(yōu)化與改善的過(guò)程中，企業(yè)會(huì)計(jì)部門應(yīng)對(duì)會(huì)計(jì)核算工作中的公允計(jì)量進(jìn)行相應(yīng)的優(yōu)化，使公允計(jì)量在投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作中能夠充分發(fā)揮效用，幫助會(huì)計(jì)核算人員更加準(zhǔn)確的把握投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值。在投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目投資過(guò)程中，如果企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作中的公允價(jià)值發(fā)生了變動(dòng)，那么企業(yè)投資項(xiàng)目的賬面價(jià)值與公允價(jià)值也會(huì)相應(yīng)發(fā)生變動(dòng)，致使公允價(jià)值變動(dòng)公積出現(xiàn)浮動(dòng)。在相應(yīng)優(yōu)化與完善的過(guò)程中，投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)會(huì)計(jì)核算工作中的轉(zhuǎn)換計(jì)量與公允計(jì)量進(jìn)行相應(yīng)的處理，在投資性房地產(chǎn)的核算轉(zhuǎn)換過(guò)程中，采用公允價(jià)值模式作為投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算轉(zhuǎn)換的主要手段，使公允計(jì)量模式在會(huì)計(jì)核算工作中產(chǎn)生的價(jià)值與原有賬面所產(chǎn)生的價(jià)值持平，有效保證投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的準(zhǔn)確性。同時(shí)，根據(jù)我國(guó)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算相關(guān)計(jì)量方式所規(guī)定，在同一企業(yè)內(nèi)，所有的投資性房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)踐運(yùn)營(yíng)過(guò)程中不得采取兩種計(jì)量模式進(jìn)行會(huì)計(jì)核算工作，因此，在實(shí)際工作當(dāng)中，我國(guó)投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極利用公允計(jì)量的會(huì)計(jì)核算模式，為會(huì)計(jì)人員的實(shí)踐工作提供確切可靠的準(zhǔn)確性保證，使投資性房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作在實(shí)際情況中合理化的選擇成本模式，并且進(jìn)行后續(xù)的計(jì)量與核算工作。

　�。ǘ�）完善會(huì)計(jì)核算工作中的轉(zhuǎn)換計(jì)量模式

　　國(guó)內(nèi)部分投資性房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)量轉(zhuǎn)換的過(guò)程中往往會(huì)出現(xiàn)一系列嚴(yán)重的問(wèn)題，極大的危害到企業(yè)自身的發(fā)展和運(yùn)營(yíng)情況。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算工作中采用計(jì)量轉(zhuǎn)換的方式進(jìn)行核算處理，可以快速實(shí)現(xiàn)企業(yè)工程項(xiàng)目的盈利狀況，幫助企業(yè)在項(xiàng)目管理過(guò)程中獲得更大的市場(chǎng)收益。在投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換核算過(guò)程中，會(huì)計(jì)核算人員應(yīng)將傳統(tǒng)的投資性房地產(chǎn)實(shí)際公允價(jià)值轉(zhuǎn)變?yōu)橘~面價(jià)值，以此作為建筑商品房屋的計(jì)量基礎(chǔ)，為今后的投資性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)提供必要條件。同時(shí)，公允計(jì)量模式在運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)價(jià)值與原賬面會(huì)出現(xiàn)一定的價(jià)值誤差，這些價(jià)值誤差應(yīng)歸入投資性房地產(chǎn)當(dāng)期盈利與虧損的項(xiàng)目資金當(dāng)中，以此保證企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的準(zhǔn)確性，為轉(zhuǎn)換計(jì)量模式的發(fā)展與應(yīng)用奠定良好的條件。

　　四、結(jié)語(yǔ)

　　綜上所述，根據(jù)我國(guó)投資性房地產(chǎn)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行探究，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于高速發(fā)展的階段，投資性房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中仍需要不斷進(jìn)取、完善創(chuàng)新，在會(huì)計(jì)核算工作中尋求突破，積極探索經(jīng)濟(jì)效益持續(xù)增長(zhǎng)的途徑。

房地產(chǎn)論文10

　　摘要：隨著改革開(kāi)放的不斷推進(jìn)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日漸加劇。當(dāng)前，規(guī)模化、集團(tuán)化發(fā)展已成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要特征，而這種發(fā)展趨勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理提出了新的要求。以價(jià)值鏈理論為視角，在分析房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈構(gòu)成的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)管理模式進(jìn)行了研究。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)論文發(fā)表，價(jià)值鏈，房地產(chǎn)企業(yè)，管控模式

　　1房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)

　　規(guī)�；�經(jīng)營(yíng)是“指企業(yè)采用生產(chǎn)要素凝聚和重組的經(jīng)營(yíng)方式以及由此所決定的經(jīng)濟(jì)效益”。規(guī)�；�發(fā)展要求房地產(chǎn)企業(yè)從以往粗放式的發(fā)展模式向集約式、精細(xì)化轉(zhuǎn)變，它特別強(qiáng)調(diào)企業(yè)管理的專業(yè)化能力，同時(shí)要求企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)清晰、各組織模塊職能明確，業(yè)務(wù)單元?jiǎng)澐诌m當(dāng)，并且相互之間的聯(lián)系通道順暢，業(yè)務(wù)流程管理高效。

　　集團(tuán)化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管控能力和資源整合能力以及專業(yè)化能力都提出了更高的要求。一方面，它要求集團(tuán)總部能夠從整體上保證各職能模塊和業(yè)務(wù)單元的有機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)，且高效地掌控不同區(qū)域的多項(xiàng)目運(yùn)作；同時(shí)，不同區(qū)域的項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)時(shí)還要保持協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)、規(guī)范運(yùn)行，以保證高效順利地完成。另一方面，必須更好地配置企業(yè)資源，做到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，互相推動(dòng)，有效降低管理成本。

　　規(guī)模化、集團(tuán)化已成為當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，在其促動(dòng)之下，母公司的管理幅度迅速加大，母公司不能身兼項(xiàng)目操作者和管理者雙重角色，企業(yè)從“母公司―項(xiàng)目公司/項(xiàng)目部”的架構(gòu)向“總部―區(qū)域聯(lián)動(dòng)”的集團(tuán)模式轉(zhuǎn)型成為必然。相應(yīng)地，現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的組織管控模式也應(yīng)做出必要的調(diào)整與創(chuàng)新，否則難以適應(yīng)發(fā)展的要求。

　　2價(jià)值鏈理論

　　1985年，邁克爾？波特首次提出“價(jià)值鏈（Value chain）”管理理論，其認(rèn)為，企業(yè)的價(jià)值產(chǎn)生于包括生產(chǎn)（投資）、經(jīng)營(yíng)、銷售、服務(wù)和內(nèi)部管理的各個(gè)環(huán)節(jié)以及各環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)運(yùn)作產(chǎn)生的整體價(jià)值增值，而這一相互聯(lián)系、彼此促進(jìn)的價(jià)值產(chǎn)生的動(dòng)態(tài)過(guò)程就是價(jià)值鏈。

　　價(jià)值鏈具有如下特性：

　�。�1）企業(yè)的價(jià)值活動(dòng)只要包括基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)兩個(gè)方面，其中基本活動(dòng)主要是直接創(chuàng)造價(jià)值的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，而輔助活動(dòng)主要是企業(yè)的內(nèi)外部管理活動(dòng)；

　　（2）企業(yè)的價(jià)值活動(dòng)其各環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系的統(tǒng)一整體，每一環(huán)節(jié)完成自身的工作內(nèi)容后，傳遞到下一環(huán)節(jié)。價(jià)值鏈上的參與者通過(guò)縱向上和橫向上的分工協(xié)作，實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值。

