房地產論文（精選15篇）
在學習、工作中，大家一定都接觸過論文吧，論文的類型很多，包括學年論文、畢業(yè)論文、學位論文、科技論文、成果論文等。寫論文的注意事項有許多，你確定會寫嗎？下面是小編收集整理的房地產論文，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
房地產論文1
1房地產企業(yè)成本管理中的戰(zhàn)略成本會計
戰(zhàn)略成本會計最直接的運用即在企業(yè)成本管理中，是對傳統成本管理的再造與優(yōu)化，是企業(yè)通過成本管理降低企業(yè)成本與發(fā)現企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的第一步。成本分析與管理可以通過成本核算找到降低成本的因素或生產經營環(huán)節(jié)，對于房地產企業(yè)來說，待銷售的商品房即為房企的存貨，一般企業(yè)通過存貨成本核算與管理，發(fā)現采購原材料的價格、次數，安排采購周期實現對原材料采購環(huán)節(jié)的成本管理;而房地產企業(yè)一般而言在其商品房的建造過程中對建筑材料的購買也需要采用戰(zhàn)略性成本管理法則，通過對原材料采購次數、平均采購成本進行核算，從而科學設計原材料采購周期與采購次數，結合不同時間段的原材料價格最小化其建筑材料的采購成本支出;另外對商品房存貨的銷售環(huán)節(jié)，根據房地產市場景氣程度進行逐漸“放盤”實現對商品房存貨銷售有節(jié)奏的控制，可以發(fā)現房地產行業(yè)或市場目前出現的問題或影響因素，制定有效的價格策略或促銷策略，配合發(fā)盤節(jié)奏實現房地產企業(yè)存貨待銷售費用的管理與控制，提高房企經營的績效。因此，可以看出戰(zhàn)略成本會計對于房企來說，是考慮將生產(建設)經營的某一環(huán)節(jié)聯系全局，不僅將每一生產環(huán)節(jié)以成本控制作為量化手段與標準，更將每一生產環(huán)節(jié)在房企經營管理的整體系統中的成本優(yōu)化因素予以研究發(fā)現，采取適當的成本核算方法將存貨(待售商品房或投資性房產)成本價格分攤到各個環(huán)節(jié)，以發(fā)現各個環(huán)節(jié)成本改善的因素，最終從單一環(huán)節(jié)上升到全局成本優(yōu)化的高度，體現了房企企業(yè)管理策略的戰(zhàn)略性高度。
2戰(zhàn)略成本會計在房企售前、售后服務管理中的應用
戰(zhàn)略成本會計貫穿了企業(yè)生產經營的各個環(huán)節(jié)，而對于房企來說根據售前市場調查情況制定存貨銷售價格與銷售策略，根據銷售的實際情況對售后銷售環(huán)節(jié)的.反饋從而控制銷售費用，能夠實質性幫助房企降低銷售成本、提高銷售業(yè)績。對于房地產企業(yè)的售后服務管理中，戰(zhàn)略成本會計主要變現為適度服務質量控制、銷售網點布局與路線設計、售后服務的完善三個方面。適度服務質量控制對于房企來說，銷售環(huán)節(jié)的服務質量控制與成本掛鉤，即有效的銷售培訓使銷售人員能夠提高房地產的銷售業(yè)績，銷售培訓費用與銷售人員提成費用的控制，都是戰(zhàn)略成本控制的適度服務質量控制的關注環(huán)節(jié);銷售網點布局則是通過市場調查設計房地產銷售的主要售樓部與廣告宣傳投放地，通過合理的銷售網絡布局實現較小成本耗費下的高銷售業(yè)績與目標，這在房地產銷售環(huán)節(jié)是十分重要的，合理有效的銷售網絡布局，如地鐵進出站口的廣告牌設計，能夠在人流量的地方設置醒目的銷售廣告，戰(zhàn)略成本會計能夠權衡廣告費用與銷售業(yè)績之間的關系;另外，旅游景區(qū)房地產在市區(qū)設立的售樓咨詢中心，也需要考慮人流量與周圍居民或市民的收入情況，戰(zhàn)略成本會計即能夠通過該環(huán)節(jié)的成本分析與控制實現對銷售網點布局的優(yōu)化升級;售后服務對于房地產企業(yè)來說，應該是越來越受重視的環(huán)節(jié)，因為房地產企業(yè)的銷售團隊具有較高的流動性，售后服務往往是房地產開發(fā)商移交到物業(yè)管理公司，業(yè)主對商品房售后的各種物業(yè)管理事務的預期感受與滿意程度，這不僅僅是對房地產企業(yè)戰(zhàn)略性發(fā)展的高要求，也是對與房地產休戚相關的物業(yè)管理方面提出了更高要求。戰(zhàn)略成本會計要求房企在售后服務質量的管控，實際上對于房企改善服務質量并進一步提高銷售量，有極大的促進作用。因此，對于房企來說，售前售后環(huán)節(jié)關系到房企銷售業(yè)績的可持續(xù)化與企業(yè)商譽或形象的進一步提高，要想將其做得更好，就要增加售后服務的設施和相應的售后服務人員。
3戰(zhàn)略成本會計在房地產企業(yè)高層決策管理中的應用
戰(zhàn)略成本會計不同于傳統成本會計的最明顯之處，即在于其對于企業(yè)來說的戰(zhàn)略意義。房地產企業(yè)需要時刻關注和了解市場動向，尤其是房地產行業(yè)的價格走勢，戰(zhàn)略成本會計通過市場調查、企業(yè)成本控制與市場未來走勢預測為房地產企業(yè)提供多元化的信息，幫助企業(yè)高層制定有助于企業(yè)發(fā)展的決策，如有市場競爭力的價格決策或是商品房促銷決策直接影響企業(yè)的經營;而關于房地產企業(yè)與競爭對手優(yōu)劣勢方面的比較研究，則有利于企業(yè)制定長遠的發(fā)展規(guī)劃;戰(zhàn)略成本會計還能夠幫助企業(yè)了解準購房者的需求方向，有助于房企制定有利于企業(yè)與消費者雙贏的發(fā)展性策略。另外，對于企業(yè)生產經營過程中的戰(zhàn)略性成本會計信息的使用，無論是企業(yè)經營決策管理人員這還是企業(yè)的投資者，是企業(yè)經營過程最為直觀的狀態(tài)描述與分析，有效的成本分析與管控將大大提高這方面信息的使用效率，有效服務于企業(yè)管理。
房地產論文2
房地產業(yè)作為我國國民經濟的支柱產業(yè)和經濟發(fā)展的增長點，對我國經濟平穩(wěn)健康增長起到重要的作用。在國家宏觀調控的大背景下，由于銀行貸款政策的不斷縮緊，拓寬房地產業(yè)融資渠道迫在眉睫。20xx年12月3日，國務院常務會議確定了9條金融促進經濟發(fā)展的政策措施，房地產信托投資基金作為創(chuàng)新融資方式的性質被明確。在隨后的幾年時間里，房地產信托投資基金以其相對較高的回報率，獲得了投資者的追捧。然而，在信托業(yè)平穩(wěn)發(fā)展同時，對于房地產行業(yè)未來可能出現的風險，市場必須保持高度警惕。一旦出現系統性風險，房地產信托公司將無法承載兌付高峰狀態(tài)，從而對現金流量及基金單位持有人的分紅額構成不利影響。而房地產信托投資基金價格的不穩(wěn)定性，也會最終影響到其收益性，造成投資者固定收益無法收回，致使國內信托公司及房地產企業(yè)遭受巨大損失。鑒于此，本文將從兌付高峰分析入手，研究房地產信托投資基金風險產生原因及解決對策。
1 房地產信托投資基金發(fā)展的現狀
信托業(yè)務和銀行業(yè)、證券業(yè)、保險業(yè)一起構成現代金融四大支柱。從資金信托的角度出發(fā)，房地產信托投資基金屬于房地產證券化的一種，是指信托公司通過制定信托投資計劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進行房地產或者房地產抵押貸款投資。并委托或聘請專業(yè)機構和人員實施具體經營管理的一種資金信托投資方式。與一般的信托合同、證券投資基金相比，房地產信托投資基金制度具有很大的優(yōu)勢，據《20xx年中國信托業(yè)發(fā)展報告》數據顯示，房地產信托密集發(fā)行主要是在20xx年及20xx年上半年。20xx年一季度末，房地產信托余額僅為2300多億元;20xx年末增加到4300余億元;20xx年6月末，繼續(xù)增加到6000多億元;到20xx年6月末為6752億元，直至20xx年底增加到6983億元。
房地產信托投資基金一直是信托行業(yè)資金使用的一個主要方向，一直以來房地產信托投資基金也是房地產企業(yè)除了銀行貸款融資之外一個很主要的資金來源。之前房地產信托歷年都呈現出一種快速增長的勢頭，這種勢頭一直保持到了20xx年的年中，從20xx年下半年開始，由于國家對房地產行業(yè)進行宏觀調控，加上銀監(jiān)會對房地產信托投資基金加強了監(jiān)管，這個勢頭開始下滑，但由于投資市場中股市持續(xù)低迷，儲蓄利率也沒有提高跡象，房地產信托投資基金這種預計年收益最高的投資產品仍是最具有誘惑性的一種理財產品。在房地產持續(xù)調控之下，許多資金鏈緊張的開發(fā)商都選擇了房地產信托投資基金產品以解燃眉之急。有人說房地產信托投資基金是房企的“救命稻草”，也有人說房地產信托投資基金僅起到“備胎”的作用，但無論如何，在宏觀調控的背景下，由于銀行貸款的減少，確實讓房地產信托投資基金“火”了一把。
2 房地產信托投資基金面臨的風險
目前隨著我國銀行對房地產信貸的收緊，信托投資基金已經成為房地產行業(yè)重要的.資金來源之一，但在信托投資基金行業(yè)迅猛發(fā)展的同時也出現了巨大隱患。現今房地產信托投資基金年收益率普遍高于10%，為投資者帶來收益的同時，也為到期時需兌付的巨額本息埋下了伏筆，隱藏著潛在風險。作為高資金需求、高投入的房地產行業(yè)，先天具備著高風險性。房地產信托投資基金作為一種金融產品，一方面受到宏觀經濟調控、房地產項目本身、行業(yè)市場環(huán)境等諸多不確定因素帶來多重風險的影響，另一方面又面臨著信托投資基金業(yè)務運行過程中的各種不確定性風險。房地產信托投資基金主要存在以下幾種風險。
2.1 提前清盤風險
在真正的兌付高峰到來之前，20xx年已經有超過4個房地產信托投資基金提前清盤，如20xx年2月10日，天津信托20xx年11月發(fā)行的正源投資——信達地產股票收益權投資及回購結合資金信托計劃提前宣告終止，這比原本的5月到期日提前了3個月。該項目于20xx年9月開盤，開盤之初，月成交套數能達到100套，但從20xx年2月開始后的12個月，月銷售套數基本都在個位數，而該款信托產品發(fā)行之時正值房地產市場火爆之際。然而20xx年2月開始，房產商銷售回款大幅下降，而房產信托兌付資金主要就來源于開發(fā)商銷售回款，一旦銷售持續(xù)下降，兌付風險即呈現，信達地產提前終止此款信托產品實屬無奈。以上事例層出不窮，盡管目前沒有信托產品爆出兌付失敗，但房地產信托投資基金風險暗流涌動，市場不乏房地產信托投資基金提前清盤現象。據公開信息顯示，去年三季度以來，房地產信托投資基金提前清盤數量就達15支，涉及中誠、中融、新華信托等多家大型信托公司。20xx年全國共有50支信托提前清盤，房地產信托投資基金出現的大批提前清償能否使其在兌付高峰期平穩(wěn)度過，引起了社會輿論的集中關注。
2.2 企業(yè)不能集中兌付風險
經過過去兩年的爆發(fā)式增長后，房地產信托投資基金迎來了集中兌付期，兌付問題成為市場關注的焦點。20xx年房地產信托投資基金到期規(guī)模達到1758億元，迎來首個兌付小高潮，其中季度高峰出現在3季度，為716億元，單月高峰出現在7月份，到期總額達到504億元，兌付壓力仍將持續(xù)。根據中國信托業(yè)協會發(fā)布的數據顯示，截止到20xx年底，我國信托資產總規(guī)模達到4.8萬億元，同比增長58%，其中投向房地產市場的資金達到6882億元，占比14.83%，20xx年全年房地產信托投資基金新增規(guī)模就達到3704億元。據國泰君安的報告顯示，20xx年房地產信托投資基金總到期規(guī)模約為1758億元，20xx年成為信托兌付高峰年，隨著兌付高峰期的到來，受房地產市場調控政策與經濟周期的影響以及信托公司自身發(fā)展不合理、監(jiān)管措施具有滯后性等因素的影響，兌付風險嚴峻。
2.3 到期不能兌付約定收益風險
近期一款名為國開城市發(fā)展基金的信托產品年化收益率達到37%引發(fā)多方關注，此款產品由國開金融、昆侖信托和中海信托三家金融機構聯合發(fā)行，總規(guī)模為500億元，一期資金為101億元，根據該基金的背景資料，信托投資人的年化收益率高達20%到37%，上不封頂，其主要贏利點是分享土地增值收益，進行土地一級開發(fā)，該基金的資產包括西安、成都、紹興等二三線城市未開發(fā)土地，但是由于房地產市場受政策影響巨大，土地價格有著極大的不確定性，進而將影響該信托的收益水平。土地收益是否能夠支持37%的融資成本是有浮動性的，因此其能否順利兌付也成為關注焦點。由于信托公司沒有公開披露平臺，各家公司產品披露情況差異巨大，因此，在高收益的背后，整個房產信托業(yè)將面臨集中到期兌付的壓力，是否能如期兌付約定收益，使房地產行業(yè)在收益構成方面，協調保持資產組合中各資產的收益有利于現金流的穩(wěn)定，是房地產行業(yè)需不斷警示自身發(fā)展的動力。
3 房地產信托投資基金風險產生的根源
房地產信托融資發(fā)展初期只是一些中小房地產企業(yè)采用的融資方式，但目前大型房地產企業(yè)也都采用信托投資基金融資方式。隨著國內房地產市場限購、限價和信貸緊縮，房地產信托投資基金成為不少開發(fā)商在遭遇銀行放貸緊縮后的“救命稻草”和“備用金”來源，如此大的信托融資規(guī)模導致了未來諸多兌付風險的產生。
3.1 兌付高峰引來提前清盤風險
20xx年出現的50支信托提前清償，主要原因有三:第一，房地產公司找到了新的融資。鑒于房地產信托融資成本高，房地產公司就以新融到的錢把原來的房地產融資項目提前還款，資質好的地產集團，基本上利率都在15%-18%左右，高于銀行同業(yè)利率10%左右，有的地產商借了信托的資金，拿到地后四證齊全，即可到銀行申請開發(fā)房地產貸款，貸款成功就會使房地產商后期的融資成本大幅下降，因此房地產商拿到這筆錢之前，會想辦法先把信托這部分余款補足，信托項目就會提前終止。第二，提前償還閑置資金。一些房地產企業(yè)在房地產市場比較低迷的狀況下，不愿意開發(fā)項目，造成提前償還。第三，信托公司嚴加監(jiān)管，及時控制清盤。一些信托的確預期會出現風險，在房地產信托投資基金里面，信托公司對房地產信托投資基金風險控制是非常嚴密的，信托公司針對每一筆信托項目，都會采取大股權項目，指派項目監(jiān)理及財務總監(jiān)控制現金流，公司每一筆資金流動都受到監(jiān)管。當出現融資風險時，會造成提前還款，這也從反方向體現出信托公司對房地產信托投資基金的控制能力。
