房地產(chǎn)論文（合集）
在學(xué)習(xí)和工作中，大家總少不了接觸論文吧，論文是討論某種問(wèn)題或研究某種問(wèn)題的文章。為了讓您在寫(xiě)論文時(shí)更加簡(jiǎn)單方便，以下是小編精心整理的房地產(chǎn)論文，歡迎大家借鑒與參考，希望對(duì)大家有所幫助。
房地產(chǎn)論文1
房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的晴雨表，自20xx年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展所展現(xiàn)出來(lái)的繁榮，都與房地產(chǎn)息息相關(guān)，無(wú)論是從財(cái)富的創(chuàng)造能力來(lái)看，還是從資源的流動(dòng)性來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)都將在近年悄悄完成筑頂?shù)倪^(guò)程，并為接下來(lái)的墜落積聚能量。也許因?yàn)橐恍┲卮笠蛩貙?dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)的時(shí)間會(huì)和預(yù)期的不同，提前也好，推遲也罷，這場(chǎng)變更都是不可避免的。接下來(lái)，筆者就將從房地產(chǎn)的起源、經(jīng)歷的變更、發(fā)展過(guò)程中的問(wèn)題以及解決問(wèn)題的措施這幾個(gè)方面來(lái)介紹分析。
對(duì)于我國(guó)目前的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，它不僅僅在經(jīng)濟(jì)環(huán)境中占據(jù)一個(gè)很大的地位，它更加在我們的社會(huì)環(huán)境中有著重要的影響。首先我們來(lái)看看房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的起源。
一、房地產(chǎn)行業(yè)的最初起源
我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的起源和發(fā)展可謂是從古就有，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一開(kāi)始的發(fā)展是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)起源與唐朝，唐朝的絲綢之路打開(kāi)了貿(mào)易的大門(mén)，也為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供了便利，在唐朝，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人又叫“房牙子”，從事的是比較早的一種土地貿(mào)易行為，也是我們房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的最初起源和發(fā)展。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的變更
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自起步至今也就十多年的時(shí)間，這段時(shí)間內(nèi)，即使受著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變動(dòng)和國(guó)家調(diào)控政策的影響，我國(guó)的房?jī)r(jià)也依然保持著階梯式的上升狀態(tài)。我們可以把其發(fā)展分為以下幾個(gè)階段：
第一個(gè)階段：1998年～20xx年，這是中國(guó)房地產(chǎn)的起步階段。在這期間，買房以自住為主，房?jī)r(jià)上漲較為緩慢。
第二個(gè)階段：20xx年～20xx年，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲期。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)家相關(guān)政策的出臺(tái)刺激了這一時(shí)期的住房消費(fèi)。
第三個(gè)階段：20xx年～20xx年，在這期間國(guó)家出臺(tái)了取消房貸優(yōu)惠政策加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的管理等一系列抑制樓市的政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入了一個(gè)相持的階段，上漲速度變緩，但是仍然保持著上漲的趨勢(shì)。
第四個(gè)階段：20xx年～20xx年，各行業(yè)的資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高，地王頻現(xiàn)。這一時(shí)期外地炒房團(tuán)興風(fēng)作浪，尤其以溫州最為活躍，開(kāi)發(fā)商更是出現(xiàn)隨意定價(jià)的情況，人有多大膽，房?jī)r(jià)就有多高。
第五個(gè)階段：20xx年～20xx年，樓市再次進(jìn)入相持階段，部分城市20xx年的房?jī)r(jià)與20xx年相比，甚至還出現(xiàn)了小幅度的回落。
第六個(gè)階段：20xx年～20xx年，樓市又重新步入一個(gè)高漲期，這個(gè)時(shí)期里，全國(guó)的樓市漲聲一片，不少城市的高端住宅甚至出現(xiàn)天價(jià)。
第七個(gè)階段：20xx年～至今。20xx年央行3次加息，6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在全方位的限制性環(huán)境中生長(zhǎng)，到了20xx年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在剛需的推動(dòng)下緩慢的復(fù)蘇，在20xx年4月份達(dá)到較高水平，后來(lái)受市場(chǎng)降溫的影響，房?jī)r(jià)漲幅開(kāi)始下降。
三、解決房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題的具體措施
1.加強(qiáng)房地產(chǎn)規(guī)劃的“三性”原則。所謂的房地產(chǎn)規(guī)劃的“三性”原則，即科學(xué)性、有效性、可持續(xù)發(fā)展性�？茖W(xué)性是指我們對(duì)于房地產(chǎn)的規(guī)劃要科學(xué)合理，并且是有著一定的專業(yè)技術(shù)和理論依據(jù)來(lái)支撐的;有效性是指我們的規(guī)劃結(jié)果應(yīng)該是有效的，不能花費(fèi)大量的人力、物力、財(cái)力去做無(wú)用功，要確確實(shí)實(shí)的對(duì)社會(huì)有著一定的貢獻(xiàn)以及影響;可持續(xù)發(fā)展性是指我們的規(guī)劃不能只強(qiáng)調(diào)我們現(xiàn)在的需求，更加重要的是我們對(duì)于未來(lái)的一個(gè)持續(xù)性的發(fā)展，保障未來(lái)我們能夠有足夠的資源去發(fā)展。
2.對(duì)土地資源進(jìn)行一定的保護(hù)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展就離不開(kāi)土地資源的使用，對(duì)于我們國(guó)家的土地資源來(lái)說(shuō)，用一點(diǎn)少一點(diǎn)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)需要土地的支持，土地資源又是社會(huì)發(fā)展和農(nóng)業(yè)進(jìn)步的必需品，目前社會(huì)有許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商閑置土地，浪費(fèi)資源，既沒(méi)有合理的利用土地，有沒(méi)有有效的發(fā)展房地產(chǎn)，反而使得我們的經(jīng)濟(jì)遭受一定的損失。因此，在現(xiàn)代社會(huì)的房地產(chǎn)建設(shè)中，我們更加要對(duì)土地資源進(jìn)行合理的開(kāi)發(fā)以及使用，保護(hù)土地，維護(hù)我們生活的環(huán)境。
3.建立完善的管理機(jī)構(gòu)，保障管理的可行性
一個(gè)行業(yè)的興起和發(fā)展與我們對(duì)于這個(gè)行業(yè)投入的精力以及對(duì)于這個(gè)行業(yè)實(shí)施的管理都有著一定的關(guān)系，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，在我們現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步之下，我們的房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)的比重也在逐步的增加，這就要求我們必須要建立完善的管理系統(tǒng)，從內(nèi)到外，從內(nèi)部管理系統(tǒng)到外部的發(fā)展情況都符合社會(huì)發(fā)展的需求，我們的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展才能真正的發(fā)揮出它的作用。
4.加強(qiáng)市場(chǎng)的監(jiān)管能力以及宏觀調(diào)控作用
國(guó)外發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家住房消費(fèi)信貸一般占到整個(gè)房地產(chǎn)貸款比例的70%左右，而我國(guó)的.消費(fèi)信貸占房地產(chǎn)貸款比例最大的銀行都不足10%，由此可見(jiàn)兩者之間的差距，原因就是我們?nèi)狈σ粋�(gè)很好的市場(chǎng)監(jiān)管能力，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有一個(gè)系統(tǒng)的調(diào)控以及引導(dǎo)，這也就導(dǎo)致了一系列房地產(chǎn)問(wèn)題的出現(xiàn)，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重大損失。
四、未來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)如何發(fā)展
中國(guó)房地產(chǎn)的脆弱和危險(xiǎn)之處在于，只要人們對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期發(fā)生動(dòng)搖，危機(jī)就會(huì)立刻暴露出來(lái)。未來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)的下跌應(yīng)該首先從四線和三線城市開(kāi)始，道理非常簡(jiǎn)單，他們一直都是人口，資源的流出方。事實(shí)上，從20xx年開(kāi)始，不少大型開(kāi)發(fā)商從三，四線城市撤離，回歸一，二線城市，同時(shí)，投資房地產(chǎn)資金撤出，不僅會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，也可能使部分城市出現(xiàn)爛尾樓。隨著時(shí)間的推移，越來(lái)越多的人將越來(lái)越清楚的一個(gè)趨勢(shì)是：四線和三線城市的房?jī)r(jià)率先下跌，帶動(dòng)二線城市的房?jī)r(jià)下跌，最后下跌的浪潮擴(kuò)散到一線城市，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的全線下跌。因此，中國(guó)現(xiàn)在更應(yīng)該關(guān)注的不是如何維持高房?jī)r(jià)，而是拿出勇氣接受房地產(chǎn)的一次硬著陸，把中國(guó)整個(gè)社會(huì)的運(yùn)行成本和民眾的住房成本降下來(lái)。當(dāng)務(wù)之急，是竭力扶持以制造業(yè)為核心的實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
五、結(jié)語(yǔ)
在人口因素發(fā)生巨變的大背景下，生產(chǎn)者人數(shù)下降的大轉(zhuǎn)折下，實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)衰退的情況下，中國(guó)的房?jī)r(jià)卻一直愛(ài)高速累積新的泡沫。當(dāng)下，踏踏實(shí)實(shí)做實(shí)業(yè)的人在減少，投機(jī)的人在增多，而任何一個(gè)社會(huì)的財(cái)富創(chuàng)造都不能離開(kāi)實(shí)業(yè)，最終都要以實(shí)業(yè)為基礎(chǔ)。因此，我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展更是需要我們社會(huì)各方人員的共同努力，而且需要考慮各個(gè)方面的因素，盡量做到在發(fā)展中保平穩(wěn)，在平穩(wěn)中求突破。
房地產(chǎn)論文2
一、房地產(chǎn)企業(yè)安全生產(chǎn)管理的現(xiàn)狀
安全生產(chǎn)事故多有發(fā)生，以廣東省為例，20xx年上半年共發(fā)生建筑施工生產(chǎn)安全事故15起，死亡15人。其中，責(zé)任事故12起，共死亡12人。從事故類別分析來(lái)看，高處墜落事故死亡有6人，占廣東省施工安全責(zé)任事故死亡人數(shù)的50%；坍塌事故共死亡2人，占總數(shù)的16.7%；物體打擊共發(fā)生2起，占總數(shù)的16.7%；機(jī)具傷害事故發(fā)生1起，占總數(shù)的8.3%；起重傷害發(fā)生1起，占總數(shù)的8.3%。
二、安全事故產(chǎn)生的原因分析
從人員上來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)中從事建筑活動(dòng)的人員基本都來(lái)自農(nóng)村，這部分人員的文化程度較低，缺乏足夠的'安全意識(shí)與自我保護(hù)意識(shí)，基本也不了解安全生產(chǎn)的基本常識(shí)和安全操作規(guī)程。從材料上來(lái)看，有一些安全防護(hù)用品本身就存在著較多的安全隱患，例如材質(zhì)不合格、沒(méi)有合格證以及相關(guān)的檢測(cè)報(bào)告等等。這些安全防護(hù)產(chǎn)品的價(jià)格通常比正規(guī)廠家生產(chǎn)的安全防護(hù)用品低很多。還有一些施工單位為了單方面的追求經(jīng)濟(jì)利益，“降低成本”，經(jīng)常使用一些破舊的安全網(wǎng)；施工工地上所用的也是一些在市場(chǎng)上購(gòu)買的價(jià)格低廉的所謂安全防護(hù)用品。從機(jī)械上來(lái)看，施工工地上有些施工機(jī)械設(shè)備處于年久失修的狀態(tài)，或者干脆就是帶“病”作業(yè)，在加上為了趕工期，這些機(jī)械在施工中超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，讓這些設(shè)備加速老化，很容易造成安全事故。從方法上來(lái)看，主要包括了安全防護(hù)用品的使用方法與安全管理方法。安全防護(hù)用品的使用方法是否正確，對(duì)建筑施工安全也有很大影響。企業(yè)安全管理方法簡(jiǎn)單或不正確，未建立健全各項(xiàng)安全生產(chǎn)規(guī)章制度及責(zé)任制，沒(méi)有很好地以制度管理人，以制度約束人，只是一味地憑口說(shuō)。從環(huán)境上來(lái)看，在施工的過(guò)程中經(jīng)常會(huì)遇到一些不利于施工的天氣，例如刮大風(fēng)、下大雨等等，此時(shí)如果進(jìn)行施工就很不安全，尤其是高空作業(yè)更危險(xiǎn)。
三、運(yùn)用安全生產(chǎn)動(dòng)態(tài)管理模式加強(qiáng)管理
安全生產(chǎn)動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)是一種先進(jìn)的現(xiàn)代管理模式，其主要內(nèi)容包括了行為規(guī)范、安全行為監(jiān)督和實(shí)體安全監(jiān)督這三個(gè)方面。在其貫徹執(zhí)行的過(guò)程中要求必須要符合現(xiàn)代管理學(xué)動(dòng)態(tài)管理相關(guān)、封閉原則、反饋原則、整分合這四大原則。行為規(guī)范包括了安全監(jiān)督人員與施工人員的行為規(guī)范。安全監(jiān)督人員必須要堅(jiān)持原則，秉公辦事，在執(zhí)法的過(guò)程中要做到啟動(dòng)、檢查、處罰、整改改進(jìn)、再啟動(dòng)，遵循形成一個(gè)閉合環(huán)后回到起點(diǎn)的封閉原則。而建筑施工人員則必須要按照相應(yīng)規(guī)范來(lái)嚴(yán)格執(zhí)行各自施工操作。安全行為監(jiān)督。房地產(chǎn)企業(yè)必須與業(yè)主、物管等進(jìn)行多方協(xié)作配合，對(duì)施工過(guò)程中的各種行為進(jìn)行監(jiān)督。如發(fā)現(xiàn)任何安全隱患必須報(bào)知施工單位，要求施工單位及時(shí)整改；情況嚴(yán)重的，應(yīng)當(dāng)要求施工單位暫時(shí)停止施工，并及時(shí)報(bào)告建設(shè)單位。監(jiān)督過(guò)程中必須做到審查――整改改進(jìn)――再審查。實(shí)體安全監(jiān)督。實(shí)體安全防護(hù)措施直接體現(xiàn)了企業(yè)是否將責(zé)任直接落實(shí)到了具體的人頭，是否體現(xiàn)出了企業(yè)對(duì)安全生產(chǎn)原則的重視，因此必須要重視對(duì)實(shí)體安全的監(jiān)督。同時(shí)還必須要對(duì)作業(yè)人員的安全防護(hù)知識(shí)和自身安全意識(shí)進(jìn)行考核，防止安全管理資料等安全行為與實(shí)體安全防護(hù)措施不相符。
房地產(chǎn)論文3
摘要：合同管理工作在房地產(chǎn)企業(yè)提升經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范工作力度以及提升成本控制工作力度的過(guò)程中起到的作用是較為重要的，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程控制工作施行的過(guò)程中占據(jù)的地位是較為重要的，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平高低和合同管理工作之間呈現(xiàn)出來(lái)的相互關(guān)系是較為密切的，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整個(gè)流程中占據(jù)的地位是較為重要的，和房地產(chǎn)企業(yè)獲得的經(jīng)濟(jì)效益之間有著較為密切的相互關(guān)系，筆者主要針對(duì)提升房地產(chǎn)企業(yè)合同管理工作的力度進(jìn)行分析，并提出提升房地產(chǎn)企業(yè)合同管理工作力度的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)使用的措施，以期今后相關(guān)的工作人員對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行研究的時(shí)候起到一定程度的借鑒作用，最終在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展向前推進(jìn)的過(guò)程中做出一定的貢獻(xiàn)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；合同管理；成本控制
合同管理指代的是企業(yè)將自身當(dāng)成是當(dāng)事人依法開(kāi)展相關(guān)的合同訂立、履行以及轉(zhuǎn)讓等一系列工作的統(tǒng)稱。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和合作企業(yè)之間施行的經(jīng)濟(jì)往來(lái)措施，一般情況之下使用到的是簽訂合同的措施。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作是一項(xiàng)復(fù)雜性和系統(tǒng)性比較強(qiáng)的工程。
一、對(duì)合同管理在房地產(chǎn)企業(yè)中起到的作用進(jìn)行分析
1.可以為企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)做出一定程度的保證
合同隸屬于契約包含的范圍之內(nèi)，是當(dāng)事人之間依法確定、變更以及終止民事權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的過(guò)程中需要使用到的一項(xiàng)協(xié)議，合同是房地產(chǎn)項(xiàng)目任務(wù)委托以及承接工作進(jìn)行的過(guò)程中需要使用到的法律依據(jù)，在施行的過(guò)程中是合同雙方需要遵循的最高行為準(zhǔn)則，在合同當(dāng)中是對(duì)雙方應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利以及應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起來(lái)的義務(wù)做出的規(guī)定，對(duì)合同雙方都起到了較為重要的制約、督促以及保障作用，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施行的過(guò)程中，涉及的所有活動(dòng)都是需要依據(jù)合同中的規(guī)定辦事的，在此基礎(chǔ)之上才可以保證實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。