　　（3）企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)來(lái)自于成本領(lǐng)先和差異化，而從價(jià)值鏈角度來(lái)看，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力和效率的提高主要來(lái)自于價(jià)值活動(dòng)本身和最優(yōu)化、協(xié)調(diào)的價(jià)值鏈活動(dòng)。

　　3房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈構(gòu)成

　　按照價(jià)值鏈理論，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)作業(yè)流程，同樣也可分為基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)兩個(gè)方面。

　　3.1房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈中的基本活動(dòng)

　�。�1）前期研究決策階段：通過(guò)縝密細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研，結(jié)合企業(yè)自身綜合實(shí)力，對(duì)目標(biāo)地塊的購(gòu)買與否進(jìn)行可行性分析。對(duì)于已購(gòu)買地塊進(jìn)行前期研究，確定項(xiàng)目業(yè)態(tài)和開(kāi)發(fā)模式，進(jìn)行價(jià)值研判與決策。

　�。�2）規(guī)劃階段：根據(jù)前期決策，委托設(shè)計(jì)單位對(duì)已獲得地塊進(jìn)行策劃設(shè)計(jì)，形成良好的功能規(guī)劃和市場(chǎng)識(shí)別，將土地最大限度實(shí)現(xiàn)增值。確定設(shè)計(jì)方案后，依法對(duì)擬建地塊進(jìn)行規(guī)劃保健，獲得許可。

　�。�3）工程建設(shè)階段：通過(guò)招標(biāo)比選，選擇最優(yōu)施工企業(yè)，使其有能力完成設(shè)計(jì)方案，實(shí)現(xiàn)低成本、高質(zhì)量施工，并對(duì)工程施工進(jìn)度、質(zhì)量、安全進(jìn)行有效控制。工程建設(shè)是對(duì)土地、建筑材料等原料通過(guò)作業(yè)投入成本，使之轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品價(jià)值。

　�。�4）銷售階段：在取得房屋銷售許可證的基礎(chǔ)上，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行推廣與銷售，并根據(jù)客戶需求反饋，對(duì)在建和后期擬建產(chǎn)品設(shè)計(jì)和建造進(jìn)行修正，實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)值最大化。

　　（5）物業(yè)管理階段：產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、銷售完成后，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行物業(yè)管理、保修和后期維護(hù)。

　　3.2房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈中的輔助活動(dòng)

　　房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈中的輔助活動(dòng)都是圍繞具備房地產(chǎn)特有產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈特性的基本活動(dòng)的開(kāi)展而開(kāi)展的，它穿插、融合于房地產(chǎn)價(jià)值鏈運(yùn)作的整個(gè)過(guò)程。

　�。�1）戰(zhàn)略定位管理：確定企業(yè)的發(fā)展方向和宏觀戰(zhàn)略，作為具體經(jīng)營(yíng)方針制定的依據(jù)，保證企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的培育和發(fā)展。

　�。�2）財(cái)務(wù)和人力資源管理：人力和資本是企業(yè)發(fā)展重要支撐要素。人力資源管理就是要利用合理的薪酬、培訓(xùn)、晉升等機(jī)制，促進(jìn)知識(shí)資源的積累和應(yīng)用；財(cái)務(wù)管理是就做好企業(yè)的投資管理、營(yíng)運(yùn)資金和籌資管理以及

　　稅務(wù)籌劃。

　�。�3）企業(yè)文化：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的具有自身特色的價(jià)值理念和行為準(zhǔn)則。企業(yè)文化是企業(yè)重要的價(jià)值附加值來(lái)源，在凝心聚力、品牌推廣、市場(chǎng)評(píng)價(jià)等方面具有重要作用。

　�。�4）企業(yè)創(chuàng)新：在激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，技術(shù)、產(chǎn)品、銷售和管理等方面的創(chuàng)新，是企業(yè)不斷獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和獲得價(jià)值增值的重要手段。

　　4價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)管理模式

　　價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)管理模式是以房地產(chǎn)價(jià)值鏈為核心，按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程實(shí)現(xiàn)一體化協(xié)同。公司所有職能模塊和業(yè)務(wù)單元均基于價(jià)值鏈定位，從業(yè)務(wù)線、職能線及戰(zhàn)略、管理、審計(jì)線三個(gè)層次各自承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)，整個(gè)價(jià)值鏈上橫向的各個(gè)協(xié)同單元成為利益共同體，互為依存，互為客戶，各自形成可以量化的對(duì)整體價(jià)值鏈的貢獻(xiàn)，通過(guò)協(xié)同提高效率，從而實(shí)現(xiàn)整個(gè)價(jià)值鏈的價(jià)值創(chuàng)造最大化，形成橫向一體化。相互協(xié)同又相對(duì)獨(dú)立的各個(gè)業(yè)務(wù)單元和模塊作為“小價(jià)值鏈”，通過(guò)積累形成各自的專業(yè)化優(yōu)勢(shì)，提高專業(yè)化能力，形成縱向一體化。橫向一體化和縱向一體化的相互作用提升集團(tuán)整體優(yōu)勢(shì)，從而形成集團(tuán)不可復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 根據(jù)上述價(jià)值鏈理論，將房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈條整合為橫向一體化協(xié)同和縱向一體化協(xié)同。橫向一體化協(xié)同注重提高運(yùn)作效率、降低成本；縱向一體化協(xié)同注重知識(shí)積累、專業(yè)能力的提升。

　　4.1橫向一體化協(xié)同

　　首先由四大中心――戰(zhàn)略研發(fā)中心、產(chǎn)品設(shè)計(jì)中心、制造中心和營(yíng)銷中心串成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)鏈條，這是地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈的核心和主干；由財(cái)務(wù)、人力資源、企管等職能部門搭成資源提供、職能管理和專業(yè)化服務(wù)的'支持平臺(tái)；業(yè)務(wù)鏈條以支持平臺(tái)為依托開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，相互作用，形成立體協(xié)同的價(jià)值鏈。這條鏈延伸到企業(yè)外部與戰(zhàn)略合作伙伴和利益相關(guān)方（如：供應(yīng)商、建筑商、設(shè)計(jì)公司、裝飾公司、銷售代理等）對(duì)接串聯(lián)起來(lái)，就構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)的整條價(jià)值鏈。

　　基于價(jià)值鏈，四大中心作為業(yè)務(wù)單元分工明確、準(zhǔn)確定位。戰(zhàn)略研發(fā)中心側(cè)重于集團(tuán)戰(zhàn)略研究，目標(biāo)計(jì)劃及項(xiàng)目的高、精研發(fā)和經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析；產(chǎn)品設(shè)計(jì)中心側(cè)重于項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)，致力于環(huán)保、節(jié)能、舒適、溫馨、有品味的品牌訴求和產(chǎn)品設(shè)計(jì)；制造中心側(cè)重于產(chǎn)品制造過(guò)程的標(biāo)準(zhǔn)化、程序化、規(guī)范化以及產(chǎn)品制造的高效率、低成本；營(yíng)銷中心側(cè)重于營(yíng)銷和服務(wù)，基于消費(fèi)者心理，研究需求趨勢(shì)和營(yíng)銷方式，建立營(yíng)銷管理和服務(wù)特色；與客戶、合作伙伴相互尊重、關(guān)注共贏；實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈創(chuàng)造價(jià)值的做大化。