3.2 到期日集中導致企業(yè)不能集中兌付風險
目前房地產信托投資基金融資規(guī)模巨大，到期日又相對集中，陸續(xù)出現地產信托到期難支付的案例:如華奧國際信托的一個地產項目在20xx年5月底出現的兌付危機、天津星耀投資有限公司和昆山洪峰房地產有限公司的還款情況都是欠息等。鑒于此，大量集中兌付風險的產生原因有兩方面:首先是大型房地產公司信托投資基金規(guī)模增大。數據顯示20xx年全年，根據單家公司房地產信托規(guī)模排行，發(fā)現排在前列的都是大型房地產公司，諸如萬科、綠城、保利和恒大都分別融了三四十億元，融資規(guī)模遠大于中小房地產企業(yè)。
20xx年9月初，萬科以51億元的購地金額領跑土地市場，粗略計算，其20xx年前8個月，累計購地金額已達135億元，巨額的購地金背后是強大的信托支持。信托規(guī)模巨大極易帶來到期集中兌付壓力。企業(yè)短期債務壓力也帶來兌付隱患。以綠城為例，20xx年綠城面臨超過200億元的短期債務壓力，其中包括45億元左右的信托貸款。20xx年6月，綠城先是賣掉了綠城中國24.6%的股權給九龍倉，融資51億港元，而后又轉讓了9個項目給融創(chuàng)中國，*現33.7億元。如此騰挪轉移，皆被指出與信托到期有關。大型房地產公司大量信托產品集中到期，必將給壓力下的信托行業(yè)帶來不可預期的兌付風險。
3.3 市場規(guī)模激增導致預期收益無法收回風險
在追捧這種具有高收益率的投資產品時，切記要注意其風險，主要原因有兩方面:首先，預計年化收益率過高導致到期兌付收益無法實現。就20xx年全年來講，在市場上共運行著138款信托產品，其中預計年化收益率高達12.5%的有兩支，分別為中信信托的聚信匯金地產基金3號信托和吉林置業(yè)的陽光國際購物中心建設集合資金信托計劃。業(yè)內人士分析，如此高的預計年化收益率，主要是因為央行，特別是國務院對房地產進行調控后，開發(fā)商想從商業(yè)銀行正常貸款會受到限制，通過信托方式來融資實屬必然之選。其次，多款產品投資同一項目導致兌付收益減低。在眾多的房地產信托投資基金產品中，投資風險大小在于所投項目優(yōu)劣，在國家加大對房地產企業(yè)融資監(jiān)管的背景下，這種現象的產生有了一定的必然性，因為信托有約定性，信托產品有人數限制及資金限制，所以一個信托能夠融資的量是有限的，而房地產開發(fā)商需要的資金量卻比較大，必須分散給幾個信托去做，產品所募資金除用于具體項目外，還用于銀行存款，同業(yè)拆借，短期貸款等資金市場運作，以獲取投資收益。房地產信托投資基金產品的一款多用，作為閑置資金，投資于銀行間市場，在資金盤活角度上來講沒有太大風險，但如果投資于其他實業(yè)，如制造業(yè)、股票等風險比較高的市場上，開發(fā)商資信情況較差或者開發(fā)的項目銷售不出去，資金沒辦法預期回籠就會造成極大風險。
4 防范房地產信托投資基金風險的對策
針對上述問題，只有政府、銀監(jiān)會、房地產商及信托公司多方做出努力，采取切實可行的措施，才能有效防范信托投資基金風險。
4.1 協調平衡政府監(jiān)管力度
房地產信托投資基金是需要政府嚴加管理的一個重要方面，需加強監(jiān)管。在兌付高峰期，房地產商面對的主要是資金鏈問題，并不是虧損問題，所以房地產商在兌付困難情況下就會采取降價賣樓等措施。因為有些民間的集資以房地產信托的方法去籌集資金，它是用高利息去吸引投資者進行投資的，但在投資項目不明確時就進行籌資，把資金投給房地產開發(fā)商，這必然存在投資風險，例如信托業(yè)發(fā)展良好的香港在沒有項目之前，是不允許這樣籌資的，從而減少融資風險。又如美國是房地產信托投資基金產生的搖籃，經過40多年的發(fā)展，從識別、評估和管理三個方面進行系統性研究，建立了風險調控系統，值得我國政府借鑒。因此，我國政府在協調平衡監(jiān)管力度的同時，應借鑒國際先進經驗，從技術層面出發(fā)，全力提升我國信托行業(yè)風險監(jiān)管水平。
4.2 創(chuàng)新改革銀監(jiān)會調控方式
銀監(jiān)會在加強對房地產信托投資基金業(yè)務監(jiān)管方面一直不斷改革，創(chuàng)新銀監(jiān)會調控方式對信托業(yè)務將帶來巨大影響，尤其是對長期性建設項目。作為信托行業(yè)的指揮調控者，銀監(jiān)會應對信托公司各項業(yè)務進行業(yè)務合規(guī)性風險自查，逐筆分析業(yè)務的合規(guī)性和風險狀況，合理把握規(guī)模擴展，加強信托資產的運用監(jiān)控，嚴控對大型房企集團多投授信，集團成員內部關聯風險，積極防范房地產市場的調整風險。此前，銀監(jiān)部門曾給諸如中融信托等20多家信托公司做出窗口指導，這是非常好的舉措。今后，銀監(jiān)會應不斷創(chuàng)新調控方式，預防房地產信托投資基金業(yè)務風險，促進房地產信托投資基金行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。
4.3 穩(wěn)步提升房產商應對方式
就房地產商而言，應在原有應對方式基礎上，不斷提升自身應對方式，開展更多應對手段，一是借新還舊，找另外一家信托公司發(fā)一個新的信托產品，新信托產品融到的錢償還舊信托產品的資金，這種方式目前比較常見。二是把信托產品賣給資產管理公司，由于抵押率低，哪怕最后償還不了，將土地及物業(yè)抵押后得到的資金足夠用來彌補初期投入，對于投資人來說，只要抵押物有價值，就一定會有人來接盤。三是把信托產品賣給房地產商，在股權信托模式下，把信托公司持有的股權賣給股權公司，按雙方認可的價錢賣給接盤公司是一個極為理性的選擇。四是把信托產品賣給房地產基金，由于地產基金期限比信托長，更利于其度過房地產低迷期，對于投資人來說，等于把風險慢慢消耗掉了。
4.4 改善調整信托調控能力
此前，信托公司對信托到期無法兌現問題的解決途徑包括:延期兌付，借新還舊，第三方接盤，項目重組，出售抵押資產償還投資者以及自由基金接盤等，但是由于信托對到期收益條款的剛性規(guī)定，以及新發(fā)行信托難度加大等原因，所以上述措施在實施上困難重重。于是，信托公司應改善原有做法，創(chuàng)新防范措施，預防風險，轉化風險，保證信托投資公司的盈利能力和行業(yè)聲譽。現今，不管是監(jiān)管層，還是房地產公司自身，都對房地產信托投資基金風險十分重視，監(jiān)管層已發(fā)文控制信托風險，那么，對于信托公司自身來說，嚴控風險發(fā)生勢在必行。
業(yè)內人士指出，房地產信托投資基金市場以累計的巨大按揭規(guī)模將直接導致信托產品還本付息壓力空前。從目前情況看，房地產信托投資基金雖然整體風險可控，但隨著兌付高峰期的到來，極有可能發(fā)生不能如期兌付風險，這就需要以上四方通力合作，從源頭抓起，重視房地產開發(fā)商資質，提升信托公司的監(jiān)管與防范意識，積極研發(fā)多元化產品，共同防范信托風險，協調保證房地產信托投資基金業(yè)健康有序發(fā)展，使房地產信托投資基金在其獨特的優(yōu)勢下，得到進一步提升。
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房地產論文3
房地產經濟隨著我國城市化建設的發(fā)展以及資金投入的提升，在近十年來有了飛速的發(fā)展與擴張。然而，房價虛高、商品房積壓、房屋空置等問題成了當今房地產市場較為突出的問題，如何針對當前形勢對房地產經濟進行調整，成為當前需要加強研究的問題。
引言
隨著我國改革開放的深入、城市化水平的提高，房地產產業(yè)迅速的擴張與成長。我國從房地產產業(yè)的投入到收入上，都成為了國民經濟的重要增長點。尤其是一二線城市在近十年的房價增長情況來看，房子已經成為了人們最為關注的問題。
1房地產經濟面臨的形勢
1.1房地產市場供需產生不平衡
由于近幾年房地產經濟的發(fā)展過快，使得房地產市場的供需產生了一定程度的不平衡，加上非市場因素的介入，使得很多城市房價虛高，以一二線城市的房價為代表，房價的虛高會加速房地產供需的不平衡。這種不平衡主要表現在，從價格的上升角度看，房屋的供給量表面上小于房屋的需求量，而從房屋的成交量上看人們對房屋的需求小于供給量，產生了一種獨特的不平衡現象。
1.2城市房地產市場去庫存的壓力較大
我國在20xx年底到20xx年初，以一二線城市為主，出臺了一系列閑置房屋去庫存的辦法與政策，這些政策的出臺，在一定程度上促進了房地產市場的成交量的提高，但是在另一方面，又使得房屋價格在一定時期內產生了迅速的增長，使得政府對房貸、首付等等“門檻”政策在短時間內連續(xù)的調整。而我國城市的房屋庫存并沒有明顯的減少。
1.3新增樓盤數量持續(xù)下降
由于城市在拿地政策以及房屋證件的辦理上越加嚴格，對房地產商的限制變多，使得城市新增樓盤的數量有所降低，這樣就放緩了房屋增加的速度，一方面在降低房地產商對于已建樓盤的銷售風險，另一方面也影響了房地產商資本擴張的速度。
1.4房地產交易量下降
城市的房地產交易量的下降很大原因是因為房屋的價格超出了人們的承受能力。相比于人們的收入，大部分人必須要通過貸款購房，而很多人對于首付的支付表示壓力很大。加上人們對房屋購買趨于理性，很多人選擇租房居住，或是對房價采取觀望制度，使得房地產交易量漲速很慢，甚至在很多城市產生了下降的情況。
2政府對房價采取調控政策
在一二線城市房價快速上漲的同時，政府出臺了很多抑制房價上漲的宏觀調控政策，例如限制購房者購房數量、提高首付比率、提高貸款利率、廉租房政策等等。政府的宏微觀調控，使得房價增長速度有了一定程度的降低，另一方面也給買不起商品房的居民提供了居住的條件。
3造成當前房地產形勢的因素
3.1政策的影響
房地產市場的形勢首先受到國家政策的影響。對于房地產經濟的走勢，在市場調節(jié)的同時，主要還要看國家政策，例如我國在十一五、十二五規(guī)劃中對城市建設的支持，使得在城市的基礎設置建設以及居民住房建設上都有很大的促進。再如，在城市房價增長過快時，政府對人們購房的限制。
3.2市場的影響
房地產市場的走勢仍然是供需為主要因素的市場行為。房屋價格的高低終究是人們是否購買所決定的'。目前我國一二線城市的房價是很多居民一輩子的收入都難以支付的，但是由于人們對房價預期估計走高，因此人們無論在居住需要還是投資需要方面，都有購買的欲望。另一方面，炒作的存在，房地產經濟最著名的炒作現象就是溫州炒房團現象，在房屋購買不設置壁壘的時期，炒房現象在一二線城市相當普遍，甚至在很大程度上決定了當地的房價水平。而隨著我國對炒房現象的限制，炒房的風險陡增，使得炒房現象有所降溫，但一二線城市的房價并沒有明顯的下降趨勢。
3.3人們需求的影響
人們對房屋的認識已經不再是居住的需要。投資品、奢侈品、學區(qū)房等等屬性在房屋上都有所體現，使得房屋成為了人們偏愛投資的重點，甚至在房價上漲的預期上，房屋比股票、基金等更加受到投資者喜愛。再如寫字樓、店面、學區(qū)房等等因素，使得人們對房屋投資的方向不僅僅只限于居住，還有商業(yè)與教育的目的等等。
3.4經濟新常態(tài)的影響
隨著世界經濟形勢的低迷，我國經濟增長進入漲速放緩的新常態(tài)趨勢。我國在煤炭、鋼材、水泥等大宗物資的生產上面臨降產能的需求，對于過剩產能還要積極的進行消化，這樣我國對于房地產的擴張就形成了宏觀上的限制，加上人們的收入與消費有所降低，人們對房屋的平均購買力產生了降低的趨勢，同時，寫字樓、店面的銷售也產生了很大的困難。
4房地產經濟的調整措施
4.1政府的宏觀調控
房屋價格的降低或是抑制，首先需要政府大干預。我國與西方發(fā)達資本主義國家不同，從城市人口、城市發(fā)展、產業(yè)結構等等方面都有自己的特殊國情，因此，與西方國家最大的不同就是我國房屋價格需要政府出面做宏觀調控。政府補貼住房，廉租房、經適房建設等等措施，加上政府對拿地限制、貸款限制、審批趨緊等等限制措施，都能夠對房地產經濟形成指導性的調控。
4.2科學的城市化建設
我國城市化建設應該以產業(yè)結構調整和經濟的發(fā)展為基礎。我國城市的擴張應當以城市經濟發(fā)展、服務業(yè)發(fā)展、人口增加為基礎，我國房地產市場發(fā)展最終要看人們的居住率，對于一些城市產生的空城、鬼城現象，就是房地產過度的發(fā)展與人們居住率的不合理配置產生的。
4.3維護房地產市場秩序
我國城市房價的虛高，另一方面是由于不正常的市場行為造成的。一些不合規(guī)不合法的行為，不但使房價產生了虛高的現象，也給購房者造成了很大的風險。一些房屋在審批環(huán)節(jié)鉆空子，不合規(guī)的銷售，使得房屋不能按期交房或是存在很大的質量問題，給房屋的購買者造成了很多麻煩。因此，各地市需要嚴格把控房地產市場，打擊不合規(guī)不合法行為，規(guī)范房地產市場環(huán)境。
房地產論文4
摘要：在近年來我國經濟下行趨勢明顯的時期，房地產作為國民經濟的支柱產業(yè)其對于經濟貢獻的作用不言而喻。而物業(yè)管理行業(yè)作為與房地產息息相關的配套性產業(yè)，在提升業(yè)主入住體驗、保障業(yè)主相關權益方面也起到重要的作用。故本文主要探討在當前經濟下行的階段如何推動房地產業(yè)的開發(fā)、推進物業(yè)管理教學改革與發(fā)展。剛好地為社會培養(yǎng)具有綜合素養(yǎng)的復合型人才。
關鍵詞：房地產；物業(yè)管理；教學；改革；發(fā)展
一、物業(yè)管理行業(yè)限制房地產發(fā)展的原因