2.提升合同管理工作的力度
提升合同管理工作的力度，滿足我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程向前推進(jìn)的過(guò)程中提出的'客觀要求。在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展向前推進(jìn)的過(guò)程中，不斷地強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)就是市場(chǎng)微觀主體在市場(chǎng)管理工作進(jìn)行的過(guò)程中發(fā)揮出來(lái)的作用，雖然說(shuō)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展向前推進(jìn)的過(guò)程中，政府的職能被弱化了，市場(chǎng)主體自身的管理能力也是需要得到一定程度的提升的，以便于市場(chǎng)管理的要求得到滿足。承包商在建筑市場(chǎng)中占據(jù)主體地位，因此在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展向前推進(jìn)的過(guò)程中起到的作用是較為重要的。
二、提升房地產(chǎn)企業(yè)合同管理工作的力度的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)施行的措施
1.公司部門(mén)架構(gòu)中應(yīng)當(dāng)設(shè)置專門(mén)的人員展開(kāi)合同管理工作
從事合同管理工作的人員不單單是一個(gè)檔案管理人員，與此同時(shí)也是一個(gè)精通工程、成本、財(cái)務(wù)的人員。合同管理人員自身承擔(dān)的職責(zé)不單單是針對(duì)合同展開(kāi)整理、記錄以及歸檔工作，也是應(yīng)當(dāng)針對(duì)合同要素展開(kāi)審核工作的。審核合同的金額是否科學(xué)合理；審核合同庫(kù)款的方式方法是否是科學(xué)合理的；審查合同中涉及的款項(xiàng)結(jié)算工作進(jìn)行的過(guò)程中需要提交的當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)的發(fā)票是否正確；審查合同中涉及的有作用的經(jīng)濟(jì)數(shù)字是否是科學(xué)合理的。合同管理人員應(yīng)當(dāng)將合同條框中提出的明確要求作為依據(jù)展開(kāi)付款審批工作，以此為基礎(chǔ)也就可以確定下來(lái)是不是每一筆款項(xiàng)都是嚴(yán)格的依據(jù)合同條款展開(kāi)支付工作的，筆者提到的這幾項(xiàng)工作在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制領(lǐng)域中占據(jù)的地位是較為重要的。
2.構(gòu)建完善性比較強(qiáng)的合同臺(tái)賬合同管理機(jī)制
相關(guān)的工作人員針對(duì)資金支付申請(qǐng)展開(kāi)審批的過(guò)程中，是需要將合同的具體執(zhí)行情況登記下來(lái)的，其實(shí)也就是構(gòu)建合同臺(tái)賬。一個(gè)較為完善的合同臺(tái)賬中應(yīng)當(dāng)包含的是銷售類型合同臺(tái)賬、管理類型合同臺(tái)賬以及工程類型合同臺(tái)賬。銷售類型合同臺(tái)賬主要指代的是和銷售活動(dòng)有一定相互關(guān)系的經(jīng)濟(jì)合同，其實(shí)也就是在財(cái)務(wù)中劃歸到消費(fèi)費(fèi)用領(lǐng)域中的合同。管理合同也就是在日常工作進(jìn)行的過(guò)程中使用到的和經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)的合同，其實(shí)也就是在財(cái)務(wù)賬務(wù)中劃歸到管理費(fèi)用包含的范圍之內(nèi)的合同。每當(dāng)將一筆實(shí)際付款金額支付掉之后，合同工作人員應(yīng)當(dāng)將實(shí)付金額天禧在這一次申請(qǐng)額度范圍當(dāng)中，以此為基礎(chǔ)也就可以對(duì)已付款金額形成全面且明確的了解。
三、結(jié)語(yǔ)
總而言之，合同管理工作在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理領(lǐng)域中占據(jù)的地位是較為重要的，也是防范和控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程中需要使用到的一項(xiàng)極為重要的措施，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全過(guò)程成本控制工作取得的效果來(lái)說(shuō)是十分重要的。在現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈的情況之下，房地產(chǎn)行業(yè)中的各個(gè)相關(guān)企業(yè)只有將合同管理工作做好的前提條件之下，才可以對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)形成有效的控制，從而也就可以在此基礎(chǔ)之上使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資獲得的經(jīng)濟(jì)效益水平得到一定程度的提升。
作者:瞿有亮 單位:湖北聯(lián)投小池濱江新城投資有限公司
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房地產(chǎn)論文4
納稅風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的成本影響是相當(dāng)大的，體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：房地產(chǎn)行業(yè)的高稅負(fù)使企業(yè)納稅的風(fēng)險(xiǎn)程度加大房地產(chǎn)行業(yè)主要開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)包括項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷和三通一平，房產(chǎn)施工與建設(shè)，工程驗(yàn)收和結(jié)算、房產(chǎn)銷售等，涉及內(nèi)容廣泛，業(yè)務(wù)多元，投資主體復(fù)雜，資金來(lái)源復(fù)雜，跨越周期較長(zhǎng)，這就使得房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出高成本的特點(diǎn)，其中高稅負(fù)占據(jù)了很大的份額。房地產(chǎn)涉及到的稅種主要有八個(gè)，包括契稅、耕地占用稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等，尤其在銷售階段承擔(dān)的稅負(fù)相當(dāng)高，明顯高于其他行業(yè)。這里選取了上海證券交易所上市的不同行業(yè)的八家企業(yè)，對(duì)他們20xx年的稅負(fù)水平進(jìn)行計(jì)算，為便于比較，所選擇的企業(yè)均繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。從表1可見(jiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)明顯高于其他兩個(gè)行業(yè)，其中兩家房企（京能置業(yè)、浦東金橋）的稅負(fù)達(dá)到24%—25%左右之高，而平均值也達(dá)到近18%。因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)樣本數(shù)量有限，這個(gè)均值趨于保守估計(jì)。房企的高稅負(fù)，使得風(fēng)險(xiǎn)程度加大，一旦企業(yè)出現(xiàn)繳納失誤，則造成相應(yīng)的罰金、滯納金金額也相當(dāng)可觀；或者企業(yè)未充分使用稅收優(yōu)惠所引起的經(jīng)濟(jì)利益損失也相應(yīng)更大。
通常情況下，預(yù)征政策是調(diào)控非市場(chǎng)情況低價(jià)獲取土地和非理性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況下房地產(chǎn)暴利的有效措施。但隨著土地招拍掛制度的'出臺(tái)和房地產(chǎn)土地市場(chǎng)和消費(fèi)市場(chǎng)的越來(lái)越規(guī)范和理性，房企的實(shí)際盈利能力愈來(lái)愈趨于合理水平。土地增值稅和企業(yè)所得稅預(yù)征政策對(duì)房企造成兩方面影響，一方面是可能導(dǎo)致預(yù)征的土增稅和企業(yè)所得稅超出企業(yè)實(shí)際應(yīng)繳稅款，在現(xiàn)行征管體制下，實(shí)際操作中多繳稅款難以退還或根本無(wú)法退還使得成本增加，另一方面由于預(yù)征與過(guò)去納稅方式相比，房企必須提前付現(xiàn)，在從緊的房地產(chǎn)信貸政策下，進(jìn)一步加大房企的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。稅收清算政策是存在許多局限性和針對(duì)性，比如土增稅，既要求房企及時(shí)清算，又不允許提前合理計(jì)提未完工配套設(shè)施；既限制房地產(chǎn)企業(yè)信貸，又不允許房企按實(shí)際扣除資金成本等；此外，土地增值稅清算相較企業(yè)所得稅清算時(shí)點(diǎn)的先后也會(huì)給企業(yè)稅負(fù)帶來(lái)較大影響。
房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的可行性
稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制，即稅務(wù)籌劃之所以具有可行性，主要原因如下。比如土地增值稅規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。利用這個(gè)優(yōu)惠政策對(duì)土增稅進(jìn)行籌劃，可以利用銷售定價(jià)臨界點(diǎn)籌劃法，就是建立一個(gè)計(jì)算模型，計(jì)算出房屋定價(jià)，使得增值率控制在上述20%以內(nèi)。舉個(gè)例子來(lái)看，設(shè)取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和為C，根據(jù)稅法扣除項(xiàng)目規(guī)定，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用按照C的10%扣除，財(cái)政部加計(jì)扣除為C的20%，設(shè)項(xiàng)目銷售收入定價(jià)為P，營(yíng)業(yè)稅金及附加為5。6%，建立一個(gè)不等式：[p—（C+0。2C+0。1C+5。6%P）]/（C+0。2C+0。1C+5。6%P）≤20%解出不等式方程，得到P與C的關(guān)系為：P≤1。67C也就是說(shuō)企業(yè)銷售定價(jià)小于其土地費(fèi)用及開(kāi)發(fā)成本的1。67倍時(shí)，可享受到普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠免稅政策。當(dāng)然這只是一種數(shù)量關(guān)系，實(shí)際中企業(yè)不可能僅為了減少稅額而降價(jià)，當(dāng)項(xiàng)目市場(chǎng)行情很好時(shí)，企業(yè)可以通過(guò)提高售價(jià)賺取超額利潤(rùn)來(lái)彌補(bǔ)稅額的損失。那么就需要計(jì)算出企業(yè)應(yīng)提價(jià)到什么水平時(shí)才能抵消稅額增加的成本。再設(shè)提價(jià)額為Ａ，提價(jià)后增加的收益為：A—0。56A，而隨之增加的土地增值稅為：[P+A—（1。3C+5。6%P+5。6%A）]*30%建立不等式：A—5。6%A≥[P+A—（1。3C+5。6%P+5。6%A）]*30%，由之前P=1。67C帶入上式，得A和C的關(guān)系為：A≥0。15C。則可見(jiàn)，企業(yè)提價(jià)的范圍應(yīng)當(dāng)在成本的1。82倍以上（1。67+0。15=1。82）。這樣計(jì)算可以看出，企業(yè)定價(jià)時(shí)可以借助于稅務(wù)籌劃來(lái)減少稅負(fù)，這個(gè)范圍就是定價(jià)避免在土地費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本之和的1。67—1。82倍之間。我們把1。67倍稱為免稅臨界點(diǎn)最高定價(jià)系數(shù)，1。82倍稱為較高收益臨界點(diǎn)最低定價(jià)系數(shù)。如果企業(yè)缺乏相關(guān)人員和稅務(wù)籌劃，定價(jià)范圍在1。67—1。82區(qū)間內(nèi)了，就會(huì)多繳納土增稅，無(wú)謂的加大稅務(wù)成本。
房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，成本核算對(duì)象劃分是否恰當(dāng)，成本費(fèi)用歸集科目是否準(zhǔn)確，成本分?jǐn)偡椒ㄊ欠窈侠淼�，均�?huì)對(duì)其最終稅負(fù)產(chǎn)生影響。仍以土增稅籌劃為例：一個(gè)房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，土地價(jià)款19。85億元，其中的政府土地收益為8。38億元，土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償款為11。47億元，開(kāi)發(fā)成本發(fā)生了13億元。項(xiàng)目共有24萬(wàn)平米，其中有12萬(wàn)的政府回購(gòu)房，12萬(wàn)商品房，少量商業(yè)。由于稅法相關(guān)規(guī)定，政策性房不征收土地增值稅。政策性房和普通商品房的土增稅應(yīng)當(dāng)分別核算。所以該房企的財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行納稅籌劃之后，希望政策性用房最少的分?jǐn)偟匠杀荆缮唐贩慷喾謹(jǐn)偝杀�。怎樣既可以有效減少稅負(fù)，又不違反稅法精神呢？財(cái)務(wù)人員采取了如下核算方法：政策性用房不分?jǐn)傉恋厥找�，只分�(jǐn)偼恋亻_(kāi)發(fā)補(bǔ)償款（前提是還需要得到主管稅務(wù)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可）；此外，分?jǐn)偼恋爻杀景凑照嫉孛娣e法而非可售面積法進(jìn)行。整個(gè)項(xiàng)目占地99000平米，政策性房的占地面積為25000平米，商品房及其他為74000平米。開(kāi)發(fā)成本按照可售面積進(jìn)行分?jǐn)偂＿@樣核算的結(jié)果是土地增值稅免稅。如果按照一般核算方法，即政策性用房和商品房對(duì)土地成本平均分?jǐn)偛⑶也捎每墒勖娣e法分?jǐn)偼恋爻杀荆瑒t需要繳納土增稅3億元�？梢�(jiàn)核算方法的選取對(duì)于土增稅的影響空間有多大了。
房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的措施
建立健全有效的納稅成本控制和風(fēng)險(xiǎn)防范體系。這首先需要制度建設(shè)，制定稅務(wù)管理辦法，明確各層級(jí)的稅務(wù)管理權(quán)責(zé)、流程及要求等；其次是落實(shí)稅務(wù)管理崗位，需要設(shè)立專職或兼職的人員負(fù)責(zé)稅務(wù)管理工作；再次是設(shè)置業(yè)務(wù)指引，即操作指南，使實(shí)施起來(lái)有章可循；四是建立對(duì)重大涉稅事項(xiàng)的報(bào)告制度。
加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)稅種的全過(guò)程有效管控。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)稅種無(wú)疑是土地增值稅和企業(yè)所得稅。對(duì)于重點(diǎn)稅種，按照事前籌劃、過(guò)程管控、事后評(píng)估的全過(guò)程管理思路進(jìn)行。
發(fā)揮稅務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)的專業(yè)作用�？梢酝ㄟ^(guò)如下三個(gè)方面開(kāi)展，一是稅務(wù)管理的業(yè)務(wù)指引可以通過(guò)咨詢機(jī)構(gòu)的協(xié)助來(lái)完成；二是日常涉稅事項(xiàng)要及時(shí)與稅務(wù)中介進(jìn)行溝通，發(fā)揮其專業(yè)作用，使涉稅問(wèn)題可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)得到有效解決；三是對(duì)于土增稅清算和企業(yè)所得稅清算等專項(xiàng)稅務(wù)事項(xiàng)，由中介進(jìn)行審核把關(guān)。
房地產(chǎn)論文5
摘要：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)異軍突起，發(fā)展態(tài)勢(shì)十分良好，為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的提升做出了突出的貢獻(xiàn)，逐漸成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，如何加快房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)體制改革，提高房地產(chǎn)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要課題，人力資源管理與開(kāi)發(fā)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，人才作為企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)的核心力量和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略資源，做好人力資源管理和開(kāi)發(fā)十分關(guān)鍵。本文指出了房地產(chǎn)人力資源管理與開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的問(wèn)題，針對(duì)如何加強(qiáng)企業(yè)人力資源管理與開(kāi)發(fā)提出了幾點(diǎn)有效的措施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；人力資源；管理開(kāi)發(fā)
引言
目前，全球已經(jīng)步入知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，物質(zhì)資源不再是唯一的重要資源，現(xiàn)在擁有專業(yè)知識(shí)技能的復(fù)合型人才才是國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，屬于資金、技術(shù)、人才密集型的行業(yè)。誰(shuí)擁有先進(jìn)的、高素質(zhì)的人才，誰(shuí)就擁有市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立完善的人力資源管理與開(kāi)發(fā)機(jī)制，為員工營(yíng)造良好的工作和學(xué)習(xí)的`環(huán)境，加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，吸引人才并留住人才，促進(jìn)企業(yè)高速、健康的發(fā)展。
一、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理的闡述
目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，以往房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于追求經(jīng)濟(jì)效益，忽視了工程質(zhì)量，隨著競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)方式發(fā)生了很大的變化，現(xiàn)在更注重質(zhì)量效益的提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不再依賴政策支持和行政干預(yù)，主要靠市場(chǎng)機(jī)制和自身的調(diào)節(jié)來(lái)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨前所未有的壓力，對(duì)于專業(yè)人才的需求呈逐漸提高的趨勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)種類繁多，公司發(fā)展戰(zhàn)略多樣，戰(zhàn)略多元型的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于人力資源的管理和開(kāi)發(fā)十分重視，這樣的企業(yè)都建立了完善的員工培訓(xùn)制度和薪酬制度，重視工作分析與用人規(guī)劃，在員工考核和福利保障方面做的也很到位。戰(zhàn)略專業(yè)型的地產(chǎn)企業(yè)對(duì)單項(xiàng)工作很重視，項(xiàng)目型房產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模較小，人力資源管理較靈活，但其發(fā)展受到局限，人才流失嚴(yán)重。