　　基于價(jià)值鏈，業(yè)務(wù)單元與資源提供和職能支持模塊互為依存，互為客戶。創(chuàng)造是所有業(yè)務(wù)單元和模塊的共同取向。這樣，就會(huì)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，并打破部門和業(yè)務(wù)單元之間的界限，實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈的價(jià)值最優(yōu)。具體工作中，各業(yè)務(wù)單元和模塊在各自分工負(fù)責(zé)的重點(diǎn)工作和領(lǐng)域內(nèi)首先努力做得最專業(yè)、最有效率，然后主動(dòng)地參與價(jià)值鏈其他環(huán)節(jié)的工作，從不同的視野貢獻(xiàn)智慧，避免漏洞，防止風(fēng)險(xiǎn)。

　　4.2縱向一體化協(xié)同

　　縱向一體化協(xié)同就是在價(jià)值鏈分工明確的前提下，各業(yè)務(wù)單元和模塊工作范圍相對(duì)固定，業(yè)務(wù)聚焦，打造專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，提升專業(yè)化能力�？v向一體化使專業(yè)技術(shù)人員或其他專業(yè)人員有參與更多項(xiàng)目、更多業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)，有利于員工個(gè)體在實(shí)踐中積累經(jīng)驗(yàn)，成為專業(yè)化人材，并通過(guò)專業(yè)化發(fā)展的通道成長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值。同時(shí)，各業(yè)務(wù)單元和模塊作為專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，有了人才培養(yǎng)的途徑和良好機(jī)制，團(tuán)隊(duì)內(nèi)更容易培養(yǎng)知識(shí)分享的氣氛，從而更有利于知識(shí)的積累，進(jìn)而形成專業(yè)化優(yōu)勢(shì)，提高價(jià)值創(chuàng)造的能力，能為價(jià)值鏈的價(jià)值貢獻(xiàn)更大。

　　價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)管理模式一種以價(jià)值為核心的管控模式，它將整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程都納入到集團(tuán)的管控范圍之內(nèi)，在很大程度上提高了集團(tuán)的管控能力；并且通過(guò)業(yè)務(wù)單元和職能模塊的設(shè)置，一方面使得房地產(chǎn)企業(yè)組織的架構(gòu)更為清晰，業(yè)務(wù)流程更為順暢，另一方面這種調(diào)整弱化了職能部門的權(quán)力，強(qiáng)化了職能部門對(duì)項(xiàng)目之間的溝通與協(xié)調(diào)意識(shí)。因?yàn)樵谝惑w化趨勢(shì)下，各部門只有通過(guò)不斷的溝通與協(xié)調(diào)才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值，進(jìn)而也避免了各職能部門高高在上，缺乏服務(wù)意識(shí)的現(xiàn)象，使項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中公司的各種資源可以達(dá)到最大化利用。此外，重要的是將各職能部門對(duì)應(yīng)于相應(yīng)的業(yè)務(wù)單元使各部門的專業(yè)化優(yōu)勢(shì)能夠更好地發(fā)揮，而且這種圍繞業(yè)務(wù)流程的專業(yè)化優(yōu)勢(shì)整合促進(jìn)了公司整體競(jìng)爭(zhēng)力的提高，使其更加能夠適應(yīng)市場(chǎng)不斷變化的競(jìng)爭(zhēng)與壓力。

房地產(chǎn)論文11

　　摘要：“營(yíng)改增”政策在我國(guó)實(shí)施多年，實(shí)踐證明，這種方式對(duì)我國(guó)企業(yè)的發(fā)展具有積極作用。對(duì)建筑企業(yè)而言，財(cái)務(wù)管理十分復(fù)雜，只有適應(yīng)財(cái)務(wù)管理策略，才能確保其積極發(fā)展。筆者就“營(yíng)改增”給現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算帶來(lái)的影響分析了具體的解決策略。

　　關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算

　　“營(yíng)改增”政策使得整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)職能和管理方案發(fā)生了變化，要求企業(yè)快速適應(yīng)這一變化，隨著政策的發(fā)展對(duì)其內(nèi)部財(cái)務(wù)管理作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

　　一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響

　　(一)改變了稅費(fèi)的抵扣形式

　　營(yíng)改增改變了以往的企業(yè)稅收抵扣方式，采用增值稅發(fā)票抵扣后，企業(yè)的固定資產(chǎn)可以用于稅收抵扣項(xiàng)目，從而大大降到了企業(yè)的繳稅額，降低了其負(fù)債率。以往的會(huì)計(jì)核算是將建筑工程造價(jià)與利潤(rùn)列入營(yíng)業(yè)稅范圍內(nèi)，存在重復(fù)繳稅現(xiàn)象。而隨著營(yíng)改增的出現(xiàn)，增值稅變成了價(jià)外稅，但是企業(yè)要重視增值稅發(fā)票的獲得，一些企業(yè)在工程施工過(guò)程中忽視了增值稅的作用，反而增加了企業(yè)的稅收繳納，影響學(xué)習(xí)效果。

　　(二)對(duì)會(huì)計(jì)人員的核算提出了新的要求

　　以往的會(huì)計(jì)管理制度與現(xiàn)代制度不同，“營(yíng)改增”優(yōu)化了會(huì)計(jì)職能，要求企業(yè)會(huì)計(jì)從業(yè)人員正確了解會(huì)計(jì)賬目，正確核算企業(yè)項(xiàng)目，使其抵扣方式與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)。企業(yè)還應(yīng)組織財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，使其能夠更深刻的了解會(huì)計(jì)核算，掌握會(huì)計(jì)核算的方法，降低企業(yè)的成本。尤其是對(duì)建筑企業(yè)而言，涉及項(xiàng)目之多，涉及范圍之廣，都對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效果和發(fā)展造成影響。營(yíng)改增政策實(shí)施后，企業(yè)應(yīng)順應(yīng)這一政策。

　　(三)影響了企業(yè)現(xiàn)金流的分配

　　隨著“營(yíng)改增”政策的實(shí)施，我國(guó)企業(yè)的現(xiàn)金流分配發(fā)生了變化，建筑企業(yè)也不例外，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，經(jīng)濟(jì)效益與成本之間的關(guān)系發(fā)生變化，這是由于營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算方式發(fā)生變化。在以往的營(yíng)業(yè)稅征收中，多采用預(yù)交制度，并且根據(jù)企業(yè)營(yíng)業(yè)額統(tǒng)計(jì)繳納，導(dǎo)致很多企業(yè)的資金短缺，無(wú)法滿足繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的需求。按照進(jìn)度百分比來(lái)繳納稅費(fèi)將給企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重的影響。資金無(wú)法跟上必然影響施工效率。營(yíng)改增改變了稅收模式，增加了繳稅樣式，可以按照企業(yè)需求根據(jù)百分比來(lái)確定收入，并且開(kāi)具相關(guān)的發(fā)票，這使得企業(yè)的資金壓力降低。另外，“營(yíng)改增”對(duì)于企業(yè)的稅收抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額造成了較大的影響，一般采用確認(rèn)收入與抵扣當(dāng)?shù)氐倪M(jìn)項(xiàng)稅額，確�，F(xiàn)金流量的增加。最后，企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門并不是獨(dú)立存在的，會(huì)計(jì)核算核算人員應(yīng)與企業(yè)采購(gòu)人員、技術(shù)人員聯(lián)系，掌握最新的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，對(duì)資金進(jìn)行合理的分配，在企業(yè)所需材料的購(gòu)進(jìn)上，財(cái)務(wù)部門應(yīng)對(duì)資金支出進(jìn)行把控。在滿足質(zhì)量的基本要求的'前提下，考慮價(jià)格問(wèn)題，選擇具有優(yōu)勢(shì)的材料完成施工，促進(jìn)建筑企業(yè)的發(fā)展。

　　二、“營(yíng)改增”政策后房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算策略

　　上文我們分析了營(yíng)改增政策給我國(guó)企業(yè)稅收、財(cái)務(wù)管理帶來(lái)的影響，在這一背景下，企業(yè)應(yīng)采取必要的應(yīng)對(duì)策略。具體包括以下幾個(gè)方面。

