房地產論文(15篇)
無論是在學習還是在工作中，大家最不陌生的就是論文了吧，論文是探討問題進行學術研究的一種手段。那么問題來了，到底應如何寫一篇優(yōu)秀的論文呢？下面是小編為大家整理的房地產論文，僅供參考，歡迎大家閱讀。
房地產論文1
摘要：運用營銷力理論和系統(tǒng)解釋結構模型理論，分析房地產樓盤營銷力的相關影響要素，構建了房地產樓盤營銷力系統(tǒng)解釋結構模型，并結合全程策劃的思想，提煉出了以房地產樓盤營銷力提升為主線的營銷策劃模式。
關鍵詞：房地產;樓盤營銷力;系統(tǒng)工程;策劃模式
我國房地產營銷策劃大致經歷了概念策劃模式、賣點群策劃模式、等值策劃模式以及增值策劃模式幾個階段，從忽視顧客需求到以顧客需求為導向逐步發(fā)展。營銷不再限于解決樓盤的廣告推廣和銷售問題，而是要對項目立項、市調、定位、規(guī)劃、推廣、銷售直至后期管理的全過程進行策劃，增值策劃模式就是以提高房屋的顧客讓渡價值為目標的全程策劃模式。但顧客讓渡價值僅僅是影響買房決策的一個因素，開發(fā)商受利益驅動往往又不愿向顧客讓渡價值，房價是一漲再漲，大大削弱了樓盤競爭力。因此，以樓盤營銷力提升為目標的營銷力策劃模式得到了發(fā)展和應用，取得了良好效果。
1營銷力理論和系統(tǒng)解釋結構模型理論綜述1.1營銷力理論綜述狹義的營銷力是指企業(yè)營銷力，這是我國學者于1998年最早提出來的全新理念，由于研究還處于初級階段，對營銷力的界定還較混亂，尚未形成成熟、系統(tǒng)的理論體系。關于企業(yè)營銷力的構成，日本CI高級顧問加藤邦宏先生認為主要由產品力、銷售力和形象力構成。而國內則存在資源能力假說、競爭能力假說、策略能力假說、動力假說等理論流派。動力派將企業(yè)營銷力放在營銷流研究系統(tǒng)中，認為它是推動企業(yè)營銷流在企業(yè)營銷鏈上運動的動力系統(tǒng)，它由三大要素構成：1)產品力。主要受到產品功能、形式、外延、價格等因素的影響。
2)形象力。主要受到企業(yè)知曉度、知名度、美譽度、指名度、負指度、滿意度、抱怨度等因素影響。
3)銷售力。主要受到組織、戰(zhàn)略、策略、人才、資金、銷售管理等因素影響。
還有學者進一步把它擴展為七大要素，即情報力、商品力、品牌力、渠道力、促銷力、協(xié)調力、服務力等。
由于動力學派對營銷力的研究是把營銷力放在營銷流系統(tǒng)中來研究的，動態(tài)地考察營銷力對推動產品銷售的作用，內容完備，機理清晰，對營銷實踐活動具有較強指導意義。
1.2系統(tǒng)解釋結構模型理論
解釋結構模型(ISM)是美國J.華費爾特教授于1973年提出的一種結構模型化技術，它將復雜的系統(tǒng)分解為若干子系統(tǒng)要素，通過對表示有向圖的相鄰矩陣的邏輯運算,得到可達性矩陣,然后分解可達性矩陣，最終使復雜系統(tǒng)分解成層次清晰的多級遞階結構模型，幫助人們理解和把握住系統(tǒng)的特性。此模型以定性分析為主，屬于概念模型，可以把模糊不清的思想、看法轉化為直觀的具有良好結構關系的模型。解釋結構模型在制訂企業(yè)計劃、城市規(guī)劃等領域已廣泛使用，尤其對于建立多目標、元素之間關系錯綜復雜的社會系統(tǒng)及其分析，效果更為顯著。特別適用于變量眾多、關系復雜而結構不清晰的系統(tǒng)分析中，它的應用面十分廣泛。
2房地產樓盤營銷力系統(tǒng)的ISM構建房地產樓盤不等同于企業(yè)，關于企業(yè)營銷力構成的相關理論不能直接用于樓盤營銷力策劃。因此，房地產樓盤營銷力研究需要用ISM理論，對影響因素進行分析，構建樓盤營銷力系統(tǒng)的ISM，才會對房地產營銷策劃具有指導意義。
2.1房地產樓盤營銷力影響因素分析對樓盤營銷力有影響的因素很多，為了找準影響因素，應組建一個由業(yè)界內經驗豐富的營銷策劃人構成的團隊，召開座談會。會上，由主持人首先提供給大家一份業(yè)內著名營銷人關于提高樓盤競爭力的策劃意見，要求與會專家圍繞樓盤營銷力提高的主題，展開影響樓盤營銷力因素及其相互關系的分析，通過歸納整理專家們的討論意見，結合企業(yè)營銷力理論，歸納出影響樓盤營銷力(S1)的主要因素有：S2產品、S3形象、S4價格、S5促銷、S6樓盤品質(代表戶型、建筑質量、環(huán)境、物管、區(qū)位、交通、配套等)、S7升值潛力、S8外觀、S9品牌、S10單價、S11總價、S12廣告、S13公關、S14營業(yè)推廣、S15推銷等。
2.2構建房地產樓盤營銷力系統(tǒng)的ISM根據(jù)ISM相關理論原理可知，要確定影響樓盤營銷力的因素及其相互關系，是可以通過專家對話過程來建立可達矩陣和解釋結構模型的。據(jù)此，在專家座談會上，通過專家對話形式，對以上影響因素，對樓盤營銷力的影響力傳遞關系和路徑進行分析，并構建出各因素的可達關系如圖1。圖中單元格內的.“V”表示該單元格所在行元素對所在列元素有影響關系(即可達關系)。
根據(jù)以上可達關系，可建立可達矩陣。其具體做法是：在圖1表達的可達關系基礎上，加上了個單位矩陣。即在第一行第1列空格上記上矩陣元素“1”，表示S1可達S1;在第二行第2列空格上記上“1”，表示S2可達S2，又在S1列與S2行空格上記“1”，表示S1可達S2。依此類推，即可建立可達矩陣。
在此基礎上按照矩陣元素為1的數(shù)量多少，由少到多將因素依次排列，即可得到樓盤營銷力提高的可達矩陣如圖2所示。
圖1影響樓盤營銷力提高的各因素間關系圖2樓盤營銷力提高的可達矩陣最后，建立樓盤營銷力解釋結構模型。
由圖2可達矩陣可知，影響樓盤營銷力的因素可以分為兩個層級，產品、形象、促銷、價格四大要素屬直接因素，它們又可進一步分解為樓盤品質、外觀、品牌、公關、廣告、推銷、營業(yè)推廣、價格、升值潛力等若干第二級影響因素。
據(jù)此，可建立樓盤營銷力的ISM如圖3。
圖3樓盤營銷力提高的解釋結構模型(ISM)3房地產樓盤營銷力策劃模式分析通過樓盤營銷力提高的解釋結構模型揭示，為了提高樓盤營銷力，應從產品、形象、促銷、價格四個方面提高競爭力，提升途徑是從樓盤品質、外觀、品牌、公關、廣告、推銷、營業(yè)推廣、價格、升值潛力各方面進行綜合提升的。但該模型僅為樓盤營銷策劃指明了一個方向，要形成一個具有實踐指導作用的樓盤營銷策劃模式，還需要引入“全程策劃”的思想。即以“全程圍繞樓盤營銷力提升”為指導思想，在開發(fā)各環(huán)節(jié)努力提高樓盤的產品、形象、促銷、價格競爭力，從而增加其營銷力，這就是“全程圍繞樓盤營銷力提升的營銷力策劃模式”(以下簡稱“營銷力策劃模式”)。該模式是一個動態(tài)的全程策劃概念，特別適用于激烈競爭的市場。其策劃流程：營銷力分析→營銷力提升→營銷力展示與傳播→營銷力釋放與延伸。
3.1營銷力分析
由圖3可知，樓盤營銷力主要受產品、形象、價格、促銷四要素影響，產品因素又可細化為戶型、建筑質量、環(huán)境、物管、區(qū)位、交通、配套、外觀、品牌等品質因素;價格可分解為升值潛力、單價、總價因素;形象則受樓盤外觀、品牌、廣告、公關、客戶關系等影響;促銷則受營業(yè)推廣、推銷、廣告、公關、銷售管理和銷售人員，以及售樓部、樣板間、示范景觀、銷售氣氛等銷售展示因素影響。因此，樓盤營銷策劃的起點就是要通過調研分析，弄清樓盤的營銷力影響要素的現(xiàn)狀、存在的問題以及對樓盤可能帶來的影響。
3.2營銷力的提升
房地產樓盤營銷力是可以借助有效的方法進行提升的，提升工作主要從以下方面展開：1)設計能體現(xiàn)項目核心競爭優(yōu)勢且新穎獨特的開發(fā)理念。
2)市場定位。通過市場細分，選定目標市場、項目定位，為規(guī)劃設計和營銷推廣指明方向。
3)合理進行總體規(guī)劃。包括總體布局、建筑朝向、出入口、人車分流、建設規(guī)模、建筑風格、容積率、綠化率、綠地率、建筑高度、建筑密度、樓間距等。
4)規(guī)劃生活和商業(yè)配套、物管設施。如會所、停車位、活動中心、運動設施、游泳池、商業(yè)街、休閑廣場等硬件設施。
5)樓盤外立面設計,確定項目名稱。重視項目名稱及外立面造型、天際線設計和色彩規(guī)劃，提升樓盤外觀形象和品牌競爭能力。
6)環(huán)境景觀設計。包括規(guī)劃景觀風格、景觀軸線和節(jié)點，設置景觀小品，選擇綠化植物，水景觀規(guī)劃設計等。
7)合理的戶型配置。包括：戶型的面積范圍、格局配比和面積配比，以及各種戶型的功能配置。
8)智能化設計。重點做到樓宇自動化、通信自動化、通訊自動化、安保自動化。如小區(qū)廣播和語音系統(tǒng)、小區(qū)網(wǎng)絡、寬帶、光纖、可視對講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、監(jiān)控設施、消防設施、門衛(wèi)室等。
9)物業(yè)管理策略。包括安保、物業(yè)維護及周到的親情式服務。
10)外部環(huán)境治理和配套設施規(guī)劃。協(xié)助相關部門完善小區(qū)外道路網(wǎng)絡、公交設施、幼兒園、學校、醫(yī)院、農貿市場、金融網(wǎng)點、郵政設施、環(huán)衛(wèi)和治安設施等。
3.3營銷力的展示與傳播
樓盤的競爭力需要通過各種有效、合理的媒介運用，開展針對性的促銷、公關活動等，將其展現(xiàn)于目標客戶群的眼前，刺激其購買。具體工作包括：1)確定適宜的推廣主題和各階段廣告策略。
2)建立視覺形象識別系統(tǒng)。
3)廣告表現(xiàn)策略與廣告設計。
4)制定開盤慶典、公關活動方案。
5)推廣媒介組合及費用安排。
6)銷售現(xiàn)場包裝及展示系統(tǒng)設計。包括施工場地、周邊環(huán)境和售樓部的包裝，設計示范景觀、樣板間、生活體驗館、沙盤、模型、多媒體系統(tǒng)、室內看板等。
7)宣傳資料設計。包括：樓書、戶型圖、海報、DM單等。
8)促銷策略制定與促銷活動實施。
9)安保及物管服務的示范實施。
10)評估推廣效果，調整廣告及促銷策略。
3.4營銷力的釋放與延伸
1)制定銷售部管理辦法和管理制度，規(guī)范銷售人員言行，提高銷售力。
2)準備銷售資料。包括：銷售人員服裝、名片、客戶登記表、定價表、銷控表、認購協(xié)議、銷售合同、補充協(xié)議、前期物管協(xié)議等。
3)銷售流程設計，規(guī)范銷售接待工作。
4)銷售人員培訓。包括銷售基礎知識、項目情況、銷售實戰(zhàn)演練、商務禮儀訓練等培訓。
5)制定現(xiàn)場氛圍營造策略。通過營造適宜的現(xiàn)場氣氛，打消意向客戶顧慮，激發(fā)購買欲望，促進銷售。
6)銷售控制。利用銷售控制表展示并有效控制銷售數(shù)量、銷售價格、銷售進程、銷售現(xiàn)場氣氛等，營造一種熱銷氣氛，穩(wěn)步推進樓盤銷售。
7)實施“低價入市，低開高走，有序調價”的總體價格策略，展示樓盤良好的增值前景，促進銷售。
8)開展有效的促銷活動、巡展活動、團購和公關活動。
9)加強客戶追蹤和客戶關系管理，通過口碑傳播，促進新的銷售，實現(xiàn)銷售力的持續(xù)和延伸。
4結語
營銷力策劃模式體現(xiàn)了全程為提高樓盤營銷力服務的思想，系統(tǒng)地分析了影響樓盤營銷力的各因素，提出了營銷力提升實現(xiàn)的途徑，操作性較強。但由于影響樓盤營銷力的因素較多，關系較復雜，因此，應把營銷力提升看作一個系統(tǒng)工程，以樓盤營銷力為目標，綜合運用各種營銷手段，形成營銷合力。
此外，由于營銷力策劃模式的構建是基于相關專家意見基礎上的，專家意見的局限性，以及研究者的研究取向等原因，不可避免造成樓盤ISM構成要素和解釋關系與具體樓盤的營銷實際情況有差異，加之系統(tǒng)各構成要素是處于動態(tài)變化中的，這就要求該模式在應用中需要不斷改進和完善，才能更加貼近房地產營銷實際，充分發(fā)揮其指導作用。
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房地產論文2
摘要：房地產市場對于我國國民經濟的影響十分巨大。近年來，隨著我國經濟增速漸趨平穩(wěn)，房地產市場也逐漸降溫，甚至出現(xiàn)了一些困境。在這種環(huán)境下，加強市場營銷工作對于房地產企業(yè)的生存和發(fā)展乃至整個國民經濟的平穩(wěn)運行至關重要。因此本文將在分析當前房地產市場營銷環(huán)境和營銷問題的基礎上，從房地產營銷的目標制定、房地產產品和服務開發(fā)、房地產全新營銷渠道的開辟等方面提出當前房地產市場營銷的對策，希望對我國房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展有所幫助。
關鍵詞：房地產營銷；對策
一、傳統(tǒng)意義上的房地產營銷及渠道
就概念來講房地產營銷即房地產企業(yè)為了實現(xiàn)自身產品經濟效益最大化所采取的經營活動。房地產營銷的本質即是充分利用各種外部因素擴大自身的價值影響，通過內部資源整合滿足購房者消費需求，以實現(xiàn)房地產產品和服務綜合效益價值的最優(yōu)。從經濟學意義上看，企業(yè)營銷的結果涉及到諸多影響要素，最主要的包括企業(yè)產品、市場需求狀況、以及連接需求和產品的諸如宣傳等媒介性因素。傳統(tǒng)意義上，房地產的營銷渠道主要有三個：最重要的是房地產產品營銷。房地產產品營銷主要是指通過提高房地產企業(yè)輸出的產品和服務質量來實現(xiàn)營銷，房地產企業(yè)提供的產品和服務質量是影響房地產營銷的本質性因素；其次，市場環(huán)境和信息化環(huán)境下，媒體營銷對于房地產營銷至關重要�，F(xiàn)代社會大眾信息渠道來源廣，房地產市場競爭激烈。而且媒體宣傳具有影響范圍廣，影響力大的特點，依靠媒體進行營銷對于房地產企業(yè)顯得尤為重要；最后，也是最具有自發(fā)性的房地產營銷渠道，即購房者營銷。購房者營銷是指購房者在獲得良好的需求滿足后所進行的宣傳，大都帶有自發(fā)性。雖然購房者營銷影響范圍不及媒體營銷，但由于其與房地產產品質量水平直接相關，所以一旦形成，往往比較穩(wěn)固。
二、房地產所面臨的全新營銷環(huán)境
�。ㄒ唬┓康禺a市場環(huán)境變化
進入二十世紀以來，隨著我國經濟的持續(xù)發(fā)展，居民收入水平的不斷提高，我國房地產市場發(fā)展迅速，供不應求。大量房地產企業(yè)只要推出產品，甚至不需要營銷便能取得很好的銷售結果。但是自20xx年以來，隨著我國經濟水平不斷放緩趨于平穩(wěn)，房價的持續(xù)上漲，房地產市場的市場需求也不再火熱，逐步趨于平穩(wěn)；而且由于前期投資過熱，市場趨于飽和，大量房地產企業(yè)面臨巨大的庫存壓力；加上國家近年來限制投資性購房政策的出臺，更加劇了房地產企業(yè)銷售的困難性。而且，隨著我國市場經濟的持續(xù)發(fā)展，居民有了更多的購房選擇，房地產企業(yè)內部競爭十分激烈，這些都使得房地產市場的不確定性和風險性加劇，一些不能順應房地產市場變化的企業(yè)紛紛被淘汰。