二、房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理存在的問(wèn)題
1、人力資源管理方式守舊單一
部分房地產(chǎn)企業(yè)還在沿用傳統(tǒng)的人力資源管理模式，將傳統(tǒng)的人事管理和人力資源管理混為一談，人力資源工作主要包括工資審批、人事關(guān)系辦理、檔案管理等，這些傳統(tǒng)的管理模式已經(jīng)不能適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展，不重視人才的管理和開(kāi)發(fā)，缺乏規(guī)范的用人制度，人力資源管理觀念相對(duì)落后和守舊，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有從“以人為本”的角度對(duì)員工進(jìn)行管理，制定的員工管理制度呆板、教條，不利于人才潛能的發(fā)揮。
2、房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)的人力資源管理體系
隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的環(huán)境有了根本變化，內(nèi)外部競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，人才是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的核心，部分企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始重視人力資源管理和開(kāi)發(fā)，設(shè)立了管理部門(mén)，但是目前還沒(méi)有建立完善的人力資源管理體系，人力資源管理還停留在初級(jí)階段，房地產(chǎn)企業(yè)的投入也不夠，缺乏符合生產(chǎn)實(shí)際的員工管理理念，缺乏具有特色的人力資源管理機(jī)制。
3、房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)不足，導(dǎo)致人才流失
企業(yè)文化是一個(gè)企業(yè)生存和發(fā)展的靈魂，是一個(gè)企業(yè)區(qū)別于其他企業(yè)的本質(zhì)特征，房地產(chǎn)行業(yè)要加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，以文化建設(shè)為抓手吸引人才、留住人才，但目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)不足，不能給員工提供一個(gè)良好的工作和學(xué)習(xí)的環(huán)境，沒(méi)有給專業(yè)人才和技術(shù)人才施展能力的舞臺(tái)，過(guò)度重視物質(zhì)文化和制度文化，將企業(yè)文化建設(shè)放到一邊，沒(méi)有將人力資源管理和開(kāi)發(fā)與企業(yè)文化有效融合在一起，導(dǎo)致員工的價(jià)值取向偏離，導(dǎo)致人才流失。
4、缺乏健全的考核機(jī)制
由于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和發(fā)展戰(zhàn)略的不同，在員工績(jī)效考核這一塊也存在很大的差異，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立起完善的考核機(jī)制，尤其部分國(guó)企單位員工工作態(tài)度懶散，思想傳統(tǒng)落后，缺乏創(chuàng)新意識(shí)，進(jìn)而影響企業(yè)的發(fā)展；其次，部分房地產(chǎn)企業(yè)考核形式和內(nèi)容過(guò)于簡(jiǎn)單，考核過(guò)程不夠透明化，不合理的薪資管理方式導(dǎo)致員工心里不平衡，不利于人力資源管理的順利開(kāi)展。
三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)人力資源管理與開(kāi)發(fā)的有效措施
1、創(chuàng)新人力資源管理理念，為企業(yè)留住人才
面臨著嚴(yán)峻的形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)必須要從員工管理上下功夫，首先，要打破傳統(tǒng)觀念的束縛，員工不是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的工具，而是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力提升的核心力量，房地產(chǎn)企業(yè)要重視人力資源的管理與開(kāi)發(fā)，樹(shù)立“以人為本”的管理思想，將人力資源作為企業(yè)寶貴的財(cái)富，切實(shí)維護(hù)員工的權(quán)益，建立科學(xué)的用人機(jī)制，使員工人盡其才，充分發(fā)揮員工的潛力。
2、建立科學(xué)的培訓(xùn)制度，為員工營(yíng)造良好的環(huán)境
房地產(chǎn)企業(yè)想要加強(qiáng)人力資源的管理，首先要建立完善的員工培訓(xùn)制度，定期組織員工進(jìn)行培訓(xùn)，提高員工的綜合素質(zhì)和專業(yè)技能。房地產(chǎn)行業(yè)本身屬于資金和技術(shù)密集型的企業(yè)，對(duì)技術(shù)人員的要求很高，因此，員工培訓(xùn)尤其重要。其次，企業(yè)要聽(tīng)取員工意見(jiàn)，調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，讓員工參與到管理中，為員工營(yíng)造良好的工作環(huán)境，讓員工和企業(yè)共命運(yùn)、同發(fā)展，激發(fā)員工的工作積極性。
3、構(gòu)建員工激勵(lì)與約束機(jī)制
房地產(chǎn)企業(yè)屬于投資多、風(fēng)險(xiǎn)高、生產(chǎn)周期長(zhǎng)的行業(yè)，任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題都會(huì)影響最終的效益，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要做好員工的激勵(lì)工作，建立完善的員工激勵(lì)機(jī)制，合理設(shè)計(jì)薪酬，定期給予優(yōu)秀員工福利和獎(jiǎng)勵(lì)，建立層次性的薪資標(biāo)準(zhǔn)，提高員工的工作積極性，避免人才流失。其次，建立約束機(jī)制，加強(qiáng)員工崗位與工作職責(zé)的約束，實(shí)行責(zé)任制，哪里出現(xiàn)問(wèn)題就追究責(zé)任人的責(zé)任，合理給員工施加壓力，促進(jìn)其工作質(zhì)量的提升。
4、完善員工考核機(jī)制，加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)
人員考核是人力資源管理的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)員工考核，建立規(guī)范的考核機(jī)制，提高人力資源管理效率。將員工的工作內(nèi)容、職業(yè)規(guī)劃都納入到考核體系中，根據(jù)崗位性質(zhì)確定薪酬，加強(qiáng)員工的績(jī)效考核，提高員工的積極性。其次，營(yíng)造良好的企業(yè)文化氛圍，使員工形成正確的價(jià)值觀，與企業(yè)同心同德，共同發(fā)展。
結(jié)語(yǔ)：
綜上所述，人力資源管理和開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)管理體系中的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)實(shí)際，建立科學(xué)的人力資源管理與開(kāi)發(fā)體系，提升人才的質(zhì)量，優(yōu)化人力資源配置，打造品牌房地產(chǎn)企業(yè)。
參考文獻(xiàn)：
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房地產(chǎn)論文6
隨著我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展,縣域房地產(chǎn)越來(lái)越成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。發(fā)展縣域房地產(chǎn)業(yè)不但是房地產(chǎn)事業(yè)的新熱點(diǎn),更具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。因此在縣域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)事業(yè)中,必須結(jié)合縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn),通過(guò)合理的改造,把縣域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)打造成為縣域經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
1 在房地產(chǎn)業(yè)剛開(kāi)始發(fā)展的時(shí)候,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要以一線城市、二線城市為主。但是近年來(lái),隨著大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸飽和,縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正在成為很多房地產(chǎn)企業(yè)新的發(fā)展方向。但是目前縣域地方經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)中也存在著不少問(wèn)題:
1.1 重利潤(rùn)、輕公益。部分開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中過(guò)于注重追求利潤(rùn),不重視社會(huì)效益和環(huán)境效益,導(dǎo)致一些開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品科技含量不高,質(zhì)量不合格,建設(shè)品位低。
1.2 物業(yè)管理意識(shí)淡薄。物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的持續(xù),屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的一個(gè)序列,是一個(gè)十分重要的行業(yè)。開(kāi)發(fā)企業(yè)存在重開(kāi)發(fā),輕管理,重盈利,輕服務(wù),重宣傳,輕兌現(xiàn)的現(xiàn)象。物業(yè)管理不配套,發(fā)展嚴(yán)重滯后。物業(yè)管理發(fā)展的水平是衡量“居者優(yōu)其屋”一個(gè)重要的指標(biāo)要素。
1.3 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理�？h域與城市需求客群對(duì)價(jià)格的理解不同,厭惡昂貴與花哨,其價(jià)值與價(jià)格的矛盾突顯。目前我國(guó)很多中小城市和縣城都存在結(jié)構(gòu)性供需不平衡的現(xiàn)象。特別是在縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)往往首先以中高檔住宅小區(qū)為主。中小戶型等中低價(jià)位的住宅小區(qū)稀缺,而高層、小高層、聯(lián)體排屋等高檔住宅占市場(chǎng)份額過(guò)大,住房供需的結(jié)構(gòu)性矛盾非常突出。
通常開(kāi)發(fā)商都習(xí)慣的把城市的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式直接帶入縣域,在缺乏了解和充分市調(diào)的情況下盲目的追求規(guī)模和檔次。其實(shí)縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不必盲目追求高檔。一是縣域范圍內(nèi)的城市建設(shè)落后,居住理念保守,購(gòu)房者對(duì)檔次、品味乃至房型的優(yōu)劣還沒(méi)有形成鮮明概念;二是大部分縣城還處在城鄉(xiāng)結(jié)合的半農(nóng)村,縣域人均收入低,先解決居住的問(wèn)題,才能再談起提升住宅品質(zhì)。
2 結(jié)合我國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀,筆者認(rèn)為進(jìn)行縣域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)應(yīng)從以下幾方面著手:
2.1 規(guī)劃先行,注重社會(huì)綜合效益。縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),必須與教育、醫(yī)療規(guī)劃結(jié)合發(fā)展。
我國(guó)歷來(lái)有重視教育的傳統(tǒng),古代有“孟母三遷”的故事,現(xiàn)在社會(huì)中,教育配套也成為很多家庭選擇樓盤(pán)的主要考量之一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的教育設(shè)施規(guī)劃,結(jié)合縣域地方特色,可采用新區(qū)教育配套、學(xué)區(qū)舊城改造以及自建學(xué)校等方式。雖然縣域房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與大城市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有很多不同點(diǎn),但是在進(jìn)行教育設(shè)施規(guī)劃時(shí)刻借鑒時(shí)下大城市流行的“教育地產(chǎn)”概念。房地產(chǎn)是一個(gè)支柱性產(chǎn)業(yè),而教育也在走向產(chǎn)業(yè)化。當(dāng)房地產(chǎn)與教育兩大產(chǎn)業(yè)結(jié)合的時(shí)候,教育地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生。作為中國(guó)原有的教育模式,學(xué)校是政府主辦的,辦教育是政府的事情。房地產(chǎn)企業(yè)作為民間資本,在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,可把教育配套當(dāng)做投資教育產(chǎn)業(yè)。這樣即解決了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的教育設(shè)施配套問(wèn)題,又緩解了政府辦教育經(jīng)費(fèi)不足的問(wèn)題。
我國(guó)正進(jìn)入老齡化社會(huì),對(duì)于醫(yī)療資源的需求尤其強(qiáng)烈,因此除了教育設(shè)施以外,醫(yī)療資源也是很多家庭在選購(gòu)樓盤(pán)的考慮因素。因此在縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,應(yīng)特別注重周圍的教育設(shè)施是否完善和醫(yī)療資源是否豐富。隨著城市化進(jìn)程的加快,群眾生活水平的提高,市民對(duì)衛(wèi)生服務(wù)需求愈來(lái)愈呈現(xiàn)多樣化,但是百姓就醫(yī)還存在諸多不便之處,因此以社區(qū)為依托的新的衛(wèi)生服務(wù)模式可以提供方便快捷、直接進(jìn)入社區(qū)家庭的基本醫(yī)療服務(wù)。
2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與舊城改造相結(jié)合。隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展,人們對(duì)城市的要求必然不斷改變。在正常的發(fā)展?fàn)顟B(tài)下,城市更新是伴隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)自然實(shí)現(xiàn)的。舊城改造為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供土地和需求。舊城改造將使城市土地功能發(fā)生改變,在舊城改造過(guò)程中,提供了土地新興功能的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā),同時(shí)被拆遷的居民也需要房地產(chǎn)的居住產(chǎn)品來(lái)安置。舊城改造是歷史必然的過(guò)程,舊城改造不但改變了縣域的破舊面貌,也提高了縣域居民的生活水平。通過(guò)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)縣域進(jìn)行重新布局,將一改原來(lái)城區(qū)內(nèi)陳舊雜亂的狀況,提升土地價(jià)值,促進(jìn)整個(gè)城市升級(jí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須以尊重公共利益為首要,探索出舊城改造開(kāi)發(fā)的`有效模式,充分展現(xiàn)了它所承載的區(qū)域優(yōu)勢(shì)和自然稟賦。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與縣域舊城改造相結(jié)合不僅有其經(jīng)濟(jì)意義,更有社會(huì)價(jià)值。在全新的舊城改造模式中,土地的利用價(jià)值得到更充分的體現(xiàn)。
在舊城改造過(guò)程中,除了應(yīng)與當(dāng)?shù)乜h域特色相適應(yīng)以外,更應(yīng)把舊城改造融入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)。產(chǎn)業(yè)特色是舊城改造中不可忽視的重要內(nèi)容,可以說(shuō)產(chǎn)業(yè)特色是舊城改造的重要依據(jù)。要推動(dòng)城市的和諧健康發(fā)展,僅有高樓大廈和優(yōu)越的物質(zhì)環(huán)境是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,富有活力的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是城市健康持續(xù)發(fā)展的重要保障。脫離開(kāi)經(jīng)濟(jì)支持的舊區(qū)改造活動(dòng)很難成功。因此,在探尋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與舊城改造新模式的過(guò)程中應(yīng)以發(fā)揮產(chǎn)業(yè)特色為目標(biāo),以解決破敗地段和人民生活質(zhì)量問(wèn)手段,在舊城改造的同時(shí)推動(dòng)特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與自然環(huán)境和民居特色等當(dāng)?shù)靥厣嘟Y(jié)合。所謂地域特色就是某地區(qū)在歷史積淀、文化背景、空問(wèn)形態(tài)、民風(fēng)風(fēng)俗、物質(zhì)構(gòu)成、自然條件、經(jīng)濟(jì)條件及人們的價(jià)值觀等各方面的特點(diǎn)。
歷史文化特色是體現(xiàn)縣域特色的重要內(nèi)容。在建設(shè)現(xiàn)代化社區(qū)的同時(shí),保持并發(fā)展縣域既有的歷史文化特色,給各種傳統(tǒng)文化活動(dòng)和懷舊情結(jié)提供載體。
地理特色和空間形態(tài)特色�？h域的地理特征和縣域原有的空間形態(tài)也是地域特色的重要內(nèi)容。在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,應(yīng)充分體現(xiàn)縣域的地理特征和原有的空間形態(tài),才能真正實(shí)現(xiàn)城市的地域特色。縣域的面貌和整體形象不僅僅取決于一幢幢單獨(dú)的建筑,而在于和諧的外部環(huán)境、建筑物之間良好的相互關(guān)系以及豐富的空間場(chǎng)所。
民俗文化是一個(gè)地方傳統(tǒng)文化在民間的體現(xiàn),是體現(xiàn)縣域特色的現(xiàn)實(shí)途徑。
每個(gè)地方蘊(yùn)涵著豐富多樣的民俗文化,從房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中發(fā)掘和保護(hù)特色民俗文化是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)中不容忽視的重要工作。如在兩廣地區(qū)突出騎樓建筑的建筑特色,可以讓居民在享受現(xiàn)代生活便捷方便的同時(shí),又延續(xù)商業(yè)功能和民俗特點(diǎn)。