　　(一)完善會(huì)計(jì)管理制度

　　“營(yíng)改增”對(duì)建筑企業(yè)的財(cái)務(wù)管理造成了較大的影響，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理漏洞明顯的體現(xiàn)出來(lái)。要確保企業(yè)財(cái)務(wù)管理的高效性，要對(duì)其進(jìn)行制度的完善，建立建筑企業(yè)財(cái)務(wù)管理的體系，對(duì)增值稅的相關(guān)科目和要求進(jìn)行全面的分析，并制定與之相對(duì)應(yīng)的會(huì)計(jì)管理制度，并且將責(zé)任進(jìn)行劃分與細(xì)化。對(duì)以往財(cái)務(wù)管理的可行性進(jìn)行分析，經(jīng)過(guò)敲定后對(duì)其進(jìn)行修改，監(jiān)督現(xiàn)行的財(cái)務(wù)管理制度，由會(huì)計(jì)主管和財(cái)務(wù)總監(jiān)對(duì)可行性進(jìn)行研究，及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題，并對(duì)其進(jìn)行強(qiáng)化。

　　(二)優(yōu)化方式，確保會(huì)計(jì)核算的高效性

　　要確保企業(yè)財(cái)務(wù)管理的效率，適應(yīng)營(yíng)改增的政策的發(fā)展，就要從對(duì)以往的財(cái)務(wù)管理方式進(jìn)行優(yōu)化，首先，企業(yè)管理核算一個(gè)從整體上轉(zhuǎn)移到單獨(dú)性管理上。組織企業(yè)人員對(duì)營(yíng)改增理念和流程進(jìn)行學(xué)習(xí)，確保員工的專業(yè)性，在日后的工作中做到以政策為前提，減少企業(yè)賦稅。另外，企業(yè)應(yīng)及時(shí)與稅務(wù)部門進(jìn)行溝通，更快的了解機(jī)制的改變，第一時(shí)間對(duì)企業(yè)管理制度進(jìn)行調(diào)整。

　　(三)積極應(yīng)對(duì)，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展

　　企業(yè)要持可持續(xù)發(fā)展理念，根據(jù)營(yíng)改增的政策特點(diǎn)，改善企業(yè)的管理方式，面對(duì)壓力也充分利用優(yōu)勢(shì)。營(yíng)改增所涉及的是國(guó)家與企業(yè)之間的政策，其目的是降低企業(yè)稅收，減少企業(yè)壓力。但是如果企業(yè)的政策不能與之相對(duì)應(yīng)，企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量不能滿足要求，就會(huì)造成相反的效果。因此對(duì)于現(xiàn)代企業(yè)而言，應(yīng)尊重營(yíng)改增政策，并且充分利用，積極應(yīng)對(duì)，及時(shí)了解市場(chǎng)的變化機(jī)制。

　　三、總結(jié)

　　總之，我們已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的“營(yíng)改增”策略，這對(duì)于建筑業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)具有積極意義，能夠減少企業(yè)的稅收。當(dāng)然，這一政策也給企業(yè)帶來(lái)了新的任務(wù)和挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)核算政策與現(xiàn)代政策不符，要求企業(yè)進(jìn)行改革，只有根據(jù)需求進(jìn)行必要的調(diào)整，才能與之相適應(yīng)。可見(jiàn)，我國(guó)企業(yè)正處于轉(zhuǎn)型期，轉(zhuǎn)型成功需要企業(yè)內(nèi)部的共同努力。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]劉茹.探討“營(yíng)改增”對(duì)建筑企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響[J].管理觀察，20xx(01).

　　[2]何美霞.淺議“營(yíng)改增”對(duì)建筑企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響及其完善[J].中小企業(yè)管理與科技(下旬刊)，20xx(03).

房地產(chǎn)論文12

　　摘要：投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策選擇一直是關(guān)注的焦點(diǎn)，選擇不同的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)政策會(huì)導(dǎo)致不同的會(huì)計(jì)后果和經(jīng)濟(jì)后果，因此，對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇的探討具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文在分析投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇存在原因的基礎(chǔ)上，探究當(dāng)前我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇多選用成本法計(jì)量的原因及完善會(huì)計(jì)政策選擇的途徑。

　　關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)政策 成本模式 計(jì)量

　　理論上講，隨著近年來(lái)我國(guó)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值持續(xù)增長(zhǎng)、其賬面凈值顯著低于公允價(jià)值現(xiàn)象，采用公允價(jià)值計(jì)量模式將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)較為豐厚的賬面收益，進(jìn)而為其獲得資本市場(chǎng)和再融資提供便利的條件。但是實(shí)際情況卻是大多數(shù)公司仍采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，使用公允價(jià)值模式計(jì)量模式的企業(yè)少之又少。若要深入的剖析投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的選擇背后的深層原因，還應(yīng)對(duì)有關(guān)會(huì)計(jì)政策及會(huì)計(jì)政策選擇的動(dòng)因進(jìn)行深入的了解。

　　一、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇原因分析

　　首先，會(huì)計(jì)計(jì)量與報(bào)告中的主觀性。會(huì)計(jì)計(jì)量與報(bào)告過(guò)程是人們主觀地期望以貨幣計(jì)量為手段，并用一些特定的方法對(duì)會(huì)計(jì)對(duì)象加以反映，以提供與會(huì)計(jì)管理相關(guān)的較為可靠地信息。由于會(huì)計(jì)計(jì)量與報(bào)告中存在的主觀性特點(diǎn)，就使得財(cái)務(wù)人員可能對(duì)通過(guò)以經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)產(chǎn)生不同的看法，由此產(chǎn)生了企業(yè)會(huì)計(jì)政策選擇。

　　其次，由于投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)事務(wù)方面存在的多樣性與復(fù)雜性。企業(yè)之間由于所處環(huán)境、經(jīng)營(yíng)規(guī)模及經(jīng)營(yíng)狀況等條件的不同，為促使會(huì)計(jì)信息恰當(dāng)?shù)姆从称髽I(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量的情況，為獲取最大的利益且不違反準(zhǔn)則、制度等目的，留給會(huì)計(jì)人員進(jìn)行職業(yè)判斷的余地，企業(yè)需要進(jìn)行會(huì)計(jì)政策的選擇。

　　二、現(xiàn)階段我國(guó)投資性房地產(chǎn)多選擇“成本模式”的原因分析

　　了解了投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇原因之后，我們就應(yīng)全方位、深入的剖析，以確定在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下為什么投資性房地產(chǎn)企業(yè)多采用成本模式的原因：

　　（一）成本模式的選擇

　　對(duì)稅收更有利成本模式計(jì)量時(shí)可以通過(guò)計(jì)提折舊抵銷的所得稅此時(shí)必須繳納。

　　由抵稅效應(yīng)的消失引起的所得稅稅賦的加重，也成了不少企業(yè)選用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的一大顧慮。另外，“企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額�！边@一政策雖然明確了投資性房產(chǎn)在持有期間公允價(jià)值變動(dòng)不計(jì)稅，但卻不能計(jì)提折舊抵稅。

　�。ǘ�）公允價(jià)值模式一經(jīng)確定，不得隨意變更

　　《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)———投資性房地產(chǎn)》規(guī)定：“企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更”；“已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式”�？梢�(jiàn)，企業(yè)一旦采取公允價(jià)值模式計(jì)量，就很難再調(diào)回到原來(lái)的成本模式。正是由于計(jì)量模式的不可回轉(zhuǎn)性，使得大部分地產(chǎn)上市企業(yè)不敢輕易改變投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式，而仍處于觀望態(tài)勢(shì)。