�。ǘ┵彿空咝枨笮睦淼淖兓�
隨著我國國民素質的不斷提高，居民的購房心理逐步趨于理性，從前有房便買的情景一去不復返，這種購房者需求和心理變化可以概括為以下幾點：首先，隨著房價逐步趨于平穩(wěn)，很多之前出于擔心房價上漲考慮的'房地產消費者群體趨于理性，不再盲目購房，所選擇的房地產產品也更加注意貼合自身能力和需要；其次隨著國家抑制投資性購房政策的出臺，投資性購房需求比之前明顯縮��；最后，居民對于房地產產品的需求逐步由基本的生存需求向發(fā)展需求和享受需求過度，相比過去只看重住房本身，現(xiàn)在的購房者更注重房地產地理位置，周邊的各種基礎設施和保障性設施水平，內外部條件，房屋設計合理性；房地產后期服務維護等因素的綜合考慮，對房地產產品提出了更高要求。
�。ㄈ┓康禺a營銷渠道的變化
過去，房地產營銷所借用的媒體主要包括報紙、雜志、電視、廣播等的廣告信息。數(shù)字化時代背景下，網(wǎng)絡技術依靠其強大的信息存儲、共享、處理能力；便捷的通訊能力；快速及時的信息共享能力；全球化的覆蓋范圍等巨大優(yōu)勢，已經深刻影響到了每個人的日常生活和各個領域的工作方式，眾多企業(yè)借助互聯(lián)網(wǎng)宣傳產品，擴大企業(yè)業(yè)務覆蓋范圍，開展全球化生產、銷售合作。網(wǎng)絡營銷這一新型營銷方式便在這種時代背景下應運而生，成為眾多企業(yè)主流的營銷方式。
三、當前房地產市場營銷對策的制定
�。ㄒ唬┱暜斍胺康禺a市場環(huán)境的變化
要想制定合理有效的房地產營銷對策，房地產企業(yè)首先要正視當前新環(huán)境背景下的房地產市場環(huán)境。首先從觀念上要克服兩種觀念，首先不能對房地產市場過于樂觀，不能停留于過去只重視產品開發(fā)而忽視消費者需求和產品營銷的理念，要看到新形勢下房地產產品營銷的巨大價值，看到消費者對于房地產市場的重要作用；其次，避免過于悲觀，雖然房地產市場影響因素眾多，而且在我國復雜的環(huán)境下有其自身的復雜特點，但是在我國人口數(shù)量難以在短時期內下降的背景下，房地產仍然有巨大的市場空間。其次，要加強企業(yè)的市場調研工作，要搞清當前的房地產市場內外部環(huán)境，購房者需求等等，建立專門的房地產市場調研團隊，以精確全面的房地產市場調研指導房地產企業(yè)發(fā)展。
�。ǘ┽槍彿空咝枨蠛托睦硗瞥龇康禺a產品和服務
雖然市場環(huán)境在變化，但是產品營銷依然是房地產最重要的營銷渠道。房地產產品營銷最重要的便是要加強房地產產品質量和服務水平。首先，針對消費者多樣化的購房需求推出不同的產品類型，注意產品層次性搭配；其次要注意房地產產品的綜合價值，不僅注重房建本身，還要注重小區(qū)文化建設，相關被套設施建設和引進，后期服務水平，個性化服務水平提高等等，滿足現(xiàn)代購房者多樣化更高水平的購房需求。
�。ㄈ╅_辟廣泛的房地產營銷渠道
數(shù)字化環(huán)境之下，房地產營銷必須打破傳統(tǒng)思維模式，開辟多樣化的媒體營銷渠道，重視網(wǎng)絡營銷對于房地產營銷的重要作用，依靠網(wǎng)絡媒體平臺擴大房地產產品的影響力。
四、結束語
當前房地產市場營銷必須貼合當前房地產市場環(huán)境，以新的思維和理念審視房地產營銷工作，借助現(xiàn)代化手段加強房地產營銷。
參考文獻：
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房地產論文3
1、引 言
房地產的價格在很大程度上取決于房地產的影響因素狀況，而影響房地產價格的因素很多，鄔連東、張方在公寓住宅的定價研究中，考慮商業(yè)繁華程度、軌道交通、文化娛樂餐飲、醫(yī)療條件、教育條件、臨近大學、容積率等因素作為影響房價的主要參考。尚宇梅等人在房地產的評估中引用如下影響因素：地段、繁華程度、交通便捷度、環(huán)境景觀、建筑物情況、臨街狀況、設施狀況以及裝修狀況。李睿在使用層次分析法進行住宅類房地產價格研究中，考慮了三大類的影響因素：交通條件、生活服務設施、教育配套設施。
房地產的價格因其不同的影響因素特征而有所不同，針對具有不同特征的房地產，適當采取相應的營銷策略對于提高房地產價格、提升消費者預期有著良好作用。比如，對于有著良好的建筑結構、建筑材料，或者大戶型乃至復式樓盤，可以著重從建筑因素方面對樓盤進行宣傳，以使消費者相信并了解該樓盤的品質;對于觀景房，售房的亮點便可以是樓盤的景觀可視度，并且通常可以看到景觀的房源具有更高的價位以及上漲預期;對于靠近商業(yè)中心的樓盤，便要從樓盤的商業(yè)便捷度著手宣傳，周圍的設施如何齊全、生活如何方便等。房地產區(qū)位的.選擇，以及伴隨而來的營銷策略對于一個樓盤的品質提升有著非常重要的作用。
2、依托房源特征，借勢宣傳
從影響房地產價格的主要影響因素當中選擇適于本樓盤的特征進行樓盤的選址、開發(fā)以及營銷是開發(fā)樓盤的關鍵。依據(jù)不同的房地產價格影響因素（建筑因素、區(qū)位因素、人文因素、環(huán)境因素、自然因素），采取不同的營銷手段以借勢宣傳。
2.1 具有建筑因素優(yōu)勢的房源
具有建筑因素優(yōu)勢的樓盤吸引買房者，主要從其優(yōu)質的建筑結構、建筑材料，優(yōu)美的建筑布局，較高的容積率，良好的裝修及建筑外觀，以及相關車庫配備、保溫隔音、抗震等級等方面進行造勢。
房屋的建筑因素與房屋本身的品質是緊密聯(lián)系在一起的，房屋是否真正舒服，只有住進去才知道;具有良好建筑優(yōu)勢的房源帶給住房者的不僅是舒適、踏實，其升值潛力也非常大。比如，在隔音方面，隔音差的房源樓下甚至都能聽到樓上說話，而隔音效果好的房源能達到外界非常吵的時候，家里仍然非常安靜。在具體的營銷中，可以從對比的角度讓買房者感受到房源的優(yōu)良品質，使買房者愿意購買，并且始終滿意。
2.2 具有區(qū)位因素優(yōu)勢的房源
在區(qū)位因素分析中，對于商業(yè)服務業(yè)作用分值，影響因素作用分值按指數(shù)衰減公式進行計算，即：
很明顯，“濱�；▓@”距離該處主題公園很近，具有明顯的人文因素優(yōu)勢。同該處房產同時具備了區(qū)位、人文等方面的優(yōu)勢，也就無怪于當下每平方米19856元的高價了。
人文、自然以及環(huán)境狀況主要滿足人們娛樂、休閑、教育、發(fā)展等方面需求的，具有此類優(yōu)勢的房源應當憑借周圍設施的優(yōu)勢借勢發(fā)展出房屋特色。如毗鄰公園的房屋可以仿照主題公園特征建造房屋，在房屋的結構、外觀設計上，使房屋更有使人舒心愉悅的感覺。完善小區(qū)內配套設施，可以建小的游樂區(qū)、運動場、水榭、亭臺等，如此借勢不僅可以提高該處樓盤的品位，使人心情愉快，又能憑借獨有的文化、娛樂氣息提升房源品質。其中，觀景房的設計要特別注意景觀的可視度，景觀對于房價的提升有著非常重要的作用，不僅體現(xiàn)在樓盤之間，同一樓盤中，具有不同景觀可視度的樓層差價也相當大。
房地產論文4
1 引言
電子計算機和互聯(lián)網(wǎng)技術的迅速發(fā)展帶來了數(shù)據(jù)量的爆發(fā)：百度每天約需處理幾十拍字節(jié)的數(shù)據(jù)；淘寶網(wǎng)平均每天產生約20太字節(jié)的數(shù)據(jù)；平均每一秒鐘就有一段長于1小時的視頻發(fā)布在xx上；Facebook有超過10億的注冊用戶，每天上傳的照片數(shù)量約1000萬張，點贊或評論次數(shù)高達幾十億�！叭缃�，一個大規(guī)模生產、分享和應用數(shù)據(jù)的時代正在開啟”.
麥肯錫公司最先提出大數(shù)據(jù)概念：“數(shù)據(jù)已經成為重要的生產因素滲透到當今各個行業(yè)和業(yè)務職能領域。人們對于海量數(shù)據(jù)的挖掘和運用，預示著新一波生產率增長和消費者盈余浪潮的到來”.牛津大學著名網(wǎng)絡和數(shù)據(jù)科學家維克托？邁爾-舍恩伯格認為預測是大數(shù)據(jù)的核心；大數(shù)據(jù)時代應對紛繁復雜的數(shù)據(jù)進行取舍，構建積極而安全的未來。國際頂級期刊Nature和Science分別�？舜髷�(shù)據(jù)，闡述了大數(shù)據(jù)的潛在價值及處理技術上的困難。我國“十二五”規(guī)劃中重點強調了信息處理技術等四項與大數(shù)據(jù)概念密切相關的關鍵技術創(chuàng)新工程；著名學者李國杰和程學旗曾系統(tǒng)闡述了大數(shù)據(jù)的研究進展和實踐應用中所面臨的困難與挑戰(zhàn)，探討了大數(shù)據(jù)的科學問題和研究意義。
在大數(shù)據(jù)時代，數(shù)據(jù)資源的戰(zhàn)略價值毋庸置疑，許多企業(yè)通過大數(shù)據(jù)挖掘出有效信息，提高了決策能力和經濟效益，比如某些頗具膽識的房企已經在大數(shù)據(jù)應用方面取得了相當?shù)某晒�。相較于已經開始實踐應用的房地產企業(yè)而言，學術研究方面卻相對滯后。陳大川等人以及嚴娟分別做了大數(shù)據(jù)技術在住房信息系統(tǒng)中的應用研究以及基于大數(shù)據(jù)的房地產企業(yè)精確營銷研究。然而總體上，對房地產大數(shù)據(jù)的價值評估和應用研究仍有待進一步深入。
2大數(shù)據(jù)在我國房地產開發(fā)與營銷中的應用
大數(shù)據(jù)時代的到來必將為一些掌握大數(shù)據(jù)資源并能充分挖掘其價值的產業(yè)帶來更為廣闊的發(fā)展空間。這種情況下，如何應用大數(shù)據(jù)做好開發(fā)運營是我國房地產企業(yè)提高自身競爭力的關鍵。大數(shù)據(jù)紛繁復雜的特點使得無論是房地產開發(fā)企業(yè)還是房地產中介服務企業(yè)或者是物業(yè)管理企業(yè)，其業(yè)務范圍都趨向于多樣化和綜合性，開發(fā)運營、中介服務和物業(yè)管理往往密不可分。本文主要從房地產開發(fā)和營銷兩方面分析大數(shù)據(jù)在我國房地產企業(yè)中的應用現(xiàn)狀。
2.1 大數(shù)據(jù)在房地產開發(fā)中的應用分析
大數(shù)據(jù)為房地產企業(yè)理性開發(fā)提供了有力的數(shù)據(jù)支持；通過對現(xiàn)有數(shù)據(jù)潛在價值的挖掘，房地產企業(yè)還可以進行多元化投資；個人信息的數(shù)據(jù)化以及房地產業(yè)的思維變革，使得大數(shù)據(jù)條件下的創(chuàng)新性投資成為房地產企業(yè)新的利潤增長點。
2.1.1 理性投資，多元化開發(fā)
我國不同地區(qū)房價不同，投資熱度迥異。雖然近年來房地產業(yè)總體呈現(xiàn)或升或穩(wěn)的良好勢頭，但也同樣出現(xiàn)了“鬼城”、“空城”等背離開發(fā)商預期的情況。我國房地產業(yè)的興起與繁榮已有相當長的時期，在開發(fā)投資方面擁有大量歷史數(shù)據(jù)，包括城市地理位置，經濟發(fā)展情況，城市規(guī)劃和政策導向，投資在建和供地情況等。房地產企業(yè)可以定量分析這些大數(shù)據(jù)，預測未來的供需情況，評估項目投資價值，合理開發(fā)。Google公司就曾通過分析海量的`搜索詞，低成本高效率地預測了美國住房市場供需和價格等相關指數(shù)。
土地資源對房地產企業(yè)尤為重要，大數(shù)據(jù)的出現(xiàn)為土地市場的準確預測提供了可能。房地產企業(yè)要重視大數(shù)據(jù)背景下的土地市場，敏銳洞察土地資源市場走向。萬科集團土地資源數(shù)據(jù)基本來自第三方，面對不斷攀升的地價，萬科集團借助于大數(shù)據(jù)分析，通過二手市場交易和“三舊”改造土地以及保障性住房用地來應對。
除了利用大數(shù)據(jù)進行住房供求分析、理性拿地之外，房地產企業(yè)在業(yè)務范圍內的多樣化投資也提高了盈利能力。萬達和綠地等房地產企業(yè)已開始利用大數(shù)據(jù)先機，大力拓展旅游和酒店項目等多元化投資，發(fā)掘出住房市場以外的盈利空間。正如維克托所言，數(shù)據(jù)的再利用不會使數(shù)據(jù)的價值量折損，反而數(shù)據(jù)的價值就體現(xiàn)在潛在的收益中，大數(shù)據(jù)可以挖掘出計劃外的收益空間。
2.1.2創(chuàng)新性投資
對以往的投資和銷售數(shù)據(jù)進行挖掘有利于企業(yè)合理開發(fā)，多元化投資；然而房地產企業(yè)所擁有的數(shù)據(jù)遠不止這些，尤其是大型企業(yè)，他們所掌握的信息不再局限于戶主姓名、家庭結構、收入情況以及購房意向等，計算機技術的發(fā)展和互聯(lián)網(wǎng)的普及使得越來越多購房者的個人信息變得更易捕捉和存取。這些大數(shù)據(jù)經過專業(yè)分析，便可以從中發(fā)掘出一些看似與房地產企業(yè)不相關的信息，比如購房者的日常消費習慣或者是他們偏愛的出行路線等。多數(shù)情況下這些數(shù)據(jù)的結構性較差，但其潛在價值卻很大，是房地產業(yè)開發(fā)投資的新機遇，是盈利的新突破點。
萬科和花樣年在應用大數(shù)據(jù)進行創(chuàng)新性投資方面的經驗值得分析。上千萬的購房者數(shù)據(jù)使得花樣年具備充分的優(yōu)勢，從居民需求出發(fā)，以手機APP的形式將商戶與居民聯(lián)系起來，構建“社區(qū)電子商務”平臺，在方便快捷的基礎上實現(xiàn)精準營銷。除了社區(qū)電商，花樣年控股集團有限公司還構建了金融服務、酒店服務以及文化旅游等八大領域基于移動互聯(lián)網(wǎng)的大數(shù)據(jù)業(yè)務布局，遠遠超越了傳統(tǒng)意義上的房企業(yè)務范圍。
同樣，萬科集團日臻完善的大數(shù)據(jù)處理技術也為之帶來了商機。通過對其所掌握的480萬業(yè)主數(shù)據(jù)進行挖掘，將社區(qū)商業(yè)、社區(qū)物流、社區(qū)醫(yī)療和養(yǎng)老等與業(yè)主的大數(shù)據(jù)信息相結合，萬科集團提出構建“城市配套服務商”的理念，應用大數(shù)據(jù)避免了危機。
相比較萬科和花樣年，世茂集團在投資方面的創(chuàng)新更值得關注。其經營理念認為，“未來購房者買的不僅是一幢房子，更是一種生活體驗”;據(jù)此推出了向業(yè)主提供健康監(jiān)控和咨詢服務的“健康云”管理業(yè)務。通過手機、手表等一些移動設備，適時監(jiān)控業(yè)主健康狀況相關數(shù)據(jù)，并進行分析處理，構建健康方案，為業(yè)主做好疾病預防、保持身心健康提供咨詢建議，或者為其直接鏈接實體醫(yī)療。其他一些房地產企業(yè)比如金地和綠地也開始利用大數(shù)據(jù)開拓新的業(yè)務，相繼推出了“智慧城市”、“云服務”等概念；不再單純?yōu)橘彿空咛峁┮粋�遮風擋雨的地方，更側重服務于消費者的心理需求和精神需求。