2.4 保護(hù)環(huán)境、節(jié)能減排。在進(jìn)行縣域房產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí),不管是政府還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都應(yīng)積極倡行綠色開(kāi)發(fā)。綠色房產(chǎn)開(kāi)發(fā)不僅提高了居民生活的舒適度,還降低了能耗,助力了國(guó)家節(jié)能減排的任務(wù)。綠色房產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,除了傳統(tǒng)的太陽(yáng)能光熱系統(tǒng)、風(fēng)電系統(tǒng)外,應(yīng)加強(qiáng)新產(chǎn)生的地源熱泵系統(tǒng)、污水源熱泵系統(tǒng)的技術(shù)推廣,促進(jìn)合理的投資、規(guī)模、功能、施工和裝修標(biāo)準(zhǔn)。從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)說(shuō),推進(jìn)節(jié)能減排,實(shí)現(xiàn)全生命周期內(nèi)建筑成本最優(yōu)化。根據(jù)我國(guó)剛剛通過(guò)的節(jié)約能源法,開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)應(yīng)承擔(dān)建筑節(jié)能減排的責(zé)任。
房產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)能減排,同時(shí)也是居民的需求。隨著房地產(chǎn)業(yè)不斷地發(fā)展,消費(fèi)者除了注重硬性需求的同時(shí),對(duì)建筑空間和使用的科技含量、舒適化都提出了更高的要求。注重節(jié)能性,在合理的投資下實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行費(fèi)用;長(zhǎng)期使用可靠性,保證運(yùn)行的穩(wěn)定、安全。配合室內(nèi)裝修,突出文化品位與智能化,使居住空間具有豐富的控制和計(jì)量功能。
20xx年房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái),在“國(guó)十一條”嚴(yán)控開(kāi)發(fā)商囤地、力圖降低企業(yè)杠桿率的監(jiān)管框架下,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的信貸將更加嚴(yán)格謹(jǐn)慎。由于一線城市各方面的壓力和政策的調(diào)控,未來(lái)中國(guó)城市化重心將更多轉(zhuǎn)向中小城市以及縣城。我國(guó)城市化進(jìn)程的加快,也將為縣域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)帶來(lái)新的契機(jī)和發(fā)展空間。
房地產(chǎn)論文7
摘要：目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在融資壓力大、融資渠道單一的問(wèn)題。這里既有房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)和宏觀調(diào)控政策的影響，也有企業(yè)自身的原因。筆者根據(jù)本單位的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，提出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用海外資金長(zhǎng)期看好國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的良機(jī)，積極與海外資金合作；同時(shí)不斷提升自身管理能力，提高資金管理效率，加快開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，從根本上降低融資需求。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道
一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題現(xiàn)狀
1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國(guó)六條國(guó)八條的出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過(guò)外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金約有60%來(lái)源銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過(guò)土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從20xx年以來(lái)已經(jīng)持續(xù)五年快速增長(zhǎng)，未來(lái)幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長(zhǎng)，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。
3、海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來(lái)以資金實(shí)力作為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國(guó)外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開(kāi)發(fā)，不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，以至資金來(lái)源渠道較為單一。
5、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。
6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開(kāi)展。
上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒(méi)有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無(wú)法可依的困境。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑
1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國(guó)際慣例為參照，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。
（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率。
�。�2）適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程。
�。�3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開(kāi)法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國(guó)市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國(guó)的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開(kāi)發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。
以筆者所在的.上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個(gè)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如位于淮海中路的上海廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于上海新天地附近的麗景苑高級(jí)服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開(kāi)始將融資對(duì)象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，20xx年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報(bào)，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國(guó)際知名的投資基金聯(lián)合開(kāi)發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開(kāi)盤(pán)，該項(xiàng)目目前的平均售價(jià)達(dá)到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會(huì)為海外基金在中國(guó)的投資帶來(lái)滿意的投資回報(bào)，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開(kāi)發(fā)土地近100萬(wàn)平方米，應(yīng)該說(shuō)通過(guò)與國(guó)際金融資本的合作，為集團(tuán)開(kāi)拓了一條新的融資渠道，同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。
如何獲得國(guó)外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠(chéng)實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營(yíng)者，最看重的也是合作方是否誠(chéng)實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過(guò)各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過(guò)程中我們也始終奉行誠(chéng)實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問(wèn)題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過(guò)程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時(shí)也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國(guó)境內(nèi)的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。
�。�1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對(duì)許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問(wèn)題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該建立一個(gè)程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個(gè)環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個(gè)資金管理流程落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個(gè)流程需要經(jīng)過(guò)客戶提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個(gè)環(huán)節(jié)。而各個(gè)部門(mén)之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時(shí)回籠，公司財(cái)務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后立即明確了各個(gè)環(huán)節(jié)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并指派專人負(fù)責(zé)，大大加快了貸款資金的回籠速度。
�。�2）減少企業(yè)過(guò)度預(yù)支。以借貸方式籌措開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過(guò)度預(yù)支資金，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計(jì)，靠負(fù)債支撐著企業(yè)，一朝債務(wù)發(fā)生危機(jī)，就會(huì)危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不應(yīng)好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行舉債，將債務(wù)控制在安全值以內(nèi)，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設(shè)備、存貨等。以筆者所在的集團(tuán)為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡(jiǎn)改造任務(wù)，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89%每天須向銀行支付利息10萬(wàn)多人民幣，再加上當(dāng)時(shí)市場(chǎng)不景氣，地價(jià)下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無(wú)力自拔，資產(chǎn)運(yùn)行狀況急劇惡化，當(dāng)時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)過(guò)詳細(xì)的分析和研究，采取了一系列的防范和調(diào)整措施，包括主動(dòng)調(diào)低價(jià)格，盡快盤(pán)活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規(guī)避了由資金風(fēng)險(xiǎn)引起的財(cái)務(wù)危機(jī)，使企業(yè)走出了困境。
�。�3）嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要建立準(zhǔn)確高效的成本費(fèi)用控制體系，要有嚴(yán)格的成本費(fèi)用預(yù)決算和審批制度，每一筆開(kāi)支都要遵循經(jīng)濟(jì)效益原則，防止鋪張浪費(fèi)。企業(yè)節(jié)約出來(lái)的每一分錢(qián)，實(shí)際上都是企業(yè)自己的利潤(rùn)。
【參考文獻(xiàn)】
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[3]劉晴:我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題及對(duì)策研究.黑龍江對(duì)外經(jīng)貿(mào),20xx,07
房地產(chǎn)論文8
對(duì)于住房公積金來(lái)說(shuō)，我國(guó)的企業(yè)職工自20xx年底能夠擁有住房公積金的人數(shù)仍然不多，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在這個(gè)時(shí)期，我國(guó)擁有住房公積金的職工只占全國(guó)所有在崗職工人數(shù)的8.2%。我國(guó)住房公積金制度的建立已經(jīng)有二十多年的時(shí)間了，經(jīng)過(guò)這些年的不斷發(fā)展，住房公積金逐漸推動(dòng)了住房制度的改革，加快了我國(guó)住房建設(shè)的步伐，并且我國(guó)的城鎮(zhèn)居民的住房條件也為此而得以改善，調(diào)動(dòng)了人們住房消費(fèi)的積極性，同時(shí)也促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)與發(fā)展。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響
我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有賴于房地產(chǎn)業(yè)的大力推動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的諸多行業(yè)中也占據(jù)著重要的地位，其對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響主要有三個(gè)方面：一是對(duì)我國(guó)政策的影響。近些年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也贏得了相應(yīng)的利潤(rùn)，且處于居高不下的地位，其在推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，也影響了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。例如在房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的炒房行為，這就會(huì)使大量的資金轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，并加大了我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)，直接影響了我國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，我國(guó)政府要針對(duì)這一系列的`影響而采取相應(yīng)的對(duì)策，有效的管理和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。例如近幾年，我國(guó)推行了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限價(jià)、限購(gòu)的調(diào)整制度；通過(guò)調(diào)整銀行準(zhǔn)備金率、房屋轉(zhuǎn)讓稅等政策手段來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。不得不說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)我國(guó)的其他行業(yè)和經(jīng)濟(jì)政策都會(huì)有產(chǎn)生一定的影響。二是對(duì)我國(guó)相關(guān)行業(yè)的影響。房地產(chǎn)行業(yè)一直推動(dòng)著其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也解決了大量剩余勞動(dòng)力的問(wèn)題。但由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于一種新興的行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)缺乏規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，致使與之相關(guān)的行業(yè)缺失標(biāo)準(zhǔn)，以致在行業(yè)的銜接上不夠連貫，問(wèn)題不斷，不利于整個(gè)鏈條上的行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。例如一些開(kāi)發(fā)商作房地產(chǎn)業(yè)鏈占據(jù)著上游的優(yōu)勢(shì)地位，并占有大部分收益，以致下游的產(chǎn)業(yè)鏈只能得到剩余的少部分利益，這種不平衡的利益分配打亂了市場(chǎng)秩序，不利于相關(guān)行業(yè)的健康發(fā)展。三是對(duì)社會(huì)的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展為我國(guó)社會(huì)的各階層提供了良好的就業(yè)平臺(tái)，減少了社會(huì)就業(yè)的壓力問(wèn)題，在一定層面上穩(wěn)定了社會(huì)的秩序，同時(shí)也改善了我國(guó)居民的居住環(huán)境，提高了人民的生活質(zhì)量。
住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中重要意義
我們要了解住房公積金的重要意義，首先要了解住房公積金的提取條件如何使用。我們以北京住房公積金提取為例，職工可以提取的條件包括購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房；完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系；出境定居；償還自住住房貸款本息；房租支出超出家庭工資；遇到突發(fā)事件造成家庭生活嚴(yán)重困難；務(wù)工人員與單位解除勞動(dòng)關(guān)系；死亡或者被宣告死亡等情形，職工若滿足以上的任一情形，都可以提取相應(yīng)的住房公積金，并且這是一個(gè)相當(dāng)可觀的金額，同時(shí)促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