　　（三）公允價(jià)值模式的應(yīng)用不具備完全市場(chǎng)條件

　　《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)———投資性房地產(chǎn)》明確規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量�！睖�(zhǔn)則同時(shí)規(guī)定了采用公允價(jià)值模式計(jì)量必須同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。不符合上述條件的，不得采用公允價(jià)值模式。但是由于相關(guān)市場(chǎng)體系還不健全，交易信息的公開(kāi)程度還不夠高，還很難滿足新準(zhǔn)則所規(guī)定的兩個(gè)條件。

　　三、完善投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇的方向

　　（一）完善會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與政策法規(guī)

　　新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系改革的方向是國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相趨同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系。當(dāng)前，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實(shí)條件是：資本市場(chǎng)建立時(shí)間段、有關(guān)經(jīng)濟(jì)的政策與法規(guī)不完善等。因此在多大范圍和多大程度上賦予企業(yè)會(huì)計(jì)政策選擇權(quán)還需要循序漸進(jìn)。首先，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的制定應(yīng)具有較為廣泛的參與性，借此以提升會(huì)計(jì)政策選擇的民主性與科學(xué)性；其次，制定會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)具有前瞻性，不應(yīng)使準(zhǔn)則落后于實(shí)際的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)管理中；再次，加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息披露的規(guī)范化建設(shè)，防止企業(yè)在會(huì)計(jì)信息披露中的.人為操縱和尋租行為。

　�。ǘ�）優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)政策選擇中的相關(guān)權(quán)力

　　會(huì)計(jì)政策選擇權(quán)的配置必須建立在科學(xué)的公司治理結(jié)構(gòu)上。因此,有必要對(duì)相關(guān)的各方在索取權(quán)問(wèn)題上有更充分的討價(jià)還價(jià)，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部不同層次在會(huì)計(jì)政策選擇中具有的相關(guān)權(quán)力，使企業(yè)契約的制訂更加的完善。具體而言：公司管理層享有會(huì)計(jì)政策選擇的建議權(quán)；董事會(huì)由不同的利益相關(guān)者代表組成，所以公司董事會(huì)理所當(dāng)然的享有會(huì)計(jì)政策選擇的決策權(quán)；監(jiān)事會(huì)有各個(gè)締約主體代表參與，具有更廣泛的代表性。

　　四、結(jié)束語(yǔ)

　　企業(yè)無(wú)論采用公允價(jià)值計(jì)量模式還是成本計(jì)量模式都各有利弊:公允價(jià)值的引入符合全球一體化的要求，能夠更好的體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的特性，使企業(yè)賬面價(jià)值更加及時(shí)、客觀地反映市場(chǎng)的公允價(jià)值。但是公允價(jià)值計(jì)量模式在應(yīng)用過(guò)程中存在諸多障礙,比如缺乏完善的理論體系和成熟、有效的市場(chǎng)環(huán)境,可操作性不強(qiáng),等等。成本計(jì)量模式則沿用了傳統(tǒng)的資產(chǎn)計(jì)量方法,會(huì)計(jì)處理相對(duì)比較簡(jiǎn)單，也容易理解,不受公允價(jià)值變動(dòng)的影響,使得企業(yè)的資產(chǎn)狀況及盈利水平較為穩(wěn)定，不容易被人利用進(jìn)行利潤(rùn)操縱。但卻反應(yīng)不出投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)公允價(jià)值，不符合全球一體化的要求。這兩種后續(xù)計(jì)量模式預(yù)計(jì)將會(huì)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)共存,企業(yè)應(yīng)如何選擇,關(guān)鍵還是看該企業(yè)適合于哪種模式,根據(jù)企業(yè)的具體情況進(jìn)行合理的判斷。

　　參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)論文13

　　摘要：經(jīng)濟(jì)日漸發(fā)展使得房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有越來(lái)越重要的作用，財(cái)政稅收政策在其中具有非常重要的作用。本文對(duì)財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響作了分析，提出了財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐對(duì)策，為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。

　　關(guān)鍵詞：財(cái)政稅收政策；房地產(chǎn)；市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；影響；對(duì)策

　　一、前言

　　作為國(guó)家發(fā)展中最為有效的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段，稅收是實(shí)現(xiàn)社會(huì)總供給、總需求之間的動(dòng)態(tài)性平衡，這就需要認(rèn)識(shí)到財(cái)政稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要影響，引導(dǎo)學(xué)生科學(xué)認(rèn)識(shí)財(cái)政稅收政策，進(jìn)而有效改善人民生活狀態(tài)以及住房條件等等，充分發(fā)揮財(cái)政稅收政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，利用財(cái)政稅收政策來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，因此，需要結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際情況來(lái)采用更加有效措施，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)稅收政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　二、財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響

　�。ㄒ唬┴�(cái)政稅收政策有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)消費(fèi)理性化以及科學(xué)化

　　從目前來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出瘋長(zhǎng)傾向，政府需要充分利用財(cái)政稅收工作政策來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)更好發(fā)展，這就需要不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸資金實(shí)際回收工作力度，在不拖欠開(kāi)放商資金前提下，市場(chǎng)商品量不斷增加，這就使得房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了巨大的刺激，同時(shí)還需要做好稅收管理工作，利用有效措施來(lái)降低房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，維護(hù)國(guó)家發(fā)展利益。由于房?jī)r(jià)過(guò)高或者是居民實(shí)際收入過(guò)低等現(xiàn)象使得房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易存在著一定的矛盾。因此，可以利用貨幣來(lái)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)交易，如果居民實(shí)際收入過(guò)低，那么實(shí)際購(gòu)買力會(huì)受到影響，房地產(chǎn)需求量也不斷降低，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易數(shù)量也逐漸下降，這就需要刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展使得我國(guó)財(cái)政稅收政策的房地產(chǎn)調(diào)控工作更多集中在需求方面。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期從過(guò)于的樂(lè)觀，逐漸的轉(zhuǎn)化成為了謹(jǐn)慎，財(cái)政稅收政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作中具有至關(guān)重要的作用。為了能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定化發(fā)展，在實(shí)際的工作過(guò)程中需要重視房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控作用，不斷細(xì)化房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收工作政策，對(duì)于并不符合相關(guān)條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往并不給于稅收方面的優(yōu)惠政策，不斷將其房地產(chǎn)在稅收政策方面的研究工作力度，引導(dǎo)居民樹(shù)立合理的消費(fèi)理念以及節(jié)約消費(fèi)利用，利用財(cái)政稅收政策來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有效調(diào)節(jié)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，提升房地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的健康性以及穩(wěn)定性提供保障。

　�。ǘ�）財(cái)政稅收政策有利于完善相關(guān)稅法政策

　　作為人類行為的重要規(guī)范，法律能夠?yàn)橄嚓P(guān)政策以及相關(guān)制度提供有效的保障，這就需要完善財(cái)政稅收相關(guān)政策，如果缺乏法律支持，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)會(huì)受到影響，這就需要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)政策以及房地產(chǎn)市場(chǎng)制度，為房地產(chǎn)稅法質(zhì)量提供有效保障。實(shí)際上，稅收關(guān)系到國(guó)家發(fā)展問(wèn)題，這就需要構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)法律法規(guī)，嚴(yán)格相關(guān)稅法，實(shí)現(xiàn)有法可依、違法必究等等。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)政稅收政策過(guò)程中，需要不斷相關(guān)稅收政策，完善違法措施以及懲戒措施，使得稅收研究成果能夠有效應(yīng)用于稅收工作中，為財(cái)政稅收政策提供法律保障，為社會(huì)主義房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有序運(yùn)行提供有效保障，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能夠處于穩(wěn)定、快速發(fā)展環(huán)境中。房地產(chǎn)價(jià)格與稅收收益之間具有非常密切的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正是處于稅收政策的開(kāi)發(fā)階段，房地產(chǎn)商品供給受到非常大的影響，投資規(guī)模以及投資方向都會(huì)受到非常大的影響。房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)使得房地產(chǎn)出現(xiàn)了非常嚴(yán)重的投機(jī)行為，這就使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求受到非常大的影響，政府需要充分發(fā)揮其重要作用，積極參與到市場(chǎng)流通活動(dòng)中，有效抑制投機(jī)取巧行為。因此，需要重視房地產(chǎn)財(cái)政稅收政策的管理工作，實(shí)現(xiàn)土地資源合理優(yōu)化配置，盡可能滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展需求，盡可能的減少土地閑置，為土地交易進(jìn)行提供有效保障。