國外房地產企業(yè)運用自身數(shù)據(jù)優(yōu)勢進行業(yè)務創(chuàng)新的案例同樣屢見不鮮。常被用來作為美國大學教學案例的Windermere房地產就是其中的經典之一。該公司通過分析近1億名駕駛員行車GPS導航信息，為潛在購房者在不同時間段上下班行車線路和時間進行了縝密的規(guī)劃，切實滿足顧客需求，提升服務質量。表1呈現(xiàn)了相關企業(yè)利用大數(shù)據(jù)技術輔助房地產投資與開發(fā)決策情況。
2.2 大數(shù)據(jù)在房地產營銷中的應用分析
近年來，在我國某些中小城市，儼然出現(xiàn)了房地產過度開發(fā)投資的情況。房屋本來是一種消費品，但是行業(yè)看似穩(wěn)定而高昂的收益率使得大量投資者趨之若鶩。實際上這些城市的吸引力遠不如一二線城市，大量開發(fā)的結果只能是空置。因此，對這些地方來說，房地產企業(yè)如何利用手中的數(shù)據(jù)促進庫存消化才是關鍵。另外，由于電子商務的普及，人們消費方式的轉變使得對商業(yè)地產的傳統(tǒng)營銷模式難以發(fā)揮作用。
要解決上述問題，關鍵是在大數(shù)據(jù)時代如何做好房地產營銷。數(shù)據(jù)資源是房地產企業(yè)提升競爭力的關鍵之一，龐大的數(shù)據(jù)來源保證了精準的客戶定位，為房地產企業(yè)成功營銷提供了可能。首先房地產企業(yè)可以通過信息系統(tǒng)實現(xiàn)精確營銷。憑借房地產商自身的數(shù)據(jù)優(yōu)勢，建立客戶信息系統(tǒng)，將客戶進行分類，通過挖掘大數(shù)據(jù)，提煉出客戶信息，有針對性地實現(xiàn)精確營銷（見圖1）。
此外，也有些大型房企主動轉向了電商，對營銷模式進行變革。新峰地產規(guī)劃了五個大數(shù)據(jù)應用系統(tǒng)，其中房譜網(wǎng)可以根據(jù)需求為客戶篩選出中意的房產；自動評估系統(tǒng)通過大數(shù)據(jù)處理技術實現(xiàn)了對房產價格自動評估的功能，用戶只需將房產相關數(shù)據(jù)輸入系統(tǒng)，系統(tǒng)會自動評估出房價，并為用戶提供相應的貸款和稅費等信息。類似于萬達集團的電商運營模式，新峰地產也同樣采取線上線下相結合的方式，線下的營銷部也會根據(jù)客戶的線上信息與客戶取得聯(lián)系。這種營銷方式需要企業(yè)自身既是大數(shù)據(jù)擁有者又是數(shù)據(jù)處理技術的領先者，對房地產企業(yè)的數(shù)據(jù)搜集、存儲和數(shù)據(jù)挖掘能力要求很高。
上述營銷方式，都是房地產商將原本的業(yè)務范圍主動拓寬的做法，基本不需要第三方平臺（見表2）。而維克托認為，如果房地產商共享數(shù)據(jù)資源，還可以通過與第三方合作的方式將開發(fā)商、家居服務等市場參與方與消費者聯(lián)系起來，使得大數(shù)據(jù)的優(yōu)勢更加明顯。比如CNFS房地產大數(shù)據(jù)系統(tǒng)中就包含了從政府到房地產開發(fā)商再到二手房交易市場覆蓋中國289個城市的房地產數(shù)據(jù)，有些城市甚至記錄了長達十年的龐大數(shù)據(jù)量。美國著名的眾籌公司RealtyMogul也屬于這樣的第三方平臺。Realty Mogul通過互聯(lián)網(wǎng)眾籌的方式搭建起房地產商和投資者之間的橋梁，為那些小規(guī)模投資者提供了機會；而它所提供給投資者的充分的房產信息和分析結果則來自于其掌握的大量數(shù)據(jù)。宜居中國是輕資產運營的典型代表，它最早提出中國的房地產流通服務商這一理念。借助先進的IT技術，易居推出了獨立的“克而瑞房價分析系統(tǒng)”,為超過100萬置業(yè)用戶提供服務。好屋中國通過大量吸收個人購房者信息，整合建立起大數(shù)據(jù)資源庫，通過一定的算法找到購房者需求與房產項目之間的匹配，進而提高房地產交易成交量。鳳凰房產網(wǎng)擁有超過160萬的訪問量，通過對海量數(shù)據(jù)的有效分析，這些網(wǎng)站可以更好地了解到客戶的需求，為房地產商的營銷準確定位，以大數(shù)據(jù)的思維推動房地產業(yè)更好發(fā)展。自騰訊公司推出即時聊天工具以來，其用戶數(shù)據(jù)量相當可觀。去年3月份，騰訊大粵房產與碧桂園山河城的合作就是大數(shù)據(jù)時代房地產業(yè)成功營銷的范例。而在此之前，依托于騰訊社交平臺和大數(shù)據(jù)平臺，碧桂園十里銀灘成功營銷，開盤當日即創(chuàng)下了3300套房源的奇跡。在營銷方面類似的第三方平臺還有很多，他們擁有先進的互聯(lián)網(wǎng)和數(shù)據(jù)處理技術，為更好地利用大數(shù)據(jù)提供了保證。表2呈現(xiàn)了相關企業(yè)利用大數(shù)據(jù)技術來改變或發(fā)展營銷的模式。
3 大數(shù)據(jù)在我國房地產企業(yè)應用中的挑戰(zhàn)
大數(shù)據(jù)雖然是新事物，但是房地產企業(yè)在運用大數(shù)據(jù)思維進行開發(fā)和營銷的同時也不能忽略潛在的挑戰(zhàn)和威脅：大數(shù)據(jù)出現(xiàn)在隱私保護上的問題總是難以協(xié)調，所要求的海量數(shù)據(jù)處理能力是目前許多房地產企業(yè)并不具備的；另外房地產企業(yè)本身具有的一些特點也使我們在發(fā)展大數(shù)據(jù)應用時面臨的挑戰(zhàn)。
3.1 來自大數(shù)據(jù)的問題和應對
房地產企業(yè)應用大數(shù)據(jù)為客戶量身定制的服務，必然建立在對其資料充分了解的基礎上，甚至當不包含個人信息的數(shù)據(jù)大到一定程度的時候，對個人身份的識別率也能達到99%以上。這些大量的信息不可避免地包含了許多個人隱私，以當前的道德倫理觀不可能對之不予理會。
應對這種情況，維克托提出可以通過讓數(shù)據(jù)使用者承擔隱私保護的責任，而不是遵循本人許可方可使用這種傳統(tǒng)的方式來保護個人隱私；或者將個人信息數(shù)據(jù)進行模糊處理，犧牲掉一些精確性來保護個人隱私。這些方法在房地產業(yè)的大數(shù)據(jù)道路上究竟能否可行還有待進一步實踐。
大數(shù)據(jù)的優(yōu)勢不僅僅是在數(shù)量上，而是在其涵蓋的復雜多樣的信息。龐大的非結構化數(shù)據(jù)在搜集、存儲和處理上都不是常規(guī)算法或軟件能夠輕易實現(xiàn)的。大量數(shù)據(jù)持續(xù)快速生成，其價值密度卻在降低，如何從中分離出有效的信息對每個房地產企業(yè)來講都是一個不小的挑戰(zhàn)。針對這種情況，一方面可以通過制定大數(shù)據(jù)國家戰(zhàn)略，切實推進我國大數(shù)據(jù)學術研究進程，加快科技成果轉化為生產力，增強我國房地產企業(yè)大數(shù)據(jù)處理能力；另一方面，房地產企業(yè)可以將數(shù)據(jù)委托給第三方處理。不同類型的企業(yè)在大數(shù)據(jù)時代的角色定位不同，目前有許多企業(yè)具備專門的大數(shù)據(jù)處理技術，房地產企業(yè)通過類似外包的形式將數(shù)據(jù)委托給專門的公司處理，而自身專注于信息的使用從而實現(xiàn)縱深發(fā)展。
大數(shù)據(jù)時代既要注重國際交流，又要避免國外先進的數(shù)據(jù)挖掘技術對我國大數(shù)據(jù)應用造成沖擊。目前，已有一些做數(shù)據(jù)研究的國外公司看到了我國市場上的海量數(shù)據(jù)，希望進入中國市場做大數(shù)據(jù)業(yè)務，而目前我國還沒有實力相當?shù)钠髽I(yè)能夠與之抗衡。在這種情況下，可以先與國際企業(yè)進行友好合作，帶動我國房地產企業(yè)大數(shù)據(jù)業(yè)務的發(fā)展繼而走向國際化。但是在此過程中應注意盈利模式的選擇和雙方的角色定位。國外的公司應定位于數(shù)據(jù)中間商，而我國房地產業(yè)在數(shù)據(jù)授權時應注意保留所有權及其潛在價值。
3.2 房地產企業(yè)自身的困境和應對
房地產業(yè)既是實體經濟的支柱又具有一些虛擬經濟的特點，比如復雜性、介穩(wěn)性和高風險性等。這些特點使得房地產企業(yè)在應用大數(shù)據(jù)時的未知數(shù)增多：虛擬經濟體系對心理預期的變化較為敏感，大數(shù)據(jù)時代數(shù)據(jù)的公開和共享有可能影響人們對房地產業(yè)的心理預期，對投資需求造成沖擊�？紤]到房地產虛擬經濟的介穩(wěn)性，一旦受到沖擊，房地產業(yè)的穩(wěn)定性就會遭到破壞，影響國民經濟發(fā)展。因此，房地產企業(yè)在應用大數(shù)據(jù)時既要抓住機遇，勇于創(chuàng)新，又要縱觀全局，不能盲目變革。
相比電子商務，房地產業(yè)在大數(shù)據(jù)方面的優(yōu)勢并不突出，目前還存在嚴重的數(shù)據(jù)結構不平衡，信息不對稱情況。因此，迫切需要一個房地產大數(shù)據(jù)共享平臺，對房地產數(shù)據(jù)進行備案，并結合房產估價師的努力構建出一個龐大而真實的房地產大數(shù)據(jù)庫。比如住房信息系統(tǒng)的建立和完善，可以對住房監(jiān)測、公積金和住房保障等相關數(shù)據(jù)進行統(tǒng)一管理。通過對數(shù)據(jù)采集方案、數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)方案以及數(shù)據(jù)查詢方案的設計，建立一個安全、完整、時效、獨立的系統(tǒng)，實現(xiàn)政府部門、企事業(yè)單位和個人之間的數(shù)據(jù)共享。
當前房地產企業(yè)發(fā)展的趨勢是，業(yè)務內容綜合性越來越強，地域延伸越來越廣，企業(yè)集團化趨勢加強。在這種情況下，如何實現(xiàn)房地產企業(yè)有效運營本身就是一個大數(shù)據(jù)問題。房地產企業(yè)需要建立一個大數(shù)據(jù)庫，將企業(yè)集團的人、財、物和信息等資源統(tǒng)籌規(guī)劃，通過數(shù)據(jù)挖掘進行分析預測，實現(xiàn)一體化運營管理。
房地產論文5
摘要：
本文根據(jù)多年建筑工程實踐管理經驗,從開發(fā)、規(guī)劃設計、施工以及三者協(xié)調管理和促進等方面詳細分析闡述了房地產開發(fā)經營的建筑工程項目管理的實質和涵義。
關鍵詞：建筑工程;項目管理;協(xié)調;平衡
1、前言。
近年來,房地產業(yè)在國民經濟中的地位日趨重要,它的迅猛發(fā)展已使其成為了國民經濟的支柱產業(yè)。從產業(yè)的發(fā)展史來看,我國的房地產業(yè)仍然處于成長期,仍然處于以市場化、產業(yè)化、專業(yè)化的房地產生產和供應機制取代傳統(tǒng)的、自給自足的生產方式的轉軌期。房地產的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地產開發(fā)經營中的工程管理貫穿于項目的整個開發(fā)運營周期之中,其主要內容按過程順序可分為規(guī)劃設計管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理四個部分。對房地產開發(fā)企業(yè)而言,做好工程全過程的決策、組織、領導、控制和創(chuàng)新是樓盤獲得成功的先決條件。本文主要分析房地產工程管理之間的協(xié)調平衡銜接問題。
2、開發(fā)管理。
開發(fā)管理是指房地產開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項目的開發(fā)而對公司內部的人事、財務、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理,也是企業(yè)為成功實現(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理所采取的經營模式。
開發(fā)管理其目標及原則就是要整合企業(yè)的人力、物力和財力,建立一系列科學、規(guī)范的運作流程,以現(xiàn)代化的信息管理為依托,不斷開發(fā)出適銷對路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發(fā)管理的重點在企業(yè)內部的經營,核心在于工程項目的開發(fā)過程,而控制成本、保證質量、縮短工期及市場創(chuàng)新是開發(fā)運營過程中的具體要求。
3、施工管理的重要性分析。
所謂施工管理就是對工程項目的施工建設過程進行管理。房地產開發(fā)公司一般由工程管理部門具體負責施工管理,而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項目特點和公司實際情況來確定。常見的建設項目承發(fā)包模式有:平行承發(fā)包模式(分別發(fā)包)、施工總承包模式(GC)、施工總承包管理模式(MC)、(設計加施工)承包模式、項目總承包模式、CM(Construc/tion Management)承發(fā)包模式等。在我國,房地產的施工建設一般采用前兩種形式來進行,即要么對工程的施工完全發(fā)包給一個施工單位完成,要么對不同建筑項目(建筑結構、綠化、建筑設備、市政管線等)分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。
對大型的工程項目、或者高檔的樓盤,房地產開發(fā)企業(yè)應該考慮采用MC模式或CM承發(fā)包模式來進行施工管理。施工總承包管理模式(MC)是指業(yè)主(開發(fā)商)和某個具有豐富施工管理經驗的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議,負責整個項目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工,而再進行分包的`招標和分包。MC模式可以加快施工進度,其費用一般按照建筑安裝費的某一比例提取。CM承包模式是由開發(fā)企業(yè)委托CM單位,以一個承包商的身份,采取Fast Track(快速路徑)的生產組織方式,來進行施工管理,直接指揮施工活動,在一定程度上影響設計活動,一般它和開發(fā)商訂立“cost plus”方式的合同。其特點是設計與施工充分搭接,且工程項目的保證最大費用使CM企業(yè)承擔相應風險。