住房公積金能夠促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。住房公積金的存在可以保障人們的基本住房水平。但這筆重要的資金僅限于用于住房使用資金，但面對(duì)一直增長(zhǎng)的房屋價(jià)格，這種專項(xiàng)資金的作用也在逐漸減弱，如何對(duì)住房公積金實(shí)施有效管理并發(fā)揮其作用，才是我們真正要解決的問(wèn)題，以便更好的促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康發(fā)展。
住房公積金的管理體系需要加強(qiáng)。對(duì)于住房公積金的管理需要有力的監(jiān)管部門(mén)進(jìn)行管理，明確各部門(mén)的監(jiān)管責(zé)任，將監(jiān)管工作落實(shí)到各個(gè)部門(mén)；采取有效的監(jiān)管措施與手段，各個(gè)監(jiān)管部門(mén)要合理分工，例如作為審計(jì)部門(mén)，其工作就是負(fù)責(zé)審查資金的來(lái)源；財(cái)政部門(mén)要對(duì)資金的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行檢查和監(jiān)督等。同時(shí)住房公積金的管理也需要社會(huì)的監(jiān)督力量來(lái)完善，而相關(guān)的管理部門(mén)也要對(duì)社會(huì)監(jiān)督過(guò)程中提出的問(wèn)題和質(zhì)疑進(jìn)行認(rèn)真的檢查與分析，并及時(shí)處理和解決這些問(wèn)題。
結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，我國(guó)住房公積金制度正在不斷的完善，住房公積金成為人們支付住房的強(qiáng)大支撐，增強(qiáng)了個(gè)人支付住房的能力。同時(shí)住房公積金也促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，有效的消除或擠壓了房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題，從而使得我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)有了良好的增長(zhǎng)趨勢(shì)。（本文作者：趙廣慶 單位：泰安市房產(chǎn)交易中心）
房地產(chǎn)論文9
我叫xxx，今年xx歲。畢業(yè)于xxx。我性格活潑開(kāi)朗，大方熱情，樂(lè)于助人，平時(shí)喜歡閱讀、看書(shū)和上網(wǎng)流覽信息。我曾經(jīng)在學(xué)校參加過(guò)房地產(chǎn)實(shí)習(xí)，在實(shí)習(xí)期間我嚴(yán)格按照正式房地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求自己。
我深入學(xué)習(xí)，和他們相處融洽，和他們一起學(xué)習(xí)了語(yǔ)文教學(xué)的各種知識(shí)，掌握了一定的房地產(chǎn)技巧，也對(duì)房地產(chǎn)工作有了一定的`認(rèn)識(shí)，找到了自己的學(xué)習(xí)一套方法。同時(shí)，在實(shí)習(xí)當(dāng)中，身邊無(wú)私奉獻(xiàn)的精神和天真、求知若渴，勤奮的學(xué)習(xí)態(tài)度深深地感染了我。我也深深體會(huì)到了作為一名房地產(chǎn)工作人員的樂(lè)趣和重要意義，更加堅(jiān)定了自己做一名房地產(chǎn)人的決心，成為一名優(yōu)秀的房地產(chǎn)成員也成了我的愿望。
房地產(chǎn)論文10
一、開(kāi)發(fā)成本科目和成本核算對(duì)象的設(shè)置
房產(chǎn)企業(yè)成本核算首先要設(shè)置“開(kāi)發(fā)成本”科目，用于核算房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用，按成本費(fèi)用的性質(zhì)一般按以下明細(xì)科目設(shè)置，分別是：土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、開(kāi)發(fā)利息、開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)等。分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目要同時(shí)設(shè)置成本核算對(duì)象進(jìn)行輔助核算，一般按房產(chǎn)項(xiàng)目期數(shù)進(jìn)行分類，簡(jiǎn)單的可分為一期、二期等。
二、成本費(fèi)用的歸集
項(xiàng)目公司開(kāi)工后發(fā)生的成本費(fèi)用應(yīng)按成本科目和成本核算對(duì)象進(jìn)行歸集，其中應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本核算對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本核算對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益原則和配比原則分配至各成本核算對(duì)象。共同成本和間接成本發(fā)生時(shí)，可先記入過(guò)渡性成本核算對(duì)象進(jìn)行歸集，待明確房產(chǎn)項(xiàng)目期數(shù)后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用先按明細(xì)科目進(jìn)行歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象，分配時(shí)能夠分清成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，直接計(jì)入成本核算對(duì)象，再將剩余開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行分配。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用歸集時(shí)應(yīng)注意區(qū)分與管理費(fèi)用的列支范圍，與工程直接相關(guān)部門(mén)（如前期部、工程部、成本部、材料部等）的人工費(fèi)用及相關(guān)辦公費(fèi)用記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，后勤部門(mén)如綜合辦、財(cái)務(wù)部門(mén)的人工及相關(guān)費(fèi)用記入管理費(fèi)用。
三、成本費(fèi)用的分配
成本費(fèi)用的分配一般可采用占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法等進(jìn)行分配。具體如下：
1.土地費(fèi)用。土地費(fèi)用分?jǐn)偡椒ㄈ缦拢阂淮涡蚤_(kāi)發(fā)的，按某一成本核算對(duì)象占地面積占全部成本核算對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。分期開(kāi)發(fā)的，首先按本期全部成本核算對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本核算對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本核算對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。尚未開(kāi)工部分的地價(jià)款暫歸入過(guò)渡性成本對(duì)象核算。
2.建筑安裝工程費(fèi)。建筑安裝工程費(fèi)能分清成本核算對(duì)象的，在與施工單位進(jìn)行工程價(jià)款結(jié)算時(shí)，按雙方確認(rèn)的工程價(jià)款，直接計(jì)入某個(gè)成本核算對(duì)象的相關(guān)工程成本項(xiàng)目。對(duì)幾個(gè)工程一并招標(biāo)出包結(jié)算的，應(yīng)在結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，按預(yù)算造價(jià)法或直接成本法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
3.前期費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等其他工程費(fèi)用能夠分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入成本核算對(duì)象的相應(yīng)成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，按建筑面積分?jǐn)偡ǚ謩e計(jì)入各個(gè)成本核算對(duì)象。同期開(kāi)發(fā)的，按某一成本核算對(duì)象建筑面積占全部成本核算對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。分期開(kāi)發(fā)的，首先按期內(nèi)成本核算對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本核算對(duì)象建筑面積占期內(nèi)全部成本核算對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。
4.公共配套設(shè)施。單獨(dú)作為過(guò)渡性成本核算對(duì)象的、只能自我經(jīng)營(yíng)、不能出售或整體出租的公益類配套設(shè)施，如會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等，對(duì)此類配套設(shè)施發(fā)生的.建造成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配，攤?cè)胂鄳?yīng)可售產(chǎn)品成本。單獨(dú)作為成本核算對(duì)象的、具有經(jīng)營(yíng)價(jià)值、可以出租或出售的經(jīng)營(yíng)類配套設(shè)施，如菜場(chǎng)、幼兒園、學(xué)校等，對(duì)此類配套設(shè)施應(yīng)預(yù)留成本，其金額一般只包括主體建安成本，如能辦理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的，還應(yīng)分?jǐn)偼恋刭M(fèi)用。
5.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。資本化利息的分?jǐn)偡绞剑河糜诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的借款，確定借款用途并�？顚Ｓ玫�，可將借款費(fèi)用直接計(jì)入受益的成本核算對(duì)象；不能分清具體用途的借款費(fèi)用，按直接成本法或預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。除資本化利息外的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分?jǐn)偡椒ㄈ缦拢嚎纱_定成本核算對(duì)象的，將開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用直接計(jì)入受益的成本核算對(duì)象；不能分清成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，按某一在建成本核算對(duì)象的建筑面積占全部在建項(xiàng)目建筑面積的比例進(jìn)行分配。開(kāi)發(fā)利息和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用至少每年分?jǐn)傄淮�，也可先歸入過(guò)渡性成本對(duì)象，在有項(xiàng)目交付的月份進(jìn)行集中分配。某一成本核算對(duì)象完工后就不能再分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)間接費(fèi)用和資本化利息。
房地產(chǎn)論文11
一、房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷渠道的特點(diǎn)和現(xiàn)實(shí)需求
房地產(chǎn)作為商品，具有與其他工業(yè)產(chǎn)品截然不同的特性，導(dǎo)致其營(yíng)銷渠道也存在著不同的要求和特征。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇以及網(wǎng)絡(luò)、移動(dòng)通信技術(shù)發(fā)展所導(dǎo)致的個(gè)人信息獲取量的激增，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷渠道也有著新的要求。
1.房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷渠道的特點(diǎn)。
相對(duì)于其他產(chǎn)品而言，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有建設(shè)周期長(zhǎng)、產(chǎn)品位置固定、產(chǎn)品關(guān)聯(lián)項(xiàng)目多、價(jià)格昂貴等特性，因此其市場(chǎng)營(yíng)銷渠道也有著自身的特點(diǎn)。一是渠道關(guān)系時(shí)間久。相對(duì)于其他商品而言，房地產(chǎn)的存在時(shí)間跨度長(zhǎng)，因此渠道各成員間關(guān)系維系時(shí)間長(zhǎng)，對(duì)成員之間的關(guān)系融洽度要求高。二是渠道結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單。相對(duì)于其他企業(yè)的銷售渠道而言，房地產(chǎn)企業(yè)銷售渠道往往比較簡(jiǎn)單，呈現(xiàn)出短、扁、少的特點(diǎn)，因此渠道沖突數(shù)量相對(duì)較少，但一旦出現(xiàn)問(wèn)題，其性質(zhì)往往比較惡劣。三是渠道服務(wù)要求高。房地產(chǎn)產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，從硬件的基礎(chǔ)設(shè)備、生活設(shè)施到軟件的物業(yè)管理等等方面，標(biāo)準(zhǔn)較高。四是渠道對(duì)象方向性強(qiáng)。渠道成員具有一定的特殊性，特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目的性質(zhì)和特點(diǎn)決定了渠道成員的性質(zhì)和群體特征，因此，在確定營(yíng)銷策略方面占有比較重要的位置。
2.房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷渠道的現(xiàn)實(shí)需求。
房地產(chǎn)企業(yè)面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，使得房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)銷售面臨的更多的困難。這也就要求企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷渠道必須有所改變，以適應(yīng)這一新的情況。一是營(yíng)銷推廣的效益要求更高。房產(chǎn)作為一個(gè)特殊的商品，消費(fèi)者在選擇時(shí)會(huì)比較慎重，而隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的趨同性增強(qiáng)，如何使自身產(chǎn)品更具辨識(shí)度，幫助消費(fèi)者更好的記住產(chǎn)品，乃至選擇他，就需要增強(qiáng)產(chǎn)品推廣的效益。二是營(yíng)銷渠道的接觸性要求更多。代理商、經(jīng)銷商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷機(jī)構(gòu)最主要、直接的功能是尋找購(gòu)買者，通過(guò)消費(fèi)溝通、討價(jià)還價(jià)過(guò)程來(lái)說(shuō)服顧客購(gòu)買白己的產(chǎn)品。相對(duì)于以往的賣方市場(chǎng)，現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)銷售需要企業(yè)更多的走出去，與消費(fèi)者接觸，提高產(chǎn)品的影響力。三是營(yíng)銷渠道相關(guān)配合活動(dòng)要求更豐富。隨著購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)，越來(lái)越多的購(gòu)房者購(gòu)買住房是出于改善居住條件的目的，因此其購(gòu)房不僅僅為了買到遮風(fēng)擋雨的房屋，有時(shí)又為了心理滿足、身份象征、教育投資等方面的目的，因此，這就要求營(yíng)銷渠道所展示的內(nèi)容必須的全面的，必須要從小區(qū)形象、服務(wù)人員形象等等方面給予消費(fèi)者足夠的信心。
二、房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷渠道的現(xiàn)狀與存在問(wèn)題
新的市場(chǎng)變化要求我們的營(yíng)銷渠道轉(zhuǎn)變觀念，主動(dòng)出擊，有所作為，以往的坐堂式的營(yíng)銷已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)實(shí)的要求。但從現(xiàn)實(shí)情況看，不少房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于營(yíng)銷渠道的關(guān)注并不多，片面認(rèn)為皇帝女兒不愁嫁，缺乏對(duì)消費(fèi)者的.重視和工作觀念的轉(zhuǎn)變措施，導(dǎo)致產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力下降。
1.品牌營(yíng)銷重視不夠，渠道成員缺乏自主性。
房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的一些成員缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，對(duì)產(chǎn)品營(yíng)銷沒(méi)有科學(xué)的規(guī)劃，僅依靠企業(yè)自身的品牌形象來(lái)實(shí)現(xiàn)銷售。這些對(duì)于一些大型企業(yè)而言，問(wèn)題尚不突出，但對(duì)于一些中小型企業(yè)而言，如果其渠道成員沒(méi)有主動(dòng)性，不能借助自身的優(yōu)勢(shì)來(lái)增強(qiáng)產(chǎn)品吸引力，則往往出現(xiàn)產(chǎn)品銷售不暢的問(wèn)題，尤其是隨著消費(fèi)者持幣待觀的情況加劇，更突顯營(yíng)銷手段乏力的問(wèn)題。
2.渠道構(gòu)成近似度高，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力展現(xiàn)不足。
通常房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷渠道是由開(kāi)發(fā)商——本地代理商——消費(fèi)者的結(jié)構(gòu)模式，這種形式雖然實(shí)現(xiàn)了扁平化，但由于雷同性，往往使得企業(yè)間的差異性變小，競(jìng)爭(zhēng)力有所降低。而相對(duì)于其他產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，企業(yè)往往對(duì)自身的營(yíng)銷渠道較為重視，往往給予其更多的便利性和自主性，從而使產(chǎn)品營(yíng)銷形式更具多樣性。兩者相比較則更具顯示出房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷渠道模式的僵化。
3.渠道服務(wù)功能缺失，客戶體驗(yàn)問(wèn)題較突出。
房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性要求其營(yíng)銷渠道成員必須能夠?yàn)榭蛻籼峁└鼮槿�、周到、貼心的服務(wù)，從而滿足客戶的多樣性需求。但不少房地產(chǎn)商們?cè)谶^(guò)去的巨大盈利模式下，養(yǎng)成了以我為主的模式，對(duì)客戶關(guān)系重視不夠，對(duì)構(gòu)建忠誠(chéng)性、持久性客戶的培養(yǎng)體制不理解，沒(méi)有形成培養(yǎng)渠道的意識(shí)，造成客戶購(gòu)買商品后，開(kāi)房商就撒手不管，給客戶造成了極差的購(gòu)買體驗(yàn)，影響了產(chǎn)品的形象。
三、房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷渠道適應(yīng)新時(shí)代的關(guān)鍵所在
針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷渠道中存在的諸多問(wèn)題，筆者認(rèn)為，創(chuàng)新其營(yíng)銷渠道，就必須要立足于時(shí)代的要求，認(rèn)清房產(chǎn)作為一個(gè)特殊的產(chǎn)品，其自身所具備的特殊性，從轉(zhuǎn)變觀念入手，增強(qiáng)渠道成員的自主性，增強(qiáng)渠道內(nèi)部的協(xié)同性，從而提高營(yíng)銷活動(dòng)的影響力和同步性。