房地產作為當前我國經濟發(fā)展的支柱性企業(yè)，其涉及的領域十分廣泛，且各領域間相互聯系性也比較緊密。隨著近年來我國房地產業(yè)快速發(fā)展，在經濟效益增長同時，也出現了多種問題，比如在城鎮(zhèn)化不斷推進使得房地產業(yè)等基礎產業(yè)快速發(fā)展，而同期與房地產行業(yè)相配套的物業(yè)管理、經營、維護等服務產業(yè)并沒有以相同的速度配套發(fā)展。這就使得房地產業(yè)硬件與服務型軟件不兼容，在一定程度上反而限制了房地產業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。同時在房地產發(fā)展的過程中，由于相應規(guī)定的不完善導致行業(yè)秩序并不能按照一個合理穩(wěn)定的區(qū)間進行發(fā)展。由于行業(yè)規(guī)定沒有一個良好的限制與規(guī)定的作用，使得在后續(xù)配套服務建設期間并不能科學有效地開展物業(yè)服務。進而物業(yè)管理服務不能發(fā)揮其真正的作用，降低業(yè)主入住體驗，從側面限制了房地產的發(fā)展。
二、物業(yè)管理教學對于房地產業(yè)的意義
由于房地產涉及的領域和專業(yè)十分廣泛，從而使得評價房地產企業(yè)業(yè)務素質的方面有很多。業(yè)主不僅會從房地產主要商品住房的建筑質量、選址、環(huán)境設計等硬件因素對房地產企業(yè)進行評價，物業(yè)管理作為房地產具體住房環(huán)境維護管理的重要方面也是業(yè)主評判房地產企業(yè)資質的最直接體現。物業(yè)管理行業(yè)的工作主體是物業(yè)，包括對房屋及其配套設施、相關場地進行維護、管理等具體工作。物業(yè)管理的工作對象主要是人，這也要求了物業(yè)能夠作為房地產企業(yè)的形象來和業(yè)主進行相關的溝工作。物業(yè)管理與房地產業(yè)首先從業(yè)務范圍來看屬于上下級的關系，房地產在開展過程中需要建設配套的物業(yè)管理服務，而科學優(yōu)質的物業(yè)管理服務也會進一步從軟環(huán)境建設方面優(yōu)化房地產，推動房地產的發(fā)展。在基本的依存關系直上，物業(yè)管理行業(yè)可以成為提升房地產業(yè)項目價值的最重要手段。作為硬件主體，房地產業(yè)中相關住房的價值是一定的，而通過積極有效地物業(yè)管理等軟環(huán)境的綜合建設，可以及大地提升業(yè)主的入住質量。物業(yè)管理如果科學合理就會極大地提升整個項目的綜合價值。物業(yè)管理可以通過對基礎能源、停車產地、室外公共設施的維護，形成一套嚴格的安全管理機制等方面的管理使得整個項目升值。
三、物業(yè)管理學科改革的具體策略
由上文可知，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對提升房地產項目價值、推動房地產業(yè)的發(fā)展都有著至關重要的.作用。所以在當前高校進行物業(yè)管理教學方面也需要將學科積極融入到房地產業(yè)版圖之中，通過對于房地產業(yè)未來的發(fā)展趨勢的分析合理的進行教學安排，有計劃、有側重性地對學生相關綜合能力進行培養(yǎng)。大體上物業(yè)管理學科改革可以從教學目標、教學思想、教學方法三個方面來進行具體的開展：
1.教學目標：首先在物業(yè)管理教學的目標設定上，教師需要將物業(yè)管理學科與房地產業(yè)的發(fā)展積極適應。以學生在未來工作實踐過程中如何更好地進行物業(yè)管理工作幫助房地產業(yè)發(fā)展為根本目標。這種實際效果導向的教學目標可以對教學工作起到有的放矢的作用。以追求結果作為安排教學內容、教學環(huán)節(jié)的指導，從根本上保障學生的學習效果。
2.教學思想：在進行物業(yè)管理教學思想的選擇上，教師需要從教學目標出發(fā)，積極選取以實踐為主體的教學思想。由于物業(yè)管理學科體現出的實際應用性較強，所以對于學生在進行學期期間實踐過程的運用就顯得尤為重要。通過實踐思想在教學環(huán)節(jié)中的運用，學生可以做到從實際出發(fā)，面向物業(yè)管理學科要求的各個領域，在學中做，在做中悟，通過實際操作的形式對于相關知識點進行理解，并在實踐中不斷磨煉自身各種能力。通過實踐教學思想的貫徹保障學生真正學習到能力與素養(yǎng)。
3.教學方法：在教學方法的選擇上，通過物業(yè)管理的課程目標制定與實踐教學思想的全面貫徹，教師可以根據物業(yè)管理學科中的各項內容與房地產業(yè)發(fā)展期間對于軟環(huán)境建設的具體要求適時，豐富地選用多種教學方法。摒棄固有的教師單向授課模式，積極通過基于實踐基礎上的探究、演練、模擬、實習等手段幫助學生進行物業(yè)管理學科的學習。在授課期間教師可以讓學生按照現實生活中物業(yè)管理的案例、規(guī)則、技巧進行全方位的綜合性演練。讓學生在實踐練習的環(huán)境中加深對于知識點和實際能力技巧的掌握和運用。在此基礎上，教師還需要積極組織多種豐富的實習活動，讓學生走入房地產企業(yè)，通過相關實習工作來提升學生的綜合能力與素質，更好地為就業(yè)服務。
參考文獻：
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房地產論文5
一、當前我國房地產經濟工作存在的問題
房地產業(yè)作為一個龍頭老大可以帶動一些產業(yè)的發(fā)展，如建筑、制造、設備、運輸、化工、燃料動力等企業(yè)的發(fā)展，但是它也給我們生活的空間帶來了許多負面影響，這也是我們大家不可以回避的話題。
1、資源浪費極端嚴重
長期以來，我國的經濟發(fā)展就是“粗放型"發(fā)展，尤其是房地產業(yè)，因為它的發(fā)展主要是靠大量地消耗土地、地表與地下水、煤炭等地下資源與空間資源，其合理的開發(fā)與利用得不到有效的保障與重視。如大量耕地被建筑成別墅、豪華小區(qū)、住宅樓，及大量的工廠建筑等，地表水與地下水已經被嚴重地抽干，導致附近居民生活用水困難或者附近莊稼絕產，嚴重的煤炭開采導致重大事故時常發(fā)生以及地表出現裂痕。這對于我國人口眾多，人均土地面積較低，資源相對不豐富的國家來說，空間資源浪費十分嚴重，這是不符合我國的國情的，那么資源的合理利用將成為我們重新考慮的話題。
2、對環(huán)境的保護不夠重視
片面地追求效益最大化、利潤最大化，導致房地產企業(yè)的數量急劇增加，在“僧多米少”的情況下，建筑密度過高、容積率過高已經是城市居住的象征，“鋼筋混凝土”包圍著城市，綠化空間少了，居民居住密集了，市區(qū)的污染環(huán)境加重了，空氣的質量下降了，霧霾天氣時時籠罩了，現在人們出門戴口罩已經是很正常的事情，居民不開門窗生活也極為普遍，諸如此類的狀況帶給人們的是精神的'壓抑和生活的不便不言自明。由于城市的空間有限，不少市區(qū)已經向縣區(qū)發(fā)展和擴延，從而又導致我國大部分土地資源被占用，如耕地蓋廠礦、湖泊被造田，這樣嚴重違反大自然規(guī)律的開發(fā)方式值得人們去三思而后行。
3、金融機構體系尚不配套
目前我國房地產企業(yè)由于周期長，成本大，資金占用比例高，所以大部分資金都來自于外部融資，這是大家眾所周知的，這部分資金多數是來自銀行的借貸，由于資產負債比例過高導致了企業(yè)資金流轉稍有不適則無法生產，以至于破產，特別是中小房地產企業(yè)融資一般都是銀行的金融借貸，幾乎沒有其他渠道取得資金，這樣使企業(yè)產生融資風險高，融資壓力大，最終形成了企業(yè)無$錢找銀行，銀行無$錢找央行這種“三角債”，這種有了收益企業(yè)拿大頭，有了風險國家承擔大頭，顯然是失去公平的。
二、針對當前我國房地產業(yè)經濟存在的問題應采取的措施
1、合理有效地利用各種資源
首先要提高資源利用的科學性和有效性，要將粗放式經濟管理方式向資源集約利用的方向轉變，尤其是對土地和空間的利用上杜絕那些亂砍亂伐、過渡開采地下、地表資源，將資源破壞到沒有再生的可能，這樣做法即對不起我們的祖先，也對不起我們的后代，在這方面國家應該出臺一些政策以及法律法規(guī)，對違法者給予經濟制裁及刑事處罰，絕不能手軟，因為這是關系到我們的子孫后代生存發(fā)展問題，不能因今天眼前利益去影響子孫后代的健康成長。
2、注重保護生態(tài)環(huán)境
事物是在普遍聯系中發(fā)展的，房地產的經濟發(fā)展與我們城市居民居住的生態(tài)環(huán)境也應該有機地結合起來，這就要求開發(fā)商在進行項目決策前認真地組織項目調研及有關各方面的專家評審，聽取他們的意見，進行科學地規(guī)劃，本著“以人為本”的理念去設計、去開發(fā)，這樣既美化人們的生活環(huán)境，又保護了生態(tài)資源，同時又增加了房地產業(yè)的經濟效益與社會效益。
3、逐步完善相關的金融體系
房地產企業(yè)可持續(xù)發(fā)展是以金融業(yè)可持續(xù)發(fā)展為基礎的，所以要逐步建立與房地產企業(yè)相匹配的金融體系，如要做好房地產貸款結構的調整，進一步加大住房消費信貸的比重，現在我國大多數房地產金融借貸都是在房地產的開發(fā)階段，國外的借款比重一般都在消費信貸方面上，這也是導致如果房地產企業(yè)財務壓力過大，一旦倒閉破產，最終損失大部分將由國家承擔。國家應該鼓勵房地產企業(yè)通過多渠道取得資金，如通過房地產金融二級市場等。這樣既能減輕國家的風險也能降低國家的損失。
4、加強監(jiān)管與宏觀調控力度
大家都知道，微觀的市場調價與宏觀的經濟調控是一對孿生姐妹，房地產企業(yè)要做到可持續(xù)發(fā)展就離不開國家的宏觀經濟調控。所以國家也在逐步完善現有房地產業(yè)法律法規(guī)政策，本著以人本，生態(tài)和諧、社會和諧的理念發(fā)展房地產經濟。
三、結語
總之，房地產業(yè)的經濟效益和國家的經濟命脈是緊密相關的，它的發(fā)展有利于促進社會文明發(fā)展，同時也是提高社會經濟實力的基礎，所以正確處理好房地產業(yè)經濟發(fā)展與國家的各種資源以及生態(tài)結構的關系具有十分重要的現實意義。
房地產論文6
引言
近些年來，隨著我國住房制度的不斷改革，房地產行業(yè)得到了迅速的發(fā)展，已經成為我國國民經濟的主要來源之一，但是在面臨發(fā)展的巨大機遇的同時，也面臨著潛在的巨大風險。與其他行業(yè)相比，房地產業(yè)具有投資大、建設周期長、安全系數風險高等自身的獨特性，龐大的資金占用量加重了企業(yè)會計核算的任務和難度，一旦會計核算中出現一些人為或是技術上的差錯，將會直接影響到企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，針對房地產行業(yè)自身發(fā)展的獨特性和會計核算中面臨的問題，企業(yè)相關決策者和管理人員一定要采取各種有效措施從本質上真正提高企業(yè)的會計核算質量，進一步提高房地產經營管理工作的水平和質量。
1、房地產企業(yè)加強會計核算的現實性意義
1.1會計核算是企業(yè)預測及經營決策的基礎
財務管理是房地產企業(yè)內部管理的重要組成部分之一，在某種程度上說直接決定著企業(yè)的生存和發(fā)展，會計核算又是構成財務管理的核心環(huán)節(jié)，為企業(yè)的經營和發(fā)展提供必要可靠的基礎財務數據，能夠準確地反映出企業(yè)經營活動的運行狀況和企業(yè)的經營成果。企業(yè)的會計核算主要是包括對企業(yè)相關資金取得的記錄、資金分配和使用信息的核算，是企業(yè)進行市場預測和制定相關經營決策的前提條件和基礎，及時準確的會計核算能夠為企業(yè)決策者做出正確的決策提供可靠的數據分析，為企業(yè)科學管理提供必要的參考依據。因此，房地產企業(yè)一定要在會計核算工作中堅持可靠性原則，確保會計核算的真實性和可靠性，為企業(yè)的長遠發(fā)展提供真實、有效的會計信息。
1.2會計核算能夠真實反映企業(yè)的資金運動情況
房地產行業(yè)自身存在資金投資大的特點，其資金的運轉情況直接關系著企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展。企業(yè)的會計核算能夠如實地記錄企業(yè)消耗的各項資金并及時進行跟蹤監(jiān)督，將企業(yè)資金運轉的真實情況通過會計數據加以呈現。企業(yè)管理者通過分析和研究相關的會計信息和數據資料，能夠在第一時間獲取企業(yè)資金運轉的真實情況，從而能夠在最有效的時間里對企業(yè)整體運行進行監(jiān)督，防止員工舞弊。房地產企業(yè)在開發(fā)運營中，易受到各種不確定因素的影響，只有要求企業(yè)的會計核算人員秉公執(zhí)法、科學嚴謹的進行會計核算，才能確保會計信息的真實性，進一步提高管理層管理和監(jiān)督企業(yè)各項經營活動的能力。
1.3會計核算有利于提高企業(yè)的經營效益
房地產行業(yè)與其他行業(yè)一樣，為了提高自身的市場競爭力和經營效益，就必須采取措施控制降低房地產開發(fā)成本。企業(yè)的會計核算可以明確反映出企業(yè)的成本和成本來源，通過進行科學有效的會計核算，可以讓企業(yè)管理者和經營者了解到房地產開發(fā)項目的成本情況，從而可以采取有效的措施控制企業(yè)的成本投入，減少不必要的成本耗費和其它損失，確保企業(yè)用最少的成本投入獲得最大的經營效益。
2、房地產企業(yè)會計核算的現狀
2.1房地產企業(yè)對借款費用的資本化不夠規(guī)范
房地產企業(yè)由于其開發(fā)項目的特殊性，資金的投入巨大，企業(yè)一般都會通過舉債的方式來籌集項目開發(fā)所需要的資金，房地產企業(yè)的債務資本的回收期一般較長。新會計準則中對借款費用資本化范圍的規(guī)定有所擴大，但是對借款費用可以資本化的條件的規(guī)定十分嚴格，借款費用必須同時滿足資產支出已經開始、借款費用已經發(fā)生并且相關的生產活動已經開始的時候才能資本化。這些對借款費用資本化范圍以及條件的規(guī)定使得房地產企業(yè)很難對其進行確定，而且對長期沒有開發(fā)的土地儲備中所包含的借款費用也不能進行資本化，將其計入財務費用的話，也會在很大程度上影響企業(yè)的當期利潤。
2.2房地產企業(yè)的凈利潤指標不能真實反映企業(yè)的實際經營狀況