對房地產開發(fā)企業(yè)而言,施工管理模式可以采取不同的形式,但是目的卻是相同的:在合理的成本下,以最快的速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目標,開發(fā)企業(yè)必然在施工質量控制、進度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用,即通過施工資質驗證、招投標、現(xiàn)場施工檢查(包括材料質量、施工技術及程序、精確與安全等)、監(jiān)理單位的督察、工程款的有序發(fā)放等等措施,開發(fā)商能夠對工程項目建設的質量、進度及成本進行掌控。當然施工管理也包括與供貨商關系的協(xié)調。
4、建筑工程開發(fā)管理、規(guī)劃設計管理與施工管理之間的相互協(xié)調與促進。
房地產開發(fā)經營中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理,顯然,如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠實現(xiàn)。因此,協(xié)調這四個管理內容之間的關系,并使之相互促進和合作是開發(fā)企業(yè)的重要內容(部分地體現(xiàn)在開發(fā)管理工作中)。
房地產開發(fā)中的建筑設計與施工的分離有利于各自專業(yè)化水平的提高;但是設計與施工的分離也帶來了很多問題。比如,設計者不了解施工工藝,從而使設計方案施工困難,影響項目建設的成本和進度;或者施工單位經驗不足,不太懂建筑設計,未能“按圖施工”。為了解決這類問題,工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實用的管理方法�？墒┕ば�(Constructability)是指“將施工知識和經驗最佳地應用到項目的策劃、設計、采購和現(xiàn)場操作中,以實現(xiàn)項目的總體目標”。在房地產開發(fā)中,也即建筑師、工程師根據(jù)開發(fā)商的要求規(guī)劃設計出滿足計劃目標的、最經濟、最容易施工的方案;項目的開發(fā)管理人員依據(jù)該方案,考慮各種人力、材料、施工設備的調度和使用時間,提出最佳的進度計劃;施工管理人員或承包商根據(jù)自身的施工(管理)經驗對該方案采用適當?shù)牟牧虾凸し?在規(guī)劃設計階段對建筑師、工程師提出建議,在一定程度上影響設計方案,從而避免浪費及施工上的困難。可施工性強調工程建設施工的可行性和容易性,比如場地大小、施工設備、時間氣候以及勞動成本等方面的限制在設計中未能加以考慮,可施工性研究就是對有關的設計的內容進行討論、分析和改進。
另一方面,施工單位或開發(fā)商的工程管理部門未能和設計單位溝通達成理解和協(xié)調,不少建筑竣工后和規(guī)劃設計不一致。因此,可施工性研究的實施以及設計的正確施工都需要具備以下幾個要素:
�。�1）房地產開發(fā)企業(yè)的強力支持。
作為投資者,開發(fā)商應該把可施工性研究及設計的研究放在相當重要的位置上,即在規(guī)劃設計之初、規(guī)劃設計完成以及施工完成的時候召集設計人員、施工人員、相關專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論,集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標。
（2）盡早實施。
在項目的早期,項目決策的成本很少,但這些決策卻能夠對項目的整體成本產生重要影響,可施工性研究的對工程造價的影響從規(guī)劃階段、設計階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢,產生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設計說明一旦提交要更改就比較困難了,因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應該盡早參與到規(guī)劃設計的可施工性研究中去,而其中開發(fā)商更加要做好前期的項目決策。
�。�3）持續(xù)開展研究。
一方面,可施工性研究強調在項目實施的全過程中進行系統(tǒng)的研究,充分發(fā)揮相關人員的知識和經驗。即可施工性研究和設計研究成為項目總體規(guī)劃的一部分。另一方面,實習“知識管理”,即通過計劃和總結,將研究過程中的經驗和教訓很好地紀錄和升華,將業(yè)務流程中無序的知識進行系統(tǒng)化管理,使之成為“可利用再生資源”,實現(xiàn)知識共享和再利用。
5、結語。
綜上所述,企業(yè)都以獲取持續(xù)的競爭優(yōu)勢為目標的,房地產開發(fā)企業(yè)也不例外。這就需要房產商以優(yōu)秀的人力資源為基礎、以不斷創(chuàng)新的施工技術為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產開發(fā)經營的全過程中實施顧客滿意管理,即在規(guī)劃設計、開發(fā)運營、施工建設及物業(yè)管理階段以控制成本、進度、質量為原則持續(xù)改善經營,加強管理,并不斷提供讓顧客滿意的產品和服務。
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房地產論文6
摘要：在目前美國金融海嘯的沖擊下，我國房地產行業(yè)受到了顯著影響，在這種情況下，我國房地產企業(yè)如何樹品牌，如何提高企業(yè)自身競爭力，已成為關系到企業(yè)成敗的關鍵問題。試圖通過對房地產企業(yè)如何加強品牌建設，希望能為企業(yè)找到一條以品牌來提升企業(yè)競爭力的道路做出有益的探索。
關鍵詞：房地產；品牌；營銷
1、房地產品牌營銷
房地產品牌是指用于識別某個開發(fā)商開發(fā)的某個項目和系列項目的名字、名詞、符號或設計，或是上述的總合，其目的是要使自己開發(fā)的項目有別于其他競爭者。房地產品牌與其他產品品牌相比，具有更為廣泛的內涵。首先他不僅僅是項目品牌，還應包括區(qū)域品牌。房地產所在的地理位置。城市的規(guī)格和地位不同，將產生不同的積聚效應，其輻射影響范圍有明顯的差異。房地產產品所在城市的地位與層次的高低，在很大程度上決定了該產品品牌效應的強弱，對于樹立開發(fā)商形象將產生不同的影響效果。同時，區(qū)域特征也會影響項目的層次和附加值。其次，房地產品牌還應包括企業(yè)品牌。企業(yè)聲譽的好壞直接影響項目形象的塑造和推廣，企業(yè)知名度反映了企業(yè)的實力，企業(yè)品牌對項目品牌將產生直接影響。由于房地產開發(fā)投資額大，周期較長，開發(fā)商的實力在很大程度上影響著購房者對其所開發(fā)項目的判斷。房地產營銷是房地產開發(fā)的龍頭，房地產營銷能夠創(chuàng)造市場，開拓和激發(fā)市場潛在需求轉化為有效需求。房地產品牌營銷策略與一般的營銷策略是有區(qū)別的。營銷策略通常有四種：產品策略、價格策略、促銷策略和渠道策略。
（1）從產品策略來看，一般營銷進行產品定位往往是某各地段造什么樣子的房子好銷就可以了，如果同一段有幾家開發(fā)商開發(fā)就會造成激烈競爭的局面。房地產是一種特殊的產品，應滿足消費者不同的需求。例如，隨著濱海新區(qū)的新定位，開發(fā)區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢將繼續(xù)增強，市場對高檔住宅仍然具有較強的需求。但是，新的城市建設和外來購房者的迅速增加正推動開發(fā)區(qū)出現(xiàn)新一輪的房地產價格快速攀升，會對區(qū)內從業(yè)人員在開發(fā)區(qū)置業(yè)帶來一定程度的影響，尤其是從業(yè)時間較短的青年白領將面臨更大的置業(yè)壓力。可以考慮在大力發(fā)展高檔住宅、寫字樓、商服物業(yè)的基礎上，建設配套設施齊全、物業(yè)管理完善的“白領公寓”項目，向剛入?yún)^(qū)工作的“白領們”提供出租型的公寓式住房，既滿足社會需要也使企業(yè)能實現(xiàn)較好的收益。
�。�2）從價格策略來看，自20xx年開始，深圳、上海等一線城市房價開始大幅下降，繼而影響到全國房價，天津房價受大環(huán)境影響也出現(xiàn)了不同程度的下跌。
筆者認為品牌營銷在定價時空間比較大，因為消費者愿意以高價付出換取高品質。開發(fā)商不要輕言降價，但房地產的銷售周期較長，在制定價格策略時，必須考慮這期間的變化因素，并為下一銷售過程留有較大的價格變化余地。當銷售形勢良好需要上調價格時，可直接調高標定銷價；當銷售不利需要降價時，可不直接調低底價，只需大打折扣即可促進銷售，同時積極出招吸引客戶如：（1）采用降低首付款比例的營銷手法。推出首付一成的優(yōu)惠政策，其余10％則先由開發(fā)商承擔，在交房時由購房者一次性付清（2）置業(yè)保值計劃。開發(fā)商為了打消消費者的顧慮，鼓勵他們買房推出的置業(yè)保值計劃。一般在約定購房后一段時間之內，如消費者購買的房源出現(xiàn)價格下降，消費者可以退房或者開發(fā)商補給消費者相應的差價。
�。�3）從促銷策略來看，一般營銷在廣告宣傳往往是急功近利，開盤式廣告急風暴雨，市場打開后大幅減少甚至停止，銷售下降又開始做廣告，這樣廣告在消費者心耳中必定大打折扣。品牌營銷同樣需要有廣告支持，而且對廣告的依賴程度比一般營銷更大，品牌營銷的廣告必須有持續(xù)性、恒溫性。同時品牌廣告不可以有任何虛假成分。因為，一次虛假廣告會給企業(yè)品牌造成不良影響，企業(yè)要做好品牌，必須一諾千金。
�。�4）從促銷渠道來看，促銷路子很多。真正規(guī)范的方向應該是專業(yè)銷售，國外經驗普遍證明，房地產營銷渠道中必須有一大批較高水準的中介機構，如咨詢機構、評估機構、交易機構、代理機構。物業(yè)管理機構和法律機構等。這些房地產中介機構或經紀人已成了房地產銷售渠道中的“基石”。
2、注重房地產的差異性
�。�1）風格。是客戶的視覺和感覺效果。風格的追求肯定增加成本，但風格滿足客戶感官的愉悅，個性的追求。
�。�2）特色功能。其主要以客戶的認知度和其他開發(fā)商模仿的可能為基礎。對產品的基本功能進行補充。在今天的購房族中，人們不僅要求“住的下”更要求“住的好”，住宅環(huán)境的營造，已成為當今樓盤的重要賣點。
�。�3）性能質量。指物業(yè)在使用中的實際表現(xiàn)水平。
（4）設計。設計是以上三個方面的最終實現(xiàn)，有相當程度的復雜性。
3、注意挖掘房地產的附加值
房地產附加值是指超越包括物業(yè)成本和開發(fā)物業(yè)預計應得的利潤相加之外的價值部分。主要是由房地產所處位置、物業(yè)開發(fā)商的企業(yè)形象、物業(yè)經營管理及售后服務等因素決定，對該房地產營銷成敗起著極為關鍵的作用。它能夠增強客戶的購買信心，對房地產的良性循環(huán)，品牌提升意義重大。
�。�1）住宅產品重在一個整體概念，這遠遠超越了有形實物范圍，除核心產品和有形產品外，即消費者購房時所得到的附加服務和附加利益，包括售前咨詢服務、售中代辦手續(xù)服務和售后物業(yè)管理服務。因此，作為開發(fā)企業(yè)應樹立全面的服務意識，不斷深化服務理念。提高企業(yè)的整體素質。提高服務品牌的文化內涵，為廣大的住戶提供優(yōu)質的服務。在他們享受高品質的服務的同時，感受到品牌服務的魅力，是他成為耳熟能詳、口碑傳唱的品牌。
�。�2）房地產企業(yè)的售后服務即物業(yè)管理，其質量的高低對于房地產品牌的樹立和品牌市場的形成尤為重要。優(yōu)質的物業(yè)管理服務，是創(chuàng)建品牌住宅小區(qū)的延續(xù)和完善。
4、形成有效的.企業(yè)用人機制
提升房地產品牌靠什么？靠資金、靠技術、靠管理，但是歸根到底是靠人才。人力資源是房地產企業(yè)第一位戰(zhàn)略性資源，是企業(yè)的核心競爭力。創(chuàng)立房地產品牌靠的是優(yōu)秀的企業(yè)家的主宰，多種專家人才的整合，企業(yè)廣大員工的創(chuàng)新進取精神及智能潛力的發(fā)揮。所以，房地產企業(yè)要創(chuàng)出知名品牌，就必須建立以專業(yè)人才為主體、以優(yōu)秀員工為骨干的最佳人才整合機制，一次發(fā)揮整體功能和優(yōu)勢。
�。�1）房地產企業(yè)在開發(fā)經營房地產項目的同時，應把開發(fā)人才資源放在更加重要的位置，按照房地產業(yè)內的要求，認真抓好人力資源的“進”、“管”、“出”幾個環(huán)節(jié)工作，為優(yōu)秀人才的施展才干和健康成長提供廣闊的空間。具體來說，進：就是要大膽引進人才，通過向社會招聘吸納優(yōu)秀人才。管：就是要從對人才的靜態(tài)管理轉變?yōu)閯討B(tài)管理。企業(yè)領導者應知人善任，用人不疑，充分調動員工的工作積極性，鼓勵他們在工作中發(fā)揮自己的聰明才智。出：就是應實行人才交換與合理流動，形成良好的人才競爭機制。在提高薪酬待遇、適應市場人才價值的同時，更重要的是為人才提供良好的施展才智的工作環(huán)境。拓展其施展才華的領域，創(chuàng)造出與高層次人才向匹配的知識與科技含量高的崗位，做到用事業(yè)留人、用感情留人和用適合的薪酬待遇留人。
�。�2）應努力構建房地產人才培訓體系。高等院校是培養(yǎng)人才的基地和搖籃，房地產人才建設必須發(fā)揮院校主渠道的作用，構建具有房地產產業(yè)特色的科技人才培訓體系。切實把培養(yǎng)具有現(xiàn)代科學文化知識和現(xiàn)代房地產業(yè)技術過硬的高層次人才的工作放在突出位置。在采取多種措施吸引國外、境外高層次人才的同時，還應加大對現(xiàn)有員工的教育培訓工作力度，通過“充電”，著力提高各類專業(yè)人才素質。努力把人力資源的潛在優(yōu)勢轉化為現(xiàn)實的人才優(yōu)勢。房地產人才應超復合型、多面手方向發(fā)展。
5、致力于企業(yè)自身的內部建設
具體來說，內部建設包括如下方面：
�。�1）加強資金和成本管控能力。房地產企業(yè)因為有“暴利”，養(yǎng)成了“豪邁花錢”和“不吝成本”的毛病。今天，房地產將面臨高成本運營的時代。房地產企業(yè)可以通過嚴格項目投資管理、采購招標管理、工程施工管理和監(jiān)理、減少特支及行政費用、營銷及財務費用控制等，極大壓縮運營成本。壓下去3％～5％，就是企業(yè)的一線生機和復興的希望。有限的現(xiàn)金流是企業(yè)活下去的根本。這是對中國房地產企業(yè)的一場考驗，也是提高房地產企業(yè)素質的一場力量和意志的角逐。
�。�2）企業(yè)商業(yè)模式就要加快變革。目前一個顯著的變化就是，市場化的權重越來越大，政策中性化規(guī)制化的權重越來越大，對企業(yè)的要求更高。但也面臨市場利好的一面，這就是房地產的投資主體更加多元化。房地產要素市場的市場配置將驅使房地產企業(yè)的利潤向社會平均利潤率靠攏。企業(yè)必須謙虛謹慎，認真調查研究，搞好合作和聯(lián)合。不能再靠老板個人拍腦袋做事。要考慮建立更加均衡、更加適合企業(yè)能力的開發(fā)區(qū)域和產品，找到自己在新的生態(tài)產業(yè)鏈中的角色和定位，細分市場，做好產品，做出精品。