1.觀念創(chuàng)新，認(rèn)清營(yíng)銷渠道的本質(zhì)。
面對(duì)著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道成員必須加快觀念的轉(zhuǎn)變，樹(shù)立正確的營(yíng)銷理念，切實(shí)從渠道上建立優(yōu)質(zhì)高效的通道。一是樹(shù)立服務(wù)觀念。渠道成員必須要通過(guò)服務(wù)來(lái)挖掘潛在客戶，加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量，真正滿足購(gòu)房者的多元性需求，建立消費(fèi)者忠誠(chéng)。二是樹(shù)立誠(chéng)信觀念。改變傳統(tǒng)的“店大欺客”的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)房屋質(zhì)量過(guò)硬、物流優(yōu)質(zhì)貼心，合同信守承諾的目標(biāo)，建立自身的品牌形象，凸顯產(chǎn)品的特征。三是樹(shù)立價(jià)值觀念。就是要建立品牌的角度出發(fā)，加深渠道成員對(duì)價(jià)值的理解，提高產(chǎn)品附加值、增強(qiáng)用戶體驗(yàn)感，維護(hù)消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)同感。
2.成員創(chuàng)新，暢通營(yíng)銷渠道的通道。
就是要改變傳統(tǒng)的營(yíng)銷渠道模式，引入新的渠道元素，增強(qiáng)產(chǎn)品的認(rèn)同感。一方面，可以加入網(wǎng)絡(luò)元素。發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)技術(shù)傳播性強(qiáng)，時(shí)效快的特點(diǎn)，將房產(chǎn)作為一個(gè)特殊的商品來(lái)加以宣傳，利用3D技術(shù)來(lái)增強(qiáng)客戶的體驗(yàn)感，用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)提高新客戶的滿意度。同時(shí)，可以借鑒美國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，減少中間機(jī)構(gòu)的麻煩與客戶進(jìn)行交易，降低中間費(fèi)用。另一方面，規(guī)范房地產(chǎn)營(yíng)銷代理行為。企業(yè)要重視營(yíng)銷代理以及相關(guān)的物業(yè)公司的作用，規(guī)范其行為，建立規(guī)范嚴(yán)格的執(zhí)行程序，幫助渠道成員提升自身的服務(wù)水平。
3.內(nèi)容創(chuàng)新，協(xié)調(diào)營(yíng)銷渠道的活動(dòng)。
企業(yè)自身要加強(qiáng)對(duì)渠道成員的管理，理順成員之間的相關(guān)關(guān)系，特別是組織營(yíng)銷活動(dòng)時(shí)，加強(qiáng)成員之間的溝通聯(lián)系，建立統(tǒng)一規(guī)范的渠道管理體系。同時(shí)，加強(qiáng)資源的共享，從而便于潛在購(gòu)房者的選擇和鎖定，并通過(guò)統(tǒng)一的營(yíng)銷行動(dòng)來(lái)提高產(chǎn)品的影響力。另一方面，對(duì)于客戶的投訴，必須要建立順暢的受理、辦理程序，將投訴內(nèi)容區(qū)分設(shè)計(jì)、施工、銷售、服務(wù)等等方面的內(nèi)容，有效地協(xié)調(diào)渠道成員的行動(dòng)，建立良好產(chǎn)品形象。
4.標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新，塑造新形勢(shì)溝通模式。
建立有效的信息反饋模式，從而更好的了解客戶對(duì)渠道成員的反饋，便于更好的加強(qiáng)渠道管理質(zhì)量。一是區(qū)分評(píng)價(jià)內(nèi)容。就是要選擇能夠體現(xiàn)營(yíng)銷渠道運(yùn)轉(zhuǎn)情況的內(nèi)容作為評(píng)價(jià)內(nèi)容，引入消費(fèi)者評(píng)價(jià)體制，反映渠道建設(shè)質(zhì)量。二是規(guī)范評(píng)價(jià)指標(biāo)。確立評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重和標(biāo)準(zhǔn)，從而科學(xué)的驗(yàn)證渠道建設(shè)效果，幫助渠道成員發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠有效提高營(yíng)銷渠道建立效果。三是落實(shí)評(píng)價(jià)結(jié)論。通過(guò)資金分配比例、渠道商的選擇等工作來(lái)落實(shí)評(píng)價(jià)結(jié)論，從而有效督促渠道成員來(lái)改進(jìn)工作質(zhì)量。
房地產(chǎn)論文12
1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)
企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)指未來(lái)的不確定性對(duì)企業(yè)實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的影響。風(fēng)險(xiǎn)管理是企業(yè)從戰(zhàn)略制定到日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的一系列信念與態(tài)度，目的是確定可能影響企業(yè)的潛在事項(xiàng)，并進(jìn)行管理，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)提供合理的保證。20xx年國(guó)際內(nèi)部審計(jì)師協(xié)會(huì)(IIA)在其修訂的《內(nèi)部審計(jì)實(shí)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中將內(nèi)部審計(jì)認(rèn)定為“：內(nèi)部審計(jì)是一種獨(dú)立、客觀的保證與咨詢活動(dòng)，旨在為組織增加價(jià)值提高運(yùn)作效率。它通過(guò)一種系統(tǒng)化、規(guī)范化的方法來(lái)評(píng)價(jià)和改進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管理、控制和治理過(guò)程的效果，從而幫助組織實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)。”本定義第一次把風(fēng)險(xiǎn)管理和治理過(guò)程列入內(nèi)部審計(jì)定義并放在第一位，使風(fēng)險(xiǎn)管理成為內(nèi)部審計(jì)的一個(gè)核心和重點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)(可細(xì)分為成本風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn))、內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)、資本市場(chǎng)融資風(fēng)險(xiǎn)等。在境內(nèi)外上市企業(yè)，還面臨境外業(yè)務(wù)匯率風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)市值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等。
2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中內(nèi)部審計(jì)參與企風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性
2.1新形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生存和發(fā)展的客觀需要
傳統(tǒng)的居住觀念，催化了我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)投資增長(zhǎng)。目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)面臨著的風(fēng)險(xiǎn)不可謂不大，是我國(guó)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)之一。企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門(mén)具有相對(duì)獨(dú)立的地位，其工作指向改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，增加企業(yè)價(jià)值，內(nèi)部審計(jì)參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理就成為必然的客觀需求。
2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中內(nèi)部審計(jì)自身發(fā)展的需求
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目復(fù)雜的業(yè)務(wù)流程，決定了內(nèi)控審計(jì)手段和方法必須與之相適應(yīng)，需要多學(xué)科和專業(yè)密切協(xié)同，從而促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)從傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)審計(jì)向風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)的轉(zhuǎn)變。審計(jì)署《關(guān)于內(nèi)部審計(jì)工作的規(guī)定》中也作出明確規(guī)定：“對(duì)本單位及所屬單位內(nèi)部控制制度的健全性和有效性以及風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行評(píng)審�！�
2.3外部審計(jì)的影響
注冊(cè)會(huì)計(jì)師業(yè)務(wù)領(lǐng)域的'不斷擴(kuò)展，勢(shì)必對(duì)內(nèi)部審計(jì)界產(chǎn)生影響。內(nèi)部審計(jì)部門(mén)和人員是企業(yè)內(nèi)部成員，熟悉了解本單位情況，能夠把握企業(yè)發(fā)展的脈搏和價(jià)值運(yùn)動(dòng)規(guī)律，對(duì)企業(yè)興衰有著血肉相連的榮辱感和使命與責(zé)任感。
3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中內(nèi)部審計(jì)存在的問(wèn)題
3.1企業(yè)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督理念缺位，往往忽視內(nèi)部控制建設(shè)工作
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)多是工程技術(shù)領(lǐng)域的專家，重視工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)工作，對(duì)財(cái)政管理工作了解得不多，對(duì)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的作用和監(jiān)督意義認(rèn)識(shí)不夠。個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)甚至認(rèn)為計(jì)劃管理就是內(nèi)部控制，不需要什么內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督，往往會(huì)造成工程延期、成本加大、還會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與乙方簽訂小區(qū)換熱站配套工程，乙方承諾合同工期四十五日內(nèi)確保設(shè)備安裝得到地方供熱部門(mén)的許可批復(fù)并能得到相關(guān)部門(mén)的驗(yàn)收，保證于當(dāng)年底正常供暖。事實(shí)上該配套工程延期一年，工程款超支，沒(méi)有經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，不能正常供暖，引發(fā)業(yè)主訴訟維權(quán)，造成直接經(jīng)濟(jì)損失三十余萬(wàn)元。
3.2企業(yè)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督體系薄弱，對(duì)企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)督流于形式
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有些業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)不科學(xué)，很多時(shí)候起不到應(yīng)有的相互監(jiān)督的作用。企業(yè)內(nèi)部不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制“、三重一大”的集體決策或者聯(lián)簽制度也存在一些執(zhí)行不力的問(wèn)題，監(jiān)督職能失去了應(yīng)有的剛性。有的企業(yè)付款控制不嚴(yán)，工程款發(fā)生超付；有的工程劃線不及時(shí)，結(jié)算滯后，會(huì)計(jì)信息反映不及時(shí)，未督促施工方開(kāi)具發(fā)票，影響了項(xiàng)目進(jìn)度；有的不遵循收入成本配比原則，未嚴(yán)格按會(huì)計(jì)期間結(jié)算相關(guān)收入和成本費(fèi)用，存在人為調(diào)節(jié)收入成本的現(xiàn)象。
4如何讓內(nèi)部審計(jì)更好地融入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理中
4.1加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)全過(guò)程監(jiān)督，充分發(fā)揮事前審計(jì)、過(guò)程審計(jì)和結(jié)果審計(jì)職能
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)可能產(chǎn)生在招投標(biāo)中、產(chǎn)生在結(jié)算中、產(chǎn)生在工程管理中、產(chǎn)生在具體經(jīng)濟(jì)合同的簽訂和履行過(guò)程中。全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，杜絕舞弊行為的發(fā)生，減少不合理行為造成的損失，是發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)職能、減少企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。因此，不但要從觀念上認(rèn)識(shí)到全過(guò)程控制的重要性，還要在實(shí)際工作中時(shí)時(shí)注意對(duì)必要措施和手段的運(yùn)用。例如，對(duì)完工產(chǎn)品的管理，各部門(mén)要做好各類工程材料和各項(xiàng)數(shù)據(jù)的收集、整理和雙向溝通工作，確保數(shù)據(jù)詳實(shí)、準(zhǔn)確。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售的實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中，則要加大銷售力度，減少庫(kù)存，加速資金周轉(zhuǎn)，將開(kāi)發(fā)成本努力實(shí)現(xiàn)為產(chǎn)品銷售收入，將商品變現(xiàn)為資金，并搞好后續(xù)土地儲(chǔ)備，增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展的活力。
4.2要優(yōu)化內(nèi)部審計(jì)人員結(jié)構(gòu)，培養(yǎng)高素質(zhì)的審計(jì)人才
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及技術(shù)研發(fā)、項(xiàng)目規(guī)劃、工程建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷、合同管理等各項(xiàng)職能，需要綜合素質(zhì)較高的各類專業(yè)技術(shù)人員，更是企業(yè)內(nèi)部審計(jì)有效實(shí)施的前提和基礎(chǔ)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作起步晚，相關(guān)人才匱乏。亟需對(duì)審計(jì)人員進(jìn)行定期培訓(xùn)、崗位輪訓(xùn)。尤其要培養(yǎng)和造就懂得工程管理的復(fù)合型審計(jì)人員，以促進(jìn)工程管理，嚴(yán)格工程變更審批流程，整治“三邊工程”，規(guī)范招投標(biāo)、工程劃線、工程結(jié)算、工程付款，為項(xiàng)目清算、成本、收入的核算奠定良好基礎(chǔ)，確保工程建設(shè)程序規(guī)范、操作有序、控制有力。
4.3建立健全完善的內(nèi)部控制制度
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)，必須建立健全完善的內(nèi)部控制制度。內(nèi)控制度本質(zhì)上是一個(gè)有機(jī)整體，涵蓋計(jì)劃、項(xiàng)目、人力資源、財(cái)務(wù)、合同、風(fēng)險(xiǎn)管理等各項(xiàng)規(guī)章制度，尤其要重視的是制度之間的銜接、支撐和配合，決不能形成信息孤島、管控脫節(jié)、效能抵銷、責(zé)權(quán)不清的困境。
4.4推行全面預(yù)算管理，保障資金有序流動(dòng)，提高經(jīng)濟(jì)效益
注重并深化全面預(yù)算管理，成立高層預(yù)算小組，由專業(yè)人士專門(mén)負(fù)責(zé)預(yù)算的審批、編制、監(jiān)督工作。使預(yù)算范圍從傳統(tǒng)、單一的生產(chǎn)資金計(jì)劃擴(kuò)大到基建、風(fēng)險(xiǎn)投資、勞資、營(yíng)銷、物資供應(yīng)以及社會(huì)融資等資金預(yù)算，加強(qiáng)對(duì)庫(kù)存物資的管理工作，特別是對(duì)存量的地下室、產(chǎn)權(quán)車庫(kù)、地面車位的排查清理，對(duì)限制資產(chǎn)逐一登記在冊(cè)，責(zé)任到人，能出手的盡快出售，一時(shí)難以銷售的進(jìn)行短期出租，盤(pán)活現(xiàn)有的存量資產(chǎn)，回籠資金，減少資金占用，提升經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的增效點(diǎn)，激活現(xiàn)有資產(chǎn)的動(dòng)態(tài)價(jià)值，為企業(yè)增收創(chuàng)效。
4.5建立相應(yīng)的評(píng)價(jià)考核與激勵(lì)機(jī)制
房地產(chǎn)企業(yè)需結(jié)合企業(yè)自身情況，構(gòu)建評(píng)價(jià)考核與激勵(lì)機(jī)制，通過(guò)提出審計(jì)建議，督促被審計(jì)單位整改完善，依據(jù)審計(jì)建議的落實(shí)情況和效能，對(duì)取得良好效果的審計(jì)建議單位和個(gè)人予以適當(dāng)表彰獎(jiǎng)勵(lì)，充分調(diào)動(dòng)和發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的職能作用�，F(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的大發(fā)展和集團(tuán)化的資本運(yùn)作，伴隨著企業(yè)全生命周期多渠道、全方位的風(fēng)險(xiǎn)。亟需建立健全內(nèi)部審計(jì)制度，把內(nèi)部審計(jì)融入到企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理，嚴(yán)格按照法規(guī)、制度和程序?qū)嵤�，促使企業(yè)的最高決策者和管理層面對(duì)現(xiàn)實(shí)、重視風(fēng)險(xiǎn)，最大限度地避免國(guó)有資產(chǎn)的流失、經(jīng)濟(jì)違規(guī)違紀(jì)問(wèn)題的發(fā)生，使內(nèi)部審計(jì)在風(fēng)險(xiǎn)管理中能夠發(fā)揮更有力的作用。
房地產(chǎn)論文13