　�。ㄈ�）財(cái)政稅收政策有利于完善財(cái)政稅收工作制度

　　為了能夠有效規(guī)范房地長(zhǎng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，相關(guān)政府工作部門需要改進(jìn)物業(yè)稅，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際運(yùn)行情況來(lái)進(jìn)行評(píng)估。在設(shè)置物業(yè)稅的過(guò)程中，需要結(jié)合我國(guó)發(fā)展國(guó)情，區(qū)別物業(yè)稅的'稅率，在城市發(fā)展過(guò)程中，需要明確劃分高收入以及低收入人群，充分發(fā)揮物業(yè)稅調(diào)節(jié)作用，結(jié)合人群經(jīng)濟(jì)收入能力來(lái)進(jìn)行分區(qū)設(shè)置，盡可能降低低收入人群的稅收，或者是對(duì)于經(jīng)濟(jì)能力過(guò)低的收入者采取見(jiàn)面方式，這樣符合我國(guó)的發(fā)展國(guó)情，有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)評(píng)估工作體系，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提出了非常高要求。財(cái)政稅收政策有利于完善房地產(chǎn)稅收配套政策以及配套制度，構(gòu)建房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記工作制度，同時(shí)還需要明確城市土地的實(shí)際利用情況，有效解決分塊管理方式，實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)證與土地產(chǎn)權(quán)證合一制度，盡可能理清房地產(chǎn)市場(chǎng)管理關(guān)系，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)的私下交易，構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估工作體系，相關(guān)稅務(wù)管理工作部門需要構(gòu)建更加完善的評(píng)稅結(jié)構(gòu)制度、專職評(píng)稅制度以及房屋管理工作制度等，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理工作機(jī)制。

　　三、財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐對(duì)策

　�。ㄒ唬┍ＷC房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量充足

　　從目前發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)給予方面存在著的問(wèn)題，諸如，土地資源較為緊缺，房地產(chǎn)商存在著捂盤(pán)現(xiàn)象等等，由于居民需求的日漸增加使得房地產(chǎn)價(jià)格不斷增加，這就使得房地產(chǎn)供應(yīng)量存在著嚴(yán)重的不足。增加住房的供給能夠有效解決房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中存在的問(wèn)題，提升房地產(chǎn)發(fā)展彈性，政府需要明確自身肩負(fù)的重要責(zé)任，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量充足，盡可能緩解房地產(chǎn)住房?jī)r(jià)格上漲問(wèn)題。為了能夠提高房地產(chǎn)供需供給，利用稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁行為來(lái)有效抑制二手房市場(chǎng)中存在的投機(jī)行為，利用增加房地產(chǎn)供應(yīng)量供給來(lái)增加供給彈性，盡可能減輕居民收入負(fù)擔(dān)。

　�。ǘ�）重視房地產(chǎn)市場(chǎng)征稅環(huán)節(jié)

　　作為房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵性力量，投資型的購(gòu)房者大多是利用房地產(chǎn)買賣來(lái)獲取差價(jià)，進(jìn)而獲得高收益，這就需要利用房地產(chǎn)持有權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)稅收的保值以及增值。從目前政府發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)在流通過(guò)程中出現(xiàn)了征收重稅的現(xiàn)象，他們并不傾向于出賣房產(chǎn)，而是不斷購(gòu)入房產(chǎn)，這就使得二手房供給存在著不足，房屋流通效率并不高，從另外一個(gè)角度分析來(lái)看，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中購(gòu)房競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈使得自用型購(gòu)房者卻無(wú)法購(gòu)買合適住房。為了能夠有效解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在著供需不平衡的問(wèn)題，政府相關(guān)管理工作部門需要不斷加大房地產(chǎn)征稅環(huán)節(jié)，諸如，利用物業(yè)稅等來(lái)解決供需矛盾。僅僅實(shí)現(xiàn)征稅卻無(wú)法實(shí)現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，購(gòu)房者仍然需要承擔(dān)一定稅負(fù)，目的性更強(qiáng)，影響性更高，對(duì)于住宅面積較大并且長(zhǎng)期閑置住房或者是有兩套以上住房的居民則是需要征收重稅，進(jìn)而使得投機(jī)者購(gòu)房成本，促使投機(jī)者不得不賣出閑置的住房，增加二手房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理優(yōu)化配置，提升房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定性。

　�。ㄈ�）實(shí)現(xiàn)征稅對(duì)象的區(qū)別性對(duì)待

　　由于房地產(chǎn)征稅對(duì)象存在著差別使得其承擔(dān)的稅負(fù)也存在著一定的差別，但是普通的購(gòu)房者居于不利地位。政府需要認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資型購(gòu)房、普通購(gòu)房等之間的關(guān)系，投資型購(gòu)房，政府可以征收更多的稅收，這樣能夠有效抑制投資型購(gòu)房者的購(gòu)房熱情。從目前發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出信息不對(duì)稱現(xiàn)象，即使在購(gòu)房過(guò)程中無(wú)法有效判定購(gòu)房者購(gòu)房目的，往往根據(jù)購(gòu)房者時(shí)候的買房行為才能夠進(jìn)行判定�？傊�，政府需要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)來(lái)構(gòu)建房地產(chǎn)信息的登記制度，進(jìn)而有效了解購(gòu)房者住房信息，對(duì)于購(gòu)買多套或者是購(gòu)買大面積住房需要征收更多的稅負(fù)，對(duì)于購(gòu)房投機(jī)行為來(lái)進(jìn)行嚴(yán)格懲治。

　　四、結(jié)束語(yǔ)

　　隨著家庭生活質(zhì)量以及居民文明程度日漸提升使得居民已經(jīng)不能夠滿足舒適住宅，而是對(duì)外部環(huán)境提出了更高的要求。房地產(chǎn)市場(chǎng)在實(shí)際的發(fā)展過(guò)程中，需要充分利用房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格以及發(fā)展預(yù)期來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀調(diào)控，進(jìn)而促使其能夠有效認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。從近些年的發(fā)展來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中仍然存在著非常多不合理因素，特別是房地產(chǎn)供需之間存在著不平衡現(xiàn)象，這就需要重視房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用，利用財(cái)政稅收政策來(lái)有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，重視房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)監(jiān)督工作以及管控工作，不斷完善相關(guān)法律法規(guī)來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)。

　　參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)論文14

　　成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理工作的中的重要環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)重要管理手段。在快速發(fā)展的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)將運(yùn)用全成本管理思路，以便適應(yīng)市場(chǎng)的快速發(fā)展。全成本管理需對(duì)管理職權(quán)、管理專業(yè)能力進(jìn)行全面控制。僅靠成本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不能起到成本監(jiān)督作用。但是，隨著計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，傳統(tǒng)的成本管理模式已經(jīng)無(wú)法滿足日常的要求，同時(shí)還應(yīng)加強(qiáng)信息化平臺(tái)建設(shè)。加強(qiáng)成本管理，是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。