�。�3）積極推進和提升企業(yè)文化建設，激發(fā)員工對企業(yè)文化建設的關注和熱情，讓每一位員工都投入到企業(yè)文化的建設與發(fā)展中來，充分體現(xiàn)“以人為本”的人文理念。以及“服務第一”、“客戶至上”的意識。充分發(fā)揮企業(yè)文化的自檢功能、協(xié)調功能、激勵功能、凝聚功能、輻射功能，以強化內部管理，提升企業(yè)形象，構筑企業(yè)品牌，將企業(yè)的品牌不斷做大、做強，以此實現(xiàn)對外擴展與可持續(xù)發(fā)展的目的，用所有員工的激情與智慧。為企業(yè)品牌的構筑與鞏固舔磚加瓦。
�。�4）堅持誠信為本的經營理念。誠信是市場經濟的核心，也是創(chuàng)建房地產企業(yè)品牌的基石。企業(yè)品牌價值的大小取決于企業(yè)信譽程度的高低，特別是關系生活質量與人身安全的現(xiàn)代住宅房地產業(yè)與醫(yī)藥、食品行業(yè)同被稱為道德性產業(yè)，誠信便具有了極為重要的意義。為此，房地產企業(yè)打造大眾化品牌應把社會責任融入到品牌建設的核心中，面對信用經濟時代的到來，房地產企業(yè)應堅持誠實守信的原則，將消費者的利益放在首位，嚴肅對待承諾，嚴格履行承諾，實事求是。厚積薄發(fā)。
美國金融海嘯的沖擊，使世界經濟秩序由熱變冷，讓高速增長中的中國經濟得以放慢腳步，也讓房地產企業(yè)得以用冷水澆醒自己。在這種情況下，房地產企業(yè)加強品牌建設，提高企業(yè)自身競爭力，已成為關系到企業(yè)成敗的關鍵問題。我國房地產企業(yè)雖然經過了幾十年的發(fā)展，房地產企業(yè)在品牌意識上取得了很大的進步，衷心希望能為企業(yè)找到一條以品牌來提升企業(yè)競爭力的道路做出有益的探索。
房地產論文7
一、細分市場有助于實現(xiàn)人力、物力的集中
從全國范圍來看，人們的購房需求從來都沒有減弱，相對應的房地產企業(yè)也遍布全國。然而由于地理環(huán)境、經濟發(fā)展、人均購買力等因素存在，相當多的地產企業(yè)并不是一帆風順的。對于房地產企業(yè)，可以通過市場細分將資源、人力進行合理分配，避免資源浪費，這也有助于自身集中各種資源，并制定出適合市場規(guī)律的營銷組合策略，從而達到增加盈利、擴大企業(yè)規(guī)模的目的。
二、在房地產營銷中如何對市場進行細分
市場細分依據(jù)：進行市場的細分是根據(jù)市場與消費者的性質所決定的：其一，市場是商品交換關系的總和，它本身是可以細分的；其二，對于某種商品消費者的需求具有相似性，也略帶有細微差別；另外，市場細分也與企業(yè)自身的發(fā)展特點有關。市場細分分類：市場細分的依據(jù)不同，對應著不同的'市場分類，如按國家、地區(qū)、氣候等，可進行地理細分；按年齡、性別、民族等可進行人口細分；按生活方式、個性等可進行心理細分；按質量、價格、品味等可進行受益細分。下面我們將對幾種細分變量進行簡要分析。
�。ㄒ唬┉h(huán)境變量
環(huán)境變量產生的原因是因為房地產自身存在的固定性以及區(qū)域性的特點，環(huán)境變量主要分為三個因素：（1）自然地理環(huán)境。主要包括建造房地產當?shù)氐牡匦吻闆r、地貌以及當?shù)貧夂驐l件。（2）經濟地理環(huán)境。從經濟地理環(huán)境來看，主要包含的是房屋和當?shù)爻鞘兄行闹g的距離、交通是否方便等方面。（3）人文環(huán)境。人文環(huán)境主要指的是消費者自身的素質、以及文化教育程度等等。
（二）消費者變量
有需求就有買賣，一直以來消費者的房產消費占據(jù)著各種消費總和的大部分比重，不論其消費水平如何，均是如此。所以筆者認為消費者變量是進行市場細分的基本要點。具體來說，進行市場細分的消費者變量可以分為很多種。其中，重點是按消費水平或年均收入進行的市場細分，消費水平（年均收入）高，那么消費者自然會選擇購買地段好、戶型好、舒適度高的房產；消費水平（年均收入）低，那么他便會選擇購買戶型小的房產。其次，消費者年齡也是進行細分的因素，這是由于消費者或其父母身體狀況的原因，環(huán)境好、交通便利是其主要考慮因素。這樣，進行市場細分后地產商便可以對目標市場進行確定，并制定出與之相適應的營銷策略對不同群體銷售房產。
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心理變量作為細分市場的重要依據(jù)，心理變量主要指的是消費者在生活方式、購買房屋的目的以及消費的性格等方面的心理特征，并將這些作為對消費者進行劃分的前提。對于不同心理需求的消費者，他們的生活方式也不相同，對于節(jié)約型的消費者來說，他們追求的是經濟實惠的房屋，而部分消費者更追求的是現(xiàn)代化生活方式，喜歡住高級的公寓。另外，消費者購買房屋的動機也有很大的區(qū)別。對于一些適婚年紀的年青人，他們買房的目的不外乎結婚；還有部分消費者是為了將自身多余的資金用于房地產投資保值。
（四）行為變量
行為變量指的是消費者在使用房屋過程中的態(tài)度或者是反映，主要從待購階段、經濟利益這兩個方面進行考慮的。待購階段的涵義指的是消費者正處于購買過程的不同階段，一些消費者對自身購買的房屋大致情況不了解，但是還有部分消費者對房屋了解清楚。不同的消費者在購買住宅時追求的利益是不同的。有的購房者特別注重價格，有的注重周圍環(huán)境，有的注重是否增值快，有的追求完善的物業(yè)管理系統(tǒng)等等。
三、總結
從我國的消費主體和消費觀念看，地產消費一直處于一個較高的水平，由于國際環(huán)境因素、國內經濟發(fā)展模式等影響，地產市場既存在巨額盈利，又受各種變數(shù)的制約。在這個競爭激烈的社會中，地產商只有經過合理的市場細分，確定目標市場，找到符合自身的發(fā)展模式，才能盈利生存，才能在這場無形的戰(zhàn)場中走到最后。
房地產論文8
采用什么樣薪酬管理體系提高企業(yè)管理效率，是企業(yè)在激烈的市場競爭中必須面臨的緊迫問題。筆者試圖通過對一家房地產公司薪酬制度的個案研究來探視其中的內在規(guī)律，提出合理的改進建議，提升房地產界的薪酬管理制度。
房地產公司薪酬管理的現(xiàn)狀分析
上海某房地產有限公司是一家實力雄厚、機制靈活，擁有現(xiàn)代經營管理模式的房地產開發(fā)企業(yè)。在公司成立初期，薪酬對公司員工確實起到了激勵作用，但是隨著社會進步，外部環(huán)境的變化，公司的薪酬管理制度也出現(xiàn)了一些弊端，原有的薪酬制度滿足不了日益增長的員工需要。如何改變弊端，提高員工的工作積極性，廣泛的吸引人才，提升公司核心競爭力等等，都是公司高層決策者必須面對的問題。
1.1公司薪酬體系的優(yōu)點
(1)公司現(xiàn)行的工資制度比較適用和合理。由于公司現(xiàn)行的工資制度是房地產行業(yè)普遍采用和比較完善的工資管理及分配制度，具有一定的實用性�，F(xiàn)行的工資管理辦法比較完善，能夠保證勞動工資管理工作有秩序地正常運作，保證企業(yè)生產經營活動的正常開展。
(2)津貼、福利的發(fā)放與管理嚴格遵照明確的規(guī)章制度。公司的規(guī)章制度明確規(guī)定公司各個級別所享受的各種津貼和福利。對公司員工的津貼和福利的評價在給予統(tǒng)一的標準的情況下給予一定的.寬限度，即有利于保證公司員工的利益，同時又起到激勵和管理員工的作用。
(3)績效評估等各項工作，都能在具體部門的積極工作下有條不紊地進行。公司在評價員工業(yè)績方面有多種靈活的方法。績效考核評估是由各部門的主管根據(jù)員工在當前考勤期內的表現(xiàn)來進行評估，具有一定的專業(yè)性。
1.2公司薪酬體系的缺陷
從上面的分析可以知道，公司現(xiàn)行工資制度是比較適用和合理的。
對現(xiàn)代薪酬管理理念的認識不足。在公司傳統(tǒng)的工資分配觀念中，分配給員工的物質報酬體現(xiàn)了房地產企業(yè)的特點，著重于員工群體的物質報酬補償感及收人穩(wěn)定感，而對員工的行為特征考慮較少。但是對許多管理與技術人才來說，薪酬水平的高低并不是第一位的，起決定作用的是企業(yè)能否為其提供公平競爭、優(yōu)勝劣汰的事業(yè)發(fā)展空間。而在實際中，公司在用人機制上論資排輩現(xiàn)象嚴重，對人才的使用力度不夠。再加上公司的績效考評體系遠未達到科學有效的程度，因此“干好干壞一個樣”的現(xiàn)象時有發(fā)生，在缺乏公平感、成就感、被尊重感的情況下，人才的效用大打折扣。
但隨著公司的發(fā)展，行業(yè)競爭程度的不斷加強，通過和同行的幾家公司的薪酬體系的對比中，可以看出公司薪酬制度上就出現(xiàn)了明顯的不足。
房地產論文9
引言
房地產行業(yè)是我國市場經濟發(fā)展過程中不可或缺的重要組成部分，對我國市場經濟的整體運營起到了至關重要的作用。隨著我國房地產行業(yè)的迅速發(fā)展，國內房地產投資企業(yè)的會計核算工作也在實踐過程中也得到了完善與提高，有效解決了我國房地產企業(yè)會計核算工作中存在的諸多問題。
一、投資性房地產會計核算工作探究
在我國房地產企業(yè)的投資過程中，企業(yè)應首先對工程項目的初始成本進行計算，在準確把握工程項目的初始化成本以后再對工程項目建筑物的出租日期或者使用權限進行標準化的核算處理，以此保證工程項目會計核算工作的準確性。在我國房地產行業(yè)的實際發(fā)展與運營過程中，企業(yè)會計人員應嚴格遵循相關規(guī)章制度，對工程項目預期計劃內的投資與經營程序進行核算與處理，如果企業(yè)董事會在短期內簽訂了書面協(xié)議，或者明確劃分了建筑物與經營場所的出租所有權，那么該建筑物或者經營場所即使在沒有簽訂租房協(xié)議的情況，其自身歸屬與所有權也不會發(fā)生變化，都會被重新定義為投資性房地產的一部分。國內投資性房地產企業(yè)在實際運營過程中，需要會計核算部門對其進行準確的確認以后才可以進行系統(tǒng)化的初始化計量工作，在初始化計量工作的持續(xù)開展過程中逐漸完善企業(yè)自身的會計工作運作架構。投資性房地產的會計核算工作往往需要相應的工作人員對房地產入賬價值進行多次的確認與探究，在確切認真以后實現(xiàn)對企業(yè)自身價值的核算。根據(jù)有關部門的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，國內部分投資性房地產企業(yè)在實踐運營過程中過度追求租金與企業(yè)資金的增值，致使投資性房地產項目在實踐運營過程中存在嚴重的價格偏差，投資性房地產會計核算工作形同虛設，嚴重侵害了住戶與投資建設企業(yè)的實際經濟效益，對我國房地產行業(yè)的發(fā)展造成了諸多不利影響。
二、投資性房地產會計核算工作中存在的問題
�。ㄒ唬┯嬃哭D換過程中所存在的問題
投資性房地產會計核算工作在實踐環(huán)節(jié)往往會采用轉換計量的方式來提高企業(yè)的實際運營效益，這種方式具有一定的'應用優(yōu)勢，能夠幫助企業(yè)快速解決資金周轉問題，在短時間內幫助企業(yè)獲得較大的市場收益，然而，投資性房地產企業(yè)在計量轉換的過程中往往會出現(xiàn)一系列嚴重的問題，嚴重危害到企業(yè)自身的發(fā)展和運營情況。投資性房地產企業(yè)在會計核算工作中采用計量轉換的方式進行核算處理，可以快速實現(xiàn)企業(yè)工程項目的盈利狀況，幫助企業(yè)在項目管理過程中獲得更大的市場收益。然而，計量轉換模式具有極大的約束性與局限性，在實踐應用過程中往往會致使房地產企業(yè)的用途發(fā)生變化，使企業(yè)在發(fā)展過程中過于注重對轉換問題的處理與優(yōu)化，忽視了投資性房地產會計核算工作，導致會計核算工作在實踐環(huán)節(jié)出現(xiàn)變動與缺損，引起當期企業(yè)資金流與虧損項目的變動，為企業(yè)帶來巨大的經濟損失。
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通過對我國房地產行業(yè)的實際運營情況進行探究，在我國部分投資性房地產企業(yè)當中，其會計核算工作與公允計量工作往往存在諸多偏差與不足之處，致使投資性房地產會計核算工作的實際應用價值大大降低，工程項目承包方與施工方的經濟效益無法得到保障，嚴重危害到我國房地產行業(yè)的整體發(fā)展狀況。在一個企業(yè)對房地產項目進行投資建設之前，企業(yè)會計核算部門應對投資項目與投資性房地產進行切實有效的評估與研究。在傳統(tǒng)的投資性房地產評估工作當中，會計核算人員大多采用公允價值核算模式，這種核算模式在實踐應用過程中往往會根據(jù)投資性房地產的實際價值而產生變動，并且將變動數(shù)值納入利潤總額當中，致使企業(yè)盈利的標準值與投資判斷受到影響，極大的降低了企業(yè)會計核算工作的準確性，使企業(yè)在投資項目的過程中存在極大的資金風險。同時，計量的會計核算方式在很大程度上給予了不法之徒可趁之機，使心懷不軌的會計核算人員在實踐操作過程中為自身謀得了大量的利潤，致使企業(yè)實際運營情況受到嚴重侵害，對我國房地產行業(yè)的發(fā)展產生了極大的阻礙，直接影響了會計核算工作者在實踐工作中的判斷，導致施工項目進度減慢，降低了我國城市化建設的發(fā)展速率。
三、解決投資性房地產會計核算問題的有效措施
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針對我國房地產企業(yè)在實踐運營過程中所存在的問題，在相應優(yōu)化與改善的過程中，企業(yè)會計部門應對會計核算工作中的公允計量進行相應的優(yōu)化，使公允計量在投資性房地產會計核算工作中能夠充分發(fā)揮效用，幫助會計核算人員更加準確的把握投資性房地產的公允價值與賬面價值。在投資性房地產的項目投資過程中，如果企業(yè)會計核算工作中的公允價值發(fā)生了變動，那么企業(yè)投資項目的賬面價值與公允價值也會相應發(fā)生變動，致使公允價值變動公積出現(xiàn)浮動。在相應優(yōu)化與完善的過程中，投資性房地產企業(yè)應對會計核算工作中的轉換計量與公允計量進行相應的處理，在投資性房地產的核算轉換過程中，采用公允價值模式作為投資性房地產會計核算轉換的主要手段，使公允計量模式在會計核算工作中產生的價值與原有賬面所產生的價值持平，有效保證投資性房地產企業(yè)會計核算工作的準確性。同時，根據(jù)我國投資性房地產企業(yè)的會計核算相關計量方式所規(guī)定，在同一企業(yè)內，所有的投資性房地產企業(yè)在實踐運營過程中不得采取兩種計量模式進行會計核算工作，因此，在實際工作當中，我國投資性房地產企業(yè)應積極利用公允計量的會計核算模式，為會計人員的實踐工作提供確切可靠的準確性保證，使投資性房地產企業(yè)的會計核算工作在實際情況中合理化的選擇成本模式，并且進行后續(xù)的計量與核算工作。