摘要：房地產(chǎn)作為一種商品，其最基本、最核心問(wèn)題就是價(jià)格問(wèn)題。1998年國(guó)家進(jìn)行房地產(chǎn)制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格雖有起伏，但總的是不斷上升的趨勢(shì)。房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系到開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者、投資者、政府、金融機(jī)構(gòu)等各方利益，商品住宅的價(jià)格形成因其獨(dú)特性質(zhì)而比其它商品的價(jià)格形成更具復(fù)雜性。因此有必要研究的價(jià)格形成機(jī)理，并對(duì)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)做以預(yù)測(cè)，為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展提供有價(jià)值的理論支持。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；銷售價(jià)格；機(jī)理與趨勢(shì)
一、我國(guó)房地產(chǎn)的特點(diǎn)分析
1、房地產(chǎn)是一種特殊的商品
房地產(chǎn)是完全差別化的產(chǎn)品，由于土地是不可移動(dòng)的，所以房地產(chǎn)都有一個(gè)唯一的不可復(fù)制的位置。房地產(chǎn)又是一種具備投資和投機(jī)價(jià)值的商品，價(jià)格會(huì)受到資本市場(chǎng)、利率、匯率的影響。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)是特殊的市場(chǎng)
土地儲(chǔ)備和招拍掛制度，決定了土地市場(chǎng)的賣方壟斷特征，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要較強(qiáng)的資本實(shí)力和較高的技術(shù)管理水平，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在制度障礙。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成以下較為封閉的市場(chǎng)：政府決定土地供給數(shù)量——開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)形成土地價(jià)格——開(kāi)發(fā)商決定商品房?jī)r(jià)格——消費(fèi)者決定商品房銷售數(shù)量。
二、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理
房地產(chǎn)價(jià)格受以下因素的影響和制約：
1、房地產(chǎn)成本
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本主要由以下幾個(gè)部分構(gòu)成：土地成本、前期費(fèi)用、行政事業(yè)性收費(fèi)、建安成本、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、銀行利息、營(yíng)銷推廣費(fèi)用、管理成本等。土地供應(yīng)量都有嚴(yán)格的控制，形成土地短缺的態(tài)勢(shì)，對(duì)于房?jī)r(jià)的上揚(yáng)必然會(huì)產(chǎn)生推波助瀾的作用。房地產(chǎn)報(bào)建時(shí)地方政府往往搭車收費(fèi)，造成房地產(chǎn)成本上升。
2、房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求
房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求主要有消費(fèi)性需求、投資性需求二種，分別論述如下：
（1）消費(fèi)和改善性需求
在未來(lái)20年內(nèi)，當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度遠(yuǎn)不能滿足需要。與經(jīng)濟(jì)未來(lái)20年內(nèi)每年需要建設(shè)新住宅為8。75億平米左右。而近幾年，全國(guó)城鎮(zhèn)每年新建住宅面積大約為5—6億平米，遠(yuǎn)不能滿足需要。因此，供需矛盾的`存在會(huì)拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)。
經(jīng)濟(jì)發(fā)展培育了潛在的消費(fèi)動(dòng)能，對(duì)于無(wú)房的低收入家庭來(lái)說(shuō)，收入的增加會(huì)促使其考慮購(gòu)買住房。對(duì)于有房的中等收入家庭來(lái)說(shuō)，收入的增加會(huì)促使其購(gòu)買更好的房子，以改善自己的居住條件。
（2）投資性需求
從國(guó)內(nèi)投資者來(lái)看，商品房投資具有相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)小、不用太多的專業(yè)技術(shù)與管理能力、時(shí)間短、見(jiàn)效快的特點(diǎn)，我國(guó)主要城市房屋租價(jià)比均在6%以上，遠(yuǎn)高于股票、國(guó)債、期貨、存款等投資收益率水平。
國(guó)際資金的邏輯更為直接，人民幣不斷升值，房地產(chǎn)的保值增值功能，房地產(chǎn)較好流動(dòng)性，無(wú)疑會(huì)得到部分資金的青睞。
投資性需求中有一種投機(jī)性需求，以短期購(gòu)進(jìn)房地產(chǎn)，在房?jī)r(jià)上升后轉(zhuǎn)手賣出已獲取利差。這種投機(jī)性需求在房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)會(huì)助推價(jià)格開(kāi)始升高，在房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)會(huì)使市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)冷，是房地產(chǎn)泡沫的推動(dòng)者之一。
3、房地產(chǎn)商品的特殊性
房地產(chǎn)是完全差別化的產(chǎn)品。一個(gè)位置的房地產(chǎn)產(chǎn)品僅有一套。近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已走出低級(jí)的開(kāi)發(fā)階段，注重開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的創(chuàng)新，創(chuàng)新賦予了房地產(chǎn)產(chǎn)品更大的差別性，為房地產(chǎn)價(jià)格的上升創(chuàng)造了條件。
4、開(kāi)發(fā)商和中介的定價(jià)和炒作因素
不對(duì)稱的信息交流系統(tǒng)會(huì)加劇了房?jī)r(jià)的上漲。目前，我國(guó)還沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一、規(guī)范、完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布平臺(tái)。少數(shù)開(kāi)發(fā)商與中介機(jī)構(gòu)聯(lián)手謊報(bào)商品房銷售進(jìn)度，發(fā)布虛假價(jià)格信息，惡意哄抬房?jī)r(jià)；有的開(kāi)發(fā)商囤積土地、囤積房源，人為營(yíng)造市場(chǎng)緊張氛圍，誘發(fā)房?jī)r(jià)短期內(nèi)非正常上漲。
5、政府的行為和動(dòng)機(jī)
對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，地方政府對(duì)土地收益的高度依賴決定了他們不會(huì)希望房?jī)r(jià)的大幅度下跌。土地已經(jīng)變成地方政府名副其實(shí)的第二財(cái)政，地方政府的收益也表現(xiàn)在房地產(chǎn)的交易過(guò)程中，大多數(shù)的交易收費(fèi)都直接或者間接成為了地方政府的資金，房地產(chǎn)價(jià)格上漲可以提高當(dāng)?shù)谿DP的數(shù)據(jù)。而地方政府卻沒(méi)有付出任何經(jīng)濟(jì)上的成本。土地的減少，銀行的壞帳，資源的衰竭幾乎都與地方政府無(wú)關(guān)，都不是由地方政府來(lái)承擔(dān)最終責(zé)任。
中央政府一方面希望房地產(chǎn)能夠發(fā)揮其拉動(dòng)作用。另一方面，中央政府不僅要單獨(dú)承受房地產(chǎn)業(yè)過(guò)快增長(zhǎng)所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)土資源浪費(fèi)的成本，也要單獨(dú)承受房地產(chǎn)所可能帶來(lái)的諸如財(cái)富分配失衡等一系列的隱性成本。
6、國(guó)民心態(tài)因素
民族文化傳統(tǒng)使得我們養(yǎng)成了以是否持有"恒產(chǎn)"來(lái)判斷一個(gè)家庭社會(huì)地位的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于住房，不但要擁有產(chǎn)權(quán)房，還要追求一步到位。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)城鎮(zhèn)72%的居民已擁有自己的住房，而法國(guó)與德國(guó)僅30%~40%，美國(guó)僅68%。
7、住房保障制度不到位，加大了供給的結(jié)構(gòu)性矛盾
經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房是目前正在我國(guó)城鎮(zhèn)范圍內(nèi)推行的兩種主要住房保障形式。"廉租住房"由于其保障的范圍較小等原因，執(zhí)行過(guò)程中的矛盾較少，實(shí)踐上比較成功，而經(jīng)濟(jì)適用房爭(zhēng)議較大。經(jīng)濟(jì)適用房的供給途徑和渠道主要包括通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、集資合作建房和單位自建三種。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)利潤(rùn)低而不愿或較少涉足。
三、房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)
從以上的分析可知，1至2年的短期時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)需求者心理決定了房?jī)r(jià)的價(jià)格，受全球經(jīng)濟(jì)放緩及國(guó)內(nèi)行業(yè)、金融政策的影響，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)有所調(diào)整，一線城市房?jī)r(jià)可能進(jìn)一步回落，二三線城市房?jī)r(jià)會(huì)放緩增長(zhǎng)速度。但從5至10年較長(zhǎng)的時(shí)間段來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)緩步增長(zhǎng)，最終達(dá)到相對(duì)穩(wěn)定，趨近房地產(chǎn)的重置成本，基本上和居民的收入水平相適應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)將向社會(huì)平均利潤(rùn)回歸。理由如下：
1、由于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)供應(yīng)總體供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)沒(méi)有改變。
2、對(duì)于投資性需求者而言，房地產(chǎn)價(jià)格走低，投資者現(xiàn)在不會(huì)選擇買房；當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下落出現(xiàn)投資價(jià)值是，投資者又會(huì)回到市場(chǎng)，促使房地產(chǎn)價(jià)格止跌回升。
3、由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的不斷上升，雖然房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度會(huì)有所減緩，剔除房地產(chǎn)炒作因素，房?jī)r(jià)下跌的可能性不大。
4、國(guó)家住房政策的改革和完善，推廣廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等人性化的住房政策，會(huì)分流一部分住房需求，對(duì)房?jī)r(jià)上升產(chǎn)生擬制作用。
5、國(guó)家已注意到房地產(chǎn)亂收費(fèi)及稅負(fù)較重的現(xiàn)實(shí)并著手治理。也可能改變現(xiàn)有房地產(chǎn)土地出讓金制度，變一次性交清土地出讓金為按使用年限繳納土地使用稅。這樣會(huì)減低消費(fèi)和改善性需求一次性繳納的房款總價(jià)，也會(huì)擬制投機(jī)性住房需求，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，有利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。
針對(duì)近期宏觀經(jīng)濟(jì)形式和房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，房地產(chǎn)公司應(yīng)謹(jǐn)慎在一線城市擴(kuò)張，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)在二三線城市開(kāi)發(fā)的規(guī)模，并積極投身城市改造公租房、棚戶區(qū)、城中村改造項(xiàng)目，尋求風(fēng)險(xiǎn)較少、利潤(rùn)穩(wěn)定的項(xiàng)目。但從長(zhǎng)期著眼，在不斷關(guān)注意向地塊，儲(chǔ)備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人才，尋求合作伙伴及資金投入，為房地產(chǎn)市場(chǎng)在競(jìng)合淘汰后新一輪快速發(fā)展積蓄力量。
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房地產(chǎn)論文14
主題：房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的建議
摘要：
本文主要通過(guò)分析房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀，對(duì)如何更有效的實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理提出建議，望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提升有所幫助。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展離不開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)的推動(dòng)，然而隨著市場(chǎng)環(huán)境的惡化，房地產(chǎn)企業(yè)的生存也越來(lái)越艱辛，要保證房地產(chǎn)行業(yè)在日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，我們必須做好財(cái)務(wù)管理工作。
關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)；建議；財(cái)務(wù)管理
近年來(lái)，在國(guó)家政策的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)了飛速的發(fā)展，迎來(lái)了自己的春天，量?jī)r(jià)齊升、供不應(yīng)求等現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。但是由于國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷地調(diào)整，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)前面臨著較大的投資風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目投資金額大，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的諸多不確定性因素都有可能對(duì)當(dāng)前項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中更多使用杠桿資金代替自有資金，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著籌集資金難的風(fēng)險(xiǎn)，加之已有負(fù)債利息兌付所需資金，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的籌集風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)環(huán)境的日趨復(fù)雜要求房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)清自身的管理現(xiàn)狀，加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)管理，提升財(cái)務(wù)管理水平。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題
1.單一的融資渠道。從資金來(lái)源看，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于銀行資金的依賴性過(guò)高，房地產(chǎn)企業(yè)所籌集的大部分資金均來(lái)自銀行貸款。對(duì)銀行資金的過(guò)度依賴導(dǎo)致企業(yè)在經(jīng)營(yíng)不善時(shí)還本付息壓力大大增加，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的惡化，房地產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存壓力增大，企業(yè)從銀行貸款越來(lái)越多。隨著資產(chǎn)負(fù)債率的不斷提升，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款的資金成本也在不斷推高。銀監(jiān)會(huì)要求嚴(yán)格控制過(guò)熱地區(qū)和對(duì)高負(fù)債房地產(chǎn)企業(yè)的貸款規(guī)模，銀行信貸政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的緊縮，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金融通的困境，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸增加。
2.財(cái)務(wù)管理體系不健全。房地產(chǎn)企業(yè)通常有較大的資金需求，有些房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理一直扮演著單純會(huì)計(jì)核算的職能，對(duì)于財(cái)務(wù)管理中的財(cái)務(wù)(融資、投資)和管理(預(yù)算、控制)兩方面的職能，沒(méi)有充分地發(fā)揮，不能為領(lǐng)導(dǎo)層決策提供強(qiáng)有力的支撐。
2.1財(cái)務(wù)管理制度流于形式。費(fèi)用支出標(biāo)準(zhǔn)不一致，沒(méi)有按照財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行，往往被領(lǐng)導(dǎo)的意圖左右；財(cái)務(wù)收支審批流程不規(guī)范，嚴(yán)重影響到會(huì)計(jì)資料的真實(shí)性和可靠性，包括賬證核對(duì)、賬實(shí)核對(duì)、賬賬核對(duì)在內(nèi)的會(huì)計(jì)核算程序并不能得到保證，導(dǎo)致財(cái)務(wù)信息失去應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
2.2公司組織結(jié)構(gòu)不完善。一些房地產(chǎn)公司在財(cái)務(wù)管理政策體系方面存在真空地帶，組織結(jié)構(gòu)基本形式上完善，實(shí)際上卻缺乏實(shí)效，容易引發(fā)一系列諸如管理者不能最大限度地從公司的角度出發(fā)做出最優(yōu)決策等管理問(wèn)題；企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果最終全部體現(xiàn)在“錢(qián)”和“物”上，而“錢(qián)”和“物”又和企業(yè)的財(cái)務(wù)管理息息相關(guān)，因此對(duì)于企業(yè)來(lái)講尤其是現(xiàn)在還處于粗放型管理的一些中小房地產(chǎn)公司，若想持續(xù)發(fā)展，必須要正視自身的財(cái)務(wù)背景，大力規(guī)范財(cái)務(wù)管理體制，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理工作。