房地產企業(yè)的會計年度報表與其他企業(yè)相比，往往會出現業(yè)績大幅度波動的情況。房地產企業(yè)屬于生產投入產出周期較長的行業(yè)，因此在企業(yè)進行商品房建設過程中會出現業(yè)績差的冰點時期，當工程竣工進行驗收出售后，會計人員就將已收款項計入當期收入，而這些預收款通常是要采取分期付款在每個會計分期中才能收回的，或是要經過相當長時間才能收回的款項，最終導致了企業(yè)的凈利潤指標不能真實有效的反映出企業(yè)的實際經營情況。
3、房地產企業(yè)會計核算問題的解決對策
3.1完善對房地產企業(yè)收入的核算
第一，要明確銷售收入核算的范圍。房地產企業(yè)的開發(fā)商品在市場上銷售所獲得的收入就是指房地產的銷售收入，包括轉讓土地取得的收入、銷售商品房的收入、銷售配套設施取得的收入等。其中，房地產企業(yè)的開發(fā)商品既包括企業(yè)在銷售之前沒有與購買方簽訂合同的`開發(fā)商品，也包括在銷售之前就已經簽訂銷售合同的房地產。周轉房的出售、舊城改造中取得的拆遷戶的拆遷面積的房產權款以及增加住房面積的房款等都應該通過銷售收入進行核算。第二，確定合理的銷售標準。房地產企業(yè)銷售收入的確定要同時符合兩個標準，一個是法律標準，另一個是專業(yè)標準。法律標準是指房地產企業(yè)的商品銷售應該符合我國相關法律法規(guī)的標準，例如:如果土地使用權是以出讓的方式取得的，沒有按照合同支付出讓金，沒有取得土地使用證，沒有按照合同規(guī)定進行開發(fā)的，或者是所有權有爭議沒有依法登記的房地產都不能進行買賣。即凡是沒有符合法律標準的，即使開發(fā)項目已經完成，企業(yè)取得了相關的報酬，轉移了相關的風險，也不能確認收入。專業(yè)標準是指在會計準則和會計制度中規(guī)定的確認收入的標準，即會計準則中對收入確認規(guī)定的四個條件:商品的主要風險和報酬已經轉移、無法對出售的商品進行控制、相關利益很可能流入企業(yè)、相關收入以及成本能夠可靠的計量。
3.2提高企業(yè)應對風險的能力，提高風險的透明度房地產企業(yè)的商品具有長期性和高價值性，在具體建設銷售中都要預先進行相關準備金和質量保證金提取和核算。一方面在房地產項目開發(fā)中，應該將產品的質量保證金作為一個單獨的會計科目進行明細核算，保證房地產企業(yè)具有數額更大、保證期限更長的質量保證金。企業(yè)的會計核算人員應該根據企業(yè)所開發(fā)項目的具體情況計提一定量的質量保證金，將其計入當期的工程成本中，以提高企業(yè)應對各種外來風險的能力。另一方面，企業(yè)的會計核算人員應將企業(yè)在開發(fā)、建設過程中所面臨的各種風險通過財務會計報告進行揭示和呈現，不僅僅局限于抵押風險，而應在房地產開發(fā)企業(yè)報表的附注部分增加對企業(yè)正在開發(fā)的土地、工程項目等面臨的各種開發(fā)風險、籌資風險等各種風險的強調和說明，以提高企業(yè)風險的透明度，為企業(yè)的發(fā)展提供可靠的會計信息和數據分析。
3.3進一步完善成本核算
首先，明確開發(fā)項目的成本核算對象，可以是整個項目本身，也可以是每一個獨立施工的單項工程，結構類型相似、同一開發(fā)地點、竣工時間相近、施工單位相同的開發(fā)項目也可以作為成本核算的對象，另外，對于工期較長、規(guī)模較大的開發(fā)項目可以按照分期開發(fā)的開發(fā)區(qū)域作為成本核算的對象，同時，如果一個項目的施工單位不同，應該以各施工單位各自施工的部分作為成本核算的對象。其次，為了解決在計算不同樓層、不同戶型的房地產商品收益與成本不配比的問題，可以根據可靠經驗對各個樓層和戶型確定權重標準，計算總成本和總面積的加權平均成本，以此計算單位面積的銷售成本。再次，制定合理的成本分配標準，當開發(fā)的商品房達到可以銷售的狀態(tài)時，應該根據房屋的成本、朝向以及地段等因素制定合理的銷售價格，這樣有助于房地產企業(yè)實現收入與成本之間的配比。
4、結論
綜上所述，當前我國房地產企業(yè)會計核算中還面臨著一系列的不足和問題，需要國家、企業(yè)及內部會計人員的共同努力，真正讓房地產企業(yè)的經營管理者切實認識到會計核算工作的重要性與緊迫性，企業(yè)的會計人員努力來提高自身的會計核算水平，才能從根本上提高房地產企業(yè)會計核算的效率，實現企業(yè)經濟利益的最大化，推動房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
房地產論文7
摘要：體驗營銷突破傳統上“理性消費者”的假設，認為消費者消費時是理性與感性兼具的。消費者在消費過程中的體驗成為品牌經營的有效途徑。本文結合某開發(fā)商的具體項目，討論體驗營銷在房地產中運用。
關鍵詞：體驗營銷房地產
美國未來學家阿爾文·托夫勒預言服務經濟的下一步是走向體驗經濟，人們會創(chuàng)造越來越多的跟體驗有關的經濟活動。目前，房地產市場逐步進入成熟時期，房地產產品的同質性日益嚴重，市場競爭加劇，在這種情況下，“體驗營銷”這一方式受到房地產業(yè)廣泛的關注。
體驗營銷就是從消費者的感官、情感、思考、行動、關聯五個方面來重新定義、設計營銷理念。在體驗營銷時代，營銷的重點是，發(fā)現產品從設計到投入使用與消費者接觸的所有點，研究這些點，通過對它們的體驗建立起品牌在消費者心中的深刻印象。
房地產項目開發(fā)的全過程，體驗應貫穿始終。從開始的規(guī)劃設計到客戶入住后的長期物業(yè)服務。每一個環(huán)節(jié)，開發(fā)商都必須從消費者的角度來構思，不能像過去一樣僅僅滿足于怎樣把它做好，而是要考慮消費者看到它、使用它時，會產生什么樣的感受。
本文以廈門某房地產商，在洛陽新城區(qū)首次投資的成功案例為例，淺談“體驗營銷”在房地產業(yè)中的運用。
一、項目基本情況
1.項目位置：洛陽古城路、王城大道與民苑二路形成的圍合區(qū)域內，臨隋唐城遺址。
2.項目占地:690573㎡
3.SWOT分析。(1)優(yōu)勢S。地段優(yōu)勢明顯，處洛陽新城區(qū)，是住宅集中區(qū)，地段好;交通條件較好，王城大道與古城大道均為城市干道，且周邊有多條公交線路;臨路狀況較好，有利于沿街店面設置，商業(yè)價值形成;臨隋唐城遺址，為項目未來業(yè)主帶來良好的.視野及景觀。(2)劣勢W。地塊不規(guī)則形,且呈條形，在項目規(guī)劃上存在較大難度;周邊配套薄弱,目前周邊配套少，生活不便利;周邊人流較少，人氣較弱，商業(yè)氛圍相對較難形成;道路交通污染，臨城市干道，存在一定交通污染。(3)機會O。洛陽房地產市場正處在發(fā)展階段，市場走勢基本穩(wěn)定;洛陽經濟發(fā)展，城市化進程推動;南方開發(fā)商介入洛陽市場，在政府及消費者層面都能帶來一定的優(yōu)勢。(4)隱憂T本案體量較大，消化周期較長，未來項目銷售存在不確定性壓力;隨著競爭加劇，產品品質提升，這在一定程度上將影響本案項目競爭力的形成;宏觀經濟及政策的不確定，是本案未來開發(fā)的潛在性風險。
二、項目之體驗營銷
1.目標客戶群分析。
根據區(qū)域市場及消費者需求的了解，結合本案的區(qū)位特征，將本案客戶群定位為——洛陽地區(qū)中高端的購房需求消費群體——其具備以下特征未來客戶群:來源地——洛陽市區(qū)及城郊居民為主，部分周邊縣市居民;置業(yè)類型——以自住型消費為主，老城區(qū)二次以上置業(yè)者占多數，進城置業(yè)者比例突出;職業(yè)類型——私營業(yè)主、農村高收入者等為主要客戶群;消費特征——對新城的區(qū)位認同度高，對項目總價值要求較高，戶型、園林及配套均有相對突出的要求，并看好區(qū)域及社區(qū)發(fā)展前景。
根據馬斯洛的需求層次理論，越往高處的人，心理需求越明顯，情感需求越強烈。當物質生活水準達到一定程度以后，人們購買住宅的目的不再是出于滿足簡單居住的要求，而是出于滿足一種心理和情感上的渴求，或者是追求某種特殊房地產產品與自我定位的吻合。人們在購房時除了價格等因素之外，更偏好那些能與自我心理需求引起共鳴的產品。因此，產品定位應該緊緊圍繞客戶需求展開。
2.產品定位及創(chuàng)新。
根據對目標客戶群的心理分析，本案從以下幾方面對產品進行定位：(1)公園地產概念，倡導生態(tài)、人文的地產開發(fā)理念;(2)軟性配套，體現在項目配套及各項服務的突出優(yōu)勢，與區(qū)域市場形成差異化競爭優(yōu)勢;(3)以綜合性社區(qū)的姿態(tài)入市，體現規(guī)模優(yōu)勢，有利于項目形象的樹立。綜上，將本案定位為洛陽新城區(qū)中高檔的、公園主題的、集居住、購物、商務等功能于一體，具有突出軟性配套特色的復合大盤，并附以下產品特色，以滿足客戶需求，實現項目差異化。①生態(tài)車庫——創(chuàng)新“會呼吸的地下車庫”，增強產品附加值;②空中別墅庭院——帶大庭院的高層戶型規(guī)劃，增強觀景效果及品質;③組合結構戶型——創(chuàng)新2+1，3+1的戶型結構，靈動變通，實現戶型多樣化;④社區(qū)配套方面：生態(tài)社區(qū)——通過建材選擇、人車分流、垃圾處理、直飲水系統、中水處理等系統等與社區(qū)園林綜合實現;智能社區(qū)——智能化社區(qū)安防系統、家居智能系統;數字社區(qū)——社區(qū)網絡一體化，物業(yè)管理網絡化;音樂社區(qū)——社區(qū)背景音樂系統，家居背景音樂系統;文化社區(qū)——通過社區(qū)會所文化性設施及社區(qū)商業(yè)配套等實現;名流社區(qū)——休閑及運動雙會所規(guī)劃;
3.體驗式活動。
購房即便對于中高端階層也不可能是瞬間決定的事情，次次體驗給客戶新的感受。耐心陪伴著顧客，從初步體驗到認可產品品質。(1)文化性會所先行建設，通過會員活動，讓客戶了解本案的開發(fā)及服務理念;(2)參觀前期完成的園林景觀樣板區(qū)(結合舉辦書畫展)，讓客戶真實地感受規(guī)劃方案中的園林風格社區(qū)主題。(3)專業(yè)人士解說規(guī)劃設計方案——產品不僅需要有好的功能和質量，還要有能滿足使用者視覺，觸覺，審美等方面的感官質量。密切聯系消費者和使用者，在專業(yè)人士的解說過程中，通過客戶的意見了解到產品的不足之處。(4)主題樣板房試住——借品牌凝聚體驗，表面上，品牌是廣告或服務的標志;深層次上，品牌則是對人們心理和精神上的表達。在體驗營銷者看來，品牌就是“消費者對一種產品或服務的總體體驗”。(5)垃圾處理、直飲水、中水處理系統、生態(tài)車庫等產品特色演示、介紹(6)戶型選擇、居家風水常識小講座;——通過額外的服務細節(jié)，給消費者帶來美好而難忘的體驗。(7)組織客戶戶外游，增進準客戶的“鄰里”關系。本案目前已開發(fā)完成，取得了良好的銷售業(yè)績，并獲得客戶好評。
體驗營銷這種基于為消費者提供服務，最終與消費者實現共同體驗的商業(yè)模式下的行銷方式，成為地產商、地產項目樹立市場形象，吸引市場關注的一劑強心針。因此注重挖掘客戶的潛在需求和預期欲望，并將其對項目的良好體驗，愉悅的感情升華為客戶的忠誠，這是房地產項目營銷成敗的關鍵。
參考文獻：
[1]《旅游地產》第10期房地產營銷之體驗營銷
[2]李亞輝:淺談房地產體驗式營銷
房地產論文8
1 房地產企業(yè)財務管理普遍存在的問題
1.1 財務管理意識淡薄，財務制度流于形式大多數房地產企業(yè)是由包工頭，施工隊起家，經營者本身缺乏財務管理知識，重銷售輕財務，財務管理基本定位于記賬算賬報表的原始會計核算階段，根本滿足不了現代企業(yè)財務管理的要求，完全忽視了財務管理應有的預算，指導，決策的管理職能，有的企業(yè)即使有相應的財務制度，在制度執(zhí)行過程中也常常流于形式，基本上都是領導一支筆說了算，遇到財稅問題常常試圖通過疏通關系解決，得過且過，沒有真正思考過自身財務管理的缺失，勢必導致企業(yè)經營成本增加和后期的財務風險。
1.2 財務人員自身職業(yè)能力不強，會計核算粗枝大葉，沒有形成一套科學的行之有效的財務核算和管理體系很多財務人員盲目追求房地產企業(yè)的高薪資，自身沒有努力鉆研房地產行業(yè)相關的財稅業(yè)務知識，加之大多數房地產企業(yè)經營者都是在取得土地后急于進行開發(fā)，回籠資金，財務人員也盲目隨從，在開發(fā)前期就沒有設計好財務制度體系，進行科學的財務測算，往往是邊開發(fā)邊摸索，遇到問題解決問題，沒有前瞻性的財務思路。這樣一種摸著石頭過河的財務管理模式非常容易帶來后期無法彌補的財務風險。
1.3 財務的過程控制極其薄弱
1.3.1 資金管理隨意性大，沒有真正認真分析企業(yè)在每個時點的資金盈余及缺口。日常資金使用沒有相應的控制和資金使用計劃，領導簽字后即可以付款。一些開發(fā)企業(yè)在收到預售房款后資金稍有閑置，就急于進行再投資，一個項目沒有開發(fā)完，盲目購置新地塊，財務人員也沒有提出項目投資的建設性指導意見，造成舊項目后期資金不夠用，新地塊占用資金無法利用。很多企業(yè)在開發(fā)過程中由于盲目擴大規(guī)模，最后陷于資金嚴重匱乏境地，為了不影響施工進度又盲目加大融資力度，加之融資難度大，很多房地產開發(fā)企業(yè)不得不從小貸公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突發(fā)事件資金鏈斷裂而中途不得不中止項目開發(fā)的案例時有發(fā)生。
1.3.2 預算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的監(jiān)控。房地產企業(yè)財務預算主要有目標利潤預算和資金預算，很多房地產企業(yè)沒有建立有效的財務預算，甚至根本就沒有財務預算，經營者把預算簡單地理解為工程部的項目造價預算，社會常流行的“開發(fā)企業(yè)賺不賺錢，關鍵靠預算”，這里的預算不僅指工程造價預算，也包括財務預算，只有財務預算和工程造價造價預算很好地結合才能稱之為有效的預算。有的企業(yè)雖然制訂了財務預算，但卻在預算執(zhí)行過程中沒有進行有效的預算控制，直接后果就是成本費用沒有合理控制或控制不夠細化，到決算時發(fā)現利潤與預期差距甚大。另外，預算也沒有定期進行科學深入的預算分析，形成完整的預算分析報告體系，現實中為了完成預算任務，基本上都是根據實際來調整預算，對于實際偏離預算或超預算的真正原因沒有深入挖掘。這樣的后果其實使預算陷入惡性循環(huán)，上期的預算不能很好的指導下期預算，起不到預算管理的前瞻性指導作用。