　　1房地產(chǎn)全成本管理重要作用

　　首先，成本管理是房地產(chǎn)生存的核心，有效的成本管理可以提高企業(yè)總體管理水平。成本管理是指在房地產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中進(jìn)行的各項(xiàng)成本核算、分析、決策和控制等一系列管理行為的統(tǒng)稱，成本控制主要包括成本預(yù)算、成本決算、成本分析、成本控制和成本考核。成本管理是企業(yè)管理的重要組成部分，要做好成本事前控制，利潤(rùn)的保證，它對(duì)于控制房地產(chǎn)成本、減少各項(xiàng)費(fèi)用、提高財(cái)務(wù)核算水平、完善成本管理起到非要重要作用。

　　其次，全成本管理可以提高財(cái)務(wù)核算信息的準(zhǔn)確性。通過(guò)全成本數(shù)據(jù)歸集整理，將數(shù)據(jù)建立信息平臺(tái)，在平臺(tái)中數(shù)據(jù)共享，有利于成本數(shù)據(jù)的及時(shí)有效分析出關(guān)鍵指標(biāo)。建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，嚴(yán)格遵守成本開(kāi)支范圍，合理確定成本計(jì)算對(duì)象，正確歸集和分配開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問(wèn)題，以便尋求降低成本的途徑。

　　最后，加強(qiáng)目標(biāo)成本管理是實(shí)現(xiàn)全成本管理的關(guān)鍵，目標(biāo)成本是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目定位和客戶價(jià)值的分析結(jié)論，以項(xiàng)目規(guī)劃或設(shè)計(jì)方案為依據(jù)，結(jié)合市場(chǎng)價(jià)格行情以及對(duì)未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)估，制定的管理后續(xù)設(shè)計(jì)、采購(gòu)、項(xiàng)目管理、銷售等各過(guò)程成本支出的管理文件，目標(biāo)成本按照項(xiàng)目不同設(shè)計(jì)階段分為啟動(dòng)版、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)版和方案版。把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過(guò)程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。

　　2房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題

　　國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)管控日趨嚴(yán)重，房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)中求生存，成本管理在企業(yè)中的作用日益顯著。近年來(lái)，隨著我國(guó)企業(yè)管理機(jī)制的改革的不斷深入，成本管理工作取得了很大進(jìn)展，管理水平有了一定提高。但是，目前而言仍然存著一定問(wèn)題，阻礙了企業(yè)的發(fā)展，綜合起來(lái)主要有以下幾個(gè)方面。

　　對(duì)成本控制存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為設(shè)計(jì)階段是成本控制的重點(diǎn)，其他階段對(duì)成本控制的影響不大，施工過(guò)程中材料和設(shè)備是最重要的成本構(gòu)成。其實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展道路是越來(lái)越精細(xì)化，成本管理范圍中應(yīng)納入任何微小的成本和任何的成本要素。

　　選擇的成本管理方法較為落后。房地產(chǎn)企業(yè)以傳統(tǒng)成本控制方法為主，將工作重點(diǎn)局限于成本確認(rèn)與計(jì)量，而對(duì)成本計(jì)劃、預(yù)算、決算、分析和考核關(guān)注較少。成本管理手段以手工為主，工作效率較低，管理水平也受到限制。信息化平臺(tái)建立落后，成本數(shù)據(jù)不能及時(shí)共享，大量的成本數(shù)據(jù)還停留在手工編織表格階段。更有甚者為了完成部分目標(biāo)指標(biāo)，人工編制財(cái)務(wù)報(bào)表，工作量大，準(zhǔn)去性交底，大大降低了成本信息的可靠性和相關(guān)性，對(duì)使用者進(jìn)行決策提供了誤導(dǎo)信息。同時(shí)難免因人員素質(zhì)問(wèn)題，造成成本數(shù)據(jù)失真。

　　房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理不到位，目標(biāo)成本編制不及時(shí)，數(shù)據(jù)來(lái)源及科目劃分不能和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)一，造成成本不能及時(shí)匯總。目標(biāo)成本不能得到有效控制。其中開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算未能按照開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的具體情況設(shè)置成本項(xiàng)目。目標(biāo)成本關(guān)鍵的費(fèi)用指標(biāo)不明確，土地成本、開(kāi)發(fā)前期費(fèi)、主體建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)勾稽關(guān)系復(fù)雜，且不能真實(shí)體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)成本。

　　3完善成本管理的措施

　　第一，提高管理層成本管理意識(shí)。將成本管理提升到企業(yè)戰(zhàn)略管理層面，實(shí)行全員成本管理，樹(shù)立企業(yè)成本控制的意識(shí)，形成良好的成本文化。明確成本管理的重要性的同時(shí)，更要完善對(duì)成本管理的認(rèn)識(shí)，擴(kuò)大成本管理范圍，制定涵蓋成本預(yù)測(cè)、計(jì)劃、分析、決策以及考核等全方位的現(xiàn)代成本管理制度。在市場(chǎng)上才能使企業(yè)產(chǎn)品具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中企業(yè)能立于不敗之地。

　　第二，全成本控制概念引入，全成本管理是關(guān)于企業(yè)在一定的時(shí)期內(nèi)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)、財(cái)務(wù)表現(xiàn)等方面的總體預(yù)測(cè)。全面成本是一種管理工具，也是一套系統(tǒng)的管理方法。全面預(yù)算通過(guò)合理分配企業(yè)人、財(cái)、物等戰(zhàn)略資源協(xié)助企業(yè)實(shí)現(xiàn)既定的戰(zhàn)略目標(biāo)，并與相應(yīng)的績(jī)效管理配合以監(jiān)控戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施進(jìn)度，控制費(fèi)用支出，并預(yù)測(cè)資金需求、利潤(rùn)和期末財(cái)務(wù)狀況等。

　　第三，房地產(chǎn)目標(biāo)成本是全成本控制的`重要環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)企業(yè)投資決策階段，需對(duì)市場(chǎng)定位進(jìn)行目標(biāo)成本進(jìn)行初步測(cè)算。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，目標(biāo)成本得以體現(xiàn)，通過(guò)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及方案優(yōu)化，保證工程造價(jià)在目標(biāo)成本控制內(nèi)設(shè)計(jì)完成最終施工圖，從而最終確定項(xiàng)目的目標(biāo)成本。目標(biāo)成本確定后，房地產(chǎn)企業(yè)需在競(jìng)爭(zhēng)激烈下取得最大盈利，期間成本的發(fā)生，設(shè)計(jì)項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)周期，合理安排建設(shè)周期并將目標(biāo)成本準(zhǔn)確分解到各階段按節(jié)點(diǎn)進(jìn)行有效控制。

　　第四，信息平臺(tái)的建立，是全成本控制數(shù)據(jù)管理的重要途徑，加強(qiáng)計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在成本管理中的運(yùn)用。房地產(chǎn)企業(yè)可以與市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)咨詢公司，建立一套完整的成本信息管理系統(tǒng)。通過(guò)設(shè)定權(quán)限和資源共享等方式實(shí)現(xiàn)不同崗位的相互制約與監(jiān)督，通過(guò)管理層賬戶實(shí)現(xiàn)對(duì)部門、機(jī)構(gòu)和員工的實(shí)時(shí)監(jiān)控，以便及時(shí)了解成本執(zhí)行狀況，發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題并及時(shí)進(jìn)行解決。實(shí)現(xiàn)成本管理的信息化、電子化和網(wǎng)絡(luò)化，提高管理效率和管理水平。