2.3內(nèi)部監(jiān)管不力。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然設(shè)置了內(nèi)部審計(jì)等部門(mén),制定了相關(guān)的監(jiān)督管理制度，但因種種原因難以及時(shí)有效地發(fā)揮作用，監(jiān)管不力。此類問(wèn)題在家族型中小房地產(chǎn)企業(yè)中更加突出。
2.4沒(méi)有形成有效的資金管理體系。公司內(nèi)部資金分配不均，配置不平衡，某些公司存在資金閑置，而另一些卻資金緊缺的情況，無(wú)法對(duì)資金進(jìn)行集中管理，資金使用效率低下；雖然制定了年度投資建設(shè)計(jì)劃，卻沒(méi)有把目標(biāo)分解，制定出月度、季度計(jì)劃加以控制管理；在經(jīng)濟(jì)效益良好的.情況下，可選擇的投資機(jī)會(huì)多，更容易忽視企業(yè)財(cái)務(wù)管理，追求擴(kuò)大規(guī)模，跨界發(fā)展，加大了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理改革對(duì)策探討
1、促進(jìn)管理制度改革，優(yōu)化企業(yè)管理模式。
摒棄企業(yè)創(chuàng)建初期的憑經(jīng)驗(yàn)管理模式，建立規(guī)范的法人治理體制和權(quán)利分配和決策機(jī)制，實(shí)現(xiàn)互相制衡和約束，用各項(xiàng)制度來(lái)體現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和管理思路。推行現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè),促使企業(yè)重視內(nèi)部管理和財(cái)務(wù)管理,從而挖掘潛力,提高效益。
2.加強(qiáng)資金管理。
2.1注重資金預(yù)算管理的有關(guān)工作，年初財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況編制資金預(yù)算計(jì)劃，明確企業(yè)年度資金動(dòng)作的重點(diǎn)，便于公司日常的資金控制，把握資金周轉(zhuǎn)“脈搏”，節(jié)約公司融資成本，避免盲目貸款和不合理存款等情況的發(fā)生。
2.2在資金日常管理層面，企業(yè)應(yīng)合理安排開(kāi)發(fā)貸款申請(qǐng)及提款節(jié)點(diǎn)，提高開(kāi)發(fā)貸款的使用效率；提高項(xiàng)目銷售去化率，加快銷售資金的回籠，做好按揭回款工作，降低資金成本；企業(yè)應(yīng)進(jìn)行立項(xiàng)分析，根據(jù)資金運(yùn)營(yíng)情況理性的進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的決策，避免開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大造成的資金周轉(zhuǎn)困難。
3.加強(qiáng)成本費(fèi)用管理。
企業(yè)成本水平的高低直接關(guān)系著企業(yè)產(chǎn)品盈利能力的大小和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力的強(qiáng)弱，控制成本、節(jié)約費(fèi)用，降低物耗，對(duì)于企業(yè)具有重要意義。財(cái)務(wù)部門(mén)要發(fā)揮自身?yè)碛写罅績(jī)r(jià)值信息的優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用量本利分析法，合理測(cè)定成本最低，利潤(rùn)最大的產(chǎn)銷量，減少無(wú)效或低效勞動(dòng)，改變現(xiàn)行產(chǎn)品成本出現(xiàn)浪費(fèi)后再控制的做法和只注重在項(xiàng)目施工過(guò)程中抓成本控制的行為，從項(xiàng)目的可行性研究抓起，把技術(shù)進(jìn)步，成本控制和經(jīng)濟(jì)效益有機(jī)結(jié)合起來(lái)。
4.積極拓寬融資渠道。
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展已經(jīng)不能單單只靠銀行資金，拓寬融資渠道以保障資金的順利周轉(zhuǎn)迫在眉睫。
4.1發(fā)行股票，利用資本市場(chǎng)進(jìn)行融資。股票融資是常見(jiàn)而且有效的融資方式，不僅籌資風(fēng)險(xiǎn)比較小，而且所籌集的資金長(zhǎng)期有效，并不占用企業(yè)授信，為企業(yè)未來(lái)發(fā)展提供一定的保障；杠桿比例的降低使企業(yè)能夠更多的通過(guò)債務(wù)來(lái)籌集到資金，增強(qiáng)了企業(yè)的融資能力。
4.2利用海外融資平臺(tái)進(jìn)行融資，海外資本市場(chǎng)相對(duì)成熟，對(duì)于企業(yè)上市沒(méi)有我國(guó)資本市場(chǎng)在財(cái)務(wù)指標(biāo)上要求的嚴(yán)格，因而上市的門(mén)檻較低。
5.推行全面預(yù)算管理。
全面預(yù)算管理是企業(yè)管理的重要組成部分，是企業(yè)做好財(cái)務(wù)管理的重要措施。全面預(yù)算管理的內(nèi)容包括業(yè)務(wù)預(yù)算、投資預(yù)算、資金預(yù)算、利潤(rùn)預(yù)算、工資性支出預(yù)算、管理費(fèi)用預(yù)算等，是一個(gè)綜合性預(yù)算整體。企業(yè)推行全面預(yù)算管理，有益于管理效率的提高和資源的優(yōu)化配置，能夠明確的劃分企業(yè)內(nèi)部各個(gè)主體之間的權(quán)利與義務(wù)，根本上解決企業(yè)的內(nèi)部矛盾問(wèn)題，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和整體競(jìng)爭(zhēng)能力。
目前，數(shù)字出版迅猛發(fā)展，信息技術(shù)越來(lái)越發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)公司相關(guān)財(cái)政管理人員應(yīng)該轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的簡(jiǎn)單粗放的收支預(yù)算方式，要以市場(chǎng)和業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃為導(dǎo)向，實(shí)施企業(yè)全面預(yù)算管理。雖然推行全面預(yù)算管理和零基預(yù)算可能會(huì)使預(yù)算周期變長(zhǎng)，預(yù)算人員的工作量相對(duì)的有所加大，但是全面預(yù)算執(zhí)行性強(qiáng)，能恰當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的發(fā)展需求，在加強(qiáng)成本控制、提高出版效率、提高管理水平等方面效果明顯，值得廣大房地產(chǎn)公司人員一試。
6.提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)。
6.1鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員“走出去”，開(kāi)展財(cái)務(wù)外交，定時(shí)或者不定時(shí)的舉辦聯(lián)誼活動(dòng)，或者相關(guān)專業(yè)的學(xué)術(shù)交流會(huì)議，創(chuàng)建和諧氛圍；激勵(lì)財(cái)務(wù)人員“引進(jìn)來(lái)”，公司積極舉辦相關(guān)講座或者會(huì)議，大力宣傳“引進(jìn)來(lái)”的思維，摒棄守舊陋習(xí)，積極吸取其他企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面的良好經(jīng)驗(yàn)和精華，為企業(yè)獲取最大的利潤(rùn)。
6.2領(lǐng)導(dǎo)要抓大放小，懂得放權(quán)。領(lǐng)導(dǎo)是風(fēng)向標(biāo)，主導(dǎo)企業(yè)發(fā)展的大方向，但是具體的操作應(yīng)該由公司的其他人員的相互配合來(lái)完成，領(lǐng)導(dǎo)者不能大小一把抓，什么都要管，到頭來(lái)反而什么都管不好。應(yīng)該放權(quán)，在不改變大方向的前提下，鼓勵(lì)下屬員工積極進(jìn)言獻(xiàn)策，調(diào)動(dòng)財(cái)務(wù)干部的監(jiān)管能夠和積極性，做到“用人不疑，疑人不用”。
6.3走內(nèi)延發(fā)展和培養(yǎng)財(cái)務(wù)干部之路，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)該創(chuàng)造合適的學(xué)習(xí)環(huán)境，鼓勵(lì)員工積極學(xué)習(xí)，踴躍學(xué)習(xí)，比如可以不定期的舉行學(xué)習(xí)效果比賽，調(diào)動(dòng)財(cái)務(wù)管理者的積極情緒，更加用心的學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)；避免一味的追求高學(xué)歷高學(xué)位，不能因?yàn)橐粋�(gè)文憑和一個(gè)學(xué)歷的門(mén)檻，就把那些真正有能力的人拒之門(mén)外；杜絕企業(yè)內(nèi)部任人唯親，層層裙帶。
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房地產(chǎn)論文15
房地產(chǎn)企業(yè)薪酬設(shè)計(jì)探析
一、房地產(chǎn)企業(yè)薪酬特點(diǎn)
(一)員工有相對(duì)較高的薪酬。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市化進(jìn)程速度日益加快，加速了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)
展，許多房地產(chǎn)企業(yè)抓住發(fā)展的大好時(shí)機(jī)，得到了飛速發(fā)展，企業(yè)的發(fā)展帶給員工豐厚的回報(bào)，房地產(chǎn)企業(yè)員工的基本工資和獎(jiǎng)金相對(duì)其他行業(yè)的員工明顯較高。所以，很多大學(xué)畢業(yè)生選擇了房地產(chǎn)企業(yè)，學(xué)歷高的畢業(yè)生希望來(lái)到大的地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，因?yàn)槟抢镉辛己玫腻憻捚脚_(tái)，可以得到規(guī)范的培訓(xùn)，對(duì)于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有極大的好處；學(xué)歷低的畢業(yè)生則愿意選擇小型地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)槎唐趦?nèi)可以得到豐厚的收入。
(二)不同部門(mén)的員工薪酬差別較大。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行良好的運(yùn)轉(zhuǎn)，必須包括綜合部、投資部、設(shè)計(jì)部、合約部、發(fā)展管理部、項(xiàng)目部、營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部等部門(mén)，而不同部門(mén)員工所從事的工作差異較大，有的從事技術(shù)性的工作，有的則從事管理性的工作，不同的工作性質(zhì)和難易程度導(dǎo)致了不同部門(mén)的員工具有不同的收入。據(jù)調(diào)查，一般行政人員、投資專員、設(shè)計(jì)專員、會(huì)計(jì)、策劃專員、土建工程師最高和最低薪酬水平差距在5倍以上，并且隨著職位的升遷同一級(jí)別的薪酬差別將會(huì)更大。
(三)不同地區(qū)和企業(yè)薪酬差異較大。中國(guó)不同的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展差別較大，而房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的薪酬待遇與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平息息相關(guān)，所以大城市、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)企業(yè)薪酬水平比較高。在不同的房地產(chǎn)企業(yè)中，大企業(yè)人的普通和中層員工可以得到較好的鍛煉，但薪酬待遇較低；小企業(yè)人的高級(jí)管理人員會(huì)有比較高的薪酬待遇，所以大企業(yè)人的中層管理人員可能流向小企業(yè)人擔(dān)當(dāng)高級(jí)管理人員，獲取高額的回報(bào)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)薪酬設(shè)計(jì)原則
(一)薪酬設(shè)計(jì)的團(tuán)隊(duì)原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要各個(gè)部門(mén)的不同人員通力合作來(lái)完成，團(tuán)隊(duì)的力量在開(kāi)發(fā)過(guò)程中顯得尤為重要，所以基于團(tuán)隊(duì)的獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)于整個(gè)企業(yè)人的績(jī)效具有十分重要的作用。設(shè)置團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)勵(lì)有助于提高各部門(mén)的協(xié)作能力，同時(shí)注意不要出現(xiàn)上下級(jí)之間工資差別太大引起的低層人員心里不平衡，以免影響工作積極性和效率。
(二)薪酬設(shè)計(jì)的公平性原則。薪酬設(shè)計(jì)過(guò)程中遵循公平性原則，這是絕大多數(shù)企業(yè)從事人力資源人員的共識(shí)。公平的薪酬設(shè)計(jì)可以對(duì)員工進(jìn)行有效的激勵(lì)，提高員工的工作積極性，提高企業(yè)的生產(chǎn)效率，同時(shí)可以大量引進(jìn)優(yōu)秀的專業(yè)和管理人才，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。具體在操作過(guò)程中，要對(duì)不同部門(mén)的員工，根據(jù)其工作性質(zhì)來(lái)設(shè)計(jì)薪酬標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)要考慮不同性質(zhì)的報(bào)酬，即金錢(qián)報(bào)酬和非金錢(qián)報(bào)酬，非金錢(qián)報(bào)酬屬于隱性報(bào)酬，分為職業(yè)性獎(jiǎng)勵(lì)和社會(huì)性獎(jiǎng)勵(lì)，職業(yè)性獎(jiǎng)勵(lì)包括自我發(fā)展、晉升等，社會(huì)性獎(jiǎng)勵(lì)包括表?yè)P(yáng)、榮譽(yù)、成就等�？傊匠暝O(shè)計(jì)必須體現(xiàn)公平、客觀、透明，使不同的員工獲得應(yīng)得的報(bào)酬。
(三)薪酬設(shè)計(jì)的相符原則。在任何企業(yè)薪酬設(shè)計(jì)過(guò)程中，都應(yīng)該保持個(gè)人和組織薪酬相符合的原則，不能讓兩者產(chǎn)生沖突。在一個(gè)企業(yè)或組織中，個(gè)人和組織都有其薪酬目標(biāo)指向，每個(gè)員工參與到企業(yè)或組織中，就是為了通過(guò)自己的努力，獲得相應(yīng)的報(bào)酬，實(shí)現(xiàn)自己的薪酬目標(biāo)，而對(duì)于一個(gè)組織來(lái)講，為了獲取最大的利潤(rùn)，必定想通過(guò)各種辦法節(jié)省開(kāi)支，每個(gè)員工的報(bào)酬就包括其中，此時(shí)，個(gè)人和組織的目標(biāo)就發(fā)生了矛盾，產(chǎn)生了沖突，兩個(gè)薪酬目標(biāo)之間就不相符。企業(yè)付出的薪酬不能滿足員工的需求，造成員工工作效率下降，不能夠按質(zhì)按量完成企業(yè)分配的任務(wù)。所以，企業(yè)管理者在制定薪酬制度時(shí)，一定要充分考慮員工的需求，讓員工參與薪酬制度的制定，制定出企業(yè)和員工都比較滿意的薪酬制度。與沒(méi)有員工參與制定薪酬制度相比，讓員工參與制定出來(lái)的薪酬
制度不僅令人滿意而且具有長(zhǎng)期激勵(lì)的效果。對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有十分重要的作用。
三、房地產(chǎn)企業(yè)薪酬設(shè)計(jì)方法與過(guò)程
房地產(chǎn)企業(yè)薪酬體系設(shè)計(jì)包括以下步驟：
(一)職位分析。職位分析是確定薪酬制度的基礎(chǔ)，根據(jù)企業(yè)人業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，合理地設(shè)置不同的崗位。職位分析是對(duì)職位進(jìn)行說(shuō)明，并形成職位說(shuō)明書(shū)，明確職位與職能的關(guān)系。
(二)職位評(píng)估。職位評(píng)估的主要目的是保證制定出來(lái)的薪酬制度在內(nèi)部是公平的。所以對(duì)不同部門(mén)的員工職位，根據(jù)其重要程度，得出等級(jí)序列，確保公平、公正、合理地制定薪酬制度。具體來(lái)說(shuō)，就是建立統(tǒng)一的職位評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，使不同部門(mén)的職位具有可比性。
(三)薪酬市場(chǎng)調(diào)查。具有競(jìng)爭(zhēng)性的薪酬是留住人才的關(guān)鍵，只有留住了人才，企業(yè)才有可能進(jìn)行比較好的.發(fā)展。薪酬調(diào)查一般要選擇專門(mén)的咨詢公司，對(duì)其他房地產(chǎn)企業(yè)的薪酬水平進(jìn)行調(diào)查，制定出具有競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬。需要注意的是，在對(duì)其他房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行薪酬調(diào)查時(shí)，最好選擇與本企業(yè)有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的企業(yè)，考慮員工的流失去向和招聘來(lái)源。調(diào)查其他企業(yè)的薪酬，最好可以找到其薪酬的增長(zhǎng)情況、不同職位和級(jí)別的薪酬待遇、獎(jiǎng)金和福利待遇等，確保取得全面詳實(shí)的數(shù)據(jù)資料。
(四)薪酬定位。經(jīng)過(guò)分析同行業(yè)與自己關(guān)系相對(duì)緊密的企業(yè)薪酬數(shù)據(jù)后，考慮企業(yè)的內(nèi)外部關(guān)系，外部關(guān)系包括通貨膨脹、行業(yè)特點(diǎn)、人才供應(yīng)狀況等，內(nèi)部關(guān)系包括盈利能力、人員素質(zhì)等，然后選擇本企業(yè)可以采用的合適薪酬。不同的企業(yè)薪酬定位策略是不一樣的，品牌響的企業(yè)有比較好的發(fā)展平臺(tái)，不用付出很高的薪酬，仍然可以招到優(yōu)秀人才，如中海、萬(wàn)科等，它們的員工薪酬不是最高的，相反，那些知名度欠缺的企業(yè)人則會(huì)拋出高薪吸引優(yōu)秀的人才，壯大企業(yè)人實(shí)力。
(五)薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)具體來(lái)說(shuō)是指員工薪酬的構(gòu)成，不同的房地產(chǎn)企業(yè)所采用的薪酬結(jié)構(gòu)是不相同的，有些企業(yè)采用固定薪酬和浮動(dòng)調(diào)薪制度，固定薪酬則根據(jù)員工的職位情況，結(jié)合市場(chǎng)薪酬水平確定，不同的職位有不同的固定薪酬，浮動(dòng)薪酬要充分考慮企業(yè)的利潤(rùn)水平和個(gè)人付出的情況綜合而定；有些則綜合考慮員工職位情況、個(gè)人技能情況和個(gè)人績(jī)效，形成薪酬結(jié)構(gòu)的三個(gè)部分：職位工資、技能工資和績(jī)效工資。
職位工資結(jié)合市場(chǎng)薪酬水平制定，同時(shí)參考員工對(duì)企業(yè)的貢獻(xiàn)。技能工資要看員工所擁有的技能能夠給企業(yè)帶來(lái)多大的貢獻(xiàn)。一般來(lái)說(shuō)，所具有的技能越強(qiáng)，技能工資相對(duì)就高，比如設(shè)計(jì)人員的工資要比一般行政人員的技能工資要高；績(jī)效工資是員工所完成的工作量，完成的工作量越大，績(jī)效工資就越高。
(六)薪酬體系的實(shí)施和修正。薪酬制度制定后，要嚴(yán)格執(zhí)行。但制定好的薪酬制度也不是一成不變的，必須要經(jīng)常和員工進(jìn)行溝通，調(diào)查其滿意度和薪酬制度能不能最大限度地調(diào)動(dòng)其工作的積極性，同時(shí)要關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)薪酬水平的變化，不斷合理地調(diào)整薪酬制度，確保企業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展。
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