1.3.3 不重視房地產企業(yè)的合同管理。房地產企業(yè)合同管理是整個項目建設過程中十分重要的環(huán)節(jié)，很多企業(yè)合同的簽訂過程根本不需要財務部介入，往往是在合同簽訂以后甚至支付工程進度款時財務部才見到合同，財務部基本處于事后被動執(zhí)行合同的處境，財務部由于沒能在合同簽訂時參與合同匯簽工作，不能從財務專業(yè)角度把可能存在的財務或稅務風險提前規(guī)避，常常是在合同執(zhí)行中才發(fā)現合同中存在的財務隱患。合同執(zhí)行完畢財務部也只是根據既定合同條款進行往來結算，而無法在合同履行完畢前提前對后期可能存在的風險損失做出制約措施。很多房地產企業(yè)對于工程施工合同和銷售合同沒有建立詳細的合同臺賬，作為備查賬簿，只局限于財務賬面數據簡單反映經濟業(yè)務的發(fā)生情況，這勢必導致財務無法清晰地掌握每項合同的來龍去脈。
1.4 沒有建立有效的財務分析考核體系大多數房地產企業(yè)的財務分析只局限于3張財務報表的編制及簡單的財務收支統計，沒有完備細致的財務內部分析報表，為領導層提供建設性的有價值的數據分析，沒有透過財務數據反映出企業(yè)日常財務管理存在的問題和不足。業(yè)績考核也只局限于簡單的指標完成與否。
2 建設有效的房地產企業(yè)財務管理體系的建議
2.1 加強房地產開發(fā)項目前期的財務規(guī)劃房地產開發(fā)企業(yè)的前期財務規(guī)劃至關重要，在項目開發(fā)前建立完備的財務管理體系，進行詳細的財務預測能夠避免很多后期的'財務風險。
2.1.1 項目開發(fā)前進行開發(fā)項目的成本、費用、收益等測算。在項目開發(fā)前期財務部會同營銷部根據項目開發(fā)計劃及產品類型測算出銷售總價;財務部會同工程部、合約部對開發(fā)成本進行測算，并將開發(fā)成本的構成進行分解，按照土地成本、前期費用、建安成本、基礎配套設備、開發(fā)間接費等項目一一對應到相關成本項目中，最終預測總成本。財務部按照國家相關法規(guī)政策進行費用和稅金以及目標利潤的測算，最后形成預計資產負債表、預計利潤表、預算現金流量表，進而形成資金預算，根據營銷計劃和回款計劃測算出各時點的資金盈余和缺口，以便日后能夠在合適的時機進行投資或融資活動，從而有的放矢的使用資金，既保證項目建設資金需要又不形成資金閑置。
2.1.2 建立完備的財務管控體系。在項目開發(fā)前就應根據項目的實際情況及相關政策法規(guī)的要求，制訂切合實際的行之有效的財務制度體系和內部控制體系。如制訂經濟事項的審批流程和權限規(guī)范、制訂各項資本性支出及費用開支的規(guī)范、制訂預算管理制度、制訂合同管理制度、制訂資產管理制度、制訂科學有效的會計核算制度。由于房地產企業(yè)會計核算不同于其他行業(yè)，有其特殊的核算規(guī)范，財務部應該依據財經法規(guī)的規(guī)范要求，并結合工程合約部的工程造價預算細目，設置科學合理的財務核算體系，既有助于日后能夠進行合同的成本控制，又便于進行往來對賬，還有助于進行土地增值稅的稅務籌劃。
2.2 加強房地產開發(fā)企業(yè)的合同管理合同也往往是產生糾紛的風險點，房地產企業(yè)的財務管理應該貫穿合同執(zhí)行的全過程。對于工程施工合同在簽訂時財務人員就要參與到合同匯簽中，從專業(yè)角度提出可能存在的財務隱患;在合同執(zhí)行過程中尤其是工程進度款的支付，一方面要嚴格按合同條款執(zhí)行付款義務，另一方面要建立工程部、合約部、監(jiān)理等相關工程負責人對工程執(zhí)行情況的書面意見書，認真落實工程進度完成情況。要建立詳細的合同臺賬。對于銷售合同要按每個客戶，詳細記錄客戶的基礎資料、首付款、尾款、貸款等情況，定期與銷售部核對銷控情況和回款情況。
2.3 實行房地產企業(yè)的全面預算管理，加強財務控制“凡事欲則立，不預則廢”，房地產企業(yè)資金投資大，開發(fā)周期長，開發(fā)風險大，加強房地產企業(yè)的全面預算管理尤為重要。房地產企業(yè)不僅要在前期制訂整個開發(fā)項目的項目預算，還要將日常各項經營活動納入到全面預算管理體系，把開發(fā)項目預算按年度、季度、月度進行指標分解，落實到每個單位，每個部門。日常經營管理活動要明確各單位、各部門的崗位、責任、預算目標，對整個企業(yè)的業(yè)務流、資金流等按年度、季度、月度進行有效的預算控制。要定期對預算執(zhí)行情況進行深入分析找出管理中的優(yōu)點和不足，把預算執(zhí)行的偏差率作為重要的績效考核指標，并將責任落實到部門和相關責任人。形成事前、事中、事后完整的預算管理體系。
2.4 加強融資業(yè)務的學習，拓寬融資渠道融資一直是房地產企業(yè)的重頭戲，大多數房地產企業(yè)的資金過于依賴商業(yè)銀行貸款，而銀行對于房地產企業(yè)的開發(fā)貸款限制多門檻高，造成地產企業(yè)融資難度大。這就要求財務人員加強融資業(yè)務的學習，認真分析和評價影響融資的各種因素，力求在企業(yè)能力所及的范圍內拓寬融資渠道，達到最好的綜合經濟效益。初期可以通過預售房回籠部分資金，集團公司在條件允許的情況下可以通過統借統貸或委托貸款的方式爭取到更多的資金。地產企業(yè)融資要逐步進入到不動產經營和資本運營的中高級階段，例如爭取到貸款利率優(yōu)惠、手續(xù)簡便的授信貸款;對于一些政府扶持的改造項目盡量爭取到政府補貼貸款;通過出售產權商鋪或售后回租回籠資金;對于一些管理規(guī)范、規(guī)模較大、前景較好，具備條件的優(yōu)質地產企業(yè)還可以通過股權融資方式掛牌地方新三版或上市，通過擔保公司發(fā)行集合債等方式進行融資，甚至通過眾籌這種新型互聯網金融方式對傳統融資模式進行資金補充。
3 結束語
在現代企業(yè)制度下，財務管理的內容將日益豐富，提高企業(yè)內部財務管理水平，建設適應現代企業(yè)管理要求的企業(yè)財務管理體系是房地產企業(yè)發(fā)展的迫切需要。
房地產論文9
(一)利用銷售收入進行納稅籌劃
關于土地增值稅的籌劃，根據其計算公式和納稅規(guī)定，主要集中在收人總額、扣除金額和稅率這三個方面。其中，收人總額白_接與銷售收人掛鉤，因此，需要權衡稅后利潤和所繳納稅款，合理確定房屋銷售價格。根據《土地增值稅暫行條例》的相關規(guī)定，房地產企業(yè)所建造的房屋屬于普通住宅，且增值率低于20%的，可以免征土地增值稅。需要注意的是，在進行具體的籌劃方案設計時，需要權衡企業(yè)所繳稅款和稅后利潤之間的關系。房地產企業(yè)可以通過銷售裝修成品房的方式增加銷售成本，進而降低增值額所占比例。
(二)利用公司的組織形式進行納稅籌劃
利用公司的組織形式進行納稅籌劃需要在房地產公司與其關聯公司之間，合理分配投人成本和銷售收人，并以此來控制增值率。此種方法可通過兩種方式實現，一是設立裝修公司。由房地產公司在其內部設立裝修公司，可將原來的一份房屋銷售合同，變?yōu)閮煞莺贤�，一份是毛坯房銷售合同，另一份是房地產公司關聯裝修公司的房屋裝修合同，通過合同設計，可減輕房地產公司應繳土地增值稅。二是成立銷售公司，成立銷售公司的'日的在于利用房地產公司與下屬銷售公司之間的組織關系，合理分配下屬銷售公司和房地產公司之間的銷售任務，這樣可以對銷售收人進行重新分配，并以此降低應繳土地增值稅。
房地產論文10
一、簡要概述房地產企業(yè)成本控制管理的相關內容
1.房地產土地費用
房地產中的土地費用包含有土地轉讓費用、場地租賃費用、土地置換費用以及拆遷費用及稅務方面的費用，這些費用成為房地產成本的主要來源，大致占企業(yè)總成本的百分之八十左右，這些成本費用關系到房地產開發(fā)項目是否能夠獲得預期的經濟效益，也是評價項目可行度的重要指標。房地產在對項目可行性的進行測算時，必須對土地相關費用進行科學計算，從土地面積和容積率方面的科學計算得出房地產開發(fā)商需要支付的成本。此外，房產項目前期的相關費用也是項目成本控制的重要組成部分。
2.房屋建筑的安裝費用
房屋建筑的安裝費用主要包含房屋建筑費用、設施裝備費用與機械技術費用、施工產生的管理費用等等。而建筑材料產生的耗費在這項費用支出中占有較大的比例。此外，還有項目竣工之后所需要的簽證變更費用。土地費用、建筑樁基與土地開發(fā)項目產生的招標價成為房地產企業(yè)成本的大部分，房地產企業(yè)在實施成本控制的時候應該加以注意這些費用的控制。
3.建筑配套設施費用及其他支出費用
房地產企業(yè)項目中的配套設施與其他支出費用主要有水電煤氣費用、道路建設費用、園林綠化費用及市政設施配套等相關費用，此外，學校、醫(yī)院及商店等生活公共服務設施的費用也在此范圍內。其他支出費用一般都采取押金形式，比如綠化費用、檔案費用等，但是由于各方面的因素，很多房地產企業(yè)都不能將此費用收全。其他費用類支出的種類繁雜，缺少統一的收取標準，收費項目在收取過程中大都經由事業(yè)單位去執(zhí)行，隨意性很大，這部分費用的支出在房地產企業(yè)中是受外部影響最大的一部分，占有百分之十。而房地產企業(yè)采取何種措施最大程度的降低這部分費用支出是能否取得良好經濟效益的重要因素之一。
二、當前我國房地產企業(yè)實施成本控制中存在的問題
1.沒有確立全面系統的成本控制觀念
房地產項目需要大量的資金投入，工程建設時間周期長，進行成本核算的步驟較多且具有風險高的特點，這些都決定了房地產企業(yè)的成本具有一些特殊性：成本長期性，任何一個房地產項目從取得土地開發(fā)權到開發(fā)完工，大都需要兩年以上的時間，如果考慮到項目售出后的配套設施建設及相關工程維護及物業(yè)管理等工作，成本期更長;成本內容復雜性，房地產項目與市政建設、土木建設、設施安裝、園林綠化、環(huán)境建設、物業(yè)管理、貸款等都有著緊密的聯系，使得成本構成內容復雜化;成本構成之間的差異;成本價格不透明;成本管理工作的多次性等等。這些特點要求成本控制工作必須全面且系統，但當前很多企業(yè)都缺少成本控制的科學理念，成本控制工作僅限于建筑施工過程，對成本預測、決策等方面的控制力度不夠，缺少掌控大局的把握。
2.沒有建立科學合理的成本控制體系
由于房地產企業(yè)尚未樹立系統且全面的成本控制觀念，大多數房地產企業(yè)在建立成本控制體系上都存在漏洞，也沒有制定科學的成本管理控制制度，導致成本管理工作出現沒有相關規(guī)章制度可以遵循的局面，有些企業(yè)雖然制定了一定的成本控制措施，但是仍然沒能得到足夠的重視，缺乏執(zhí)行力度，基本上起不到實效作用。
3.沒有制定科學合理的目標成本或者執(zhí)行不到位
制定目標成本是房地產項目管理過程中的重要內容，但是目前很多房地產企業(yè)在目標制定這一過程中，設計部門、成本管理部門及財務部門都不甚配合，對相關政策缺乏全面了解，致使制定出來的目標成本科學含量不高。部分企業(yè)在目標成本制定完成之后并沒有執(zhí)行，相關執(zhí)行人員在項目執(zhí)行過程中不做科學具體分析，最終使得目標成本管理成為表面上的工作。
三、新形勢下加強房地產企業(yè)成本控制的有效措施
1.成本控制觀念更新，實施全面成本控制
房地產屬于開發(fā)周期時間長，設計范圍廣的項目，進行單一的成本控制對于整個項目的成本并不能起到降低作用。因此，成本控制工作不僅僅是審計核算這么簡單，而是應該將其上升到經營層面，站在這個高度，提倡全員、全過程的成本控制方法，這也是實現成本控制的重要途徑。房地產項目在項目初級階段的土地成本費用、施工圖紙設計及項目運行階段、項目完工決算等環(huán)節(jié)中都要貫徹實行科學成本控制觀念，只有這樣才能有效降低房地產企業(yè)的總成本。
2.建立科學的成本控制獎罰機制，調動相關責任單位及人員的工作積極性
構建一個科學可行的成本控制制度其主要就是指構建合理地激勵制度和約束制度。制度方面一方面指經濟責任制度，將企業(yè)的成本控制指標進行分解，并在分解過程中逐級實施，采取多種方式將個人的經濟利益與成本目標完成情況掛鉤;另一方面就是激勵制度，對于花費成本費用少且按時按質完成任務的要給與獎勵。
3.建筑施工過程中實施成本控制及資金籌措控制
施工階段是房地產企業(yè)投入資金最多也最為集中地環(huán)節(jié)，百分之九十五的投資費用基本上都發(fā)生在此階段。因此，利用科學技術手段做好工程施工階段的投資成本控制對于整體成本控制有著重要的作用和影響。負責施工管理的相關工程部分要將工程實施過程中出現的問題及時報于上級進行溝通。施工過程的要建立符合市場規(guī)律的招標管理制度，招標工作盡量細化和科學規(guī)范化，降低工程合同中存在的不確定性，避免出現內部人員不良操作的情況出現。
大部分房企產開發(fā)企業(yè)都會遇到資金籌措方面的.問題，資金籌措多半是向銀行借貸。工程資金的籌措與支付對工程的開發(fā)成本會產生巨大的影響。擁有充足的資金且能夠及時支付，就能確保承包單位的施工進度，確保工程的竣工時間及房屋的銷售，讓建設資金能夠按照預定計劃回籠，降低建設資金的貸款利息。
4.建筑房地產企業(yè)成本控制管理的相關部門
房地產企業(yè)需要建立一個成本控制機構，確保成本控制制度的落實。此部門可有各個項目的負責人參加組成。有條件的企業(yè)可以成立成本控制委員會。企業(yè)各相關部門可以配備開展財務統計、質量檢測及費用核算的兼職人員，以便更好的進行成本控制工作。此外，這個部門要嚴格落實企業(yè)成本控制中的獎勵制度與懲罰制度。
四、結束語
總而言之，在當前環(huán)境中，國家一方面對金融市場加強了宏觀調控，并對各種違規(guī)行為進行整頓和規(guī)范，抑制房地產行業(yè)過度的需求;另一方面，很多具有實力的境外企業(yè)不斷的涌入，造成房地產行業(yè)出現競爭激烈的局面。我國的房地產企業(yè)必須認清當前形勢，有效控制成本，對資金進行合理利用，才能在經濟浪潮中占據一席之地。
房地產論文11
摘要：房地產市場營銷作為房地產經營中的一個重要環(huán)節(jié)，是開發(fā)商將潛在市場機會轉化為現實市場機會，從而實現企業(yè)自發(fā)展的有效手段，從某種意義上說，房地產營銷是關系房地產開發(fā)經營成敗的關鍵!