　　綜上，全成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)管理中起著重要作用，成本管理水平可關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，影響到企業(yè)的利潤(rùn)以及企業(yè)的生存發(fā)展。全成本控制是全員和全過(guò)程的控制，是牽一發(fā)而動(dòng)全身的系統(tǒng)工作。加強(qiáng)全成本控制能使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。由于筆者水平有限，僅從上述幾方面簡(jiǎn)要闡述了如何加強(qiáng)全成本控制。望各位同事多批評(píng)指點(diǎn)，相互交流。

房地產(chǎn)論文15

　　如今隨著購(gòu)房者的理性決策意識(shí)不斷加強(qiáng)和推廣競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的持續(xù)加劇，在很大程度上讓樓盤(pán)的推廣銷售難度增加。因此，房產(chǎn)商對(duì)于樓盤(pán)的銷售必須拿出翔實(shí)可行的銷售進(jìn)程控制計(jì)劃，其中影響銷售進(jìn)程的重要因素之一就是房產(chǎn)商所施行的促銷計(jì)劃。

　　針對(duì)房地產(chǎn)銷售的宏觀與微觀影響因素的分析，作為房地產(chǎn)商品的供應(yīng)方--房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從樓盤(pán)前期策劃、綜合質(zhì)量和服務(wù)等方面做好銷售工作。

　　一、充足的前期策劃與市場(chǎng)調(diào)查。

　　在金融危機(jī)和國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，由于消費(fèi)者日趨理性，一些房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品出現(xiàn)了銷售不暢甚至滯銷的現(xiàn)象，但同時(shí)有些企業(yè)則一直保持較好的營(yíng)銷態(tài)勢(shì)。究其原因，其中一條很重要原因是發(fā)展商決策層缺乏必要的市場(chǎng)調(diào)查，沒(méi)有掌握到足夠的市場(chǎng)信息導(dǎo)致決策失誤，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)出現(xiàn)選址不準(zhǔn)和市場(chǎng)定位不當(dāng)。實(shí)踐已充分證明，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查對(duì)幫助房地產(chǎn)企業(yè)作出正確的決策有極為重要的作用。

　　通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，企業(yè)可以比較準(zhǔn)確地掌握市場(chǎng)供求狀況，據(jù)此制定出銷售計(jì)劃；有助于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施正確的價(jià)格策略，依據(jù)消費(fèi)者的需求及心里承受能力，抓住機(jī)遇，確定可行的`市場(chǎng)價(jià)格，有針對(duì)性地開(kāi)展各種促銷活動(dòng)，從而保證銷售成功。市場(chǎng)調(diào)查需要做得更充分、更科學(xué)，通過(guò)調(diào)查全面把握社會(huì)經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢(shì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施，并對(duì)項(xiàng)目周邊居民和對(duì)周邊同類樓盤(pán)作深入調(diào)查了解，然后制表逐一進(jìn)行比較分析，以便正確定出自己的開(kāi)發(fā)營(yíng)銷策略。

　　二、創(chuàng)造值得信賴的地產(chǎn)品牌。

　　在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，地產(chǎn)品牌對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的生存更加重要，這是賣方過(guò)渡到買方市場(chǎng)的必然。品牌是指產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)、企業(yè)文化、理念、價(jià)值、個(gè)性等的綜合與凝聚，是區(qū)別于同類產(chǎn)品的一種企業(yè)商譽(yù)。品牌不是一朝一夕建立起來(lái)。在賣方市場(chǎng)前提下多數(shù)地產(chǎn)品牌建設(shè)是浮在水面上，以保證快速銷售為前提的“品牌建設(shè)”，往往到銷售完為止，以短期利益為主。在買方市場(chǎng)前提下，地產(chǎn)服務(wù)品牌建設(shè)考慮如何讓品牌的“內(nèi)涵”有系統(tǒng)地從購(gòu)房到居住的所有環(huán)節(jié)一直延續(xù)下去。在房子資源相對(duì)短缺的時(shí)代，更多的人需要的是房子本身，也就是生存價(jià)值。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)投資成為炒樓，看中的還是短期利益，投機(jī)價(jià)值。

　　只有把居住看作是生活的前提下，既生活價(jià)值，開(kāi)發(fā)商只有真正關(guān)注生活的舒適程度以及居住的幸福感，才能真正樹(shù)立起地產(chǎn)品牌，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向廣大業(yè)主及社會(huì)承諾，把自己放在陽(yáng)光下考驗(yàn)，主動(dòng)接受監(jiān)督，把自己置身于約束之中。優(yōu)秀品牌會(huì)讓消費(fèi)者對(duì)企業(yè)品牌產(chǎn)生良好的印象，并形成習(xí)慣性消費(fèi)心理的過(guò)程。

　　三、更新房地產(chǎn)商品營(yíng)銷理念。

　　傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷就是通過(guò)廣告?zhèn)鬟f樓盤(pán)信息，經(jīng)購(gòu)房者考察并認(rèn)同，最終由專職的售樓人員實(shí)現(xiàn)銷售。應(yīng)該說(shuō)，這種模式主要采取的是信息的“灌輸和誘導(dǎo)”，主要靠開(kāi)發(fā)商的“自賣自夸”和購(gòu)房者的主動(dòng)上門。而現(xiàn)在，房地產(chǎn)消費(fèi)者需求分眾趨勢(shì)明顯，單純的4P營(yíng)銷理論--產(chǎn)品、促銷、價(jià)格、人員已經(jīng)落伍，整合營(yíng)銷理論正在逐步取代4P營(yíng)銷理論，整合營(yíng)銷理論強(qiáng)調(diào)4C——消費(fèi)者、消費(fèi)者需求或需要的成本、消費(fèi)者購(gòu)買的便利性以及溝通。面對(duì)這樣一個(gè)營(yíng)銷新紀(jì)元，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售出現(xiàn)困難的情況下，房地產(chǎn)營(yíng)銷將進(jìn)入整合營(yíng)銷時(shí)代，通過(guò)整合，使發(fā)展商找到目標(biāo)市場(chǎng)，為購(gòu)房者提供合適房源，通過(guò)有效的營(yíng)銷手段和營(yíng)銷技巧影響消費(fèi)者慣有的消費(fèi)心理，誘導(dǎo)其形成購(gòu)買決定。

　　此外，由于市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)模仿的日益加劇，企業(yè)的技術(shù)和產(chǎn)品的特征優(yōu)勢(shì)通常是短暫的，服務(wù)營(yíng)銷將成為產(chǎn)生差異性的主要手段。服務(wù)對(duì)顧客感知有很大的影響，服務(wù)能夠創(chuàng)造出競(jìng)爭(zhēng)者難以模仿的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，即在定位中創(chuàng)造差異性。其不僅包括對(duì)現(xiàn)實(shí)顧客的服務(wù)，而且也包括對(duì)潛在顧客的服務(wù)；不僅要提高顧客現(xiàn)實(shí)的(售后的)滿意度，還要提高預(yù)期的(售前的)滿意程度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上不斷開(kāi)展服務(wù)營(yíng)銷是大勢(shì)所趨，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)才能占領(lǐng)或保住市場(chǎng)。因此應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)“以市場(chǎng)為中心”和“以顧客為導(dǎo)向”，加強(qiáng)房地產(chǎn)服務(wù)能力的市場(chǎng)營(yíng)銷觀念，即“服務(wù)營(yíng)銷”。加強(qiáng)服務(wù)營(yíng)銷的關(guān)鍵應(yīng)當(dāng)把為客戶服務(wù)作為宗旨，切實(shí)制定并采取具體措施，全方位的滿足客戶需求，提高業(yè)主的滿意度，才能吸引客戶踴躍購(gòu)房，推動(dòng)商品房銷售。

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