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國內部分投資性房地產企業(yè)在計量轉換的過程中往往會出現(xiàn)一系列嚴重的問題，極大的危害到企業(yè)自身的發(fā)展和運營情況。投資性房地產企業(yè)在會計核算工作中采用計量轉換的方式進行核算處理，可以快速實現(xiàn)企業(yè)工程項目的盈利狀況，幫助企業(yè)在項目管理過程中獲得更大的市場收益。在投資性房地產的轉換核算過程中，會計核算人員應將傳統(tǒng)的投資性房地產實際公允價值轉變?yōu)橘~面價值，以此作為建筑商品房屋的計量基礎，為今后的投資性房地產開發(fā)與運營提供必要條件。同時，公允計量模式在運轉過程中所產生的經濟價值與原賬面會出現(xiàn)一定的價值誤差，這些價值誤差應歸入投資性房地產當期盈利與虧損的項目資金當中，以此保證企業(yè)會計核算工作的準確性，為轉換計量模式的發(fā)展與應用奠定良好的條件。
四、結語
綜上所述，根據(jù)我國投資性房地產的實際發(fā)展狀況進行探究，我國房地產行業(yè)仍處于高速發(fā)展的階段，投資性房地產行業(yè)在未來的發(fā)展過程中仍需要不斷進取、完善創(chuàng)新，在會計核算工作中尋求突破，積極探索經濟效益持續(xù)增長的途徑。
房地產論文10
摘要：隨著改革開放的不斷推進和社會經濟的全面發(fā)展，房地產企業(yè)的競爭日漸加劇。當前，規(guī)�；�、集團化發(fā)展已成為房地產企業(yè)的重要特征，而這種發(fā)展趨勢對房地產企業(yè)的管理提出了新的要求。以價值鏈理論為視角，在分析房地產企業(yè)的價值鏈構成的基礎上，對房地產企業(yè)價值鏈運營管理模式進行了研究。
關鍵詞：房地產論文發(fā)表，價值鏈，房地產企業(yè)，管控模式
1房地產企業(yè)的發(fā)展趨勢
規(guī)模化經營是“指企業(yè)采用生產要素凝聚和重組的經營方式以及由此所決定的經濟效益”。規(guī)�；l(fā)展要求房地產企業(yè)從以往粗放式的發(fā)展模式向集約式、精細化轉變，它特別強調企業(yè)管理的專業(yè)化能力，同時要求企業(yè)的組織結構清晰、各組織模塊職能明確，業(yè)務單元劃分適當，并且相互之間的聯(lián)系通道順暢，業(yè)務流程管理高效。
集團化發(fā)展對房地產企業(yè)的管控能力和資源整合能力以及專業(yè)化能力都提出了更高的要求。一方面，它要求集團總部能夠從整體上保證各職能模塊和業(yè)務單元的有機運轉，且高效地掌控不同區(qū)域的多項目運作；同時，不同區(qū)域的項目在開發(fā)時還要保持協(xié)調運轉、規(guī)范運行，以保證高效順利地完成。另一方面，必須更好地配置企業(yè)資源，做到優(yōu)勢互補，互相推動，有效降低管理成本。
規(guī)�；�、集團化已成為當前中國房地產業(yè)的發(fā)展趨勢，在其促動之下，母公司的管理幅度迅速加大，母公司不能身兼項目操作者和管理者雙重角色，企業(yè)從“母公司―項目公司/項目部”的架構向“總部―區(qū)域聯(lián)動”的集團模式轉型成為必然。相應地，現(xiàn)有的房地產企業(yè)的組織管控模式也應做出必要的調整與創(chuàng)新，否則難以適應發(fā)展的要求。
2價值鏈理論
1985年，邁克爾？波特首次提出“價值鏈（Value chain）”管理理論，其認為，企業(yè)的價值產生于包括生產（投資）、經營、銷售、服務和內部管理的各個環(huán)節(jié)以及各環(huán)節(jié)協(xié)調運作產生的整體價值增值，而這一相互聯(lián)系、彼此促進的價值產生的動態(tài)過程就是價值鏈。
價值鏈具有如下特性：
�。�1）企業(yè)的價值活動只要包括基本活動和輔助活動兩個方面，其中基本活動主要是直接創(chuàng)造價值的業(yè)務環(huán)節(jié)，而輔助活動主要是企業(yè)的內外部管理活動；
�。�2）企業(yè)的價值活動其各環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系的統(tǒng)一整體，每一環(huán)節(jié)完成自身的工作內容后，傳遞到下一環(huán)節(jié)。價值鏈上的參與者通過縱向上和橫向上的分工協(xié)作，實現(xiàn)價值增值。
（3）企業(yè)競爭優(yōu)勢來自于成本領先和差異化，而從價值鏈角度來看，企業(yè)競爭能力和效率的提高主要來自于價值活動本身和最優(yōu)化、協(xié)調的價值鏈活動。
3房地產企業(yè)價值鏈構成
按照價值鏈理論，房地產企業(yè)的開發(fā)作業(yè)流程，同樣也可分為基本活動和輔助活動兩個方面。
3.1房地產企業(yè)價值鏈中的基本活動
�。�1）前期研究決策階段：通過縝密細致的市場調研，結合企業(yè)自身綜合實力，對目標地塊的購買與否進行可行性分析。對于已購買地塊進行前期研究，確定項目業(yè)態(tài)和開發(fā)模式，進行價值研判與決策。
�。�2）規(guī)劃階段：根據(jù)前期決策，委托設計單位對已獲得地塊進行策劃設計，形成良好的功能規(guī)劃和市場識別，將土地最大限度實現(xiàn)增值。確定設計方案后，依法對擬建地塊進行規(guī)劃保健，獲得許可。
（3）工程建設階段：通過招標比選，選擇最優(yōu)施工企業(yè)，使其有能力完成設計方案，實現(xiàn)低成本、高質量施工，并對工程施工進度、質量、安全進行有效控制。工程建設是對土地、建筑材料等原料通過作業(yè)投入成本，使之轉化為產品價值。
�。�4）銷售階段：在取得房屋銷售許可證的基礎上，對產品進行推廣與銷售，并根據(jù)客戶需求反饋，對在建和后期擬建產品設計和建造進行修正，實現(xiàn)銷售價值最大化。
�。�5）物業(yè)管理階段：產品開發(fā)、銷售完成后，對產品進行物業(yè)管理、保修和后期維護。
3.2房地產企業(yè)價值鏈中的輔助活動
房地產企業(yè)價值鏈中的輔助活動都是圍繞具備房地產特有產業(yè)價值鏈特性的基本活動的開展而開展的，它穿插、融合于房地產價值鏈運作的整個過程。
�。�1）戰(zhàn)略定位管理：確定企業(yè)的發(fā)展方向和宏觀戰(zhàn)略，作為具體經營方針制定的依據(jù)，保證企業(yè)核心競爭力的培育和發(fā)展。
（2）財務和人力資源管理：人力和資本是企業(yè)發(fā)展重要支撐要素。人力資源管理就是要利用合理的薪酬、培訓、晉升等機制，促進知識資源的積累和應用；財務管理是就做好企業(yè)的投資管理、營運資金和籌資管理以及
稅務籌劃。
�。�3）企業(yè)文化：企業(yè)在生產經營過程中形成的具有自身特色的價值理念和行為準則。企業(yè)文化是企業(yè)重要的價值附加值來源，在凝心聚力、品牌推廣、市場評價等方面具有重要作用。
（4）企業(yè)創(chuàng)新：在激烈競爭的房地產市場中，技術、產品、銷售和管理等方面的創(chuàng)新，是企業(yè)不斷獲取競爭優(yōu)勢和獲得價值增值的重要手段。
4價值鏈運營管理模式
價值鏈運營管理模式是以房地產價值鏈為核心，按項目開發(fā)流程實現(xiàn)一體化協(xié)同。公司所有職能模塊和業(yè)務單元均基于價值鏈定位，從業(yè)務線、職能線及戰(zhàn)略、管理、審計線三個層次各自承擔相應職責，整個價值鏈上橫向的各個協(xié)同單元成為利益共同體，互為依存，互為客戶，各自形成可以量化的對整體價值鏈的貢獻，通過協(xié)同提高效率，從而實現(xiàn)整個價值鏈的價值創(chuàng)造最大化，形成橫向一體化。相互協(xié)同又相對獨立的各個業(yè)務單元和模塊作為“小價值鏈”，通過積累形成各自的專業(yè)化優(yōu)勢，提高專業(yè)化能力，形成縱向一體化。橫向一體化和縱向一體化的相互作用提升集團整體優(yōu)勢，從而形成集團不可復制的核心競爭力。 根據(jù)上述價值鏈理論，將房地產企業(yè)的價值鏈條整合為橫向一體化協(xié)同和縱向一體化協(xié)同。橫向一體化協(xié)同注重提高運作效率、降低成本；縱向一體化協(xié)同注重知識積累、專業(yè)能力的提升。
4.1橫向一體化協(xié)同
首先由四大中心――戰(zhàn)略研發(fā)中心、產品設計中心、制造中心和營銷中心串成項目開發(fā)業(yè)務鏈條，這是地產企業(yè)價值鏈的核心和主干；由財務、人力資源、企管等職能部門搭成資源提供、職能管理和專業(yè)化服務的'支持平臺；業(yè)務鏈條以支持平臺為依托開展經營活動，相互作用，形成立體協(xié)同的價值鏈。這條鏈延伸到企業(yè)外部與戰(zhàn)略合作伙伴和利益相關方（如：供應商、建筑商、設計公司、裝飾公司、銷售代理等）對接串聯(lián)起來，就構成了房地產企業(yè)的整條價值鏈。
基于價值鏈，四大中心作為業(yè)務單元分工明確、準確定位。戰(zhàn)略研發(fā)中心側重于集團戰(zhàn)略研究，目標計劃及項目的高、精研發(fā)和經營環(huán)境分析；產品設計中心側重于項目規(guī)劃與設計，致力于環(huán)保、節(jié)能、舒適、溫馨、有品味的品牌訴求和產品設計；制造中心側重于產品制造過程的標準化、程序化、規(guī)范化以及產品制造的高效率、低成本；營銷中心側重于營銷和服務，基于消費者心理，研究需求趨勢和營銷方式，建立營銷管理和服務特色；與客戶、合作伙伴相互尊重、關注共贏；實現(xiàn)價值鏈創(chuàng)造價值的做大化。
基于價值鏈，業(yè)務單元與資源提供和職能支持模塊互為依存，互為客戶。創(chuàng)造是所有業(yè)務單元和模塊的共同取向。這樣，就會產生協(xié)同效應，并打破部門和業(yè)務單元之間的界限，實現(xiàn)價值鏈的價值最優(yōu)。具體工作中，各業(yè)務單元和模塊在各自分工負責的重點工作和領域內首先努力做得最專業(yè)、最有效率，然后主動地參與價值鏈其他環(huán)節(jié)的工作，從不同的視野貢獻智慧，避免漏洞，防止風險。
4.2縱向一體化協(xié)同
縱向一體化協(xié)同就是在價值鏈分工明確的前提下，各業(yè)務單元和模塊工作范圍相對固定，業(yè)務聚焦，打造專業(yè)化團隊，提升專業(yè)化能力。縱向一體化使專業(yè)技術人員或其他專業(yè)人員有參與更多項目、更多業(yè)務的機會，有利于員工個體在實踐中積累經驗，成為專業(yè)化人材，并通過專業(yè)化發(fā)展的通道成長，實現(xiàn)自身價值。同時，各業(yè)務單元和模塊作為專業(yè)化團隊，有了人才培養(yǎng)的途徑和良好機制，團隊內更容易培養(yǎng)知識分享的氣氛，從而更有利于知識的積累，進而形成專業(yè)化優(yōu)勢，提高價值創(chuàng)造的能力，能為價值鏈的價值貢獻更大。
價值鏈運營管理模式一種以價值為核心的管控模式，它將整個項目運作過程都納入到集團的管控范圍之內，在很大程度上提高了集團的管控能力；并且通過業(yè)務單元和職能模塊的設置，一方面使得房地產企業(yè)組織的架構更為清晰，業(yè)務流程更為順暢，另一方面這種調整弱化了職能部門的權力，強化了職能部門對項目之間的溝通與協(xié)調意識。因為在一體化趨勢下，各部門只有通過不斷的溝通與協(xié)調才能實現(xiàn)價值，進而也避免了各職能部門高高在上，缺乏服務意識的現(xiàn)象，使項目運作過程中公司的各種資源可以達到最大化利用。此外，重要的是將各職能部門對應于相應的業(yè)務單元使各部門的專業(yè)化優(yōu)勢能夠更好地發(fā)揮，而且這種圍繞業(yè)務流程的專業(yè)化優(yōu)勢整合促進了公司整體競爭力的提高，使其更加能夠適應市場不斷變化的競爭與壓力。
房地產論文11
摘要：“營改增”政策在我國實施多年，實踐證明，這種方式對我國企業(yè)的發(fā)展具有積極作用。對建筑企業(yè)而言，財務管理十分復雜，只有適應財務管理策略，才能確保其積極發(fā)展。筆者就“營改增”給現(xiàn)代房地產企業(yè)會計核算帶來的影響分析了具體的解決策略。
關鍵詞：營改增；房地產企業(yè)；會計核算
“營改增”政策使得整個房地產行業(yè)的會計職能和管理方案發(fā)生了變化，要求企業(yè)快速適應這一變化，隨著政策的發(fā)展對其內部財務管理作出適當?shù)恼{整。
一、“營改增”對房地產企業(yè)會計核算的影響
(一)改變了稅費的抵扣形式
營改增改變了以往的企業(yè)稅收抵扣方式，采用增值稅發(fā)票抵扣后，企業(yè)的固定資產可以用于稅收抵扣項目，從而大大降到了企業(yè)的繳稅額，降低了其負債率。以往的會計核算是將建筑工程造價與利潤列入營業(yè)稅范圍內，存在重復繳稅現(xiàn)象。而隨著營改增的出現(xiàn)，增值稅變成了價外稅，但是企業(yè)要重視增值稅發(fā)票的獲得，一些企業(yè)在工程施工過程中忽視了增值稅的作用，反而增加了企業(yè)的稅收繳納，影響學習效果。
(二)對會計人員的核算提出了新的要求
以往的會計管理制度與現(xiàn)代制度不同，“營改增”優(yōu)化了會計職能，要求企業(yè)會計從業(yè)人員正確了解會計賬目，正確核算企業(yè)項目，使其抵扣方式與經濟發(fā)展相適應。企業(yè)還應組織財務管理人員進行培訓，使其能夠更深刻的了解會計核算，掌握會計核算的方法，降低企業(yè)的成本。尤其是對建筑企業(yè)而言，涉及項目之多，涉及范圍之廣，都對企業(yè)的財務管理效果和發(fā)展造成影響。營改增政策實施后，企業(yè)應順應這一政策。
(三)影響了企業(yè)現(xiàn)金流的分配
隨著“營改增”政策的實施，我國企業(yè)的現(xiàn)金流分配發(fā)生了變化，建筑企業(yè)也不例外，對于房地產企業(yè)而言，經濟效益與成本之間的關系發(fā)生變化，這是由于營業(yè)稅的計算方式發(fā)生變化。在以往的營業(yè)稅征收中，多采用預交制度，并且根據(jù)企業(yè)營業(yè)額統(tǒng)計繳納，導致很多企業(yè)的資金短缺，無法滿足繼續(xù)經營的需求。按照進度百分比來繳納稅費將給企業(yè)帶來嚴重的影響。資金無法跟上必然影響施工效率。營改增改變了稅收模式，增加了繳稅樣式，可以按照企業(yè)需求根據(jù)百分比來確定收入，并且開具相關的發(fā)票，這使得企業(yè)的資金壓力降低。另外，“營改增”對于企業(yè)的稅收抵扣進項稅額造成了較大的影響，一般采用確認收入與抵扣當?shù)氐倪M項稅額，確保現(xiàn)金流量的增加。最后，企業(yè)財務管理部門并不是獨立存在的，會計核算核算人員應與企業(yè)采購人員、技術人員聯(lián)系，掌握最新的市場動態(tài)，對資金進行合理的分配，在企業(yè)所需材料的購進上，財務部門應對資金支出進行把控。在滿足質量的基本要求的'前提下，考慮價格問題，選擇具有優(yōu)勢的材料完成施工，促進建筑企業(yè)的發(fā)展。