關鍵詞：市場營銷；市場機會；風險管理
1房地產市場營銷管理的意義
房地產行業(yè)具有投資大、開發(fā)周期長、設計環(huán)節(jié)多等特點，又處于這種不斷變換的外部環(huán)境下，房地產企業(yè)經歷的風險就比較多，在社會主義市場經濟體系的建構和完善的今天，市場營銷學發(fā)展迅速，市場營銷學的進步著實影響著房地產企業(yè)的發(fā)展，也推動著國民經濟的發(fā)展。在激烈的市場競爭中不存在沒有風險的機會，而在企業(yè)所遭遇的各種風險中，營銷風險的危害最大，也最難預料和預防。因此，要想在這復雜的環(huán)境生存發(fā)展，就需要加強房地產市場營銷的風險管理，對其進行探索研究，用科學的方法對其進行規(guī)范管理，有著極其重要的意義。
回避營銷風險可以節(jié)約企業(yè)成本。市場營銷風險者最經濟的手段為就可能發(fā)生的風險做好準備，運用最合適的、最佳的技術手段降低管理成本。以最適合的市場營銷風險工具，及有關的安全計劃，以最合理的處置方式，把損失控制到最低限，以盡可能低的管理成本，達到最大的安全保障，取得控制風險的最佳效果。促進房地產企業(yè)風險管理水平的提高，使其在日趨激烈的競爭中立于不敗之地。
2房地產市場營銷風險的形成和成因
從實質上分析，市場營銷風險的成因主要有兩種：一種是企業(yè)主觀因素造成的，另一種是市場環(huán)境的客觀因素形成的。
2.1房地產市場營銷風險的主觀因素成因
1企業(yè)未擺脫傳統計劃經濟體制的影響，仍然保持傳統的市場營銷觀念。計劃經濟時期商品供不應求，傳統的營銷觀念奉行的是以產定銷原則。現代市場營銷觀念奉行按需生產、以銷定產原則，強調根據市場需求組織生產經營活動。在現代市場經濟條件下，商品供應相對過剩，消費是一種屬于消費者***的行為。企業(yè)營銷觀念錯誤，導致行為錯誤，因而產生風險。
2企業(yè)決策者習慣于憑主觀想象作出營銷決策。最終將會導致產品滯銷，資金擱淺。
3企業(yè)營銷管理者和營銷人員不了解市場規(guī)則、規(guī)范或法規(guī)，也極易引發(fā)市場營銷風險。
在市場經濟體制下，為了維護公平的競爭環(huán)境，長期以來形成了一系列規(guī)則規(guī)范、法律法規(guī)如國家有關的法律法規(guī)、行業(yè)行為規(guī)范、慣例等，如果某一企業(yè)的營銷活動違反了市場規(guī)則規(guī)范，重者則受到國家法律的制裁，輕者則受到同行其他企業(yè)的*** 、封殺和聯合反擊，最終使企業(yè)敗北。
4企業(yè)缺乏處理市場營銷風險的經驗和知識。當企業(yè)產生營銷風險后，由于缺乏處理營銷風險的經驗和知識，風險就不能被及時控制并化險為夷。
2.2房地產市場營銷風險的客觀成因
市場營銷活動受到企業(yè)外部各種環(huán)境因素的影響和干擾，并由此而引發(fā)市場營銷的風險。對此類原因，企業(yè)必須加以研究。
1市場需求變化的客觀性，是導致市場營銷風險客觀存在的首要因素。隨著我國市場經濟體制的建立、發(fā)展和完善，企業(yè)的生產經營活動愈來愈受制于市場需求。而市場需求則是一個不斷發(fā)生變化的不可控因素。我國企業(yè)所面對的市場需求，已經由數量型需求轉變?yōu)橘|量型需求，并且正朝著個性化需求演進。
2經濟形勢與經濟政策變化產生市場營銷風險。近幾年來，我國的社會經濟形勢可以說發(fā)生了翻天履地的變化：縱觀我國經濟的方方面面，無一不在快速變化中，并繼續(xù)快速變化著。從全球經濟形勢看，各國經濟之間的相互聯絡度和影響度也在進一步上升，世界上某一國家的經濟形勢的變化，也導致其他國家的經濟形勢發(fā)生變化。
3房地產市場營銷風險管理的種類
3.1內部環(huán)境的風險管理
企業(yè)的內部環(huán)境包括企業(yè)體制、執(zhí)行機制、企業(yè)營銷政策、營銷體系、營銷環(huán)境等方面的因素。企業(yè)中市場營銷體系內部環(huán)境又是市場營銷風險管理的基礎，沒有良好的內部環(huán)境，風險管理很難發(fā)揮有效的作用，所以改善公司內部環(huán)境對提高公司內部營銷風險管理能力有著非常重要的意義。其中內部環(huán)境有：
1風險管理理念的強化。如房地產公司風險管理理念淡薄，遇到問題再處理，不總結經驗教訓，上升不到風險管理的階段，內部員工欠缺風險的意識等一系列問題的思想理念的強化。
2部門權利和職責。權利和職責的清晰分配，各盡其責。
3制定合適的人力資源準則。人力資源部制定雇傭、定位、培訓、評價、指導、晉升、薪酬和補償措施的`準則，統一評定標準，實行精細化管理。
3.2市場監(jiān)控的風險管理
市場唯一不變的法則，就是市場永遠在變。關注市場的當前情況的同時，關注市場的變化，這包括對國家市場政策和競爭者的情況的監(jiān)控。把握好市場變化的法則，預測市場變化所帶來的影響，對市場供求平衡的準確分析。
1資訊傳遞，有效的溝通。建立資訊系統，對市場及時監(jiān)控與資料獲取、采集、分析。管理層與員工之間有效溝通。
2建立風險評估工具。風險評估技術需要利用眾多資料來比對，要重視蒐集關于風險的歷史資料，遇到風險時及時記錄，使其形成歷史資料，作為以后的風險評估工具。
3有效的監(jiān)控。風險管理是隨著時間而變化的，原來有效的風險應對可能對現在不起作用，控制活動也失去作用，需要對市場政策環(huán)境等進行及時監(jiān)控和資料分析。
3.3產品的風險管理
產品風險是指產品在市場上處于不適銷對路時的狀態(tài)。產品風險包括產品自身風險、產品質量風險、產品入市時機選擇風險和產品市場定位風險、產品品牌風險等。產品自身風險又包括：建筑、結構、裝修、材料、小區(qū)規(guī)劃、綠化、配套、位置、文化差異等等。
4市場營銷風險管理的控制
在房地產營銷過程中，不論哪種風險都必須有針對性的進行規(guī)避和管理，因此房地產企業(yè)應設立門的人員或機構進行企業(yè)風險管理活動，系統性、全域性性對風險進行定期的復核和評估：
1提高風險意識，將風險管理納入企業(yè)的經營管理之中。將風險管理納入日常的經營管理工作中去，尤其是對于那些不可控因素如體制、政策、市場等造成的風險，更要有清醒的認識和管理措施。
2建立合理的風險管理組織。為了使風險管理成為企業(yè)持續(xù)不斷的管理活動，有條件的企業(yè)應建立相應的風險管理機構，條件不成熟的企業(yè)也應設專人進行風險管理。同時，企業(yè)也要充分利用“外腦”即利用專業(yè)風險管理咨詢公司為房地產企業(yè)服務，做好企業(yè)的風險管理工作。
3建立高效的風險管理資訊系統。運用這一系統可以在合適的時間把合適的資訊傳送到需要此資訊的人員那里。這樣的資訊既包括風險管理理論與方法的管理支援資訊，還包括房地產行業(yè)和企業(yè)自身風險及風險管理政策的資訊，以及企業(yè)外部可以給企業(yè)風險管理提供支援的資訊，是一種全方位立體性的資訊網路。企業(yè)可以利用現代先進技術，特別是企業(yè)區(qū)域網路來建立風險資訊管理系統。
4建立科學的風險管理機制。事先對風險進行衡量，確實了解企業(yè)的風險度，并對可能發(fā)生的損失有足夠的估計，收集企業(yè)自己和行業(yè)的相關資料，進行分析比較，并密切注意社會、經濟、政治和自然環(huán)境的變化，發(fā)現潛在危險，力求避免或轉嫁風險。進而作出處理風險的正確決策。充分認識和掌握風險發(fā)生的特點和規(guī)律，摸清產生風險的各種因素，合理安排專案管控，制定系統制度，搞好風險專案的重點管理，提出有利于企業(yè)的最佳處理方案。通過各種防災防損措施盡力預防和消除可能發(fā)生的風險，或降低風險程度，以較少的耗費得到最好的安全效益。最后進行方案的成果評估。
5總結
總之，房地產企業(yè)如果要想實現企業(yè)的既定目標、要想實現企業(yè)利益的最大回報、要想使企業(yè)的資產發(fā)揮最大的效能同時將風險降至最低，就必須識別所有重大的風險，采取必要的風險管理措施，通過完善的風險控制系統，確保企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。
房地產論文12
摘要：我國房地產行業(yè)已經自房改政策實施并推進以來，逐步成為我國國民經濟發(fā)展中的主導力量。但是隨著近幾年，房地產企業(yè)不斷的進軍該領域，急需大部分人力及物力，對人才的需求更是求賢若渴，但是人力資源管理現狀還存在很多問題亟待解決，本文根據這些問題，指出一些可行的措施。
關鍵詞：房地產；企業(yè)人力資源管理；現狀；改進對策
一、引言
在新世紀新現象的情況下，越來越多的“海龜”歸來，越來愈多的人才涌進國民經濟發(fā)展中的主導力量--房地產企業(yè)。面對房地產企業(yè)這塊肥沃的土地 ,我們該如何選擇優(yōu)異的人才來開墾呢，而現如今，人才更是良莠不齊在很多房地產企業(yè)里也存在大量的虛設崗位，大量的沒有充分利用的人才。
二、當前房地產企業(yè)人力資源現狀及存在問題分析
近期，二、三線樓市降價的恐慌情緒逐漸蔓延，一線城市房價亦現松動。業(yè)內人士認為，平價跑量將是樓市未來一段時間的主流。在這樣形勢下的房地產企業(yè)，急需人才來管理與解救新形勢下的房地產企業(yè)，現在的房地產企業(yè)一般存在這樣或那樣的問題我們來具體分析下都有哪些問題存在。
1.人力資源管理不到位，缺乏對新形勢下大前提下的學習與充分準備。作為人力資源管理層面的人員有責任也有義務做好人力資源規(guī)劃，招聘與合理安排崗位，物盡其用，培訓與開發(fā) 考核與評價薪酬與福利管理還有合理簽訂勞動關系合同等。而現階段大部分人都是有事能躲就躲，能推給別人決不自己來的心理，這樣怎么能將企業(yè)發(fā)展壯大。
2.人才素質低下，不能提高自身修養(yǎng)與素質及專業(yè)技能的提高。大部分房地產企業(yè)的人才選拔都沒有什么特別的學歷要求及專業(yè)技能的考核要求，導致很多房地產企業(yè)的人才學歷不高，有的甚至都是大專以下，素質不高，對企業(yè)的文化，以及自己要做的.事不能充分理解，不能積極參與到企業(yè)當中來，不能和房地產企業(yè)文化以及房地產企業(yè)精神及房地產企業(yè)命脈聯系在一起，不能把房地產企業(yè)當做自己的家，不能將房地產企業(yè)的同事當做家人一樣對待，這些都阻礙了房地產企業(yè)的蓬勃發(fā)展與繁榮昌盛。
3.人才安排不合理，不能做到物盡其用。人才是有用，有用武之地才叫做人才，有用武之地又能把人巧妙合理的安排到合適的位置中去，有效的發(fā)揮出來他的特長，才叫做物盡其用。他特別擅長管理，你叫他去實干，去做個技工�？峙戮退阕屗F學現賣也是為難這樣的人才了。所以不是沒有人才，是你不能夠合理安排人才，不能夠展示他之所長，他又怎會在你眼中大放光彩，“是金子到哪都會發(fā)光的”這句諺語也是說到了正確的位置，減少奮斗的年頭，是人才到那里也都能有所作為，就看方法對不對，以及他適不適合這個崗位，若不適合，這樣的人才也同樣會有所作為，只不過會多走許多彎路，或許是多奮斗幾年甚至幾十年，房地產企業(yè)也同樣，這樣的人才若果不合理配置，既是浪費也是對房地產企業(yè)發(fā)展的一種阻礙，不能夠及時奉獻于房地產企業(yè)。
4.培訓層面不足。不能夠做到對專業(yè)技能的及時修補與對房地產企業(yè)新形勢下的應對措施與專業(yè)的分析，時間不會為任何人任何事停留一分一秒，它能做的就只有向前向前，再向前，時代在不斷的進步，發(fā)生的事情也會令你措手不及，房地產企業(yè)也一樣，你不能阻止任何事情，任何不可抗拒因素，你能做的就是向前，跟住時代的腳步，加快步伐，提高自己員工的技能以及對新形式的分析能力以及應對能力，防患于未然，未雨綢繆。而一般情況下房地產企業(yè)都只是安業(yè)現狀，培訓機構形同虛設，有的房地產企業(yè)公司里更是沒有這樣的結構，缺少這樣的環(huán)節(jié)等同于切斷自己的前路，只能安于現狀，學習使人不斷的進步，學習才有這樣的先進的現代化社會，若不學習，哪來的筷子，也許人還處在猿人時代的鐵器時代。房地產企業(yè)也是一樣的，任何一個企業(yè)都是，不學習就會止步不前，而剛剛我也提過了，現在大多數房地產企業(yè)都沒有人才培訓機構，也許這對房地產企業(yè)來說可能是致命傷。
5.人才提拔標準績效考核標準不一，工薪福利待遇不一。人才績效考核標準是房地產企業(yè)留住人才，讓人才與房地產企業(yè)合二為一的方法，也是房地產企業(yè)之發(fā)展不能不考慮的一項，而現大多數房地產企業(yè)績效考核標準不一，有的房地產企業(yè)更是家族系的企業(yè)，這樣的企業(yè)也許并不妨礙發(fā)展，也許家人也都精通房地產，這個咱們不討論，但是績效考核確實是無論在家族系與非家族系房地產企業(yè)之間都非常重要的指標之一，而現在大部分企業(yè)房地產都是績效考核標準不一，也許你認識總管，跟總管的關系比較不錯，也許今年新加坡免費游就是你的，績效考核標準也許就只是形式，這種情況一定要杜絕，所以一定要將績效考核標準定位為鐵桿定律，這樣人才的心理才能更為廣闊，更為開朗，更服氣這樣的房地產企業(yè)，這樣的房地產企業(yè)在他們眼里才能是給他們未來的企業(yè)。
三、新形勢下房地產企業(yè)人力資源的改進對策及應對措施
房地產企業(yè)現存在很多問題，在這里我就不一一贅述了，上述都已經很細致的分析過了，那么接下來我們談談像這樣種種的問題我們該怎么改進，那我們該做些什么，應對措施主要也應該從以下幾方面入手。
1.提高選拔標準，提高人才素質。對于人才素質這一塊可能是每個房地產企業(yè)的致命傷，人才的學歷標準一定要提高，招聘標準也要提高，進入房地產企業(yè)不說要求是碩士還是博士但最起碼也必須是大專以上學歷，學歷隨不一定代表素質，但受過高等教育的還是好的，所以房地產企業(yè)招聘原則一定要對學歷有所要求，在招聘過程中考核要細致，剛剛進入公司的員工也一樣，一定要嚴格要求，更要掌握房地產企業(yè)的公司文化，與企業(yè)融為一體，致力于房地產企業(yè)的發(fā)展，這樣房地產企業(yè)的未來才指日可待。
2.人才一定要合理安排，做到物盡其用。他是什么樣的人才，長處在哪，作為房地產企業(yè)的人力資源管理部門一定要了如指掌，安排合理的位置，做到物盡其用，發(fā)揮其長處，效力于房地產企業(yè)，這樣的企業(yè)這樣的人才，只有做到這樣企業(yè)與人才，人才與企業(yè)才能共同進步，房地產企業(yè)也會愈來愈好，蓬勃發(fā)展。
3.人才培訓機構一定要先進，跟上時代的步伐，提高人才的分析能力，應對風險的能力。我們要做的就是與時俱進，未雨綢繆，不落后于其他企業(yè)，所以房地產企業(yè)一定要在人才培訓這塊著重看中，培養(yǎng)人才是企業(yè)的未來，這樣也會讓人才認可這樣有預見的房地產企業(yè)，有機會也一定要人才去其他的國家學習，這樣先進的企業(yè)，才能培養(yǎng)先進的人才。這樣的房地產企業(yè)也會與時俱進。
4.房地產企業(yè)的績效考核標準一定要標準統一。剛剛已經說過了不統一的壞處，在這里就不贅述了，可績效考核標準統一的好處是顯而易見的，人才會有動力，員工會有激情，這是一個企業(yè)，更是一個有發(fā)展有前景的房地產企業(yè)該做的，只有這樣人才和企業(yè)才能協調配合，致力于房地產企業(yè)的未來。
四、結語
新形勢下房地產企業(yè)人力資源管理的現狀以及應對措施，我們都已談過了。一定要記住，房地產企業(yè)的未來是與人才共進退的，所以一定要人力安排人才，合理選拔人才，提高人才的素質與能力。
參考文獻：
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房地產論文13
一、價值鏈成本管理概述
（一）價值鏈成本管理的定義
價值鏈式的成本管理是依整體目標實現為目的的綜合平衡成本管理，具有全局性、長期性、動態(tài)性、競爭性、外延性等特點�？朔藢徦阈统杀竟芾恚灰越Y算、審計為管理重點和控制型，強調控制成本上限的缺陷。而傳統的會計流程和資料并沒有提供足夠的信息去對成本進行有效的管理，基于企業(yè)價值鏈的成本管理思想則能有效的避免這些缺陷。為了能夠幫助企業(yè)有效降低成本，增強企業(yè)的核心競爭力，通常可以借助企業(yè)內部價值鏈分析，進而對生產經營活動中的關鍵部分作出改進；為了保證企業(yè)在整個行業(yè)的價值鏈中處于比較優(yōu)勢的位置，優(yōu)化與價值鏈上其他企業(yè)的關系，通過還會進行行業(yè)內部價值鏈分析；為了能夠和競爭對手相比有更有效的成本管理措施和競爭策略，通常還會進行對競爭對手的價值鏈分析。
（二）價值鏈成本管理的作用
首先，壓縮無效價值，尋找適合自己的核心價值。每個企業(yè)里總存在著幾個不符合價值鏈增值要求東西存在，如：工程費用、拆遷費用、銷售費用。通過價值鏈的分析，我們還能夠判斷一樣東西對企業(yè)而言是否具有真正的價值，比如對于固定資產，能夠對企業(yè)產生關鍵性影響的還是一部分固定資產，而不是整體的固定資產；類似于這樣的價值，我們需要根據企業(yè)的實際情況進行壓縮，挖掘潛在的核心價值。各個行業(yè)都具有不同的特點，行業(yè)中的企業(yè)又各自不同，其經營范圍，盈利模式往往差距很大，在供應鏈、技術、渠道、產品、品牌以及組織管理等等方面都存在各自的特點，企業(yè)應當充分利用自身資源，壓縮無效價值，尋找核心價值。
其次，更好的將企業(yè)優(yōu)勢財務資源用于企業(yè)核心價值鏈，并進行整體性的成本管理。縱觀成功企業(yè)的經營，并不完全都是事無巨細的將每一件事情都做好，但卻都有自己的核心增值業(yè)務，將企業(yè)的一些優(yōu)勢資源，比如財務上、人力上都最大限度的應用到核心增值業(yè)務上，讓核心增值業(yè)務最大化的為企業(yè)創(chuàng)造價值，從而取得事半功倍的效果。另外，雖然我們進行的是價值鏈成本管理，但是對于一些基礎性工作仍然不能忽視，雖然核心業(yè)務處于價值鏈的關鍵環(huán)節(jié)，但是對于價值鏈上的其他環(huán)節(jié)也應該給予重視，因為價值鏈是一個整體，任何一個環(huán)節(jié)的缺失都有可能導致價值鏈的鍛煉。
二、價值鏈成本管理在房地產項目中的應用
（一）房地產項目成本構成及分析
對于房地產項目的成本構成主要分為四個部分——目標成本的制定、崗位職責的確定、成本的有效控制以及績效評估。其中，成本的有效控制是指由于動態(tài)成本是由合同性成本和無合同成本兩部分構成，為了實現目標成本，就需要通過估算這兩項成本來確定當前的動態(tài)成本，進而與目標成本進行比較，從而實現有效成本控制的目標。通過上面的分析可以看出，在項目的整個過程的動態(tài)控制中，招標、變更、結算都是控制的重要環(huán)節(jié)。實時性是動態(tài)成本最大的特征，所謂動態(tài)，是要求在項目的整個生命周期中，無論是在哪一個時點，我們都能對項目的實時狀態(tài)有所把握和估算。我們之所以強調這種實時性測算就是為了控制成本，進行有效的經營決策。反之，如果成本的相關數據在整個項目完工時才能取得，那么我們只是完成了簡單的核算工作，并沒有進行項目進行中的控制。此時項目已經結束，再想改變什么已經為時已晚。那么怎么才能實現對動態(tài)成本的核算呢？在下面的結構圖中已經表明，動態(tài)成本事實上是由合同成本，非合同成本以及待發(fā)生成本三項構成的。其中合同性成本變動性比較大，也成為了成本控制的關鍵，二非合同性成本，例如政府的報批報建費用，則比較容易控制。也正是因為合同性成本充滿不確定性，才讓動態(tài)成本的`測算具有復雜性。
（二）基于價值鏈的成本管理
通過前文的分析可以看到，由于動態(tài)成本的控制中合同性成本是關鍵部分，所以必須建立以合同為中心的價值鏈成本管理體系，同時還要兼顧實際發(fā)生成本以及實付成本兩條線路。動態(tài)成本主要指在項目生命周期任何時間點項目的綜合成本構成，實際成本主要是指至項目整個生命周期結束所產生的各項費用的綜合，它與動態(tài)成本之間的對比可以看出項目的進行程度。實付成本是指在項目進行過程中，已經實際支付的款項，此項與實際發(fā)生成本的比較可以看出項目相關款項的支付進度。這三項是基于價值鏈的成本管理的關鍵部分，也是控制工程成本最有效的方法。市場是變化的，工程成本也在時刻的變化過程中，所以，坐在辦公室研究定額是控制不了成本的，應加強社會工程資源的考察、選用、評估與管理。
（三）建立成本數據庫
我們將項目的最終動態(tài)成本與目標成本對比，我們可以評價整個項目的成本控制水平。已經成本控制的結果，按照重要性、可比性、一貫性以及實際發(fā)生原則建立成本資料數據庫。在掌握市場信息前提下，為合理確定后續(xù)項目的目標成本做數據支持，實現公司的成本控制標準穩(wěn)定性。對于項目整個生命周期中的成本控制還要進行分析和總結，讓成本數據庫的建立與績效評估兩項工作同時開展，此時的分析總結要注意與項目最初提出的目標成本、動態(tài)成本數據進行對比。
三、結束語
綜上所述，過去的成本管理僅僅是成本的控制，難以覆蓋和貫穿項目的全周期（目標成本制定、招標采購、合同簽訂、工程變更、合同付款、項目結算等)。但是基于價值鏈的成本管理，能夠有效的對比目標成本、預算成本、實際成本和結算成本這四項內容，保證在項目開始前進行管控、在進行中實時反應、在結束后分析匯總；通過成本結轉，可以實現項目、子項目任務、項目要素、責任中心之間數據的靈活結轉。我們可以看到，將基于價值鏈的成本管理應用到房地產項目中，能夠挖掘成本降低的潛力，實時了解項目動態(tài)成本，項目的定位和領導決策更加準確。同時加強了資金的使用效率，最大程度控制企業(yè)的經濟風險。因此，企業(yè)在實際經營過程中應當融入價值鏈的成本管理的先進理論思想。
房地產論文14
摘 要：自從20世紀20年代企業(yè)社會責任興起以來，它經歷了一段漫長的發(fā)展歷程。它與房地產企業(yè)的結合還是最近幾十年的事情，而且更多的是從理論上來探討和呼吁其承擔社會責任。從實證上通過構建一個房地產企業(yè)的社會責任評價體系來分析它們的社會責任承擔狀況并不多見。本文從利益相關者的角度出發(fā)，通過對他們的需求回應來構建房地產企業(yè)社會責任評價指標體系，引導房地產企業(yè)重視社會責任問題。
關鍵詞：房地產企業(yè) 企業(yè)社會責任 利益相關者 指標體系
伴隨著科技的進步，企業(yè)在當今社會已不再僅僅扮演一個創(chuàng)造物質財富的角色，而是在政治、經濟、文化等各方面都產生巨大影響力。它們希望可以憑借享受的種種特權，攫取更大的利益；但另一方面，隨著人們認識水平的提升，他們對企業(yè)的期望已不再僅僅局限于創(chuàng)造物質財富，提供就業(yè)機會，照章納稅，而是更多的關注其是否能夠為社會的進步、環(huán)境的改善、社區(qū)的福利以及弱勢群體的保護等方面有所作為。企業(yè)社會責任已經成為了企業(yè)生死存亡的關鍵性因素。
房地產開發(fā)企業(yè)，根據《城市房地產管理法》的定義，它是以贏利為目的投資開發(fā)房地產項目，從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉讓、拆遷、建設、到銷售等一系列經營行為的企業(yè)組織。作為國民經濟的支柱產業(yè)，又是一個事關民生的行業(yè)，更應在這次企業(yè)社會責任運動大潮中，抓住機遇，調整內部組織結構，改善與企業(yè)內外部利益相關者的關系，實現企業(yè)自身與社會的雙贏。
一、 房地產企業(yè)社會責任的概念
企業(yè)社會責任的思想最早誕生于20世紀20年代的美國，由謝爾頓提出。但是那時的企業(yè)社會責任思想是非常抽象的，認為企業(yè)不能僅僅滿足于創(chuàng)造利潤，還應在更大范圍的社會利益上有所作為。迄今為止，對企業(yè)社會責任人沒有一個大家都認可的概念。我覺得應該從房地產企業(yè)的整個開發(fā)過程視角來看待它的社會責任，一個房產開發(fā)過程包括項目決策階段、前期準備工作、工程建設階段、項目銷售階段以及交付使用階段。在每一個階段，房地產企業(yè)需要與不同的機構和群體打交道，比如說，在前期準備階段，它要獲得土地使用權，需要與政府相關部門溝通協商談判；在拆遷過程中需要對拆遷戶承擔責任。而所有這些與房地產企業(yè)產生互動的群體和個人就構成了它的利益相關者群體。
二、 利益相關者理論對企業(yè)社會責任評價的影響
1984年，弗里曼在他的著作——《戰(zhàn)略管理：利益相關者方式》中明確提出了利益相關者理論。所謂利益相關者就是能夠影響一個組織目標的實現，或者受組織目標實現過程影響的個人或群體�？v觀利益相關者理論從產生到發(fā)展的整個歷史演進過程，其間始終貫穿著這樣一個核心理念，即企業(yè)除了股東之外，還存在許多利益相關者，如管理者、員工、供應商、客戶、政府、社區(qū)、環(huán)境等，他們也同股東一樣，對企業(yè)進行了某種專有性資源投入，并承擔著由此帶來的風險。因此，企業(yè)必須有效的處理好它與各利益相關者的關系，通過滿足他們的合理利益要求（而不僅僅只是考慮股東利益），來使企業(yè)得到永續(xù)發(fā)展。而且通過利益相關者理論，由于確定了一級指標，可以很便利的通過構建一個指標評價體系來分析和探討企業(yè)究竟應該向誰承擔責任以及承擔什么樣的責任，
但是根據弗里曼對利益相關者的定義，幾乎所有的個人和組織都可以成為房地產企業(yè)的利益相關者，因為他們都或直接或間接的受影響或影響之。鑒于此，米切爾指出了鑒定企業(yè)利益相關者的三原則：（1）合法性，即某一群體是否被賦予法律上的對于公司的索取權；（2）權力性，即某一群體是否擁有影響公司決策的地位、能力和手段；（3）緊急性，即某一群體的要求能否立即引起公司管理層的關注。通過查閱大量相關文獻以及專家咨詢，將三個原則的指標得分相加，確定出了房地產企業(yè)的主要利益相關者：拆遷戶、股東、債權人、社區(qū)、政府、員工和消費者。下面通過一個房產項目開發(fā)全過程一一分析房地產企業(yè)對各個利益相關者的責任�？紤]到項目決策階段主要是進行項目的市場調研，可行性研究，沒涉及具體的利益相關者，所以不加討論。
三、 從項目建設的完整周期剖析房地產企業(yè)的利益相關者
1.前期準備階段
房地產企業(yè)在前期準備階段的主要工作是取得項目開工建設的一系列許可證和取得項目建設用地的國有土地使用權。此時，對土地審批及建設部門的責任是占主導地位的。此外，對拆遷戶的拆遷補償也是重點。其實對拆遷戶來說，最大的愿望就是希望能夠得到合理的補償�！冻鞘蟹课莶疬w估價指導意見》明確拆遷估價機構的選擇應當公開、透明，應采取由被拆遷人投票決定。但在實際拆遷過程中，大部分估價機構都是由拆遷人單方面決定；有些拆遷單位甚至利用自己的強勢地位，直接指定估價機構，被拆遷人的權利完全被剝奪。這不但為開發(fā)企業(yè)提供了利潤來源，同時也為拆遷戶的暴力阻拆埋下了隱患。所以這一時期，房地產企業(yè)的主要社會責任就是“五證齊全”以及尊重拆遷戶的意愿選擇估價機構。
2.工程建設階段