二、“營改增”政策后房地產企業(yè)會計核算策略
上文我們分析了營改增政策給我國企業(yè)稅收、財務管理帶來的影響，在這一背景下，企業(yè)應采取必要的應對策略。具體包括以下幾個方面。
(一)完善會計管理制度
“營改增”對建筑企業(yè)的財務管理造成了較大的影響，傳統(tǒng)的財務管理漏洞明顯的體現(xiàn)出來。要確保企業(yè)財務管理的高效性，要對其進行制度的完善，建立建筑企業(yè)財務管理的體系，對增值稅的相關科目和要求進行全面的分析，并制定與之相對應的會計管理制度，并且將責任進行劃分與細化。對以往財務管理的可行性進行分析，經過敲定后對其進行修改，監(jiān)督現(xiàn)行的財務管理制度，由會計主管和財務總監(jiān)對可行性進行研究，及時發(fā)現(xiàn)財務管理中存在的問題，并對其進行強化。
(二)優(yōu)化方式，確保會計核算的高效性
要確保企業(yè)財務管理的效率，適應營改增的政策的發(fā)展，就要從對以往的財務管理方式進行優(yōu)化，首先，企業(yè)管理核算一個從整體上轉移到單獨性管理上。組織企業(yè)人員對營改增理念和流程進行學習，確保員工的專業(yè)性，在日后的工作中做到以政策為前提，減少企業(yè)賦稅。另外，企業(yè)應及時與稅務部門進行溝通，更快的了解機制的改變，第一時間對企業(yè)管理制度進行調整。
(三)積極應對，適應經濟市場發(fā)展
企業(yè)要持可持續(xù)發(fā)展理念，根據(jù)營改增的政策特點，改善企業(yè)的管理方式，面對壓力也充分利用優(yōu)勢。營改增所涉及的是國家與企業(yè)之間的政策，其目的是降低企業(yè)稅收，減少企業(yè)壓力。但是如果企業(yè)的政策不能與之相對應，企業(yè)產品質量不能滿足要求，就會造成相反的效果。因此對于現(xiàn)代企業(yè)而言，應尊重營改增政策，并且充分利用，積極應對，及時了解市場的變化機制。
三、總結
總之，我們已經實現(xiàn)了企業(yè)的“營改增”策略，這對于建筑業(yè)的發(fā)展來說具有積極意義，能夠減少企業(yè)的稅收。當然，這一政策也給企業(yè)帶來了新的任務和挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)的會計核算政策與現(xiàn)代政策不符，要求企業(yè)進行改革，只有根據(jù)需求進行必要的調整，才能與之相適應�？梢姡覈髽I(yè)正處于轉型期，轉型成功需要企業(yè)內部的共同努力。
參考文獻：
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房地產論文12
摘要：投資性房地產的會計政策選擇一直是關注的焦點，選擇不同的投資性房地產后續(xù)計量的會計政策會導致不同的會計后果和經濟后果，因此，對投資性房地產后續(xù)計量模式選擇的探討具有重要的現(xiàn)實意義。本文在分析投資性房地產會計政策選擇存在原因的基礎上，探究當前我國投資性房地產會計政策選擇多選用成本法計量的原因及完善會計政策選擇的途徑。
關鍵詞：投資性房地產 會計政策 成本模式 計量
理論上講，隨著近年來我國投資性房地產市場價值持續(xù)增長、其賬面凈值顯著低于公允價值現(xiàn)象，采用公允價值計量模式將會給企業(yè)帶來較為豐厚的賬面收益，進而為其獲得資本市場和再融資提供便利的條件。但是實際情況卻是大多數(shù)公司仍采用成本模式計量投資性房地產，使用公允價值模式計量模式的企業(yè)少之又少。若要深入的剖析投資性房地產會計政策的選擇背后的深層原因，還應對有關會計政策及會計政策選擇的動因進行深入的了解。
一、投資性房地產會計政策選擇原因分析
首先，會計計量與報告中的主觀性。會計計量與報告過程是人們主觀地期望以貨幣計量為手段，并用一些特定的方法對會計對象加以反映，以提供與會計管理相關的較為可靠地信息。由于會計計量與報告中存在的主觀性特點，就使得財務人員可能對通過以經濟業(yè)務產生不同的看法，由此產生了企業(yè)會計政策選擇。
其次，由于投資性房地產企業(yè)會計事務方面存在的多樣性與復雜性。企業(yè)之間由于所處環(huán)境、經營規(guī)模及經營狀況等條件的不同，為促使會計信息恰當?shù)姆从称髽I(yè)財務狀況、經營成果和現(xiàn)金流量的情況，為獲取最大的利益且不違反準則、制度等目的，留給會計人員進行職業(yè)判斷的余地，企業(yè)需要進行會計政策的選擇。
二、現(xiàn)階段我國投資性房地產多選擇“成本模式”的原因分析
了解了投資性房地產會計政策選擇原因之后，我們就應全方位、深入的剖析，以確定在新會計準則下為什么投資性房地產企業(yè)多采用成本模式的原因：
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對稅收更有利成本模式計量時可以通過計提折舊抵銷的所得稅此時必須繳納。
由抵稅效應的消失引起的所得稅稅賦的加重，也成了不少企業(yè)選用公允價值模式進行后續(xù)計量的一大顧慮。另外，“企業(yè)以公允價值計量的投資性房地產，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。”這一政策雖然明確了投資性房產在持有期間公允價值變動不計稅，但卻不能計提折舊抵稅。
�。ǘ┕蕛r值模式一經確定，不得隨意變更
《企業(yè)會計準則第3號———投資性房地產》規(guī)定：“企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更”；“已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式”�？梢�，企業(yè)一旦采取公允價值模式計量，就很難再調回到原來的成本模式。正是由于計量模式的不可回轉性，使得大部分地產上市企業(yè)不敢輕易改變投資性房地產的后續(xù)計量模式，而仍處于觀望態(tài)勢。
�。ㄈ┕蕛r值模式的應用不具備完全市場條件
《企業(yè)會計準則第3號———投資性房地產》明確規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量�！睖蕜t同時規(guī)定了采用公允價值模式計量必須同時滿足以下兩個條件：（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；（2）企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。不符合上述條件的，不得采用公允價值模式。但是由于相關市場體系還不健全，交易信息的公開程度還不夠高，還很難滿足新準則所規(guī)定的兩個條件。
三、完善投資性房地產會計政策選擇的方向
（一）完善會計準則與政策法規(guī)
新會計準則體系改革的方向是國際會計準則相趨同的會計準則體系。當前，我國市場經濟的現(xiàn)實條件是：資本市場建立時間段、有關經濟的政策與法規(guī)不完善等。因此在多大范圍和多大程度上賦予企業(yè)會計政策選擇權還需要循序漸進。首先，會計準則的制定應具有較為廣泛的參與性，借此以提升會計政策選擇的民主性與科學性；其次，制定會計準則應具有前瞻性，不應使準則落后于實際的經濟活動管理中；再次，加強會計信息披露的規(guī)范化建設，防止企業(yè)在會計信息披露中的.人為操縱和尋租行為。
�。ǘ﹥�(yōu)化企業(yè)內部會計政策選擇中的相關權力
會計政策選擇權的配置必須建立在科學的公司治理結構上。因此,有必要對相關的各方在索取權問題上有更充分的討價還價，優(yōu)化企業(yè)內部不同層次在會計政策選擇中具有的相關權力，使企業(yè)契約的制訂更加的完善。具體而言：公司管理層享有會計政策選擇的建議權；董事會由不同的利益相關者代表組成，所以公司董事會理所當然的享有會計政策選擇的決策權；監(jiān)事會有各個締約主體代表參與，具有更廣泛的代表性。
四、結束語
企業(yè)無論采用公允價值計量模式還是成本計量模式都各有利弊:公允價值的引入符合全球一體化的要求，能夠更好的體現(xiàn)投資性房地產的特性，使企業(yè)賬面價值更加及時、客觀地反映市場的公允價值。但是公允價值計量模式在應用過程中存在諸多障礙,比如缺乏完善的理論體系和成熟、有效的市場環(huán)境,可操作性不強,等等。成本計量模式則沿用了傳統(tǒng)的資產計量方法,會計處理相對比較簡單，也容易理解,不受公允價值變動的影響,使得企業(yè)的資產狀況及盈利水平較為穩(wěn)定，不容易被人利用進行利潤操縱。但卻反應不出投資性房地產的市場公允價值，不符合全球一體化的要求。這兩種后續(xù)計量模式預計將會在很長一段時間內共存,企業(yè)應如何選擇,關鍵還是看該企業(yè)適合于哪種模式,根據(jù)企業(yè)的具體情況進行合理的判斷。
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房地產論文13
摘要：經濟日漸發(fā)展使得房地產市場經濟在國民經濟發(fā)展中具有越來越重要的作用，財政稅收政策在其中具有非常重要的作用。本文對財政稅收政策對我國房地產市場經濟影響作了分析，提出了財政稅收政策對我國房地產市場經濟實踐對策，為促進我國房地產市場經濟更好發(fā)展打下良好的基礎。
關鍵詞：財政稅收政策；房地產；市場經濟；影響；對策
一、前言
作為國家發(fā)展中最為有效的經濟調節(jié)手段，稅收是實現(xiàn)社會總供給、總需求之間的動態(tài)性平衡，這就需要認識到財政稅收政策對房地產市場經濟發(fā)展的重要影響，引導學生科學認識財政稅收政策，進而有效改善人民生活狀態(tài)以及住房條件等等，充分發(fā)揮財政稅收政策在房地產市場經濟發(fā)展中的重要作用，利用財政稅收政策來促進房地產經濟發(fā)展，促進國家經濟增長，因此，需要結合我國房地產發(fā)展實際情況來采用更加有效措施，完善房地產市場經濟稅收政策，促進房地產市場經濟健康、協(xié)調發(fā)展。
二、財政稅收政策對我國房地產市場經濟影響
�。ㄒ唬┴斦愂照哂欣趯崿F(xiàn)房地產消費理性化以及科學化
從目前來看，我國房地產價格呈現(xiàn)出瘋長傾向，政府需要充分利用財政稅收工作政策來引導房地產更好發(fā)展，這就需要不斷加強房地產市場信貸資金實際回收工作力度，在不拖欠開放商資金前提下，市場商品量不斷增加，這就使得房地產市場受到了巨大的刺激，同時還需要做好稅收管理工作，利用有效措施來降低房地產市場價格，維護國家發(fā)展利益。由于房價過高或者是居民實際收入過低等現(xiàn)象使得房地產市場經濟交易存在著一定的矛盾。因此，可以利用貨幣來實現(xiàn)市場交易，如果居民實際收入過低，那么實際購買力會受到影響，房地產需求量也不斷降低，房地產市場交易數(shù)量也逐漸下降，這就需要刺激房地產市場，促進房地產市場經濟更好發(fā)展。房地產市場經濟的不斷發(fā)展使得我國財政稅收政策的房地產調控工作更多集中在需求方面。房地產市場發(fā)展預期從過于的樂觀，逐漸的轉化成為了謹慎，財政稅收政策在房地產市場調控工作中具有至關重要的作用。為了能夠促進房地產市場穩(wěn)定化發(fā)展，在實際的工作過程中需要重視房地產市場經濟調控作用，不斷細化房地產市場稅收工作政策，對于并不符合相關條件的房地產開發(fā)商往往并不給于稅收方面的優(yōu)惠政策，不斷將其房地產在稅收政策方面的研究工作力度，引導居民樹立合理的消費理念以及節(jié)約消費利用，利用財政稅收政策來實現(xiàn)房地產經濟有效調節(jié)，促進房地產市場穩(wěn)定發(fā)展，提升房地產發(fā)展質量，為房地產市場發(fā)展的健康性以及穩(wěn)定性提供保障。
�。ǘ┴斦愂照哂欣谕晟葡嚓P稅法政策
作為人類行為的重要規(guī)范，法律能夠為相關政策以及相關制度提供有效的保障，這就需要完善財政稅收相關政策，如果缺乏法律支持，那么房地產市場經濟會受到影響，這就需要結合房地產市場政策以及房地產市場制度，為房地產稅法質量提供有效保障。實際上，稅收關系到國家發(fā)展問題，這就需要構建更加完善的房地產法律法規(guī)，嚴格相關稅法，實現(xiàn)有法可依、違法必究等等。傳統(tǒng)房地產市場財政稅收政策過程中，需要不斷相關稅收政策，完善違法措施以及懲戒措施，使得稅收研究成果能夠有效應用于稅收工作中，為財政稅收政策提供法律保障，為社會主義房地產市場經濟有序運行提供有效保障，促使房地產市場經濟能夠處于穩(wěn)定、快速發(fā)展環(huán)境中。房地產價格與稅收收益之間具有非常密切的關聯(lián)，房地產市場正是處于稅收政策的開發(fā)階段，房地產商品供給受到非常大的影響，投資規(guī)模以及投資方向都會受到非常大的影響。房地產的流轉環(huán)節(jié)使得房地產出現(xiàn)了非常嚴重的投機行為，這就使得我國房地產市場需求受到非常大的影響，政府需要充分發(fā)揮其重要作用，積極參與到市場流通活動中，有效抑制投機取巧行為。因此，需要重視房地產財政稅收政策的管理工作，實現(xiàn)土地資源合理優(yōu)化配置，盡可能滿足房地產市場發(fā)展需求，盡可能的減少土地閑置，為土地交易進行提供有效保障。
�。ㄈ┴斦愂照哂欣谕晟曝斦愂展ぷ髦贫�
為了能夠有效規(guī)范房地長市場經濟發(fā)展，相關政府工作部門需要改進物業(yè)稅，結合房地產市場發(fā)展實際運行情況來進行評估。在設置物業(yè)稅的過程中，需要結合我國發(fā)展國情，區(qū)別物業(yè)稅的'稅率，在城市發(fā)展過程中，需要明確劃分高收入以及低收入人群，充分發(fā)揮物業(yè)稅調節(jié)作用，結合人群經濟收入能力來進行分區(qū)設置，盡可能降低低收入人群的稅收，或者是對于經濟能力過低的收入者采取見面方式，這樣符合我國的發(fā)展國情，有利于規(guī)范房地產市場，構建更加完善的房地產評估工作體系，為房地產市場發(fā)展提出了非常高要求。財政稅收政策有利于完善房地產稅收配套政策以及配套制度，構建房地產的產權登記工作制度，同時還需要明確城市土地的實際利用情況，有效解決分塊管理方式，實現(xiàn)房屋產權證與土地產權證合一制度，盡可能理清房地產市場管理關系，避免出現(xiàn)房地產的私下交易，構建更加完善的房地產市場評估工作體系，相關稅務管理工作部門需要構建更加完善的評稅結構制度、專職評稅制度以及房屋管理工作制度等，構建完善的房地產市場經濟管理工作機制。
三、財政稅收政策對我國房地產市場經濟實踐對策
�。ㄒ唬┍ＷC房地產市場供應量充足