工程建設階段是開發(fā)商委托建筑公司進行項目建設的階段。該階段是房地產開發(fā)的重要階段。房地產開發(fā)建設是在一定的地域時空條件下進行的，不可避免的會對周邊的社區(qū)和環(huán)境產生影響，如何最小化對他們的影響是這一時期房地產企業(yè)需要關注的。社區(qū)承擔著為企業(yè)的生存和發(fā)展提供社會服務的功能，如水電供應，治安保衛(wèi)等。公益捐贈應該是企業(yè)的一項重要社會責任實踐，通過捐贈，可以增進社會福利，改善社區(qū)環(huán)境，促進社區(qū)發(fā)展，同時企業(yè)形象也能得到改善，建立良好的社區(qū)關系，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。另外，房地產企業(yè)作為環(huán)境污染和能源消耗大戶，應該在環(huán)保和節(jié)能方面發(fā)揮帶頭作用。東麗湖·萬科城，萬科的節(jié)能創(chuàng)新典范，包括建筑外圍護結構節(jié)能、地熱資源的利用、太陽能利用、防止熱島效應的技術措施、雨水收集系統、建造中水處理站等很好的詮釋了綠色節(jié)能型建筑。
3.項目銷售階段
銷售階段是開發(fā)商出售房屋，回收資金實現贏利的階段。一個樓盤銷售的`成敗決定于消費者的認可。隨著信息技術的日益發(fā)達，消費者可以通過各種渠道來了解房地產企業(yè)的形象和所建房屋的質量，房地產市場已經進入了理性消費時代，消費者不僅關注他們所購買房屋的質量，而且在意企業(yè)在建房過程中體現的人文精神、道德素質及對周圍環(huán)境的影響。所以房地產企業(yè)應在保證房屋質量的同時積極主動地向顧客提供真實的產品信息、建立咨詢渠道、健全售后服務體系，認真及時地處理顧客投訴。
在這一階段，房地產企業(yè)除了要對消費者負責之外，還需要履行對政府的責任。因為實現銷售獲得了收入，需要納稅。房地產企業(yè)應與政府充分溝通，相互理解，誠實守信，照章納稅并積極響應政府的相關政策。
4.交付使用階段
很多房地產企業(yè)沒有自己的物業(yè)公司而是委托專業(yè)的物業(yè)公司進行社區(qū)的管理。但是如果售后服務處理的不好，同樣會影響房地產商的形象。建外SOHO“停電們”事件應該是一個很好的警示。
此外，股東作為企業(yè)名義上的所有者，債權人作為企業(yè)的重要外部投資者，員工作為維持一個企業(yè)運作的核心部件，在房地產開發(fā)項目的每一個階段中都關系著他們的利益。對房地產企業(yè)來說，首先應該保證股東的資金安全，這是底線；其次在資金安全的基礎上，努力實現資產的增值，定期向股東發(fā)布企業(yè)經營和投資方面的真實信息。銀行作為房地產企業(yè)的債權人，在項目開發(fā)過程中發(fā)揮著重要作用。不僅房地產項目開發(fā)的大部分資金來源于銀行貸款，而且預收款中大部分也是銀行對購房者發(fā)放的住房貸款，據統計總共約有70%的資金是來自銀行系統，因此銀行在其中承擔著巨大風險。房地產企業(yè)應恪守合同要求，嚴格執(zhí)行合同，按時還本付息，定期向銀行發(fā)布企業(yè)經營信息，保障銀行借貸安全。員工是構成企業(yè)的細胞，他們直接參與了房地產項目開發(fā)的全過程，企業(yè)對員工的責任一方面在法律意義上保障實現員工的勞動報酬獲取權；另一方面在道德和倫理層面上做到對員工進行系統的培訓，為員工的個人發(fā)展創(chuàng)造條件。
四、 指標體系評價方法的選擇
企業(yè)社會責任評價指標體系的分析框架主要有四種經典模式：（1）Carroll（1979）的企業(yè)社會責任四維度模型；（2）John Elkington（1995）的經濟、社會和環(huán)境三重底線模型；（3）以KLD（20xx）為代表的社會責任主題框架；（4）以Clarkson（1995）為代表的利益相關者模型。
以上四種評價模型中，與前三種評價模型相比，利益相關者評價模型具有比較明顯的優(yōu)勢，也更加符合企業(yè)社會責任的評價要求。Wood（1995）認為利益相關者理論是評價企業(yè)社會責任的最為相關的理論體系，非常適合企業(yè)社會責任評價模型。首先，利益相關者理論和利益相關者為人們所熟悉，得到多方認可；其次，按利益相關者來展開的企業(yè)社會責任評價指標在結構上是相對清晰的，采用利益相關者理論的評價指標體系在應用于評價和披露過程時也具有一定的便利性；另外，利益相關者框架也能全面地體現企業(yè)的社會責任主題框架。
五、 房地產企業(yè)社會責任指標體系的構建
上面分析了房地產企業(yè)在項目開發(fā)的各個階段對各利益相關者所應承擔的責任，為了具體評價房地產企業(yè)的社會責任履行情況，就需要將這些責任具體化。從企業(yè)利益相關者的各自目標出發(fā)，客觀的選取評價指標，對其進行綜合評價。這種指標評價體系的構建，首先應明確為獲取利益相關者支持企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略時發(fā)揮其應有的作用，明確他們各自的需求；其次，明確如何度量房地產企業(yè)和利益相關者的目標，即從每個利益相關者的角度選取指標進行評價。
根據以上分析，再依據科學性、系統性、可行性、可操作性以及財務指標與非財務指標相結合的指標選取原則，篩選出了房地產企業(yè)對利益相關者（股東、債權人、拆遷戶、員工、消費者、政府、社區(qū)、環(huán)境）所應承擔的17項主要社會責任。
1.基于股東的績效評價指標
為確保股東的資金安全，必須建立完善的公司治理結構，即有關股東大會、董事會、監(jiān)事會以及經理層的權力制衡機制；資本保值增值率反映公司運用股東投入資本獲得資本增值的能力。該比率越高,意味著企業(yè)運用 一定的資本為社會,尤其是股東所做的貢獻越大,對股東的責任履行得越好；為使股東了解企業(yè)情況，保持投資熱情，必須建立完善的信息披露機制。
2.基于債權人的績效評價指標
對銀行來說最大的愿望就是貸出去的錢能按時收回。資產負債率是指企業(yè)一定時期負債總額與資產總額的比率，該指標是評價企業(yè)負債能力和償債能力的綜合指標。現金流動負債比是企業(yè)一定時期經營活動產生的現金凈流量與流動負債的比率，這一比率是從現金流動角度反映企業(yè)當期償付短期債務的能力。
3.基于拆遷戶的績效評價指標
拆遷是房地產正式開發(fā)階段的第一環(huán)節(jié)，處理的好壞直接影響著后續(xù)的工程，而對拆遷戶來說，為了經濟發(fā)展需要，拆遷不可避免，唯一的希望就是能夠按照房屋市場價得到合理的補償，而自主選擇拆遷估價機構是實現合理補償的核心環(huán)節(jié)。
4.基于員工的績效評價指標
員工收入提高率是本年度員工平均收入總額與上年度平均收入總額的比值，反映了員工對企業(yè)增長的利潤的分享程度。員工收入包括其從企業(yè)獲得的工資、津貼、補助、加班費等一切貨幣是實物形態(tài)總和。此外個人發(fā)展已經成為現代企業(yè)員工越來越重視的一項內容，員工人均年教育經費就反映了企業(yè)對員工個人能力發(fā)展的重視程度。
5.基于消費者的績效評價指標
對消費者來說，房屋質量永遠是第一位的。沒有人會選擇為了少花錢而去購買一棟危房，相反他們會在保證房屋質量的前提下，尋求盡量低的價格。顧客投訴率反映了房屋質量的好壞。它是房地產企業(yè)接受顧客投訴的數量（包括電話投訴，書面投訴以及網絡投訴）與該企業(yè)總共投放市場的房屋數量之比。產品價格率是反映了房屋質量和價格的綜合。此外，完善的售后服務體系在企業(yè)品牌提升和消費者滿意方面發(fā)揮了越來越重要的作用。
6.基于政府的績效評價指標
按照卡羅爾的金字塔模型，房地產企業(yè)對政府的經濟責任可用資產納稅率衡量；法律責任可用稅款上繳率衡量，它反映企業(yè)對國家相關稅收法律法規(guī)的遵守情況；倫理和慈善責任可用就業(yè)貢獻率衡量，反映房地產企業(yè)運用全部凈資產為社會公眾提供就業(yè)的能力，該比率越高，說明企業(yè)為社會提供的就業(yè)能力越強。
7.基于社區(qū)的績效評價指標
因為房地產項目開發(fā)主要是對社區(qū)內的環(huán)境產生影響，因此我將社區(qū)和環(huán)境合二為一。環(huán)保資金投入率直接反映企業(yè)對環(huán)境保護的重視程度。單位利潤能耗量直接反映企業(yè)為獲利對資源(包括各種材料、水、電、煤等)的消耗程度。捐贈收入比反映企業(yè)對所在社區(qū)的關心程度。
根據上述內容，將房地產企業(yè)社會責任分為三個層次，第一層次是目標層，是企業(yè)社會責任績效的最終表現。第二層次為因素層，分別從股東、債權人、拆遷戶、員工、顧客、政府和社區(qū)七個角度來衡量影響房地產企業(yè)社會責任績效的因素。第三層次是指標層，具體闡述房地產企業(yè)對各利益相關者所承擔的責任。由此，我們構建出了房地產企業(yè)社會責任績效評價體系。
房地產論文15
一、新形勢下房地產企業(yè)轉型的必要性
1、國家的宏觀調控抑制市場的需求。一直來我國頒布的宏觀的調控政策都在或多或少地對房地產市場的發(fā)展產生不同的影響，如今全國已有超過40個重點城市都統一實行了基本限購令，國家宏觀的房地產調控中有關于經濟調控、行業(yè)行政的管理以及有關土地的管理這幾個方面的政策所起到的作用還是挺好的。
2、房地產的資金鏈穩(wěn)定性低。房地產企業(yè)所需要的資金是屬于緊密型的，因此也需要金融有關行業(yè)與其的默契配合，兩兩互助、支持和交流共同將房地產的價位漸漸推高；并且在三年前銀行出現錢荒的情況后，國內許多銀行資金并不充足的真相也被挖了出來，現在越來越多不同的電子銀行進入人類生活中，許多的銀行短期的存款就被這些網上的理財軟件收納了，最終致使銀行業(yè)流動性的壓力漸漸變大。
二、房地產企業(yè)完成戰(zhàn)略轉型的策略
1、依照自身情況制定長期的戰(zhàn)略規(guī)劃�，F在我國房地產市場有了一個明顯的分化：位居一、二線的城市因為經濟、產業(yè)、教育以及醫(yī)療的發(fā)展都比較好，因而吸引力較大，但因土地資源缺乏而使房地產供不應求。而位居三、四線的城市各方面相對來說就落后于一、二線城市，由于經濟水平低，因此購買力也就弱，市場空間有限，人口和資金都往外流并且加上前一次的調控后，許多的開發(fā)商都入駐三、四線城市釋放當地的許多土地，導致房產資源供求失衡并且還在繼續(xù)。
那么，房地產企業(yè)就要將目標盡量聚集，不要過于分散，其中也包括區(qū)域跟城市的布局以及產品線的規(guī)劃。萬達就是目標聚集戰(zhàn)略的成功典例。
2、聯合開發(fā)可降低風險。房地產企業(yè)可發(fā)揮自己存在的優(yōu)勢共同發(fā)展，開發(fā)項目，聯合開發(fā)項目可以實施多房產企業(yè)聯合的戰(zhàn)略，這樣能夠有資本與其他有實力的企業(yè)抗衡，以此將房產企業(yè)融資能力低的弱勢得到緩解，也可使經營的風險得到降低；并且在實施這個戰(zhàn)略的過程中各企業(yè)可以互相取長補短來增強自身的綜合實力。
3、規(guī)范管理方式。在設計流程跟分析任務點的基礎上另建立各方面的管理準則，并且必須依照部門職責，組織構造以及管理的標準有一個清晰的方案設計，還要掌握好平衡和原則以保障管理制度能切實實行。并且還要清楚企業(yè)本身的實際的情況，所建立的管理制度要適合企業(yè)的發(fā)展，盡量少參考其他企業(yè)的管理制度。還要為企業(yè)建立一個監(jiān)督體系，將企業(yè)信息的透明度升高，以此將企業(yè)效率提高。
4、實施“多元化”融資，穩(wěn)定資金鏈。除國內的銀行信貸來融資以外，也可通過股權融資：房地產企業(yè)出讓公司的小部分股權進行融資，以此吸引基金或者是社會上的一些閑散的資金來投資，從而將企業(yè)資金上的壓力得到緩解；發(fā)行私募債券：通過在外貿交易的市場發(fā)行私募債券來為房產企業(yè)增加一個有效的.融資道路；民營、外資銀行合作：民營與外資的銀行信貸機制相對來說更靈活，對房地產融資有極大的好處；抵押融資：房產企業(yè)可將擁有的土地或是其他資源作為抵押來向銀行等獲得開發(fā)投資的資金。
5、加強人力資源管理，引進并培養(yǎng)人才。房地產企業(yè)對一個項目進行開發(fā)設涉及了許多的環(huán)節(jié)以及部門，并且每個部門都需要一定的專業(yè)人才對化解進行專業(yè)指導才能完成。所以，專業(yè)人才對企業(yè)的發(fā)展來說是很重要的；首先反鏟企業(yè)應根據自身實際情況切實建立合適的薪水管理模式來將人才吸引進來，并且構建一個人性化的管理模式以及將工作環(huán)境改善這些方法讓專業(yè)人才對企業(yè)的滿意、忠誠的程度提高；然后好藥對人才做一個進一步的培養(yǎng)，定期或不定期的培訓，將他們的知識面更加地擴大，讓這些引進來的人才既具有相關專業(yè)知識和實戰(zhàn)的經驗，同時也具有分析財務和市場營銷的知識。最終成為一個復合型的人才。
6、實施產品創(chuàng)新和產品標準化，提高產品的競爭力。結合當前房地產企業(yè)的實際情況和特點，可以從這兩個方面來將產品的競爭力提高：第一是產品的創(chuàng)新：產品創(chuàng)新包含了單一產品、項目的創(chuàng)新，比如戶型、圍墻的樣式以及外立面等方面的創(chuàng)新，產品創(chuàng)新最主要的作用就是將產品的附加值提高以此將企業(yè)的經濟效益也隨之提高。第二是實施產品的標準化：現在占多數的大型房產企業(yè)都已在企業(yè)內部形成了許多條產品線以及產品系列，而且還在許多城市和項目上將其開展連鎖、復制開發(fā)等�，F在實施產品標準化的房地產企業(yè)也越來越多，因為這樣能夠將企業(yè)的周轉快速實現，還能讓企業(yè)的成本、費用得到降低。所以無論是大型還是中小型房地產企業(yè)樂意實施產品標準化方法。
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