從目前發(fā)展來看，房地產行業(yè)給予方面存在著的問題，諸如，土地資源較為緊缺，房地產商存在著捂盤現(xiàn)象等等，由于居民需求的日漸增加使得房地產價格不斷增加，這就使得房地產供應量存在著嚴重的不足。增加住房的供給能夠有效解決房地產市場經濟中存在的問題，提升房地產發(fā)展彈性，政府需要明確自身肩負的重要責任，保證房地產市場供應量充足，盡可能緩解房地產住房價格上漲問題。為了能夠提高房地產供需供給，利用稅負轉嫁行為來有效抑制二手房市場中存在的投機行為，利用增加房地產供應量供給來增加供給彈性，盡可能減輕居民收入負擔。
（二）重視房地產市場征稅環(huán)節(jié)
作為房地產市場經濟發(fā)展的關鍵性力量，投資型的購房者大多是利用房地產買賣來獲取差價，進而獲得高收益，這就需要利用房地產持有權來實現(xiàn)稅收的保值以及增值。從目前政府發(fā)展來看，房地產在流通過程中出現(xiàn)了征收重稅的現(xiàn)象，他們并不傾向于出賣房產，而是不斷購入房產，這就使得二手房供給存在著不足，房屋流通效率并不高，從另外一個角度分析來看，由于房地產市場中購房競爭愈加激烈使得自用型購房者卻無法購買合適住房。為了能夠有效解決房地產市場發(fā)展中存在著供需不平衡的問題，政府相關管理工作部門需要不斷加大房地產征稅環(huán)節(jié)，諸如，利用物業(yè)稅等來解決供需矛盾。僅僅實現(xiàn)征稅卻無法實現(xiàn)稅負轉嫁，購房者仍然需要承擔一定稅負，目的性更強，影響性更高，對于住宅面積較大并且長期閑置住房或者是有兩套以上住房的居民則是需要征收重稅，進而使得投機者購房成本，促使投機者不得不賣出閑置的住房，增加二手房地產市場的供給量，實現(xiàn)房地產資源的合理優(yōu)化配置，提升房地產價格穩(wěn)定性。
（三）實現(xiàn)征稅對象的區(qū)別性對待
由于房地產征稅對象存在著差別使得其承擔的稅負也存在著一定的差別，但是普通的購房者居于不利地位。政府需要認識到房地產開發(fā)商、投資型購房、普通購房等之間的關系，投資型購房，政府可以征收更多的稅收，這樣能夠有效抑制投資型購房者的購房熱情。從目前發(fā)展來看，房地產市場呈現(xiàn)出信息不對稱現(xiàn)象，即使在購房過程中無法有效判定購房者購房目的，往往根據(jù)購房者時候的買房行為才能夠進行判定�？傊�，政府需要結合房地產市場發(fā)展特點來構建房地產信息的登記制度，進而有效了解購房者住房信息，對于購買多套或者是購買大面積住房需要征收更多的稅負，對于購房投機行為來進行嚴格懲治。
四、結束語
隨著家庭生活質量以及居民文明程度日漸提升使得居民已經不能夠滿足舒適住宅，而是對外部環(huán)境提出了更高的要求。房地產市場在實際的發(fā)展過程中，需要充分利用房地產市場銷售價格以及發(fā)展預期來實現(xiàn)房地產市場經濟發(fā)展宏觀調控，進而促使其能夠有效認識房地產市場發(fā)展。從近些年的發(fā)展來看，我國的房地產市場在發(fā)展過程中仍然存在著非常多不合理因素，特別是房地產供需之間存在著不平衡現(xiàn)象，這就需要重視房地產市場經濟的調節(jié)作用，利用財政稅收政策來有效調節(jié)房地產市場經濟，重視房地產市場經濟監(jiān)督工作以及管控工作，不斷完善相關法律法規(guī)來穩(wěn)定房地產發(fā)展市場。
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房地產論文14
成本管理是房地產企業(yè)管理工作的中的重要環(huán)節(jié)，也是房地產企業(yè)實現(xiàn)利潤重要管理手段。在快速發(fā)展的市場經濟條件下，房地產將運用全成本管理思路，以便適應市場的快速發(fā)展。全成本管理需對管理職權、管理專業(yè)能力進行全面控制。僅靠成本財務數(shù)據(jù)不能起到成本監(jiān)督作用。但是，隨著計算機和網(wǎng)絡技術的發(fā)展，傳統(tǒng)的成本管理模式已經無法滿足日常的要求，同時還應加強信息化平臺建設。加強成本管理，是房地產企業(yè)生存和發(fā)展的基礎。
1房地產全成本管理重要作用
首先，成本管理是房地產生存的核心，有效的成本管理可以提高企業(yè)總體管理水平。成本管理是指在房地產在生產經營過程中進行的各項成本核算、分析、決策和控制等一系列管理行為的統(tǒng)稱，成本控制主要包括成本預算、成本決算、成本分析、成本控制和成本考核。成本管理是企業(yè)管理的重要組成部分，要做好成本事前控制，利潤的保證，它對于控制房地產成本、減少各項費用、提高財務核算水平、完善成本管理起到非要重要作用。
其次，全成本管理可以提高財務核算信息的準確性。通過全成本數(shù)據(jù)歸集整理，將數(shù)據(jù)建立信息平臺，在平臺中數(shù)據(jù)共享，有利于成本數(shù)據(jù)的及時有效分析出關鍵指標。建立和完善成本核算基礎工作，嚴格遵守成本開支范圍，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，以便尋求降低成本的途徑。
最后，加強目標成本管理是實現(xiàn)全成本管理的關鍵，目標成本是房地產企業(yè)根據(jù)項目定位和客戶價值的分析結論，以項目規(guī)劃或設計方案為依據(jù)，結合市場價格行情以及對未來風險的預估，制定的管理后續(xù)設計、采購、項目管理、銷售等各過程成本支出的管理文件，目標成本按照項目不同設計階段分為啟動版、經營目標版和方案版。把目標變成可執(zhí)行的行動計劃，并在執(zhí)行過程中把實際結果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。
2房地產企業(yè)成本管理存在的問題
國家對房地產管控日趨嚴重，房地產企業(yè)平穩(wěn)中求生存，成本管理在企業(yè)中的作用日益顯著。近年來，隨著我國企業(yè)管理機制的改革的不斷深入，成本管理工作取得了很大進展，管理水平有了一定提高。但是，目前而言仍然存著一定問題，阻礙了企業(yè)的發(fā)展，綜合起來主要有以下幾個方面。
對成本控制存在錯誤的認識。部分房地產企業(yè)認為設計階段是成本控制的重點，其他階段對成本控制的影響不大，施工過程中材料和設備是最重要的成本構成。其實房地產企業(yè)的發(fā)展道路是越來越精細化，成本管理范圍中應納入任何微小的成本和任何的成本要素。
選擇的成本管理方法較為落后。房地產企業(yè)以傳統(tǒng)成本控制方法為主，將工作重點局限于成本確認與計量，而對成本計劃、預算、決算、分析和考核關注較少。成本管理手段以手工為主，工作效率較低，管理水平也受到限制。信息化平臺建立落后，成本數(shù)據(jù)不能及時共享，大量的成本數(shù)據(jù)還停留在手工編織表格階段。更有甚者為了完成部分目標指標，人工編制財務報表，工作量大，準去性交底，大大降低了成本信息的可靠性和相關性，對使用者進行決策提供了誤導信息。同時難免因人員素質問題，造成成本數(shù)據(jù)失真。
房地產企業(yè)目標成本管理不到位，目標成本編制不及時，數(shù)據(jù)來源及科目劃分不能和財務數(shù)據(jù)統(tǒng)一，造成成本不能及時匯總。目標成本不能得到有效控制。其中開發(fā)產品成本核算未能按照開發(fā)產品的具體情況設置成本項目。目標成本關鍵的費用指標不明確，土地成本、開發(fā)前期費、主體建安工程費、基礎設施費、配套設施費和開發(fā)間接費勾稽關系復雜，且不能真實體現(xiàn)房地產企業(yè)動態(tài)成本。
3完善成本管理的措施
第一，提高管理層成本管理意識。將成本管理提升到企業(yè)戰(zhàn)略管理層面，實行全員成本管理，樹立企業(yè)成本控制的意識，形成良好的成本文化。明確成本管理的重要性的同時，更要完善對成本管理的認識，擴大成本管理范圍，制定涵蓋成本預測、計劃、分析、決策以及考核等全方位的現(xiàn)代成本管理制度。在市場上才能使企業(yè)產品具有很強的競爭力，在激烈的市場競爭中企業(yè)能立于不敗之地。
第二，全成本控制概念引入，全成本管理是關于企業(yè)在一定的時期內各項業(yè)務活動、財務表現(xiàn)等方面的總體預測。全面成本是一種管理工具，也是一套系統(tǒng)的管理方法。全面預算通過合理分配企業(yè)人、財、物等戰(zhàn)略資源協(xié)助企業(yè)實現(xiàn)既定的戰(zhàn)略目標，并與相應的績效管理配合以監(jiān)控戰(zhàn)略目標的實施進度，控制費用支出，并預測資金需求、利潤和期末財務狀況等。
第三，房地產目標成本是全成本控制的`重要環(huán)節(jié)，在房地產企業(yè)投資決策階段，需對市場定位進行目標成本進行初步測算。在項目設計階段，目標成本得以體現(xiàn)，通過項目的設計及方案優(yōu)化，保證工程造價在目標成本控制內設計完成最終施工圖，從而最終確定項目的目標成本。目標成本確定后，房地產企業(yè)需在競爭激烈下取得最大盈利，期間成本的發(fā)生，設計項目的整個建設周期，合理安排建設周期并將目標成本準確分解到各階段按節(jié)點進行有效控制。
第四，信息平臺的建立，是全成本控制數(shù)據(jù)管理的重要途徑，加強計算機和網(wǎng)絡技術在成本管理中的運用。房地產企業(yè)可以與市場網(wǎng)絡咨詢公司，建立一套完整的成本信息管理系統(tǒng)。通過設定權限和資源共享等方式實現(xiàn)不同崗位的相互制約與監(jiān)督，通過管理層賬戶實現(xiàn)對部門、機構和員工的實時監(jiān)控，以便及時了解成本執(zhí)行狀況，發(fā)現(xiàn)存在的問題并及時進行解決。實現(xiàn)成本管理的信息化、電子化和網(wǎng)絡化，提高管理效率和管理水平。
綜上，全成本管理在房地產企業(yè)管理中起著重要作用，成本管理水平可關系到房地產企業(yè)的綜合競爭能力，影響到企業(yè)的利潤以及企業(yè)的生存發(fā)展。全成本控制是全員和全過程的控制，是牽一發(fā)而動全身的系統(tǒng)工作。加強全成本控制能使房地產企業(yè)獲得最大的經濟效益。由于筆者水平有限，僅從上述幾方面簡要闡述了如何加強全成本控制。望各位同事多批評指點，相互交流。
房地產論文15
如今隨著購房者的理性決策意識不斷加強和推廣競爭激烈程度的持續(xù)加劇，在很大程度上讓樓盤的推廣銷售難度增加。因此，房產商對于樓盤的銷售必須拿出翔實可行的銷售進程控制計劃，其中影響銷售進程的重要因素之一就是房產商所施行的促銷計劃。
針對房地產銷售的宏觀與微觀影響因素的分析，作為房地產商品的供應方--房地產企業(yè)應該從樓盤前期策劃、綜合質量和服務等方面做好銷售工作。
一、充足的前期策劃與市場調查。
在金融危機和國家宏觀調控政策的影響下，由于消費者日趨理性，一些房地產企業(yè)開發(fā)的產品出現(xiàn)了銷售不暢甚至滯銷的現(xiàn)象，但同時有些企業(yè)則一直保持較好的營銷態(tài)勢。究其原因，其中一條很重要原因是發(fā)展商決策層缺乏必要的市場調查，沒有掌握到足夠的市場信息導致決策失誤，使項目開發(fā)出現(xiàn)選址不準和市場定位不當。實踐已充分證明，房地產市場調查對幫助房地產企業(yè)作出正確的決策有極為重要的作用。
通過市場調查，企業(yè)可以比較準確地掌握市場供求狀況，據(jù)此制定出銷售計劃；有助于房地產企業(yè)實施正確的價格策略，依據(jù)消費者的需求及心里承受能力，抓住機遇，確定可行的`市場價格，有針對性地開展各種促銷活動，從而保證銷售成功。市場調查需要做得更充分、更科學，通過調查全面把握社會經濟與發(fā)展形勢、房地產市場發(fā)展態(tài)勢，了解房地產政策法規(guī)和政府有關措施，并對項目周邊居民和對周邊同類樓盤作深入調查了解，然后制表逐一進行比較分析，以便正確定出自己的開發(fā)營銷策略。
二、創(chuàng)造值得信賴的地產品牌。
在當前市場形勢下，地產品牌對于房地產企業(yè)的生存更加重要，這是賣方過渡到買方市場的必然。品牌是指產品品質、服務品質、企業(yè)文化、理念、價值、個性等的綜合與凝聚，是區(qū)別于同類產品的一種企業(yè)商譽。品牌不是一朝一夕建立起來。在賣方市場前提下多數(shù)地產品牌建設是浮在水面上，以保證快速銷售為前提的“品牌建設”，往往到銷售完為止，以短期利益為主。在買方市場前提下，地產服務品牌建設考慮如何讓品牌的“內涵”有系統(tǒng)地從購房到居住的所有環(huán)節(jié)一直延續(xù)下去。在房子資源相對短缺的時代，更多的人需要的是房子本身，也就是生存價值。當?shù)禺a投資成為炒樓，看中的還是短期利益，投機價值。
只有把居住看作是生活的前提下，既生活價值，開發(fā)商只有真正關注生活的舒適程度以及居住的幸福感，才能真正樹立起地產品牌，開發(fā)商應向廣大業(yè)主及社會承諾，把自己放在陽光下考驗，主動接受監(jiān)督，把自己置身于約束之中。優(yōu)秀品牌會讓消費者對企業(yè)品牌產生良好的印象，并形成習慣性消費心理的過程。
三、更新房地產商品營銷理念。
傳統(tǒng)的房地產營銷就是通過廣告?zhèn)鬟f樓盤信息，經購房者考察并認同，最終由專職的售樓人員實現(xiàn)銷售。應該說，這種模式主要采取的是信息的“灌輸和誘導”，主要靠開發(fā)商的“自賣自夸”和購房者的主動上門。而現(xiàn)在，房地產消費者需求分眾趨勢明顯，單純的4P營銷理論--產品、促銷、價格、人員已經落伍，整合營銷理論正在逐步取代4P營銷理論，整合營銷理論強調4C——消費者、消費者需求或需要的成本、消費者購買的便利性以及溝通。面對這樣一個營銷新紀元，在目前房地產市場銷售出現(xiàn)困難的情況下，房地產營銷將進入整合營銷時代，通過整合，使發(fā)展商找到目標市場，為購房者提供合適房源，通過有效的營銷手段和營銷技巧影響消費者慣有的消費心理，誘導其形成購買決定。
此外，由于市場上競爭模仿的日益加劇，企業(yè)的技術和產品的特征優(yōu)勢通常是短暫的，服務營銷將成為產生差異性的主要手段。服務對顧客感知有很大的影響，服務能夠創(chuàng)造出競爭者難以模仿的競爭優(yōu)勢，即在定位中創(chuàng)造差異性。其不僅包括對現(xiàn)實顧客的服務，而且也包括對潛在顧客的服務；不僅要提高顧客現(xiàn)實的(售后的)滿意度，還要提高預期的(售前的)滿意程度。房地產開發(fā)上不斷開展服務營銷是大勢所趨，優(yōu)質的服務才能占領或保住市場。因此應當強調“以市場為中心”和“以顧客為導向”，加強房地產服務能力的市場營銷觀念，即“服務營銷”。加強服務營銷的關鍵應當把為客戶服務作為宗旨，切實制定并采取具體措施，全方位的滿足客戶需求，提高業(yè)主的滿意度，才能吸引客戶踴躍購房，推動商品房銷售。
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